PHÁP LUẬT về QUỸ đầu tư bất ĐỘNG sản

PHÁP LUẬT VỀ QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Khái quát chung quỹ đầu tư bất động sản 1.1 Khái niệm Theo khoản 27a Điều Luật Chứng khoán 2006 (Sửa đổi, bổ sung năm 2010) Quỹ đầu tư bất động sản quỹ đầu tư chứng khoán đầu tư chủ yếu vào bất động sản Đồng thời, theo khoản 15 Điều Thông tư số 228/2012/TT-BTC ngày 27/12/2012 Bộ trưởng Bộ Tài việc hướng dẫn thành lập quản lý quỹ đầu tư bất động sản Quỹ đầu tư bất động sản loại hình quỹ đóng, chào bán chứng quỹ công chúng không mua lại theo yêu cầu nhà đầu tư, với mục đích chủ yếu đầu tư vào bất động sản cho thuê nhằm tạo lợi nhuận ổn định theo quy định Khoản Khoản Điều 91 Nghị định số 58/2012/NĐ-CP 1.2 Phân loại Theo hình thức tổ chức chia thành hai loại: hình thức quỹ đóng (quỹ đầu tư chứng khốn đại chúng) cơng ty đầu tư chứng khốn đại chúng (cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản) 1.3 Điều kiện hoạt động quỹ đầu tư bất động sản Điều 90 Quy định chung Quỹ đầu tư bất động sản tổ chức hoạt động hình thức quỹ đầu tư chứng khốn đại chúng, cơng ty đầu tư chứng khốn đại chúng (gọi cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản) Quỹ đầu tư bất động sản phải quản lý công ty quản lý quỹ Hoạt động quản lý vốn tài sản quỹ đầu tư bất động sản phải giám sát ngân hàng giám sát Tài sản quỹ đầu tư bất động sản phải lưu ký ngân hàng giám sát Chứng quỹ đầu tư bất động sản phải niêm yết Sở giao dịch chứng khoán Việc huy động vốn, chào bán chứng quỹ công chúng quỹ đầu tư bất động sản công ty quản lý quỹ thực theo quy định Điều 90 Luật chứng khoán, Điều 78 Điều 79 Nghị định phải đăng ký với Ủy ban Chứng khốn Nhà nước Bộ Tài hướng dẫn việc đăng ký thành lập hoạt động quỹ đầu tư bất động sản Điều 90a Góp vốn bất động sản vào quỹ đầu tư bất động sản Nhà đầu tư góp vốn bất động sản đáp ứng điều kiện để thành lập quỹ đầu tư bất động sản tăng vốn điều lệ cho quỹ đầu tư bất động sản: a) Bất động sản đáp ứng quy định điều lệ quỹ, phù hợp với mục tiêu đầu tư, sách đầu tư quỹ; b) Bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp nhà đầu tư, không bị hạn chế chuyển nhượng quyền sở hữu quyền sử dụng bất động sản dự kiến góp vào quỹ; tài sản bảo đảm cầm cố, chấp, ký quỹ, ký cược, bị phong tỏa giao dịch tài sản bảo đảm khác theo quy định pháp luật dân đáp ứng quy định Khoản Điều 91 Nghị định này; Hồ sơ đăng ký chào bán chứng quỹ cơng chúng trường hợp có nhà đầu tư góp vốn bất động sản bao gồm tài liệu sau: a) Bản Giấy đăng ký chào bán chứng quỹ công chúng; b) Điều lệ quỹ; c) Bản Bản cáo bạch, cáo bạch tóm tắt; d) Hợp đồng nguyên tắc hoạt động lưu ký, giám sát ký với ngân hàng giám sát; hợp đồng nguyên tắc hoạt động định giá ký với tổ chức định giá (nếu có); hợp đồng quản lý bất động sản ký với tổ chức quản lý bất động sản; hợp đồng nguyên tắc việc phân phối chứng quỹ công ty quản lý quỹ đại lý phân phối; đ) Bản Danh sách nhà đầu tư góp vốn bất động sản thành viên sáng lập quỹ (nếu có), kèm theo biên thỏa thuận góp bất động sản để thành lập quỹ đầu tư bất động sản thống giá trị tài sản góp vốn tài liệu sau: - Bản chứng thực định thành lập, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp tài liệu tương đương khác nhà đầu tư tổ chức; hợp lệ chứng minh thư nhân dân, thẻ cước công dân nhà đầu tư cá nhân; - Bản Biên họp, Nghị đại hội đồng cổ đông Hội đồng quản trị Hội đồng thành viên định chủ sở hữu tổ chức góp vốn phù hợp với quy định điều lệ công ty việc góp tài sản vào quỹ đầu tư bất động sản, cam kết tuân thủ điều kiện hạn chế chuyển nhượng chứng quỹ; - Bản tài liệu chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản nhà đầu tư góp vốn theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật nhà ở, pháp luật đất đai; e) Bản Báo cáo tài năm gần kiểm toán tổ chức kiểm toán độc lập báo cáo tổ chức quản lý bất động sản tình hình khai thác bất động sản năm gần có xác nhận tổ chức kiểm toán độc lập báo cáo quý gần nhất; g) Bản Chứng thư thẩm định giá bất động sản hai (02) tổ chức thẩm định giá độc lập; h) Hồ sơ nhân viên nghiệp vụ phận quản lý quỹ đầu tư bất động sản theo hướng dẫn Bộ Tài chính; k) Cam kết bảo lãnh phát hành (nếu có) Hồ sơ chào bán, phát hành chứng quỹ để tăng vốn cho nhà đầu tư góp vốn bất động sản bao gồm tài liệu sau: a) Các tài liệu theo quy định Điểm a, Điểm b, Điểm c, Điểm đ, Điểm e Điểm g Khoản Điều này; b) Bản Biên họp nghị đại hội nhà đầu tư thông qua việc chào bán thêm chứng quỹ để tăng vốn cho quỹ, thông qua phương án phát hành sử dụng vốn Biên họp nghị ban đại diện quỹ thông qua nội dung về: Hồ sơ phát hành, thời điểm, mức giá phát hành, tiêu chí xác định nhà đầu tư chào bán trường hợp không phân phối hết số quyền mua chứng quỹ dự kiến phát hành; c) Bản Báo cáo tài liền trước năm đề nghị phát hành chứng quỹ kiểm toán tổ chức kiểm tốn chấp thuận; d) Bản Báo cáo kết định giá, định giá lại, chứng thư thẩm định giá bất động sản có quỹ, báo cáo giá trị tài sản rịng có xác nhận ngân hàng giám sát thời điểm nộp hồ sơ Việc định giá bất động sản góp vào quỹ đầu tư bất động sản phải hai tổ chức thẩm định giá độc lập thực theo quy định pháp luật thẩm định giá, pháp luật kinh doanh bất động sản quy định pháp luật liên quan Việc định giá thực thời hạn khơng q sáu (06) tháng, tính tới ngày nộp hồ sơ chào bán, phát hành chứng quỹ Trường hợp thành lập quỹ, giá trị tài sản góp vốn phải tất nhà đầu tư góp vốn bất động sản thành viên sáng lập (nếu có) quỹ chấp thuận Trường hợp tăng vốn điều lệ quỹ, giá trị tài sản góp vốn phải Đại hội nhà đầu tư quỹ thơng qua Trường hợp bất động sản góp vào quỹ định giá cao so với giá trị thực tế thời điểm góp vốn nhà đầu tư góp vốn bất động sản liên đới góp thêm số chênh lệch giá trị định giá giá trị thực tế bất động sản góp vốn thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm thiệt hại có ý định giá bất động sản góp vốn cao giá trị thực tế Việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ nhà đầu tư cho quỹ thực theo quy định pháp luật doanh nghiệp quy định pháp luật liên quan Quỹ đầu tư bất động sản phải bảo đảm: a) Tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng quỹ đầu tư vào bất động sản Việt Nam với mục đích cho thuê khai thác để thu lợi tức ổn định đáp ứng quy định Khoản Điều này, cổ phiếu tổ chức phát hành tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu thu nhập từ việc sở hữu, cho thuê kinh doanh bất động sản đạt tối thiểu 65% tổng doanh thu thu nhập (sau gọi công ty bất động sản); b) Bất động sản phải nắm giữ thời gian tối thiểu 02 năm kể từ ngày mua, trừ trường hợp buộc phải bán tài sản theo yêu cầu pháp luật theo định Đại hội nhà đầu tư Ban đại diện quỹ phù hợp với thẩm quyền giao quy định Điều lệ quỹ; c) Loại bất động sản đầu tư phải phù hợp với sách mục tiêu đầu tư quy định Điều lệ quỹ Bản cáo bạch; d) Quỹ đầu tư bất động sản không thực hoạt động xây dựng, triển khai phát triển dự án bất động sản; đ) Tối đa 35% giá trị tài sản ròng quỹ đầu tư vào tiền công cụ tương đương tiền, giấy tờ có giá cơng cụ chuyển nhượng theo pháp luật ngân hàng, trái phiếu Chính phủ Chính phủ bảo lãnh, chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch, khơng tính phần đầu tư vào cổ phiếu công ty bất động sản Việc đầu tư vào tài sản phải bảo đảm giới hạn sau: - Không đầu tư 5% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán phát hành tổ chức, trừ trái phiếu Chính phủ; - Không đầu tư 10% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán phát hành nhóm cơng ty có quan hệ cơng ty mẹ, cơng ty con, công ty liên kết; - Không đầu tư vào 10% tổng số chứng khoán lưu hành tổ chức phát hành; e) Quỹ đầu tư bất động sản không cho vay bảo lãnh cho khoản vay nào, tổng khoản vay khơng vượt q 5% giá trị tài sản rịng quỹ thời điểm thực Quỹ đầu tư bất động sản đầu tư vào bất động sản đáp ứng điều kiện sau: a) Là bất động sản phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản; b) Là nhà, cơng trình xây dựng hồn thành theo quy định pháp luật xây dựng Trường hợp bất động sản trình xây dựng, quỹ đầu tư bất động sản đầu tư bảo đảm đáp ứng điều kiện sau: - Đã có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng, bảo đảm bất động sản bán sử dụng, cho thuê sau hoàn tất; - Dự án xây dựng thực tiến độ tính đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn; - Tổng giá trị dự án bất động sản trình xây dựng mà quỹ đầu tư không vượt 10% tổng giá trị tài sản quỹ; - Khơng phải đất chưa có cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Luật đất đai Tỷ lệ đầu tư quỹ đầu tư bất động sản phép sai lệch so với hạn chế đầu tư quy định Điểm a, đ e Khoản Điều nguyên nhân sau: a) Do biến động giá thị trường tài sản danh mục đầu tư quỹ; b) Do phải thực khoản toán hợp pháp quỹ; c) Do hoạt động hợp nhất, sáp nhập tổ chức phát hành; d) Do quỹ cấp phép thành lập tách quỹ, hợp quỹ, sáp nhập quỹ mà thời gian hoạt động 06 tháng kể từ ngày cấp giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ Công ty quản lý quỹ phải công bố thông tin sai lệch nêu trên, đồng thời báo cáo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước theo hướng dẫn Bộ Tài phải điều chỉnh lại danh mục đầu tư quỹ đầu tư bất động sản bảo đảm tuân thủ quy định Khoản Điều thời hạn 01 năm kể từ ngày phát sinh sai lệch Quy định quỹ đầu tư bất động sản 2.1 Quỹ đầu tư bất động sản theo hình thức góp quỹ 2.1.1 Thành lập quỹ đầu tư bất động sản theo hình thức góp quỹ - Chào bán, thành lập quỹ Điều Các quy định chung quỹ đầu tư bất động sản Tên quỹ phải phù hợp với quy định pháp luật doanh nghiệp, phải viết tiếng Việt, kèm theo chữ số, ký hiệu, phát âm có hai thành tố sau đây: a) Cụm từ “quỹ đầu tư bất động sản”; b) Tên riêng Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam khơng tham gia góp vốn lập quỹ, mua chứng quỹ đầu tư bất động sản Việc tham gia góp vốn lập quỹ, mua chứng quỹ đầu tư bất động sản tổ chức tín dụng, doanh nghiệp bảo hiểm, tổ chức kinh doanh chứng khoán, công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước thành viên thực theo quy định pháp luật chuyên ngành có liên quan Trường hợp điều lệ quỹ đầu tư bất động sản có quy định cho phép nhà đầu tư nước sở hữu 49% vốn điều lệ, quỹ phải đăng ký mã số giao dịch chứng khoán theo quy định pháp luật chịu điều chỉnh quy định pháp luật hạn chế sở hữu áp dụng nhà đầu tư nước ngồi Việc cơng bố thơng tin hoạt động quỹ đầu tư bất động sản quy định Thông tư thực thông qua phương tiện thông tin đại chúng đây: a) Trên trang thông tin điện tử công ty quản lý quỹ Thông tin việc chào bán, phát hành thêm trường hợp khác xét thấy cần thiết phải công bố đồng thời trang thông tin điện tử ngân hàng giám sát, đại lý phân phối; b) Các phương tiện thông tin đại chúng Trung tâm Lưu ký Chứng khoán, Sở Giao dịch Chứng khoán; c) Các phương tiện thông tin đại chúng khác theo quy định pháp luật công bố thông tin thị trường chứng khoán Điều lệ quỹ đầu tư bất động sản ban hành lần đầu công ty quản lý quỹ xây dựng theo mẫu quy định phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư Nhà đầu tư đăng ký mua chứng quỹ coi thông qua điều lệ Trường hợp sửa đổi, bổ sung điều lệ quỹ ban hành, công ty quản lý quỹ phải lấy ý kiến đại hội nhà đầu tư Trường hợp điều lệ quỹ có quy định cho phép thực hiện, công ty quản lý quỹ sửa đổi, bổ sung điều lệ quỹ liên quan đến lỗi ngữ pháp, lỗi tả, văn phạm điều lệ quỹ không làm ảnh hưởng đến nội dung điều lệ khơng phải lấy ý kiến đại hội nhà đầu tư Sau sửa đổi, bổ sung điều lệ quỹ, công ty quản lý quỹ phải thông báo cho nhà đầu tư biết nội dung bổ sung, sửa đổi Công ty quản lý quỹ phải xây dựng cung cấp cho nhà đầu tư cáo bạch, cáo bạch tóm tắt, bao hàm đầy đủ thơng tin theo mẫu quy định phụ lục số 06 phụ lục số 07 ban hành kèm theo Thông tư Bản cáo bạch, cáo bạch tóm tắt cập nhật phát sinh thông tin quan trọng cập nhật định kỳ theo tần suất quy định điều lệ quỹ Bản cáo bạch, cáo bạch tóm tắt phải trình bày dễ hiểu, hạn chế sử dụng thuật ngữ chuyên môn, đăng trang thông tin điện tử công ty quản lý quỹ cung cấp miễn phí cho nhà đầu tư theo yêu cầu Tài sản quỹ thuộc sở hữu nhà đầu tư tham gia, nắm giữ chứng quỹ theo tỷ lệ vốn góp, khơng phải tài sản công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát Công ty quản lý quỹ sử dụng tài sản quỹ để toán nghĩa vụ tài quỹ, khơng sử dụng tài sản để toán bảo lãnh cho nghĩa vụ nợ, nghĩa vụ tốn cơng ty quản lý quỹ tổ chức, cá nhân khác hình thức trường hợp Điều Đăng ký chào bán, đăng ký phát hành thêm chứng quỹ đầu tư bất động sản Việc chào bán, phát hành chứng quỹ công chúng bao gồm chào bán lần đầu để huy động vốn lập quỹ phát hành thêm để tăng vốn Việc chào bán chứng quỹ lần đầu công chúng phải công ty quản lý quỹ đăng ký với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước tuân thủ quy