BÀI THỰC HÀNH MÔN KINH TẾ LƯỢNG đề tài PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG đến GIÁ BÁN MỘT CĂN CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI

lOMoARcPSD|9242611 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH - BÀI THỰC HÀNH MÔN KINH TẾ LƯỢNG Đề tài: PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT CĂN CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI Lớp: CQ58/22.1LT Hà Nội, tháng 03/ 2022 lOMoARcPSD|9242611 STT Họ tên Công việc phụ trách 25-LT1 Trần Thị Thanh Huyền Phần 2: Thiết lập mơ hình nghiên cứu tổng thể Phần 7: Dự báo 26-LT1 Lê Thị Khánh Linh Phần 2: Thiết lập mơ hình nghiên cứu tổng thể Phần 7: Dự báo 27-LT1 Phạm Thị Loan Phần 6: Kiểm định khuyết tật 28-LT1 Lê Thị Quyên Phần 3: Thu thập số liệu 29-LT1 Ma Đức Thái Phần 6: Kiểm định khuyết tật 30-LT1 Lê Huyền Trân Phần 1: Tổng quan đề tài nghiên cứu 31-LT1 Đào Thị Ngọc Anh Phần 5: Thực kiểm định hàm hồi quy 32-LT1 Lê Thị Hậu Phần 4: Ước lượng mơ hình hồi quy, kết luận Điểm lOMoARcPSD|9242611 MỤC LỤC PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU I Vấn đề nghiên cứu II Mục tiêu nghiên cứu III Đối tượng phạm vi nghiên cứu IV Mơ hình tốn học vấn đề nghiên cứu PHẦN 2: THIẾT LẬP MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU TỔNG THỂ I Độ tin cậy nghiên cứu II Các biến khảo sát III Mơ hình hồi quy tổng thể IV Kỳ vọng dấu PHẦN 3: THU THẬP SỐ LIỆU I.Số liệu II Nguồn số liệu III Bảng số liệu PHẦN 4: ƯỚC LƯỢNG MƠ HÌNH HỒI QUY I.Ước lượng mơ hình hồi quy mẫu II Mơ hình hồi quy mẫu III Ý nghĩa kinh tế hệ số hồi quy mơ hình: PHẦN 5: THỰC HIỆN KIỂM ĐỊNH SỰ PHÙ HỢP CỦA HÀM HỒI QUY I.Kiểm định phù hợp mơ hình hồi quy II Dấu hệ số hồi quy có phù hợp với lý thuyết kinh tế không? III Kiểm định xem biến độc lập có ảnh hưởng đến biến phụ thuộc mơ hình khơng Kiểm định 2 Kiểm định 3 Kiểm định 4 Kiểm định PHẦN 6: KIỂM ĐỊNH KHUYẾT TẬT I.Khuyết tật đa cộng tuyến II Kiểm định phương sai sai số thay đổi 14 III Kiểm định tự tương quan 15 Kiểm định Durbin – Waston 15 Kiểm định Breusch – Godfrey (BG) 16 IV Kiểm định bỏ sót biến thích hợp 17 V Kiểm định phân phối chuẩn SSNN 18 PHẦN 7: DỰ BÁO 20 KẾT LUẬN 21 lOMoARcPSD|9242611 lOMoARcPSD|9242611 PHẦN I: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Vấn đề nghiên cứu Hiện nay, hầu hết nhà nghiên cứu kinh tế, doanh nghiệp, phủ quốc gia, tổ chức kinh tế sử dụng cơng cụ tốn học để lượng hóa vấn đề kinh tế nhằm làm sáng tỏ chân lý lý thuyết kinh tế đại Từ đó, lý thuyết ứng dụng vào sống cách thiết thực Công việc gọi kinh tế lượng Kinh tế lượng trước thường dùng công cụ toán học túy để đo lường mối quan hệ kinh tế, công việc phức tạp Ngày nay, với xu phát triển công nghệ thông tin nhà nghiên cứu kinh tế lượng sử dụng phần mềm ứng dụng để giải toán kinh tế Do tốn trở nên đơn giản dù mối quan hệ phức tạp tới đâu Ở Việt Nam, năm gần kinh tế lượng xem công cụ hữu hiệu để đo lường kinh tế Các nhà khoa học, doanh nghiệp, phủ sử dụng cơng cụ để thực nghiên cứu nhằm định lượng mối quan hệ kinh tế để đưa định nhằm giảm thiểu rủi ro, đem lại hiệu cao cho định nhà làm sách Việt Nam thực kinh tế nhiều thành phần theo chế thị trường với quản lý nhà nước định hướng theo Xã Hội Chủ Nghĩa Đó kinh tế mà sản phẩm sản xuất tiêu thụ thị trường theo quy luật giá trị quy luật cung cầu Quá trình hội nhập kinh tế khu vực quốc tế đặt cho doanh nghiệp công ty nước ta nhiều hội thách thức Thị trường bất động sản thị trường có diễn biến phức tạp lĩnh vực có ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế Việc xác định giá nhà đất nghiên cứu kinh tế lượng đề tài nghiên cứu đáng quan tâm Nhà nhu cầu thiết yếu đời sống người, “an cư” “lạc nghiệp” Mỗi người có nhu cầu sống khác nhau, nhà nơi người sống để học tập, lao động làm việc Tuy nhiên, việc người dân thỏa mãn nhu cầu nhà hay không lại bị tác động lớn giá bán ngơi nhà Giá bán lại nhiều yếu tố khác chi phối như: diện tích, vị trí, kết cấu, môi trường xung quanh nhà,…nhưng với mức độ ảnh hưởng khác Do đó, việc tìm mua nhà đáp ứng yêu cầu phù hợp với khả chi trả vấn đề quan trọng hàng đầu với người có nhu cầu Nhiều hộ gia đình sống thành phố thay mua cho họ nhà, họ lại chọn hộ chung cư với giá phù hợp với túi tiền thuận tiện cho việc làm thành phố lOMoARcPSD|9242611 Xuất phát từ thực tế khách quan,và nhu cầu cấp thiết đó, nhóm chúng em tiến hành khảo sát yếu tố ảnh hưởng đến giá bán chung cư Hà Nội để có nhìn tồn diện vấn đề Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá bán chung cư: diện tích (X1), vị trí địa lý (X2), vị trí chung cư (X3), góc (X4) Từ đó, đưa giá bán (Y) - Mơ tả mơ hình nghiên cứu - Kiểm định phù hợp hàm hồi quy - Kiểm định phù hợp dấu hệ số hồi quy - Kiểm định phù hợp biến độc lập phụ thuộc - Kiểm định khuyết tật mơ hình - Kết luận mơ hình Phạm vi nghiên cứu - Tiến hành thu thập số liệu gồm 30 mẫu mua bán bất động sản từ thống kê địa ốc địa bàn Thành phố Hà Nội - Tiến hành chọn lọc thông tin, tiến hành hồi quy, kiểm định đa cộng tuyến, phương sai thay đổi dựa mẫu quan sát thu thập PHẦN II: THIẾT LẬP MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU TỔNG THỂ I Các biến khảo sát Mơ hình đưa gồm biến ● Biến phụ thuộc: Y – Giá bán chung cư (triệu đồng) ● Biến độc lập: lOMoARcPSD|9242611 X1 – Diện tích (m2) X2 – Khoảng cách tới trung tâm thành phố (km) (trung tâm thành phố lấy mốc bên bờ Hồ Gươm) X3 – Số phòng ngủ (1,2,3,4) X4 – Căn góc ( X4 = 0: khơng nằm góc, X4 = 1: nằm góc) II Mơ hình hồi quy tổng thể PRM: Yi = β1 + β2X1i + β3X2i + β4X3i + β5X4i + Ui Ý nghĩa tham số hồi quy sau: + β1: hệ số chặn + β2: mức thay đổi giá chung cư theo diện tích chung cư + β3: mức thay đổi giá chung cư theo vị trí địa lý chung cư + β4: mức thay đổi giá chung cư theo số phòng ngủ mà chung cư có + β5: mức thay đổi giá chung cư theo góc hộ + Ui: yếu tố ngẫu nhiên III Mơ hình hồi quy mẫu SRM: Yi = + 2X1i + 3X2i + 4X3i + 5X4i + ei Trong đó: + ei phần dư: sai số ngẫu nhiên mẫu (thực chất ước lượng điểm sai số ngẫu nhiên Ui tổng thể) + 1, 2,3, 4, hệ số hồi quy mẫu (thực chất ước lượng điểm hệ số hồi quy tổng thể β1, β2, β3, β4, β5) VI Kỳ vọng dấu − β1 hệ số chặn (kỳ vọng dấu lớn 0): khơng có ý nghĩa kinh tế − β2 hệ số góc (kỳ vọng dấu dương (+)): Diện tích chung cư tác động chiều với giá chung cư, tức diện tích chung cư lớn giá chung cư có xu hướng tăng lOMoARcPSD|9242611 − β3 hệ số góc (kỳ vọng dấu âm ()): Vị trí địa lý chung cư tác động ngược chiều với giá chung cư Những chung cư gần trung tâm giá chung cư cao − β4 hệ số góc (kỳ vọng dấu dương ()): Số lượng phòng ngủ tác động chiều với giá chung cư Số lượng phòng ngủ nhiều giá chung cư cao − β5 hệ số góc (kỳ vọng dấu dương ()): Góc chung cư tác động chiều với giá chung cư Những chung cư nằm góc có hai ban cơng giá chung cư thường cao PHẦN III: THU THẬP SỐ LIỆU STT Y X1 X2 X3 X4 (triệu đồng) (m2) (km) (phòng) 1050 53 6.1 600 45 4.9 520 35 6.1 1760 63 5.1 2767 94 10.9 2080 86.85 14.8 1400 64.5 7.8 1280 55.3 16.6 lOMoARcPSD|9242611 1950 84 5.2 10 2000 87.1 16.6 11 5100 179.65 5.2 12 1330 65 11.4 13 2600 95.6 12.2 14 1360 67 11.1 15 1300 60 15.3 16 3000 100 13.7 17 1790 64 15.7 18 750 50 6.4 19 1290 56 1 20 1820 65 15.7 21 700 47 5.1 22 800 45 23 1850 82.5 18 24 1200 56 11.1 25 1300 62 7.1 lOMoARcPSD|9242611 26 2850 92 7.6 27 3150 109 15.6 28 2360 73.9 15.6 29 1890 84 9.3 30 2400 84 Nguồn tài liệu: https://nha.chotot.com/mua-ban-can-ho-chung-cu-ha-noi https://batdongsan.com.vn/ban-can-ho-chung-cu-ha-noi https://www.kenhchungcuhanoi.com/ Phần IV: Ước lượng mơ hình hồi quy Ước lượng mơ hình hồi quy mẫu lOMoARcPSD|9242611 II Mơ hình hồi quy mẫu Yi= -586,2438+ 26,44846X1-0.988008X2+159,5283X3+288,8571X4+Ei III Ý nghĩa kinh tế hệ số hồi quy = 26,44846 : cho biết diện tích tăng m2 điều kiện yếu tố khoảng cách tới trung tâm , số phòng ngủ góc khơng thay đổi giá chung cư tăng trung bình 26,44846 triệu đồng = -0,988008 : cho biết khoảng cách tới trung tâm tăng km điều kiện diện tích , số phịng ngủ góc khơng thay đổi giá chung cư giảm trung bình 0,988008 triệu đồng Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 = 159,5283 : cho biết phòng ngủ tăng lên phịng điều kiện yếu tố diện tích , khoảng cách tới trung tâm góc khơng thay đổi giá chung cư tăng trung bình 159,5283 triệu = 288,8571 : cho biết chênh lệch giá chung cư chênh lệch chung cư nằm góc khơng nằm góc điều kiện nhân tố khác không đổi 288,8571 triệu đồng Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 PHẦN V: KIỂM ĐỊNH SỰ PHÙ HỢP CỦA HÀM HỒI QUY I Kiểm định phù hợp hàm hồi quy Kiểm định cặp giả thuyết: Theo báo cáo Eviews: P-value(F) = 0.000000 < Do ta bác bỏ giả thuyết H0, chấp nhận H1 Kết luận: với mức ý nghĩa 5%, mơ hình hồi quy phù hợp II Dấu hệ số hồi quy có phù hợp với lý thuyết kinh tế không? Hàm hồi quy mẫu: Yi = -586.2438 + 26.44846X1i – 0.988008X2i + 159.5283X3i + 288.8571X4i Nhận xét dấu hệ số ước lượng hồi quy : * chứng tỏ diện tích tăng giá bán tăng phù hợp với lý thuyết kinh tế * chứng tỏ khoảng cách tăng giá bán giảm phù hợp với lý thuyết kinh tế * chứng tỏ số phịng ngủ tăng giá bán tăng phù hợp với lý thuyết kinh tế * chứng tỏ chung cư góc giá cao kinh tế III phù hợp với lý thuyết Kiểm định xem biến độc lập có ảnh hưởng đến biến phụ thuộc mơ hình khơng? Kiểm định Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 Ta kiểm định cặp giả thuyết : Theo bảng báo cáo Eviews : P-value = 0.0000 < Do ta bác bỏ giả thuyết H0, chấp nhận giả thuyết H1 → Kết luận: với mức ý nghĩa 5%, hệ số góc có ý nghĩa thống kê Kiểm định Ta kiểm định cặp giả thuyết : Theo bảng báo cáo Eviews : P-value = 0.9146 > Do chưa đủ sở bác bỏ giả thuyết H0, tạm chấp nhận giả thuyết H0 → Kết luận: với mức ý nghĩa 5%, hệ số góc khơng có ý nghĩa thống kê Kiểm định Ta kiểm định cặp giả thuyết : Theo bảng báo cáo Eviews : P-value = 0.0493 < Do ta bác bỏ giả thuyết H0, chấp nhận giả thuyết H1 → Kết luận: với mức ý nghĩa 5%, hệ số góc có ý nghĩa thống kê Kiểm định Ta kiểm định cặp giả thuyết : Theo bảng báo cáo Eviews : P-value = 0.0023 < Do ta bác bỏ giả thuyết H0, chấp nhận giả thuyết H1 → Kết luận: với mức ý nghĩa 5%, hệ số góc có ý nghĩa thống kê PHẦN VI: KIỂM ĐỊNH KHUYẾT TẬT Kiểm định đa cộng tuyến Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 ● Hồi quy phụ Hồi quy mơ hình: X1= Ta có bảng kết Eviews ta có : = 0.763200 - Cặp giả thuyết: - Tiêu chuẩn kiểm định: - Miền bác bỏ: - Với n=30, =4, =0,05 27.93244 Vậy ta bác bỏ , chấp nhận Kết luận: Với , mô hình có đa cộng tuyến ● Kiểm định Theil Mơ hình hồi quy gốc: = Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 => =0.962247 ● Xét mơ hình =α1 +Vi=> = 0.944782 ● Xét mơ hình =α1 +Vi=> =0.826580 ● Xét mơ hình =α1 +Vi=> =0.955797 Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 ● Xét mơ hình =α1 +Vi=> =0.962230 - Độ đo Theil: Ta có: Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 m=0.962247-[(0.962247-0.944782)+(0.9622470.826580)+(0.962247-0.955797)+(0.9622470.962230)]=0.802648 ⇒ Vậy với mức ý nghĩa 5% mô hình gốc có đa cộng tuyến Kiểm định PSSSNN thay đổi hay không? ● Kiểm định White - Hồi quy mơ hình ban đầu thu tìm phần dư → - Hồi quy mơ hình White có dạng: = α1 + α5 + α6 + α7 + α8 + α9 + α10 + α11 + α12 + α13 + α14 + Vi - Tổng hệ số mơ hình , hệ số xác định - Sử dụng chương trình Eview để có báo cáo kiểm định White sau: Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 - Cặp giả thuyết: : PSSSNN không thay đổi với mức ý nghĩa 5% - Tiêu chuẩn kiểm định: - Miền bác bỏ: dựa vào mẫu ta có: =22.3620 nên với mơ hình gốc, phương sai sai số khơng thay đổi ● Kiểm định Glejser Ước lượng mơ hình ban đầu thu phần dư e: Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 − Kiểm định cặp giả thuyết: : PSSSNN không thay đổi − Tiêu chuẩn kiểm định: − Miền bác bỏ: Dựa vào mẫu: ⇒ Chưa có sở bác bỏ H0, tạm thời chấp nhận H0 Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 Vậy với mức ý nghĩa 5%, mơ hình ban đầu có phương sai sai số ngẫu nhiên không thay đổi Kiểm định Ramsey Để kiểm tra xem mơ hình có bỏ sót biến hay khơng ta sử dụng kiểm định Ramsey để kiểm tra, cụ thể: Sử dụng Eview để lấy báo cáo kiểm định Ramsey: Với mức ý nghĩa 5% Kiểm định cặp giả thuyết: :Mơ hình ban đầu khơng bỏ sót biến : Mơ hình ban đầu bỏ sót biến Theo báo cáo, P-value (F) = 0.9826 > 0.05 Chưa có sở bác bỏ H0, tạm thời chấp nhận H0 Vậy với mức ý nghĩa 5%, mơ hình định khơng bỏ sót biến Kiểm định tự tương quan 4.1 Kiểm định Durbin – Watson ● Kiểm định cặp giả thuyết: H0: Mơ hình gốc khơng có tự tương quan bậc H1: Mơ hình gốc có tự tương quan bậc ● TCKĐ (Sử dụng đại lượng thống kê d): Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 ● Với mức ý nghĩa α = 5% = 0.05; kích thước mẫu n=30; số biến giải thích k'=4, ta tra bảng giá trị tới hạn, tìm kết sau: ● Ta có bảng kết luận Durbin – Watson: Tự tương quan (+) Khơng có kết luận tự tương quan 1.143 Khơng có tự tương quan 1.739 Khơng có kết luận tự tương quan 2.261 Tự tương quan (-) 2.857 ● Dựa vào báo cáo Eviews ta có: ● ● → Nhận thấy < dqs < 1.297 => Kết luận: Vậy với , , mức ý nghĩa , mơ hình tự tương quan âm 4.2 Kiểm định Breusch – Godfrey (BG) Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 ● Theo báo cáo Eviews ta có: ● Mơ hình Breusch – Godfrey: ● Kiểm định cặp giả thuyết: ▪ H0: Mơ hình gốc khơng có tự tương quan bậc ▪ H1: Mơ hình gốc có tự tương quan bậc ● Tiêu chuẩn kiểm định: ● Miền bác bỏ: ● Dựa vào mẫu ta có: Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 → =5.9915 → → → Bác bỏ H0, chấp nhận H1 Vậy với , mơ hình gốc có tự tương quan bậc Kiểm định tính phân phối chuẩn sai số ngẫu nhiên Ta có báo cáo Eviews phân phối chuẩn: ● Kiểm định giả thuyết: H0: Sai số ngẫu nhiên có phân phối chuẩn H1: Sai số ngẫu nhiên khơng có phân phối chuẩn ● Từ bảng kết eviews ta có: Với α=0.05 P-value (JB) = 0.982015 > α=0.05 ● Nên ta chưa đủ sở bác bỏ giả thuyết H0, tạm thời chấp nhận giả thuyết H0 Kết luận: Với mức ý nghĩa α=5%, sai số ngẫu nhiên mô hình có phân phối chuẩn Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) lOMoARcPSD|9242611 PHẦN VII: DỰ BÁO: Dự báo với (Y) giá bán chung cư 6000 (triệu đồng), diện tích (X1) 100 (m2), (X2) khoảng cách tới trung tâm thành phố (km), (X3) ssố phòng ngủ 3, (X4) Căn góc: nằm góc, ta có đồ thị sau: KẾT LUẬN Mơ hình hồi quy tổng thể: Yi = β1 + β2X1i + β3X2i + β4X3i + β5X4i + Ui Mơ hình hồi quy mẫu: Yi = -586,2438+ 26,44846X1-0.988008X2+159,5283X3+288,8571X4+Ei Sau tiến hành kiểm định phù hợp hàm hồi quy kiểm định khuyết tật mơ hình cách sử dụng phần mềm eviews thu đc kết luận sau:  Mơ hình khơng có đa cộng tuyến  Mơ hình có phương sai sai số khơng thay đổi  Mơ hình có tự tương quan âm  Mơ hình có sai số ngẫu nhiên có phân phối chuẩn  Mơ hình khơng bỏ sót biến phụ thuộc Downloaded by tran quang (quangsuphamhoak35@gmail.com) ... đổi giá chung cư theo diện tích chung cư + β3: mức thay đổi giá chung cư theo vị trí địa lý chung cư + β4: mức thay đổi giá chung cư theo số phòng ngủ mà chung cư có + β5: mức thay đổi giá chung. .. chặn (kỳ vọng dấu lớn 0): ý nghĩa kinh tế − β2 hệ số góc (kỳ vọng dấu dương (+)): Diện tích chung cư tác động chiều với giá chung cư, tức diện tích chung cư lớn giá chung cư có xu hướng tăng lOMoARcPSD|9242611... trí địa lý chung cư tác động ngược chiều với giá chung cư Những chung cư gần trung tâm giá chung cư cao − β4 hệ số góc (kỳ vọng dấu dương ()): Số lượng phòng ngủ tác động chiều với giá chung cư