LUẬN VĂN NGUYỄN THÀNH NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ HỮU NGHỊ NGUYỄN THÀNH NAM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG HỢP TÁC XÃ VIỆT NAM CHI NHÁNH THANH HOÁ.
Khái quát về bất động sản và định giá bất động sản
1.1.1 Khái lược về bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Theo nguồn gốc từ luật cổ La Mã, tài sản được phân loại thành “bất động sản” và “động sản”, theo đó BĐS là đất đai, của cải trong lòng đất và tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Nhìn chung, hầu hết các nước (Pháp, Đức, Nhật Bản,…) đều coi BĐS là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai không tách rời với đất đai, nước Nga lại quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Tuy nhiên, xét về tài sản gắn liền với đất đai được xem là BĐS thì một số nước lại có quan niệm khác nhau như: Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản”; Luật Dân sự của Nhật Bản cũng quan niệm BĐS tương tự quy định này của Pháp; Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan lại quy định BĐS là “đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn vói việc sở hữu đất đai…”.
Như vậy, BĐS là một thuật ngữ rộng để chỉ các tài sản như đất trống và công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại… Hay nói một cách ngắn gọn, BĐS bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa ViệtNam, Điều 107 có quy định như sau:
“Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Theo đó, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và là một khái niệm mở, tại Việt Nam cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
BĐS là một hàng hóa đặc biệt, vì thế ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêng như:
- Cố định về vị trí: BĐS không thể di dời được nên giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó Những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS cũng thay đổi Ngoài ra, giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu sự tác động từ các yếu tố tự nhiên, điều kiện môi trường, kết cấu hạ tầng khu vực… nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.
- Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm Tuy nhiên, cần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi thọ vật lý” của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường mà chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng.
- Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS; khác nhau về kết cấu kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan, môi trường… Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS cũng khó tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí đất đai, không gian không giống nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng có một thiết kế Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư… đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng Chính vì vậy, trên thị trường bất động sản, vị trí và giá trị của mỗi BĐS không hoàn toàn giống nhau.
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm về BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…
- Có giá trị lớn: Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai, cũng như chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS thường tác động qua lại với nhau và chịu ảnh hưởng rất lớn, cả về mặt vật lý và kinh tế Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng sức hút và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dùng trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm giá trị và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng phổ biến.
1.1.1.3 Phân loại bất động sản
Trong quá trình quản lý, căn cứ vào khả năng tham gia thị trường của từng loại để đảm bảo cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế, BĐS được phân thành 3 loại:
- BĐS có đầu tư xây dựng: bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng, trụ sở làm việc,… Trong đó, nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, có tác động lớn tới quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững nhưng quan trọng hơn là nó chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới.
- BĐS không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…
- BĐS đặc biệt: là những BĐS như công trình bảo tàng, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc diểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.2 Định giá bất động sản
Công tác định giá bất động sản trong cho vay của ngân hàng thương mại22 1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.2.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.2.1.1 Khái niệm ngân hàng thương mại
NHTM đã hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự phát triển của kinh tế hàng hoá Sự phát triển của hệ thống NHTM đã có tác động rất lớn và quan trọng đến quá trình phát triển của nền kinh tế hàng hoá, ngược lại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ đến giai đoạn cao nhất là nền kinh tế thị trường thì NHTM cũng ngày càng được hoàn thiện và trở thành những định chế tài chính không thể thiếu được
Trải qua sự hình thành, phát triển cùng với các tư tưởng kinh tế và các dịch vụ mang tính chất đặc thù, phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của từng quốc gia mà khái niệm về NHTM cũng có sự khác nhau, nhưng đều có chung quan điểm: NHTM là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế, sau đó thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư nhằm mục đích sinh lời, đồng thời thực hiện cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán cho các tác nhân trong nền kinh tế. Ngoài ra, ngân hàng cũng có thể được khái niệm qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai trò mà chúng thực hiện trong nền kinh tế, như là doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ, là trung gian tài chính, là tổ chức tín dụng Trên cơ sở xem xét những loại hình dịch vụ mà hệ thống ngân hàng cung cấp, chúng ta có thể coi: Ngân hàng là các tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất - đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm và dịch vụ thanh toán - và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế.
Tại Việt Nam, theo Luật các tổ chức tín dụng do Quốc hội ban hành ngày 16/06/2010, Điều 4 có quy định: “Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận.”, trong đó hoạt động ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một số các nghiệp vụ: Nhận tiền gửi; Cấp tín dụng; Cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản.
Như vậy, có thể thấy NHTM là một trong những định chế tài chính mà đặc trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán Ngoài ra, NHTM còn cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu về sản phẩm dịch vụ của xã hội.
1.2.1.2 Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Hoạt động cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của NHTM để tạo ra lợi nhuận Đây là hoạt động đem lại khoản thu nhập rất lớn cho ngân hàng nhưng cũng là hoạt động mang lại rủi ro cao nhất.
Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN do Thống đốc NHNN Việt Nam ban hành ngày 30/12/2016 thì hoạt động cho vay của NHTM được hiểu như sau: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.”
Hoạt động cho vay được phân loại theo nhiều cách, hiện nay các NHTM thường phân loại theo những tiêu chí sau:
* Theo thời hạn cho vay:
- Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay tối đa 01 (một) năm.
- Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay trên 01 (một) năm và tối đa 05 (năm) năm.
- Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay trên 05 (năm) năm.
* Theo mục đích sử dụng vốn:
- Cho vay sản xuất kinh doanh: là loại cho vay mà tiền vay tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh Quá trình sản xuất kinh doanh là quá trình bỏ vốn mua các yếu tố sản xuất sau đó thực hiện quá trình lao động để kết hợp các yếu tố sản xuất thành sản phẩm và tiêu thụ, sau đó tiếp tục quá trình tái sản xuất Đối với cho vay sản xuất kinh doanh có thể cho vay ngắn hạn, trung hạn hay dài hạn Thông thường đối với lĩnh vực lưu thông hàng hoá các ngân hàng thường cho vay ngắn hạn.
