PNP QUY TRINH BAO TRI

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG HƯNG LONG PHÁT ĐỊA CHỈ: 219 NGUYỄN TRỌNG TUYỂN, P.8, Q PHÚ NHUẬN, TP.HCM ĐT: 08.62977079 – 62577889 FAX: 08.62977.080 QUY TRÌNH VẬN HÀNH VÀ BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH Dự án: Cao ốc văn phòng Princess Nam Phương Địa điểm: 222 Pasteur, P.6, Q.3, TP.HCM Cơng trình: Cao ốc văn phịng Princess Nam Phương Quy trình vận hành bảo trì cơng trình QUY TRÌNH VẬN HÀNH VÀ BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH Chuẩn bị Đại diện Nhà thầu Chấp thuận Đại diện ban QLDA/ TVGS Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Hưng Long Phát Chấp thuận Đại diện CĐT Trang Cơng trình: Cao ốc văn phịng Princess Nam Phương Quy trình vận hành bảo trì cơng trình MỤC LỤC THUẬT NGỮ VÀ ĐỊNH NGHĨA .3 SỰ CẦN THIẾT CỦA CÔNG TÁC BẢO TRÌ 3 CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ VÀ TIÊU CHUẨN ÁP DỤNG 4 3.1 Căn pháp lý .4 3.2 Tiêu chuẩn áp dụng .4 CƠNG TÁC BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH .4 4.1 PHẦN KẾT CẤU 4.1.1 Kết cấu cột, dầm, sàn bê tông cốt thép 4.1.2 Kết cấu nền, sàn .5 4.1.3 Kết cấu thép 4.2 PHẦN KIẾN TRÚC 4.2.1 Tường nhà, nhà 4.2.2 Vỉa hè, bậc tam cấp, bồn hoa 4.2.3 Lát nhà, hành lang, ban công, logia 4.2.4 Cửa đi, cửa chống cháy 4.2.5 Trần thạch cao 4.2.6 Cầu thang bộ, lan can ban công logia .9 4.2.7 Khu vệ sinh công cộng 4.2.8 Mái 4.2.9 Nền đường dốc tầng hầm 4.2.10 Sân vườn, bồn hoa nhà KẾT LUẬN 10 Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Hưng Long Phát Trang Cơng trình: Cao ốc văn phịng Princess Nam Phương Quy trình vận hành bảo trì cơng trình THUẬT NGỮ VÀ ĐỊNH NGHĨA “Bảo trì cơng trình” tập hợp cơng việc nhằm bảo đảm trì làm việc bình thường, an tồn cơng trình theo quy định thiết kế suốt trình khai thác sử dụng; Nội dung bảo trì cơng trình bao gồm một, số tồn cơng việc sau: kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng sửa chữa cơng trình; “Quy trình bảo trì cơng trình” quy định trình tự, nội dung dẫn thực công việc bảo trì cơng trình; “Kiểm tra cơng trình” việc xem xét trực quan thiết bị chuyên dụng để đánh giá trạng cơng trình nhằm phát dấu hiệu hư hỏng cơng trình; “Quan trắc cơng trình” quan sát, đo đạc thơng số kỹ thuật cơng trình theo u cầu thiết kế q trình sử dụng; “Bảo dưỡng cơng trình” hoạt động (theo dõi, chăm sóc, sửa chữa hư hỏng nhỏ, tu thiết bị lắp đặt vào cơng trình) tiến hành thường xun, định kỳ để trì cơng trình trạng thái khai thác, sử dụng bình thường hạn chế phát sinh hư hỏng cơng trình; “Kiểm định chất lượng cơng trình” việc kiểm tra xác định chất lượng đánh giá phù hợp chất lượng công trình so với yêu cầu thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật thông qua việc xem xét trạng cơng trình trực quan kết hợp với phân tích, đánh giá số liệu thử nghiệm cơng trình; “Sửa chữa cơng trình” việc khắc phục hư hỏng cơng trình phát q trình khai thác, sử dụng nhằm đảm bảo làm việc bình thường an tồn cơng trình; “Tuổi thọ thiết kế” thời gian sử dụng cơng trình người thiết kế tính tốn q trình thiết kế cơng trình; “Chủ sở hữu cơng trình” cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu theo quy định pháp luật hành SỰ CẦN THIẾT CỦA CÔNG TÁC BẢO TRÌ - Cơng tác bảo trì nhằm trì đặc trưng kiến trúc, cơng cơng trình đảm bảo cơng trình vận hành khai thác phù hợp yêu cầu thiết kế suốt trình khai thác sử dụng - Mọi kết cấu cần thực chế độ bảo trì mức suốt tuổi thọ thiết kế Các kết cấu xây dựng cần thực bảo trì từ đưa vào sử dụng Các kết cấu sửa chữa bắt đầu cơng tác bảo trì sau sửa chữa xong - Các kết cấu sử dụng, chưa thực bảo trì, cần phải thực cơng tác bảo trì cho hạng mục kết cấu Cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Hưng Long Phát Trang Cơng trình: Cao ốc văn phịng Princess Nam Phương Quy trình vận hành bảo trì cơng trình - Chủ đầu tư cần có chiến lược tổng thể bảo trì cơng trình bao gồm công tác kiểm tra, xác định mức độ tốc độ xuống cấp, đánh giá tính nguyên vẹn kết cấu thực công việc sửa chữa cần Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Hưng Long Phát Trang Cơng trình: Cao ốc văn phịng Princess Nam Phương Quy trình vận hành bảo trì cơng trình CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ VÀ TIÊU CHUẨN ÁP DỤNG 3.1 Căn pháp lý a) Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 6/2/2013 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng; b) Nghị định số 90/2006/ NĐ-CP ngày 06/09/2006 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật nhà ở; c) Nghị định 114/2010/NĐ-CP ngày 06/12/2010 Chính phủ Bảo trì cơng trình xây dựng; d) Thông tư số 08-2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 Bộ xây dựng hướng dẫn thực công tác bảo trì cơng trình xây dựng 3.2 Tiêu chuẩn áp dụng a) TCVN 9360-2012: Quy trình kỹ thuật xác định độ lún cơng trình dân dụng cơng nghiệp phương pháp hình học; b) TCVN 9343-2012:Kết cấu bê tơng bê tông cốt thép – Hướng dẫn công tác bảo trì; c) TCVN 5718-1993:Mái sàn bê tơng cốt thép cơng trình xây dựng – u cầu kỹ thuật chống thấm nước; d) TCVN 9065-2012:Vật liệu chống thấm – Sơn nhũ tương Bi tum; e) TCVN 8790-2011:Sơn bảo vệ kết cấu thép – Qui trình thi cơng nghiệm thu CƠNG TÁC BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH 4.1 PHẦN KẾT CẤU 4.1.1 Kết cấu cột, dầm, sàn bê tông cốt thép o Kiểm tra cơng trình suốt thời gian sử dụng, để theo dõi cấu kiện, có dấu hiệu xuống cấp, bất thường xuất vết nứt, bị võng, bị nghiêng, bị ăn mòn, bị tác động thiên tai gió bão, lốc xốy, hỏa hoạn; o Khi phát cấu kiện có dấu bất thường nêu trên, cần nhanh chóng áp dụng biện pháp giảm tải cơng trình, bảo vệ hạn chế khai thác khu vực trước có biện pháp kiểm tra xử lý đặc biệt đầu nêm kết cấu dự ứng lực; Cơng trình: Cao ốc văn phịng Princess Nam Phương Quy trình vận hành bảo trì cơng trình o Định kỳ năm, cơng trình tiến hành kiểm tra định kỳ để đánh giá khả chịu lực cơng trình Đối với kết cấu cột, dầm, sàn, cầu thang cần thu thập số liệu sau: o Đối với cấu kiện cột, cần kiểm tra cột có tải trọng lớn, momen uốn lớn, cột đầu hồi nhà, cột góc nhà, cần tiến hành dỡ bỏ lớp bao che để kiểm tra vết nứt, bề rộng khe nứt đầu chân cột, nút khung, độ lệch tim trục so với thiết kế, bong tróc lớp bê tơng bảo vệ, gỉ cốt thép (nếu có) để làm sở định có kiểm tra chi tiết hay không gia cường kết cấu mức độ nào; o Đối vối cấu kiện dầm, sàn, cầu thang, chịu tải trọng lớn, dầm vượt nhịp > 6m, ô lớn, cần tiến hành kiểm tra thu thập số liệu độ võng, vết nứt, để có biện pháp bảo trì thích hợp theo TCVN9343-2012, tiêu chuẩn hành; o Đối với kết cấu sê nô, hồ chứa nước, cấu kiện tiếp xúc chứa nước thời gian dài nên dễ bị rêu mốc, thấm nước, đặc biệt mùa mưa Do đó, thời gian kiểm tra định kỳ cấu kiện năm/1 lần vào thời điểm mùa mưa Khi kiểm tra, cần có biện pháp phát cấu kiện bị rêu mốc, bị thấm nước tiến hành làm chống rêu mốc, chống thấm theo quy trình theo TCVN 5718-1993, tiêu chuẩn hành Tham khảo vật liệu chống thấm có đặc tính theo TCVN 9065-2012 tiêu chuẩn hành 4.1.2 Kết cấu nền, sàn o Trong trình sử dụng, cần khai thác cơng trình theo cơng thiết kế cơng trình, cần ý đến tải trọng tác động lên nền, sàn ngồi nhà Khơng để đồ vật tải trọng thiết kế, gây lún cục bộ, hư hỏng bề mặt nền, sàn; o Khi nền, sàn bị đọng nước, cần có biện pháp tạo dốc, thoát nước, tránh để đọng nước gây nấm mốc, thẩm mỹ cơng trình; o Định kỳ kiểm tra năm lần Cơng trình: Cao ốc văn phịng Princess Nam Phương Quy trình vận hành bảo trì cơng trình 4.1.3 Kết cấu thép o Kết cấu thép gồm cấu kiện sau: Dầm thép định hình, dầm thép tổ hợp hàn, xà gồ o thép, khung bao cửa khung bảo vệ thép, …; o Trong thời gian sử dụng, thường xuyên kiểm tra theo dõi chế xuống cấp cấu kiện thép bao gồm: Sơn chống gỉ, nguyên vẹn mối nối hàn, số lượng đinh ốc, bu lon, tình trạng mối liên kết, độ võng cấu kiện, ổn định mặt phẳng Đây kết cấu dễ bị ảnh hưởng mơi trường nóng ẩm; o Thời gian kiểm tra cấu kiện năm/1 lần Trong đó, ý đến lớp sơn (mạ kẽm) bảo vệ, bị bong tróc cần phải có biện pháp sơn mạ lại theo yêu cầu kỹ thuật mục sơn mạ cấu kiện; o Sau năm phải sơn lại lớp sơn (đối với cấu kiện sơn) Quy trình sơn lại thực cấu kiện sơn mới: cạo bỏ lớp sơn cũ, làm bề mặt thép, lau chùi bụi bám dính, lau khơ bề mặt, làm vết dầu mỡ, nghiệm thu tiến hành sơn lót trước, sau sơn phủ lớp để chống gỉ theo TCVN 8790-2011 tiêu chuẩn hành; o Đối với hư hỏng khác mối nối hàn bị bong, đường hàn có vết nứt, cấu kiện bị võng, bị cong vênh, biến dạng v.v… phải báo với quan quản lý chất lượng cơng trình xây dựng đơn vị tư vấn thiết kế để kiểm tra, xử lý; o Trong thời gian năm, công trình tiến hành kiểm tra định kỳ, tất kết cấu thép, để kịp thời phát hư hỏng mà kiểm tra thông thường biết 4.2 PHẦN KIẾN TRÚC 4.2.1 Tường ngồi nhà, nhà o Tường phía bên ngồi nhà dễ bị ảnh hưởng gió bão thời tiết tường cần kiểm tra vấn đề sau: Cơng trình: Cao ốc văn phịng Princess Nam Phương Quy trình vận hành bảo trì cơng trình o Tường có bị nứt, bị nghiêng hay khơng? đặc biệt lưu ý vị trí tường tiếp giáp với cột, đầu tường tiếp giáp với dầm, sàn? o Vữa trát tường có nứt, bị rơi hay khơng? o Bề mặt tường có bị rêu bị mốc hay khơng? o Màu sắc sơn tường có đảm bảo hay không, trường hợp màu sắc bề mặt tường bạc màu bị rêu mốc phải đưa biện pháp sửa chữa cụ thể tiến hành sơn lại tường; o Tuổi thọ bề mặt lớp bả, sơn nước, sơn dầu theo đặc tính kỹ thuật hồ sơ thiết kế từ 36-60 tháng (3 – năm) bảo vệ yêu cầu kỹ thuật, (cần xem xét lại theo dẫn nhà sản xuất sơn dùng cho cơng trình) Sau thời gian này, phải tiến hành cạo bỏ lớp bả, sơn cũ làm lại Căn vào tình hình thực tế, đơn vị sử dụng cơng trình định cần phải tiến hành sơn lại hay thay vào thời gian thích hợp khác, công tác sơn lại tiến hành theo TCVN 5674-1992, tiêu chuẩn hành; o Trong thời gian sử dụng, phát có dấu hiệu khác thường bong rộp, có vết nứt, rêu mốc, cần tiến hành kiểm tra tìm nguyên nhân kịp thời sửa chữa cấu kiện, loại bỏ nguyên nhân gây hư hỏng cho loại kết cấu tương tự khác 4.2.2 Vỉa hè, bậc tam cấp, bồn hoa o Kiểm tra gạch lát, gạch ốp đá ốp có bị nứt, bị vỡ hay không? o Kiểm tra bề mặt của lớp gạch lát, gạch ốp đá ốp có cịn phẳng hay khơng? o Kiểm tra bề mặt viên gạch lát, gạch ốp đá ốp xem có đảm bảo khơng? Trong trường hợp bề mặt viên lát, viên ốp xấu dễ bị trơn trượt bị vỡ cần phải thay o Kiểm tra mạch vữa viên gạch xem có đảm bảo hay khơng? Cơng trình: Cao ốc văn phịng Princess Nam Phương Quy trình vận hành bảo trì cơng trình 4.2.3 Lát nhà, hành lang, ban công, logia o Kiểm tra gạch lát có bị nứt, bị vỡ hay khơng? o Kiểm tra bề mặt của lớp gạch lát có cịn phẳng hay không? o Kiểm tra bề mặt viên gạch lát xem có đảm bảo khơng? Trong trường hợp bề mặt viên lát xấu dễ bị trơn trượt bị vỡ cần phải thay o Kiểm tra mạch vữa viên gạch xem có bị bong tróc, ố màu hay khơng? 4.2.4 Cửa đi, cửa chống cháy o Kiểm tra chất lượng khuôn cửa, chất lượng bật sắt vít liên kết khung cửa với tường, với kết cấu cơng trình; o Kiểm tra chất lượng khung cánh cửa, panô, nan chớp kính; o Kiểm tra chốt, móc cửa; o Kiểm tra lề liên kết cánh cửa với khung cửa (cần đặc biệt lưu ý với cửa sổ xung quanh phía ngồi cơng trình liên kết khơng đảm bảo có gió thổi, cánh cửa khung cửa bị rơi xuống gây tai nạn); o Kính vật liệu giịn, dễ vỡ có tác động ngoại lực, kính lắp cần kiểm tra kỹ nẹp cố định vào khung vít Tiến hành lau chùi kính, khung bao thường xuyên vải mềm cho sẽ; o Định kỳ năm kiểm tra số lượng vít, mối liên kết đảm bảo chắn, kiểm tra joint cách nước nằm kín khít vào khe, bơm lại keo chắn nước; o Trong trình sử dụng, bị tác động làm kính bị vết nứt lớn tiến hành thay kính ngay, rạn nứt nhỏ, cần có biện pháp khắc phục Cơng trình: Cao ốc văn phịng Princess Nam Phương Quy trình vận hành bảo trì cơng trình dán keo kết dính lại, tránh cửa đóng mạnh hay gió lùa làm kính vở, rơi ngoài, nguy hiểm cho người sử dụng; 4.2.5 Trần thạch cao o Kiểm tra trần xem có bị nứt, bị vỡ hay khơng? o Kiểm tra bề mặt trần xem có đảm bảo khơng? o Kiểm tra vít, pat, ty treo trần; o Kiểm tra hệ khung xương trần L góc trần; o Kiểm tra lớp bả mặt trần lớp sơn mặt trần (đối với loại trần khung xương chìm) Trong trường hợp lớp bả bị bong, sơn bề mặt xấu.v.v phải tiến hành bả sơn lại o Đặc tính kỹ thuật trần thạch cao vật liệu kỵ nước, có tính co ngót, sử dụng, khơng để nước tác dụng lên trần vách thạch cao Vào đầu mùa mưa, cần kiểm tra hệ thống nước xem có bị thấm dột lên trần không Những chỗ giáp nối trần, trần tường dễ bị vết răn nứt co ngót chịu tác động lực bên ngồi; o Khi xuất vết răn nứt nhỏ, cần tiến hành kiểm tra tồn trần để tìm ngun nhân, khắc phục vết răn nứt việc xử lý mối nối bột vật liệu mối nối chuyên dụng thi công yêu cầu kỹ thuật; o Trong trình sử dụng, thường xuyên lau chùi trần, vách thạch cao vải mềm Tuổi thọ tầm trần > 7năm thi công kỹ thuật sử dụng yêu cầu Sau thời gian này, vào tình hình thực tế, đơn vị sử dụng cơng trình định cần phải tiến hành thay lại hay vào thời gian thích hợp khác 4.2.6 Cầu thang bộ, lan can ban công logia o Kiểm tra chất lượng hệ thống lan can, kiểm tra liên kết hệ thống lan can với cốn thang bậc thang, liên kết đợt lan can với liên kết lan can với tường kết cấu cơng trình; Cơng trình: Cao ốc văn phịng Princess Nam Phương Quy trình vận hành bảo trì cơng trình o Kiểm tra chất lượng gạch đá ốp, lát cầu thang (Công tác kiểm tra kiểm tra bậc tam cấp, bồn hoa); o Kiểm tra lớp trát lớp sơn tường cầu thang ( công tác kiểm tra kiểm tra lớp trát bề mặt tường) 4.2.7 Khu vệ sinh công cộng o Kiểm tra chống thấm khu vệ sinh; o Kiểm tra gạch ốp, lát; o Kiểm tra đường ống cấp thoát nước, phễu thoát nước khu vệ sinh; o Kiểm tra thiết bị vệ sinh xí, tiểu, chậu rửa, vịi rửa, gương soi.v.v 4.2.8 Mái o Kiểm tra khả chống thấm sê nơ, mái BTCT, ống nước mái mối liên kết ống thoát nước với kết cấu cơng trình 4.2.9 Nền đường dốc tầng hầm o Kiểm tra khả chống thấm tầng hầm; o Kiểm tra khả thoát nước tầng hầm; o Kiểm tra bề mặt tầng hầm; o Kiểm tra bề mặt đường dốc xe lên xuống tầng hầm, bề mặt bị trơn trượt phải sửa chữa lại để đảm bảo cho xe lên xuống an toàn 4.2.10 Sân vườn, bồn hoa nhà o Kiểm tra chất lượng gạch lát sân, gạch ốp bồn hoa; o Kiểm tra bề mặt gạch lát sân, gạch ốp bồn hoa; o Kiểm tra mạch vữa chèn gạch ốp, gạch lát; o Kiểm tra số lượng chất lượng cảnh.v.v Cơng trình: Cao ốc văn phịng Princess Nam Phương Quy trình vận hành bảo trì cơng trình KẾT LUẬN Trong q trình sử dụng, phải sử dụng cơng trình theo cơng mục đích sử dụng ban đầu theo thiết kế duyệt Cơng tác vận hành, bảo trì cơng trình xây dựng quan trọng cần thiết tất cơng trình xây dựng Cơ quan quản lý có trách nhiệm kiểm tra, đơn đốc thực hiện, đơn vị sử dụng cơng trình, có trách nhiệm thường xuyên kiểm tra, thực đầy đủ hướng dẫn vận hành, kỹ thuật sử dụng, bảo trì cơng trình lập; Để đạt mục đích thiết kế ban đầu cơng trình lập khai thác sử dụng cơng trình có hiệu qu, đảm bảo an tồn bền vững Cơng tác vận hành bảo trì cơng trình cần có phối hợp đơn vị, quan quản lý sử dụng cơng trình phải thực đầy đủ, thống liên tục quy trình hết niên hạn sử dụng cơng trình ... Nội dung bảo trì cơng trình bao gồm một, số tồn cơng việc sau: kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng sửa chữa cơng trình; ? ?Quy trình bảo trì cơng trình” quy định trình tự, nội dung... Princess Nam Phương Quy trình vận hành bảo trì cơng trình THUẬT NGỮ VÀ ĐỊNH NGHĨA “Bảo trì cơng trình” tập hợp cơng việc nhằm bảo đảm trì làm việc bình thường, an tồn cơng trình theo quy định thiết...Cơng trình: Cao ốc văn phịng Princess Nam Phương Quy trình vận hành bảo trì cơng trình QUY TRÌNH VẬN HÀNH VÀ BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH Chuẩn bị Đại diện Nhà thầu Chấp thuận