định sau: a) Quy định Khoản Điều 12 Luật Chứng khốn; b) Cơng ty quản lý quỹ có đầy đủ vốn nhân điều hành quỹ đầu tư bất động sản theo quy định pháp luật thành lập, tổ chức hoạt động công ty quản lý quỹ; khơng bị đặt tình trạng kiểm soát hoạt động, kiểm soát đặc biệt, tạm ngừng hoạt động, đình hoạt động trình hợp nhất, sáp nhập, giải thể, phá sản; c) Công ty quản lý quỹ khơng tình trạng bị xử phạt hành vi vi phạm quy định lĩnh vực chứng khoán mà chưa thực đầy đủ chế tài biện pháp khắc phục hậu theo định xử phạt quan nhà nước có thẩm quyền Việc phát hành thêm chứng quỹ phải công ty quản lý quỹ đăng ký với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước tuân thủ quy định sau: a) Đáp ứng điều kiện quy định Khoản Khoản Điều 94 Luật Chứng khốn; b) Có phương án phát hành sử dụng vốn đại hội nhà đầu tư gần thông qua Phương án phát hành phải bao gồm nội dung sau: - Thông tin tỷ lệ quyền mua; nguyên tắc phương thức xác định giá phát hành; mức độ pha loãng chứng quỹ dự kiến sau phát hành; phương thức xác định giá phát hành; tỷ lệ phát hành thành công số tiền tối thiểu thu đợt phát hành phương án xử lý trường hợp không đạt tỷ lệ phát hành thành công không thu đủ số tiền tối thiểu dự kiến; tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư chào bán phương thức xác định điều kiện chào bán trường hợp không phân phối hết số chứng quỹ dự kiến phát hành thêm; - Thông tin phương án sử dụng vốn; mục tiêu, kế hoạch, lộ trình giải ngân (nếu có); tổng giá trị đầu tư, thông tin bất động sản dự kiến đầu tư (nếu có) theo quy định Điểm b Khoản Điều 14 Thông tư c) Chỉ phát hành cho nhà đầu tư hữu quỹ thông qua phát hành quyền mua chứng quỹ Quyền mua chứng quỹ phép chuyển nhượng Trường hợp nhà đầu tư hữu không thực quyền mua chứng quỹ, công ty quản lý quỹ chào bán phần chứng quỹ cho nhà đầu tư khác; d) Hồ sơ phát hành, thời điểm phát hành, mức giá phát hành cụ thể, tiêu chí xác định đối tượng chào bán trường hợp không phân phối hết số quyền mua chứng quỹ dự kiến phát hành phải ban đại diện quỹ thông qua Hồ sơ đăng ký chào bán chứng quỹ đầu tư bất động sản lần đầu công chúng bao gồm : a) Giấy đăng ký chào bán chứng quỹ công chúng theo mẫu phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này; b) Điều lệ quỹ; c) Bản cáo bạch, cáo bạch tóm tắt; d) Hợp đồng nguyên tắc hoạt động lưu ký, giám sát ký với ngân hàng giám sát; hợp đồng nguyên tắc hoạt động định giá ký với tổ chức định giá (nếu có); hợp đồng nguyên tắc quản lý bất động sản ký với tổ chức quản lý bất động sản (nếu có); hợp đồng nguyên tắc việc phân phối chứng quỹ công ty quản lý quỹ đại lý phân phối; đ) Danh sách nhân viên nghiệp vụ phận quản lý quỹ đầu tư bất động sản đáp ứng quy định Khoản Điều 13 Thông tư này, kèm theo hồ sơ cá nhân tài liệu sau: - Bản hợp lệ chứng hành nghề quản lý quỹ (nếu có) chứng khác theo quy định pháp luật thành lập, tổ chức, hoạt động công ty quản lý quỹ; - Bản hợp lệ thẻ thẩm định viên giá, hợp lệ chứng định giá bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản, tài liệu chứng minh thi đạt môn thi kỳ thi thẩm định viên giá bao gồm: (i) Cơ sở hình thành giá cả; (ii) Nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá; (iii) Thẩm định giá bất động sản (iv) Thẩm định giá trị doanh nghiệp; kèm theo tài liệu chứng minh có hai (02) năm kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản tổ chức tổ chức kinh doanh bất động sản, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản, doanh nghiệp thẩm định giá; e) Cam kết bảo lãnh phát hành (nếu có) Hồ sơ đăng ký phát hành thêm chứng quỹ bao gồm: a) Các tài liệu theo quy định Điểm a, Điểm b Điểm c Khoản Điều này, điều lệ quỹ có quy định việc tăng vốn quỹ; b) Biên họp nghị đại hội nhà đầu tư thông qua việc chào bán thêm chứng quỹ để tăng vốn cho quỹ, thông qua phương án phát hành sử dụng vốn; biên họp nghị ban đại diện quỹ thông qua hồ sơ đăng ký chào bán nội dung quy định Điểm d Khoản Điều này; c) Báo cáo tài năm liền trước năm đề nghị phát hành thêm chứng quỹ kiểm toán tổ chức kiểm toán chấp thuận, bảo đảm lợi nhuận quỹ năm phải số dương; d) Báo cáo kết định giá, định giá lại, chứng thư thẩm định giá bất động sản có quỹ bất động sản dự kiến đầu tư (nếu có) kèm theo ý kiến tổ chức tư vấn luật tình trạng pháp lý sở hữu bất động sản dự kiến đầu tư, mức độ phù hợp với quy định pháp luật hợp đồng giao dịch bất động sản dự kiến thực hiện; báo cáo giá trị tài sản rịng quỹ có xác nhận ngân hàng giám sát thời điểm nộp hồ sơ Hồ sơ đăng ký chào bán chứng quỹ đầu tư bất động sản lần đầu công chúng, phát hành thêm chứng quỹ quy định Khoản 4, Khoản Điều lập thành (01) gốc kèm theo tệp liệu điện tử Bộ hồ sơ gốc gửi trực tiếp Ủy ban Chứng khoán Nhà nước gửi qua đường bưu điện Công ty quản lý quỹ phải chịu trách nhiệm bảo đảm thông tin hồ sơ phải xác, trung thực, khơng gây hiểu nhầm có đầy đủ nội dung quan trọng ảnh hưởng đến định nhà đầu tư Trong thời gian hồ sơ xem xét, công ty quản lý quỹ có nghĩa vụ cập nhật, sửa đổi, bổ sung hồ sơ phát thông tin không xác, phát sinh bỏ sót thơng tin quan trọng theo quy định phải có hồ sơ, thấy cần thiết phải giải trình vấn đề gây hiểu nhầm Văn sửa đổi, bổ sung phải có chữ ký người ký hồ sơ người có chức danh với người người đại diện theo pháp luật công ty Trường hợp phát hành thêm chứng quỹ, việc sửa đổi, bổ sung hồ sơ phải công ty quản lý quỹ công bố thông tin theo quy định Khoản Điều Thông tư Trong thời gian Ủy ban Chứng khoán Nhà nước xem xét hồ sơ, công ty quản lý quỹ người có liên quan sử dụng cách trung thực xác thơng tin cáo bạch gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước để thăm dị thị trường, phải nêu rõ thông tin dự kiến Việc cung cấp thông tin không thực thông qua phương tiện thông tin đại chúng Trong thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định Khoản Khoản Điều này, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp giấy chứng nhận đăng ký chào bán chứng quỹ lần đầu công chúng, giấy chứng nhận đăng ký phát hành thêm chứng quỹ Trường hợp từ chối, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước phải trả lời văn nêu rõ lý 10 Giấy chứng nhận đăng ký chào bán chứng quỹ, giấy chứng nhận đăng ký phát hành thêm Ủy ban chứng khoán Nhà nước cấp cho công ty quản lý quỹ văn xác nhận hồ sơ đăng ký chào bán, phát hành chứng quỹ đáp ứng đủ điều kiện, thủ tục theo quy định pháp luật Điều