Hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hóa
MỤC LỤC
Mục đích nghiên cứu
Đề tài hệ thống hoá cơ sở lý luận về công tác định giá BĐS trong cho vay của NHTM. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong cho vay tại NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá.
Phương pháp nghiên cứu
Đánh giá thực trạng định giá BĐS trong cho vay của NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá.
Kết cấu luận văn
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Khái quát về bất động sản và định giá bất động sản 1. Khái lược về bất động sản
- BĐS có đầu tư xây dựng: bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng, trụ sở làm việc,… Trong đó, nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, có tác động lớn tới quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững nhưng quan trọng hơn là nó chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới. Giá trị BĐS định giá = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển Phương pháp thặng dư được sử dụng dựa trên cơ sở các nguyên tắc: Nguyên tắc đóng góp; Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất; nghĩa là giá trị hiện tại của BĐS (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển (giá trị tài sản mới) trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó (chi phí đầu tư thêm để có tài sản mới).
Công tác định giá bất động sản trong cho vay của ngân hàng thương mại
Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN do Thống đốc NHNN Việt Nam ban hành ngày 30/12/2016 thì hoạt động cho vay của NHTM được hiểu như sau: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.”. Hơn nữa, phương pháp chủ yếu được sử dụng để định giá BĐS hiện nay trong các NHTM là phương pháp so sánh, vì vậy hệ thống thông tin với dữ liệu chính xác, nguồn thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, cập nhật kịp thời sẽ là cơ sở để người định giá đánh giá và phân tích một cách chính xác hơn, từ đó giảm thiểu chi phí và thời gian cho công tác định giá của ngân hàng. Ngoài ra, trong quá trình định giá thế chấp luôn nảy sinh các mối quan hệ chi phối như cán bộ định giá móc nối với bên thế chấp để định giá sai lệch, làm tăng giá trị BĐS so với giá trị thực, hoặc theo sự chỉ đạo của cấp trên làm kết quả định giá không trung thực… Do đó đòi hỏi người định giá phải có phẩm chất đạo đức và chuyên môn tốt, làm việc vì mục tiêu phát triển của ngân hàng.
Kinh nghiệm định giá bất động sản của các nước trên thế giới 1. Kinh nghiệm thế giới
Đối với các loại đất có thể có giá trị thị trường thì hầu hết đều dùng phương pháp so sánh, tức là lấy giá của mảnh đất tương tự được bán trên thị trường tại thời điểm định giá, sau đó có thể điều chỉnh, cộng thêm hoặc trừ bớt đi các giá trị gia tăng hoặc các chi phí. Dịch vụ định giá BĐS của Pháp hoạt động mạnh và có tính chuyên nghiệp cao, phục vụ cho các mục đích: định giá BĐS do nhà nước trưng mua, định giá BĐS nhà nước hàng năm, định giá BĐS nhà nước bán ra, Định giá BĐS phục vụ cho các giao dịch dân sinh về BĐS như mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp và định giá BĐS cho mục đích tính thuế. Dịch vụ định giá của Anh cũng được áp dụng cho rất nhiều lĩnh vực, phục vụ cho nhu cầu quản lý của Nhà nước và các nhu cầu giao dịch của người dân, trong đó chủ yếu là các giao dịch về mua bán và thế chấp tài sản khi vay vốn tại các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng.
