Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại ngân hàng thương mại TNHH MTV xây dựng việt nam (tt)

Cơng trình đưọc hồn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Người hướng dân khoa học: PGS.TS Nguyên Thị Thương Huyên Phản biện 1: TS Đặng Vũ Huân Phản biện 2: TS Nguyễn Trọng Điệp Luận văn bảo vệ Hội đông châm luận văn, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vào hồi 08 30 phút, ngày 30 tháng năm 2022 Có thê tìm hỉêu luận văn • • - Trung tâm tư liệu Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội - Trung~ tâm tư liệu • - Thư viện • Đại • học • Quốc gia ~ Hà Nội • MỤC LỤC CỦA LUẬN VĂN Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Muc luc MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SÓ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THÉ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VÈ HỢP ĐỒNG THÉ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT 11 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 11 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 11 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 15 1.2 Khái niệm, đặc điểm nội dung pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất 19 1.2.1 Khái niệm pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất 19 1.2.2 Đặc điểm pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 19 1.2.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 22 1.3 Một số nhân tố ảnh hưởng đến thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất .28 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 28 1.3.2 Các nhân tố khách quan 29 Kết luận chương 30 • • • CHƯƠNG 2: THỤC TRẠNG PHÁP LUẬT VÈ HỢP ĐỒNG THÉ CHÁP QUYÈN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THựC TIỄN THựC HIỆN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TNHH MTV XÂY DựNG VIỆT NAM 31 • • 2.1 Lược sử q trình hình thành phát triển pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất 31 2.1.1 Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực đến trước Luật Đất đai 2003 đời 31 • • • 2.1.2 Giai đoạn từ Luật Đât đai năm 2003 có hiệu lực đên trước Luật Đất đai 2013 đời 33 2.1.3 Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đển 34 2.2 Thực trạng quỵ định pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 36 2.2.1 Quy định giao kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 36 2.2.2 Quy định thực họp đồng chấp quyền sử dụng đất 46 2.2.3 Quy định giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng the chấp quyền sử dụng đất 48 2.3 Thực tiễn thực pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam .49 2.3.1 Tống quan CB Bank hoạt động chấp quyền sử dụng đất CB Bank 49 2.3.2 Thực tiễn thực pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất CB Bank 51 2.4 Đánh giá thực trạng pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam 65 2.4.1 Những thành tựu đạt 65 2.4.2 Một số tồn tại, hạn chế nguyên nhân 67 Kết luận chưong 73 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THựC HIỆN PHÁP LUẬT VÈ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TNHH MTV XÂY DựNG VIỆT NAM 74 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất 74 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất 76 3.2.1 Mở rộng đối tượng quyền chấp quyền sử dụng đất theo hướng bo sung chủ thể thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm 76 Làm rõ quy định liên quan đên quyên sử dụng đât khơng có tranh chấp để tạo thuận lợi cho chủ thể trình thực thi pháp luật 77 3.2.3 Đồng quy định thời điểm có hiệu lục hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Pháp luật Dân pháp luật Đất đai 78 3.2.4 Quy định hướng dân cách xác định việc thực hai phân ba nghĩa vụ trường hợp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất không tuân thủ hình thức 80 3.2.5 Xem xét quy định cụ thể nội dung phải có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 80 Các giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật 3.3 hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam 81 3.3.1 Chi tiết hóa điều khoản xử lý tài sản chấp hợp đồng mẫu để hạn chế rủi ro xảy 81 3.3.2 Nâng cao chất lượng thẩm định, đánh giá rủi ro tín dụng nói chung rủi ro hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng 82 3.3.3 Nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp đội ngũ cán bộ, nhân viên CB Bank 83 3.3.4 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nhằm nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người dân 84 Kết luận chưong 86 X KÉT LUẬN 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 • • PHỤ LỤC MỞ ĐÀU rp/ _ J • A _ _ -> -A A A • _ • _ Tính cap thiet đê tai nghiên cứu I Bảo đảm tín dụng khơng phải