CÔNG TY TNHH TƯ VẤN KIẾN TRÚC XÂY DỰNG BÌNH NGUYÊN BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI (FEASIBILITY STUDY) TÊN DỰ ÁN KHU CĂN HỘ CAO TẦNG TÍN ĐIỀN (STOWN PHÚC AN 1) ĐỊA ĐIỂM ĐƯỜNG N3, PHƯỜNG DĨ AN, THỊ XÃ DĨ AN.
CƠNG TY TNHH TƯ VẤN KIẾN TRÚC XÂY DỰNG BÌNH NGUYÊN BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI (FEASIBILITY STUDY) TÊN DỰ ÁN: KHU CĂN HỘ CAO TẦNG TÍN ĐIỀN (STOWN PHÚC AN 1) ĐỊA ĐIỂM: ĐƯỜNG N3, PHƯỜNG DĨ AN, THỊ XÃ DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG 12/2020 CƠNG TY TNHH TƯ VẤN KIẾN TRÚC XÂY DỰNG BÌNH NGUYÊN BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI (Soạn thảo theo Điều 54 Luật Xây dựng) TÊN DỰ ÁN: KHU CĂN HỘ CAO TẦNG TÍN ĐIỀN (STOWN PHÚC AN 1) ĐỊA ĐIỂM: ĐƯỜNG N3, PHƯỜNG DĨ AN, THỊ XÃ DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG CHỦ ĐẦU TƯ: CƠNG TY TNHH STC BÌNH DƯƠNG TP Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 12 năm 2020 Chủ nhiệm lập dự án CÔNG TY TNHH TƯ VẤN KIẾN TRÚC XÂY DỰNG BÌNH NGUYÊN Giám đốc MỤC LỤC Chương I: Cơ sở pháp lý dự án Chương II: Sự cần thiết quy mô đầu tư Sự cần thiết chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng .2 Phân tích điều kiện tự nhiên, lựa chọn địa điểm đầu tư xây dựng, diện tích sử dụng đất Phân tích quy mơ hình thức đầu tư xây dựng dự án .11 Sự phù hợp với quy hoạch xây dựng quy hoạch khác theo quy định .15 Chương III: Các yếu tố bảo đảm khả thực dự án 16 Sử dụng tài nguyên 16 Lựa chọn công nghệ thiết bị 17 Sử dụng lao động .17 Hạ tầng kỹ thuật 17 Tiêu thụ sản phẩm 17 Thời gian, tiến độ thực dự án 18 Phương án giải phóng mặt xây dựng, tái định cư .20 Dự kiến diện tích đất trồng lúa, đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng cần chuyển đổi mục đích sử dụng để làm dự án đầu tư xây dựng 20 Giải pháp tổ chức quản lý thực dự án, yêu cầu khai thác sử dụng, vận hành cơng trình 20 Chương IV: Mơi trường, an tồn lao động, phòng chống cháy nổ .22 Đánh giá tác động dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư: khơng có 22 Bảo vệ cảnh quan, mơi trường sinh thái, an tồn xây dựng 22 Phòng, chống cháy, nổ nội dung cần thiết khác 28 Chương V: Tổng mức đầu tư, phân tích tài chính-rũi ro, hiệu 34 Tổng mức đầu tư 34 Nguồn vốn đầu tư 40 Các tiêu đánh giá tính khả thi dự án: NPV, IRR, T .40 Phân tích rủi ro 45 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội dự án 46 Giải pháp tổ chức thực dự án, xác định chủ đầu tư 47 Kiến nghị chế phối hợp, sách ưu đãi, hỗ trợ thực dự án .49 Các Quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng cho dự án 49 Chương VI: Kết luận kiến nghị 52 Kết luận 52 Kiến nghị .52 Phụ lục: Tài liệu pháp lý, tài liệu kỹ thuật 53 Chương I: Cơ sở pháp lý dự án Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung số điều theo Luật số 03/2016/QH14, Luật số 35/2018/QH14, Luật số 40/2019/QH14 Luật số 62/2020/QH14 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị định số 42/2017/NĐ-CP ngày 05 tháng năm 2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng Công văn số 59/UBND-KT ngày 09/01/2012 cùa UBND tỉnh Bình Dương việc chấp thuận cho Cơng ty TNHH Tín Điền đtrợc làm chù đầu tư dự án nhà thương mại Công văn số 4699/UBND-KTN ngày 08/12/2016 cùa UBND tỉnh Bình Dương việc chấp thuận cho gia hạn thời gian triển khai dự án Khu hộ cao