Thông tin tài liệu
LUẬT GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG THÊ CHÂP QUYỀN TÀI SẢN VÔ HIỆU DO VI PHẠM THỦ TỤC CÔNG CHỨNG - BẤT CẬP VÀ ĐỊNH HUỚNG hồn thiện • NGUYỄN HỒNG LONG TĨM TẮT: Thế chấp tài sản (TCTS) biện pháp bảo đảm sử dụng phổ biến để đảm bảo thực nghĩa vụ bên châp bên nhận chấp Đối tượng biện pháp TCTS đa dạng, bao gồm nhiều loại tài sản khác nhau, số quyền tài sản (QTS) Thực tiễn chứng minh, biện pháp chấp quyền tài sản (TCQTS) tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý tính chất phức tạp loại tài sản Bài viết nêu bất cập, đề xuất số giải pháp nhằm giải hậu pháp lý hợp đồng chấp quyền tài sản vô hiệu vi phạm thủ tục công chứng Việt Nam Từ khóa: châp tài sản, quyền tài sản, hợp đồng chấp quyền tài sản, bồi thường thiệt hại Hựp đồng chấp quyền tài sản vô hiệu nội dung điều kiện hình thức) Ngược lại, vi phạm thủ tục công chứng Theo quy định Điều 317 BLDS năm hợp đồng TCTS xác định vô hiệu vi phạm điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Khi hợp đồng TCTS vô hiệu, hậu pháp lý giải theo Điều 2015,“TCTS biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hình thành từ thỏa thuận bên chấp bên nhận chấp” Nói cách khác, biện pháp TCTS xác lập tồn dạng hợp đồng Đê’ hợp đồng TCTS phát sinh hiệu lực pháp luật, phải tuân thủ đầy đủ điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Điều 117 (bao gồm: điều kiện chủ thể, điều kiện ý chí tự nguyện, điều kiện mục đích 131 BLDS nam 2015 TCQTS trường hợp đặc biệt TCTS, đối tượng TCTS tài sản nói chung đơi tượng TCQTS QTS (một dạng tài sản theo quy định khoản Điều 105 BLDS năm 2015) Dưới góc nhìn tác giả, QTS nhìn nhận quan hệ pháp luật Trong quan SỐ 14-Tháng 6/2022 41 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG hệ này, chủ thể quyền nhận lợi ích vật chất định, lợi ích vật chát định Do bên chủ thể xác lập TCQTS vi phạm giá tiền Quan điểm ngược lại phạm điều kiện chủ thể, bị lừa dốì, ép buộc, đe với quan điểm truyền thống QTS doạ giao kết hợp đồng ); (ii) Do lỗi coi QTS - phận cấu thành nội hàm công chứng viên công chứng hợp đồng khái niệm quyền sở hữu phải đôi tượng chấp QTS trường hợp pháp luật có quy định quyền sở hữu Với góc nhìn tách biệt tài sản đôi tượng quyền sở hữu với quyền chủ thể thực tài sản, tác giả bắt buộc phải công chứng Đốì với trường hợp hợp đồng TCQTS bị Tịa án tuyên vô hiệu bên chủ thể xác lập vi phạm điều kiện có hiệu nhìn nhận QTS mang chát quyền chủ thể quyền việc chi phôi, kiểm lực hợp đồng châp, dẫn đến hậu bên nhận chấp khơng cơng nhận quyền ưu sốt tài sản, quyền lại đem lại lợi ích thực tế cho chủ thể quyền Hạn chế quan tiên tài sản chấp, quan hệ nghĩa vụ điểm phạm vi nội hàm QTS hẹp, thiếu vắng QTS phát sinh từ hợp đồng, lẽ quan hệ hợp đồng, quyền chủ thể đạt thông qua hành vi thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ Khi nghiên cứu QTS theo quy định pháp luật Việt Nam hành, theo tác giả viết, dựa xác lập quyền, QTS phân làm nhóm: Nhóm 1, QTS phát sinh từ giao dịch dân Nhóm QTS phát sinh từ hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương, mang đặc điểm quyền đơ'i nhân, bao gồm: quyền địi nợ phát sinh từ hợp đồng vay tài sản, quyền yêu cầu toán phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản, QTS phát sinh từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, quyền đốì với phần vốn