ngun tắc bắt buộc, nhiên đặt bối cảnh nhạy cảm phức tạp quan hệ tín dụng, biện pháp nhiều ngân hàng coi trọng để hạn chế rủi ro đảm bảo quyền thu hồi nợ Trong đó, bảo đảm tín dụng thơng qua hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chiếm tỉ trọng lớn giao dịch bảo đảm tín dụng Từ quy định Luật Đất đai năm 1993, Bộ luật Dân năm 1995, pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất ngày hồn thiện Nhờ đó, hoạt động chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng nói riêng ngày gia tăng số lượng chất lượng, Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam (sau gọi tắt CB Bank), khơng nằm ngồi thực tế Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy số hạn che, bất cập pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, nhận thức ý thức thực pháp luật phận người chấp cán bộ, nhân viên ngân hàng, trình thực pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất CB Bank cịn tồn tại, khó khăn Chính vậy, việc nghiên cứu cách có hệ thống toàn diện chế định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng việc nâng cao chất lượng hoạt động chấp quyền sử dụng đất nói riêng hiệu hoạt động kinh doanh nói chung CB Bank Do đó, học viên lựa chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn thực Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam (CB Banh)” làm đề tài Luận văn Thạc sĩ Luật học Tơng quan tình hình nghiên cứu liên quan đên đê tài 2.1 Các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài luận văn Thứ nhất, nhóm cơng trình chấp quyền sử dụng đất, kể đến như: Cuốn “Giao dịch giải tranh chap giao dịch quyền sử dụng đất” (2013) PGS.TS Đồ Văn Đại; Bài viết “Một số vấn đề pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba” (2012) Đoàn Thái Sơn; Bài viết “Thể chấp quyền sử dụng đất” (2002) Nguyễn Quang Tuyến; Luận án Tiến sĩ “Thực pháp luật the chấp quyền sử dụng đất Việt Nam” (2016) Nghiên cứu sinh Lê Thị Thúy Bình Thứ hai, nhóm cơng trình chấp quyền sử dụng đất gắn với thực tiễn tổ chức tín dụng, kể đến như: Luận văn Thạc sĩ “Pháp luật thể chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay Ngân hàng Thương mại từ thực tiễn chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang” (2017) học viên Đặng Văn Hưng; Luận văn Thạc sĩ “Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình — Thực tiễn áp dụng Ngân hàng thương mại Quốc tế Việt Nam — Đe xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật” (2012) học viên Phùng Văn Hiếu 2.2 Đánh giá nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn Các cơng trình nghiên cứu viết tiếp cận phân tích nhiều khía cạnh nhiều mức độ khác đề tài chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Nhưng chưa có cơng trình đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật với hợp đồng the chấp quyền sử dụng đất gắn với thực tiễn CB Bank Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu • • • 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Trên sở phân tích vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật thực tiễn thực họp đồng chấp quyền sử dụng đất CB Bank, tìm tồn tại, bất cập liên quan đến việc thực họp đồng chấp quyền sử dụng đất Qua đó, đề xuất số giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực họp đồng chấp quyền sử dụng đất CB Bank, làm phong phú thêm khoa học pháp lý liên quan đến chủ đề pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất CB Bank Từ đó, đưa định hướng, đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn thực hợp đồng the chấp quyền sử dụng đất CB Bank 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đe tài giới hạn phạm vi nghiên cúu quy định pháp luật liên quan đến họp đồng chấp quyền sử dụng đất, thông tin, tài liệu, vụ việc liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất CB Bank từ năm 2018-2021 Phương pháp nghiên cứu Luận văn nghiên cứu sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử Bên cạnh đó, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu: hệ thống, phân tích, tổng họp, so sánh pháp luật, thống kê 6 Đóng góp luận văn Một là, làm phong phú thêm khoa học pháp lý liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hai là, sở phân tích thực trạng pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn thực Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam đánh giá thành tựu đạt hạn, chế bất cập thực tiễn thực pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Ba là, đề xuất phương hướng, giải pháp để nâng cao hiệu thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phù hợp với bối cảnh kinh tế thị trường Kết cấu luận văn Luận văn có kết cấu gồm phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục 03 chương CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VÈ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THÉ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm họp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Trên sở luận giải khái niệm hợp đồng, chấp, quyền sử dụng đất trên, khái quát khái niệm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất sau: Hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận văn bên chấp bên nhận chấp việc bên chấp dùng quyên sử dụng đât hợp pháp đê bảo đảm thực nghĩa vụ cho bên nhận the chấp không giao quyền sử dụng đất cho bên nhận the chấp suốt thời gian chấp 1.1.2 Đặc điêm hợp đông thê châp quyên sử dụng đât Thứ nhất, chủ thể hợp đồng chấp gồm hai bên bên nhận chấp bên chấp Thứ hai, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thường kèm hợp đồng tín dụng với mục đích đảm bảo thực nghĩa vụ tốn bên cấp tín dụng Thứ ba, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải lập hình thức văn bản, có cơng chứng, chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định 1.2 Khái niệm, đặc điểm nội dung pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất Với vai trò loại giao dịch dân có đối tượng điều chỉnh đặc biệt - quyền sử dụng, pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hiểu hệ thống quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành thừa nhận nhằm điều chỉnh quan hệ phát sinh liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên chấp bên nhận chấp quyền sử dụng đất hợp đồng 1.2.2 Đặc diêm pháp luật vê hợp đông thê châp quyên sử dụng đất Thứ nhẩt, pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng chế định có vai trị quan trọng đơi với người sử dụng đât ngân hàng thương mại trình thực luân chuyển vốn kinh tế Thứ hai, pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dung đất đuợc điều chỉnh nhiều ngành luật khác nhau: dân sự, đất đai, ngân hàng, công chứng Thứ ba, pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định chặt chẽ so với pháp luật họp đồng thể chấp tài sản khác ~ ~ X A r r 1.2.3 Nội dung điêu chỉnh pháp luật vê hợp đông thê châp quyên sử dụng đất 1.2.3.ỉ Điều chỉnh pháp luật xác lập hợp đồng thể chấp ' X quyên sử dụng đãt Trước xác lập họp đông thê châp quyên sử dụng đât, bên hợp đông đặc biệt bên nhận thê châp quyên sử dụng đât cân xem xét, thẩm tra nắm rõ quy định điều kiện luật định chủ thể, đối tượng, hình thức, nội dung, điều kiện phát sinh hiệu lực hợp đông thê châp quyên sử dụng đât đê tránh trường hợp hợp đông bị tuyên vô hiệu sau bên giao kết X X X -.1-1 1.2.3.2 Điêu chỉnh pháp luật vê thực hợp đông thê chãp quyền sử dụng đẩt Họp đồng chấp quyền sử dụng đất sau giao kết đăng ký giao dịch bảo đảm phát sinh hiệu lực Tuy nhiên, sở pháp lý cho việc thực quyền nghĩa vụ bên, thực tế quyền nghĩa vụ bên có đạt hay khơng phụ thuộc vào việc thực hợp đồng bên 1.2.3.3 Điều chỉnh pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất _ _ _ - - * - ỵ r ' X F Trong q trình thực hợp đơng thê châp quyên sử dụng đât, việc bên không thực thực không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ thỏa thuận hợp đông điêu có thê xảy ra, hành vi đe dọa trực tiếp đến quyền nghĩa vụ hợp pháp bên lại tất yếu dẫn đến tranh chấp họp đồng Điều chỉnh pháp luật giải tranh chấp họp đồng chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền nghĩa vụ họp pháp bên bị vi phạm 1.3 Một số nhân tố ảnh hưởng đến thực họp đồng chấp quyên sử dụng đât 1.3.1 Các nhân tô chủ quan Thứ nhất, yếu tố lợi ích bên tham gia họp đồng chấp \ quyên sử dụng đât 1.3.2 Các nhân tô khách quan Thứ nhất, quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất; Thứ hai, nguồn gốc phức tạp đất đai Việt Nam; Thứ ba, đặc thù - chủ sở hữu chủ sử dụng không đồng quyền sử dụng đất; Thứ tư, đặc điểm mang tính khu vục sâu sắc biến động thất thường thị trường bât động sản; Thứ năm, yêu tô vị trí địa lý bât động sản thê châp Kêt luận chương Với vai trò quan trọng việc biến giá trị vơ hình đất đai thành nguồn vốn nguồn vốn lưu động để phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh chủ thể Pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất nước ta ngày trọng xây dựng hồn thiện 10 Pháp luật vê hợp đơng thê châp quyên sử dụng đât Việt Nam có đặc điểm bật như: chế định có vai trò quan trọng người sử dụng đất ngân hàng thương mại trình thực luân chuyển vốn kinh tế; điều chỉnh nhiều ngành luật khác nhau: dân sự, đất đai, ngân hàng, công chứng; quy định chặt chẽ so với pháp luật hợp đống chấp tài sản khác, nội dung, pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bao gồm điều chỉnh giao kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất (chủ thể; đối tượng; hình thức; nội