tầng Tín Điền Cơng văn số 1789/UBND-KTN ngày 10/5/2017 cửa UBND tỉnh Bình Dương việc điều chỉnh quy mô dự án Khu hộ cao tầng Tín Điền Cơng văn số 5421/UBND-KTN ngày 09/11/2018 UBND tỉnh Bình Dương chủ trương cấp giấy phép quy hoạch dự án Khu hộ cao tầng Tín Điền Quyết định số 5790 /UBND-KT ngày 13/11/2019 UBND tỉnh Bình Dương việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu hộ cao tầng Tín Điền Quyết định số 3167/QD-UBND ngày 05/7/2019 cùa UBND thị xã Dĩ An việc phê duyệt điều chỉnh cục đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 phường Dĩ An, thị xã Dĩ An, tình Bình Dương Cơng văn số 1545/UBND-KTN ngày 10/4/2019 cùa UBND tỉnh Bình Dương việc mở rộng diện tích dự án Khu hộ cao tầng Tín Điền, thị xã Dĩ An, tình Bình Dương Quyết định số 3575/QD-UBND ngày 26/7/2019 cùa UBND thị xã Dĩ An việc phê duyệt đồ án quy hoạch tổng mặt tỷ lệ 1/500 Khu hộ cao tầng Tín Điền, phường Dĩ An, thị xã Dĩ An, tình Bình Dương Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN 781927 ngày 14/5/2009 UBND tình Bình Dương cấp; chỉnh lý biến động ngày 21/6/2011, nội dung: Chuyển nhượng cho Cơng ty TNHH Tín Điền (nay Cơng ty TNHH STC Bình Dương) Quyết định số 1466/QD-STNMT ngày 22/11/2019 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Binh Dương việc phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường Dự án Dầu tư xây dựng Khu hộ cao tầng Tín Điền (Stown Phúc An 1), quy mô 510 hộ, dân số 1.067 người phường Dĩ An, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương Cơng ty TNHH STC Bình Dương Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế PCCC số 96/TD-PCCC ngày 05/11/2018 Phòng Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy Cứu nạn cứu hộ Công văn số 128/CV-XNDA ngày 20/7/2018 Xí nghiệp cấp nước Dĩ An việc thỏa thuận đấu nối cấp nước cho dự án Khu hộ cao tầng Tín Điền Cơng văn số 292/TC-QC ngày 10/6/2018 Cục Tác chiến việc chấp thuận độ cao tĩnh khơng cơng trình Khu hộ cao tầng Tín Điền Cơng văn số 46/CV-NTTA ngày 23/4/2019 Cơng ty cổ phần Nước - Mơi trường Bình Dương - Chi nhánh Nước thải Thuận An việc phúc đáp công văn đề nghị dấu nối hệ thống nước thải chung cư Công văn số 3133/PCBD-KHVT ngày 20/8/2018 Cơng ty Điện lực Bình Dương việc cấp điện cho dự án Khu hộ cao tầng Tín Điền (Stown Phúc An 1) Cơng văn số 01/CV-ĐN ngày 04/10/2018 cùa Công ty cổ phần Đại Nam việc phúc đáp Công văn số 15/CV-STC BD Công văn số 43/DN ngày 04/4/2019 Công ty cổ phần Đại Nam việc phúc đáp Công văn số 261/STC BINH DUONG - PDA Căn hồ sơ liên quan khác Chương II: Sự cần thiết quy mô đầu tư Sự cần thiết chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng - Khu vực phường Dĩ An, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương khu vực có mật độ dân số cao, tập trung số lượng lớn cán công nhân viên làm việc khu công nghiệp Khu chế xuất Linh Trung, Khu cơng nghiệp Sóng Thần, Khu cơng nghiệp Việt Nam Singapore… Nhu cầu nhà khu vực tăng cao, nên việc xây dựng Khu hộ cao tầng Tín Điền (Stown Phúc An 1) nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, hộ cho đối tượng dân cư dự án mang tính xã hội cấp bách - Theo quy hoạch chi tiết 1/500 khu thị DVTM Sóng Thần Thị Xã Dĩ An, khu vực dự án đầu tư khu dân cư xây dựng mới, nằm khu thị DVTM Sóng Thần Đơn vị chủ đầu tư đơn vị tư vấn dự án đưa phương