- Cho vay tiêu dùng: là loại cho vay mà mục đích là để sử dụng vào tiêu dùng Khác với cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay tiêu dùng vốn vay bị tiêu dùng dần không tạo ra sản phẩm hàng hoá, vì vậy cho vay tiêu dùng phải có nguồn thu nợ độc lập với dự án, như nguồn tiền lương, nguồn thu từ bán các tài sản khác của người vay…
* Theo hình thức bảo đảm:
- Cho vay không có tài sản bảo đảm: là loại vay không có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba Việc cho vay không có tài sản bảo đảm thường chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng dư nợ cho vay của các NHTM, phổ biến nhất của hình thức này là cho vay tín chấp Các NHTM thường lựa chọn những khách hàng có tín nhiệm, những khách hàng có thu nhập cao, có địa vị xã hội để cho vay tín chấp, và thường là cho vay tiêu dùng.
- Cho vay có tài sản bảo đảm: là hình thức cho vay cho phép ngân hàng có được nguồn thu nợ thứ hai bằng cách bán tài sản đó khi nguồn thu nợ thứ nhất không có hoặc không đủ khả năng trả nợ Trong cơ chế thị trường, hoạt động của các NHTM thường xuyên phải đối mặt với nhiều loại rủi ro khác nhau, trong đó rủi ro tín dụng là rủi ro dễ xảy ra nhất Rủi ro tín dụng là tình trạng khách hàng không có khả năng hoàn trả nợ vay cho ngân hàng đầy đủ và đúng hạn, có thể do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan Để giảm thiểu rủi ro tín dụng các ngân hàng thường phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay trong đó có biện pháp thế chấp bằng tài sản bảo đảm Cho vay có tài sản bảo đảm là điều kiện để yêu cầu người vay vốn thực hiện các cam kết trả nợ, là cơ sở để ngân hàng có thể thu hồi nợ khi thực hiện xử lý tài sản thế chấp Cho vay theo hình thức này yêu cầu ngân hàng và khách hàng phải ký kết hợp đồng bảo đảm Ngân hàng phải kiểm tra, đánh giá được tình trạng của tài sản bảo đảm (quyền sở hữu, giá trị, tính thanh khoản, khả năng tài chính của bên thứ ba…) và có khả năng giám sát việc sử dụng hoặc bảo quản tài sản bảo đảm Các tài sản bảo đảm có thể là các tài sản tài chính, hay giấy tờ có giá, các tài sản là BĐS.
1.2.2 Bất động sản và vai trò của nó đối với hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.2.2.1 Thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Trong hoạt động cho vay của các NHTM, BĐS luôn là tài sản thế chấp phổ biến và chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu tài sản thế chấp của các ngân hàng Tuy nhiên, BĐS thế chấp tại ngân hàng cần phải thỏa mãn các điều kiện:
- Thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của bên thế chấp.
- BĐS phải được phép giao dịch và có khả năng bán được: là các BĐS không bị cấm lưu hành theo quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Đối với BĐS thế chấp, bên cạnh những điều kiện về yếu tố pháp lý thì điều kiện về khả năng dễ chuyển nhượng, hay tính thanh khoản trên thị trường của BĐS đó được các NHTM hết sức quan tâm.
- BĐS không có tranh chấp: là các BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của bên thế chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
1.2.2.2 Bất động sản thường được ngân hàng thương mại nhận làm tài sản thế chấp
Các ngân hàng thường ưu tiên nhận BĐS làm tài sản thế chấp xuất phát từ những đặc điểm sau:
- BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu hay người sử dụng tương đối dễ dàng Khi có sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các quy định trong các lĩnh vực khác
- Nhờ đặc tính cố định của BĐS mà khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác minh, định giá, giám sát trong và sau cho vay, ít tốn kém các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản.
Kinh nghiệm định giá bất động sản của các nước trên thế giới
1.3.1 Kinh nghiệm thế giới Định giá BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả những nước phát triển cũng như đang phát triển quan tâm, đầu tư, nghiên cứu từ nhiều năm qua Định giá BĐS thế chấp tuy chỉ là một bộ phận nhỏ nhưng không tách rời của định giá BĐS nói chung, đều phải tuân thủ theo những quy định, tiêu chuẩn và phương pháp định giá BĐS.
Tại các nước như Úc, Anh, Pháp, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc định giá BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá BĐS, các nguyên tắc, phương pháp định giá BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp diễn ra thuận lợi.
- Kinh nghiệm định giá BĐS của Úc: Định giá đất ở Úc đã có lịch sử phát triển rất lâu đời Từ cuối năm 1960 và đầu những năm 1970, các bang ở Úc đều đã xây dựng Luật quy định về định giá đất Từ đó đến nay, các Luật này đã được xem xét, sửa đổi rất nhiều lần và đi đôi với nó là định giá đất ngày càng được hoàn thiện hơn Luật này quy định rất chi tiết các vấn đề xung quanh định giá đất, từ người chịu trách nhiệm và quyết định các vấn đề định giá đất đến quy trình thực hiện Các phương pháp định giá đất cũng được quy định cụ thể trong các Luật đó Tuy nhiên, Luật chỉ quy định các phương pháp khác nhau có thể sử dụng trong định giá mà không quy định cụ thể phương pháp nào được áp dụng trong trường hợp nào Điều này sẽ được người có thẩm quyền quyết định đối với từng trường hợp cụ thể Các phương pháp đó là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí Đối với các loại đất có thể có giá trị thị trường thì hầu hết đều dùng phương pháp so sánh, tức là lấy giá của mảnh đất tương tự được bán trên thị trường tại thời điểm định giá, sau đó có thể điều chỉnh, cộng thêm hoặc trừ bớt đi các giá trị gia tăng hoặc các chi phí Đối với những loại đất không có giá trị thị trường thì sẽ dùng phương pháp chi phí hoặc phương pháp thu nhập.
- Kinh nghiệm định giá của Pháp và Anh:
Là một nước có nền kinh tế phát triển, do đó dịch vụ định giá BĐS của Pháp cũng phát triển phù hợp với yêu cầu của nền kinh tế Pháp là một nước tham gia vào Hiệp hội định giá BĐS của các nước nói tiếng Pháp Hiệp hội này hàng năm tổ chức hội thảo về phát triển dịch vụ định giá bất động sản Dịch vụ định giá BĐS của Pháp hoạt động mạnh và có tính chuyên nghiệp cao, phục vụ cho các mục đích: định giá BĐS do nhà nước trưng mua, định giá BĐS nhà nước hàng năm, định giá BĐS nhà nước bán ra, Định giá BĐS phục vụ cho các giao dịch dân sinh về BĐS như mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp và định giá BĐS cho mục đích tính thuế.
Vương Quốc Anh là một nước có nền kinh tế thị trường phát triển Do đó từ thế kỷ thứ XVIII nước Anh đã nghiên cứu và áp dụng các phương pháp định giá theo thị trường, tức là giá BĐS được xác định theo phương pháp so sánh trên thị trường trên cơ sở vị trí và lợi thế của mảnh đất và giá trị tài sản của công trình trên đất Dịch vụ định giá của Anh cũng được áp dụng cho rất nhiều lĩnh vực, phục vụ cho nhu cầu quản lý của Nhà nước và các nhu cầu giao dịch của người dân, trong đó chủ yếu là các giao dịch về mua bán và thế chấp tài sản khi vay vốn tại các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng.
- Kinh nghiệm định giá của Thái Lan: Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà định giá của Thái Lan đã có sự hợp tác với nhiều tổ chức định giá của các nước trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc… Phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi đối với các trường hợp định giá đối với tài sản là nhà và đất đai, các phương pháp khác như chi phí và thu nhập được sử dụng trong định giá nhà và công trình, tài sản trên đất Để có cơ sở áp dụng cho phù hợp với điều kiện của mình, các nhà định giá của Thái Lan cũng đã nghiên cứu các mô hình định giá của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi và áp dụng cho Thái Lan Cho đến nay, định giá BĐS tại Thái Lan được ở giai đoạn chuẩn hóa cho ngang bằng với sự phát triển của định giá quốc tế.
Bên cạnh việc đưa ra các tiêu chuẩn, ở Thái Lan, các cơ quan chuyên môn của nước này đã có những nỗ lực nhất định trong việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác định giá Các dự án BĐS với các thông tin về chủ sở hữu và BĐS được lưu trữ đầy đủ trong hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung Thái Lan cũng chủ trương sẽ phát triển nhiều hơn các phần mềm hỗ trợ định giá nhằm giảm bớt các chi phí định giá.
- Kinh nghiệm định giá của Singapore: Ở Singapore có Viện định giá và các định giá viên (Hiệp hội định giá) thành lập năm 1963 Đây là một tổ chức chuyên nghiệp mang tính quốc gia duy nhất ở Singapore, đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát, các nhà định giá tài sản Ngoài ra các doanh nghiệp định giá cũng được thành lập chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn Tại Singapore, định giá BĐS đều được coi là một nghề Các định giá viên có thể làm việc trong lĩnh vực tư nhân, cho các tổ chức tập đoàn lớn và họ cũng có thể làm việc cho các Bộ quản lý Nhà nước hoặc
Bộ quản lý kinh doanh Định giá viên cũng có thể làm việc cho các cơ quan chính phủ hoặc các tổ chức tương tự như Ngân hàng phát triển nhà ở, Cục quy hoạch phát triển đô thị, Tổng cục địa chính, Cục thuế…
Các phương định giá phổ biến ở đây là phương pháp so sánh, chi phí và phương pháp thu nhập Ngoài ra trong một số trường hợp đặc biệt còn áp dụng phương pháp thặng dư.
1.3.2 Bài học rút ra trong công tác định giá bất động sản thế chấp ở Việt Nam
Hệ thống pháp luật quy định về định giá BĐS nói chung và định giá BĐS thế chấp ở các nước đã hình thành khá đầy đủ từ những quy định về đối tượng, phạm vi định giá, nội dung trình tự, thủ tục định giá đến các phương pháp định giá Luật pháp đã quy định khá rõ ràng các phương pháp được sử dụng trong quá trình định giá Các nước này đều có một điểm chung là áp dụng các phương pháp định giá đã được phổ biến và thành công như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư Trong đó, phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất ở các nước Từ nghiên cứu kinh nghiệm tổ chức và thực hiện hoạt động định giá của các nước có thể rút ra một số bài học cho công tác định giá BĐS thế chấp hiện nay ở Việt Nam như sau:
- Về phương pháp áp dụng:
Phương pháp so sánh và chi phí vẫn là phổ biến trong định giá nhà và đất, tuy nhiên để kết quả định giá được chính xác cao cần có sự kết hợp với các phương pháp khác như phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Để áp dụng được các phương pháp định giá hiệu quả cần xây dựng hệ thống thông tin: thông tin trong quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất và các thông tin thị trường.
Thành lập các mạng lưới trong tổ chức định giá, trong đó cần hình thành các Hiệp hội định giá chuyên nghiệp hỗ trợ cho công tác định giá BĐS.
- Về công tác tổ chức định giá BĐS: Ở các nước phát triển như Mỹ, Anh, Úc thì hoạt động định giá tài sản bảo đảm không chỉ là phục vụ cho hoạt động cho vay mà còn ở một cấp bậc cao hơn là phục vụ cho thị trường tài chính BĐS Bởi vậy việc định giá BĐS thế chấp được coi như là một hoạt động định giá BĐS nói chung, tuân thủ theo giá trị thị trường Ở các nước này định giá được coi là một nghề hoàn toàn độc lập, có thể hoạt động với tư cách là tổ chức hoặc cá nhân Nhìn chung công tác tổ chức định giá BĐS nói chung và định giá BĐS thế chấp ở các nước nói riêng được thực hiện dưới sự phối hợp của các cơ quan chức năng Các ngân hàng có thể thực hiện công tác định giá độc lập nhưng cũng có thể phối hợp với các tổ chức, hiệp hội định giá chuyên nghiệp và các công ty định giá tư nhân có uy tín, hoặc thuê các tổ chức định giá bên ngoài. Ở Việt nam, thị trường BĐS đang trong giai đoạn phát triển và thiếu ổn định. Các hoạt động thế chấp và định giá tài sản thế chấp chủ yếu chỉ mới phục vụ cho hoạt động cho vay tín dụng giữa NHTM với khách hàng Chính vì thế, công tác tổ chức định giá cần được thực hiện một cách khoa học để có thể hạn chế rủi ro, đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay của các NHTM, nhưng cũng cần đảm bảo tính cạnh tranh trong hoạt động của các Ngân hàng Vì vậy các ngân hàng cần xây dựng quy trình định giá phù hợp gắn liền với hoạt động tín dụng Hiện nay, trong công tác tổ chức định giá tại các NHTM có thể thực hiện theo 3 hình thức:
+ Thành lập bộ phận định giá độc lập, tách riêng với bộ phận tín dụng với chức năng và đội ngũ nhân sự riêng để làm công tác định giá tài sản thế chấp trong ngân hàng (phòng định giá tài sản bảo đảm và quản lý rủi ro).
+ Cán bộ tín dụng kiêm nhiệm công tác định giá tài sản thế chấp và chịu trách nhiệm về kết quả định giá.
Khái quát về Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá
Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam (NHHT) - Chi nhánh Thanh Hoá (trước đây là Quỹ Tín dụng Nhân dân Trung ương - Chi nhánh Thanh Hoá) được thành lập theo Quyết định số 437/QĐ-QTDTW ngày 05 tháng 06 năm 2001 của Chủ tịch Hội đồng quản trị, Quỹ Tín dụng Nhân dân Trung ương.
Ngày 01 tháng 07 năm 2013, Quỹ Tín dụng Nhân dân Trung ương được đổi tên thành NHHT theo Giấy phép số 166/GP ngày 04/06/2013 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, theo đó Quỹ Tín dụng Nhân dân Trung ương - Chi nhánh Thanh Hoá được đổi tên thành NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá.
Trong những năm đầu mới thành lập, NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá phải đối mặt với rất nhiều khó khăn như: Cơ sở vật chất còn thiếu thốn, phải thuê trụ sở làm việc của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh tỉnh Thanh Hoá, bước đầu hoạt động chưa có uy tín và vị thế trên địa bàn, đội ngũ cán bộ còn thiếu về số lượng và yếu về chất lượng nên chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển hoạt động kinh doanh Hệ thống Quỹ tín dụng nhân dân (QTDND) trong tỉnh hoạt động còn nhiều yếu kém; chưa có kinh nghiệm; năng lực tài chính còn non yếu Thời gian đầu thành lập, Chi nhánh mới có 25 cán bộ, trong đó chỉ có 64% cán bộ viên chức có trình độ đại học, 12% đang theo học đại học, còn lại 24% là trình độ cao đẳng, trung cấp Xuất phát điểm kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh là rất thấp, nguồn vốn huy động chỉ có 6 tỷ đồng, dư nợ tín dụng 12 tỷ đồng (năm 2001).
Trải qua 16 năm không ngừng cố gắng để phát triển mạng lưới hoạt động,từng bước củng cố bộ máy tổ chức, đào tạo, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ,đầu tư cơ sở vật chất, trang thiết bị Dưới sự điều hành của NHHT, sự lãnh chỉ đạo của ban lãnh đạo và sự đoàn kết của tập thể cán bộ viên chức NHHT - Chi nhánhThanh Hoá, đến nay Chi nhánh đã đạt được những thành tựu nổi bật như sau:
- Quy mô hoạt động của Chi nhánh từng bước được mở rộng, hiện nay ngoài trụ sở chính tại trung tâm TP Thanh Hoá, Chi nhánh đã có 6 phòng giao dịch trực thuộc nằm tại địa bàn thành phố và các huyện lân cận, tạo lợi thế cạnh tranh trước sự phát triển của các khu vực kinh tế năng động và thuận tiện cho khách hàng có nhu cầu giao dịch.
- Đội ngũ cán bộ viên chức đã gia tăng về số lượng và nâng cao về chất lượng, đến cuối năm 2016 số lao động của chi nhánh là 120 người, trong đó 91,67% có trình độ đại học và trên đại học Nguồn nhân lực đã đáp ứng cơ bản nhu cầu mở rộng mạng lưới và yêu cầu phát triển hoạt động kinh doanh tại đơn vị.
- Hoạt động kinh doanh của Chi nhánh ngày càng ổn định và có bước phát triển Đến 31/12/2016, tổng nguồn vốn huy động tại chỗ đạt 874 tỷ đồng, dư nợ tín dụng là 2.119 tỷ đồng, số lượng khách hàng ngày càng tăng cao Công tác điều hoà nguồn vốn đối với hệ thống QTDND bảo an toàn hiệu quả Chất lượng hoạt động nhìn chung tốt; thương hiệu và vị thế của đơn vị trên địa bàn tỉnh ngày càng được khẳng định và nâng lên.
- Chi nhánh đã triển khai có hiệu quả tất cả các nghiệp vụ được Hội sở cho phép từ huy động vốn từ các cá nhân và tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế, huy động tiền gửi điều hòa từ các QTDND; sử dụng vốn với các hình thức tín dụng đa dạng từ ngắn hạn, trung hạn với nhiều lĩnh vực đầu tư, thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh, nghiệp vụ trung gian thanh toán, phát hành thẻ;… với hiệu quả kinh tế cao và mang lại tiện ích cho khách hàng, nhận được sự tín nhiệm cao của mọi thành phần khách hàng.
Với những kết quả đạt được trong mọi mặt hoạt động, những năm qua NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá luôn là đơn vị dẫn đầu trong toàn hệ thống NHHT và liên tục hàng năm được Chủ tịch Hội đồng quản trị NHHT công nhận là tập thể lao động xuất sắc.
2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá
Doanh nghiệp và cá nhân
Phó giám đốc Phó giám đốc
Phòng Tín dụng Thành viên
Phòng Kế toán - Ngân quỹ
Phòng Hành chính - Nhân sự
Phòng Kiểm tra Nội bộ Bộ phận Tin học
NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá là đại diện uỷ quyền của NHHT trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá có chức năng hoạt động trong lĩnh vực tiền tệ, tín dụng và ngân hàng Mục tiêu chủ yếu của Ngân hàng là liên kết, đảm bảo an toàn của hệ thống thông qua việc hỗ trợ tài chính và giám sát hoạt động trong hệ thống QTDND; Điều hòa vốn đối với các hoạt động ngân hàng đối với các thành viên là QTDND Thực hiện các nghiệp vụ NHTM khác đó là cho vay đối với khách hàng không phải là QTDND thành viên khi đã ưu tiên đáp ứng nhu cầu điều hòa vốn của QTDND thành viên; Duy trì tỷ lệ dư nợ tín dụng khách hàng không phải là QTDND thành viên theo đúng quy định của NHNN.
NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá được điều hành bởi Ban giám đốc gồm một Giám đốc và hai Phó giám đốc Trong đó Giám đốc là người chịu trách nhiệm về toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của toàn Chi nhánh, giúp việc cho giám đốc là hai Phó giám đốc, trực tiếp chỉ đạo một số phòng nghiệp vụ theo sự phân công của Giám đốc Điều hành phòng nghiệp vụ là trưởng phòng, mỗi một trưởng phòng có một số phó phòng giúp việc NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá có 120 cán bộ nhân viên làm việc tại 06 phòng nghiệp vụ và 06 phòng Giao dịch trực thuộc gồm: 01 phòng tại Thành phố Thanh Hoá, 01 phòng tại Thành phố Sầm Sơn và 04 phòng tại các huyện Yên Định, Triệu Sơn, Hậu Lộc, Nga Sơn.
Cơ cấu tổ chức của NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá được thể hiện qua sơ đồ 2.1. a Phòng Tín dụng doanh nghiệp và cá nhân
Phòng tín dụng doanh nghiệp và cá nhân có vị trí rất quan trọng tại Chi nhánh, có chức năng tham mưu cho ban lãnh đạo Ngân hàng về các hoạt động kinh doanh cho các khách hàng ngoài hệ thống Các nghiệp vụ tín dụng của phòng đem lại phần lớn lợi nhuận cho Chi nhánh.
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức hoạt động của NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá
(Nguồn: Phòng Hành chính - Nhân sự NHHT - CN Thanh Hoá) b Phòng Tín dụng thành viên
Thực hiện việc điều hoà vốn cho các QTDND (khách hàng trong hệ thống), thường xuyên theo dõi, kiểm tra, đôn đốc các QTDND trên địa bàn chấp hành tốt quy chế điều hoà vốn, đảm bảo an toàn trong việc sử dụng vốn. c Phòng Kế toán - Ngân quỹ
Thực hiện công tác hạch toán kế toán, hạch toán thống kê theo quy định; thực hiện hạch toán các khoản chi tiêu nội bộ tại chi nhánh; lập và phân tích báo cáo tài chính hàng ngày, hàng tháng, hàng quý, hàng năm; quản lý lưu trữ sổ sách, tài liệu kế toán theo chế độ; bảo mật các số liệu kế toán và chỉ được cung cấp số liệu cho các đối tượng theo quy định d Bộ phận tin học
Bộ phận tin học có chức năng thống nhất quản lý hoạt động, vận hành cơ sở hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và ứng dụng công nghệ thông tin vào phục vụ công tác quản trị hoạt động sản xuất kinh doanh trong toàn Chi nhánh e Phòng Kiểm tra nội bộ
Thực trạng định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá
2.2.1 Quy định của Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá đối với bất động sản thế chấp
2.2.1.1 Các loại BĐS được nhận thế chấp
Căn cứ vào Quyết định số 150/2013/QĐ-NHHT ngày 01/07/2013 của Chủ tịch Hội đồng quản trị NHHT ban hành Quy định thực hiện giao dịch bảo đảm trong hệ thống NHHT và theo các văn bản sửa đổi, bổ sung thì BĐS được nhận thế chấp tại NHHT bao gồm:
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp; Ngân hàng Hợp tác không nhận quyền sử dụng đất thuê làm tài sản bảo đảm.
- Tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà ở, nhà làm việc, cửa hàng, cửa hiệu và công trình kiến trúc khác là tài sản gắn liền với đất); Ngân hàng Hợp tác không nhận tài sản gắn liền với đất thuê làm tài sản bảo đảm.
2.2.1.2 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
BĐS thế chấp tại NHHT phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép (hoặc không cấm) mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và các giao dịch khác.
- Thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên cầm cố, thế chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Khách hàng vay, bên cầm cố, thế chấp phải cam kết với Chi nhánh Ngân hàng Hợp tác về việc tài sản cầm cố, thế chấp không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quản lý và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.
- Phát mại được trên thị trường.
- Phải được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Đối với tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên cầm cố, thế chấp phải mua bảo hiểm trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Trường hợp pháp luật không quy định phải mua bảo hiểm nhưng xét thấy cần thiết để đảm bảo an toàn vốn vay, Chi nhánh Ngân hàng Hợp tác có thể xem xét và yêu cầu bên bảo đảm vẫn phải mua bảo hiểm.
- Đối với tài sản là quyền sử dụng đất: Phải có giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp; đồng thời tài sản bảo đảm đó phải có vị trí thương mại thuận lợi, đảm bảo dễ giao dịch chuyển nhượng.
- Đối với quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất: Nếu đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng tài sản gắn liền với đất chưa được chứng nhận quyền sở hữu thì tài sản gắn liền với đất vẫn được dùng làm tài sản bảo đảm cùng với quyền sử dụng đất; đồng thời tài sản bảo đảm đó phải có vị trí thương mại thuận lợi, đảm bảo dễ giao dịch chuyển nhượng.
- Đối với tài sản là nhà ở có hình thức sử dụng đất chung (nhà chung cư, nhà tập thể): Phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp; đồng thời tài sản bảo đảm đó phải có vị trí thuận lợi, dễ giao dịch chuyển nhượng.
- Đối với các tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thì phải là tài sản được giao cho doanh nghiệp, đơn vị đó quản lý, sử dụng và được phép dùng để cầm cố, thế chấp theo quy định của pháp luật.
Chi nhánh Ngân hàng Hợp tác kiểm tra điều kiện của tài sản bảo đảm tiền vay Khách hàng vay, bên cầm cố, thế chấp phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của tài sản bảo đảm tiền vay.
Có thể thấy, quy định của NHHT đã đưa ra rất cụ thể về các loại BĐS cũng như điều kiện của BĐS được thế chấp tại NHHT trên cơ sở các quy định của pháp luật và NHNN, qua đó giúp cho công tác cho vay cũng như công tác định giá tại ngân hàng được thuận tiện và dễ dàng hơn ngay từ khâu xét duyệt và sàng lọc BĐS đủ điều kiện thế chấp Nhìn chung, việc thực hiện và tuân thủ quy định về tiêu chuẩn nhận BĐS thế chấp đã được cán bộ làm công tác cho vay và định giá thực hiện nghiêm túc Tuy nhiên, cũng theo quy định về nhận BĐS thế chấp của NHHT thì Quyền sử dụng đất thuê và tài sản gắn liền với đất thuê không thuộc danh mục BĐS được nhận thế chấp tại NHHT, điều này cũng hạn chế phần nào việc mở rộng dư nợ cho vay của Chi nhánh.
2.2.2 Quy trình định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá
Theo quy định của NHHT, việc thẩm định, định giá, định giá lại tài sản bảo đảm tiền vay do Phòng Kiểm tra nội bộ Chi nhánh và Phòng Kiểm tra nội bộ Trụ sở chính thực hiện NHHT cũng đã ban hành Quy định thực hiện giao dịch bảo đảm trong hệ thống NHHT trong đó đã xây dựng được quy trình định giá rõ ràng, tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ định giá thực hiện công việc định giá tài sản bảo đảm Nhìn chung, quy trình định giá tài sản bảo đảm nói chung và BĐS nói riêng của NHHT bao gồm các bước sau:
* Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng
Sau khi nhận hồ sơ tài sản bảo đảm từ Phòng Tín dụng Doanh nghiệp hoặc Phòng Giao dịch, Phòng KTNB Chi nhánh phải tiến hành phân công cán bộ thẩm định để kiểm tra, rà soát lại các giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sở hữu, quyền quản lý (đối với doanh nghiệp Nhà nước), quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nhằm đảm bảo tính hợp pháp, hợp lệ Ngoài ra, cần tham khảo thêm thông tin liên quan bên ngoài (nếu có) về tài sản bảo đảm tiền vay để phục vụ trong quá trình thẩm định.
* Bước 2: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản bảo đảm
Cán bộ KTNB Chi nhánh yêu cầu cán bộ tín dụng cùng đi khảo sát thực tế để đánh giá xác thực sự hiện hữu của tài sản bảo đảm, đối chiếu bản gốc giấy tờ, tài liệu về quyền sở hữu, quyền quản lý (đối với doanh nghiệp Nhà nước), các giấy tờ,tài liệu không có dấu hiệu sửa chữa, giả mạo, phù hợp về nội dung giữa các tài liệu liên quan Cán bộ KTNB Chi nhánh đánh giá hiện trạng của tài sản bảo đảm, tham khảo thêm thông tin về quy hoạch, sự phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương và khả năng chuyển nhượng của tài sản bảo đảm.
Đánh giá công tác định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá
2.3.1 Những kết quả đạt được
Trong những năm qua, NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá đã không ngừng cải thiện và nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nhằm thu hút khách hàng, tăng tính cạnh tranh trong hệ thống NHTM trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá Ban Giám đốc đã thực hiện nhiều giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh của đơn vị, nhiều năm quaChi nhánh luôn được đánh giá là chi nhánh hoạt động tốt nhất trong hệ thốngNHHT Đạt được kết quả đó là do Chi nhánh đã thực hiện nghiêm túc và có hiệu quả các quy định về cho vay, trong đó không thể không kể đến vai trò của công tác định giá BĐS thế chấp Thể hiện qua:
- Dư nợ cho vay có thế chấp bằng tài sản bảo đảm trong đó thế chấp bằng BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ cho vay tại Chi nhánh Tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng đều qua các năm Do đó, có thể thấy công tác định giá đã được NHHT
- Chi nhánh Thanh Hoá đặc biệt quan tâm, chú trọng và là khâu quan trọng trong quy trình cấp tín dụng của Chi nhánh.
- Công tác định giá tài sản đã được giao cho Phòng KTNB phụ trách mà không còn do cán bộ tín dụng kiêm nhiệm như trước đây nữa, nhằm tách biệt với bộ phận tín dụng và bảo đảm tính khách quan hơn trong hoạt động định giá Đội ngũ cán bộ định giá được đào tạo chuyên môn tốt hơn và làm việc độc lập, nhờ đó nâng cao chất lượng định giá BĐS của Chi nhánh.
- NHHT đã xây dựng được quy trình định giá tài sản bảo đảm trong toàn hệ thống Từ đó, NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá vận dụng vào công tác định giá BĐS tại Chi nhánh, giúp cho cán bộ định giá dễ dàng triển khai công việc định giá Bên cạnh đó, NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá cũng triển khai định giá tài sản thế chấp theo định kỳ nhằm theo dõi sát sao khoản vay và sự biến động của tài sản thế chấp, qua đó giúp NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá giảm thiểu được rủi ro trong hoạt động cho vay, góp phần giảm nợ xấu, đảm bảo tính thanh khoản trong hoạt động của Chi nhánh.
- Phương pháp định giá BĐS được NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá áp dụng chủ yếu là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, vì phù hợp với đa số các BĐS thế chấp tại Chi nhánh Đây là những phương pháp phổ biến và không quá khó để thực hiện, khả năng cho kết quả chính xác là khá cao, vừa bảo đảm an toàn cho hoạt động cho vay của ngân hàng cũng như đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng
Bên cạnh những thành quả đã đạt được trong công tác định giá BĐS thế chấp, tại NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá vẫn còn tồn tại một số hạn chế trong công tác này, cụ thể như sau:
- Giá trị BĐS thế chấp hiện nay tại NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá có sự chênh lệch khá nhiều so với giá thực tế của BĐS trên thị trường, nhiều BĐS định giá có thiên hướng thấp hơn so với giá trị thực Do đó làm ảnh hưởng đến mức xét duyệt cho vay của ngân hàng và nhu cầu vay của khách hàng, giảm tính cạnh tranh trong việc thu hút khách hàng đến giao dịch và vay vốn.
- Việc lập báo cáo thẩm định tài sản được thực hiện trên hệ thống eMinicore kết nối internet của NHHT, các hạng mục về BĐS thẩm định cần nhập vào phần mềm còn sơ sài, chưa rõ ràng Đôi lúc, hệ thống bị gián đoạn đường truyền nên việc truy cập và làm báo cáo gặp khó khăn, làm ảnh hưởng đến thời gian định giá.
- BĐS thế chấp trải rộng ở nhiều địa bàn, khu vực nhưng nguồn nhân lực phục vụ cho công tác định giá vẫn còn thiếu và yếu dẫn đến cán bộ định giá thường phải đi lại nhiều, thời gian định giá bị kéo dài, ảnh hưởng đến hoạt động cho vay.
- Công tác định giá BĐS thế chấp tại NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá chưa thực sự độc lập, làm kết quả định giá không còn được khách quan do tác động của nhiều yếu tố: khách hàng có mối quan hệ thân cận với cán bộ ngân hàng, áp lực tăng trưởng dư nợ của ngân hàng, sự chèo kéo khách hàng từ các NHTM khác trên địa bàn,…
- Công tác định giá lại BĐS theo định kỳ của NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá chưa được thực hiện đầy đủ và nghiêm túc Các kết quả định giá chỉ thích hợp tại thời điểm định giá mà chưa tính đến xu hướng biến động của thị trường vì vậy kết quả định giá nếu xét vào thời điểm khác có thể không còn hợp lý nữa Nếu trong trường hợp thị trường BĐS biến động, khách hàng mất khả năng thanh toán, ngân hàng buộc phải phát mại tài sản thế chấp thì khả năng thu hồi nợ là rất khó Do đó, việc thẩm định lại giá trị BĐS thế chấp theo định kỳ là hết sức cần thiết, nhằm đánh giá sự biến động giá trị của BĐS và ngăn ngừa rủi ro có thể xảy ra cho ngân hàng.
2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế
Thứ nhất, bản thân BĐS là tài sản phức tạp, giá trị lớn và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau nên khó có thể tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình điều tra, thu thập thông tin về BĐS so sánh cũng như các thông tin liên quan từ thị trường.
Thứ hai, hệ thống các văn bản pháp lý chưa thật sự thống nhất, nội dung vẫn còn mang tính chất định hướng, chưa đi sâu vào hướng dẫn và còn nhiều bất cập so với thực tế Việc xây dựng khung giá đất của Nhà nước và định mức xây dựng công trình chưa hợp lý, chưa sát với giá trị thực tế trên thị trường, tạo nên một sự chênh lệch quá lớn giữa hai loại giá, do đó gây khó khăn cho NHHT khi áp dụng, khiến giá trị của BĐS được xác định quá thấp và xét duyệt mức cho vay không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.
Bên cạnh đó, một bộ phận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp nhưng thông tin trên giấy chứng nhận lại sai lệch so với hồ sơ pháp lý của khách hàng (họ tên, năm sinh, thửa đất,…) gây khó khăn cho cán bộ định giá trong việc xác minh tính chính xác, hợp lệ của BĐS đó Các thủ tục như đính chính, cấp lại giấy chứng nhận còn chậm, làm ảnh hưởng đến tiến độ định giá và xét duyệt cho vay vốn của ngân hàng.
Thứ ba, thị trường BĐS ở nước ta hiện nay biến động tương đối phức tạp, có lúc rất sôi động, có lúc lại khá trầm lắng Giá BĐS biến động lên xuống với biên độ rộng, nhanh Mặt khác, tính thiếu minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam thể hiện trong tất cả các khâu bao gồm: đầu tư, tạo lập BĐS, giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, tung thông tin sai lệch về quy hoạch đất đai… khiến hoạt động của thị trường BĐS thiếu bền vững Điều này làm cho các thông tin thị trường về giá cả trở nên lạc hậu và thiếu độ tin cậy, không phản ánh chính xác giá trị thực của BĐS cần định giá Do vậy cán bộ định giá khi sử dụng những thông tin này để định giá BĐS có thể làm cho kết quả định giá BĐS thế chấp thiếu chính xác, không phản ánh đúng giá cả thị trường của BĐS.
Định hướng hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá
3.1.1 Định hướng phát triển của Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá
Giai đoạn 2013 - 2016, phong trào thi đua của NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá đã có những chuyển biến, tiến bộ vượt bậc, toàn thể cán bộ nhân viên trong cơ quan đã phấn đấu thi đua hoàn thành nhiệm vụ được giao, các chỉ tiêu công tác, chỉ tiêu thi đua đề ra của giai đoạn 2017 - 2020 đạt tỷ lệ cao.
Trên cơ sở đó, giai đoạn 2017 - 2020 Chi nhánh Thanh Hoá đặt ra những mục tiêu cơ bản để phấn đấu trong năm như sau:
- Phấn đấu hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ về các chỉ tiêu chung của cả nước, của tỉnh, ngành ngân hàng và NHHT giao để góp phần thực hiện thắng lợi các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội đảm bảo tăng trưởng bền vững, an toàn, chất lượng và hiệu quả.
- Đẩy mạnh phong trào thi đua yêu nước, nâng cao chất lượng, hiệu quả các phong trào thi đua để công tác thi đua, khen thưởng thực sự là động lực thúc đẩy toàn thành xuất sắc nhiệm vụ
- Gắn thi đua rèn luyện đạo đức, phẩm chất người cán bộ ngân hàng với việc tiếp tục thực hiện cuộc vận động học tập và làm theo tấm gương đạo đức Hồ Chí Minh Tích cực học tập nâng cao trình độ chính trị, chuyên môn, nghiệp vụ nâng cao trình độ ý thức chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong quản lý, điều hành hoạt động ngân hàng.
- Chú trọng xây dựng và chăm lo, bồi dưỡng các tập thể, cá nhân điển hình tiên tiến làm nhân tố thúc đẩy phong trào thi đua của đơn vị Đẩy mạnh phong trào thi đua gắn liền với việc thực hiện nhiệm vụ chính trị, mục tiêu phát triển giai đoạn
- Chấn chỉnh và tăng cường kỷ luật, kỷ cương, nâng cao ý thức trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ trong Chi nhánh.
- Chấp hành đúng các quy định của Pháp luật về hoạt động ngân hàng, các văn bản chỉ đạo của NHHT và NHNN Việt Nam.
- Tăng cường huy động vốn và cho vay, điều chỉnh cơ cấu tín dụng phù hợp theo hướng an toàn, bền vững và kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng; phân tích, đánh giá phân loại các khoản vay để có giải pháp phù hợp đối với từng đối tượng vay vốn; tiếp tục tập trung đầu tư vốn cho phát triển nông nghiệp, nông thôn đẩy mạnh xuất khẩu, đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp nhỏ và vừa.
- Chấp hành tốt chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước, thực hiện tốt chính sách xã hội, thực hiện tốt quy chế dân chủ ở các cơ quan đơn vị, nội bộ cơ quan đoàn kết, tổ chức Đảng và các đoàn thể đều đạt trong sạch vững mạnh Nghiêm chỉnh chấp hành Luật phòng chống tham nhũng, Luật thực hành tiết kiệm chống lãng phí
- Tiếp tục kiện toàn tổ chức, rà soát bổ sung quy chế hoạt động để nâng cao chất lượng hoạt động của Hội đồng thi đua khen thưởng đơn vị Thực hiện tốt công tác tham mưu chỉ đạo và tổ chức các phong trào thi đua, công tác khen thưởng.”
3.1.2 Định hướng hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá
BĐS thế chấp đang ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản thế chấp tại NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá và là cầu nối tín dụng giữa Chi nhánh với khách hàng Việc xác định đúng giá trị tài sản BĐS thế chấp chiếm vai trò quan trọng để NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá có thể thu hút nguồn vốn cho vay và bảo đảm an toàn vốn, giảm rủi ro trong hoạt động tín dụng Để hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp Chi nhánh đề ra định hướng:
- Tiếp tục rà soát các cơ chế nghiệp vụ trong hoạt động định giá, sửa đổi,hoàn thiện quy trình định giá, phương pháp định giá nhằm rút ngắn thời gian định giá và mang lại kết quả tốt nhất, để đáp ứng kịp thời nhiệm vụ kinh doanh của ngân hàng và nhu cầu vốn của xã hội.
- Định giá BĐS bảo đảm sát với giá trị thị trường, bảo đảm hợp lý nhu cầu vay của khách hàng và hạn chế rủi ro cho ngân hàng Dự phòng rủi ro khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì có thể thu hồi khoản nợ bằng cách phát mại BĐS thế chấp trên thị trường.
- Tăng cường rà soát và sử dụng cán bộ có trình độ chuyên môn đủ đảm bảo cho công tác định giá tài sản tại Chi nhánh, đào tạo nâng cao chất lượng và số lượng cán bộ làm công tác định giá Đồng thời, cần làm tốt công tác kiểm tra, giám sát hoạt động định giá BĐS thế chấp.
- Hướng tới việc áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu thập, phân tích, lưu trữ dữ liệu về thị trường BĐS Tất cả các hoạt động từ lúc tiếp nhận hồ sơ, giấy tờ từ phía khách hàng cho đến lúc hoàn thành giao dịch đều được xử lý nhanh qua hệ thống máy vi tính, internet nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí.