dung hiệu lực hợp đồng), thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Cuối cùng, việc thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chịu tác động tổng hợp, đồng thời nhân tố chủ quan (yếu tố lợi ích, lý trí, ý chí bên họp đồng chấp quyền sử dụng đất) khách quan (quy định pháp luật nguồn gốc đất đai, đặc thù quyền sử dụng đất, đặc điểm thị trường bất động sản, yếu tố vị trí địa lý bất động sản chấp) CHƯƠNG THựC TRẠNG PHÁP LUẬT VÈ HỢP ĐỒNG THÉ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THựC HIỆN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TNHH MTV XÂY DỤNG VIỆT NAM 2.1 Lược sử trình hình thành phát triển pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.1.1 Giai đoạn từ Luật lực đến • • Đất đai năm 1993 có hiệu • • trước Luật Đất đai 2003 đòi 11 Luật Đât đai năm 1993 đời đánh dâu sụ đôi quy định quyền người sử dụng đất Theo đó, quyền chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân bắt đầu ghi nhận Tuy nhiên, giai đoạn hộ gia đình cá nhân chủ thể thừa nhận có quyền chấp quyền sử dụng đất tố chức kinh tế, cá nhân Việt Nam chủ thể có quyền nhận chấp quyền sử dụng đất 2.1.2 Giai đoạn từ khỉ Luật lực đến • • Đất đai năm 2003 có hiệu • • trước Luật Đất đai 2013 đời Trước nhu cầu đời sống xã hội, Luật Đất đai năm 2003 đời tiếp tục ghi nhận mở rộng thêm quyền chấp quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Theo đó, bổ sung thêm chủ thể tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền chấp quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu minh gắn liền với đất tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất, kinh doanh Tuy nhiên, pháp luật giai đoạn lại giới hạn mục đích chấp sử dụng đất chủ thể (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế) phạm vi vay vốn sản xuất, kinh doanh 2.1.3 Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến • • • • Đến Luật Đất đai năm 2013, quyền chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế mở rộng nhiều Theo đó, đáp ứng đủ điều kiện chấp (điều kiện đất đai điều kiện với chủ thể chấp quyền sử dụng đất), chủ thể chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật Theo đó, bên nhận chấp khơng có hẹp phạm vi tổ chức tín dụng, mà cịn mở rộng tổ chức kinh tế khác cá nhân công dân Việt Nam có lực hành vi dân đầy đủ 12 2.2 Thực trạng quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 2.2.1 Quy định vê giao kêt hợp đông thê châp quyên sử dụng đât 2.2.1.1 Chủ thể họp đồng chấp quyền sử dụng đất Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tạo lập có tham gia bên chấp bên nhận chấp Bên chấp quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013 gồm chủ sau: Hộ gia đình, cá nhân; Tổ chức; Người Việt Nam định cư nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; Doanh nghiệp liên doanh; Doanh nghiệp Nhà nước đáp ứng điều kiện the chấp quyền sử dụng đất theo quy định Bên chấp quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013 gồm chủ thể sau: tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân (đối với trường hợp bên chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân sử dụng đất) 2.2.1.2 Đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Đối tượng họp đồng chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đât đáp ứng bơn điêu kiện: có giây chứng nhận qun sử dụng đât; đất khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án thời hạn sử dụng đất 2.2 ỉ.3 Hình thức hợp đơng thê chãp qun sử dụng đât Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn công chứng chứng thực quan, đơn vị có thẩm quyền 2.2.1.4 Nội dung họp đồng the chap quyền sử dụng đất Các bên họp đồng tự thỏa thuận điều khoản điều 13 kiện ghi nhận hợp đông sở đảm bảo không trái với quy định pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan 2.2.1.5 Hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Pháp luật đất đai hành quy định, việc the chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào số địa 2.2.2 Quy định thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Pháp luật Dân quy định việc thực hợp đồng nói chung, có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Theo đó, sở nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất giao kết hợp pháp theo quy định pháp luật, bên thực nghĩa vụ tương ứng Đơi với nội dung bên chưa thỏa thuận sô trường hợp đặc biệt, quy định pháp luật dân sự, pháp luật chuyên ngành có liên quan áp dụng 2.2.3 Quy định vê giải quyêt tranh châp liên quan đên họp đông chấp quyền sử dụng đất Thẩm quyền giải tranh chấp họp đồng chấp quyền sử dụng đât tòa án nhân dân Thời hiệu khởi kiện tranh chấp liên quan đến họp đồng chấp quyền sử dụng đất 03 năm, kể từ ngày bên biết