góp doanh nghiệp ; Nhóm 2, QTS phát sinh từ hoạt động lao động sáng tạo người (QTS đối tượng quyền sở hữu trí tuệ), quyền ghi nhận luật sở hữu trí tuệ, bao gồm: QTS phạm vi quyền tác giả quyền liên quan; QTS đối tượng sở hữu cơng nghiệp QTS đốì với giống trồng; Nhóm 3, QTS phát sinh sở quy định Luật, QTS dạng mang đặc điểm quyền đốì vật, bao gồm: quyền sử dụng đất, quyền bề mặt, quyền hưởng dụng quyền đôi với bất động sản liền kề Trên thực tế, hợp đồng TCQTS bị Tịa án tun vô hiệu nguyên nhân: (i) 42 SỐ 14-Tháng Ó/2022 điều kiện có hiệu lực hợp đồng chấp (vi xác định nghĩa vụ khơng có bảo đảm Đốì với trường hợp hợp đồng TCQTS pháp luật có quy định bắt buộc phải cơng chứng (ví dụ: hợp đồng chấp quyền sử dụng đất), bị Tịa án tun vơ hiệu lỗi công chứng viên, theo quy định Luật Công chứng năm 2014, chủ thể bị thiệt hại hợp đồng chấp có quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại Điều kiện phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại tổ chức hành nghề công chứng trường hựp hựp đồng chấp quyền tài sản bị Tịa án tun vơ hiệu Để yêu cầu TCHNCC bồi thường thiệt hại hỢp đồng TCQTS bị Tịa án tun vơ hiệu, chủ thể bị thiệt hại phải chứng minh yếu tố sau: Thứ nhát, CĨ hành vi phạm pháp luật công chứng viên thực công chứng hợp đồng thê'chấp quyền tài sản Công chứng việc công chứng viên TCHNCC chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (sau gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (sau gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng Khi hợp đồng, giao dịch cơng chứng có hiệu lực thi hành LUẬT bên liên quan Hành vi vi phạm pháp việc xác minh chủ thể sở hữu tài sản giấy tờ luật công chứng viên công chứng hợp đồng TCQTS đa dạng như: thực công với chủ thể ký kết hợp đồng chấp ) Thứ ba, có thiệt hại xảy Xuất phát từ mục đích việc áp dụng trách chứng trường hợp mục đích nội dung hợp đồng vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; nhiệm bồi thường thiệt hại nhằm khôi phục lại xúi giục, tạo điều kiện cho người tham gia hợp tình trạng tài sản cho người bị thiệt hại, đồng chấp thực giao dịch giả tạo khơng có thiệt hại xảy khơng đặt vấn đề hành vi gian dối khác nhằm trục lợi; gây áp lực, đe dọa thực hành vi vi phạm pháp luật để giành lợi cho cho tổ chức việc hành nghề cơng chứng; bồi thường Thiệt hại hiểu tổn thất thực tế tính tiền mà chủ thể phải gánh chịu hợp đồng TCQTS bị Tịa án tun vơ hiệu vi phạm thủ tục cơng Thứ hai, có lỗi cơng chứng viên thực công chứng hợp đồng chấp quyền tài sản chứng Hiện nay, vấn đề khó khăn đơi với Dưới góc độ lý luận, lỗi xác định thống (hai) yếu tố: ý chí bên chủ thể hành vi chủ thể (biểu bên hợp đồng TCQTS bị vơ hiệu việc xác định thiệt ngồi lỗi) Lỗi xét ý chí bên TCHNCC Có ý kiến cho rằng, hợp đồng người thực hành vi thái độ tiêu cực người thực hành vi đốì với hậu hành vi người thực Lỗi phải biểu TCQTS bị Tịa án tun vơ hiệu khơng có thiệt hại xảy cho bên nhận chấp, hợp bên dạng hành vi trái pháp luật cụ thể Có thể chia lỗi thành (hai) loại: lỗi cố ý quan hệ nghĩa vụ bảo đảm biện pháp TCQTS phải thực toàn nghĩa vụ bên nhận chấp Bên nhận chấp quyền ưu tiên xử lý tài sản chấp Bên lỗi vô ý Lỗi cố ý trường hợp người nhận thức rõ hành vi gây thiệt hại cho người khác mà thực mong muốn cho thiệt hại xảy không mong mn để Tịa án giải hậu pháp lý hại Bởi, không xác định thiệt hại khơng