LUẬN VĂN“Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại công ty cổ phần tư vấn kĩ thuật và đầu tư ACOCI” doc

Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của đề tài là thông qua việc xem xét, đánh giá thực trạng công tác lập các dự án đầu tư xây dựng công trình của Công ty Cổ phần tư vấn

LUẬN VĂN

“Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại công ty cổ phần

tư vấn kĩ thuật và đầu tư ACOCI”

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập-Tự do-Hạnh phúc

***

BẢN CAM KẾT Kính gửi: -Phòng đào tạo Trường Đại học kinh tế quốc dân

-Khoa Đầu tư

Sinh viên: Phạm Minh Hoàn

Lớp: Kinh tế đầu tư 50E

Mã sinh viên: CQ507534

Xin cam đoan với nội dung sau:

- Tự thực hiện nghiêm túc bản chuyên đề tốt nghiệp: “Hoàn thiện công tác lập

dự án đầu tư tại công ty cổ phần tư vấn kĩ thuật và đầu tư ACOCI”

- Các số liệu trong chuyên đề được lấy tại Ban quản lý dự án của công ty ACOCI

- Không có bất kỳ hình thức sao chép các bài luận văn, chuyên đề khóa trước

- Nộp đầy đủ, đúng hạn đề cương, bản thảo chuyên đề cho giáo viên hướng dẫn thực tập

Tôi xin cam đoan những nội dung của bản cam kết là hoàn toàn đúng

Hà Nội, ngày 21/05/2012

Sinh viên thực hiện

Phạm Minh Hoàn

LỜI MỞ ĐẦU 1 

CHƯƠNG I :THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KĨ THUẬT VÀ ĐẦU TƯ - XÂY DỰNG ACOCI: 1 

1.1 Giới thiệu tổng quan về công ty cổ phần tư vấn đầu tư – xây dựng ACOCI: 1 

1.1.1.Quá trình hình thành và phát triển của công ty: 1 

1.1.2.Lĩnh vực hoạt động của công ty: 2 

1.1.3 Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần tư vấn đầu tư – xây dựng ACOCI: 2 

1.2 Tình hình hoạt động đầu tư tại công ty cổ phần tư vấn đầu tư – xây dựng ACOCI: 8 

1.2.1 Năng lực đầu tư của công ty: 8 

1.2.1.1 Nguồn vốn: 8 

1.2.1.2.Nguồn nhân lực của công ty: 10 

1.2.1.3.Tình hình đầu tư phát triển của Công ty: 12 

1.2.1.4 Một số dự án tiêu biểu của Công ty cổ phần tư vấn kĩ thuật và đầu tư xây dựng ACOCI đã và đang thực hiện: 13 

1.2.2 Thực trạng công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần tư vấn đầu tư và xây dựng ACOCI: 16 

1.2.2.1.Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty: 16 

1.2.2.2.Đặc điểm các dự án tại công ty ảnh hưởng tới công tác lập dự án: 17 

1.2.2.3.Tổ chức lập dự án và quy trình lập dự án tại Công ty cổ phần tư vấn kĩ thuật và đầu tư xây dựng ACOCI: 19 

1.2.2.3.1.Quy trình lập dự án tại công ty ACOCI: 19 

1.2.2.3.2.Nhân sự cho công tác lập dự án : 22 

1.2.2.4 Phương pháp lập dự án: 24 

1.2.2.5 Những nội dung cần thiết khi lập dự án và tình huống cụ thể tại Công ty cổ phần tư vấn kĩ thuật và đầu tư ACOCI : 27 

1.2.2.5 1.1.Những căn cứ pháp lý: 28 

1.2.2.5.1.2 Mục tiêu đầu tư: 29 

1.2.2.5.1.3.Thị trường sản phẩm của dự án: 30 

1.2.2.5.2 Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án: 32 

1.2.2.5.2 1.Quy mô dự án, hình thức đầu tư: 32 

1.2.2.5.2 2.Nghiên cứu địa điểm, địa hình, hiện trạng: 34 

1.2.2.5.2 3.Giải pháp đền bù, giải phóng mặt bằng: 37 

1.2.2.5.2 4.Giải pháp quy hoạch, kiến trúc, kỹ thuật: 39 

1.2.2.5.2.5.Giải pháp về kỹ thuật: 46 

1.2.2.5.2.6.Đánh giá tác động môi trường 54 

1.2.2.5.3.Nghiên cứu khía cạnh tài chính của dự án: 59 

1.2.2.5.3.1.Xác định tổng mức đầu tư: 59 

1.2.2.5.3.2.Nguồn vốn của dự án: 73 

1.2.2.5.3.3.Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án: 74 

1.2.2.5.4.Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội của dự án: 77 

1.3 Đánh giá công tác lập dự án tại Công ty cổ phần tư vấn đầu tư và xây dựng ACOCI : 78 

1.3.1 Những kết quả đạt được: 78 

1.3.2 Những tồn tại và nguyên nhân : 80 

1.3.2.1 Những vấn đề còn tồn tại trong công tác lập dự án tại công ty : 80 

1.3.2.2.Nguyên nhân: 82 

CHƯƠNG II MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KĨ THUẬT VÀ ĐẦU TƯ - XÂY DỰNG ACOCI: 84  2.1 Định hướng đầu tư, kinh doanh của công ty trong thời gian tới năm 2015: 84 