Chào bán, phân phối chứng quỹ đầu tư bất động sản Việc chào bán chứng quỹ công chúng thực sau Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp giấy chứng nhận đăng ký chào bán chứng quỹ Trong thời hạn bảy (07) ngày, kể từ ngày giấy chứng nhận đăng ký chào bán có hiệu lực, công ty quản lý quỹ phải công bố thông báo chào bán theo quy định Khoản Điều Thông tư đồng thời gửi Ủy ban Chứng khốn Nhà nước Bản thơng báo chào bán phải có đầy đủ nội dung theo quy định phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư Công ty quản lý quỹ, đại lý phân phối, tổ chức bảo lãnh phát hành (nếu có) phải phân phối chứng quỹ cách cơng bằng, công khai, bảo đảm thời hạn đăng ký mua chứng quỹ cho nhà đầu tư tối thiểu hai mươi (20) ngày; thời hạn phải ghi thông báo chào bán Việc gia hạn thời gian hoạt động quỹ thực theo quy định pháp luật thành lập quản lý quỹ đóng; mẫu đề nghị gia hạn thời gian hoạt động quỹ theo mẫu phụ lục số 19 Thông tư Điều 21 Giải thể quỹ đầu tư bất động sản Trình tự, thủ tục, hồ sơ giải thể quỹ đầu tư bất động sản tiến hành theo quy định pháp luật thành lập quản lý quỹ đóng; mẫu thông báo giải thể quỹ, báo cáo kết giải thể quỹ theo mẫu phụ lục số 19 phụ lục số 20 Thông tư Trong trình giải thể quỹ, bán lý tài sản quỹ phải tuân thủ quy định giao dịch mua, bán tài sản cho quỹ đầu tư bất động sản Khoản Điều Thông tư 2.2 Quỹ đầu tư bất động sản theo hình thức cơng ty đầu tư chứng khoán đại chúng 2.2.1 Thành lập quỹ đầu tư bất động sản theo hình thức cơng ty đầu tư chứng khoán đại chúng Điều 22 Quy định chung cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản Việc đặt tên công ty đầu tư chứng khoán bất động sản thực theo quy định pháp luật doanh nghiệp phải có thành tố sau: a) b) Cụm từ “công ty đầu tư chứng khoán bất động sản”; Tên riêng Trong thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày giấy phép thành lập hoạt động giấy phép thành lập hoạt động cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản điều chỉnh có hiệu lực, cơng ty quản lý quỹ phải hoàn tất hồ sơ niêm yết cổ phiếu Sở Giao dịch Chứng khoán theo quy định pháp luật Công ty đầu tư chứng khốn bất động sản khơng phải tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Công ty đầu tư chứng khốn bất động sản khơng kinh doanh, sản xuất cung cấp dịch vụ, thực đầu tư phải ủy thác vốn cho công ty quản lý quỹ để thực việc đầu tư Hoạt động quản lý vốn giám sát ngân hàng giám sát Tồn tài sản cơng ty đầu tư chứng khoán bất động sản phải đăng ký tên chủ sở hữu cơng ty đầu tư chứng khốn lưu ký đầy đủ ngân hàng giám sát Trường hợp tiền phải gửi tài khoản ngân hàng đứng tên công ty đầu tư chứng khoán Đối với tài sản bất động sản tài sản khơng phải chứng khốn đăng ký, lưu ký, tài liệu gốc xác minh quyền sở hữu tài sản phải lưu ký đầy đủ, kịp thời ngân hàng giám sát Tài sản cơng ty đầu tư chứng khốn thuộc sở hữu cổ đông, tương ứng với tỷ lệ vốn góp, khơng phải tài sản cơng ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát Công ty quản lý quỹ sử dụng tài sản công ty đầu tư chứng khoán để toán nghĩa vụ tốn cơng ty đầu tư chứng khốn, khơng sử dụng để toán bảo lãnh cho nghĩa vụ nợ, nghĩa vụ tốn cơng ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát tổ chức, cá nhân khác hình thức trường hợp Công ty đầu tư chứng khốn bất động sản khơng thành lập chi nhánh, phịng giao dịch, văn phịng đại diện Cơng ty đầu tư chứng khốn sử dụng trụ sở cơng ty quản lý quỹ làm trụ sở Cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản khơng tuyển dụng nhân Giám đốc (Tổng giám đốc), Phó Giám đốc (Phó Tổng giám đốc) cơng ty đầu tư chứng khoán bất động sản người điều hành quỹ công ty quản lý quỹ định, đáp ứng quy định Khoản Điều 13 Thông tư này, phải tuân thủ quy định áp dụng người hành nghề kinh doanh chứng khoán, người điều hành quỹ pháp luật thành lập, tổ chức hoạt động công ty quản lý quỹ Các cá nhân nêu thay mặt công ty quản lý quỹ giao kết, thực giao dịch chứng khốn, hợp đồng kinh tế theo ủy quyền cơng ty đầu tư chứng khốn Cơng ty đầu tư chứng khoán bất động sản phát hành loại cổ phiếu khơng có nghĩa vụ mua lại cổ phiếu phát hành, trừ trường hợp mua lại để tiêu hủy hợp nhất, sáp nhập với công ty đầu tư chứng khoán khác Trường hợp điều lệ cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản có quy định cho phép nhà đầu tư nước sở hữu 49% vốn điều lệ, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản phải đăng ký mã số giao dịch chứng khoán chịu điều chỉnh quy định pháp luật hạn chế sở hữu áp dụng nhà đầu tư nước Điều lệ cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản, cáo bạch lập theo mẫu quy định phụ lục số 05 phụ lục số 06 ban hành kèm theo Thông tư Việc sửa đổi, bổ sung điều lệ phải đại hội đồng cổ đơng cơng ty đầu tư chứng khốn thơng qua Trường hợp điều lệ cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản có quy định cho phép thực hiện, công ty quản lý quỹ hội đồng quản trị cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản sửa đổi, bổ sung điều lệ công ty liên quan đến lỗi ngữ pháp, lỗi tả, văn phạm không làm ảnh hưởng đến nội dung điều lệ khơng phải lấy ý kiến đại hội đồng cổ đông Sau sửa đổi, bổ sung, công ty quản lý quỹ hội đồng trị công ty đầu tư chứng khốn bất động sản phải thơng báo cho cổ đông biết nội dung bổ sung, sửa đổi 10 Việc công bố thông tin công ty đầu tư chứng khoán bất động sản thực theo quy định Khoản Điều Thông tư Điều 23 Đăng ký chào bán, phát hành cổ phiếu cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản Việc chào bán, phát hành cổ phiếu công ty đầu tư chứng khốn cơng chúng bao gồm chào bán lần đầu để huy động vốn thành lập công ty phát hành để tăng vốn Điều kiện, hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký chào bán, phát hành thêm cổ phiếu công ty đầu tư chứng khốn cơng chúng tn thủ theo quy định Khoản 2, 3, Điều Thông tư quy định pháp luật thành lập, tổ chức, hoạt động công ty đầu tư chứng khoán đại chúng Điều 24 Phân phối cổ phiếu cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản, xác nhận quyền sở hữu giải ngân Việc phân phối, xác nhận quyền sở hữu cổ phiếu giải ngân thực theo quy định Điều Điều Thông tư và quy định pháp luật thành lập, tổ chức, hoạt động công ty đầu tư chứng khoán đại chúng Điều 25 Điều kiện, hồ sơ, trình tự thủ tục thành lập cơng ty đầu tư chứng khoán bất động sản Điều kiện, hồ sơ, trình tự thủ tục thành lập