Bài thảo luận: Phân tích đầu tư và đinh giá cổ phiếu SJS potx

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KỸ THUẬT CÔNG NGHIỆP KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH LỚP ĐHQT4A2NĐ GVHD: LÊ HẢI HA Danh sách nhóm lớp ĐHQT4A2NĐ: Phạm Thị Hương Phạm Thu Hiền Nguyễn Thị Thùy Ninh (tổ trưởng) Nguyễn Thị Đào (thư ký) Nguyễn Thảo Anh (thuyết trình) Nguyễn Thị Huề Lê Thị Lý Lê Trọng Hải Nguyễn Thị Dung (19/08) 10.Trần Tuấn Anh 11.Trương Thị Khen 12.Hoàng Thị Hiền 13.Tạ Thị Hường 14.Phạm Thị Giang 15.Vũ Thị Lan 16.Nguyễn Thị Huyền MỤC LỤC Mục lục Giới thiệu mã chứng khốn SJS và cơng ty cở phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà Phân tích kinh tế vĩ mô Phân tích ngành Tình hình hoạt động của công ty Định giá cổ phiếu Trang 13 42 48 I Giới thiệu mã chứng khoán SJS và công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà − Tên Tiếng Việt : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ − Tên Tiếng Anh : Song Da Urban & Industrial Zone Investment and Development Joint-Stock Company − Tên viết tắt : SUDICO − Địa : Tầng 1+2, tòa nhà CT1 – KĐT Mỹ Đình – Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội − Điện thoại : 04-37684505 Fax : 04-7684029 − Email : info@sudicosd.com Website : http://www.sudicosd.com.vn − Công ty SUDICO thành lập theo quyết định số 846/QĐ-BXD ngày tháng năm 2003 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc chuyển đổi Công ty phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà là doanh nghiệp nhà nước thuộc Tổng công ty Sông Đà thành Công ty Cổ phần và hoạt động theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Công ty Cổ phần số 0103002731 ngày 8/8/2003 − Trong q trình hoạt đợng , cơng ty đã có lần thay đổi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh về vốn điều lệ, thay đổi trụ sở hoạt động và người đại diện theo pháp luật Vốn điều lệ theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thay đổi lần thứ ngày 14/12/2009 là 1.000.000.000.000 (Một nghìn tỷ đồng chẵn) − Mệnh giá cổ phần : 10.000 đồng / cổ phần − Ngành nghề kinh doanh chính :  Tư vấn, đầu tư, lập và thực hiện dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp;  Kinh doanh khai thác dịch vụ về nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp;  Thi công xây lắp công trình dân dụng và khu công nghiệp;  Tư vấn thiết kế kỹ thuật, quy hoạch chi tiết khu đô thị và khu công nghiệp;  Tư vấn thiết kế công trình dân dụng, công nghiệp;  Sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất;  Kinh doanh bất động sản và dịch vụ khác;  Kinh doanh xuất nhập thiết bị máy móc;  Khai thác, chế biến khống sản;  Đầu tư sản xuất và kinh doanh điện thương phẩm;  Đầu tư tài chính;  Nhận uỷ thác đầu tư của tổ chức và cá nhân − Ngày niêm yết : 11/5/2006 − Ngày chính thức giao dịch : 6/7/2006 − Ngày 25/9/2006, công ty đã nộp đơn đăng ký nhãn hiệu thương mại với Cục Sở Hữu Trí Tuệ, và ngày 4/12/2006, công ty đã nhận thông báo số 54295/NH1 của Cục Sở Hữu Trí Tuệ về việc chấp nhận của SUDICO là đơn hợp lệ Theo hồ sơ đăng ký, Logo và nhãn hiệu mà công ty sử dụng sau công nhận là : − Theo liệu từ trang www.cophieu68.com và www.vndirect.com.vn, mã chứng khốn của cơng ty SJS xếp vào nhóm ngành BẤT ĐỘNG SẢN (Nguồn : www.cophieu68.com) (Nguồn : VNDirect.com.vn) II Phân tích kinh tế vĩ mô 2.1Thực trạng nền kinh tế vĩ mô nước ta 2.1.1 Tăng trưởng kinh tê Năm 2010, kinh tế của Việt Nam có phục hồi nhanh chóng sau tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu Hình cho thấy có cải thiện tốc đợ tăng GDP theo quý năm 2010 Tốc độ tăng GDP quý I đạt 5,83%, quý II là 6,4%, quý III tăng lên 7,14% và qúy IV 7,34% Uớc tính GDP cả năm 2010 đạt 6,78%, cao nhiệm vụ kế hoạch (6,5%) Trong bối cảnh kinh tế thế giới phục hồi chậm chạp và nước gặp phải nhiều khó khăn, kinh tế VN đạt tốc đợ tăng trưởng tương đối cao là một