Th.S Định giá Bất động sản trong cho vay tại ngân hàng hợp tác xã Việt Nam Chi nhánh Thanh Hoá

LUẬN VĂN NGUYỄN THÀNH NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ HỮU NGHỊ NGUYỄN THÀNH NAM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG HỢP TÁC XÃ VIỆT NAM CHI NHÁNH THANH HOÁ.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ HỮU NGHỊ NGUYỄN THÀNH NAM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG HỢP TÁC XÃ VIỆT NAM CHI NHÁNH THANH HOÁ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ HỮU NGHỊ NGUYỄN THÀNH NAM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG HỢP TÁC XÃ VIỆT NAM CHI NHÁNH THANH HOÁ Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 04 10 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ THU HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng phép công bố TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thành Nam LỜI CẢM ƠN Để(hoàn thành đề tài luận văn kết thúc khố học, với tình cảm chân thành, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới trường Đại học Công nghệ Quản lý Hữu Nghị tạo điều kiện cho tơi có mơi trường học tập tốt suốt thời gian học tập nghiên cứu trường Tơi xin gửi lời cảm ơn tới tồn thể thầy cô đặc biệt TS Nguyễn Thị Thu giúp đỡ tơi suốt q trình học tập trực tiếp hướng dẫn tơi hồn thành đề tài luận văn thạc sĩ Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn Viện Đào tạo Sau đại học trường Đại học Công nghệ Quản lý Hữu Nghị, thầy cô giáo tham gia quản lý, giảng dạy tư vấn tơi suốt q trình học tập nghiên cứu đề tài Kính mong dẫn góp ý thầy giáo, bạn bè, đồng nghiệp để cơng trình nghiên cứu tơi tiếp tục hồn thiện hơn.) Thanh Hố, tháng 10 năm 2017 TÁC GIẢ Nguyễn Thành Nam MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG, BIỂU ii LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát bất động sản định giá bất động sản 1.1.1 Khái lược bất động sản .4 1.1.2 Định giá bất động sản 1.2 Công tác định giá bất động sản cho vay ngân hàng thương mại22 1.2.1 Ngân hàng thương mại hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 22 1.2.2 Bất động sản vai trị hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 25 1.2.3 Sự cần thiết phải đánh giá giá trị bất động sản cho vay ngân hàng thương mại 27 1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản cho vay ngân hàng thương mại 28 1.3 Kinh nghiệm định giá bất động sản nước giới 30 1.3.1 Kinh nghiệm giới 30 1.3.2 Bài học rút công tác định giá bất động sản chấp Việt Nam 33 KẾT LUẬN CHƯƠNG 35 CHƯƠNG 36 THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG HỢP TÁC XÃ VIỆT NAM - CHI NHÁNH THANH HOÁ 36 2.1 Khái quát Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hố .36 2.1.1 Q trình hình thành phát triển Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá 36 2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ cấu tổ chức Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá 38 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá giai đoạn 2014 - 2016 .40 2.2 Thực trạng định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá .48 2.2.1 Quy định Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá bất động sản chấp 48 2.2.2 Quy trình định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá 50 2.2.3 Phương pháp xác định giá trị bất động sản cho vay Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá .53 2.2.4 Thực tiễn triển khai công tác định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá .55 2.2.5 Kết định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá giai đoạn 2014 - 2016 .59 2.3 Đánh giá công tác định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá 62 2.3.1 Những kết đạt .62 2.3.2 Những hạn chế .64 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế 65 KẾT LUẬN CHƯƠNG 68 CHƯƠNG 69 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG HỢP TÁC XÃ VIỆT NAM - CHI NHÁNH THANH HOÁ .69 3.1 Định hướng hồn thiện cơng tác định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá .69 3.1.1 Định hướng phát triển Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá 69 3.1.2 Định hướng hồn thiện cơng tác định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá .70 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BĐS cho vay Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá 71 3.2.1 Đổi nhận thức cán định giá lãnh đạo ngân hàng định giá bất động sản chấp 71 3.2.2 Tăng cường kết hợp phận tín dụng phận định giá .72 3.2.3 Hồn thiện quy trình định giá vận dụng linh hoạt phương pháp định giá bất động sản .73 3.2.4 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, chất lượng cán định giá Chi nhánh 75 3.2.5 Hoàn thiện sở liệu phục vụ công tác định giá bất động sản .77 3.2.6 Nâng cấp hệ thống công nghệ thông tin, phần mềm công tác định giá 78 3.3 Một số kiến nghị 79 3.3.1 Kiến nghị với quan quản lý Nhà nước 79 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 80 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam 81 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS KTNB NHHT NHNN NHTM QTDND UBND : : : : : : : Bất động sản Kiểm tra nội Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng thương mại Quỹ tín dụng nhân dân Uỷ ban nhân dân DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG, BIỂU i Sơ đồ 1.1: Giá bất động sản theo quy luật cung - cầu Sơ đồ 1.2: Quy trình định giá bất động sản 12 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức hoạt động NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá .39 Bảng 2.1: Kết huy động vốn NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá giai đoạn 2014 2016 41 Bảng 2.2: Thị phần huy động vốn số ngân hàng địa bàn tỉnh Thanh Hoá giai đoạn 2014 - 2016 42 Bảng 2.3: Thị phần cho vay số ngân hàng địa bàn tỉnh Thanh Hoá giai đoạn 2014 - 2016 44 Bảng 2.4: Kết hoạt động toán dịch vụ NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá giai đoạn 2014 - 2016 45 Bảng 2.5: Kết hoạt động kinh doanh NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá giai đoạn 2014 - 2016 47 Bảng 2.6: Kết cho vay chấp BĐS NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá giai đoạn 2014 - 2016 59 Bảng 2.7: Số lượng hồ sơ định giá BĐS xử lý NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá giai đoạn 2014 - 2016 61 Biểu đồ 2.1: Dư nợ cho vay NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá giai đoạn 2014 2016 44 ii LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm qua, với phát triển đất nước, hệ thống ngân hàng thương mại có bước tiến đáng kể đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, cho vay hoạt động đem lại lợi nhuận lớn cho ngân hàng hoạt động có nhiều tiềm ẩn rủi ro Hiện nay, ngân hàng thương mại xét cho vay, ngồi việc đánh giá tính hiệu quả, khả thi dự án, phương án vay vốn thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản chấp để bảo đảm cho khoản vay Trong bất động sản tài sản chấp chủ yếu, phần đóng góp quan trọng vào tài sản bảo đảm cho vay nhiều đặc tính ưu việt Hoạt động cho vay chấp bất động sản phần giúp trình luân chuyển vốn ngân hàng khách hàng nhanh chóng Các ngân hàng thương mại hạn chế rủi ro xảy ra, bất động sản nguồn thu thứ hai khách hàng không thực nghĩa vụ trả nợ đến hạn Bên cạnh đó, chấp bất động sản đồng nghĩa gắn trách nhiệm vật chất khách hàng trình sử dụng vốn vay, buộc khách hàng có ý thức, trách nhiệm vay vốn ngân hàng Tuy nhiên, thực tế việc định giá bất động sản cho vay cịn diễn tình trạng bất cập quy trình phương pháp định giá, đội ngũ cán định giá cịn kiêm nhiệm, cơng tác định giá chưa quan tâm mức khiến cho việc xác định giá trị bất động sản, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực bất động sản… Hơn nữa, thị trường bất động sản Việt Nam có phát triển nhanh lại dễ biến động thiếu minh bạch, nghiên cứu thị trường bất động sản định giá bất động sản Việt Nam chưa nhiều Do đó, cơng tác định giá bất động sản cho vay ngân hàng thương mại chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng hoạt động ngân hàng trợ… để phục vụ tốt cho công tác định giá, giúp kết định giá có tính xác đạt hiệu cao, nhằm hỗ trợ đắc lực cho công tác cho vay bảo đảm an toàn vốn ngân hàng Trước kia, công tác định giá tài sản chấp NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá cán tín dụng kiêm nhiệm Những năm gần đây, cơng tác chuyển sang cho Phịng KTNB Chi nhánh phụ trách hoạt động định giá độc lập với phận khác, nhờ hoạt động định giá mang lại hiệu cao hơn, điều cho thấy NHHT có quan tâm đến hoạt động định giá ngân hàng Tuy nhiên, Chi nhánh chưa có đầu tư cần thiết nhân sự, điều kiện sở vật chất kỹ thuật cho công tác định giá Bởi thời gian tới Chi nhánh cần quan tâm để có đầu tư xứng đáng vào nguồn nhân lực, nâng cao trình độ chun mơn, sở kỹ thuật phục vụ cho công tác định giá 3.2.2 Tăng cường kết hợp phận tín dụng phận định giá Bộ phận tín dụng phận định giá hai phận có vai trị quan trọng NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá Hoạt động hai phận bảo đảm cho hoạt động cho vay ngân hàng diễn thường xuyên, rút ngắn thời gian thẩm định giải ngân cho khách hàng có nhu cầu vay vốn Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn đến làm thủ tục vay vốn ngân hàng phận tín dụng có nhiệm vụ thẩm định hồ sơ vay vốn Cán tín dụng có trách nhiệm thu thập u cầu khách hàng vay phải cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến BĐS chấp theo quy định phận định giá Khi khách hàng khả trả nợ, ngân hàng buộc phải tiến hành xử lý phát mại BĐS chấp để thu hồi nợ Thực tế chế quản lý đất đai, cơng trình xây dựng cịn nhiều hạn chế nên có tình trạng khách hàng sử dụng giấy tờ giả mạo để chấp mà ngân hàng phát tiến hành phát mại Chính vậy, để đảm bảo an tồn cho khoản vay, cán tín dụng cần phải tiến hành kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý BĐS chấp khách hàng vay thông qua quan Nhà nước có thẩm quyền như: UBND xã/phường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất… để xác nhận tính hợp pháp giấy tờ chấp mà khách hàng giao nộp Bên cạnh đó, cán định 72 giá cần kiểm tra hồ sơ sau tiếp nhận để kịp thời phát sai sót, tài liệu cịn thiếu phận tín dụng bổ sung cách nhanh chóng nhằm giảm bớt thời gian tiếp nhận xác lập hồ sơ định giá Có vậy, cơng tác định cho vay ngân hàng tiết kiệm nhiều thời gian đạt hiệu cao 3.2.3 Hoàn thiện quy trình định giá vận dụng linh hoạt phương pháp định giá bất động sản 3.2.3.1 Hoàn thiện quy trình định giá Về bản, NHHT xây dựng quy trình định giá khoa học Tuy nhiên, trình thực hiện, số bước hướng dẫn thực đơn giản, chưa cụ thể Để việc định giá thực mang lại kết tốt, Chi nhánh nên tiếp tục thực tuân thủ theo quy trình định định giá đặc biệt cần trọng đến bước thu thập thông tin ước tính giá trị tài sản, đảm bảo thơng tin thu thập mang tính khách quan, có trung thực, xác cao, phản ánh tình hình thực tế thị trường tài sản giao dịch Để thu hút khách hàng, NHHT cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung thêm vào quy trình định giá BĐS chi tiết hơn, đặc biệt khâu xác định giá trị BĐS Hiện nay, giá trị quyền sử dụng đất NHHT xác định cách lấy giá bình quân vào khung giá Nhà nước giá thị trường Điều làm cho giá trị BĐS chấp giảm xuống thấp nhiều khó làm khách hàng hài lịng khơng đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng, cịn ảnh hưởng đến tính cạnh tranh NHHT so với ngân hàng khác Do đó, quy trình định giá nên phản ánh giá trị thị trường, nên dựa vào quy trình chuẩn ngành định giá để xây dựng quy trình định giá cho phù hợp với thực tế ngân hàng Bên cạnh đó, Chi nhánh cần trọng thực nghiêm túc việc tăng cường kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá BĐS chấp Định kỳ hàng tháng hàng quý cán định giá cần kiểm tra, khảo sát thực tế tình hình quản lý sử dụng BĐS chấp để có biện pháp xử lý thích hợp kịp thời, đảm bảo an toàn nguồn vốn cho ngân hàng 73 3.2.3.2 Vận dụng linh hoạt phương pháp định giá bất động sản Hiện công tác định giá BĐS NHHT - Chi nhánh Thanh Hố phương pháp so sánh sử dụng phổ biến gần áp dụng chung cho tất loại hình BĐS, ngồi phương pháp chi phí áp dụng việc định giá tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, thực tế việc sử dụng phương pháp để định giá BĐS Chi nhánh áp dụng đơn giản mang nặng tính chủ quan, chứa đựng nhiều rủi ro kết định giá Bởi vấn đề cần thiết cấp bách Chi nhánh nghiên cứu phương pháp định giá chi tiết có hướng dẫn cụ thể để áp dụng phương pháp định giá cách khoa học, phù hợp với loại BĐS thời điểm định giá - Để cơng tác định giá có chất lượng cao, Chi nhánh nên đánh giá giá trị BĐS dựa thơng tin xác thực, có khoa học, nên đánh giá giá trị tài sản theo giá trị thị trường Các trường hợp áp dụng theo khung giá hay dựa vào giá trị lại giải pháp cuối mà khơng thể tìm thơng tin, tài liệu để sử dụng phương pháp khác - Chi nhánh cần xây dựng nội dung chuẩn thống tất loại hình BĐS hồn thiện phương pháp cho phù hợp với thực tế hoạt động cho vay Chi nhánh Bên cạnh đó, Chi nhánh xem xét áp dụng kết hợp với phương pháp khác phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư để tăng tính hiệu cơng tác định giá - Khi tham gia định giá BĐS theo phương pháp so sánh cán định giá nên lấy thơng tin có độ xác cao thông tin giao dịch công ty địa ốc, trung tâm giao dịch BĐS quan có thẩm quyền hay đến tận nơi có BĐS so sánh để xem xét đánh giá Tuy nhiên, để xác định giá trị BĐS chấp đòi hỏi cán định giá cần nghiên cứu đưa tỷ lệ yếu tố điều chỉnh từ BĐS so sánh BĐS cần định giá cách thống - Trường hợp định giá BĐS chưa qua sử dụng cần áp dụng phương pháp so sánh với giá BĐS tương tự trao đổi thị trường; BĐS 74 tương đối phức tạp ngân hàng nhờ giúp đỡ cơng ty chuyên thẩm định giá để tăng tính xác kết thẩm định - Trường hợp định giá BĐS cơng trình xây dựng qua sử dụng nên kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp chi phí để xác định giá trị định giá Đối với cơng trình có quy mơ lớn có kỹ thuật phức tạp nên kết hợp với đơn vị chuyên môn thiết kế, xây dựng, kiểm định, địa để có kết chuyên môn làm sở cho định giá 3.2.4 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, chất lượng cán định giá Chi nhánh Trong hoạt động NHTM yếu tố người đóng vai trị then chốt Trong thời đại mà khoa học công nghệ phát triển, cạnh tranh ngày khốc liệt, ngân hàng muốn tăng trưởng chiếm lĩnh thị trường phải tạo nguồn nhân lực có trình độ chun mơn tương xứng Nhận thức rõ điều đó, ban lãnh đạo NHHT - Chi nhánh Thanh Hố ln coi hoạt động đào tạo đóng vai trị định hướng cho việc phát triển tổ chức chìa khố thành cơng hoạt động kinh doanh Chi nhánh Hoạt động định giá chịu tác động yếu tố chủ quan người định giá, yếu tố người lại đóng vai trị quan trọng Bởi vậy, muốn nâng cao chất lượng cơng tác định giá Chi nhánh cần tập trung giải số vấn đề sau: - Nên tăng cường cán định giá mặt số lượng chất lượng Hiện khối lượng tài sản bảo đảm ngân hàng lớn, dễ gây áp lực công việc cho cán định giá, việc bổ sung nhân liên quan đến công tác định giá giúp cho công việc định giá phân bổ tốt hơn, cán định giá có thời gian để tìm hiểu, sâu vào việc xác minh, định giá tài sản chấp, tăng hiệu làm việc Ngoài ra, Chi nhánh hệ thống NHHT nên tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán theo học khóa đào tạo thẩm định viên, thi lấy thẻ thẩm định viên, nhằm nâng cao chất lượng công việc thể tính chun nghiệp cơng tác định giá ngân hàng 75 - Không ngừng nâng cao chất lượng chuyên môn cho đội ngũ cán định giá Ngân hàng thực thơng qua tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách, văn liên quan cho đội ngũ cán định giá, tham gia hội thảo liên quan đến lĩnh vực định giá BĐS… để họ có khả tiếp cận công việc cách nhanh nhất, hiệu - Tổ chức đào tạo, tập huấn, nâng cao kiến thức cho cán định giá kiến thức khác lĩnh vực liên quan như: kiến trúc, xây dựng, nghiệp vụ kỹ thuật… để bổ trợ cho công việc - Tổ chức buổi sinh hoạt nghiệp vụ theo định kỳ, thảo luận vướng mắc công tác định giá, văn bản, quy trình nghiệp vụ để người trao đổi, rút kinh nghiệm Phát động phong trào tự học, tự nghiên cứu, tự nâng cao nhận thức, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, nắm bắt thông tin thị trường, tránh tụt hậu trước thay đổi kinh tế, cơng nghệ q trình phát triển hội nhập ngân hàng Đối với cán tự đào tạo nâng cao trình độ chun mơn, Chi nhánh cần có chế khuyến khích, tạo điều kiện thời gian cho cán học tập, nâng cao trình độ - Chi nhánh cần ý tới công tác đào tạo dành cho đội ngũ nhân viên tuyển dụng vào làm việc Chi nhánh cần phối hợp với Trung tâm đào tạo, đơn vị đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn cho nhân viên ngân hàng Đối với nhân viên tuyển dụng, việc đào tạo kỹ phải thực bắt buộc, đồng thời cần có đào tạo thực tế Phòng ban Phòng giao dịch - Bên cạnh nâng cao trình độ chun mơn Chi nhánh cần thực tốt công tác giáo dục trị, tư tưởng cho cán Khơng sử dụng cán thiếu lĩnh trị, thiếu trung thực, không công tâm, lực làm công tác định giá Tuyệt đối tuân thủ nguyên tắc quản lý rủi ro, không buông lỏng công tác định giá nhằm thu hút khách hàng, tạo lỗ hổng công tác định giá - Hàng năm ngân hàng cần thực việc rà soát, đánh giá phân loại cán định giá để có hướng đào tạo, bổ sung kịp thời tránh đồng đội ngũ 76 cán định giá Cần xây dựng chế độ thưởng phạt rõ ràng, tạo bầu không khí thi đua, khuyến khích, sáng tạo, thúc đẩy nhân viên phát huy hết khả Những cán định giá vi phạm quy chế, quy trình nghiệp vụ tín dụng, làm thất vốn Nhà nước phải xử lý nghiêm khắc Những cán định giá có đạo đức tốt, yêu ngành, yêu nghề, làm việc mang lại hiệu cao cho ngân hàng cần có chế độ khen thưởng xứng đáng - Thường xuyên quán triệt cho cán định giá chức năng, vai trị, nhiệm vụ cơng tác định giá, từ cán định giá xác định vị trí trách nhiệm Thực nghiêm quy trình nghiệp vụ cơng tác, chấp hành hồn thành tốt nhiệm vụ phân cơng Nâng cao tính chủ động cơng tác, phối hợp với đồng nghiệp, giải cơng việc 3.2.5 Hồn thiện sở liệu phục vụ công tác định giá bất động sản 3.2.5.1 Hoàn thiện sở pháp lý liên quan đến hoạt động định giá Hiện tại, văn mà NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá áp dụng vào cơng tác định giá BĐS cịn hạn chế Nhiều văn pháp luật liên quan chưa thống kê sử dụng cho công tác định giá BĐS Vì vậy, thời gian tới Chi nhánh cần xem xét bổ sung văn pháp luật tài liệu cần thiết phục vụ cho công tác định giá Bên cạnh đó, cần trọng theo dõi, nắm bắt, cập nhật thay đổi, bổ sung văn đời văn liên quan để kịp thời thực 3.2.5.2 Xây dựng khung giá đất thị trường Chi nhánh nên thúc đẩy nhanh việc cập nhật xây dựng khung giá đất thị trường theo địa bàn, tuyến đường, khu phố… để làm sở cho việc hình thành hệ thống thông tin liệu định giá Việc xây dựng khung giá đất thị trường giúp cán định giá nắm bắt cách tổng quát tình hình giá đất địa bàn, qua giúp cho cơng tác định giá BĐS chấp tiến hành nhanh chóng hơn, tiết kiệm thời gian chi phí Tuy nhiên, để cơng tác định giá BĐS đạt hiệu cao khung giá đất thị trường phải theo dõi, cập nhật kịp thời theo biến động thị trường để mang lại hiệu tốt 77 3.2.5.3 Hồn thiện cơng tác thu thập, xử lý phân tích thơng tin Trong q trình thu thập thơng tin cán định giá phải bám sát thị trường, thông tin dùng để so sánh, đối chiếu, phân tích lấy từ thị trường Tuy nhiên nhiều nhân tố mà nguồn thông tin cán định giá thu thập nhiều khơng hồn tồn xác, hay thông tin bị làm nhiễu Các thông tin thu thập từ nhiều nguồn khác mà thông tin dựa sở khoa học nào, thu thập thơng tin cán định giá khó xác minh xác nguồn tin đáng tin cậy Để khắc phục vấn đề này, ngân hàng cần xây dựng hệ thống thông tin mà nguồn gốc thông tin đưa vào hệ thống phải rõ ràng, chất lượng thông tin đáng tin cậy để đảm bảo kết định giá có từ nguồn thơng tin sát với thị trường Để có thơng tin nguồn thơng tin nên lấy từ quan, đơn vị có uy tín sàn giao dịch BĐS, cơng ty BĐS lớn, tạp chí chuyên BĐS kiểm duyệt việc đăng tải thông tin, từ quan nhà nước trường hợp Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất Đối với nguồn thông tin khác cán định giá cần có sàng lọc thơng tin, tiến hành xác minh lại thông tin, kiếm tra khảo sát thực tế địa bàn để đối chiếu với thông tin rao bán Bên cạnh cán định giá dựa vào kinh nghiệm, mối quan hệ xã hội để có nguồn thơng tin đáng tin cậy 3.2.6 Nâng cấp hệ thống công nghệ thông tin, phần mềm công tác định giá NHHT ý thức tầm quan trọng việc áp dụng công nghệ thông tin vào công tác định giá NHHT tiến hành áp dụng vào trình định giá BĐS Để hỗ trợ cho việc tìm kiếm, lưu trữ thơng tin BĐS, Chi nhánh nên phát triển nhánh thông tin hệ thống thông tin nội ngân hàng cần cập nhật thường xuyên, cán định giá trao đổi, tìm kiếm thơng tin thị trường nhà đất, dự án triển khai đầu tư, thông tin quy hoạch Nhà nước, văn pháp luật liên quan… 78 Bên cạnh đó, hạ tầng cơng nghệ thơng tin cần cải thiện hơn, nâng cấp đường truyền internet, cập nhật hoàn thiện ứng dụng để hệ thống hoạt động ổn định, giảm thiểu tình trạng tắc nghẽn q trình tác nghiệp để hỗ trợ cán định giá thực định giá BĐS nhanh chóng 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với quan quản lý Nhà nước - Hệ thống văn pháp luật cần tránh chồng chéo Nhà nước cần tập trung vào việc xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, đưa chế, sách phù hợp cho đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực để tạo điều kiện cho hoạt động định giá quản lý BĐS ngày phát triển Việc ban hành sách phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, quán, giảm tối đa can thiệp Nhà nước Tăng cường tính cạnh tranh, tránh ách tắc để thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh có hiệu - Tăng cường quản lý Nhà nước hoạt động định giá Quan tâm đến công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ định giá, cấp chứng định giá giấy phép hành nghề cho người có đủ tiêu chuẩn hành nghề định giá Biên soạn, nghiên cứu tài liệu định giá theo chuẩn chung, thống toàn quốc, tiến hành hợp tác quốc tế lĩnh vực định giá - Chính phủ nên thiết lập mơ hình tổ chức định giá gọn nhẹ, hiệu Hiện nước ta có nhiều quan cấp Bộ quan ngang Bộ có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến cơng tác định giá như: Bộ Tài chính, Bộ Cơng Thương, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tư pháp Do việc tạo lập thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác quan quản lý trực tiếp quan Nhà nước có liên quan khác việc hình thành phát triển cơng tác định giá Việt nam có ý nghĩa quan trọng - Thực giải pháp quản lý thị trường BĐS, giúp thị trường BĐS phát triển ổn định Khi thị trường phát triển ổn định đồng lúc giao dịch thị trường thuận lợi thông tin thu thập tương đối xác, phản ánh giá trị thật BĐS, qua kết định giá bảo đảm sát với 79 giá thị trường Bên cạnh đó, Nhà nước phải xây dựng hệ thống sở liệu giao dịch BĐS tồn quốc cách nhanh chóng, thuận tiện đáng tin cậy Nhà nước cần xây dựng hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị trường BĐS minh bạch, cơng khai, bình đẳng Một thị trường minh bạch lành mạnh cơng tác định giá BĐS tiến hành thuận lợi nhiều - Tiếp tục cải cách thủ tục hành liên quan đến đất đai, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà để cá nhân, tổ chức có điều kiện vay vốn ngân hàng từ tài sản - Thực tế khung giá đất Nhà nước so với giá thị trường chênh lệch q nhiều, điều vơ hình chung gây bất lợi lớn khách hàng vay mà nhiều NHTM sử dụng phương thức xác định giá trị BĐS chấp vào khung giá Nhà nước, khiến nhu cầu vay vốn khách hàng khó đáp ứng Do đó, vấn đề xây dựng cập nhật lại khung giá đất Nhà nước cần quan tâm 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Với tư cách quan chủ quản cấp trên, NHNN cần có sách hỗ trợ để giúp cho hệ thống ngân hàng phát triển hướng, đảm bảo hoạt động lành mạnh đóng góp cho q trình phát triển kinh tế Vì vậy, để tạo điều kiện cho hệ thống NHHT nói chung NHHT - Chi nhánh Thanh Hố nói riêng thực có hiệu cơng tác định giá BĐS chấp đòi hỏi NHNN cần quan tâm đến vấn đề sau : - NHNN cần quan tâm đến việc tạo hành lang pháp lý thơng thống, đồng linh hoạt cho hoạt động định giá, nhanh chóng hồn thiện, cập nhật văn hướng dẫn bảo đảm tiền vay để NHTM thực hiện, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động - Nâng cao chất lượng thông tin để hỗ trợ, cung cấp cho NHTM, giúp ngân hàng có thêm sở liệu thu thập, từ xác minh thơng tin xác, hiệu góp phần tăng trưởng tín dụng cho ngân hàng Vì vậy, NHNN cần 80 tích cực cải thiện nâng cao chất lượng Trung tâm thơng tin tín dụng (CIC) phát huy hiệu hoạt động trung tâm - Thiết lập, ban hành sách hỗ trợ hoạt động định giá BĐS chấp cho cán làm công tác định giá ngân hàng - Đẩy mạnh công tác kiểm tra, tra giám sát chặt chẽ hoạt động toàn hệ thống ngân hàng việc thực quy định NHNN để có biện pháp đối phó có biến động tiêu cực xảy để tránh hậu lan truyền hoạt động toàn hệ thống 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - NHHT cần quan tâm đến công tác đào tạo nguồn nhân lực, tăng cường việc giao lưu học hỏi chia sẻ kinh nghiệm, nâng cao chất lượng quản trị điều hành, quản lý nguồn nhân lực, bổ sung cán trẻ có lực, có kiến thức, trình độ cơng tác định giá chấp Bên cạnh đó, ngân hàng cần có sách khen thưởng kịp thời nhằm động viên khích lệ tinh thần làm việc nhân viên - Ban hành kịp thời văn đạo, hướng dẫn công tác định chấp tài sản bảo đảm hệ thống ngân hàng NHHT, sửa đổi, hoàn thiện quy trình định giá phù hợp với tình hình thực tế - Xây dựng, phát triển hệ thống thông tin, liệu cho phép theo dõi, cập nhật thường xuyên, xác đầy đủ mức độ rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng cơng tác định giá BĐS chấp - Đầu tư sở hạ tầng công nghệ thông tin, trang thiết bị phương tiện nhằm phục vụ tốt công tác định giá nói riêng hoạt động kinh doanh nói chung Tiếp tục đổi cơng nghệ, phát triển phần mềm ứng dụng hệ thống internet tốc độ cao để hỗ trợ tối đa cho công tác định giá tài sản chấp công việc khác KẾT LUẬN CHƯƠNG Từ thực trạng công tác định giá bất động sản Ngân hàng Hợp tác xã Việt 81 Nam - Chi nhánh Thanh Hoá, định hướng hoạt động nói chung hoạt động định giá nói riêng Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá giai đoạn 2017 - 2020, chương luận văn đưa giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá, làm sở đưa kiến nghị với quan quản lý Nhà nước, Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam để thực nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hố nói riêng tồn hệ thống ngân hàng nói chung KẾT LUẬN Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt ngân hàng thương mại mục 82 tiêu an tồn sinh lời tạo cho ngân hàng phát triển bền vững định Để bảo đảm tiền vay thực đáp ứng mục tiêu định giá bất động sản nói riêng định giá tài sản nói chung khâu vô quan trọng Việc nghiên cứu đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng yêu cầu cần thiết đặc biệt bối cảnh hội nhập quốc tế Trong thời gian qua Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá đạt thành công định, đặc biệt công tác định giá bất động sản chấp Chi nhánh bám sát định hướng, chế nghiệp vụ ngành nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội địa bàn, hoạt động định giá bất động sản chấp ban lãnh đạo quan tâm tạo nhiều điều kiện Đến thời điểm thời gian tới đặc trưng địa bàn tỉnh Thanh Hoá định hướng Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam, ban lãnh đạo Chi nhánh Thanh Hoá xác định hồn thiện cơng tác định giá bất động sản nhiệm vụ hàng đầu hoạt động cho vay Qua nghiên cứu lý luận phân tích thực trạng cơng tác định giá bất động sản chấp Chi nhánh, luận văn đạt kết sau: - Hệ thống hóa làm rõ lý luận liên quan tới công tác định giá bất động sản chấp - Nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá Kết nghiên cứu cho thấy mặt mạnh mặt chưa hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp - Qua luận văn đưa giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện nâng cao chất lượng cơng tác định giá bất động sản chấp Chi nhánh thời gian tới Trong trình nghiên cứu cố gắng trình độ nhận thức cịn hạn chế tơi mong nhận ý kiến đóng góp q thầy cơ, bạn bè đồng nghiệp 83 Tôi xin chân thành cám ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam 84 Công ty cổ phần Đào tạo kinh doanh dịch vụ bất động sản Gold Land (2008), Tài liệu Bồi dưỡng kiến thức định giá bất động sản Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam (2013), Quy định thực giao dịch bảo đảm hệ thống Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam (Ban hành kèm theo Quyết định số 150/2013/QĐ-NHHT ngày 01/07/2013 Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam) Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hố (2014, 2015, 2016), Báo cáo tín dụng Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá (2014, 2015, 2016), Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh Ngô Thị Phương Thảo (2011), Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận án tiến sĩ, Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội Nguyễn Minh Hoàng (2011), Giáo trình Định giá tài sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2004), Giáo trình Thị trường bất động sản, Nhà xuất Nông nghiệp, Hà Nội Phạm Thanh Quế (2011), Bài giảng Định giá đất bất động sản, Đại học Lâm nghiệp, Hà Nội 10 Phan Thị Thu Hà (2013), Giáo trình Ngân hàng thương mại, Nhà xuất Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 11 Quốc hội khoá XII (2010), Luật tổ chức tín dụng 12 Quốc hội khố XIII (2013), Luật đất đai 13 Quốc hội khoá XIII (2015), Bộ luật dân 14 Trần Thị Bích Nhân (2016), “Định giá bất động sản chấp ngân hàng: Những tồn đề xuất”, Tạp chí Tài chính, Kỳ - Tháng 8/2016 (638), Tr 66-68 15 Các website: https://sbv.gov.vn/ 85 https://vi.wikipedia.org/ http://tapchitaichinh.vn/ https://voer.edu.vn/ http://timtailieu.vn/ 86 ... tác định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá .55 2.2.5 Kết định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá giai... CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG HỢP TÁC XÃ VIỆT NAM - CHI NHÁNH THANH HOÁ .69 3.1 Định hướng hồn thiện cơng tác định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Hợp tác. .. CHƯƠNG THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG HỢP TÁC XÃ VIỆT NAM - CHI NHÁNH THANH HOÁ 35 2.1 Khái quát Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá 2.1.1 Quá trình