án Kiến trúc với mục tiêu đảm bảo định hướng quy hoạch chung Thị Xã Dĩ An, kết hợp với yêu cầu khả thi hiệu dự án - Xây dựng sở vật chất hạ tầng đồng bộ, cơng tình thương mại, dịch vụ, cơng viên xanh, cảnh quan công cộng - Xây dựng Trung tâm thương mại, dịch vụ phục vụ hộ dân cao ốc khu vực lân cận - Xây dựng hộ đa dạng phục vụ cư dân Thị Xã Dĩ An, Tỉnh Bình Dương - Về hạ tầng xã hội, vấn đề nhà đô thị phục vụ cho phát triển đô thị nước cịn thấp, hộ có diện tích trung bình, giá hộ mức vừa phải Tỷ lệ diện tích sàn dành cho dịch vụ cơng cộng thương mại dịch vụ văn phịng có khuynh hướng không đáp ứng nhu cầu thực tế xã hội - Đồng thời việc thực công tác triển khai xây dựng để có điều kiện quản lý sử dụng đất đai cho phù hợp với đồ án quy hoạch chung phê duyệt qui hoạch 1/2000 phê duyệt Góp phần làm đẹp cho quần thể kiến trúc khu vực nói riêng tổng thể kiến trúc Thị xã nói chung - Xác lập hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo tiêu chuẩn bao gồm: giao thông, cấp điện, cấp nước, nước, phịng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, … Tạo không gian cảnh quan sinh động, hài hòa với khu vực xung quanh - Xây dựng khu nhà cao tầng đại đảm bảo điều kiện kỹ thuật, mỹ thuật kết hợp xây dựng trước mắt lâu dài phù hợp với quy hoạch chung thị xã Dĩ An, quy hoạch phân khu phường Dĩ An Do đó dự án “Khu hộ cao tầng Tín Điền (Stown Phúc An 1)” dự án cấp bách quan trọng, nhằm giải phần nhu cầu nhà cho công nhân, cộng đồng xung quanh, đồng thời nâng cao mức sống sinh hoạt cho dân cư khu vực Đồng thời đáp ứng chương trình phát triển nhà tỉnh Bình dương đến năm 2020 định hướng đến năm 2030 theo Quyết định số 4290/QĐ-UBND ngày 24/12/2014 UBND tỉnh Bình Dương.1 Phân tích điều kiện tự nhiên, lựa chọn địa điểm đầu tư xây dựng, diện tích sử dụng đất 2.1 Vị trí, giới hạn khu đất: Khu đất đầu tư xây dựng Khu hộ cao tầng Tín Điền (STown Phúc An 1), có tứ cận sau: Phía Nam giáp : đường N4; Phía Bắc giáp : nhà máy Yazaki chung cư Stown Phúc An 2; Phía Đơng giáp: khu dân cư; Phía Tây giáp : đường N3, khu dân cư Sóng Thần Tổng diện tích khu đất là: 4.906,31 m2 Đối với dự án khu đô thị, nhà bổ sung thêm thuyết minh việc triển khai dự án đầu tư đáp ứng mục tiêu, định hướng phát triển thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà địa phương giai đoạn (chương trình nhà UBND tỉnh, có); sơ cấu sản phẩm nhà việc dành quỹ đất phát triển nhà xã hội; sơ phương án đầu tư xây dựng, quản lý hạ tầng đô thị dự án kết nối với hạ tầng phạm vi dự án dự án khu thị VI Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021 Tổng (V1Lvay1)*[(IXDCTbq±ΔIXDCT)^11] (V2Lvay2)*[(IXDCTbq±ΔIXDCT)^21] (V3Lvay2)*[(IXDCTbq±ΔIXDCT)^31] GDP1+GDP2+GDP3 39 863.740.136 GDP1 4.349.257.616 GDP2 GDP3 5.212.997.752 GDPTG 1,7% Nguồn vốn đầu tư Dự án sử dụng nguồn vốn khác, bao gồm vốn chủ sở hữu vốn vay ngân hàng theo tỉ lệ 30/70% Các tiêu đánh giá tính khả thi dự án: NPV, IRR, T Tính dòng tiền dự án với suất chiết khấu 12%, kết sau: STT A B C DIỄN GIẢI TỔNG Hệ số chiết khấu TỔNG NGÂN LƯU VÀO 226.846.680.007 201.901.145.455 Tổng doanh thu+vay NH Khấu hao 24.945.534.552 TỔNG NGÂN LƯU RA 99.340.314.468 Tổng chi phí-khấu hao 98.045.658.468 Thuế 1.294.656.000 TỔNG NGÂN LƯU (A-B) 127.506.365.539 Dòng ngân lưu quy Lũy kế ngân lưu quy Năm 12.339.767.276 