2.1.1 Định hướng sản xuất kinh doanh: 84 

2.1.2 Định hướng công tác lập dự án và hoạt động đầu tư: 86 

2.1.3 Phân tích SWOT công tác lập dự án tại công ty: 87 

2.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án: 89 

2.2.1 Nâng cao vai trò ,tầm quan trọng của công tác lập dự án đối với quý công ty: 90 

2.2.2 Hoàn thiện quy trình lập dự án 91 

2.2.3 Hoàn thiện phương pháp lập dự án: 94 

1.Tiến hành phân tích độ nhạy: 94  

2.Sử dụng phương pháp dự báo 95  

3.Phương pháp toán xác suất: 96  

4.Hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin: 97  

2.2.4.Hoàn thiện nội dung lập dự án : 98 

2.2.5 Đầu tư hình thành cơ sở dữ liệu phục vụ công tác lập dự án 105 

2.2.6 Đầu tư nguồn nhân lực cho công tác lập dự án 106 

2.2.7.Đầu tư đổi mới khoa học công nghệ phục vụ công tác lập dự án 108 

2.2.8.Xây dựng kế hoạch và chiến lược đầu tư hợp lí cho công tác lập dự án 109 

KẾT LUẬN 110 

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 111 

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức của công ty 3

Sơ đồ 2: Quy trình lập dự án tại công ty ACOCI 20

Sơ đồ 3: Quy trình lập dự án hoàn thiện được đưa ra 92

Bảng 1: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của công ty 9

Bảng 2: Doanh thu của công ty qua các năm 9

Bảng 3: Nguồn nhân lực của công ty: 11

Bảng 4 : Tình hình đầu tư vào tài sản cố định gia tăng qua các năm 12

Bảng 5 :Thiết bị phục vụ cho công tác tư vấn……….13

Bảng 6: Mô tả công việc và phân bổ nhân sự trong công tác soạn thảo dự án………23

Bảng 7: Tổng mức đầu tư dự án trung tâm thương mại và văn phòng Phan Chu Trinh –Lâm Đồng – phương pháp cộng chi phí 26

Bảng 8: Bảng tổng mức đầu tư siêu thị kết hợp nhà ở Tiến Thành 60

Bảng 9:Tiến độ thực hiện dự án và tiến độ cung ứng vốnError! Bookmark not defined Bảng 10: Bảng tính các chỉ tiêu tài chính………67

Bảng 11: Bảng doanh thu bán nhà ………69

Bảng 12: Bảng tính chi phí hàng năm của dự án……… 70

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Trong những năm gần đây, ngành xây dựng luôn giữ vững và khẳng định được

vị thế, vai trò là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, là lực lượng chủ yếu trong công tác xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật ,góp phần to lớn vào việc hoàn thành các nhiệm vụ kinh tế xã hội ,tạo ra tiền đề thuận lợi để nền kinh tế Việt Nam có thể từng bước phát triển, hội nhập với khu vực và quốc tế Vì vậy, việc đổi mới trong lĩnh vực đầu tư xây dựng luôn là cấp thiết và cần nhận được sự quan tâm của cả các nhà đầu tư lẫn chính phủ Trong đó, công tác lập dự án đầu tư xây dựng cần phải có một sự phát triển sâu rộng và mang tính chuyên nghiệp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu xây dựng các công trình dân dụng ở nước ta trong thời gian tới Điều này không chỉ đòi hỏi sự nỗ lực và đầu tư thích đáng từ phía Nhà nước ,mà còn tùy thuộc vào sự phấn đấu, không ngừng nâng cao chất lượng ,chuyên môn của bản thân các doanh nghiệp xây dựng, hướng tới mục đích cuối cùng là tạo ra hiệu quả cao nhất cho các dự án xây dựng công trình, đem lại nhiều lợi ích kinh tế - xã hội cho đất nước

Tại Hà Nội, quá trình đô thị hóa diễn ra một cách nhanh chóng cùng với đó là sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế của thủ đô đã làm nhu cầu về nhà ở, văn phòng …ngày càng gia tăng Nó là một cơ hội ,một thách thức lớn cho tất cả các doanh nghiệp hoạt

động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng tại đây Công ty Cổ phần tư vấn kĩ thuật và

đầu tư xây dựng ACOCI.,JSC cũng là một trong số các doanh nghiệp đó Bản thân ACOCI.,JSC trong thời gian hoạt động của mình luôn cố gắng nỗ lực phấn đấu không

ngừng nhằm hoàn thiện hơn với mong muốn cung cấp các sản phẩm dịch vụ, tư vấn thiết kế có chất lượng cao nhất cho khách hàng Một trong những lĩnh vực tư vấn hàng

đầu của ACOCI.,JSC là tư vấn lập dự án Hiện nay, công ty đã hoàn thành và tiến

hành lập nhiều dự án cho các chủ đầu tư, cách doanh nghiệp lớn trên toàn Hà Nội và

các tỉnh phía Nam Các dự án mà ACOCI.,JSC đã thực hiện luôn đáp ứng được yêu

cầu của Chủ đầu tư, đồng thời nhận được đánh giá rất cao từ phía khách hàng

Trong thời gian thực tập tại quý công ty, bằng kiến thức về chuyên nghành Kinh

tế đầu tư đã tích lũy trong thời gian học tập tại Trường Đại học kinh tế quốc dân, em