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG HỢP TÁC XÃ VIỆT NAM - CHI NHÁNH THANH HOÁ
Khái quát về Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá
Trong những năm đầu mới thành lập, NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá phải đối mặt với rất nhiều khó khăn như: Cơ sở vật chất còn thiếu thốn, phải thuê trụ sở làm việc của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh tỉnh Thanh Hoá, bước đầu hoạt động chưa có uy tín và vị thế trên địa bàn, đội ngũ cán bộ còn thiếu về số lượng và yếu về chất lượng nên chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển hoạt động kinh doanh. - Chi nhánh đã triển khai có hiệu quả tất cả các nghiệp vụ được Hội sở cho phép từ huy động vốn từ các cá nhân và tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế, huy động tiền gửi điều hòa từ các QTDND; sử dụng vốn với các hình thức tín dụng đa dạng từ ngắn hạn, trung hạn với nhiều lĩnh vực đầu tư, thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh, nghiệp vụ trung gian thanh toán, phát hành thẻ;… với hiệu quả kinh tế cao và mang lại tiện ích cho khách hàng, nhận được sự tín nhiệm cao của mọi thành phần khách hàng. Mặc dù tình hình kinh tế nhìn chung khó khăn, hoạt động ngân hàng chịu sự cạnh tranh gay gắt, chênh lệch lãi suất đầu ra - đầu vào ngày càng thấp, nhưng Chi nhánh đã cố gắng tận thu, tiết kiệm chi phí và vận dụng linh hoạt trong từng giai đoạn tạo ra nhiều nguồn thu như tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm, tăng cường nguồn thu dịch vụ,… Vì vậy, kết quả tài chính của Chi nhánh luôn khả quan, hoàn thành kế hoạch Hội sở giao.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG HỢP TÁC XÃ VIỆT NAM -
CHI NHÁNH THANH HOÁ
Định hướng hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá
- Tăng cường huy động vốn và cho vay, điều chỉnh cơ cấu tín dụng phù hợp theo hướng an toàn, bền vững và kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng; phân tích, đánh giá phân loại các khoản vay để có giải pháp phù hợp đối với từng đối tượng vay vốn; tiếp tục tập trung đầu tư vốn cho phát triển nông nghiệp, nông thôn đẩy mạnh xuất khẩu, đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp nhỏ và vừa. - Chấp hành tốt chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước, thực hiện tốt chính sách xã hội, thực hiện tốt quy chế dân chủ ở các cơ quan đơn vị, nội bộ cơ quan đoàn kết, tổ chức Đảng và các đoàn thể đều đạt trong sạch vững mạnh. Việc xác định đúng giá trị tài sản BĐS thế chấp chiếm vai trò quan trọng để NHHT - Chi nhánh Thanh Hoá có thể thu hút nguồn vốn cho vay và bảo đảm an toàn vốn, giảm rủi ro trong hoạt động tín dụng.
Giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS trong cho vay tại Ngân hàng Hợp tác xã Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá
Để làm được điều đó đòi hỏi lãnh đạo Chi nhánh và cán bộ nhân viên phải nỗ lực nghiên cứu nghiệp vụ chuyên môn; tăng cường đào tạo, tập huấn; đầu tư trang thiết bị, công nghệ hỗ trợ… để phục vụ tốt hơn cho công tác định giá, giúp kết quả định giá có tính chính xác và đạt hiệu quả cao, nhằm hỗ trợ đắc lực cho công tác cho vay cũng như bảo đảm an toàn vốn của ngân hàng. Để việc định giá thực sự mang lại kết quả tốt, Chi nhánh nên tiếp tục thực hiện tuân thủ đúng theo quy trình định định giá và đặc biệt cần chú trọng đến bước thu thập thông tin và ước tính giá trị tài sản, đảm bảo thông tin thu thập được mang tính khách quan, có sự trung thực, chính xác cao, phản ánh đúng tình hình thực tế thị trường đối với tài sản giao dịch. Hiện tại khối lượng tài sản bảo đảm tại ngân hàng là rất lớn, dễ gây áp lực công việc cho cán bộ định giá, do đó việc bổ sung nhân sự liên quan đến công tác định giá giúp cho công việc định giá được phân bổ tốt hơn, cán bộ định giá có thời gian để tìm hiểu, đi sâu hơn vào việc xác minh, định giá tài sản thế chấp, tăng hiệu quả làm việc.
Một số kiến nghị
Bên cạnh đó, hạ tầng công nghệ thông tin cũng cần được cải thiện hơn, như nâng cấp đường truyền internet, cập nhật hoàn thiện ứng dụng để hệ thống hoạt động ổn định, giảm thiểu tình trạng tắc nghẽn trong quá trình tác nghiệp để có thể hỗ trợ các cán bộ định giá thực hiện định giá BĐS được nhanh chóng nhất. - Thực tế hiện nay là khung giá đất Nhà nước so với giá thị trường chênh lệch nhau quá nhiều, điều này vô hình chung gây bất lợi rất lớn đối với khách hàng vay khi mà còn nhiều NHTM đang sử dụng phương thức xác định giá trị BĐS thế chấp căn cứ vào khung giá Nhà nước, khiến nhu cầu vay vốn của khách hàng khó được đáp ứng. - NHHT cần quan tâm hơn nữa đến công tác đào tạo nguồn nhân lực, tăng cường việc giao lưu học hỏi và chia sẻ kinh nghiệm, nâng cao chất lượng quản trị điều hành, quản lý nguồn nhân lực, bổ sung cán bộ trẻ có năng lực, có kiến thức, trình độ về công tác định giá thế chấp.