thể áp trách nhiệm bồi thường cho đồng TCQTS bị tun vơ hiệu, bên có nghĩa vụ cạnh đó, có ý kiến lại cho hợp đồng TCQTS bị Tịa án tun vơ hiệu, thời điểm mặc cho thiệt hại xảy Lỗi vơ ý trường hợp chưa phát sinh thiệt hại cho bên nhận người không thấy trước hành vi có khả gây thiệt hại pháp luật yêu cầu phải biết thấy trước hành vi chấp Tuy nhiên, quyền ưu tiên xử lý có khả gây thiệt hại cho thiệt hại khơng xảy xảy ngăn chặn Lỗi công chứng viên thực cơng chứng hợp đồng TCQTS tồn (hai) dạng: (i) Lỗi cố ý (công chứng viên biết rõ mục đích nội dung hợp đồng chấp vi phạm điều cấm pháp luật; công chứng viên biết rõ bên chấp không đủ lực chủ thể để giao kết hợp đồng mà công chứng ); (ii) Lỗi vô ý (công chứng viên bị chủ thể giao kết hợp đồng chấp “lừa dối” dẫn đến hiểu sai chủ thể, đối tượng hợp đồng chấp nên công chứng hợp đồng; công chứng viên chủ quan tài sản chấp, bên bảo đảm không chủ động thực nghĩa vụ bên bảo đảm có khả thực nghĩa vụ chây ỳ, trốn tránh thực nghĩa vụ rõ ràng gây thiệt hại cho bên nhận chấp Thứ tư, có mối liên hệ nhân hành vi vi phạm pháp luật công chứng viên với thiệt hại xảy Để yêu cầu TCHNCC bồi thường thiệt hại việc phải chứng minh yếu tô: hành vi công chứng hợp đồng chấp công chứng viên trái pháp luật; cơng chứng viên có lỗi cơng chứng hợp đồng; có thiệt hại xảy Chủ thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cịn phải chứng minh mơi liên hệ nhân hành vi vi phạm SỐ 14-Tháng Ĩ/2022 43 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG pháp luật cơng chứng viên thực công chứng hợp đồng chấp với thiệt hại xảy dụng đất 192 m2 hộ gia đình ơng CH bà X theoHỢp đồng thê' chấp sô' LD1018700008/HĐTC đây, hành vi vi phạm pháp luật công chứng viên xác định nguyên nhân trực tiếp dẫn ngày 08/07/2010 Phòng cơng chứng sơ' đến thiệt hại, cịn thiệt hại phải hậu 17/06/2011, bên sửa đổi, bổ sung Hợp đồng hành vi vi phạm pháp luật công chứng viên gây Những bất cập kiến nghị hoàn thiện pháp luật Hiện nay, việc giải hậu pháp lý chấp sô' PL01-LD1018700008/HĐTC giao dịch dân vô hiệu hướng dẫn Nghị sô' 01/2003/NQ-HĐTP Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao ban hành ngày 16/04/2003 Qua thời gian dài thực hiện, Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế cần phải sửa đổi, bổ sung Liên chứng nhận cơng chứng sơ' 785/TC-CC5 Ngày Phịng Cơng chứng sơ' chứng nhận công chứng sô' 834/TC-CC5; Giá trị tài sản định giá thời điểm thê' chấp tăng lên 3.840.000.000 đồng, đảm bảo cho nghĩa 1.500.000.000 đồng vụ trả nợ tăng lên Hết thời hạn hợp đồng vay, khách hàng không trả nợ, Sacombank khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng đơ'i với ông c, bà N quan đến vấn đề nghiên cứu, tác giả nhận thấy chưa có quy định cụ thể để giải hậu TAND huyện TN, thành phơ' HP Q trình giải vụ án, Tịa án tiến hành giám định chữ ký, xác định chữ ký hợp đồng thê' chấp văn sửa đổi, bổ sung chữ ký pháp lý hợp đồng TCQTS vô hiệu, ảnh bà X Bản án sơ thẩm sô' 26/2014/KDTM-ST hưởng không nhỏ đến hoạt động xét xử Tòa án địa phương Trong trình xét xử, số ngày 09/5/2014 TAND huyện TN Bản án phúc thẩm số 26/2014/KDTM-PT ngày 05/9/2014 Tòa án địa phương tỏ lúng túng nên đưa phán gây nhiều tranh cãi Bản án số TAND thành phô' HP tuyên không chấp nhận yêu cầu phát mại tài sản ông CH, bà X 17/2020/DS-ST ngày 25/09/2020 TAND quận NQ, Thành phô' HP minh chứng