phải biết quyền lợi ích hợp pháp bị xâm phạm 2.3 Thực tiên thực pháp luật vê họp đông thê châp quyên sử dụng đất Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam 2.3.1 Tong quan CB Bank hoạt động chấp quyền sử dụng đất CB Bank CB Bank ngân hàng 100% vốn sở hữu Nhà nước với hồ trợ toàn diện Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam 14 Tương tự hâu hêt tô chức tín dụng nói chung ngân hàng thương mại nói riêng Việt Nam, hoạt động cấp tín dụng, đặc biệt cho vay hoạt động mang lại nguồn lợi nhuận chủ yếu cho CB Bank Năm 2020, trung bình 10 hồ sơ vay vốn CB Bank có tới hồ sơ báo đảm biên pháp chấp quyền sử dụng đất 2.3.2 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất CB Bank 2.3.2.1 Xây dựng hợp đồng mầu chẩp quyền sử dụng đất CB Bank Đe tiết kiệm thời gian giúp trình giao kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất với khách hàng trở nên nhanh chóng Trên sở quy định Bộ luật Dân 2015, pháp luật đất đai pháp luật có liên quan, CB Bank xây dựng mẫu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ tốn hợp đồng tín dụng, cụ thể: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đế bảo đảm cho nghĩa vụ người khác Qua việc phân tích quy định chủ thể ký kết; đối tượng; hình thức, hiệu lực nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất họp đồng mẫu, thấy việc thực pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xây dựng họp đồng mẫu chấp quyền sử dụng đất CB Bank thực nghiêm túc Đây tiền đề để đội ngũ cán bộ, nhân viên CB Bank thực giao dịch chấp quyền sử dụng đất với khách hàng cách đắn 2.3.2.2 Một số vụ tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất CB Bank 15 Qua phân tích sơ vụ tranh châp vê hợp đông thê châp quyên sử dụng đất CB Bank: vụ tranh chấp Ngân hàng thương mại TNHH Xây dựng Việt Nam - chi nhánh Hà Nội (CB Bank) Công ty cổ phần Dệt may NV (Dệt may NV); vụ tranh chấp Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam - chi nhánh Sài Gịn (CB Bank) Cơng ty cổ phần Tuấn Kiệt (Tuấn Kiệt) thấy nguyên nhân dẫn đến xảy tranh chấp giao dịch chấp quyền sử dụng đất chủ yếu do: Quy định hợp đồng thiếu rõ ràng, dẫn đến việc thực sai bên hành vi cố ý thực không đúng, không đầy đủ thỏa thuận cam kết bên hợp đồng 2.4 Đánh giá thực trạng pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng tiễn thực hàngCT ThươngCT mại • CT đất tù’ thực • • • • Ngân CT • TNHH MTV Xây dựng Việt Nam 2.4.1 Những thành tựu đạt Thứ nhất, pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hành tạo hành lang pháp lý thống để chủ thể, đặc biệt tổ chức tín dụng người có quyền sử dụng đất nước xác lập thực quyền chấp quyền sử dụng đất Thứ hai, pháp luật hợp đong chấp quyền sử dụng đất sở pháp lý để giải tranh chấp bên Thứ ba, pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất tạo sở để thiết chế tham gia, hỗ trợ thực quyền chấp quyền sử dụng đất hoạt động ngày chuyên nghiệp, hiệu 2.4.2 Một số tồn tại, hạn chế nguyên nhân Thứ nhất, số quy định liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chưa thống nhất, đồng gây khó khăn cho qua trình 16 thực hiện, hạn: Quy định vê hiệu lực hợp đông thê châp quyên sử dụng đất Thứ hai, số quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chưa rõ ràng, cụ thể chưa xác đáng, chẳng hạn: Quy định chủ thể có quyền chấp quyền sử dụng đất; Quy định đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp; Quy định hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất trường hợp không tuân thủ hình thức; Quy định nội dung họp đồng chấp quyền sử dụng đất Thứ ba, số quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn triển khai thực tế, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi ích họp pháp bên, chẳng hạn: Quy định quyền sử dụng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ; Quy định quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ thông qua khởi kiện, thi hành án; Quy định quyền định giá tài sản chấp quyền sử dụng đất Nguyên nhân tồn tại, bất cập nêu pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, kể đến như: Thứ nhất, thay đổi chế sách pháp luật đất đai nói chung họp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng qua thời kỳ Thứ hai, hoạt động tổ chức thực pháp luật số quan Nhà nước có thẩm quyền cịn hạn chế định Thứ ba, nhận thức pháp luật chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng hạn chế Thứ tư, ý thức pháp luật phận tham gia ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cịn hạn chế Thứ năm, cơng tác tuyên truyền, giải thích, tư vấn pháp lý họp đồng chấp quyền sử dụng đất chưa quan tâm mức 17 Kêt luận chương Trên sở tìm hiểu nghiên cứu, học viên khái quát tổng quan lược sử hình thành phát triển pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất (tính từ năm 1993 đến nay), phân tích thực trạng pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất ba phương diện: quy định giao kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất (đối tượng, chủ thể, hình thức nội dung hiệu lực); quy định thực họp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định giải tranh chấp liên quan đến họp đồng chấp quyền sử dụng đất; làm rõ thực tiễn thực pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất CB Bank sở mẫu họp đồng chấp quyền sử dụng đất CB Bank xây dựng số vụ tranh chấp điển hình đơn vị Bên cạnh đó, việc đánh giá thực trạng pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn thực CB Bank hai phương diện thành tựu đạt được; số tồn tại, hạn chế nguyên nhân sở thực tiễn vững để học viên đề xuất số số giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chương luận văn CHƯƠNG ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THựC HIỆN PHÁP LUẬT VÈ HỢP ĐỒNG THÉ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TNHH MTV XÂY DƯNG VIỆT NAM 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng 18 đất nhằm hướng đến mục tiêu tạo sở pháp lý chế triển khai đồng bộ, thống nhất, xuyên suốt, hiệu hoạt động chấp quyền sử dụng đất Thứ hai, hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất sở phù hợp với đường lối, sách Đảng Nhà nước chế độ sở hữu toàn dân đất đai, phù họp với phát triển kinh tế thị trường giai đoạn Thứ ba, nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cần chủ động, sáng tạo chủ thể áp dụng pháp luật Thứ tư, hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hướng đến phù hợp, tương thích với chuẩn mực chung quốc tế, pháp luật quốc gia có chế độ sở hữu đất đai tương đồng với Việt Nam để đáp ứng nhu cầu hội nhập, giao lưu kinh tế giừa Việt Nam với giới 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất 3.2.1 Mở rộng đổi tượng quyền chấp quyền sử dụng đất theo hướng bổ sung chủ thể thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm Đe đảm bảo quyền lợi ích đáng chủ thể thuê đất lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, giai đoạn tới nhà làm luật cân nhắc sửa đổi quy định chủ thể có quyền the chấp quyền sử dụng đất luật đất đai theo hướng bố sung chủ thể thuê đất trả tiền thuê hàng năm 19 3.2.2 Làm rõ quy định liên quan đến quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp để tạo thuận lợi cho chủ thể trình thực thỉ pháp luật Đe thuận tiện cho bên trình thực áp dụng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, thời gian tới nhà làm luật cân nhắc việc làm rõ quy định liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất theo hướng làm rõ vấn đe: Hành vi, hoạt động thực tế thể việc có tranh chấp? Thời điểm phát sinh tranh chấp đất đai? 3.2.3 Đồng quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Pháp luật Dân pháp luật Đất đai Để đảm bảo thống hệ thống pháp luật, quan Nhà nước có thẩm quyền cần mau chóng sửa đổi, đồng quy định hiệu lực họp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định pháp luật Đất đai với quy định pháp luật Dân 3.2.4 Quy định hướng dẫn cách xác định việc thực hai phần ba nghĩa vụ trường hợp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất khơng tn thủ hình thức Để tạo sở cho việc áp dụng thống quy định liên quan đến hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất trường họp không tuân thủ hình thức bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể họp đồng chấp quyền sử dụng đất, nhà làm luật cân nhắc ban hành quy định hướng dẫn cách xác định hai phần ba nghĩa vụ trường hợp đặc thù chấp quyền sử dụng đất 3.2.5 Quy định cụ thể nội dung phải có họp đồng chấp quyền sử dụng đất Nhà làm luật cân nhắc ban hành quy định nội dung phải 20 có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để hỗ trợ trình xây dựng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chủ thể có liên quan 3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam 3.3.1 Chỉ tiết hóa điều khoản xử lý tài sản chấp họp đồng mẫu để hạn chế rủi ro xảy Thực tiễn xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất CB Bank cho thấy, cần bổ sung, hồn thiện, chi tiết hóa quy định xử lý tài sản chấp Điều họp đồng mẫu để thuận tiện cho việc áp dụng cúa chủ thể 3.3.2 Nâng cao chất lượng thẩm định, đánh giá rủi ro tín dụng nói chung rủi ro đổi với hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng CB Bank cân nhắc xây dựng cẩm nang tín dụng hướng dẫn chi tiết việc thực nghiệp vụ thẩm định cán bộ, nhân viên; rà soát lại số lượng trình độ đội ngũ cán thực cơng tác thẩm định, đánh giá rủi ro tín dụng; đổi mới, rút ngắn quy trình thẩm định để nâng