: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐIÊU KIỆN MÔI TRƯỜNG KINH TẾ VĨ MÔ VINHOMES OCEAN PARK GIA LÂM

ĐỀ BÀI THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐIÊU KIỆN MÔI TRƯỜNG KINH TẾ VĨ MÔ VINHOMES OCEAN PARK GIA LÂM I THÔNG TIN CHUNG Tên dự án Vinhomes Ocean Park Chủ đầu tư Tập đoàn Vingroup Vị trí dự án Thị trấn Trâu Quỳ – Xã D.

ĐỀ BÀI: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐIÊU KIỆN MÔI TRƯỜNG KINH TẾ VĨ MÔ VINHOMES OCEAN PARK GIA LÂM I THÔNG TIN CHUNG  Tên dự án: Vinhomes Ocean Park  Chủ đầu tư: Tập đồn Vingroup  Vị trí dự án: Thị trấn Trâu Quỳ – Xã Dương Xá – Xã Kiêu Kỵ – Xã Đa Tốn, Gia Lâm, Hà Nội  Đơn vị quản lý vận hành: Vinhomes  Tổng diện tích đất: 420ha  Mật độ xây dựng: 19.2%  Các loại hình phát triển: Căn hộ biệt thự, Liền kề, Shophouse  Số tòa hộ: 66 tòa  Số lượng biệt thự: 2390  Thời gian khởi công: Tháng năm 2018  Thời gian bàn giao hộ: Từ tháng 4/2020  Thời gian bàn giao biệt thự: Từ tháng 11/2019  Hình thức sở hữu: Sổ đỏ khơng thời hạn  II  - Tổng vốn đầu tư khoảng 100.000 tỉ đồng Thẩm định môi trường kinh tế vĩ mô dự án Yếu tố trị - luật pháp (Politics) Luật thủ đô số 25/2012/QH13 Luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 Luật nhà số 65/2014/QH13 Luật tổ chức quyền địa phương số 77/2015/QH13 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị - Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 phủ quản lý khơng gian xây dựng ngầm đô thị Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/06/2016 Bộ xây dựng quy định hồ sơ nhiệm vụ đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị quy hoạch xây dựng khu chức đặc thù Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/05/2013 xây dựng hướng dẫn nội dung thiết kế đô thị Thông tư số 16/2013/TT-BXD ngày 16/10/2013 bổ sung số điều thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/05/2013 + Nỗ lực cải thiện môi trường kinh doanh, đổi sáng tạo quốc tế ghi nhận, góp phần củng cố niềm tin nhà đầu tư doanh nghiệp: Con số kỷ lục hoàn thiện thể chế (12 đạo luật 12 nghị quyết), tạo sở pháp lý vững cho việc tháo gỡ “nút thắt” kinh tế, khơi thông dòng vốn, hỗ trợ doanh nghiệp phát triển, tái cấu kinh tế chuyển đổi mơ hình tăng trưởng Trong đó, ngành ngân hàng nỗ lực đạt kết ấn tượng hoàn thiện thể chế: (i) đầu mối đề xuất Chính phủ trình Quốc hội ban hành Nghị số 42/2017/QH14 thí điểm xử lý nợ xấu, thông qua Luật sửa đổi số điều Luật TCTD; (ii) tiên phong xây dựng, trình Chính phủ ban hành Quyết định số 1058/QĐ-TTg cấu lại TCTD gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2016 - 2020; (iii) quan Chính phủ đầu cải cách hành gắn với nâng cao lực chỉ đạo, điều hành, thực thi; đơn giản hóa, rút ngắn thời gian giải thủ tục hành chính, đặc biệt thủ tục liên quan đến hoạt động toán, đảm bảo quyền lợi giao dịch cho khách hàng doanh nghiệp + Chỉ đạo thủ tướng phủ nhằm cụ thể hóa định hướng điều chỉnh cục Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 (phần quy hoạch sử dụng đất khu vực dự án khu đô thị Gia Lâm), định hướng hạ tầng kỹ thuật khu vực Yên Viên – Long Biên + Hình thành khu đô thị đại gắn liền với tuyến đường sắt đô thị, giao thông công cộng đô thị khu vực, đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, đảm bảo xây dựng theo tỷ lệ phù hợp, tạo tiền đề góp phần thực kế hoạch giãn dân khu vực nội Thành phố, phục vụ lợi ích cộng đồng Thành phố, đáp