cơng ty đầu tư chứng khoán bất động sản thực theo quy định Điều 79 Nghị định số 58/2012/NĐ-CP quy định pháp luật thành lập, tổ chức, hoạt động cơng ty đầu tư chứng khốn đại chúng Báo cáo tóm tắt kết chào bán giấy đề nghị cấp giấy phép thành lập hoạt động cơng ty đầu tư chứng khốn thực theo mẫu quy định phụ lục số 03 phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư 2.2.2 Hoạt động đầu tư quỹ đầu tư bất động sản theo hình thức theo hình thức cơng ty đầu tư chứng khoán đại chúng Điều 26 Danh mục hoạt động đầu tư công ty đầu tư chứng khoán bất động sản Danh mục hoạt động đầu tư cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản phải tuân thủ quy định Điều 81 Nghị định số 58/NĐ-CP Điều 9, 10, 11, 12, 13, 14 15 Thông tư 2.2.3 Quản trị quỹ đầu tư bất động sản theo hình thức theo hình thức cơng ty đầu tư chứng khốn đại chúng ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG, HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ Điều 27 Quyền nghĩa vụ cổ đông, đại hội đồng cổ đông Quyền nghĩa vụ cổ đông tham gia vào công ty đầu tư chứng khoán bất động sản thực theo quy định điều lệ công ty, phù hợp với quy định pháp luật thành lập, tổ chức, hoạt động công ty đầu tư chứng khoán đại chúng; quy định pháp luật chứng khốn doanh nghiệp quản trị cơng ty áp dụng cho công ty đại chúng Quyền, nghĩa vụ, trình tự, thủ tục, điều kiện triệu tập đại hội đồng cổ đông thực theo quy định điều lệ công ty, phù hợp với quy định pháp luật thành lập, tổ chức, hoạt động cơng ty đầu tư chứng khốn đại chúng; quy định pháp luật chứng khoán doanh nghiệp quản trị công ty áp dụng cho công ty đại chúng Điều 28 Hội đồng quản trị công ty đầu tư chứng khoán bất động sản Hội đồng quản trị cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản phải tuân thủ quy định Điều 80 Nghị định số 58/2012/NĐ-CP theo quy định có liên quan tổ chức, hoạt động cơng ty đầu tư chứng khốn đại chúng Trong hội đồng quản trị phải có tối thiểu thành viên độc lập có trình độ chun mơn, có kinh nghiệm lĩnh vực kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản; thành viên độc lập có trình độ chun mơn, kinh nghiệm làm việc hoạt động phân tích đầu tư chứng khoán quản lý tài sản; thành viên có trình độ chun mơn pháp luật Việc đề cử, ứng cử, bầu cử, tiêu chuẩn, tư cách thành viên hội đồng quản trị; quyền, trách nhiệm, nghĩa vụ thành viên hội đồng quản trị thực theo quy định điều lệ công ty, phù hợp với quy định pháp luật thành lập, tổ chức, hoạt động cơng ty đầu tư chứng khốn đại chúng quy định pháp luật chứng khoán doanh nghiệp quản trị công ty áp dụng cho công ty đại chúng Mục THAY ĐỔI PHẢI CHẤP THUẬN, TÁI CƠ CẤU Điều 29 Tăng, giảm vốn điều lệ thay đổi phải chấp thuận công ty đầu tư chứng khoán bất động sản Việc tăng, giảm vốn điều lệ thực thay đổi phải chấp thuận công ty đầu tư chứng khoán bất động sản phải tuân thủ theo quy định Điều 82 Điều 86 Nghị định số 58/2012/NĐ-CP, quy định pháp luật thành lập, tổ chức, hoạt động cơng ty đầu tư chứng khốn đại chúng quy định pháp luật khác có liên quan Điều 30 Hợp nhất, sáp nhập, giải thể thu hồi giấy phép thành lập hoạt động công ty đầu tư chứng khoán bất động sản Hoạt động hợp nhất, sáp nhập, giải thể thu hồi giấy phép thành lập hoạt động cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản thực theo quy định Điều 83, Điều 84 Điều 85 Nghị định số 58/2012/NĐ-CP quy định pháp luật thành lập, tổ chức, hoạt động cơng ty đầu tư chứng khốn đại chúng 2.3 Ngân hàng giám sát Chương IV NGÂN HÀNG GIÁM SÁT Điều 31 Các quy định chung ngân hàng giám sát Ngân hàng giám sát công ty quản lý quỹ lựa chọn phải đáp ứng điều kiện quy định Khoản Điều này, Khoản Điều 98 Luật Chứng khoán đại hội nhà đầu tư quỹ, đại hội đồng cổ đông cơng ty đầu tư chứng khốn thơng qua Ngân hàng giám sát phải hoàn toàn độc lập tách biệt với công ty quản lý quỹ mà ngân hàng cung cấp dịch vụ giám sát Thành viên hội đồng quản trị, thành viên ban điều hành nhân viên ngân hàng giám sát trực tiếp làm nhiệm vụ bảo quản tài sản quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản giám sát hoạt động quản lý tài sản công ty quản lý quỹ (sau gọi tắt nhân viên nghiệp vụ) không người có liên quan tham gia điều hành, quản trị cơng ty quản lý quỹ có quan hệ sở hữu, tham gia góp vốn, nắm giữ cổ phần, vay cho vay với công ty quản lý quỹ mà ngân hàng giám sát cung cấp dịch vụ giám sát ngược lại Ngân hàng giám sát, thành viên hội đồng quản trị, thành viên ban điều hành nhân viên nghiệp vụ không đối tác mua, bán giao dịch mua, bán tài sản quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản Ngân hàng giám sát đối tác mua, bán giao dịch ngoại hối, giao dịch chứng khoán thực thông qua hệ thống giao dịch Sở Giao dịch Chứng khoán Nếu phát sinh trường hợp khiến cho ngân hàng khơng cịn đáp ứng điều kiện quy định Khoản 1, Khoản Khoản Điều này, thời hạn hai bốn (24) kể từ thời điểm phát sinh, ngân hàng phải thông báo cho công ty quản lý quỹ Ủy ban Chứng khoán Nhà nước Để giám sát hoạt động quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, ngân hàng giám sát phải có tối thiểu hai (02) nhân viên nghiệp vụ có chứng sau: a) Chứng pháp luật chứng khoán thị trường chứng khoán; b) Chứng chứng khoán thị trường chứng khốn; có chứng hành nghề kinh doanh chứng khốn chứng quốc tế phân tích đầu tư chứng khoán CFA từ bậc I trở lên (Chartered Financial Analyst level 1), CIIA (Certified International Investment Analyst) từ bậc I trở lên; chứng hành nghề kinh doanh chứng khoán cấp quốc gia thành viên Tổ chức hợp tác phát triển kinh tế (OECD); c) Chứng định giá bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản; Thẻ thẩm định viên giá; thi đạt môn kỳ thi thẩm định viên giá: (i) Cơ sở hình thành giá cả; (ii) Nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá; (iii) Thẩm định giá bất động sản (iv) Thẩm định giá trị doanh nghiệp d) Chứng kế toán, kiểm toán, chứng kế toán trưởng; có chứng quốc tế lĩnh vực kế toán, kiểm toán ACCA (Association of Chartered Certified Accountants), CPA (Certified Public Accountants), CA (Chartered Accountants), ACA (Associate Chartered Accountants) Trong thời hạn mười (10) ngày, kể từ ngày hợp đồng giám sát có hiệu lực, ngân hàng giám sát có nghĩa vụ báo cáo gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước: a) Hợp đồng giám sát; b) Bản cung cấp thông tin kèm theo hợp lệ chứng chuyên môn theo quy định Khoản Điều nhân viên nghiệp vụ ngân hàng giám sát định giám sát, bảo quản tài sản quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản; c) Cam kết ngân hàng giám sát nhân viên nghiệp vụ ngân hàng giám sát việc người có liên quan, có quan hệ sở hữu, tham gia góp vốn, nắm giữ cổ phần, vay cho vay với công ty quản lý quỹ mà ngân hàng giám sát cung cấp dịch vụ giám sát Hồ sơ báo cáo ngân hàng giám sát quy định Khoản Điều lập thành (01) gốc kèm theo tệp liệu điện tử Bộ hồ sơ gốc gửi trực tiếp Ủy ban Chứng khoán Nhà nước gửi qua đường bưu điện Trong thời hạn bảy (07) ngày kể từ ngày nhận hồ sơ đầy đủ hợp lệ theo quy định Khoản Điều này, Ủy ban Chứng khốn Nhà nước có văn xác nhận hồ sơ báo cáo ngân hàng giám sát nhân viên nghiệp vụ ngân hàng giám sát định giám sát, bảo quản tài sản quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản Điều 32 Hoạt động lưu ký ngân hàng giám sát Ngân hàng giám sát lựa chọn tổ chức tài ngồi nước có chức lưu ký tài sản làm tổ chức lưu ký phụ, để lưu ký tài sản nước ngồi quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư bất động sản đầu tư nước phù hợp với quy định pháp luật liên quan Hoạt động ủy quyền lưu ký phải tuân thủ quy định sau: a) Tổ chức lưu ký phụ phải thành viên lưu ký theo quy định pháp luật nước; a) Hoạt động ủy quyền lưu ký phải thực sở hợp đồng ngân hàng giám sát tổ chức lưu ký phụ Hợp đồng phải quy định rõ quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm ngân hang giám sát tổ chức lưu ký phụ Tổ chức lưu ký phụ thực theo lệnh thị hợp pháp ngân hàng giám sát; b) Tài sản lưu ký phải xác định rõ tài sản quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản mà ngân hàng giám sát cung cấp dịch vụ; c) Ngân hàng giám sát có trách nhiệm kiểm tra, giám sát hoạt động tổ chức lưu ký phụ chịu chi phí phát sinh liên quan tới việc ủy quyền thực hoạt động giám sát, lưu ký tài sản quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản; đ) Tổ chức lưu ký phụ nước ngồi có quyền tái lưu ký tài sản tổ chức lưu ký chứng khoán mà họ thành viên, theo quy định nước sở Tài sản quỹ phải tổ chức lưu ký phụ đăng ký quyền sở hữu thuộc quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản theo quy định pháp luật liên quan; d) Ngân hàng giám sát phải có đầy đủ thông tin tất tài sản thuộc sở hữu quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản bao gồm loại, khối lượng, nơi lưu ký, tổ chức lưu ký Ngân hàng giám sát có trách nhiệm bảo đảm tài sản quỹ phải đăng ký, lưu ký ghi nhận cho ln nhận diện thuộc sở hữu quỹ, công ty đầu tư chứng khoán Trách nhiệm ngân hàng giám sát hoạt động lưu ký tài sản quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản: a) Yêu cầu công ty quản lý quỹ thực việc đăng ký tài sản quỹ, cơng ty đầu tư chứng khốn tên quỹ, cơng ty đầu tư chứng khốn thời gian sớm theo điều khoản hợp đồng kinh tế quỹ (thông qua công ty quản lý quỹ), công ty đầu tư chứng khoán với đối tác theo quy định pháp luật liên quan; bảo đảm tồn tài sản quỹ, cơng ty đầu tư chứng khoán phát sinh lãnh thổ Việt Nam phải đăng ký sở hữu thuộc quỹ, công ty đầu tư chứng khoán lưu ký đầy đủ ngân hàng giám sát, kể hợp đồng tín dụng, sổ tiết kiệm theo nguyên tắc sau: - Trường hợp tài sản có đăng ký sở hữu, đăng ký, ghi nhận tên chủ sở hữu quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, trừ trường hợp tài sản phải đăng ký, ghi nhận tên ngân hàng giám sát tổ chức lưu ký phụ công ty quản lý quỹ theo quy định pháp luật có liên quan, đồng thời, lưu ký ngân hàng giám sát Bản gốc tài liệu pháp lý xác nhận quyền sở hữu tài sản phải lưu ký gửi kho quỹ đầy đủ ngân hàng giám sát, trừ trường hợp chứng khoán đăng ký, lưu ký tập trung Trường hợp tài sản bất động sản, ngân hàng giám sát phải bảo đảm có đầy đủ tài liệu pháp lý quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định Điểm c Khoản Điều 13 Thông tư Trường hợp chứng khốn phát hành hình thức ghi sổ, việc chuyển quyền sở hữu cho quỹ, công ty đầu tư chứng khốn chưa hồn tất, hợp đồng mua bán gốc giao dịch toán mua phải lưu ký ngân hàng giám sát; - Trường hợp tài sản không đăng ký sở hữu, chưa chuyển quyền sở hữu cho quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản thời hạn hợp đồng chuyển nhượng, phát hành, ngân hàng giám sát có trách nhiệm thơng báo văn cho ban đại diện quỹ, hội đồng quản trị cơng ty đầu tư chứng khốn Ủy ban Chứng khoán Nhà nước - Trường hợp loại tài sản khơng có đăng ký sở hữu, ngân hàng giám sát có trách nhiệm định kỳ hàng tháng đối soát với tổ chức phát hành, tổ chức quản lý sổ đăng ký cổ đông, tổ chức tương đương khác khối lượng, giá trị tài sản quỹ, bảo đảm việc lưu ký tài sản tuân thủ quy định Điểm e Khoản Điều này; - Trường hợp tiền gửi ngân hàng, ngân hàng giám sát có quyền trách nhiệm u cầu cơng ty quản lý quỹ cung cấp đầy đủ thông tin hợp đồng tiền gửi, tài khoản tiền gửi quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản Ngân hàng giám sát có trách nhiệm định kỳ hàng tháng đối sốt số dư tài khoản tiền gửi, giá trị hợp đồng tiền gửi với ngân hàng nhận tiền gửi quỹ, cơng ty đầu tư chứng khốn; b) Quản lý lưu ký tài sản quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản tách biệt với tài sản tổ chức, cá nhân khác, kể tài sản ngân hàng giám sát c) Việc toán giao dịch chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch phải tuân thủ nguyên tắc giao chứng khoán đồng thời với toán tiền nguyên tắc bù trừ, toán theo quy định pháp luật Việc toán giao dịch tài sản khác phải thực theo lệnh, thị hợp pháp công ty quản lý quỹ quy định pháp luật khác có liên quan Mọi giao dịch chuyển khoản, tốn tiền, chuyển giao tài sản phải thực đến đối tác giao dịch quỹ đầu tư bất động sản cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản, tài khoản quỹ, công ty đầu tư chứng khoán Giá trị toán phải phù hợp với khối lượng tài sản, giá với số tiền ghi chứng từ toán; d) Thực đúng, đầy đủ kịp thời, theo lệnh, thị hợp pháp công ty quản lý quỹ, để thực thi đầy đủ, kịp thời quyền nghĩa vụ liên quan đến quyền sở hữu tài sản quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, kể thủ tục thanh, tốn thuế quỹ, cơng ty đầu tư chứng khoán; đ) Xác nhận báo cáo tài sản quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khốn bất động sản cơng ty quản lý quỹ lập, bảo đảm khối lượng tài sản báo cáo đúng, đầy đủ, xác với thực trạng tài sản lưu ký ngân hàng; e) Tham