thành công Các số tăng trưởng cho ngành cũng thể hiện một xu hướng phục hồi rõ rệt,tất cả lĩnh vực đều đạt tốc độ tăng trưởng cao so với cùng kỳ năm trước Giá trị gia tăng ngành công nghiệp & xây dựng đạt cao I ngành kinh tế cấp 1, tăng 7,7%; tiếp đến là dịch vụ tăng 7,52%; khu vực nông, lâm và thủy sản tăng năm tăng 2,78% Bước vào năm 2011, tình hình nước và quốc tế đã xuất hiện khó khăn, thách thức mới Kinh tế thế giới có diễn biến phức tạp: Tăng trưởng kinh tế chậm lại; giá lương thực, thực phẩm, dầu thô và nguyên vật liệu bản thị trường quốc tế tiếp tục tăng cao; thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh; nợ công châu Âu lan rộng; kinh tế Nhật Bản trì trệ sau thảm hoạ kép; lạm phát toàn cầu và nước khu vực tăng cao; bất ổn chính trị ở Trung Đông, châu Phi, tình hình căng thẳng ở Biển Đông tăng lên Trong nước, nền kinh tế tiếp tục phải đối mặt với khó khăn, thách thức lớn so với dự báo cuối năm 2010 Tăng trưởng kinh tế (GDP) có xu hướng chậm lại Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) tháng đầu năm 2011 ước đạt 5,57%, mặc dù thấp tốc độ tăng tháng đầu năm 2010 và thấp tiêu cả năm 2011 đã Quốc hội thông qua là một nỗ lực rất lớn của cả nước bối cảnh nhiều khó khăn Các ngành kinh tế cơng nghiệp, nơng nghiệp, dịch vụ, du lịch tiếp tục đà tăng trưởng ; sản x́t cơng nghiệp đạt tốc đợ tăng trưởng cao tiêu kế hoạch năm 2011; tởng mức bán lẻ hàng hố và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng khoảng 22,6% so với cùng kỳ năm 2010 2.1.2 Đầu tư Kinh tế phục hồi là một nguyên nhân quan trọng việc thúc đẩy đầu tư phát triển Nguồn vốn đầu tư toàn xã hội năm 2010 đã đạt kết quả tích cực Ước tính tổng đầu tư toàn xã hội năm 2010 đạt 800 nghìn tỷ đồng, tăng 12,9% so với năm 2009 và 41% GDP Trong đó, nguồn vốn đầu tư của tư nhân và của dân cư dẫn đầu 31,2% vốn đầu tư toàn xã hội, nguồn vốn đầu tư nhà nước (gồm đầu tư từ ngân sách nhà nước, nguồn trái phiếu Chính phủ, nguồn tín dụng đầu tư theo kế hoạch nhà nước và nguồn đầu tư của doanh nghiệp nhà nước) 22,5%, tăng 4,7% so với năm 2009 Những kết quả này cho thấy nguồn lực nước huy động tích cực Về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), cả nước thu hút 833 dự án mới với tổng số vốn đăng ký đạt 13,3 tỷ USD, 60% so với cùng kỳ năm 2009, vốn FDI thực hiện năm 2010 là 11 tỷ USD, tăng 11% so với năm 2009 Mặc dù vốn FDI đăng ký có thấp nhiều so với năm 2009 tỷ lệ vốn thực hiện vốn đăng ký lại cao nhiều Đây có thể coi là điểm sáng thu hút FDI năm 2010 Điều này cũng cho thấy cam kết lâu dài nhà đầu tư nước ngoài ở thị trường Việt Nam Sáu tháng đầu năm 2011, cả nước có 313 dự án FDI mới cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký 3,52 tỷ USD, 42,7% so cùng kỳ năm 2010 Có 101 lượt dự án FDI đăng ký tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký tăng thêm là 1,16 tỷ USD, tăng 49,5% so cùng kỳ năm 2010 Tính chung cả cấp mới và tăng vốn, năm tháng đầu năm, nhà đầu tư nước ngoài đã đăng ký đầu tư vào Việt Nam 4,68 tỷ USD, 51,9% so cùng kỳ năm 2010 Lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu về thu hút FDI với 151 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng số vốn cấp mới và tăng thêm là 2,73 tỷ USD, chiếm 58,4% tổng vốn đầu tư đăng ký từ đầu năm đến Đầu tư phát triển toàn xã hội tiếp tục trì, nhất là đầu tư cho giảm nghèo, nông nghiệp, nông dân, nông thôn Ước tháng đầu năm 2011, tổng vốn đầu tư phát triển đạt 409,7 nghìn tỷ đồng, 38,3% GDP Đây là kết quả của nỗ lực, cố gắng lớn bối cảnh diễn biến tình hình kinh tế vĩ mô thế giới và nước không thuận 2.1.3 Lạm phát giá Năm 2010 lạm phát có diễn biến phức tạp Từ đầu năm đến cuối tháng số giá tiêu dùng diễn biến theo chiều hướng ổn định ở mức tương đối thấp, trừ hai tháng đầu năm CPI ở mức cao ảnh hưởng bởi tháng Tết Tuy nhiên, lạm phát đã thực trở thành mối lo ngại từ tháng CPI tăng bắt