ứng nhu cầu đa dạng thị trường, phù hợp với đối tượng có mức thu nhập trung bình thu nhập thấp, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội khu vực phía đơng thành phố + Tổ chức khơng gian kiến trúc, cảnh quan gắn kết với dự án đầu tư khu vực khu dân cư có; xây dựng hệ thống kỹ thuật phù hợp tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng Việt Nam, đảm bảo không ách tắc giao thông, yêu cầu an tồn, hoạt động bình thường cơng trình kỹ thuật có khu vực + Xác định vị trí, quy mơ khu vực đặc trưng cần kiểm soát, nội dung cần thực để kiểm soát quy định cần thực + Đánh giá tác động môi trường chiến lược theo quy định Luật quy hoạch thị  Yếu tố văn hóa - xã hội (Social) Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản năm 2018 tiếp tục tăng trưởng tích cực nhiều khả giữ ổn định năm 2017 Diễn biến thị trường bất động sản năm 2018 xoay quanh yếu tố Yếu tố thứ nhất: Căn hộ vừa túi tiền - phòng ngủ dẫn dắt thị trường Phân khúc thị trường hộ vừa túi tiền có 1-2 phịng ngủ, có giá bán tỷ đồng/căn phân khúc chủ đạo có tính khoản cao thị trường bất động sản Phân khúc thị trường cao cấp có tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua thị trường Phân khúc condotel, đất phân lô tiếp tục tăng trưởng nóng Tình hình tranh chấp chung cư tiếp tục diễn biến ngày gay gắt, cần kiểm soát xử lý kịp thời Yếu tố thứ hai: Kỹ thuật số thúc đẩy kinh doanh bất động sản qua mạng Với dân số 93 triệu người giai đoạn dân số vàng Trong đó, có gần 60% có độ tuổi 35, có đến khoảng 50 triệu người sử dụng internet, chiếm 53% dân số mở khả kinh doanh bất động sản qua mạng, tận dụng lợi Công nghệ thông tin kỷ nguyên kỹ thuật số  Yếu tố kinh tế (Economics) Môi trường kinh tế vĩ mô: Môi trường kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến ý tưởng đầu tư chi phối hoạt động dự án Các yếu tố kinh tế vĩ mơ có ảnh hưởng lớn đến dự án bao gồm: Tốc độ tăng trưởng GDP, lãi suất, tỷ lệ lạm phát sách điều tiết vĩ mô nhà nước Tốc độ tăng trưởng GDP Thứ nhất, tăng trưởng kinh tế bứt phá với khởi sắc đồng ngành, khu vực: Theo Tổng cục Thống kê, tăng trưởng GDP năm 2017 ước đạt 6,81%, vượt dự báo, vượt mục tiêu Nghị Quốc hội Đây mức tăng trưởng cao vòng 10 năm cao tăng trưởng bình quân ASEAN (khoảng 5,2%) Khu vực công nghiệp - xây dựng tăng cao 8% với tăng tốc mạnh mẽ ngành công nghiệp chế biến, chế tạo (tăng 14,4%) - tăng cao vòng năm; dịch vụ tăng 7,4% đóng góp lớn vào tăng trưởng GDP (đóng góp 2,87 điểm %) Nền kinh tế bước đầu có dịch chuyển từ tăng trưởng phụ thuộc vào khai thác tài nguyên sang ngành chế biến dịch vụ, sản xuất có chiều sâu Ngành xây dựng có mức tăng trưởng cao năm 2017, đồng thời ghi nhận phá vỡ quy luật tăng trưởng quý sau cao quý trước năm trước Tăng trưởng ngành xây dựng năm 2018 9,1%, quý III/2018 9,2% quý IV mức 8% Năm 2018, bối cảnh kinh tế giới diễn biến phức tạp chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, tỷ giá, giá dầu thô kinh tế Việt Nam phát triển nhanh, hoàn thành vượt chỉ tiêu kế hoạch đề Nhiều tổ chức quốc tế Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) nhận định Việt Nam có bước đắn, kinh tế vĩ mơ ngày ổn định, cịn gặp nhiều khó khăn, thách thức phía trước, đặc biệt cần đẩy nhanh tái cấu trúc kinh tế Lãi suất lạm phát sách Xu hướng thắt chặt sách tiền tệ trở nên rõ nét năm 2018 tiếp tục trở thành định hướng điều hành sách nhiều ngân hàng trung ương