cao chất lượng thẩm định, đánh giá rủi ro hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 3.3.3 Nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp đội ngũ cán bộ, nhân viên CB Bank CB Bank cân nhắc xây dựng quy tắc tiêu chuẩn nghề nghiệp chức danh công việc; thường xuyên bồi dưỡng, cập nhật kiến thức kinh doanh, sách, pháp luật Nhà nước cho cán bộ, nhân viên tai CB Bank 21 3.3.4 Đấy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nhằm nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người dân Chú trọng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nhằm nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cho người dân - bên lại quan hệ chấp quyền sử dụng đất Kết luận chuông Nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất yêu cầu thiết yếu bối cảnh kinh tế thị trường Vì vậy, cần quán triệt số quan điểm mang tính định hướng trình tổ chức thực Trên sở định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, cần thực đồng giải pháp giữ vai trị định giả pháp hoàn thiện pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất Đồng thời, cần áp dụng song song giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất CB Bank như: Áp dụng điều khoản xử lý tài sản chấp họp đồng mẫu; Nâng cao chất lượng thấm định, đánh giá rủi ro tín dụng nói chung rủi ro họp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng; Nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp đội ngũ cán bộ, nhân viên CB Bank; Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nhàm nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người dân 22 KÉT LUẬN Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm nghĩa vụ sử dụng phổ biến đời sống xã hội nói chung hoạt động cấp tín dụng tổ chức tín dụng nói riêng Vì vậy, việc nghiên cứu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất từ góc độ pháp lý thực tiễn thi hành, tạo sở để đề xuất định hướng, giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ngày trọng khuyến khích mặt lý luận, pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất hiểu hệ thống quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành thừa nhận nhằm điều chỉnh quan hệ phát sinh liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Pháp luật Việt Nam không quy định chế định văn nhất, mà thể rải rác quy phạm pháp luật liên quan đến giao kết; thực giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật công chứng, pháp luật tín dụng Bên cạnh đó, với đối tượng quyền sử dụng đất - loại tài sản đặc biệt, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất mang đặc điểm đặc thù so với loại hợp đồng dân nói chung hợp đồng quyền sử dụng đất nói riêng Trên thực tế, kể từ ghi nhận lần đầu Luật Đất đai năm 1993 đến nay, pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nước ta khơng ngừng thay đổi hồn thiện Hiện nay, pháp luật họp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định Bộ luật Dân 2015, Luật Đất đai 2013 văn pháp luật có liên quan nhìn chung đáp ứng yêu cầu chủ thể quản lý nhà nước bên 23 tham gia hợp đông Tuy nhiên, bên cạnh kêt tích cực đạt được, tồn số hạn chế, bất cập, thực tiễn thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất CB Bank góp phần làm rõ thực tế Trên sở thực trạng pháp luật hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất thực tiễn thực địa điểm nghiên cứu, thấy nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng the chấp quyền sử dụng đất yêu cầu thiết yếu bối cảnh kinh tế thị trường Để đạt mục tiêu này, việc dựa định hướng đắn, Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam cân áp dụng tổng hợp giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất như: Chi tiết hóa điều khoản xử lý tài sản chấp hợp đồng mẫu; Nâng cao chất lượng thẩm định, đánh giá rủi ro tín dụng nói chung rủi ro hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng; Nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp đội ngũ cán bộ, nhân viên CB Bank; Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nhằm nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người dân 24 ... VÈ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THÉ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm họp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất. .. dung phải có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 80 Các giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật 3.3 hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam 81 3.3.1... HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THựC HIỆN PHÁP LUẬT VÈ HỢP ĐỒNG THÉ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TNHH MTV XÂY DƯNG VIỆT NAM 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng