Trong phần này, tác giả áp dụng nghiên cứu của Nicolai Striewe (2007) về thành phần của minh bạch thông tin vào thị trường bất động sản Việt Nam để phân tích và đánh giá các yếu tố cấu thành lên sự minh bạch tại thị trường bất động sản Việt Nam.
3.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư
Hiện tại các sản phẩm đầu tư bất động sản ở Việt Nam rất hạn chế. Các nhà đầu tư chỉ có thể lựa chọn các hình thức đầu tư sau: đầu tư bất động sản trực tiếp; đầu tư gián tiếp bằng cách mua trái phiếu bất động sản, cổ phiếu của các Công ty bất động sản hoặc các chứng chỉ quỹ của các Quỹ đầu tư bất động sản.
• Đầu tư bất động sản trực tiếp
Trong suốt thời gian qua, đầu tư bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, được nhiều người lựa chọn vì tỷ suất sinh lợi cao. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam thiếu minh bạch đã làm cho kênh đầu tư này chứa đựng nhiều rủi ro. Nguyên nhân là, các nhà đầu tư khơng có những thơng tin đầy đủ, chính xác về các bất động sản, do đó khơng thể định giá được bất động sản và khó đưa ra được quyết định đầu tư đúng đắn. Mặt khác, sự thiếu minh bạch về thông tin trên thị trường càng tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ, những người hưởng lợi nhiều nhất là những người có đặc quyền về thơng tin hoặc dựa vào mối quan hệ. Sự kiện nhà đầu tư xếp hàng từ lúc nửa đêm mua căn hộ tại các dự án như The Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai tại thành phố Hồ Chí Minh với mức giá liên tục bị đẩy cao hồi giữa năm 2007 và sau đó bị giảm giá mạnh cho thấy sự thao túng giá của giới đầu cơ.
Ngoài ra, để tối đa hóa lợi nhuận của mình, hầu hết những thông tin về các dự án bất động sản đều được các doanh nghiệp che dấu hoặc việc công bố thơng tin chỉ mang tính thủ tục. Điều này dẫn tới tình trạng giao dịch ngầm các sản phẩm diễn ra ngày một lớn trong khi những người dân có nhu cầu mua nhà để ở lại khó có thể mua được.
Thêm vào đó, khi thơng tin khơng minh bạch, tình trạng tranh chấp sẽ xảy ra. Ví dụ, Dự án The Adonis 1 tại quận Gò Vấp, do Công ty TNHH Nguyên Đô và Công ty cổ phần bất động sản Vạn Thịnh Hưng cùng làm chủ đầu tư chỉ được cấp phép xây dựng 15 tầng. Tuy nhiên, chủ đầu tư này đã chào bán nhiều căn hộ ở lầu 18. Thời điểm chào bán dự án này vào tháng 1 năm 2008 khi thị trường bất động sản đang nóng sốt, do đó nhiều nhà đầu tư đã mua những căn hộ trong dự án này mà khơng tìm hiểu rõ thơng tin dự án. Hậu quả là, tình trạng khiếu kiện giữa khách hàng và chủ đầu tư kéo dài và khách hàng ln phải chịu thiệt.
• Đầu tư bất động sản gián tiếp (các quỹ đầu tư bất động sản, mua cổ phiếu của các công ty niêm yết mua trái phiếu bất động sản,.)
- Cổ phiếu của các công ty bất động sản
Với số vốn đầu tư ít hơn việc đầu tư bất động sản trực tiếp, các nhà đầu tư có thể mua cổ phiếu của các Công ty bất động sản. Với những công ty đã niêm yết, giá cổ phiếu được xác định trên thị trường chứng khoán. Về nguyên tắc, giá cổ phiếu bất động sản bị ảnh hưởng bởi giá trị của các bất động sản mà các công ty sở hữu. Tuy nhiên, điều này khơng hồn tồn đúng với thị trường chứng khoán Việt Nam. Bởi thị trường chứng khoán Việt Nam bị ảnh hưởng lớn bởi tâm lý đám đơng, do đó đầu tư chứng khốn bất động sản cũng chịu nhiều rủi ro. Điều này đã được minh chứng cụ thể trong nhiều năm qua. Khi thị trường chứng khoán bùng nổ vào cuối năm 2006, nửa đầu năm 2007, các chứng khoán đồng loạt tăng điểm, bất kể tình hình hoạt động của cơng ty như thế nào. Trong giai đoạn đó, chỉ số giao dịch chứng khoán VN-Index đạt cao nhất xấp xỉ 1.200 điểm vào đầu năm 2007. Tuy nhiên, thị trường chứng khốn tăng q nóng cùng với cuộc khủng hoảng tài chính xảy ra đã làm cho thị trường này giảm một cách nhanh chóng, các nhà đầu tư đã bán tháo cổ phiếu khiến tình trạng thị trường ngày càng xấu đi, chỉ số VN-Index giảm từ 1.200 xuống còn 250 điểm vào đầu năm 2009.
số liệu thống kê về thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán cho thấy, giá cả bất động sản và chỉ số VN Index có mối tương quan. Điều này được minh họa thông qua việc so sánh giá bất động sản và chỉ số VN Index năm 2007 đến nửa đầu năm 2008, đây là giai đoạn cả thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản có nhiều biến động mạnh mẽ.
Bảng 3.2: bảng so sánh biến động giá bất động sản và chỉ số thị trường chứng
khoán Việt Nam VN-Index.
Thời gian Giá bất động sản VN- Index
Quý I/2007 Tăng Tăng
Quý II/2007 Tăng mạnh Giảm
Quý III/2007 Ổn định Giảm
Quý IV/2007 Tăng mạnh Giảm mạnh
Quý I/2008 Tăng Giảm
Quý II/2008 Giảm Giảm mạnh
(Nguồn: Mối liên thông giữa thị trường bất động sản, vốn và tiền tệ, Vương Quân
Hoàng, Nguyễn Hồng Sơn)
Quý I năm 2007, cầu về bất động sản tăng mạnh, nguyên nhân từ nhu cầu của những người thu được lợi nhuận lớn trong việc đầu tư chứng khoán từ cuối năm 2006. Với đà thắng lợi đó, nguồn tiền tiếp tục được đầu tư vào bất động sản khiến giá cả bất động sản quý II năm 2007 tăng mạnh. Khối lượng giao dịch và tính thanh khoản của thị trường bất động sản rất cao.
Tuy nhiên, sự sụt giảm của thị trường chứng khoán vào quý II năm 2007 buộc các nhà đầu tư phải thận trọng, điều chỉnh mức lợi nhuận kỳ vọng và đưa ra sự chọn lựa giữa bất động sản và chứng khốn. Do đó, giá bất động sản vào q III năm 2007 tương đối ổn định, trong khi thị trường chứng khoán tiếp tục xu hướng giảm. Điều này đã khiến các nhà đầu tư, một lần nữa kỳ vọng vào sự tăng trường của thị trường
bất động sản đã tiếp tục đầu tư vào thị trường này, đặc biệt là phân khúc thị trường căn hộ cao cấp. Xu hướng này được khẳng định mạnh mẽ vào quý I năm 2008. Với sự tăng trưởng quá nóng của thị trường bất động sản, cùng với việc thị trường chứng khoán ngày càng giảm sâu đã khiến khối lượng giao dịch và giá bất động sản có dấu hiệu giảm vào quý II năm 2008. Các nhà đầu tư, đa phần là các nhà đầu cơ dùng mọi cách bán các bất động sản làm cho giá bất động sản càng suy giảm mạnh. Có thể thấy rằng, quan hệ tương quan giữa bất động sản và chứng khốn rất rõ ràng. Các tác động có khi cùng chiều, lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố tâm lý, đặc biệt trong tình huống bất lợi của thị trường. Điều này càng thể hiện việc đầu tư bất động sản hay cổ phiếu của các công ty bất động sản ở Việt Nam đều gặp nhiều rủi ro.
- Quỹ tín thác đầu tư bất động sản
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một trong những giải pháp khá hữu hiệu để huy động vốn cho phát triển dự án. Ngoài ra, REIT là một mô hình đầu tư tổng hợp, nhằm mục đích mang lại nguồn thu nhập thường xuyên, ổn định cho nhà đầu tư, thông qua các khoản đầu tư tập trung vào các loại bất động sản tạo ra thu nhập, như siêu thị tổng hợp, căn hộ và văn phòng cho thuê, khách sạn…Đặc điểm nổi bật của REIT là tập trung đầu tư vào những tài sản bất động sản đã hình thành và đi vào hoạt động, có nguồn thu ổn định (khác với loại quỹ đầu tư bất động sản chuyên triển khai dự án, mua bán dự án). Vì tính ổn định này, REIT phù hợp cho các nhà đầu tư lâu dài. Ngồi ra, REIT giúp nhà đầu tư nhỏ lẻ có cơ hội đầu tư vào bất động sản với nguồn thu nhập ổn định. Do đó, đây là cơng cụ đầu tư khá an tồn.
Hình thức đầu tư này đã tồn tại và phát triển khá lâu ở nước ngồi, tuy nhiên ở Việt Nam chưa có mơ hình này. Hiện tại, ở Việt Nam, các REIT đều do các Quỹ đầu tư nước ngoài đầu tư trực tiếp vào thị trường bất động sản, chi tiết như sau:
Quỹ Công ty quản lý quỹ
Vietnam Property Holding (VPH) Saigon Asset Management Bao Tin Real Estate Fund Bao Tin Capital
Vietnam Property Fund (VPF) Dragon Capital Indochina Land Holdings (ILH, ILH2 và
ILH3) Indochina Capital
Aseana Properties Ireka Corporation Berhad Vietnam Real-Estate Development Fund Korea Investment Trust
Management Vietnam Infrastructure Limited (VNI)
VinaLand Limited (VNL) VinaCapital
Hoạt động chủ yếu của các Quỹ này là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm bất động sản, góp vốn vào việc phát triển dự án, hoặc đầu tư các công ty bất động sản. Cụ thể như:
Quỹ VNL của Vinacapital: đến quý II năm 2011, các dự án lớn trong danh mục đầu tư của quỹ hiện có là Century 21 (Cambridge Project) - chiếm 11% NAV, Danang Beach Resort (Niagara Project) – chiếm 10% NAV, Đại Phước Lotus (Jupiter Project) – chiếm 9% NAV. Danang Beach Resort, Đại Phước Lotus và Khu đô thị Mỹ Gia - Nha Trang (Venus Project) là các dự án đang triển khai bán hàng.
Quỹ VPF của Dragon Capital: hiện cơ cấu phân bổ danh mục của VPF bao
gồm: 32% đầu tư vào các dự án bất động sản; 37% tiền gửi; 9% tiền phân bổ vào các dự án và 22% là cổ phiếu (cổ phiếu niêm yết 19% và cổ phiếu OTC 3%).
Mặc dù mơ hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có nhiều ưu điểm, Việt Nam chưa có hình thức này là do chưa có bất cứ văn bản quy phạm pháp luật nào điều chỉnh
khoán đang chuẩn bị dự thảo quy định chi tiết hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khốn, trong đó có các quy định hướng dẫn cho phép thành lập Quỹ đầu tư bất động sản Việt Nam. Quy định này giải thích quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản. Cụ thể, quỹ trên được thực hiện chào bán chứng khốn ra cơng chúng để huy động vốn. Hoạt động quản lý vốn và tài sản của quỹ đầu tư bất động sản do Công ty quản lý quỹ thực hiện dưới sự giám sát của ngân hàng để tăng tính minh bạch. Chứng chỉ quỹ hoặc cổ phiếu phải niêm yết tại Sở Giao dịch chứng khoán. Tối thiểu một năm một lần, Công ty quản lý quỹ thay mặt quỹ mua lại chứng chỉ quỹ từ nhà đầu tư và phát hành thêm chứng chỉ quỹ theo mức giá dựa trên giá trị tài sản ròng của quỹ.
Cũng theo dự thảo, Quỹ được được đầu tư tối thiểu 65% và tối đa 100% giá trị tài sản ròng (NAV) vào các bất động sản. Đồng thời, quỹ phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận ròng hàng năm để chi trả cổ tức bằng tiền cho nhà đầu tư.
So với hình thức đầu tư vào cổ phiếu bất động sản, Nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc giữa việc lựa chọn REIT hay cổ phiếu của công ty bất động sản vì có nhiều điểm chung giữa hai hình thức đầu tư này. Điểm hấp dẫn nổi bật của REIT so với các cổ phiếu bất động sản chính là ở tỉ lệ chi trả cổ tức cao. Ngoài ra, các quỹ REIT thường được ưu đãi về thuế (ở nước ngồi thơng thường được miễn toàn bộ thuế thu nhập doanh nghiệp) nhưng lại phải trả phần lớn (khoảng 90%) lợi nhuận cho cổ đông dưới dạng cổ tức. Như vậy, nhà đầu tư vào REIT sẽ có mức thu nhập theo sát với thực tế hoạt động của quỹ chứ không phải trông chờ vào quyết định phân phối lợi nhuận hàng năm của ban giám đốc các cơng ty bất động sản. Nói cách khác, do cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động khá đơn giản, tính minh bạch của REIT được đánh giá là cao hơn so với các công ty thơng thường.
Thêm vào đó, đầu tư vào REIT cũng tương đối an toàn hơn so với đầu tư vào cổ phiếu bất động sản. Thứ nhất, do nguồn vốn huy động lớn, REIT có thể đầu tư đa dạng hơn so với một công ty bất động sản, đầu tư vào nhiều công ty khác nhau,
tán rủi ro bằng cách mua nhiều loại cổ phiếu bất động sản khác nhau, đầu tư vào REIT vẫn an toàn hơn do phải tuân theo quy định của luật điều chỉnh, REIT chủ yếu đầu tư vào những sản phẩm hữu hình, đầu tư khi dự án đã có căn cứ pháp lí vững chắc.
Bên cạnh những thuận lợi, REIT cũng có một số hạn chế và chứa đựng những rủi ro nhất định. Ví dụ, REIT khơng được cho vay hoặc bảo lãnh cho bất kỳ khoản vay nào, cũng không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai, phát triển dự án bất động sản. Loại bất động sản đầu tư phải phù hợp với chính sách và mục tiêu đầu tư quy định tại điều lệ quỹ, bản cáo bạch và bản cáo bạch tóm tắt. Ngồi ra, do đầu tư vào bất động sản nên khi thị trường bất động sản đóng băng, giá trị của quỹ cũng suy giảm theo. Quỹ REIT được đánh giá là minh bạch, tuy nhiên trong thực tế thì tính minh bạch chỉ ở mức tương đối. Hơn nữa, Việt Nam chưa có các quỹ REIT của nội địa nên hình thức đầu tư này vẫn còn lạ với các nhà đầu tư Việt Nam. Đây là một thách thức không nhỏ đối với việc ra đời các REIT Việt Nam.
- Trái phiếu bất động sản
Ngồi các hình thức đầu tư trên, các nhà đầu tư có thể chọn lựa hình thức trái phiếu bất động sản. Thơng thường, các công ty bất động sản phát hành trái phiếu bất động sản nhằm huy động vốn của các nhà đầu tư để triển khai xây dựng các dự án. Việc này được quy định tại nghị định 71/2010/NĐ-CP được Bộ Xây Dựng ban hành ngày 23/6/2010. Hành lang pháp lý này khơng chỉ mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư mà còn mở ra nhiều cơ hội mới cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư tổ chức. Họ có thể giải ngân vào những dự án trung - dài hạn, đa dạng hóa rủi ro và danh mục đầu tư. Với số vốn lớn, năng lực phân tích đầu tư, nhà đầu tư tổ chức có thể lựa chọn những dự án có khả năng sinh lời hấp dẫn và rủi ro phù hợp. Đối với nhà đầu tư cá nhân, trước khi Nghị nghị 71 được ban hành, việc mua trái phiếu bất động sản thường đi kèm với quyền ưu tiên mua nhà, do đó thu hút rất nhiều vốn tư nhân. Công ty Cổ phần địa ốc Sài Gịn Thương tín (Sacomreal) là đơn vị đầu tiên tại thành phố Hồ Chí Minh thể nghiệm hình thức huy động vốn bằng cách phát hành trái
phiếu dự án. Ban đầu, Sacomreal phát hành trái phiếu cho dự án Phú Lợi 1, quận 8 và thu hút khá nhiều khách hàng. Sau đó, để triển khai dự án Belleza tại quận 7, Sacomreal phát hành một đợt trái phiếu với tổng giá trị 750 tỉ đồng. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 1,5 tỉ đồng, trái chủ được tặng một quyền mua căn hộ Belleza và được giảm giá 8% khi mua căn hộ. Sau chỉ 3 ngày phát hành, Sacomreal đã huy động đủ vốn.
Tuy nhiên, Nghị định 71 ra đời đã quy định các nhà đầu tư không được hưởng quyền ưu tiên mua bất động sản, những người mua trái phiếu dự án chỉ được nhận tiền lãi và gốc như trái phiếu thông thường. Điều này có thể làm giảm sức hấp dẫn của trái phiếu bất động sản, nhưng đây vẫn là một cơng cụ đầu tư khá an tồn để các