đã chọn vấn đề : “Hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần tư vấn kĩ

thuật và đầu tư xây dựng ACOCI.,JSC ” làm đề tài cho chuyên đề tốt nghiệp của

mình

2 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu:

Mục đích nghiên cứu của đề tài là thông qua việc xem xét, đánh giá thực trạng

công tác lập các dự án đầu tư xây dựng công trình của Công ty Cổ phần tư vấn kĩ

thuật và đầu tư xây dựng ACOCI.,JSC trên cơ sở vận dụng những lý luận và thực

tiễn về công tác lập dự án đầu tư, để đề ra các giải pháp giúp hoàn thiện và nâng cao công tác lập dự án tại Công ty

Để thực hiện mục đích trên, chuyên đề có nhiệm vụ :

- Luận giải các vấn đề lý luận, thực tiễn về đầu tư xây dựng các công trình dân dụng, xây dựng hệ thống quy trình, nội dung thực hiện đầu tư trong công tác lập dự án xây dựng công trình

- Đánh giá thực trạng trong công tác lập các dự án đầu tư xây dựng dân dụng của

ACOCI.,JSC hiện nay, đưa ra những vấn đề bất cập cần giải quyết trong tổ chức, từ

đó đề ra nhóm giải pháp phù hợp tình hình thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, mang lại thành công cao nhất cho công trình dự án đầu tư xây dựng

-Xây dựng và đề xuất một số quan điểm định hướng, giải pháp đồng bộ, khả thi nhằm giúp cho cơ quan hoạch định, quản lý của Nhà nước đề ra biện pháp nâng cao hiệu quả trong công tác lập dự án của Công ty cũng như các doanh nghiệp đầu tư xây dựng khác

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Đối tượng nghiên cứu : Công tác lập dự án xây dựng mà Công ty Cổ phần tư vấn kĩ

thuật và đầu tư xây dựng ACOCI.,JSC đã và đang triển khai và tổ chức thực hiện

- Phạm vi nghiên cứu : Đề tài tập trung nghiên cứu các nội dụng trong lập dự án đầu tư phát triển, trong đó tập trung chủ yếu vào nội dung lập dự án các công trình xây dựng dân dụng do Công ty thực hiện trong thời gian từ năm 2007 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu:

Để triển khai đề tài, chuyên đề đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây :

- Các phương pháp nghiên cứu mang tính đặc thù của lĩnh vực đầu tư dự án như phân tích theo chu kỳ dự án, phân tích các khía cạnh có liên quan, các phương pháp đánh giá kết quả, hiệu quả đầu tư, các phương pháp phân tích đánh giá đầu tư khác như phân tích SWOT

- Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác-Lênin; các phương pháp nghiên cứu chung như phương pháp tổng hợp, phân tích so sánh; các phương pháp thống kê kết hợp với khảo sát thực tế

- Vận dụng các chính sách, văn bản quy định, hướng dẫn của Nhà nước, Bộ Xây dựng,

Bộ Kế hoạch - Đầu tư về quản lý đầu tư xây dựng công trình vào thực tiễn nghiên cứu

đề tài

5 Kết cấu của chuyên đề:

Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của

chuyên đề được kết cấu thành 2 chương :

Chương 1 : Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần tư vấn

kĩ thuật và đầu tư xây dựng ACOCI.,JSC

Chương 2 : Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần tư vấn kĩ thuật và đầu tư xây dựng ACOCI.,JSC

Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Hồng Minh và các anh chị trong Công ty

Cổ phần tư vấn kĩ thuật và đầu tư xây dựng ACOCI.,JSC đã tận tình giúp đỡ để

bản thân em có thể hoàn thành chuyên đề của mình Do thời gian nghiên cứu còn hạn chế, vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót,em rất mong nhận được nhiều sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn đọc

CHƯƠNG I :THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ

PHẦN TƯ VẤN KĨ THUẬT VÀ ĐẦU TƯ - XÂY DỰNG ACOCI:

1.1 Giới thiệu tổng quan về công ty cổ phần tư vấn đầu tư – xây dựng ACOCI:

1.1.1.Quá trình hình thành và phát triển của công ty:

Công ty cổ phần tư vấn kĩ thuật và đầu tư xây dựng ACOCI.,JSC, là doanh nghiệp cổ phần được thành lập giữa một bên với pháp nhân là công ty kiến trúc công trình ACO và các thể nhân theo Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh công ty cổ phần :

Số 0103017300 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 15/05/2007

Một số thông tin cơ bản về Công ty:

Tên công ty: Công ty cổ phần tư vấn kĩ thuật và đầu tư xây dựng ACOCI

Tên giao dịch: ACOCI CONTRSTRUCTION TECHNICAL CONSULTANT AND INVESTMENT JOINT STOCK COMPANY

Tên viết tắt: ACOCI.,JSC

Địa chỉ: Số 39 khu tập thể Xuất khẩu Thủy Sản, phường Nhân Chính, quận

Thanh Xuân, thành phố Hà Nội

Số điện thoại: (84) 4.3 5576018 Fax: (84) 4.3 5576018

Họ và tên : LÊ CHIÊU SƠN Quốc tịch : Việt Nam

Liên hệ : Số 30 , tổ 18 , phường Nghĩa Đô , Quận Cầu Giấy , Hà nôi

MÃ SỐ THUẾ : Số 0102253320 đăng kí tại Cục thuế TP Hà nội ngày 17/05/2007

TÀI KHOẢN: Số 1481101200701351-Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Tây Hà Nội- Chi nhánh Nhân Chính

ACOCI.,JSC là công ty cổ phần với các thành viên đã và đang tham gia tư vấn nhiều công trình lớn đạt chất lượng cao như: Trụ sở làm việc và giới thiệu sản phẩm DETECH, Khu trung cư quân đội, Khu đô thị mới Đồng Văn- Hà Nam, Trung tâm

phát triển công nghệ và dịch vụ kho vận khu vực miền Bắc, khu kĩ túc xá sinh viên số 4- Đại học quốc gia Hà Nội…

ACOCI.,JSC có đội ngũ chuyên gia vững vàng, có kinh nghiệm được đào tạo cơ bản và chính quy tại các trường đại học trong và ngoài nước, có tinh thần trách nhiệm cao và yêu nghề

ACOCI.,JSC được đầu tư đầy đủ về phương tiện làm việc, thiết bị chuyên ngành hiện đại nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng

ACOCI.,JSC Hoạt động với ba tiêu chí: Chất lượng- Hiệu quả- Tin cậy

1.1.2.Lĩnh vực hoạt động của công ty:

*Thiết kế kiến trúc công trình xây dựng công nghiệp và dân dụng, thiết kế quy hoạch xây dựng công trình

*Thiết kế kết cấu công trình dân dụng và công nghiệp

*Giám sát thi công xây dựng công trình

*Kiểm tra chất lượng công trình dân dụng và công nghiệp

* Khảo sát địa chất công trình , quan trắc về tác động chuyển dịch lún, nghiêng, chuyển vị

* Quản lý dự án đầu tư và tư vấn đấu thầu xây dựng

* Tư vấn đầu tư, lập dự án , tổng dự toán và thẩm tra dự án đầu tư( chỉ thiết kế trong phạm vi các thiết kế đã Đăng kí kinh doanh)

* Xây dựng các công trình công nghiệp ,dân dụng ,công trình kỹ thuật hạ tầng, khu đô thị

*Thiết kế các công trình thủy lợi, cầu và đường bộ

*Thiết kế cấp thoát nước

* Tư vấn đánh giá tác động của môi trường (không bao gồm tư vấn pháp luật và

tư vấn tài chính)

1.1.3 Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần tư vấn đầu tư – xây dựng ACOCI:

1.1.3 1.Sơ đồ cơ cấu tổ chức:

Sơ đồ 1-Cơ cấu tổ chức công ty ACOCI

Phòng thiết

kế và

tư vấn

kĩ thuật

Phòng

Tổ Chức Hành Chính

Phòng

Tư Vấn Đầu

Tư

Đại hội đồng cổ đông

Phòng

Tư vấn &

Giám Sát

1.1.3.2.Tổ chức bộ máy quản lý của công ty:

*Đại hội đồng cổ đông:

- Bao gồm tất cả các cổ đông tham dự, là cơ quan quyết định cao nhất của Công ty - Đại hội đồng cổ đông thông qua các quyết định thuộc thẩm quyền bằng hình thức biểu quyết tại cuộc họp khi được cổ đông đại diện ít nhất 65% tổng cổ phiếu biểu quyết của tất cả các cổ đông dự họp chấp thuận.Tham gia đóng góp ý kiến xây dựng và biểu quyết thông qua Điều lệ tổ chức hoạt động và Định hướng phát triển của Công ty Kiểm soát hoạt động của Hội đồng quản trị và Ban kiểm soát

- Quyết định các giải pháp phát triển thị trường, tiếp thị, chuyển giao công nghệ

- Giám sát và chỉ đạo giám đốc trong điều hành công việc kinh doanh của công ty

- Quyết định cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ công ty, quy định thành lập công

ty con, lập chi nhánh và văn phòng đại diện

- Kiến nghị lại việc tổ chức lại, giải thể và yêu cầu phá sản của công ty

Hội đồng quản trị của Công ty hiện nay gồm 05 thành viên trong đó có 02 thành viên là thành viên độc lập không điều hành

*Ban kiểm soát:

-Do Đại hội cổ đông bầu ra Ban kiểm soát có nhiệm vụ kiểm tra tính trung thực hợp lý,hợp pháp trong quản lý điều hành hoạt đông kinh doanh, trong ghi chép lưu giữ chứng từ sổ sách kế toán và báo cáo tài chính của Công ty

- Thường xuyên thông báo với Hội đồng quản trị về kết quả hoạt động của Công

ty, tham khảo y kiến của Hội đồng quản trị trước khi trình báo cáo, kết luận và có kiến nghị lên Đại hội đồng cổ đông

* Ban Giám Đốc:

- Trực tiếp điều hành mọi hoạt động sản xuất và kinh doanh của công ty Do Hội đồng quản trị trực tiếp tuyển chọn , bổ nhiệm, bãi nhiệm Ban giám đốc công ty có các quyền và nghĩa vụ sau:

- Tổ chức thực hiện các quyết định của Hội đồng quản trị

- Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty

- Kiến nghị phương án cơ cấu tổ chức công ty, quy chế quản lý nội bộ công ty

- Kiến nghị phương án trả cổ tức hoặc xử lý lỗ trong kinh doanh

Các thành viên của ban giám đốc công ty:

*Chủ tịch HĐQT: Ths.KS.Phạm Đắc Thành

*Giám đốc: Ths.KS.Lê Chiêu Sơn

*Phó giám đốc: Ths.KS TRịnh Văn Doanh

1.1.3.3.Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban:

*Phòng kế hoạch và Quản lý DA:

-Tham mưu cho Giám đốc trong lĩnh vực lập kế hoạch và theo dõi thực hiện các dự án theo yêu cầu của khách hàng từ ý tưởng đến khảo sát thăm dò địa chất, lập dự án, thiết

kế thi công, giám sát thi công và các thủ tục quyết toán hoàn công các dự án công trình

mà Công ty trúng thầu hoặc giao thầu

- Tham mưu cho Giám đốc công tác lập và thẩm tra dự án

- Tham mưu và trực tiếp tính toán dự toán cho các công trình khi Công ty trúng thầu

- Trưởng phòng hoặc người đại diện (do trưởng phòng ủy quyền) được quyền thay mặt phòng để tham dự và đóng góp ý kiến tại các cuộc họp về hoạt động sản xuất kinh

doanh của Công ty đồng thời đề xuất và kiến nghị những công việc có liên quan đến chức năng nhiệm vụ của phòng Kế hoạch và quản lý dự án

- Thống kê và lập báo cáo thực hiện kế hoạch SCL, ĐTXD, công trình nhận thầu theo yêu cầu định kì và đột xuất của công ty Dự thảo chiến lược và kế hoạch sản xuất kinh doanh gồm kế họach ngắn hạn, trung hạn và dài hạn trên cơ sở định hướng phát triển sản xuất kinh doanh, lập báo cáo kết quả thực hiện tháng, quý, năm

- Nghiên cứu dự báo thị trường , định hướng phát triển cho công ty

- Xây dựng và tổ chức thực hiện công tác: Kế hoạch sản xuất kinh doanh; Phương án Marketing, phát triển thương hiệu.Quản lý, ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin

- Tổ chức các khoá đào tạo, tập huấn về lĩnh vực kế hoạch và quản lý dự án

*Phòng tài chính –Kế toán:

+Lập và trình công ty phê duyệt kế hoạch tài chính hàng năm cho công ty, căn cứ vào

kế hoạch được duyệt phân bổ kế hoạch tài chính hàng quý, năm cho công ty; tham mưu cho GĐ phê duyệt, cấp phát chi phí sản xuất theo định kì kế hoạch

+Tổ chức công tác kế toán thống kê, thông tin kinh tế ở công ty

+ Nghiên cứu, đề xuất tổ chức quản lý và sử dụng nguồn vốn tiết kiệm, có hiệu quả kinh tế cao, bảo toàn và phát triển nguồn vốn của công ty

+Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với NSNN theo quy định; thực hiện chế độ kiểm tra tài chính; là thường trực hội đồng thanh xử lý tài sản và hội đồng kiểm kê công ty

+Phối hợp với các phòng ban có liên quan thực hiện tốt công tác quản vật tư, cân đối tiền hàng, ứng dụng công nghệ thônh tin vào công tác hạch toán kế toán; phân phối tiền lương, tiền thưởng cho cán bộ CNV toàn công ty

+ Quản lý công văn, giấy tờ, sổ sách hành chính và các con dấu, thực hiện công tác lưu trữ các tài liệu thuộc lĩnh vực được phân công

+ Xây dựng lịch công tác, lịch giao ban, hội họp, sinh họat định kỳ và bất thường

+ Thực hiện đảm bảo vệ sinh môi trường nơi làm việc, công tác phòng cháy chữa cháy tại văn phòng công ty và các bộ phận trực thuộc

+ Trưởng phòng tổ chức hành chính chịu trách nhiệm cá nhân trước Giám đốc về việc quản lý con dấu của công ty và lưu trữ chứng từ công văn đi, đến (trừ phần hồ sơ thuộc trách nhiệm lưu trữ của các bộ phận khác)

* Phòng Tư Vấn và Giám sát thi công:

- Tham mưu cho Giám đốc trong lĩnh vực Tư vấn giám sát và quản lý các dự án do Công ty trúng thầu

- Tổ chức bộ phận giám sát thi công gồm: Tham gia lập hồ sơ dự thầu, tổ chức mọi công việc về giám sát thi công khi đã được trúng thầu các dự án đến kết thúc công tác giám sát thi công bàn giao hồ sơ và thanh ký hợp đồng với chủ đầu tư;

- Tổ chức ban quản lý dự án các công trình xây dựng từ việc nhận thầu, thành lập ban quản lý, lập kế hoạch triển khai các biện pháp để thực hiện to àn bộ các giai đoạn từ lập kế hoạch, thiết kế, đấu thầu, thi công, kết thúc công tr ình bàn giao cho chủ đầu tư Thành viên của phòng bao gồm những kiến trúc sư, kỹ sư có đủ năng lực và kinh nghiệm để giám sát công tác thi công tại hiện trường theo đúng các quy chuẩn xây dựng hiện hành Họ chuyên đảm nhận các công việc cụ thể sau :

-Kiểm tra và ký xác nhận các hồ sơ do nhà thầu thi công thực hiện

-Báo cáo hàng tuần của công tác giám sát tại công trường từ ngày khởi công cho đến ngày nghiệm thu cuối cùng về công tác đã thực hiện và sẽ thực hiện, các thay đổi (nếu có) của các hạng mục báo cáo