Nội dung vụ việc: Ông Trần Văn c, bà Nguyễn quyền sử dụng 192 m2 đất, hợp đồng thê' Thị N ký hợp đồng tín dụng để vay vốn Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín (Sacombank) đồng thời chấp tài sản tài sản người thứ ba để bảo đảm cho khoản vay, cụ thể: (i) Hợp đồng tín dụng số LD0915917639 ngày 10/06/2009 vay số tiền 1.000.000.000 đồng Để đảm bảo cho khoản vay ông c bà N chấp quyền sử dụng 200 m2 đất tài sản đất hộ gia đình ơng c bà N theo Hợp đồng chấp sô' LD0915917639/HĐTC ngày 10/06/2009 Phịng Cơng chứng sơ' chứng nhận công chứng sô' 527/TC-CC5 Giá trị tài sản định giá thời điểm thê' chấp 1.455.000.000 đồng; (ii) Hợp đồng tín dụng ngày 08/7/2010 vay 300.000.000 triệu đồng Để bảo đảm cho khoản vay ông c bà N, ông CH bà X thê' chấp quyền sử 44 SỐ 14-Tháng Ĩ/2022 chấp vơ hiệu buộc Sacombank phải giải chấp tài sản ông CH, bà X Tháng 03/2020 Sacombank khởi kiện TAND quận NQ để u cầu Phịng Cơng chứng sơ' phải bồi thường thiệt hại, bao gồm khoản tiền: (i) nợ gốc 1.500.000.000 đồng hợp đồng tín dụng; (ii) tiền nợ lãi hạn, nợ lãi hạn đơ'i với khoản nợ gơ'c hợp đồng tín dụng ông c, bà N từ ký hợp đồng tín dụng đến ngày mở phiên tịa 25/9/2020, cụ thể: lãi hạn 1.805.337.500 đồng lãi hạn 902.668.750 đồng Tại phiên tòa, Sacombank rút lại phần yêu cầu khởi kiện phần nợ lãi hạn nợ lãi hạn hợp đồng vay Bản án sô' 17/2020/DS-ST ngày 15/09/2020 TAND quận NQ, Thành phố HP định: (i) Khơng chấp nhận tồn yêu cầu khởi kiện bồi thường thiệt hại hợp đồng thê' chấp sô' LD1018700008/HĐTC 08/07/2010 thỏa LUẬT thuận sửa đổi, bổ sung hợp đồng chấp PL01- hợp đồng TCQTS cơng chứng bị Tịa án LD1018700008/HĐTC 17/06/2011 vô hiệu nguyên đơn Sacombank bị đơn Phịng Cơng chứng số thành phố HP, khơng có để tính thiệt hại thực tế (ii) Buộc ông tuyên vô hiệu, đồng nghĩa với việc bên nhận chấp quyền ưu tiên xử lý tài sản chấp Nghĩa vụ bên chấp trở thành nghĩa vụ c bà N có nghĩa vụ trả khoản nợ cho khơng có bảo đảm Trên lý thuyết, bên chấp thực toàn nghĩa vụ bên Sacombank, bao gồm: nợ gốc, lãi hạn lãi nhận chấp khơng có thiệt hại xảy Tuy hạn Theo tác giả, án tồn số điểm nhiên, nhiều trường hợp bên chấp khơng cịn tài sản để thực nghĩa vụ bên nhận chưa hợp lý: (i) Theo quy định Điều 38 Luật chấp, gây thiệt hại cho bên nhận chấp Vì vậy, pháp luật đặt trách nhiệm bồi thường thiệt hại Công chứng năm 2014,“TCHNCC phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng cá nhân, tổ chức khác lỗi mà công chứng viên, nhân viên người phiên dịch cộng tác viên tổ chức gây q trình cơng chứng” Trong vụ việc, hợp đồng chấp số LD1018700008/HĐTC ngày 08/07/2010 Thỏa thuận sửa đổi, bổ sung Hợp đồng chấp PL01-LD1018700008/HĐTC TCHNCC cơng chứng viên có lỗi hoạt động công chứng cần thiết Tuy nhiên, việc quy định cụ thể phạm vi trách nhiệm bồi thường nào, thời gian thực nghĩa vụ bồi thường để bảo đảm cân lợi ích bên chủ thể quan hệ TCQTS điều khó khăn Cuối cùng, dựa nội dung vấn đề nghiên ngày 17/06/2011 bên bị Bản án sơ thẩm cứu, tác giả kiến nghị TAND Tối cao cần sớm ban số 26/2014/KDTM-ST ngày 09/5/2014 TAND huyện TN Bản án phúc thẩm số hành Nghị hướng dẫn giải hậu 26/2014/KDTM-PT ngày 05/9/2014 TAND Thành phố HP tuyên vô hiệu, hậu dẫn đến Sacombank quyền xử lý tài sản bảo đảm Vì theo hướng: “1 Khi hợp đồng TCTS công chứng bị vậy, việc Sacombank khởi kiện u cầu Phịng Cơng chứng số phải bồi thường