lớn kinh tế phát triển Đi kèm với điều kiện tài bị thắt chặt, cụ thể mặt lãi suất tăng lên Nhưng nhìn chung lãi suất VND ổn định, có xu hướng tăng nhẹ vào tháng cuối năm Lãi suất cho vay đồng Việt Nam phổ biến khoảng 6%-9%/năm ngắn hạn 9%-11%/năm trung dài hạn Đối với lãi suất trái phiếu thường cao lãi suất tiết kiệm, thời hạn dài, đối tượng chọn lọc, có mục tiêu cụ thể… Nguyên nhân tăng lãi suất chủ yếu lạm phát kỳ vọng tăng tổ chức tài cấu lại nguốn vốn để đáp ứng lộ trình thực tỷ lệ an toàn năm 2019 tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm xuống 40% chuẩn bị tăng vốn cấp theo Basel II Lạm phát năm 2018 đạt chỉ tiêu Quốc hội đề mức 4% ổn định mức thấp; cung cầu thị trường đảm bảo; điều hành giá quán theo chế thị trường có điều tiết Nhà nước Chi phí hoạt động doanh nghiệp kiểm soát giấy phép giảm mạnh (năm 2017, giảm 5.000 giấy phép con); lãi suất tín dụng giảm nhẹ tỷ giá ổn định, số doanh nghiệp thành lập quay trở lại hoạt động tăng kỷ lục; chỉ số PMI trì mức 51 điểm Môi trường kinh doanh Việt Nam năm 2017 tăng 14 bậc - mức tăng cao kể từ năm 2011; lực cạnh tranh tăng bậc; chỉ số đổi sáng tạo tăng 12 bậc - thứ hạng cao từ trước đến đứng đầu nhóm nước thu nhập trung bình thấp Các sách Nhà nước ban hành nhiều quy phạm pháp luật từ đến năm 2020 Dự kiến năm 2018 trình Quốc hội xem xét ba nhóm dự luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản “Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai”, “Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị”, “Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp” Nhà nước sử dụng công cụ thuế thuế đánh vào người có nhiều nhà, thuế bất động sản cơng cụ tín dụng lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước thực tế, tăng trưởng tín dụng năm 2017 có khả đạt khoảng 19% dẫn đến quan ngại phát triển nóng kinh tế, làm cho sốt bất động sản quay trở lại Thị trường: tình trạng lệch pha cung cầu giảm Dự báo giai đoạn 2018-2020, thị trường bất động sản tiếp tục có điều chỉnh lớn để giải tình trạng lệch pha cung cầu nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh Sẽ có chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật đa số người có thu nhập trung bình Xu hướng hoạt động M&A phát triển mạnh Xu hợp tác doanh nghiệp tất yếu Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án phát triển mạnh trước Trong đó, có phần nhờ vào việc triển khai thực hiệu Nghị Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu Yêu cầu thị trường bất động sản đại đòi hỏi doanh nghiệp phải liên tục tái cấu trúc, tự cải cách đổi mới, xây dựng văn hóa doanh nghiệp, tinh thần doanh nghiệp, thể đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với khách hàng Dịng vốn đầu tư từ nước ngồi kích cầu thị trường bất động sản (BĐS) nước Dòng vốn đầu tư từ nước nguồn kiều hối tiếp tục nguồn lực quan trọng đầu tư vào kinh tế thị trường bất động sản thời gian tới Cuộc cách mạng công nghệ lần thứ tư, internet kết nối vạn vật xu phát triển dự án bất động sản xanh, đầy đủ tiện ích đòi hỏi người tiêu dùng mà nhà đầu tư phải đáp ứng + Khó xảy bong bóng BĐS năm 2018 Về dự báo có hay khơng có bong bóng bất động sản năm 2018 HoREA nhận thấy khó xảy có điều chỉnh ngày kịp thời hiệu Nhà nước Các doanh nghiệp nỗ lực tái cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường Các nhà đầu tư thứ cấp ngày tỉnh táo, am hiểu thị trường Nói cách khác, qua