đầu xu hướng tăng cao Đến hết tháng 12, số giá tiêu dùng đã tăng tới gần 12% (11,75%) và mục tiêu kiềm chế lạm phát cả năm dưới 8% mà Quốc hội đề đã không thực hiện Diễn biến giá tiêu dùng năm 2010 Số liệu: Tổng cục Thống kê Tính chung cả năm 2010, giáo dục là nhóm tăng giá mạnh nhất rở hàng hóa tính CPI (gần 20%) Tiếp là hàng ăn (16,18%) và nhà ở - vật liệu xây dựng (15,74%) Bưu chính viễn thơng là nhóm nhất giảm giá với mức giảm gần 6% năm 2010 Theo số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, số giá tiêu dùng (CPI) tháng 6.2011 tăng 1,09% so với tháng 5, nâng tổng mức lạm phát nửa đầu năm 2011 lên 13,29% Đây xem là mức tăng CPI thấp nhất tháng đầu năm 2011 Tuy nhiên, nếu so bình quân cùng kỳ CPI tháng đầu năm 2010, số này đã tăng đến 16,03% và tăng đến 20,82% so với tháng 6.2010 Trong nhóm rở hàng hóa để tính CPI, có đến 10/11 nhóm tăng nhẹ từ 0,251,79%, trừ nhóm bưu chính viễn thông giảm 0,01% Tăng giá mạnh nhất rổ hàng hóa tính CPI của tháng là nhóm hàng ăn và dịch vụ ăn uống với mức tăng 1,79% Trong nhóm hàng nói trên, mặt hàng thực phẩm đạt mức tăng cao nhất 2,47%, xếp kế tiếp là loại ăn uống ngoài gia đình với mức tăng 1,16% Các nhóm cịn lại như: thiết bị và đồ dùng gia đình, may mặc, vật liệu xây dựng, giáo dục, giao thơng có mức tăng dao đợng từ 0,33 đến 0,86% 2.1.4 Lãi suất Năm 2010, lãi suất ngân hàng thị trường tiền tệ chứng kiến cuộc đua lãi suất công khai và lãi suất đã đẩy lên cao kỷ lục,vào tháng cuối năm lãi suất huy động tiền gửi ở mức 14-16%, Lãi suất cho vay ở mức 19-20%.Cuộc chiến lãi suất đã gây không ít trở ngại cho sản xuất kinh doanh của doan nghiệp.Sau cố Techcombank với mức lãi suất huy động đến 18%,NHNN đã quy định mức trần lãi suất huy động không vượt 14% bao gồm cả khoản khuyến mãi.Tuy nhiên là biện pháp can thiệp hành chính và không ngân hàng tuân thủ nghiệm ngặt quy định này Trong tháng đầu năm 2011, thị trường tiền tệ có nhiều biến động Bên cạnh lãi suất huy động thì lãi suất cho vay cũng diễn biến phức tạp Mức trần theo qui định của NHNN là 14% /năm đối với VNĐ nhà băng “đi đêm” huy động với mức trượt từ +-2- +-5% để đảm bảo khoản Lãi suất cao nhất tháng đầu năm 2010 là 9.11%, cao nhất năm 2011 so với cùng kỳ là 13,34% Lãi suất cao năm 2011 tập trung vào khu vực ngắn hạn, gửi qua đêm, gửi tuần, gửi không kỳ hạn Dưới là lãi suất huy động đồng nội tệ của Việt Nam và quốc gia khác tháng đầu năm 2011 NHNN đã lần nâng lãi suất tái cấp vốn từ lên đến 14%/ năm, lần nâng lãi suất tái chiết khấu từ 7% lên 13%/năm tháng đầu năm 2011, lần điều chỉnh lãi suất thị trường mở OMO từ 10% hồi đầu năm lên khoảng 15% tháng nhằm rút bớt lượng tiền lưu thông Hàng loạt động thái và ngân hàng cải thiện khoản cùng với hạ nhiệt của CPI đã giúp cho lãi suất đầu tháng giảm xuống Tuy nhiên theo chuyên gia kinh tế thì bối cảnh từ đến cuối năm lãi śt huy đợng khó có thể giảm sâu 2.1.5 Tỷ giá hối đoái Trong nhiều năm trở lại đây, Ngân hàng nhà nước (NHNN) kiên trì chính sách ổn định đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ Diễn biến tỷ giá năm 2010 là phức tạp Mặc dù NHNN đã điều chỉnh nâng tỷ giá liên ngân hàng hai lần vào tháng và tháng 10, khoảng cách tỷ giá chính thức và tỷ giá thị 10 Tình hình hoạt động kinh doanh công ty 41 42 43 SJS là doanh nghiệp bất động sản qui mô lớn với vốn điều lệ lên cả ngàn tỷ đồng Cơng ty có thương hiệu khu vực phía Bắc, với lợi thế là thành viên của Tập Đoàn Sông Đà nên SJS dễ dàng tiếp nhận dự án qui mô lớn của Chính Phủ về giao thông đường bộ và khu đô thị lớn Năm 2011 tình hình kinh tế khó khăn, ngành bất đợng sản bị tê liệt cùng với rối ren nội bộ, vấn đề pháp lý nên kết quả kinh doanh của SJS tụt dốc mạnh Doanh thu đạt 136 tỷ đồng, giảm 86%, doanh thu chuyển nhượng đất có hạ tầng đạt 99 tỷ đồng, giảm 90%, bên cạnh chi phí giải phóng mặt và khoản chi phí giá vốn đầu vào lại cao nên biên lợi nhuận gộp giảm từ 66% xuống 23%, ngoài chi phí quản lý doanh nghiệp 75 tỷ đồng, tăng 53%, từ dẫn đến kết quả là cơng ty bị lỗ 82 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức lời nhuận đạt năm 2010 là 456 tỷ đồng tháng đầu năm 2012, kết quả kinh doanh rất tệ Doanh thu đạt 43 tỷ đồng, giảm 57%, dự án chủ đạo là Tiến Xuân và An Khánh triển khai chậm nên 44 khơng thể đóng góp doanh thu, giá vốn ứng với doanh thu ở mức rất cao dẫn đến lợi nhuận gộp bị âm tỷ, ngoài chi phí quản lý doanh nghiệp 84 tỷ đồng, tăng 118% Do đó, kết quả là công ty bị lỗ 127 tỷ đồng Với kết quả kinh doanh thì khả hoàn thành kế hoạch 982 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế là rất xa vời Năm 2011, tỷ số toán hiện thời đạt 0.55 lần và số toán nhanh đạt 0.38 lần, tương đương với năm 2010 tháng đầu năm 2011 tỷ số toán hiện thời đạt 0.66 lần và tỷ số toán nhanh đạt 0.31 lần so với tháng đầu năm 2012 tỷ số toán hiện thời tăng lên 2.47 lần tỷ số tốn nhanh bị giảm cịn 0.31 lần Qua ta thấy tỷ số tốn hiện thời tăng lên mạnh tỷ số toán nhanh giảm ở mức rất thấp chứng tỏ hàng tồn kho tăng rất cao nên kéo tỷ số toán nhanh xuống thấp và bé 1, khả toán yếu, lượng tài sản ngắn hạn sau loại bỏ tồn kho thì không đủ để toán nợ ngắn hạn an toàn Tỷ lệ nợ vốn chủ sở hữu có xu hướng tăng mạnh Năm 2011 nợ chiếm tỷ lệ 168% vốn chủ sở hữu tháng đầu năm 2011 nợ chiếm tỷ lệ 148% vốn chủ sở hữu so với tháng đầu năm 2012 tăng lên 225% Xét thấy tháng đầu năm 2012 tỷ lệ nợ vốn chủ sở hữu tăng là nợ vay ngắn hạn ở mức 488 tỷ đồng, tăng 144% so với tháng đầu năm 2011 Tỷ lệ nợ tổng tài sản cũng có xu hướng tăng Năm 2011, nợ chiếm 63% tổng tài sản, tháng đầu năm 2011 nợ chiếm 60% tổng tài sản so với tháng đầu năm 2012 tăng lên 69% Điều này cho thấy tỷ lệ nợ tổng tài sản tăng liên tục và ở mức cao nên khả tốn khơng đảm bảo an toàn Vịng quay tồn kho có xu hướng giảm Năm 2011, vòng quay tồn kho đạt 0.62 vòng tháng đầu năm 2011 vòng quay tồn kho đạt 0.63 vòng so với tháng đầu năm 2012 giảm cịn 0.02 vịng Như vậy, tiến đợ chủn nhượng đất của công ty rất chậm nên thời gian tồn kho tăng cao Giá trị tồn kho tháng đầu năm 2012 ở mức 4.192 tỷ đồng, tăng gấp 24 lần so với tháng đầu năm 2011, chủ yếu là chi phí sản xuất dở dang của dự án khu đô thị : Tiến Xuân, An Khánh và Long Tân Vòng quay phải thu cũng có xu hướng giảm Năm 2011 vịng quay phải thu đạt 0.39 vòng tháng đầu năm 2011 vòng quay phải thu đạt 0.05 vòng so với tháng đầu năm 2012 giảm cịn 0.02 Cho thấy cơng ty chậm thu hồi nợ nên kỳ hạn thu tiền tăng liên tục và ở mức rất cao Xét vòng quay phải trả Năm 2010 vòng quay phải trả đạt 0.58 vòng so với năm 2011 giảm 0.22 vòng, cho thấy năm 2011 công ty trì hoãn trả nợ nên kỳ hạn toán tiền tăng lên mạnh tháng đầu năm 2011 vòng quay phải trả đạt 0.16 vòng so với tháng đầu năm 2012 tăng lên 3.08 vòng, vậy, bước sang tháng đầu năm 2012 cơng ty đã nở lực tốn tiền nên vịng quay tăng Ta thấy, cơng tác trả nợ cải thiện công tác thu nợ rất trì trệ, thể hiện qua kỳ 45 hạn trả tiền nhanh kỳ hạn thu tiền rất nhiều, điều này cho thấy cơng ty quản trị dịng tiền chưa tốt Năm 2011, công ty tiếp tục tăng cường vay nợ nhằm tài trợ hoạt đợng kinh doanh, tởng tài sản có mức tăng trưởng, nhiên với kết quả kinh doanh lỗ dẫn đến phần lợi nhuận giữ lại tái đầu tư giảm mạnh kéo theo sụt giảm của vốn chủ sở hữu Như vậy, năm 2011, tổng tài sản và vốn chủ sở hữu biến động trái chiều Cụ thể, tổng tài sản ở mức 5.033 tỷ đồng, tăng 13% vốn chủ sở hữu ở mức 1.878 tỷ đồng, giảm 14% so với năm 2010 Mặc dù qui mô tài sản và vốn chủ sở hữu đồ sộ hiệu quả sử dụng tài sản và vốn chủ sở hữu thấp dẫn đến tỷ suất sinh lời tài sản ROA và tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu ROE giảm mạnh và ở mức âm Cụ thể, ROA năm 2010 đạt 10% so với năm 2011 giảm âm 2%, ROE năm 2010 đạt 21% so với năm 2011 giảm âm 4% Bước sang tháng đầu năm 2012, tỷ suất ROA và ROE tiếp tục ở mức âm Cụ thể, ROA tháng đầu năm 2012 ở mức âm 2.3%, ROE tháng đầu năm 2012 cũng âm 7.5% Ta nhận thấy cả ROA và ROE đều rất thấp, công ty sử dụng tài sản và vốn chủ sở hữu hoàn toàn không hiệu quả, việc vay thêm nợ không giúp công ty cải thiện tình hình hoạt đợng mà cịn tạo gánh nặng chi phí lãi vay EPS năm 2010 đạt 4.570 đồng/cp so với năm 2011 giảm mạnh và ở mức âm 825 đồng/cp, qua ta thấy vì cơng ty sử dụng vốn cở đơng khơng hiệu quả nên khơng có khả sinh lời cổ phiếu Với mức giá đóng cửa ngày 08.01.2013 là 22.500 đồng/cp, SJS có tỷ suất P/E là âm 27, tỷ suất E/P âm 4% Xét thấy, SJS có kết quả kinh doanh lỗ, khả toán yếu kém, tỷ lệ nợ ngày càng tăng, tồn kho cao, công ty quản trị dịng tiền khơng tốt, tỷ śt sinh lời ́u Do đó, tránh rủi ro thì nhà đầu tư chưa nên đầu tư vào SJS thời điểm này mà cần the dõi tình hình vĩ mô cũng chính sách của chính phủ về việc giải quyết hang tồn kho bất động sản Định giá cổ phiếu 5.1 Các tiêu năm 2010 EBIT hoạt động kinh doanh 618.086.111.983 46 thuế EBIT(1-T) TSLĐ + TSCĐ - Nợ NH T.mặt ROC Vốn đầu tư vào TSCĐ KH chênh kệch VLĐ tỷ lệ tái đầu tư tốc độ tăng trưởng g Cổ tức 2010 154.521.527.996 463.564.583.987 2.026.781.627.654 22,87% 1.838.478.865.427 3.509.601.570 (1.206.623.761.107) 136% 31,00% 1.200 FCFF (164.780.918.763) 5.2 Dự báo yếu tố từ năm 2011 đến năm 2016 Năm Doanh thu Giá vốn hàng bán Chi phí bán hàng Chi phí quản lý DN Tài sản cố định Khấu hao Vốn đầu tư TSCĐ Nợ ngắn hạn Tiền mặt Tài sản lưu động Vốn lưu động 2009 2010 2011 2012 1.016.750.112.95 1.189.597.632.154 1.546.476.921.800 346.034.874.050 404.860.802.639 526.319.043.430 3.409.604.159 4.125.621.032 4.950.745.239 49.209.301.355 56.590.696.558 65.079.301.042 3.137.802.347.46 3.509.601.570 1.838.478.865.42 3.151.641.171.969 3.164.411.549.742 4.503.687.958 98.725.496.297 5.572.134.693 98.725.496.297 1.641.544.901.35 733.563.653.094 708.019.279.90 163.005.629.648 2.495.148.250.00 2.744.663.075.00 200.496.924.467 242.601.278.605 992.172.324.042 693.529.811.199 258.608.670.94 -948.015.090.159 737.915.719.116 923.132.564.614 -1.757.232.530.88 -1.821.530.510.38 47 Chênh lệch vốn lưu động -1.206.623.761.10 -809.217.440.725 -64.297.979.502 Năm Doanh thu Giá vốn hàng bán Chi phí bán hàng Chi phí quản lý DN 2013 2014 2015 2016 1.360.899.691.184 1.769.169.598.539 2.352.995.566.057 1.183.007.313.91 684.214.756.459 889.479.183.397 Tài sản cố định Khấu hao Vốn đầu tư TSCĐ Nợ ngắn hạn Tiền mặt Tài sản lưu động Vốn lưu động Chênh lệch vốn lưu động 8.416.266.906 10.941.146.978 14.223.491.071 74.841.196.198 86.067.375.628 98.977.481.972 3.175.885.294.04 6.868.768.159 5.114.792.511 3.186.407.387.43 7.820.419.082 17.369.586.670 6.314.183.327.74 9.600.672.230 2.151.020.272.55 2.758.386.394.00 169.820.895.024 2.896.305.713.00 178.311.939.775 3.070.084.056.00 199.709.372.548 738.506.051.691 2.019.880.342.30 804.971.596.343 982.065.347.539 2.088.018.708.46 2.091.334.116.657 1.129.375.149.67 -198.349.831.923 -71.453.774.348 24.506.439.131 3.315.408.196 6.320.742.620.25 11.783.219.959 3.192.887.419.00 221.677.403.528 2.063.512.269.33 5.2.1 Các yếu tố thuộc bảng Cân đối kế toán 5.2.1.1 Tiền mặt −Năm 2011 dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh hoàn thành cơng tác giải phóng mặt bằng, hoàn thành thi cơng 60% phần hạ tầng kỹ thuật giai đoạn I; triển khai thi công hạ tầng kỹ thuật giai đoạn II và khu 33 héc-ta Điều này góp phần quan trọng vào tổng doanh thu của Sudico năm 2011 −Thêm vào cơng ty tiếp tục bán mợt diện tích dất nền có hạ tầng vừa phải năm 2011 nhằm đảm bảo tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận đều đặn đồng thời dự trữ quỹ đất cho năm tiếp theo.kỳ vọng hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty đem lại 1895 tỷ VND nam 2011,trong số tiền mặt chiếm khoản 10_12% 48 −Có thể khảng định nguồn thu và lợi nhuận chinh của công ty khoảng năm tới tăng và đến chủ yếu từ dự án tiềm năng: + Dự an Nam An Khánh: vốn đầu tư 2600 tỷ Thời gian : 2006_2016 Đây là dự án mang lại doanh thu chính cho công ty năm 2011 SJS đã nhận phê duyệt quy hoạch điều chỉnh 1/500 tháng 6/2011 và có thể bắt đầu tiến hành triển khai để kinh doanh thời gian tới Theo SJS, doanh thu năm 2011 từ dự án Nam An Khánh có thể đạt khoảng 2.200 tỷ đồng + Dự án La Văn La Khê : Vốn đầu tư : 1300 tỷ Thời gian : 2009_2013 SJS hiện đã hoàn thành bản công tác thi công hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ dự án Dự kiến dự án Văn La – Văn Khê có thể đem lại cho SJS khoảng 1.175 tỷ đồng doanh thu năm 2011 + Dự án Phố Nối_Hưng Yên: Vốn đầu tư :761 tỷ Thời gian : 2011_2013…… Do nguồn tiền măt cơng ty năm sau tăng trung bình tăng khoảng 20-25%.Theo dự báo năm 2013 , 30% có thêm khủng hoảng xảy nên năm 2013 làm tiền mặt giảm 30% thay tiếp tục tăng với tốc độ cũ khó bán giai đoạn khủng hoảng.Sau năm 2013,theo tiến độ số dự án hồn thành,chỉ cịn lại dự án Nam An Khánh có số dự án ,vì lượng tiền mặt thu vào công ty dự đoán tăng nhẹ 5-7% năm sau giữ tốc độ tăng ổn định khoảng 10-15% năm sau 5.2.1.2 Tài sản lưu động Tài sản lưu động của công ty liên tục dự đoán là tăng nhũng năm sau,nhờ vào khoản tiền mặt thu được, đổng thời khoản hàng tồn kho và khoản phải thu khách hàng cũng tăng Tuy nhiên, tình hình thị trường chứng khốn khơng gặp nhiều thuận lợi, công ty tiến hành cắt giảm khoản đầu tư tài chính ngắn hạn 1-2 năm, để cấu hóa danh mục đầu tư mang lại lợi nhuận ổn định và tránh rủi ro Chính vì vậy, năm 2011,2012, tài sản lưu động giảm đầu tư tài chính giảm Sau năm 2012, Tài sản lưu động tăng giảm gần với 1,5 lần tỷ lệ tăng giảm của tiền mặt, khoản tăng của hàng tồn kho và phải thu ngắn hạn cộng thêm 5.2.1.3 Nợ Ngắn hạn −Trên thực tế SJS đã đẩy mạnh sử dụng địn bẩy tài chính từ 2009 nhằm huy đợng vốn đầu tư vào dự án lớn Nam An Khánh và La Văn_La Khê Mặt dù cơng ty có nguồn tiền mặt đáng kể thu từ dự án công ty phải tăng cường vay nợ vì khoản tiền mặt không đủ.Do dư nợ ngắn hạn của cơng ty dự đốn liên tục tăng nam sau.Hơn lý làm dư nợ tăng là tăng lên của khoản khách hàng ứng trước và khoản phải trả 49 khách hàng.Dự đoán khoản vay mới tăng khoảng 27-30% năm tới, nhờ nguồn doanh thu thu từ việc bán công trình đã hoàn thành giúp công ty lần lượt trả hết khoản nợ gốc và lãi vay đã vay trước Ví dụ từ cuối năm 2010 đến tháng /2011, khoản vay ngắn hạn của công ty đã giảm 15 tỷ đồng, nên dự báo năm sau Nợ ngắn hạn tăng từ 20-23% −Đến năm 2014 lượng tiền mặt của công ty giảm,nên để tài trợ cho dự án mới công ty gia tăng vay nợ.Do dư nợ ngắn hạn tiếp tục tăng,khoảng 5_10% 5.2.1.4 Tài sản cố định −Theo dõi bảng số liệu từ năm 2008-2010, ta nhận thấy, năm nguyên giá Tài sản cố định hữu hình tăng thêm khoảng tỷ −Về tài sản cố định vô hình năm 2010 đã khấu hao hết, tham khảo báo cáo tài chính quý đầu 2011, ta thấy tài sản cố định vô hình đã tăng thêm 12.342.512.466 là quyền sử dụng đất khấu hao vòng 45 năm, năm khấu hao giá trị là 135.549.222, trừ nguyên giá tài sản cố định vô hình −Về chi phí xây dựng bản dở dang, có cơng trình hoàn thành đưa vào sử dụng đồng thời SJS cũng nghiên cứu, chuẩn bị đưa vào thi cơng cơng trình mới nên có thể xem chi phí xây dựng này không đổi qua năm −Riêng năm 2013, nhóm dự báo có c̣c khủng hoảng tài chính, tương tự khủng hoảng năm 2008, ảnh hưởng đến Việt Nam năm 2014, khiến công ty lý nhiều tài sản cố định năm 2014 và mua lại tài sản cố định mới năm 2015.Giá trị tăng tương tự từ năm 2009-2010 cộng thêm tỷ lệ lạm phát 5.2.1.5 Khấu hao −Quan sát tài sản cố định hữu hình qua năm, với năm nguyên giá tăng thêm tỷ, tỷ lệ khấu hao tài sản cố định hữu hình năm tăng thêm 24,46%, riêng năm 2014 ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng dẫn đến việc lý số tài sản cố định, giá trị khấu hao giảm tươn ứng với mức giảm từ 2008-2009 lũy kế đến 2014 −Về tài sản cố định vô hình, với giá trị quyền sử dụng đất bắt đầu khấu hao từ năm 2011 vòng 45 năm , năm khấu hao 135.549.222 lũy kế cộng dồn vào 5.2.1.6 Vốn đầu tư vào Tài sản cố định Theo báo cáo tài chính quý đầu năm 2011, giá trị vốn đầu tư vào tài sản cố định nhóm ước lượng cho năm 2011 là 98.725.496.297 và tương tự cho năm 2012 với nhiều công trình hoàn thành Giai đoạn năm 2013-2015 nhóm đánh giá có khả xảy khủng hoảng kinh tế nên giá trị đầu tư đánh giá tương tự năm 2008-2010 nhân với tỷ lệ lạm phảt Riêng từ năm 2016, nhóm dự đốn 50 cơng ty vào giai đoạn ổn định, nên năm đầu tư vào tài sản cố định tương ứng khoản năm 2013 5.2.2 Các yếu tố thuộc Báo cáo kết quả hoạt đợng kinh doanh • Doanh thu : dự báo doanh thu dựa vào yếu tố sau: + Các dự án, công trình của công ty hoàn thành đưa vào kinh doanh Tính tới thời điểm hiện thì cơng ty có nhiều cơng trình, dự án có vốn đầu tư lớn và quan trọng kinh doanh khu đô thị Nam An Khánh (có vốn đầu tư lớn), khu đô thị Mỹ Đình-Mễ Trì, khách sạn Sông Đà-Hạ Long, khu du lịch Sơng Đà- Ngọc Vừng ( dự đốn doanh thu 37,75 tỷ đến 93,73 tỷ / năm)… + Tỷ lệ thị hóa Theo biểu đồ ta thấy tỷ lệ thị hóa của nước ta tăng dần qua năm, tới năm 2020 tỷ lệ thị hóa lên tới 45% mà đất ở thành phố, thành thị thì khơng tăng Điều này có nghĩa là càng ngày có càng nhiều trung cư cao tầng, hộ bán cho thuê, khu đô thị mới để dáp ứng nhu cầu ở của người dân… Mà chính là lĩnh vực kinh doanh chính của cơng ty, tỷ lệ thị hóa càng cao hứa hẹn tiềm kinh doanh cho công ty càng lớn + Các chính sách phát triển đô thị, đường, điện… của nhà nước Hiện nay, chính phủ cho thực hiên rất nhiều dự án, công trình mang tính mở rộng, phát triển đất nước dự án Đường dây 500KV Đồng Nai (do công ty thực hiện), phát triển mô hình thủ đô Hà Nội năm 2020, hay dự tính xây tuyến tàu điện cao tốc xuyên đất nước (dự đoán bất đầu xây dựng năm 2014) ….Mà công là công ty có 51% vốn nhà nước nên rất ưu tiên việc đấu thầu dự án ( lợi thế của công ty), tạo nên khả tăng doanh thu năm tiếp theo là rất lớn + GDP Năm 2008 2009 2010 2011 (dự đoán) GDP 1108752 1436955 1580461 1817530 Từ bảng này ta có thể thấy GDP của nước ta ngày càng tăng và dự đoán năm 2011 tăng 15% so với năm 2010 51 Dựa vào bảng doanh thu thuần của công ty năm 2007 và 2008 ta thấy doanh thu chính của công ty đến từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất và kinh doanh nhà Người Việt Nam có tính thích an toàn, “ăn chắc, mặc bền” vì nhà cửa đối với họ là quan trọng nhất Ở phương Tây người ta có thể tiêu xài rất nhiều tiền cho việc ăn chơi, giải trí và ở nhà thuê, người Việt Nam ta thì không, chưa mua một nhà thì họ tiêu xài tiết kiệm cho tới mua thì Vì vậy, thu nhập bình quân đầu người tăng có thể dự đốn nhu cầu về nhà ở cũng tăng theo ( chưa có nhà thì mua nhà, có nhà thì muốn mua nhà to, có nhà to thì mua nhà to và cao cấp hơn…) + Chính sách cho vay từ Ngân hàng Hiện hầu hết Ngân Hàng đều cạnh tranh về việc cho vay, phát triển hình thức khách hàng vay thế chấp chính nhà mua Ngoài việc vay đủ tiền mua nhà trả góp khách hàng cịn hưởng rất nhiều ưu đãi khách trúng thưởng, lãi suất 0% Điều này tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình có thể mua nhà ở thành thị cũng ở vùng khác + Tình hình kinh tế thị trường Ngoài yếu tố đã nêu thì là ́u tố có ảnh hưởng khơng tốt đến doanh thu của công ty bất động sản cũng công ty lĩnh vực khác Khi Châu Âu, Mỹ lâm vào khủng hoảng nợ thì nước ta cũng không thể tránh khỏi ảnh hưởng Để khắc phục tình trạng khủng hoảng họ thắt chặt chi tiêu điều này ảnh hưởng rất lớn đến tình hình xuất ở nước ta, làm giảm thu nhập của 52 doanh nghiệp xuất và thu nhập của người dân cả nước, không đủ tiền trang trải c̣c sống thì rất khó để nghĩ tới việc mua nhà Nhưng cơng ty có thể đánh