gia đầy đủ họp đại hội nhà đầu tư quỹ đầu tư bất động sản, đại hội đồng cổ đơng cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản; tham dự họp ban đại diện quỹ, họp hội đồng quản trị công ty đầu tư chứng khốn khơng có quyền biểu Tài sản quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản dạng vật chất phi vật chất, đăng ký sở hữu tên quỹ, công ty đầu tư chứng khốn bất động sản khơng tên tổ chức (trong trường hợp tài sản không đăng ký sử hữu theo quy định pháp luật), lưu ký ngân hàng giám sát tổ chức lưu ký phụ (nếu có), thuộc sở hữu quỹ, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản, khơng phải tài sản ngân hàng giám sát công ty quản lý quỹ Ngân hàng giám sát không sử dụng tài sản quỹ, công ty đầu tư chứng khoán để toán, bảo lãnh toán cho khoản nợ cho bên thứ ba, kể cho công ty quản lý quỹ Ngân hàng giám sát phải có hệ thống kỹ thuật phù hợp để tự động tiếp nhận, theo dõi, thực hạch toán giao dịch liên quan tới tài sản tài khoản quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản, ngoại trừ trường hợp có thị cụ thể khác văn công ty quản lý quỹ Hệ thống phải đảm bảo đáp ứng nội dung sau: a) Có sổ sách kế tốn để ghi nhận tồn bộ, đầy đủ tài sản quỹ, cơng ty đầu tư chứng khốn Mọi thay đổi liên quan tới tài sản phải phản ánh đầy đủ, xác, kịp thời; b) Thu, chi, hạch toán cổ tức, lãi trái phiếu, lãi vốn khoản thu nhập; c) Thực bút toán, toán khoản chi; d) Nhận thực bút toán ghi sổ vào tài khoản chứng khoán từ đợt phát hành thêm, tái cấu tổ chức phát hành hoạt động điều chỉnh khác có liên quan Ngân hàng giám sát chịu trách nhiệm bồi thường đầy đủ cho quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản trường hợp làm thất thoát tài sản quỹ, cơng ty đầu tư chứng khốn lưu ký gửi kho quỹ ngân hàng theo quy định Điểm a Khoản Điều này, kể trường hợp lỗi, sai sót hành vi lừa đảo nhân viên ngân hàng, cẩu thả, không cẩn thận ngân hàng, trừ trường hợp đại hội nhà đầu tư, đại hội đồng cổ đơng cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản có định khác Ngân hàng giám sát chịu trách nhiệm bồi thường đầy đủ cho quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản trường hợp tổ chức lưu ký phụ làm thất tài sản quỹ, cơng ty đầu tư chứng khoán, trừ trường hợp: a) Thuộc trường hợp bất khả kháng, nằm ngồi kiểm sốt ngân hàng giám sát, mà quy định rõ việc miễn trừ trách nhiệm ngân hàng giám sát trường hợp hợp đồng giám sát; b) Tổ chức lưu ký phụ có trách nhiệm bồi thường cho quỹ, công ty đầu tư chứng khốn hợp đồng lưu ký phụ có điều khoản cho phép công ty quản lý quỹ thay mặt cho quỹ, cơng ty đầu tư chứng khốn u cầu tổ chức lưu ký phụ phải bồi thường theo hợp đồng; c) Ngân hàng giám sát thực đầy đủ trách nhiệm thẩm định hoạt động liên quan tới việc ủy quyền theo quy định pháp luật Điều 33 Hoạt động giám sát ngân hàng giám sát Phạm vi giám sát hạn chế hoạt động công ty quản lý quỹ mà có liên quan tới quỹ, cơng ty đầu tư chứng khoán mà ngân hàng thực chức giám sát Trách nhiệm ngân hàng giám sát hoạt động giám sát đầu tư công ty quản lý quỹ tài sản quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khốn bất động sản: a) Phối hợp với cơng ty quản lý quỹ định kỳ rà sốt quy trình nội nguyên tắc, phương pháp xác định giá trị tài sản ròng quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản; giám sát việc xác định giá tài sản ròng; kiểm tra, bảo đảm giá trị tài sản ròng đơn vị quỹ, cổ phiếu công ty đầu tư chứng khốn tính đúng, xác phù hợp quy định pháp luật, quy định điều lệ quỹ, điều lệ cơng ty đầu tư chứng khốn; b) Giám sát hoạt động đầu tư giao dịch tài sản quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, kiểm tra lại bảo đảm loại tài sản đầu tư, cấu danh mục đầu tư phù hợp với quy định hạn chế đầu tư, hạn chế vay theo quy định pháp luật điều lệ quỹ, điều lệ cơng ty đầu tư chứng khốn; giám sát giao dịch tài sản quỹ, công ty đầu tư chứng khốn với cơng ty quản lý quỹ người có liên quan, bảo đảm phù hợp với quy định pháp luật điều lệ quỹ, điều lệ cơng ty đầu tư chứng khốn; Trong trường hợp phát vi phạm quy định pháp luật, ngân hàng giám sát phải báo cáo cho Ủy ban Chứng khốn Nhà nước thơng báo cho cơng ty quản lý quỹ thời hạn hai mươi tư (24) giờ, kể từ phát việc đồng thời yêu cầu thực sửa lỗi thực hoạt động khắc phục hậu hành vi vi phạm thời hạn quy định; c) Giám sát việc tổ chức thực hiện, kiểm tra kết hợp nhất, sáp nhập, giải thể, lý tài sản quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản; d) Giám sát, bảo đảm tính hợp pháp tốn từ tài sản quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản khoản chi phù hợp với quy định pháp luật quy định điều lệ quỹ đầu tư bất động sản, điều lệ cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản; đ) Giám sát hoạt động khác công ty quản lý quỹ việc quản lý tài sản quỹ theo quy định Điều 98 Luật Chứng khốn, quy định có liên quan Thông tư văn hướng dẫn luật chứng khoán điều lệ quỹ đầu tư bất động sản, điều lệ cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản; e) Xác nhận báo cáo giá trị tài sản ròng, hoạt động đầu tư, danh mục đầu tư quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản công ty quản lý quỹ lập Ngân hàng giám sát có trách nhiệm lập lưu trữ thời gian mười (10) năm hồ sơ, chứng từ dạng văn tệp liệu điện tử nhằm xác nhận việc tuân thủ hoạt động ngân hàng giám sát công ty quản lý quỹ theo quy định pháp luật theo quy định phụ lục số 21 ban hành kèm theo Thông tư Các tài liệu phải cung cấp theo yêu cầu văn Ủy ban Chứng khốn Nhà nước Ngân hàng giám sát có trách nhiệm cung cấp kịp thời, đầy đủ xác thông tin cần thiết cho công ty quản lý quỹ, tổ chức kiểm toán chấp thuận (theo yêu cầu văn công ty quản lý quỹ) để tổ chức thực đầy đủ quyền, nghĩa vụ quỹ theo quy định pháp luật, điều lệ quỹ, điều lệ công ty đầu tư chứng khốn Ngân hàng giám sát có quyền u cầu công ty quản lý quỹ kịp thời cung cấp tài liệu, thơng tin cần thiết có liên quan để ngân hàng giám sát thực đầy đủ quyền nghĩa vụ quỹ, cơng ty đầu tư chứng khốn theo quy định pháp luật Ngân hàng giám sát có trách nhiệm bảo mật theo quy định pháp luật tài liệu, thông tin nhận từ công ty quản lý quỹ Ngân hàng giám sát cung cấp dịch vụ quản trị quỹ, bao gồm hoạt động xác định giá trị tài sản ròng, quản lý sổ đăng ký nhà đầu tư quỹ đầu tư bất động sản, sổ đăng ký cổ đông công ty đầu tư chứng khoán bất động sản dịch vụ khác liên quan