trải nghiệm đợt khủng hoảng thị trường bất động sản chủ thể thơng minh  Yếu tố công nghệ (Technology) Mạng xã hội, phương tiện truyền thông Facebook tiếp tục phát triển mạnh mẽ Việt Nam với 53 triệu người dùng 2018 năm mà phân khúc nhà thu nhập thấp, trung bình phát triển truyền thơng xã hội xu hướng tiếp thị BĐS đầu tiền nhắc tới Ngoài khả kết nối di động, thời gian sử dụng Facebook đủ lâu Facebook kênh tạo phễu khách hàng BĐS tốt Live stream Smartphone thiết bị thông minh khác phát sóng trực tiếp, live streaming video thông qua trang web bạn Một số trang web truyền thơng xã hội chí cung cấp cho bạn tùy chọn tải video, sống ghi lại, vào hồ sơ bạn Video truyền tải thứ, nội dung ảnh text phải nhiều thời gian để khách hàng hiểu video khách, người làm chỉ cần lưu ý video dọc theo hình điện thoại tiếng video đơi khách hàng xem video câm + Tùy biến nội dung Ngành marketing trải qua số thay đổi mang tính cách mạng Trong đó, nhà quảng cáo sử dụng để dựa vào thơng cáo báo chí chuẩn hóa nội dung tổng quát để giới thiệu sản phẩm mới, kỷ 21 chứng kiến thúc đẩy tăng tùy biến cá nhân hóa Nội dung tùy biến có lợi cho hai đại lý bất động sản người mua tiềm Nó khơng chỉ cho phép bạn cung cấp thơng tin chi tiết tính chất độc đáo mà bạn cung cấp, mang lại cho bạn đường khác để kết nối với khách hàng cung cấp dịch vụ cải tiến + Chatbot bất động sản Từ Siri Apple để Amazon Echo, chatbot khắp nơi năm 2017 Chatbot lên cơng cụ chăm sóc khách hàng mạnh mẽ nhiều ngành công nghiệp Cho dù bạn nhận hay khơng, bạn có khả gặp chatbot duyệt mua sắm Khi nói đến bất động sản 2018, chatbot có tiềm cách mạng hóa hệ lãnh đạo phục vụ khách hàng Bằng cách tự động giai đoạn đầu tiếp xúc đại lý triển vọng, chatbot bất động sản hiệu việc tham gia khách, dẫn đến chuyển đổi dẫn cao + Tự động hóa (Marketing automation) Bất động sản 2018 tận dụng tự động hóa tiếp thị Thay tiếp xúc với tất khách hàng trực tiếp, hệ thống tiên tiến tự động chuyển thông tin họ vào hệ thống CRM công ty bạn tiến hành tiếp xúc thay cho bạn Một số hệ thống chí tùy chỉnh lời chào ban đầu để bao gồm danh sách khu vực có liên quan đến tất lãnh đạo Nhu cầu doanh nghiệp bắt động sản 2018 CRM (Quản lý mối quan hệ khách hàng) ngày gia tăng Tuy nhiên, gần 72% doanh nghiệp chưa biết CRM cách sử dụng cơng cụ để tạo khách hàng tiềm cách hiệu + Công nghệ thực tế ảo Thực tế ảo đại xu hướng mà thực đạt đà năm 2017, phần cứng phần mềm hạn chế cản trở tiến Khi hệ thống cải thiện, người tiêu dùng trở nên thoải mái với ý tưởng công nghệ hệ này, việc áp dụng thực tế ảo bất động sản 2018 tiếp tục phát triển Một công nghệ bổ sung gọi tăng cường thực tế thu hút nhiều ý Trong hầu hết tính hữu dụng khơng rõ ràng, đại lý sử dụng công nghệ để khoe chủ đề màu sắc tiềm năng, kế hoạch sàn cải tạo tốt để tài sản có  ... tố kinh tế (Economics) Môi trường kinh tế vĩ m? ?: Môi trường kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến ý tưởng đầu tư chi phối hoạt động dự án Các yếu tố kinh tế vĩ mơ có ảnh hưởng lớn đến dự án bao gồm: Tốc... hoạch đề Nhiều tổ chức quốc tế Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) nhận định Việt Nam có bước đắn, kinh tế vĩ mô ngày ổn định, cịn gặp nhiều khó... thuật có khu vực + Xác định vị trí, quy mơ khu vực đặc trưng cần kiểm soát, nội dung cần thực để kiểm soát quy định cần thực + Đánh giá tác động môi trường chiến lược theo quy định Luật quy hoạch