mạnh lĩnh vực cho thuê thay cho doanh thu từ việc bán nhà → Từ yếu tố nêu ta có thể dự đốn doanh thu của cơng ty tăng năm tới • Giá vốn hàng bán và loại chi phí + Khi doanh thu tăng lên thì chi phí cũng tăng lên theo + Lạm phát làm tăng giá vốn và chi phí của doanh nghiệp (lớn mức lạm phát) Lạm phát ở nước ta ở mức cao năm qua nên nhóm dự đốn lạm phát ở mức 10% + Hiện tình hình kinh tế của Việt Nam chưa thể ổn định nên lãi suất cho vay từ tở chức tín dụng cịn rất cao so với nước khác nên tạo áp lực chi phí cao đối với doanh nghiệp → Từ yếu tố trên, dự đoán chi phí công ty tăng năm tới + Dự đốn có khác biệt năm 2013 : theo dự đoán của nhiều chuyên gia kinh tế thế giới Giáo sư Nouriel Roubini, Công ty Solid Menedzhment… thì xảy cuộc khủng hoảng kinh tế vào năm 2013 tồn của yếu tố tiêu cực là trình tái cấu nợ châu Âu (c̣c khủng hoảng có thể ngoài kiểm soát của chính phủ Hy Lạp, Ý, Tây Ban Nha…), tình trạng đình đốn ở Nhật Bản, tăng trưởng chậm lại Trung Quốc và khó khăn tài chính của Mỹ (thâm hụt ngân sách của Mỹ đã là 1.000 tỷ USD, năm 2012 và 2013 cũng có thể thâm hụt ở mức này Trong thời gian tới, nước Mỹ đối mặt với hai vấn đề bản là có nhiều khoản nợ xấu và nhiều sở sản xuất không hoạt động.) Tất cả nước tiếp tục đường gia tăng nợ công và nợ tư nhân, và chậm nhất vào năm 2013, tất cả khoản nợ nần này cho thấy hậu quả của nó, yếu tố tiêu cực có khả tới 30% tạo một “cơn bão kinh tế toàn diện” Bảng dự đoán tăng (giảm) doanh thu, giá vốn và loại chi phí so với năm trước (bao gồm tỷ lệ lạm phát) Năm 2011 2012 2013 2014 2015 Doanh thu thuần Giá vốn bán CPBH 17% 40% -12% 30% 33% hàng 17% 30% 30% 30% 33% 21% 20% 70% 30% 30% 15% 15% 15% 15% 15% CPQLDN 5.2.3 Cổ tức 53 Với dự báo về thay đổi của doanh thu, giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, nhóm giả định yếu tố lại của bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh là không đổi, từ tính thu nhập cở phiếu năm (EPS) và nhóm dựa tỷ lệ chi trả cổ tức trung bình từ năm 2008 đến 2010 là 50% để tính dự báo chi trả cổ tức năm từ 2011-2015 Riêng từ năm 2016 trở đi, với dự báo tốc độ tăng trưởng đều ổn định cho năm về sau là 5% nên cổ tức năm 2016=cổ tức 2015 x (1+5%) Năm 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Cổ 2.68 tức 1.200 3.538 2.195 2.908 3.940 4.137 5.3Xác định trị giá của cổ phiếu Việc định giá cổ phiếu cuối năm 2010 đầu 2011 xác định theo phương pháp là DDM với giả định của nhóm đưa là từ năm 2016 , tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận và cổ tức trì ở mức ổn định là g=5% Theo phương pháp DDM : Ta có cở tức dự báo qua năm là : D2011 = 2.687 D2012 = 3.538 D2013 = 2.195 D2014 = 2.908 D2015 = 3.940 Giả sử từ năm 2016 trở đi, tốc độ tăng trưởng cổ tức trì ở mức ổn định là g = 5%/năm -> D2016 = D2015 * (1+5%) = 4.137 Với lãi suất chiết khấu re = 23.46% Po = D2011 D2012 D2013 D2014 D2015 D5 × (1 + g ) + + + + + + re (1 + re ) (1 + re ) (1 + re ) (1 + re ) (1 + re ) (re − g ) = 16.102 đ TAI LIỆU THAM KHẢO www.kinhtevadubao.com.vn 54 www.vnexpress.net www.stockbiz.vn http://www.vdsc.com.vn www.cophieu68.com www.hsx.vn http://vneconomy.vn http://www.bsc.com.vn Báo cáo thường niên Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà năm 2010 10.Bản cáo bạch Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển đô thị khu Công nghiệp Sông Đà 55 ... chứng khốn SJS và cơng ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà Phân tích kinh tế vĩ mô Phân tích ngành Tình hình hoạt động của công ty Định giá cổ phiếu. .. tư của tư nhân và của dân cư dẫn đầu 31,2% vốn đầu tư toàn xã hội, nguồn vốn đầu tư nhà nước (gồm đầu tư từ ngân sách nhà nước, nguồn trái phiếu Chính phủ, nguồn tín dụng đầu. .. cở phiếu có vốn hóa lớn nổi bật và thị trường định giá cao Chính vì vậy, việc đầu tư vào cổ phiếu lĩnh vực bất động sản giai đoạn hiện cần tính toán kĩ và nên đầu tư tốt