Bộ phận cung cấp dịch vụ quản trị quỹ ngân hàng giám sát phải tách biệt tổ chức nhân sự, hệ thống sở liệu điện tử khách hàng, phận thực chức giám sát phận kinh doanh khác ngân hàng giám sát Trường hợp ngân hàng giám sát cung cấp dịch vụ xác định giá trị tài sản rịng, phận cung cấp dịch vụ phải có nhân viên có kế tốn trưởng chứng kiểm toán kế toán chứng quốc tế lĩnh vực kế toán ACCA (Association of Chartered Certified Accountants), CPA (Certified Public Accountants) Trường hợp công ty quản lý quỹ không thực hoạt động nhằm khôi phục vị quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản thời gian quy định Khoản Khoản Điều Thông tư này, ngân hàng giám sát có trách nhiệm báo cáo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước thời hạn bảy (07) ngày, kể từ ngày ngân hàng giám sát gửi thông báo cho công ty quản lý quỹ Trong trường hợp này, ngân hàng giám sát có quyền thực lệnh, thị giao dịch hợp pháp công ty quản lý quỹ mà không dẫn tới cấu danh mục đầu tư quỹ vi phạm quy định pháp luật quy định khác điều lệ quỹ, điều lệ công ty đầu tư chứng khốn Trường hợp cơng ty quản lý quỹ phải bồi thường thiệt hại cho quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản, nhà đầu tư theo quy định Khoản Điều Thông tư này, ngân hàng giám sát phải phối hợp với công ty quản lý quỹ thực thủ tục toán cách kịp thời đầy đủ cho nhà đầu tư theo thị hợp pháp cơng ty quản lý quỹ Ngân hàng giám sát có trách nhiệm liên đới, với công ty quản lý quỹ có trách nhiệm đền bù thiệt hại cho quỹ, cơng ty đầu tư chứng khốn, nhà đầu tư trường hợp thiệt hại phát sinh ngân hàng giám sát không thực đầy đủ kịp thời trách nhiệm giám sát hoạt động đầu tư quỹ, cơng ty đầu tư chứng khốn, xác định giá trị tài sản rịng quỹ, cơng ty đầu tư chứng khoán hoạt động giám sát khác theo quy định pháp luật Mức độ bồi thường thiệt hại thực theo điều khoản hợp đồng ký kết, thỏa thuận công ty quản lý quỹ ngân hàng giám sát Điều 34 Chấm dứt quyền nghĩa vụ ngân hàng giám sát Ngân hàng giám sát chấm dứt quyền nghĩa vụ quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản trường hợp sau: a) Ngân hàng giám sát bị chia, tách, giải thể, phá sản, bị hợp nhất, bị sáp nhập, chuyển đổi tư cách pháp nhân bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký hoạt động lưu ký chứng khoán theo quy định Khoản Điều 51 Luật Chứng khoán; b) Đơn phương chấm dứt hợp đồng giám sát; c) Quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản hết thời gian hoạt động, bị giải thể, bị hợp nhất, bị sáp nhập; d) Theo định đại hội nhà đầu tư quỹ đầu tư bất động sản, đại hội đồng cổ đông công ty đầu tư chứng khoán bất động sản Trong trường hợp quy định Khoản Điều này, quyền nghĩa vụ quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản ngân hàng giám sát chuyển giao cho ngân hàng giám sát khác theo quy định Điều 35 Thông tư Ngân hàng giám sát chấm dứt hợp đồng sau hoàn tất việc chuyển giao toàn quyền, nghĩa vụ cho ngân hàng thay Trường hợp ngân hàng giám sát chuyển đổi tư cách pháp nhân, ngân hàng kế thừa toàn quyền, nghĩa vụ tài sản lưu ký, giám sát ngân hàng cũ Điều 35 Thay đổi ngân hàng giám sát Trường hợp thay đổi ngân hàng giám sát, cơng ty quản lý quỹ có nghĩa vụ báo cáo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước gửi kèm theo tài liệu sau: a) Giấy thông báo việc thay ngân hàng giám sát công ty quản lý quỹ ngân hàng giám sát ký; nêu rõ lý thay thế; kèm theo cam kết ngân hàng giám sát việc bàn giao đầy đủ quyền, nghĩa vụ tài sản quỹ, cơng ty đầu tư chứng khốn cho ngân hàng giám sát thay thế; b) Biên họp định đại hội nhà đầu tư, đại hội đồng cổ đông việc thay đổi ngân hàng giám sát, nêu rõ ngân hàng giám sát dự kiến thay thế; phê duyệt phương án chuyển đổi tài sản từ ngân hàng giám sát cũ sang ngân hàng giám sát thay thế; c) Hợp đồng nguyên tắc giám sát ký với ngân hàng giám sát thay thế; d) Điều lệ quỹ, điều lệ công ty đầu tư chứng khoán sửa đổi; đ) Phương án bàn giao quyền, trách nhiệm ngân hàng, kể thời gian hai ngân hàng thực việc chuyển giao cách thức xử lý vấn đề quyền lợi nghĩa vụ bên liên quan Hồ sơ quy định Khoản Điều lập thành (01) gốc kèm theo tệp liệu điện tử Bộ hồ sơ gốc gửi trực tiếp Ủy ban Chứng khoán Nhà nước gửi qua đường bưu điện Trong thời hạn mười (10) ngày, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ quy định Khoản Điều này, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước điều chỉnh nội dung việc thay đổi ngân hàng giám sát giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ, giấy phép thành lập hoạt động cơng ty đầu tư chứng khốn Trường hợp từ chối, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước phải trả lời văn nêu rõ lý Quyền nghĩa vụ quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản ngân hàng giám sát chuyển giao cho ngân hàng giám sát khác Ngân hàng giám sát chấm dứt hợp đồng sau hoàn tất việc chuyển giao toàn quyền, nghĩa vụ cho ngân hàng thay Ngân hàng giám sát thay phải lập gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước biên bàn giao hai ngân hàng có xác nhận công ty quản lý quỹ, ban đại diện quỹ, hội đồng quản trị công ty đầu tư chứng khoán Trong thời hạn mười (10) ngày, kể từ ngày hoàn tất việc thay ngân hàng giám sát quy định Khoản Điều này, công ty quản lý quỹ có trách nhiệm cơng bố thơng tin việc thay đổi ngân hàng giám sát quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư chứng khoán bất động sản theo quy định pháp luật liên quan Trường hợp ngân hàng giám sát chuyển đổi tư cách pháp nhân, ngân hàng kế thừa toàn quyền, nghĩa vụ tài sản lưu ký, giám sát ngân hàng cũ Đánh giá quỹ đầu tư bất động sản 3.1 Thực trạng 3.1.1 Thực trạng thị trường bất động sản mối quan hệ với quỹ đầu tư bất động sản 3.1.2 Nguyên nhân 3.2 Đánh giá Đề xuất, kiến nghị ... động đầu tư quỹ đầu tư bất động sản theo hình thức góp quỹ Điều Danh mục hoạt động đầu tư quỹ đầu tư bất động sản Danh mục đầu tư quỹ đầu tư bất động sản phải phù hợp với mục tiêu, sách đầu tư. .. thành lập hoạt động quỹ đầu tư bất động sản Điều 90a Góp vốn bất động sản vào quỹ đầu tư bất động sản Nhà đầu tư góp vốn bất động sản đáp ứng điều kiện để thành lập quỹ đầu tư bất động sản tăng vốn... lý tài sản quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản; d) Giám sát, bảo đảm tính hợp pháp toán từ tài sản quỹ đầu tư bất động sản, cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản khoản