Luận văn thạc sĩ UEH minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ HỒ CHÍ MINH ĐỒN THÚY HẰNG MINH BẠCH THƠNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh - năm 2011 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ HỒ CHÍ MINH ĐỒN THÚY HẰNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính- Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG Thành phố Hồ Chí Minh – năm 2011 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC  DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .i DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU iii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ ĐỒ THỊ iv PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CÁC THÀNH TỐ CỦA MINH BẠCH THÔNG TIN VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .4 1.1 Phương pháp đánh giá minh bạch thông tin thị trường bất động sản 1.1.1 Kỹ thuật khảo sát phương pháp tính số minh bạch bất động sản .5 1.1.2 Mối tương quan số minh bạch thông tin với số thông số thị trường khác 1.2 Thành phần minh bạch thông tin thị trường bất động sản 10 1.2.1 Minh bạch sản phẩm đầu tư 10 1.2.2 Minh bạch môi trường pháp lý 11 1.2.2.1 Chuẩn mực báo cáo 11 1.2.2.2 Cơ chế quản trị công ty 11 1.2.3 Minh bạch hệ thống thông tin hành 12 1.2.3.1 Chỉ số đánh giá thị trường 12 1.2.3.2 Nguồn công bố thông tin 12 1.3 Lợi ích minh bạch thông tin thị trường bất động sản 13 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỘT SỐ KHU VỰC TRÊN THẾ GIỚI .16 2.1 Minh bạch thông tin thị trường bất động sản khu vực Mỹ La tinh 17 2.1.1 Chỉ số minh bạch bất động sản 17 2.1.2 Minh bạch thông tin thị trường bất động sản Mỹ 19 2.1.2.1 Minh bạch sản phẩm đầu tư 20 2.1.2.2 Minh bạch môi trường pháp lý 22 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2.1.2.3 Minh bạch hệ thống thông tin hành .24 2.2 Minh bạch thông tin thị trường bất động sản khu vực Châu Âu 25 2.2.1 Chỉ số minh bạch bất động sản 25 2.2.2 Minh bạch thông tin thị trường bất động sản Anh 26 2.2.2.1 Minh bạch sản phẩm đầu tư 26 2.2.2.2 Minh bạch môi trường pháp lý 27 2.2.2.3 Minh bạch hệ thống thông tin hành 28 2.3 Minh bạch thông tin thị trường bất động sản khu vực Châu Á Thái Bình Dương 29 2.3.1 Chỉ số minh bạch bất động sản 29 2.3.2 Minh bạch thông tin thị trường bất động sản Sing-ga-po .31 2.3.3 Minh bạch thông tin thị trường bất động sản Trung Quốc 32 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 35 3.1 Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam qua năm .36 3.2 Thành phần minh bạch thông tin thị trường bất động sản Việt Nam 40 3.2.1 Minh bạch sản phẩm đầu tư 40 3.2.2 Minh bạch môi trường pháp lý 47 3.2.3 Minh bạch hệ thống thông tin hành 50 3.3 Mối liên hệ số minh bạch bất động sản điểm xếp hạng môi trường kinh doanh Việt Nam 53 3.4 Thực trạng công bố thông tin đất đai quan nhà nước 55 3.5 Thực trạng hoạt động công bố thông tin doanh nghiệp bất động sản 59 3.6 Thực trạng công bố thông tin sàn giao dịch bất động sản 66 3.7 Mức độ quan tâm nhà đầu tư thông tin liên quan đến thị trường bất động sản 68 3.7.1 Phương pháp đối tượng khảo sát 68 3.7.2 Kết khảo sát 70 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP CẢI THIỆN TÍNH MINH BẠCH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 74 4.1 Hoàn thiện hệ thống pháp lý, quản lý bất động sản 75 4.2 Công bố công khai thông tin quy hoạch đô thị 76 4.3 Ban hành biện pháp chế tài cho đối tượng vi phạm việc công bố thông tin .78 4.4 Cải thiện minh bạch thông tin doanh nghiệp bất động sản 79 4.5 Cải thiện minh bạch thông tin sàn giao dịch bất động sản 81 4.6 Phát triển tổ chức tư nhân xây dựng hệ thống thông tin bất động sản .82 KẾT LUẬN 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 PHỤ LỤC 1: MỨC ĐỘ HÀI HÒA GIỮA CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ 89 PHỤ LỤC 2: DANH SÁCH CÁC CÔNG TY VÀ SÀN GIAO DỊCH ĐÃ ĐƯỢC KHẢO SÁT 93 PHỤ LỤC 3: BẢNG KHẢO SÁT VỀ MỨC ĐỘ QUAN TRỌNG CỦA CÁC YẾU TỐ KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 95 PHỤ LỤC 4: KẾT QUẢ KHẢO SÁT NHÀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN ĐỐI VỚI CÁC YẾU TỐ KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN .98 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT AIMR-PPS: Hiệp hội Nghiên cứu Đầu tư AREUEA: Hiệp hội Kinh tế Đô thị BPF: Liên đoàn Bất động sản Anh CBRE: CB Richard Ellis CPI: Chỉ số nhận thức tham nhũng CEE: Vùng Trung Đơng Âu CIS: Quỹ đầu tư tín thác EIU: Bộ phận phân tích thơng tin kinh tế EPRA: Hiệp hội bất động sản Châu Âu EU: Cộng đồng chung Châu Âu FASB: Hội đồng Chuẩn mực Kế toán FSA: Tổ chức dịch vụ tài cơng FSMA: Dịch vụ Tài Đạo luật thị trường GDP: Tổng sản phẩm quốc nội GIPS: Chuẩn mực đầu tư toàn cầu IAS: Chuẩn mực Kế toán Quốc tế IPD: Tổ chức nghiên cứu bất động sản IFRS: Chuẩn mực Báo cáo tài Quốc tế JLL: Jones Lang LaSalle NAPF: Hiệp hội Quỹ hưu bổng Quốc tế NAREIT: Hiệp hội Quỹ tín thác đầu tư bất động sản NAV: Giá trị tài sản ròng NCREIF : Hội đồng Quốc gia đầu tư bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ii OECD: Tổ chức Hợp tác Phát triển Kinh tế PCAOB: Ủy ban giám sát hoạt động kiểm toán RICS: Hiệp hội Các chuyên gia Bất động sản Hồng Gia REIT: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản REMI: Chỉ số bất động sản Việt Nam RETI: Chỉ số minh bạch bất động sản REIS: Chuẩn mực thông tin bất động sản US-GAAP: Chuẩn mực Kế toán Mỹ UKIPS: Chuẩn mực hoạt động đầu tư Anh VAS: Chuẩn mực Kế toán Việt Nam LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com iii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Xếp loại mức độ minh bạch thông tin Bảng 2.1: Mức độ minh bạch nước khu vực Mỹ La-tin giai đoạn 20012011 Bảng 2.2: Chỉ số minh bạch thông tin Mỹ giai đoạn 2004-2010 Bảng 2.3: Chỉ số minh bạch Anh giai đoạn 2004-2010 Bảng 2.4: Chỉ số minh bạch quốc gia khu vực Châu Á Thái Bình Dương giai đoạn 2004-2011 Bảng 3.1: Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 20042010 Bảng 3.2: Bảng so sánh biến động giá bất động sản số thị trường chứng khoán Việt Nam VN-Index Bảng 3.3: Các Quỹ bất động sản nước đầu tư vào Việt Nam Bảng 3.4: Bảng xếp hạng môi trường kinh doanh xếp hạng minh bạch thị trường bất động sản Bảng 3.5: Công bố thơng tin liên quan đến thủ tục hành đất đai Bảng 3.6: Thông tin quy hoạch sử dụng đất chi tiết Bảng 3.7: Thông tin Quy hoạch đô thị Bảng 3.8: Thông tin liên quan đến đền bù hỗ trợ tái định cư Bảng 3.9: Thông tin giao đất, cấp đất Bảng 3.10: Danh sách Sàn giao dịch bất động sản bị xử phạt vi phạm hành thành phố Hồ Chí Minh Bảng 3.11: Thang đo mức độ quan tâm nhà đầu tư LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com iv DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ ĐỒ THỊ Hình 1.1: Biểu đồ thể mối quan hệ số tham nhũng số minh bạch bất động sản năm 2010 Hình 1.2: Biểu đồ thể mối quan hệ thu nhập bình quân đầu người số minh bạch bất động sản năm 2010 Hình 1.3: Biểu đồ thể mối quan hệ môi trường kinh doanh số minh bạch bất động sản năm 2010 Hình 2.1: Đồ thị thể tỷ lệ cổ tức REIT cổ phần, trái phiếu Mỹ S&P 500 Hình 2.2: Đồ thị thể tỷ tổng thu nhập đầu tư vào REIT cổ phần, trái phiếu Mỹ S&P 500 Hình 2.3: Đồ thị thể số tương quan REIT cổ phần so với trái phiếu Mỹ S&P 500 Hình 2.4: Biểu đồ thể minh bạch thị trường bất động sản Trung Quốc thành phố thuộc Trung Quốc Hình 3.1: Mức độ minh bạch thơng tin bất động sản nước Châu Á Thái Bình Dương năm 2010 Hình 3.2: Mức độ quan tâm nhà đầu tư thông tin liên quan đến bất động sản Hình 3.3: Mức độ quan tâm nhà đầu tư thông tin chi tiết bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com PHẦN MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Thị trường bất động sản đóng vai trị quan trọng kinh tế Sự phát triển thị trường tác động lớn đến kinh tế xã hội quốc gia Chính vậy, quản lý hiệu thị trường nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia thị trường đồng thời với lợi ích nhà nước Thị trường bất động sản Việt Nam năm gần có nhiều bước phát triển, nhiên phát triển thị trường lại thiếu bền vững thiếu minh bạch thông tin Điều thể tất khâu, từ đầu tư, tạo lập bất động sản đến giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn lậu thuế phổ biến Mặt khác, người dân khó tiếp cận thơng tin dự án thường phải mua lại nhà với mức chênh lệch cao Những dự án chào bán công khai thường nhà cao cấp chủ đầu tư nước thực Hoạt động nhà đầu tư thứ cấp khiến cho thị trường bất động sản trở nên phức tạp với hoạt động đẩy giá, găm hàng Tình hình diễn suốt thời gian dài, việc không dần cải thiện, thị trường bất động sản Việt Nam khơng thể phát triển Chính vậy, minh bạch thông tin thị trường bất động sản nhu cầu cấp thiết cần phải thực sớm tốt Đó lý đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đề tài thực với mục tiêu sau: Thứ nhất, tổng hợp lý thuyết minh bạch thông tin nghiên cứu thực nghiệm minh bạch thông tin số quốc gia Thứ hai, nhận diện đánh giá minh bạch thông tin thị trường bất động sản Việt Nam Thứ ba, tổng hợp kiến nghị giải pháp cải thiện nâng cao minh bạch thông tin bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 85 KẾT LUẬN Kết luận Minh bạch thông tin thị trường bất động sản có ý nghĩa quan trọng phát triển thị trường bất động sản nói riêng kinh tế nói chung Do Các nước giới có xu hướng gia tăng minh bạch Jones Lang LaSalle tổ chức uy tín giới đưa phương pháp đánh giá minh bạch thị trường bất động sản, đồng thời tổ chức đưa báo cáo đánh giá minh bạch thông tin thị trường bất động sản nước giới định kỳ hai năm lần Theo báo cáo năm 2010 JLL, Việt Nam có cải thiện mức độ minh bạch, đặc biệt khía cạnh hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản Tuy nhiên, Việt Nam nằm nhóm có mức độ minh bạch thấp, xếp hạng 76/81 quốc gia khảo sát Thực nghiên cứu này, tác giả tổng hợp thông tin, số liệu, phân tích để đánh giá thành phần minh bạch thông tin, mặt khác nêu lên thực trạng công bố thông tin quan nhà nước, công ty bất động sản sàn giao dịch bất động sản Thực tế cho thấy, thông tin bất động sản chưa cung cấp đầy đủ, xác kịp thời Tác giả thực khảo sát nhà đầu tư cá nhân để tìm hiểu nhu cầu thông tin họ trước đầu tư bất động sản Kết là, nhà đầu tư quan tâm đến thông tin liên quan đến thị trường bất động sản Từ thực trạng nêu trên, tác giả đề xuất số giải pháp góp phần cải thiện minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam Hạn chế đề tài Do hạn chế kinh nghiệm, đồng thời gặp khó khăn việc tìm kiếm thơng tin tài liệu liên quan đến vấn đề không nhiều, đề tài nêu vấn đề phạm định, đồng thời không tránh khỏi khiếm khuyết thiếu sót Tác giả mong nhận dẫn, đóng góp Q thầy cơ, nhà nghiên cứu độc giả để chỉnh sửa hồn thiện nghiên cứu sau tốt LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 86 Hướng nghiên cứu Trên tảng nghiên cứu vừa thực hiện, tác giả mở rộng nghiên cứu số dự báo rủi ro bất động sản cho thị trường Việt Nam Chỉ số xây dựng dựa yếu tố: kinh tế Việt Nam, cấu thị trường bất động sản rủi ro chu kỳ thị trường bất động động sản Việt Nam Thông qua số này, nhà quản lý đưa biện pháp quản lý thị trường bất động sản phù hợp với thời kỳ Ngoài ra, nhà đầu tư đưa chiến lược đầu tư phù hợp với khả chấp nhận rủi ro Chỉ số góp phần tăng tính minh bạch thị trường bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt: Phạm Hoài Hương (2010), Mức độ hài hịa Chuẩn mực Kế tốn Việt Nam Chuẩn mực Kế tốn Quốc tế, Tạp chí Khoa học Công nghệ, Đại học Đà Nẵng, số (40).2010 Phan Thị Thanh Thúy (2011), Tác động minh bạch thông tin thị trường bất động sản Việt Nam đến công tác thẩm định giá bất động sản, Cơng trình dự thi Giải thưởng Nghiên cứu khoa học sinh viên “Nhà Kinh tế trẻ- năm 2010” Nguyễn Quang Hương Trà, (2010), Đăng ký bất động sản vấn đề minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam, Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm Nguyễn Ngọc Anh, Nguyễn Đức Nhật, Trần Thanh Thủy, Kirby Prickett, Phan Thị Vân (2010), Báo cáo khảo sát tình hình cơng khai thơng tin quản lý đất đai, Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Phát triển (DEPOCEN) Luật Kinh doanh Bất động sản (2006) Nghị định 53 số 53/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định 71 số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Ở Thông tư 04/2006/TT-BXD ngày 18 tháng năm 2006 Bộ Xây Dựng hướng dẫn thực quy chế khu đô thị Thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27 tháng 10 năm 2010 Bộ Xây Dựng hướng dẫn thí điểm xây dựng cơng bố số số đánh giá thị trường bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 88 Tiếng Anh: 10 D.Andrew Austin, Jane G.Gravelle (2008), Does Price Transparency improve market efficiency, Economist/Analyst in Economics Government and Finance Division 11 Rene Gudat (2007), How to improve market transparency, Leibniz University Hanover 12 Jones Lang LaSalle (2004), Global Real Estate Transparency Index 2004 13 Jones Lang LaSalle (2006), Global Real Estate Transparency Index 2006 14 Jones Lang LaSalle (2008), Global Real Estate Transparency Index 2008 15 Jones Lang LaSalle (2010), Global Real Estate Transparency Index 2010 16 Nicolai Striewe (2007), Elaboration and Critical Analysis of aprroaches for measuring transparency on real estate markets, and the development of a summarising concept and its application on selected european markets and the USA, International University SchlossReichartshausen 17 Fisher, Jeffrey/Gatzlaff, Dean/Geltner, David/Hairin, Donald (2003): Controlling for the impact of variable Liquidity in Commercial Real Estate Prices Indices, Real Estate Economics 18 David Weil (2002), The Benefits and Costs of Transparency, A model of Disclosure Based Regulation, Boston University School of Management, John F.Kennedy School of Government, Harvard University Các trang web: Hiệp hội Bất động sản Việt Nam http://www.vnrea.vn Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh http://www.horea.org.vn www.property-report.com www.marketreseach.com www.zillow.com số trang web Cơng ty chứng khốn, đầu tư chứng khoán LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 89 PHỤ LỤC MỨC ĐỘ HÀI HÒA GIỮA CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM VÀ CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ Bảng 1: Mức độ hài hòa VAS IAS/IFRS Chuẩn mực O-DJCS (%) M-DJCS (%) D-DJCS (%) Doanh thu thu nhập khác 87,5 100,0 75,0 Chi phí lãi vay 87,5 100,0 66,7 Thuê tài sản 85,5 97,2 59,2 Tài sản cố định hữu hình 80,3 78,1 81,8 Bất động sản đầu tư 72,7 80,0 66,7 Hàng tồn kho 70,0 75,0 66,7 liên doanh 66,7 75,0 60,0 Ảnh hưởng việc thay đổi tỉ giá hối đoái 57,7 90,0 37,5 Tài sản cố định vơ hình 57,4 66,9 52,9 Kế tốn khoản đầu tư vào cơng ty liên kết 14,3 50,0 Trung bình 68,0 81,2 Thấp 14,3 50,0 Cao 87,5 100,0 Thông tin tài khoản vốn góp 8,3 57,0 8,3 81,8 Ghi chú: số hài hòa mặt đo lường (M-DJCS), khai báo thông tin (D-DJCS) tổng hợp (O-DJCS) Hầu hết chuẩn mực có mức độ hài hòa đo lường cao mức độ hài hòa khai báo thông tin, ngoại trừ chuẩn mực “Tài sản cố định hữu hình” Các chuẩn mực “Doanh thu thu nhập khác” “Chi phí lãi vay” đạt mức độ hài hòa tối đa đo lường hài hịa khai báo thơng tin đạt mức khiêm tốn Các chuẩn mực “Đầu tư vào công ty liên kết”, “Ảnh hưởng việc thay đổi tỉ giá hối đoái” “Thuê tài chính” có chênh lệch đáng kể mức độ hài hịa đo lường khai báo thơng tin Chuẩn mực “Kế toán khoản đầu tư vào cơng ty liên kết” có mức độ hài hịa thấp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 90 đo lường (50%) khai báo thông tin (8.3%) Nguyên nhân khác biệt VAS biên soạn dựa IAS 28 với tên gọi “Kế tốn khoản đầu tư vào cơng ty liên kết” sửa đổi vào năm 2000 Tuy nhiên, vào năm 2003 IASB ban hành lại IAS 28 với tên gọi “Đầu tư vào công ty liên kết” có thay đổi đáng kể nội dung so với IAS 28 trước Sau đó, IAS 28 tiếp tục sửa đổi cho phù hợp với thay đổi IAS liên quan IFRS ban hành Trong đó, VAS khơng cập nhật thay đổi IAS 28, dẫn đến khác biệt đáng kể VAS IAS 28 Kết nghiên cứu cho thấy chuẩn mực tài sản cố định đầu tư có mức độ hài hịa đo lương thấp so với mức trung bình Giữa VAS IAS/IFRS có khác sở đo lường giá trị tài sản: VAS chủ yếu sử dụng giá gốc để đo lường giá trị tài sản, IAS/IFRS cho phép sử dụng giá gốc giá trị hợp lý Chẳng hạn IAS cho phép sử dụng phương pháp giá gốc phương pháp đánh giá lại để đo lường giá trị tài sản cố định bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu; IAS/IFRS qui định khoản đầu tư vào công ty liên kết liên doanh nắm giữ để bán phải đo lường theo giá trị hợp lý Chuẩn mực “Hàng tồn kho” có mức độ hài hịa đo lường thấp so với mức bình quân Sự khác VAS IAS đo lường giá trị hàng tồn kho IAS cho phép sử dụng phương pháp ước tính giá trị hàng tồn kho phương pháp chi phí định mức phương pháp giá bán lẻ, vấn đề không đề cập VAS Ngoài ra, VAS cho phép sử dụng phương pháp nhập sau – xuất trước để tính giá hàng tồn kho, IAS không cho phép sử dụng phương pháp Để xác định nguyên nhân dẫn đến hài hòa khai báo thơng tin mức độ thấp, phân tích sâu hài hịa khai báo thơng tin (xem bảng 2) cho thấy IAS/IFRS yêu cầu khai báo thông tin nhiều so với VAS phần lớn chuẩn mực; ngoại trừ chuẩn mực “Doanh thu thu nhập khác” “Chi phí lãi vay” cho thấy khác VAS IAS/IFRS hoàn toàn VAS yêu cầu khai báo thông tin nhiều LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 91 Bảng 2: Phân tích hài hịa khai báo thơng tin TSCĐ hữu hình 81,8 18,2 VASscore (%) Doanh thu thu nhập khác 75,0 25,0 Chi phí lãi vay 66,7 33,3 Hàng tồn kho 66,7 22,2 11,1 Bất động sản đầu tư 66,7 16,65 16,65 60,0 40,0 59,2 40,8 52,9 23,55 23,55 37,5 37,5 25,0 8,3 75,0 16,7 Chuẩn mực Thơng tin tài khoản vốn góp liên doanh Thuê tài sản TSCĐ vơ hình Ảnh hưởng việc thay đổi tỉ giá hối đối Đầu tư vào cơng ty liên kết D-DJCS (%) IAS/IFRSscore (%) Ghi chú: IAS/IFRS-score thể mức độ thông tin yêu cầu khai báo IAS/IFRS không yêu cầu VAS tương ứng Ngược lại, VASscore thể mức độ thông tin yêu cầu khai báo VAS không yêu cầu IAS/IFRS tương ứng Kết luận Mức độ hài hòa VAS IAS/IFRS 10 chuẩn mực nghiên cứu thấp so với mục tiêu đề 90% Các chuẩn mực liên quan đến doanh thu chi phí có mức độ hài hịa cao chuẩn mực liên quan đến tài sản Mức độ hài hòa đo lường cao hài hòa khai báo thông tin Kết nghiên cứu cho thấy khác biệt đáng kể VAS IAS/IFRS, đặc biệt vấn đề khai báo thông tin Điều gây lo ngại báo cáo tài lập theo VAS khơng đáp ứng nhu cầu thơng tin mức độ hợp lý để định đối tượng liên quan Ngoài ra, việc sử dụng giá gốc làm sở đo lường chủ yếu đảm bảo độ ‘tin cậy’ làm giảm tính ‘liên quan’ thơng tin cung cấp báo cáo tài Do đó, Việt Nam cần cải thiện hệ thống LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 92 chuẩn mực kế toán để tăng cường mức độ hài hòa với IAS/IFRS muốn tăng cường khả cạnh tranh thị trường tài quốc tế Để tiến tới vận dụng IAS/IFRS cách đầy đủ, Việt Nam cần bước hoàn thiện môi trường kinh tế luật pháp phù hợp với yêu cầu IAS/IFRS Chẳng hạn thị trường giao dịch tài sản cần phải ‘minh bạch’ ‘hoạt động’ để sử dụng giá trị hợp lý làm sở đo lường giá trị tài sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 93 PHỤ LỤC DANH SÁCH CÁC CÔNG TY VÀ SÀN GIAO DỊCH ĐÃ ĐƯỢC KHẢO SÁT STT Tên công ty Mã chứng khốn Website/Địa Cơng ty niêm yết Cơng ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bình Chánh BCI Công ty Cổ phần Thế kỷ 21 C21 Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh CII Cơng ty cổ phần Tập đồn Đức Long Gia Lai DLG Cơng ty cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà đất Cotec CLG Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng DIG Công ty cổ phần Dịch vụ Xây dựng địa ốc Đất Xanh DXG Cơng ty cổ phần Hồng Anh Gia Lai HAG Cơng ty cổ phần Tập đồn Hà Đơ HDG 10 Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hồng Qn HQC 11 Cơng ty cổ phần Đầu tư – Công nghiệp Tân Tạo ITA 12 Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc KBC 13 Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền KDH www.bcci.com.vn www.c21.com.vn www.cii.com.vn www.duclonggroup.com www.cotec.com.vn www.dic.vn www.datxanh.com.vn www.hagl.com.vn www.hado.com.vn www.hoangquan.com.vn www.tantaocity.com www.kinhbaccity.vn www.khangdien.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 94 www.nbb.com.vn 14 Công ty cổ phần Năm Bảy Bảy NBB 15 Công ty cổ phần Phát Đạt PDR www.phatdat.com.vn 16 Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai OCG www.quoccuonggialai.com.vn 17 Công ty cổ phần Xây dựng số SC5 www.sc5.vn 18 Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức TDH 19 Công ty cổ phần Vincom VIC 20 Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng VPH www.thuduchouse.com www.vincom.com.vn www.vanphathung.com Công ty chưa niêm yết 21 Công ty cổ phần An Phú www.anphucorp.com.vn 22 Công ty cổ phần Bất động sản Exim www.eximland.com.vn 23 Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Địa ốc Sài gịn Xanh www.sgg.com.vn 24 Cơng ty cổ phần FLC 25 Công ty Cổ phần Đầu tư & Phát triển Xây dựng - INVESTCO www.flc.vn www.investco.com.vn Sàn giao dịch Sàn giao dịch bất động sản ACB 29 Ter, Nguyễn Đình Chiểu, phường Đa Kao, quận 1, Tp.HCM Sàn giao dịch bất động sản Đất Xanh 114 Nguyễn Cửu Vân, phường 17, quận Bình Thạnh, Tp.HCM Sàn giao dịch bất động sản Conic Phong Phú 2-4-6 Đường số 7, Khu dân cư Conic, Phong Phú, Bình Chánh, Tp.HCM Sàn giao dịch bất động sản Danh Khôi Số 39L Khu dân cư Miếu Nổi, phường 3, quận Bình Thạnh, Tp.HCM Sàn giao dịch bất động sản Sacomreal Lầu - Master Building, 41-43 Trần Cao Vân, phường 6, quận 3, Tp.HCM 26 27 28 29 30 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 95 PHỤ LỤC BẢNG KHẢO SÁT VỀ MỨC ĐỘ QUAN TRỌNG CỦA CÁC YẾU TỐ KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN  Thực hiện: Học viên cao học trường Đại học Kinh tế TP.HCM  Mục đích khảo sát: Theo kết đánh giá công ty cung cấp dịch vụ địa ốc quản lý tài lớn giới Jones Lang LaSalle, thị trường bất động sản Việt Nam có mức độ minh bạch Bản khảo sát nhằm mục đích tìm hiểu nhu cầu thơng tin nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản, để từ có kiến nghị nhằm tăng cường minh bạch thị trường bất động sản  Đối tượng khảo sát: nhà đầu tư cá nhân  Hướng dẫn: đánh dấu X vào ô phù hợp với Anh/Chị • Giới tính: Nam • Độ tuổi: Từ 22 đến 29 • Nghề nghiệp: Nữ Từ 30- 40 Lĩnh vực Tài chính, Ngân hàng, bất động sản • Thu nhập: Từ 10 triệu đến Dưới 10 triệu đồng 20 triệu đồng Trên 40 Khác Trên 20 triệu đến 40 triệu đồng Trên 40 triệu đồng Các Anh/Chị vui lòng cho biết đầu tư vào bất động sản, thông tin Anh/Chị quan trọng Hướng dẫn: đánh dấu X vào ô thể mức độ cần thiết loại thơng tin Có mức độ loại thông tin dựa theo quan điểm riêng nhà đầu tư Chỉ chọn mức độ cho loại thông tin LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 96 Rất Có thể Khơng Quan Bình oại thơng tin quan tham hữu trọng thường trọng khảo ích Thơng tin sách liên quan đến bất động sản Văn quy phạm pháp luật bất động sản (Luật kinh doanh bất động sản, Thơng tư 71…) Chính sách thuế, phí, lệ phí Kế hoạch phát triển sở hạ tầng Quy hoạch thành phố khu vực Chính sách tín dụng cho bất động sản Thơng tin chủ đầu tư bất động sản Tên, trụ sở giao dịch Website doanh nghiệp Danh sách dự án đầu tư Hình thức đầu tư (tự đầu tư, góp vốn liên doanh, Hợp đồng hợp tác liên doanh) Báo cáo đầu tư dự án Hình thức huy động vốn Báo cáo triển vọng thị trường tương lai Báo cáo so sánh bất động sản đầu tư với bất động sản khu vực khu vực lân cận Báo cáo thường niên, báo cáo tài Tình hình hoạt động kinh doanh Thơng tin chi tiết bất động sản Chủ đầu tư bất động sản Uy tín chủ đầu tư Loại hình bất động sản Phân khúc thị trường Quy hoạch chung khu vực dự án Vị trí, hình ảnh, đồ bất động sản Pháp lý dự án (sở hữu vĩnh viễn, thuê có thời hạn, nhà có sổ hồng…) Thời gian sở hữu bất động sản Mặt tổng thể, chi tiết Tiện ích xung quanh (siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên…) Cơ sở hạ tầng khu vực dự án LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 97 Tiến độ thi công Giá bất động sản Lịch sử giá bất động sản Số lượng bất động sản Phương thức toán Ngân hàng hỗ trợ vay vốn Tỷ lệ bất động sản trống Lịch sử giao dịch Thông tin nhà thầu dự án Hợp đồng mẫu Thông tin liên quan đến sàn giao dịch bất động sản Tên, trụ sở giao dịch Giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản Uy tín sàn giao dịch bất động sản Thông tin bất động sản sàn bất động sản cung cấp “Chúng xin chân thành cảm ơn hỗ trợ Anh/Chị trình thực kế hoạch Khảo sát này” LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 98 PHỤ LỤC KẾT QUẢ KHẢO SÁT NHÀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN ĐỐI VỚI CÁC YẾU TỐ KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Loại thông tin Rất quan trọng quan trọng Bình thường Có thể tham khảo Khơng hữu ích Chính sách liên quan đến BĐS Tỷ lệ 72.2% Văn quy phạm pháp luật bất động sản (Luật kinh doanh bất động sản, Thơng tư 71…) 187 247 259 44 69.1% Chính sách thuế, phí, lệ phí 204 366 132 36 74.6% Kế hoạch phát triển sở hạ tầng 186 215 278 57 67.5% Quy hoạch thành phố khu vực 298 270 146 28 78.2% Chính sách tín dụng cho bất động sản Thơng tin chủ đầu tư bất động sản 157 357 192 36 71.4% Tên, trụ sở giao dịch 213 254 234 35 71.3% 81 342 248 71 64.6% Danh sách dự án đầu tư 144 222 191 185 61.0% Hình thức đầu tư (tự đầu tư, góp vốn liên doanh, Hợp đồng hợp tác liên doanh) 182 230 193 137 65.4% Báo cáo đầu tư dự án 167 255 233 87 66.9% Hình thức huy động vốn Báo cáo triển vọng thị trường tương lai 182 365 188 74.2% 252 262 161 67 73.6% Báo cáo so sánh bất động sản đầu tư với bất động sản khu vực khu vực lân cận 343 210 139 50 78.5% Báo cáo thường niên, báo cáo tài 166 332 207 37 71.1% Tình hình hoạt động kinh doanh 166 295 254 24 70.1% Website doanh nghiệp 69.7% Thông tin chi tiết bất động sản 72.8% Chủ đầu tư bất động sản 199 271 213 55 70.4% Uy tín chủ đầu tư 281 350 98 13 80.3% Loại hình bất động sản 160 408 141 33 Phân khúc thị trường 156 349 200 28 73.4% 70.7% LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 99 Quy hoạch chung khu vực dự án 271 243 206 22 75.7% Vị trí, hình ảnh, đồ bất động sản Pháp lý dự án (sở hữu vĩnh viễn, thuê có thời hạn, nhà có sổ hồng…) 211 299 206 26 73.4% 334 345 58 84.0% Thời gian sở hữu bất động sản 320 221 181 11 78.0% Mặt tổng thể, chi tiết Tiện ích xung quanh (siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên…) 337 227 126 52 78.6% 202 368 145 22 74.9% Cơ sở hạ tầng khu vực dự án 177 409 146 75.2% Tiến độ thi công 278 273 177 14 77.5% Giá bất động sản 352 271 103 16 82.3% Lịch sử giá bất động sản 131 318 184 98 11 65.5% Số lượng bất động sản 125 189 303 103 22 59.8% Phương thức toán 326 225 142 41 77.6% Ngân hàng hỗ trợ vay vốn 278 257 163 44 75.9% 91 188 263 185 15 55.2% Lịch sử giao dịch 102 296 229 64 51 61.3% Thông tin nhà thầu dự án 176 201 279 77 65.4% Hợp đồng mẫu 279 231 147 79 73.5% Tỷ lệ bất động sản trống Thông tin liên quan đến sàn giao dịch bất động sản 71.6% Tên, trụ sở giao dịch 150 255 266 57 14 65.8% Giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản 188 211 257 79 66.6% 275 376 88 81.0% 160 398 143 41 72.8% Uy tín sàn giao dịch bất động sản Thơng tin bất động sản sàn bất động sản cung cấp Mức độ quan tâm trung bình 71.6% LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... phần minh bạch thông tin thị trường bất động sản? 3) Lợi ích minh bạch thơng tin thị trường bất động sản? 4) Thực trạng minh bạch thông tin thị trường bất động sản nước giới nào? 5) Mức độ minh bạch. .. Minh bạch thông tin thị trường bất động sản Trung Quốc 32 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 35 3.1 Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản. .. bạch thông tin thị trường bất động sản Việt Nam nào? 6) Thành phần minh bạch thông tin thị trường bất động sản Việt Nam bao gồm yếu tố nào? 7) Mối quan hệ số minh bạch thị trường bất động sản