có pháp luật, (ii) Việc TAND quận NQ nhận định khơng có thiệt hại hợp đồng thê chấp công chứng bị tuyên vô hiệu, từ làm khơng chấp nhận tồn yêu cầu Ngân hàng Sacombank không hợp lý Bởi Sacombank quyền bán phát mại tài sản chấp, điều đồng nghĩa với khoản nợ vỢ chồng ông c bà N thực Qua việc phân tích án, nhận thây, pháp lý hợp đồng chấp tài sản vơ hiệu Tịa án tun vơ hiệu TCHNCC quản lý cơng chứng viên thực công chứng phải bồi thường thiệt hại Căn vào trường hợp cụ thể, Tòa án ấn định thời hạn thực nghĩa vụ bên bảo đảm, hết thời hạn đó, bên bảo đảm không thực đầy đủ nghĩa vụ bên nhộn hảo đảm TCHNCC phủi bồi thường bơ sung phần cịn thiếu Thiệt hại yêu cầu bồi thường toàn phạm vi nghĩa vụ mà bên bảo đảm chưa thực bên nhận bảo đảm ” ■ TÀI LIỆU THAM KHẢO: Nguyễn Ngọc Điện (2005) cần xây dựng khái niệm quyền tài sản Luật Dân Tạp chí Nghiên cứu lập pháp 3,16-21 Nguyễn Văn Cừ - Trần Thị Huệ (2016) Bình luận khoa học Bộ luật Dân 2015 Hà Nội: NXB Công an Nhân dân SƠ' 14-Tháng Ĩ/2022 45 TẠP CHÍ CƠNG THIÍƠNG Chính phủ (2017) Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Đăng ký biện pháp bảo đảm Quốc hội (2014) Luật số53/2014/QHỈ3: Luật Cơng chứng, ban hành ngày 20/6/2014 Tịa án Nhân dân huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng: Bản án sơ thẩm số 26/2014/KDTM-ST ngày 09/5/2014; Tòa án Nhân dân quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng: Bản án sơ thẩm số 17/2020/DS-ST ngày 15/09/2020 Ngày nhận bài: 5/5/2022 Ngày phản biện đánh giá sửa chữa: 22/5/2022 Ngày chấp nhận đăng bài: 10/6/2022 Thông tin tác giả: NCS ThS NGUYỄN HOÀNG LONG Giảng viên khoa Pháp luật Dân sự, Trường Đại học Luật Hà Nội SOLVING LEGAL CONSEQUENCES OF THE MORTGAGE AGREEMENT OF PROPERTY RIGHTS WHICH IS BEING VOID AS IT VIOLATES CURRENT NOTARIZATIONPROCEDURES - INADEQUACIES AND SOLUTIONS • Ph.D student, Master NGUYEN HOANG LONG Lecturer, Faculty of Civil Law, Hanoi Law University ABSTRACT: Property mortgage is a commonly used measure to secure the performance of obligations of the mortgagor to the mortgagee The subject of property mortgage is very diverse, including many different types of assets The property rights are also a subject of property mortgage The fact show that the mortgage of property rights has many potential legal risks due to the complex nature of this type of property This paper points out the inadequacies and proposes some solutions to settle the legal consequences of the mortgage agreement of property rights which is being void as it violates current notarization procedures in Vietnam Keywords: mortage a property, property rights, mortgage agreement, compensation for damage 46 So 14 - Tháng 6/2022 ... Thứ nhát, CĨ hành vi phạm pháp luật công chứng vi? ?n thực công chứng hợp đồng thê ''chấp quyền tài sản Công chứng vi? ??c cơng chứng vi? ?n TCHNCC chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch... dung hợp đồng chấp vi phạm điều cấm pháp luật; công chứng vi? ?n biết rõ bên chấp không đủ lực chủ thể để giao kết hợp đồng mà công chứng ); (ii) Lỗi vô ý (công chứng vi? ?n bị chủ thể giao kết hợp đồng. .. chịu hợp đồng TCQTS bị Tịa án tun vơ hiệu vi phạm thủ tục cơng Thứ hai, có lỗi cơng chứng vi? ?n thực công chứng hợp đồng chấp quyền tài sản chứng Hiện nay, vấn đề khó khăn đơi với Dưới góc độ lý
Ngày đăng: 01/12/2022, 20:28
Xem thêm:
