Đang tải... (xem toàn văn)
chuyển nhượng suất tái định cư, suất tái định cư, tái định cư, mua suất tái định cư NHỮNG RỦI RO KHI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG SUẤT TÁI ĐỊNH CƯ LÀ ĐẤT Ở CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Phan Tru.Khi bị thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện theo quy định thì người có đất bị thu hồi sẽ được bố trí tái định cư bằng nhà ở hoặc đất ở (suất tái định cư) nhằm mục đích giúp người có đất bị thuhồi ổn định chỗ ở và cuộc sống. Tuy nhiên, trên thực tế thì phần lớn các suất tái định cư này lại được giao dịch mua bán, chuyển nhượng rầm rộ trên thị trường. Do chưa được cấp giấy chứng nhận nêncác suất tái định cư này không thể tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng theo quy định củapháp luật được. Để tạo sự an tâm cho người mua, nhận chuyển chuyển nhượng suất tái định cư thìcác bên tìm cách “lách luật”. Giải pháp phổ biến nhất hiện nay được các bên lựa chọn là giao kết bằng “hợp đồng ủy quyền” để mua bán, chuyển nhượng suất tái định cư. Dù được xem là “giải pháp ưu việt” khi lựa chọn hình thức giao dịch qua ủy quyền, tuy nhiên, qua tìm hiểu, đối chiếu vớiquy định của pháp luật hiện hành, thì hình thức giao dịch này này vẫn tồn tại rất nhiều rủi ro khólường cho cả hai bên, mà đặc biệt là bên mua, nhận chuyển nhượng suất tái định cư. Trong phạm vi của bài viết này, nhóm tác giả đi sâu vào phân tích những rủi ro khi nhận chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở chưa có giấy chứng nhận và có đề xuất một số giải pháp để nhằm hạn chế rủi ro khi tham gia giao dịch này.
#chuyển nhượng suất tái định cư, #suất tái định cư, #tái định cư, #mua suất tái định cư NHỮNG RỦI RO KHI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG SUẤT TÁI ĐỊNH CƯ LÀ ĐẤT Ở CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Phan Trung Hiền (Phó giáo sư, Tiến sỹ, Phó Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ) Phạm Hồng Du (Luật sư, Đoàn Luật sư thành phố Cần Thơ) Tóm tắt: Khi bị thu hồi đất, có đủ điều kiện theo quy định người có đất bị thu hồi bố trí tái định cư nhà đất (suất tái định cư) nhằm mục đích giúp người có đất bị thuhồi ổn định chỗ sống Tuy nhiên, thực tế phần lớn suất tái định cư lại giao dịch mua bán, chuyển nhượng rầm rộ thị trường Do chưa cấp giấy chứng nhận nêncác suất tái định cư tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng theo quy định củapháp luật Để tạo an tâm cho người mua, nhận chuyển chuyển nhượng suất tái định cư thìcác bên tìm cách “lách luật” Giải pháp phổ biến bên lựa chọn giao kết “hợp đồng ủy quyền” để mua bán, chuyển nhượng suất tái định cư Dù xem “giải pháp ưu việt” lựa chọn hình thức giao dịch qua ủy quyền, nhiên, qua tìm hiểu, đối chiếu vớiquy định pháp luật hành, hình thức giao dịch này tồn nhiều rủi ro khólường cho hai bên, mà đặc biệt bên mua, nhận chuyển nhượng suất tái định cư Trong phạm vi viết này, nhóm tác giả sâu vào phân tích rủi ro nhận chuyển nhượng suất tái định cư đất chưa có giấy chứng nhận có đề xuất số giải pháp để nhằm hạn chế rủi ro tham gia giao dịch Tái định cư suất tái định cư đất Cho đến nay, pháp luật Việt Nam chưa cóquy định khái niệm “tái định cư” cụm từ lần quy định vào năm 1998 sử dụng nhiều Luật Đất đainăm 2013 Luật Xây dựng năm 2014 hành Tuy nhiên, qua quy định tái định cư (TĐC) khái quát rằng: tái định cư việc bố trí chỗ trả chi phí để người có đất bị thu hồi tìm nơi trường hợp người bị thu hồi đất khơng cịn chỗ khác phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ Tùy thuộc vào diện tích đất bị thu hồi khả chi trả người TĐC, người đủ điều kiện bố trí TĐC mà không nhận tiền để tự lo chỗ mới, ưu tiên bố trí TĐC chỗ đất nhà khu vực có đất bị thu hồi nơi có điều kiện bố trí TĐC Nguyên tắc bố trí TĐC là: phải cơng khai hóa phương án TĐC ; ưu tiên bố trí vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi người có cơng với cách mạng ; phương án bố trí TĐC đãđược duyệt phải cơng bố công khai trụ sở Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung khu dân cư nơi có đất bị thu hồi nơi TĐC Để nhận suất TĐC người có đất bị thu hồi phải nộp tiền sử dụng đất, giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất nơi TĐC UBND cấp tỉnh quy định, trường hợp người có đất thu hồi bố trí TĐC mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua suất TĐC tối thiểu Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua suất TĐC tối thiểu Để phù hợp với điều kiện, phong tục tập quán vùng, miền, phù hợp với mức bồi thường khả chi trả người TĐC, suất TĐC bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác diện tích khơng thấp suất TĐC tối thiểu đất ở, nhà UBND cấp tỉnh quy định7 Đối với suất TĐC đất ở, thời gian chờ để quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), nên mặt pháp lý người có suất TĐC đất thường có đầy đủ có giấy tờ sau đây: (i) Biên họp xét TĐC cho hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi Biên thể người có đất bị thu hồi quan có thẩm quyền xác định bố trí nhiều suất TĐC đất ở, rõ diện tích bao nhiêu, chưa biết bố trí khu TĐC chỗ hay khu TĐC khác, chưa xác định vị trí lô cụ thể khu TĐC Trường hợp này, người có suất TĐC đất mà có nhu cầu chuyển nhượng gọi “chuyển nhượng suất tái định cư”: (ii) Biên bốc thăm TĐC Biên thể người bố trí TĐC quan có thẩm quyền xác định bốc thăm kết quả: Số lơ nền, diện tích, trục đường, khu tái định cư ; (iii) Biên bàn giao TĐC thực địa Biên thể việc người bố trí TĐC quan có thẩm quyền đo đạc, cắm mốc bàn giao TĐC thực địa ; (iv) Quyết định việc giao TĐC Theo đó, người bố trí TĐC quan có thẩm quyền Quyết định văn giao tái định cư với nội dung như: Vị trí, diện tích suất tái định cư, số tiền sử dụng đất phải nộp, nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ Quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng chuyển nhượng suất tái định cư đất 2.1 Quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định khoản Điều 502 BLDS năm 2015:“Hợp đồng quyền sử dụng đất phải lập thành văn theo hình thức phù hợp với quy định Bộ luật này, pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan” Bên cạnh đó, theo quy định Luật Đất đai năm 2013 điều kiện để thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận hợp đồng CNQSDĐ phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: Tại điểm a khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:“1 Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất ; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, …” Ngoài ra, điểm a khoản Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này” Như vậy, thực việc CNQSDĐ điều kiện tiên người CNQSDĐ phải có giấy chứng nhận bên phải thực thông qua hợp đồng Hợp đồng CNQSDĐ đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định luật 2.2 Thực trạng chuyển nhượng suất tái định cư đất TĐC sách Nhà nước áp dụng thu hồi đất nhằm đảm bảo cho người bị thu hồi đất có điều kiện để tiếp tục trì, ổn định sống Tuy nhiên, thực tế có trường hợp người bố trí suất TĐC đất xây nhà để tiếp tục ổn định sống, phần lớn người có suất TĐC họ lại chuyển nhượng cho người khác Lý giải vấn đề này, theo nhóm tác giả nguyên nhân sau: Họ khơng có nhu cầu sử dụng có chỗ khác, khơng hài lịng với chất lượng khu TĐC không quen với việc định cư theo dạng phân lô liền kề mà quen với tập quán sinh sống gần kề họ hàng, láng giềng Đối với người nhận chuyển nhượng suất tái định cư (CNSTĐC) đất họ biết có nhiều rủi ro cho nhận CNSTĐC đất chưa có giấy chứng nhận, biết chất lượng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội khu TĐC trước mắt không tốt Tuy nhiên, suất TĐC đất có số ưu điểm trội như: đất nằm khu quy hoạch ổn định, giá hợp lý, chuyển nhượng lại có khả sinh lời cao mà nộp thuế, không bị ràng buộc phải xây dựng theo quy cách (về số tầng, khoảng lùi trước sau) nên nhu cầu nhận CNSTĐC lớn Có cầu, có cung, suất TĐC đất lại chưa cấp GCNQSDĐ nên chưa đủ điều kiện để thực việc CNQSDĐ Vậy làm để bên, mà đặt biệt bên nhận chuyển nhượng an tâm tham gia thực giao dịch này? Nhu cầu chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng có thật nên thơi thúc bên tạo giao dịch đường vòng, mà phổ biến bên lập hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) để che giấu việc CNSTĐC đất Theo đó, bên thực giao kết thông qua hai hợp đồng gồm: hợp đồng CNQSDĐ HĐUQ Hợp đồng CNQSDĐ có nội dung theo quy định pháp luật như: Tên, địa bên ; quyền, nghĩa vụ bên ; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất ; thời hạn sử dụng đất bên chuyển nhượng ; thời hạn sử dụng đất lại bên nhận chuyển nhượng ; giá chuyển nhượng ; phương thức, thời hạn toán ; quyền người thứ ba đất chuyển nhượng ; thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất ; trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng có đầy đủ chữ ký bên Tuy nhiên, hợp đồng để trống nội dung số thửa, tờ đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp giấy chứng nhận (do chưa có) Hợp đồng chưa có giấy chứng nhận nên khơng cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật9 Để “hợp pháp hóa” việc chuyển nhượng bên lập song song với hợp đồng CNQSDĐ hợp đồng khác HĐUQ Theo đó, bên CNSTĐC đất bên ủy quyền, bên nhận chuyển nhượng bên nhận ủy quyền, bên chuyển nhượng ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng quyền thay mặt, nhân danh bên chuyển nhượng định tất vấn đề liên quan đến suất TĐC như: từ việc bốc thăm, nhận thực địa, nhận định giao nền, nộp tiền sử dụng đất, làm thủ tục để cấp GCNQSDĐ, đến việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng, định đoạt suất TĐC, có việc ủy quyền lại cho người khác Thời hạn ủy quyền thường dài, thường từ 15 đến 20 năm tùy thuộc vào tiến độ hoàn thành khu TĐC Để bên nhận chuyển nhượng yên tâm, HĐUQ công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật Sau bên hoàn thành việc chuyển nhượng này, bên nhận chuyển nhượng toán cho bên chuyển nhượng từ 90 – 95% 100% /giá trị suất TĐC (tùy theo thỏa thuận) để nhận suất tái định cư toàn giấy tờ có liên quan đến suất TĐC, số tiền cịn lại (nếu có), bên nhận chuyển nhượng tốn đủ cho bên chuyển nhượng sau bên chuyển nhượng quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ hồn tất việc công chứng, chứng thực hợp đồng CNQSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định pháp luật Ngoài việc thực giao kết trên, thời gian gần đây, để tạo an tâm cho người nhận chuyển nhượng, số Văn phịng Cơng chứng (VPCC) hướng dẫn bên ký thêm hợp đồng gọi “hợp đồng bảo lưu” Theo đó, VPCC thu người nhận nhượng số tiền từ 2.500.000 – 3.000.000 đồng/trường hợp (khơng có phiếu thu), VPCC cho bên ký khống trước vào hợp đồng CNQSDĐ (nếu người nhận chuyển nhượng nhằm mục đích để chuyển nhượng lại khơng cần ký trước), hợp đồng VPCC lưu giữ, đến Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng đem GCNQSDĐ đến VPCC để làm thủ tục công chứng tiếp tục Lúc VPCC lấy hợp đồng CNQSDĐ lưu giữ trước điền thơng tin cịn thiếu vào, đưa Cơng chứng viên (CCV) ký công chứng phát hành cho người nhận chuyển nhượng để làm thủ tục chuyển nhượng sang tên theo quy định pháp luật Sau hồn tất việc giao dịch nói trên, bên, mà đặc biệt bên nhận chuyển nhượng n tâm thực thành cơng giao dịch Tuy nhiên, hình thức giao dịch chứa đựng rủi ro từ thực giao dịch người nhận chuyển nhượng suất TĐC nhận suất TĐC Những rủi ro chuyển nhượng suất tái định cư chưa có giấy chứng nhận Dù việc giao dịch hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng toán tiền theo thỏa thuận, nhận suất TĐC tồn giấy tờ có liên quan đến suất TĐC kèm hợp đồng CNQSDĐ HĐUQ, bên chuyển nhượng nhận đủ tiền theo thỏa thuận Tuy nhiên, đối chiếu với quy định pháp luật hành thực tiễn hình thức giao dịch này tồn nhiều rủi ro khó lường cho bên nhận CNSTĐC, lẽ sau: Thứ nhất, HĐUQ vơ hiệu Nếu lý đó, ví dụ: Bên chuyển nhượng đổi ý không chuyển nhượng, giá bất động sản tang Bất kể thời gian kể từ ngày giao dịch xác lập, bên chuyển nhượng yêu cầu Tịa án tun hợp đồng ủy quyền vơ hiệu10 hợp đồng xác lập sở nhằm che giấu giao dịch khác CNSTĐC đất ở, giao dịch thuộc ý chí đích thực bên Theo khoản Điều 124 BLDS năm 2015 giao dịch dân vơ hiệu giả tạo, cụ thể sau: “Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch dân khác giao dịch dân giả tạo vơ hiệu, cịn giao dịch dân bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vơ hiệu theo quy định Bộ luật luật khác có liên quan” Về hậu pháp lý hợp đồng vơ hiệu: Các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu trước giao kết hợp đồng, hoàn trả cho nhận, sau xét đến yếu tố lỗi để bồi thường Khoản 1,2 Điều 131 BLDS năm 2015 quy định: “1) Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm giao dịch xác lập 2) Khi giao dịch dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận Trường hợp khơng thể hồn trả vật trị giá thành tiền để hồn trả…4)Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” Như vậy, trường hợp bên nhận CNQSDĐ nhận lại số tiền đưa cho bên chuyển nhượng, khơng tính lãi suất Trường hợp, bên chuyển nhượng khơng có thiện chí trả lại chi xài hết tiền mà khơng cịn tài sản để thi hành án/quyết định có hiệu lực pháp luật Tịa án có thẩm quyền việc nhận lại số tiền đưa vơ khó khăn Thứ hai, HĐUQ bị chấm dứt bên ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng theo quy định pháp luật HĐUQ bị chấm dứt bên ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng Bên nhận chuyển nhượng ln an tâm cho bên chuyển nhượng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền được, muốn chấm dứt hợp đồng phải có đồng ý bên ủy quyền (bên nhận chuyển nhượng) Quan điểm khơng có sở thơng thường HĐUQ trường hợp hợp đồng khơng có thù lao Do ủy quyền khơng có thù lao nên bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền lúc miễn báo trước cho bên ủy quyền thời hạn hợp lý Khoản Điều 569 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp ủy quyền khơng có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng lúc nào, phải báo trước cho bên ủy quyền biết thời gian hợp lý; ủy quyền có thù lao bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng lúc phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, có” Hiện tại, pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể “một thời gian hợp lý” Tuy nhiên, bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên xảy tranh chấp Các bên lại phải khởi kiện Tòa án để yêu cầu phân xử thực tiễn xét xử nhiều vụ án bị Tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu giả tạo nêu HĐUQ bị chấm dứt theo quy định pháp luật HĐUQ rơi vào trường hợp sau bị chấm dứt đương nhiên bên có thỏa thuận khác Khoản Điều 422 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng chấm dứt trường hợp sau đây: 1) Hợp đồng hoàn thành ; 2) Theo thỏa thuận bên ; 3) Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn mà hợp đồng phải cá nhân, pháp nhân thực ; 4) Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực ; 5)Hợp đồng thực đối tượng hợp đồng khơng cịn ; 6) Hợp đồng chấm dứt theo quy định Điều 420 Bộ luật dân năm 2015 ; 7) Trường hợp khác luật quy định” Hậu pháp lý trường hợp là: (i) HĐUQ chấm dứt hết hạn bên nhận ủy quyền chết bị Toà án tuyên bố lực hành vi dân sự, bị hạn chế lực hành vi dân sự, tích chết quyền định đoạt suất TĐC thuộc người ủy quyền ; (ii) trường hợp chấm dứt người ủy quyền chết, bị Toà án tuyên bố lực hành vi dân sự, bị hạn chế lực hành vi dân sự, tích chết quyền định đoạt suất TĐC thuộc người thừa kế người ủy quyền, người đại diện theo pháp luật bên ủy quyền Thứ ba, “hợp đồng bảo lưu” vô hiệu Cũng giống trường hợp vô hiệu HĐUQ, lý gì, thời gian nào11 bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố “hợp đồng bảo lưu” – hợp đồng CNQSDĐ có cơng chứng vơ hiệu12 hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật việc cơng chứng có vi phạm pháp luật Điều 123 BLDS năm 2015 quy định: “Giao dịch dân có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm luật, trái đạo đức xã hội vơ hiệu Điều cấm luật quy định luật không cho phép chủ thể thực hành vi định…” Mặt khác, việc VPCC, CCV tư vấn, hướng dẫn, giúp bên ký “hợp đồng bảo lưu” để thu tiền hành vi bị pháp luật nghiêm cấm vi phạm pháp luật Theo điểm b, đ khoản Điều Luật Công chứng (LCC) năm 2014 quy định: “1 Nghiêm cấm Công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng thực hành vi sau đây: b) Thực cơng chứng trường hợp mục đích nội dung hợp đồng, giao dịch, nội dung dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội ; xúi giục, tạo điều kiện cho người tham gia hợp đồng, giao dịch thực giao dịch giả tạo hành vi gian dối khác… đ) Nhận, đòi hỏi tiền lợi ích khác từ người yêu cầu cơng chứng ngồi phí cơng chứng, thù lao cơng chứng chi phí khác xác định, thỏa thuận….” Bên cạnh đó, theo quy định pháp luật điều kiện để thực việc CNQSDĐ người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận13 hồ sơ nộp u cầu cơng chứng phải có GCNQSDĐ, theo điểm d khoản Điều 40 LCC năm 2014 quy định: “1 Hồ sơ yêu cầu công chứng lập thành bộ, gồm giấy tờ sau đây:…d) Bản giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó” Về hậu pháp lý trường hợp “hợp đồng bảo lưu” vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật giải hậu pháp lý trường hợp HĐUQ vô hiệu giả tạo Khi tham gia giao kết “Hợp đồng bảo lưu” ngồi rủi ro nêu trên, bên nhận chuyển nhượng phải đối mặt với vô số rủi ro khác, trường hợp sau: (i) Công chứng viên thực “hợp đồng bảo lưu” nghỉ việc bị tạm đình hành nghề cơng chứng, bị miễn nhiệm Công chứng viên chết ; (ii) VPCC thực “hợp đồng bảo lưu” hợp nhất, sáp nhập, chuyển, chấm dứt hoạt động với VPCC ; (iii) VPCC, Công chứng viên gây khó khăn bắt tay với bên chuyển nhượng để “đề nghị” thêm chi phí Thứ tư, bên nhận chuyển nhượng gặp khó khăn việc làm thủ tục cấp GCNQSDĐ Do pháp luật không thừa nhận việc CNQSDĐ chưa có giấy chứng nhận, nên cấp GCNQSDĐ suất TĐC đất quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho người bố trí TĐC (chủ gốc) Trong đó, suất TĐC thường chuyển nhượng cho người mà chuyển nhượng qua nhiều người trung gian, mà người khơng quen biết Do đó, rủi ro lớn cho người nhận chuyển nhượng cuối có GCNQSDĐ khơng thể tìm người chủ gốc để làm thủ tục chuyển nhượng sang tên theo quy định pháp luật Cịn trường hợp có tìm người chủ gốc thơng thường bị người chủ gốc gây khó khăn nhằm “đề nghị” thêm chi phí chịu ký hợp đồng CNQSDĐ công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật Thứ năm, khó chuyển nhượng lại cho người khác Khi nhận CNSTĐC đất ở, không nhu cầu sử dụng bị kẹt tiền, muốn chuyển nhượng lại suất TĐC này, khó để chuyển nhượng lại cho người khác mặt pháp lý không rõ ràng, người nhận chuyển nhượng sau hiểu rõ chất ngại nhiều hệ lụy việc giao dịch chuyển nhượng thông qua HĐUQ Thứ sáu, ngồi rủi ro phân tích trên, người nhận chuyển nhượng suất TĐC đất gặp phải rủi ro khác như: Bên chuyển nhượng cố tình lừa đảo chiếm nhằm chiếm đoạt tài sản lúc ủy quyền cho nhiều người Tóm lại, tham gia giao dịch CNSTĐC hình thức nêu trên, bên nhận chuyển nhượng đối mặt với nhiều rủi ro, hình thức giao dịch thay cho việc thực giao dịch hợp đồng CNQSDĐ tuân theo quy định pháp luật Đề xuất số giải pháp Việc nhận CNSTĐC đất chưa cấp GCNQSDĐ gặp nhiều rủi ro, bất lợi cho người nhận chuyển nhượng, suất TĐC có số ưu điểm phân tích nên nhu cầu nhận chuyển nhượng lớn Do vậy, đề xuất số giải pháp để hạn chế rủi ro cho người nhận chuyển nhượng suất TĐC đất sau: Một là, xử lý nghiêm trường hợp không thực quy định pháp luật điều kiện khu tái định cư cần quy định cụ thể thời gian cấp GCNQSDĐ suất TĐC đất Mặc dù pháp luật đất đai hành có quy định điều kiện khu tái định cư14 như: sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán vùng, miền ; việc thu hồi đất thực sau hoàn thành xây dựng nhà sở hạ tầng khu tái định cư Tuy nhiên, thực tế nhiều nơi chủ đầu tư chưa hoàn thành sở hạ tầng khu tái định cư theo quy định lại thu hồi đất người dân, thỏa thuận thuê nhà trọ cho người dân thời gian chờ hoàn thành sở hạ tầng khu TĐC Mặc khác, pháp luật hành chưa có quy định thời gian cụ thể để cấp GCNQSDĐ khu TĐC cho người bố trí TĐC Bên cạnh đó, chủ đầu tư thường không muốn thực sớm thủ tục cấp GCNQSDĐ cho người bố trí TDC họ sợ có GCNQSDĐ suất TĐC gây ảnh hưởng đến việc bán, chuyển nhượng sản phẩm thương mại khác chủ đầu tư Chính điều này, nên việc cấp GCNQSDĐ cho người bố trí TĐC thường chậm (thường phải từ - năm, kể từ lúc giao nền), có trường hợp gần 10 năm chưa cấp GCNQSSĐ Trong đó, người dân lại có nhu cầu chuyển nhượng, chấp, tặng cho, bảo lãnh Do vậy, cần phải xử lý nghiêm trường hợp không thực quy định pháp luật điều kiện khu tái định cư sớm ban hành quy định khoảng thời gian cụ thể kể từ bàn giao suất TĐC quan có thẩm quyền phải cấp GCNQSDĐ cho người bố trí TĐC Hai là, xem xét nên cho phép chuyển nhượng suất TĐC đất bốc thăm tái định cư nói cho quyền tài sản Điều 115 BLDS năm 2015 quy định:“Quyền tài sản quyền trị giá tiền, bao gồm quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất quyền tài sản khác” Hơn nữa, suất TĐC đất sau bốc thăm quan có thẩm quyền xác định văn khu TĐC, vị trí lơ nền, mã nền, diện tích trục đường lơ cho người bố trí TĐC Người bố trí TĐC cịn chờ quan có thẩm quyền thực thủ tục để cấp GCNQSDĐ Việc giao dịch CNSTĐC thực chất việc chuyển giao quyền nghĩa vụ người TĐC sang cho người nhận chuyển nhượng, giao dịch dân sự, pháp luật không cấm Hơn nữa, cho phép CNSTĐC thức hạn chế giao dịch “ngầm”, “lách luật”, giúp bảo vệ quyền lợi an toàn pháp lý cho người bố trí TĐC lẫn người nhận CNSTĐC, bên cạnh giúp Nhà nước khơng bị thất tiền thuế thu nhập cá nhân từ việc CNQSDĐ./ Tài liệu tham khảo Bộ luật dân năm 2015 ; Luật Đất đai năm 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001) ; Luật Đất đai năm 2003 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010) ; Luật Đất đai năm 2013 ; Luật Công chứng năm 2014 ; Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 04 năm 1998 Chính phủ việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng ; Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất ; Châu Anh, Nhà tái định cư giá “hời”: Khách “cầm dao đằng lưỡi”, Báo VTC New ngày 06/11/2014 http://vtc.vn/nha-tai-dinhc u - g i a - h o i - k h a c h - c a m - d a o - d a n g - luoi.1.514445.htm truy cập ngày 21/05/2015 Hoàng Quốc Hùng, Ba vấn đề cần cảnh báo việc công chứng hợp đồng ủy quyền, Bộ Tư pháp ngày 18/04/2015 http://moj.gov.vn/huong dannv/Lists/TaiLieuNghiepVu/View_Detail.aspx? ItemId=397 truy cập ngày 20/05/2015 ... đựng rủi ro từ thực giao dịch người nhận chuyển nhượng suất TĐC nhận suất TĐC Những rủi ro chuyển nhượng suất tái định cư chưa có giấy chứng nhận Dù việc giao dịch hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng. .. luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng chuyển nhượng suất tái định cư đất 2.1 Quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định khoản Điều 502 BLDS năm 2015:“Hợp đồng quyền. .. để nhận suất tái định cư toàn giấy tờ có liên quan đến suất TĐC, số tiền cịn lại (nếu có), bên nhận chuyển nhượng toán đủ cho bên chuyển nhượng sau bên chuyển nhượng quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