12.339.767.276 12.339.767.276 12.339.767.276 - 40 Năm 0,892857143 12.605.767.276 12.605.767.276 14.118.459.349 14.118.459.349 (1.512.692.073) (1.350.617.922) (1.350.617.922) Năm 0,797193878 4.712.317.818 3.880.800.000 831.517.818 3.949.299.324 3.579.699.324 369.600.000 763.018.494 608.273.672 (742.344.251) STT A B C Năm 0,711780248 5355421818 4523904000 831517818,4 6294563965 5863715965 430848000 -939142146,5 -668462829,8 -1410807080 Năm 0,635518078 6.020.701.818 5.189.184.000 831.517.818 6.150.449.550 5.656.241.550 494.208.000 (129.747.732) (82.457.029) (1.493.264.110) Năm 0,567426856 6.120.493.818 5.288.976.000 831.517.818 5.874.387.936 5.370.675.936 503.712.000 246.105.883 139.647.087 (1.353.617.022) Năm 0,506631121 6.220.285.818 5.388.768.000 831.517.818 5.598.326.321 5.085.110.321 513.216.000 621.959.497 315.104.037 (1.038.512.985) Năm 0,452349215 6.320.077.818 5.488.560.000 831.517.818 5.322.264.706 4.799.544.706 522.720.000 997.813.112 451.359.978 (587.153.007) Năm 0,403883228 6419869818 5588352000 831517818,4 5046203092 4513979092 532224000 1373666727 554800951,7 -32352054,98 STT A B C Năm 0,360610025 6519661818 5688144000 831517818,4 4770141477 4228413477 541728000 1749520341 630894573,9 598542519 Năm 10 0,321973237 6.619.453.818 5.787.936.000 831.517.818 4.494.079.863 3.942.847.863 551.232.000 2.125.373.956 684.313.532 1.282.856.050 Năm 11 0,287476104 6.719.245.818 5.887.728.000 831.517.818 4.218.018.248 3.657.282.248 560.736.000 2.501.227.570 719.043.157 2.001.899.208 Năm 12 0,256675093 6.819.037.818 5.987.520.000 831.517.818 3.941.956.633 3.371.716.633 570.240.000 2.877.081.185 738.475.081 2.740.374.288 Năm 13 0,22917419 6.918.829.818 6.087.312.000 831.517.818 1.470.687.978 890.943.978 579.744.000 5.448.141.840 1.248.573.494 3.988.947.782 Năm 14 0,204619813 7018621818 6187104000 831517818,4 1493972778 904724778,2 589248000 5524649040 1130452651 5119400434 41 STT A B C Năm 15 0,182696261 7118413818 6286896000 831517818,4 1517257578 918505578,2 598752000 5601156240 1023310304 6142710738 Năm 16 0,163121662 7.218.205.818 6.386.688.000 831.517.818 1.540.542.378 932.286.378 608.256.000 5.677.663.440 926.149.896 7.068.860.633 Năm 17 0,145644341 7.317.997.818 6.486.480.000 831.517.818 1.563.827.178 946.067.178 617.760.000 5.754.170.640 838.062.390 7.906.923.024 42 Năm 18 0,13003959 7.417.789.818 6.586.272.000 831.517.818 1.587.111.978 959.847.978 627.264.000 5.830.677.840 758.218.956 8.665.141.980 Năm 19 0,116106777 7.517.581.818 6.686.064.000 831.517.818 1.610.396.778 973.628.778 636.768.000 5.907.185.040 685.864.216 9.351.006.196 Năm 20 0,103666765 7617373818 6785856000 831517818,4 1633681578 987409578,2 646272000 5983692240 620310017,8 9971316214 STT A B C Năm 22 0,08264251 7816957818 6985440000 831517818,4 1680251178 1014971178 665280000 6136706640 507152842,5 11039398763 Năm 23 0,073787956 7.916.749.818 7.085.232.000 831.517.818 1.703.535.978 1.028.751.978 674.784.000 6.213.213.840 458.460.348 11.497.859.111 Năm 24 0,065882103 8.016.541.818 7.185.024.000 831.517.818 1.726.820.778 1.042.532.778 684.288.000 6.289.721.040 414.380.052 11.912.239.162 Năm 25 0,058823307 8.116.333.818 7.284.816.000 831.517.818 1.750.105.578 1.056.313.578 693.792.000 6.366.228.240 374.482.595 12.286.721.758 Năm 26 0,052520809 8.216.125.818 7.384.608.000 831.517.818 1.773.390.378 1.070.094.378 703.296.000 6.442.735.440 338.377.680 12.625.099.438 STT A B C Năm 28 0,041869268 8415709818 7584192000 831517818,4 1819959978 1097655978 722304000 6595749840 276159215,8 13206969279 Năm 29 0,037383275 8.515.501.818 7.683.984.000 831.517.818 1.843.244.778 1.111.436.778 731.808.000 6.672.257.040 249.430.818 13.456.400.097 Năm 30 0,033377924 8.615.293.818 7.783.776.000 831.517.818 1.866.529.578 1.125.217.578 741.312.000 6.748.764.240 225.259.739 13.681.659.836 Năm 31 0,029801718 8.715.085.818 7.883.568.000 831.517.818 1.889.814.378 1.138.998.378 750.816.000 6.825.271.440 203.404.813 13.885.064.649 Năm 32 0,026608677 11.309.431.274 10.477.913.455 831.517.818 2.162.554.524 1.402.234.524 760.320.000 9.146.876.750 243.386.285 14.128.450.934 43 Năm 27 0,04689358 8315917818 7484400000 831517818,4 1796675178 1083875178 712800000 6519242640 305710625,2 12930810063 Sau có dịng ngân lưu theo thời gian với mức suất chiết khấu r=12% ta tính được: - NPV (lãi thực dự án với tham số giả định) dự án >0, khoảng $12.729.623.692 ; - IRR (khả sinh lời đích thực thân dự án) 27% >12%; - Thời gian hoàn vốn năm Với kết nêu dự án có tính khả thi cao mang lại hiệu đầu tư cho chủ đầu tư cho xã hội NPV @ 12% $12.729.623.692 IRR Thời gian hoàn vốn 27% năm 44 Phân tích rủi ro Có hai tham số để phân tích rủi ro dự án: - Thứ giá bán hộ Giá bán hộ dao động xung quanh 25triệu-30triệu đồng/m2 Tình xấu 25triệu đồng/m2 tình tốt 30triệu đồng/m2 - Tham số thứ hai là lãi suất vay ngân hàng Kết dự án khả thi nêu cuối mục trước tính 12%/năm Nếu có quỹ tín dụng hỗ trợ cho chủ đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp chủ đầu tư vay mức lãi suất 4%/năm (ảnh hưởng tốt nhất) Trong trường hợp xấu nhất, ngân hàng nâng mức cho vay lên 15%/năm (ảnh hưởng xấu nhất) Ta cần tính rủi ro dự án ứng với trường hợp biểu diễn kết với NPV IRR để nhận thấy dự án gặp rủi ro Phân tích rũi ro (độ nhạy) biến phụ thuộc NPV, IRR theo biến độc lập lãi suất cho vay giá cho thuê Bảng tính rũi ro NPV theo lãi suất cho vay giá bán Giá\lãi suất 40.000.000 50.000.000 60.000.000 70.000.000 80.000.000 90.000.000 9,00% 5.771.627.065 10.316.510.766 14.861.394.467 19.406.278.168 23.951.161.869 28.496.045.570 10,00% 4.950.288.626 9.495.172.327 14.040.056.028 18.584.939.729 23.129.823.430 27.674.707.131 11,00% 4.128.950.188 8.673.833.889 13.218.717.590 17.763.601.291 22.308.484.992 26.853.368.693 12,00% 3.307.611.749 7.852.495.450 12.397.379.151 16.942.262.852 21.487.146.553 26.032.030.254 13,00% 2.486.273.311 7.031.157.012 11.576.040.713 16.120.924.414 20.665.808.115 25.210.691.816 14,00% 1.664.934.872 6.209.818.573 10.754.702.274 15.299.585.975 19.844.469.676 24.389.353.377 15,00% 843.596.434 5.388.480.135 9.933.363.836 14.478.247.537 19.023.131.238 23.568.014.939 Bảng tính rủi ro IRR theo lãi suất cho vay giá bán Giá\lãi suất 40.000.000 50.000.000 60.000.000 70.000.000 80.000.000 90.000.000 9,00% 22,44% 38,97% 76,72% 129,64% 182,27% 232,85% 10,00% 19,82% 31,73% 55,87% 96,69% 142,73% 188,22% 11,00% 17,83% 27,18% 43,80% 73,41% 112,12% 152,67% 12,00% 16,24% 23,99% 36,37% 57,72% 88,82% 124,27% 13,00% 14,93% 21,59% 31,39% 47,27% 71,51% 101,70% 14,00% 13,82% 19,68% 27,80% 40,12% 58,92% 83,99% 15,00% 12,86% 18,13% 25,06% 35,00% 49,80% 70,28% Ta nhận thấy thị trường rủi ro ngân hàng cho vay mức cao 15%/năm giá cho thuê thấp 25triệu/m2, lợi nhuận dự án NPV mang dương khoảng 800 triệu, đồng thời IRR dự án giảm xuống 12,8% năm, cao lãi suất cho vay (đang tính 12%) ngân hàng 45 Biểu diễn đồ thị để quan sát rủi ro cách trực quan NPV biến đổi theo lãi vay giá bán hộ 30.000.000.000 25.000.000.000 NPV 20.000.000.000 15.000.000.000 10.000.000.000 5.000.000.000 - 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% Lãi suất cho vay Giá bán hộ: 40.000.000 50.000.000 60.000.000 70.000.000 80.000.000 90.000.000 IRR biến đổi theo lãi vay giá bán hộ 250% IRR 200% 150% 100% 50% 0% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% Lãi suất cho vay Giá bán hộ: 40.000.000 50.000.000 60.000.000 70.000.000 80.000.000 90.000.000 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội dự án Dự án sau hoàn thành đem lại hiệu xã hội sau: - Góp phần làm đa dạng hóa dân cư thương mại dịch vụ khu vực này, hình thành khu văn minh đại với đầy đủ tiện ích - Góp phần bước thực hình thành khu phức hợp mở rộng nội thành; 46 - Tạo tiền đề hình thành khu phức hợp với điều kiện sở hạ tầng xã hội đại, hấp dẫn, thu hút khách du lịch nhà đầu tư nước ngoài, chuyên gia, công nhân làm việc TP Dĩ An nói riêng dân cư thành phố Hồ Chí Minh vùng lân cận nói chung - Xây dựng khu phức hợp phát triển, tạo cảnh quan đô thị mới, hình thành trục cảnh quan thị - Đóng góp phần nhỏ cho tăng trưởng kinh tế nâng cao mức sống dân cư khu vực xung quanh, thể gián tiếp qua việc cung cấp dịch vụ cho người thu nhập thấp bán thực phẩm, ăng uống nhu yếu phẩm khác Thúc đẩy dịch vụ phụ trợ: hội cho dịch vụ kèm phát triển mở quán ăn, qn nước, cho cơng nhân xa th phịng trọ,và số dịch vụ khác có liên quan - Gia tăng số lao động có việc làm Tạo việc làm cho khoảng 1000 người lao động vòng năm thực dự án Khi dự án hoạt động cần máy quản lý khoảng 100 người suốt 30 năm (vòng đời dự án) Kéo theo việc làm cơng ty cơng ích vệ sinh môi trường - Tăng thu cho ngân sách nhờ đóng thuế doanh thu cho th phịng, theo kết tính tốn 13 tỷ đồng thuế giá trị gia tăng (10%) xây dựng 25 tỷ - Tạo môi trường sống ổn định, tốt cho công nhân làm việc nghĩ ngơi Giảm áp lực ổn định chổ cho dân cư địa phương Thỏa mãn nhu cầu sinh họat nghỉ ngơi, học tập, giải trí, thể thao, góp phần nâng cao hiệu làm việc cho công nhân, người thu nhập thấp - Tạo cơng trình mang nét đại, phục vụ cho công cải tạo, chỉnh trang mặt kiến trúc Thành phố nói chung, TP Dĩ An nói riêng Giải pháp tổ chức thực dự án, xác định chủ đầu tư.2 Nêu rõ việc đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định pháp luật có liên quan (nếu có) trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với việc chấp thuận nhà đầu tư 47 6.1 Xác định chủ đầu tư: Căn Quyết định số 59/UBND-KTN ngày 09/01/2012 UBND tỉnh Bình Dương việc chấp thuận cho Cơng ty TNHH Tín Điền làm chủ đầu tư dự án Khu hộ cao tầng Tín Điền (Stown Phúc An 1) Cơng ty TNHH Tín Điền tổ chức đền bù giải phóng mặt tiến hành thực dự án theo pháp luật quy định 6.2 Tổ chức quản lý dự án: Sơ đồ tổ chức Ban Quản lý dự án dự án: CHỦ ĐẦU TƯ TỔ GIÚP VIỆC NHÓM XÂY DỰNG Lập báo cáo NCKT Thầm định phê duyệt Chuẩn bị hồ sơ … BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÓM MEP Tổ chức đấu thầu Giám sát thi cơng Thanh tốn khối lượng … 48 NHĨM QLCP KHÁC Kiểm định cơng trình Chạy thử Nghiệm thu Thanh tốn … Kiến nghị chế phối hợp, sách ưu đãi, hỗ trợ thực dự án Kiến nghị quyền thành phố hỗ trợ sử dụng quỹ nhà cho người thu nhập thấp để chủ đầu tư vay với mức lãi suất ưu đãi 4%/năm để thực dự án, phù hợp với sách chủ trương Đảng Nhà nước phát triển nhà cho người thu nhập thấp Hỗ trợ miễn loại thuế năm đầu dự án nhằm làm giảm bớt gánh nặng chi phí đầu tư ban đầu Các Quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng cho dự án Quy chuẩn kỹ thuật - QCXDVN 01:2008/BXD: Quy chuẩn xây dựng Việt nam Quy hoạch xây dựng; - QCVN 05:2008/BXD: Nhà cơng trình cơng cộng - An tồn sinh mạng sức khoẻ; - QCVN 01:2008/BCT: Quy chuẩn quốc gia an toàn điện; - QCVN 14:2008/BTNMT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nước thải sinh hoạt; - QCVN 02 : 2009/BXD: Quy chuẩn số liệu tự nhiên; - QCVN 08:2009/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Cơng trình ngầm thị, Phần 2: Gara ô tô; - QCXDVN 06:2010/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia an toàn cháy cho nhà cơng trình; - QCVN 07:2016/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia cơng trình hạ tầng kỹ thuật; - QCVN 03:2012/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia quy định nguyên tắc chung để phân loại, phân cấp xác định cấp cơng trình dân dụng, cơng nghiệp hạ tầng kỹ thuật đô thị; - QCVN 09:2017/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia công trình xây dựng sử dụng lượng hiệu quả; - QCVN 10:2014/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia xây dựng cơng trình đảm bảo người khuyết tật tiếp cận sử dụng; 49 - QCVN 12:2014/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Hệ thống điện nhà nhà công cộng; Tiêu chuẩn thiết kế kiến trúc - TCVN 264:2002: Nhà cơng trình – Ngun tắc để xây dựng cơng trình đảm bảo người tàn tật tiếp cận sử dụng - TCXDVN 265:2002: Tiêu chuẩn đường hè phố - nguyên tắc xây dựng cơng trình để đảm bảo người tàn tật tiếp cận sử dụng; - TCVN 4319:2012: Nhà cơng trình công cộng - nguyên tắc để thiết kế - TCVN 9257:2012: Quy hoạch xanh sử dụng công cộng đô thị Tiêu chuẩn thiết kế - TCVN 4319:2012: Nhà cơng trình cơng cộng - Ngun tắc để thiết kế - TCVN 9258:2012: Chống nóng cho nhà - Hướng dẫn thiết kế Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu - TCVN 2737:1995: Tải trọng tác động – Tiêu chuẩn thiết kế; - TCVN 5574:2012: Kết cấu bê tông bê tông cốt thép - Tiêu chuẩn thiết kế; - TCVN 5575:2012: Kết cấu thép - Tiêu chuẩn thiết kế; - TCVN 9362:2012: Tiêu chuẩn thiết kế nhà cơng trình; - TCVN 10304:2014: Móng cọc - Tiêu chuẩn thiết kế; - TCVN 9393:2012: Cọc - Phương pháp thử nghiệm trường tải trọng tĩnh ép dọc trục; - TCVN 4453:1995: Kết cấu bê tông bê tông cốt thép - Quy phạm thi công nghiệm thu; Tiêu chuẩn thiết kế cấp điện - TCXD 16-1986: Tiêu chuẩn chiếu sáng nhân tạo cơng trình xây dựng; - TCXD VN 333-2005: Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngồi cơng trình; 50 - TCVN 5687:2010: Thơng gió, điều hịa khơng khí - Tiêu chuẩn thiết kế; - TCVN 9385-2012- Chống sét cho cơng trình xây dựng - Hướng dẫn thiết kế, kiểm tra bảo trì hệ thống; - TCVN 7447 (gồm 14TCVN): Hệ thống lắp đặt điện hạ áp; - TCVN 9206:2012: Đặt thiết bị điện nhà cơng trình cơng cộng – Tiêu chuẩn thiết kế; - TCVN 9207:2012: Đặt đường dẫn điện nhà cơng trình cơng cộng - Tiêu chuẩn thiết kế Tiêu chuẩn thiết kế cấp thoát nước - TCVN 4513 – 1988: Tiêu chuẩn thiết kế cấp nước bên nhà; - TCVN 4474 – 1987: Tiêu chuẩn thiết kế thoát nước bên nhà; - TCXDVN 33 – 2006: Tiêu chuẩn thiết kế cấp nước mạng lưới bên ngoài; - TCVN 7957 – 2008: Tiêu chuẩn thiết kế nước mạng lưới bên ngồi; - TCVN 5576 – 1991: Qui phạm quản lý kỹ thuật hệ thống cấp nước; Tiêu chuẩn thiết kế điều hịa khơng khí & thơng gió - TCVN 5687 – 2010: Thơng gió, điều tiết khơng khí, sưởi ấm – Tiêu chuẩn thiết kế; - TCXDVN 175 – 2005: Mức ồn tối đa cho phép cơng trình cơng cộng; - QCVN 26 – 2010 / BTNMT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia tiếng ồn; - QCXDVN 05 – 2008 / BXD: Nhà cơng trình cơng cộng – An toàn sinh mạng sức khỏe; - SMACNA – Hiệp hội quốc gia nhà thầu chế tạo kim loại ĐHKK; 51 Chương VI: Kết luận kiến nghị Kết luận Việc xây dựng “Khu hộ cao tầng Tín Điền (Stown Phúc An 1)” nằm gần hai trường đại học Giao thông vận tải trường Lao động xã hội cơng việc có ý nghĩa quan trọng Khu đất thực dự án có vị trí đẹp, mang lại hiệu qủa xã hội, tạo môi trường nghiên cứu học tập phục vụ cho đối tượng người thu nhập thấp, làm thay đổi diện mạo khu vực, tạo đầu tư hấp dẫn cho khu kế cận, góp phần phát triển đô thị bền vững, thực quy hoạch cùa nhà nước Các tiêu tính tốn thuyết minh tham khảo quy chuẩn kỹ thuât Quốc gia Quy hoạch xây dựng, tiêu khống chế đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 QHCT 1/500 khu vực, kết hợp với yêu cầu hợp lý nhà đầu tư, yêu cầu hợp lý đối tượng sử dụng để nghiên cứu phương án đề xuất tiêu kinh tế kỹ thuật phù hợp Phương án quy hoạch đưa giải pháp thiết kế, kết hợp với nhu cầu thực tiễn, đảm bảo thông số kinh tế kỹ thuật, trí bên liên quan Kiến nghị Việc xây dựng “Khu hộ cao tầng Tín Điền (Stown Phúc An 1)” một, cơng tác cấp thiết để đáp ứng nhu cầu chỗ cho phần lớn người thu nhập thấp tai khu vực TP Dĩ An, đẩy mạnh trình tập trung khu vực trường đại học, cao đẳng từ khu nội thành khu đô thị với đầy đủ tiện nghi sinh họat Chủ đầu tư kính mong quan quản lý liên quan sớm xem xét tao điều kiện để dự án “Khu hộ cao tầng Tín Điền (Stown Phúc An 1)” nhanh chóng thực 52 Phụ lục: Tài liệu pháp lý, tài liệu kỹ thuật QD01-2019-STCBD- QD_1466-QĐ-STNM CV_128-CV-XNDA-T 5- 292.10062018 47- 96 GCN thẩm Phê duyệt đầu tư xâyT-Phê duyệt báo cáohỏa thuận đấu nối cChấp thuận độ cao tduyệt PCCC - Copy.p 45- 5421 Chấp 37- 01.04102018 3575_phê duyệt thuận chủ trương chChấp thuận đấu nối 1500.pdf 3133_Cấp điện PA1.pdf 04-GCNQSDD-Thửa 309 pdf 53 365 Bìa y.pdf 1- 59.UB.09012012 Chấp thuận chủ đầu ... nhiệm chủ đầu tư; lập, thẩm tra Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng; lập, thẩm tra thi? ??t kế xây dựng triển khai sau thi? ??t kế sở dự toán xây dựng;... thải q trình lao dong thi công công trinh Nước thải phát sinh làm vệ sinh thi công xây dựng rửa sàn khu vực thi công, vệ sinh dụng cụ lao động Dự kiến số lượng công nhân thường xuyên làm việc công. .. trước khi thẩm định phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi thiết kế sở Bước thi? ??t kế sau thi? ??t kế sở, cần phải có kỹ sư, chun gia phịng chống cháy nổ tham gia mơn thi? ??t kế phịng cháy chữa cháy