-Thông báo đề xuất các ý kiến khuyến cáo liên quan đến chất lượng và khối lượng thi công

-Lập báo cáo tổng kết công tác giám sát thi công công trình

-Chụp các bức ảnh để chỉ ra các phần kết cấu liên quan trước khi đổ bê tông,hoàn thiện, che phủ Những bức ảnh đó được chụp bằng máy ảnh kỹ thuật số và gửi file ảnh kèm với báo cáo nghiệm thu

*Phòng thiết kế và tư vấn kĩ thuật:

- Thiết kế và tư vấn về quy hoạch chi tiết khu dân cư, khu chức năng đô thị, khu công nghiệp và công trình giao thông, thuỷ lợi, nông nghiệp, xăng dầu;

- Thiết kế, lập tổng dự toán các công trình dân dụng, công nghiệp, kỹ thuật hạ tầng đô thị, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, xăng dầu;

- Xử lý kỹ thuật nền móng công trình, làm trang trí nội ngoại thất các công trình

-Khảo sát địa hình, địa chất, thuỷ văn, khoan thăm dò và khoan khai thác nước ngầm v.v ;

- Xác định hiện trạng, đánh giá nguyên nhân sự cố công trình và lập phương án xử lý

* Phòng Tư Vấn Đầu Tư Dự Án:

Phòng Tư vấn đầu tư có chức năng và nhiệm vụ cung cấp dịch vụ Tư vấn đầu tư cho các dự án theo các Hợp đồng công ty ký kết với khách hàng ,hầu hết là các hợp đồng vừa và nhỏ của công ty ,bao gồm có:

- Làm tư vấn cho các chủ đầu tư trong nước, nước ngoài về lĩnh vực lập và tổ chức thực hiện dự án, lĩnh vực đất đai xây dựng và giải phóng mặt bằng

-Lập báo cáo đầu tư

- Lập dự án đầu tư

- Tư vấn đấu thầu xây dựng (Bao gồm cả tổ chức đấu thầu cho chủ đầu tư)

- Tư vấn quản lý dự án

- Các công tác khác về dự án do Giám đốc công ty giao

*Ban quản lý dự án: Thành viên của ban sẽ là các cán bộ trực thuộc và ở các phòng

ban khác của công ty Và nòng cốt nhân viên của ban sẽ do cán bộ ở phòng kế hoạch

&quản lý dự án và phòng tư vấn đầu tư đảm nhiệm

- Ban sẽ thay mặt cho Công ty thực hiện các nhiệm vụ của chủ đầu tư, triển khai thực hiện các dự án được giao từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm các công tác: lập kế hoạch đầu tư; kế hoạch quản lý và sử dụng vốn đầu tư; hoàn thiện và quản lý đầy đủ các hồ sơ pháp lý của từng dự án

- Lập và tổ chức quản lý thực hiện các dự án đầu tư xây dựng

1.2 Tình hình hoạt động đầu tư tại công ty cổ phần tư vấn đầu tư – xây dựng

hàng và tổ chức tài chính; phát hành chứng khoán ra công chúng, chào bán cổ phần

Công ty cổ phần ty cổ phần tư vấn đầu tư – xây dựng ACOCI là công ty cổ phần

Tổng nguồn vốn của công ty là: 29.833.553.000 Việt Nam đồng

Ngân hàng thương mại cung cấp tín dụng:

- Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Tây Hà Nội- Chi nhánh Nhân Chính

-Ngân hàng thương mại Sài Gòn thương tín

- Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà nội – Số 4-Đường Lê Thánh Tông - Hà Nội Trong thời gian hoạt động Công ty luôn đạt mức doanh thu cao và lợi nhuận liên tục tăng Cụ thể qua tổng kết và báo cáo tài chính các năm hoạt động của công ty đã được kiểm toán như sau:

Bảng 1: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của công ty:

Khoản mục Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011

Lợi nhuận sau thuế 918.388.800 2.287.556.640 3.383.543.881

( Nguồn: Phòng tài chính – kế toán của công ty)

Bảng 2: Doanh thu của công ty qua các năm:

Khoản mục Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011

Doanh thu thuần 18.222.100.000 31.771.620.000 55.600.335.000

Lợi nhuận thuần 1.275.540.000 3.177.162.000 4.378.058.508

Thuế phải nộp

cho nhà nước 357.151.200 889.605.360 1.094.514.627

Lợi nhuận sau

thuế 981.388.800 2.287.556.640 3.383.543.881

( Nguồn: Phòng tài chính – kế toán của công ty) Dựa vào bảng trên, kể từ năm 2009 cho đến hết năm 2011, nhìn chung công ty hoạt động khá hiệu quả và ổn định :

+Tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận còn trên 50% mỗi năm

+Xét về mặt doanh thu: Doanh thu thuần của công ty cũng tăng mạnh qua các năm Tốc độ tăng trưởng doanh thu trung bình qua các năm giữ được ổn định là xấp xỉ 75% Vào thời điểm hiện tại, năm 2009, khi kinh tế đã phục hồi và doanh nghiệp đã bắt đầu lớn mạnh trên thị trường thì doanh thu của công ty đã bắt đầu tăng mạnh

+Bên cạnh đó ,chi phí cũng biến đổi qua các năm, đặc biệt là năm 2010, chi phí tài chính của doanh nghiệp ( chủ yếu là chi phí lãi vay) tăng hơn gấp 3 lần so với năm

2009, chứng tỏ doanh nghiệp đang đi vay nhiều hơn, nguyên nhân chính là sự đầu tư

mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh nhất là về trang thiết bị để đáp ứng sự cạnh tranhcủa các doanh nghiệp hoạt dộng cùng lĩnh vực tư vấn đầu tư xây dựng Tuy nhiên, với tỷ lệ nợ lớn thì doanh nghiệp sẽ chịu nhiều sự tác động, biến đổi của thị trường, tạo ra khó khăn về mặt chủ động nguồn vốn lẫn tài chính

Xét về mặt toàn diện, doanh thu của công ty tăng mạnh nhưng kéo theo nó là lợi nhuận của công ty tăng trưởng đạt ở mức cao và ổn định Chứng tỏ là hiệu quả hoạt động của công ty là ổn định và tăng trưởng đều trong các năm vừa qua, mặc dù là thị trường năm 2008, 2009 có nhiều biến động và khủng hoảng kinh tế làm cho mức tăng

lợi nhuận của năm 2009 đến năm 2010 có sự chênh lệch khá lớn, nhưng ACOCI.,JSC,

vẫn giữ vững được sự tăng trưởng ổn định cho các năm trung bình là 50%, đó là nhờ

sự phấn đấu không nhỏ của toàn thể các cán bộ công nhân viên trong công ty

1.2.1.2.Nguồn nhân lực của công ty:

Với phương châm: “ Con người là tài sản vô giá, là sức mạnh của ACOCI.,JSC”, Công ty coi yếu tố con người chính là nền tảng dẫn đến thành công ACOCI.,JSC đã

và đang từng bước xây dựng cho mình một chính sách thu hút nhân tài với môi trường làm việc tốt, cởi mở cùng những chế độ đãi ngộ hợp lý nhằm tìm ra những nhân viên phù hợp với từng vị trí trong công ty

Tính tới nay công ty có tổng cộng 50 cán bộ bao gồm: 7 thạc sỹ, 4 cử nhân, 61 kỹ

sư ,kiến trúc sư xây dựng và có 60 công nhân biên chế lành nghề Ngoài ra công ty còn

có hợp tác với nhiều tổ đội công nhân bên ngoài để tăng cường cho mỗi dự án Nhận

thức rõ được tầm quan trọng của nguồn lực con người, công ty đã không ngừng đầu tư

gia tăng lao động cả về số lượng và chất lượng Hằng năm công ty có gửi một số cán

bộ và công nhân đi học tại các lớp đào tạo chuyên sâu để cũng cố thêm kiến thức nghề

nghiệp cũng như phát huy sáng tạo giúp sức cho công ty ngày một vững mạnh đi lên

S TT Danh mục Số lượng Theo thâm niên

> 5năm

>10 năm

>15 năm

2 Kỹ sư chuyên ngành KC xây dựng 12 5 2 5

4

Kỹ sư giám sát - tư vấn - quản lý dự án- giám

5

Kỹ sư chuyên ngành cấp thoát nước 4 1 2 1

6 Kỹ sư địa chuyên ngành năng lượng và hệ

7

8

9 Kỹ sư địa chất công trình 4 1 1 2

10 Cử nhân kinh tê tài chính 4 1 1 2

(Nguồn Hố sơ năng lực của công ty)

1.2.1.3.Tình hình đầu tư phát triển của Công ty:

Do tính chất đặc điểm của ngành nghề mà công ty luôn quan tâm đến máy móc

trang thiết bị phục vụ cho việc tư vấn xây dưng Công ty đã cố gắng đầu tư tối đa vào

mua sắm những máy móc thiết bị phù hợp để đảm bảo hoàn thành tốt được những yêu

cầu của bạn hàng trong lĩnh vực xây dựng cũng như lĩnh vực thuộc ngành nghề của

công ty

Bảng 4 : Tình hình đầu tư vào tài sản cố định gia tăng qua các năm

Máy móc thiết bị tư vấn 510.000.000 750.000.000 1.020.000.000

Phương tiện truyền dẫn 110.000.000 230.000.000 350.000.000

Thiết bị văn phòng 400.000.000 650.000.000 950.000.000

( Nguồn: Phòng tài chính – kế toán của công ty)

Qua bảng trên ta thấy:

Đầu tư vào tài sản cố định là một trong những vấn đề được đội ngũ lãnh đạo công

ty quan tâm ACOCI.,JSC trong những năm qua luôn luôn chú trọng đầu tư rất nhiều

vốn vào trang thiết bị tiên tiến phục vụ cho công tác tư vấn để nâng cao khả năng cạnh

tranh, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho cán bộ trong công ty để đạt hiệu quả cao nhất

trong công việc Cụ thể tình hình đầu tư vào tài sản cố định không ngừng được tăng lên

ở máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và thiết bị văn phòng Đặc biệt có sự gia tăng đáng kể trong 2 năm 2011 và 2010, đây là thời gian công ty có nhiều vốn và lợi nhuận gia tăng

Chi tiết về thiết bị phục vụ cho công tác tư vấn của công ty:

Bảng 5: Thiết bị phục vụ cho công tác tư vấn

1.2.1.4 Một số dự án tiêu biểu của Công ty cổ phần tư vấn kĩ thuật và đầu tư xây dựng ACOCI đã và đang thực hiện:

KHÁCH SẠN HOÀNG GIA HẠ LONG – QUẢNG NINH

*Chủ đầu tư : Công ty cổ phần Quốc tế Hoàng Gia

*Địa điểm xây dựng : Bãi Cháy- Hạ Long – Quảng Ninh

*Phạm vi công việc : QHCT tổng mặt bằng,Lập dự án đầu tư, Thiết kế KTTC và lập tổng dự toán

* Các chỉ tiêu kĩ thuật của công trình :

- Tổng diện tích đất quy hoạch:66.000m2

- Tổng mức đầu tư : 450.000.000.000VNĐ

TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ GIẢI TRÍ PHONG PHÚ PLAZA

*Chủ đầu tư :Công ty cổ phần xuất nhập khẩu Thừa Thiên Huế

*Địa điểm xây dựng : Đường Hùng Vương – Bà Triệu-TP Thừa Thiên Huế

*Năm thiết kế : 2008

*Giá trị hợp đồng: 5.500.660.000 VNĐ

*Phạm vi công việc : Lập dự án đầu tư, Thiết kế KTTC và lập tổng dự toán

* Các chỉ tiêu kĩ thuật của công trình :

KHU ĐÔ THỊ VĂN KHUÊ

*Chủ đầu tư :Công ty cổ phần SÔNG ĐÀ – THĂNG LONG

*Địa điểm xây dựng : Xã VĂN KHUÊ -TX Hà Đông – Hà Tây

*Năm thiết kế : 2006

*Giá trị hợp đồng: 4.500.660.000 VNĐ

*Phạm vi công việc : Lập dự án đầu tư, Thiết kế KTTC và lập tổng dự toán

* Các chỉ tiêu kĩ thuật của công trình :

- Tổng diện tích đất quy hoạch : 23,905 ha

- Tổng mức đầu tư : 750.000.000.000VNĐ

KHU NHÀ Ở QUÂN ĐỘI K96- TP HỒ CHÍ MINH:

*Chủ đầu tư :Ban Quản lý DA 98/Bộ Quốc Phòng

*Địa điểm xây dựng : Phường 13 – Quận 6-TP Hồ Chí Minh

*Năm thiết kế : 2009

*Năm xây dựng:2009

*Giá trị hợp đồng: 6.000.000.000 VNĐ

*Phạm vi công việc :Thẩm tra TKBVTC và DT, Lựa chọn nhà thầu và Giám sát thi công

- Tổng mức đầu tư : 700.000.000.000VNĐ

TRƯỜNG ĐẬI HỌC QUỐC TẾ -ĐH QG TP HỒ CHÍ MINH:

*Chủ đầu tư : TRƯỜNG ĐẬI HỌC QUỐC TẾ -ĐH QG TP HỒ CHÍ MINH

*Địa điểm xây dựng : Khu phố 6, phường Linh Trung , Quận Thủ Đức –TP Hồ Chí Minh

*Năm thiết kế : 2008

*Phạm vi công việc : Khảo sát địa hình, địa chất công trình, thiết kế kĩ thuật , thiết kế bản vẽ thi công và lập dự toán , giám sát tác giả

* Các chỉ tiêu kĩ thuật của công trình :

- Tổng diện tích đất quy hoạch : 11000 m2

- Tổng diện tích đất xây dựng: 4050m2

-Chiều cao của công trình:58m

-Số tầng cao:17 tầng

- Tổng mức đầu tư : 550000.000.000VNĐ

TRỤ SỞ LÀM VIỆC VÀ GIỚI THIỆU SẢN PHẨM DETECH

*Chủ đầu tư :B Công ty cổ phần hỗ trợ phát triển công nghệ DETECH

*Địa điểm xây dựng : Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội

KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐỒNG VĂN- DUY TIÊN – HA NAM

*Chủ đầu tư :Công ty cổ phần bất động sản DETECH Land

*Địa điểm xây dựng : Thị trấn Đồng Văn – Duy Tiên – Hà Nam

*Năm thiết kế : 2007

*Năm xây dựng:2008

*Phạm vi công việc : Thiết kế KTTC và lập tổng dự toán

*Giá trị hợp đồng: 3.500.000.000 VNĐ

* Các chỉ tiêu kĩ thuật của công trình :

- Tổng diện tích đất quy hoạch : 12 ha

- Tổng mức đầu tư : 420.000.000.000VNĐ

1.2.2 Thực trạng công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần tư vấn đầu tư và xây dựng ACOCI:

1.2.2.1.Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty:

Như chúng ta đã biết, chu kỳ của một dự án đầu tư gồm: chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và vận hành các kết qủa đầu tư Công tác lập dự án đầu tư chính là giai đoạn chuẩn bị đầu tư Trong 3 giai đoạn của chu kỳ một dự án đầu tư, thì giai đoạn chuẩn bị đầu tư (lập dự án đầu tư) tạo tiền đề và quyết định sự thành công của 2 giai đoạn sau, đặc biệt là đối với giai đoạn vận hành kết quả đầu tư

Cụ thể như: đối với dự án mà khi lập dự án, khâu nghiên cứu thị trường dự đoán không sát với tình hình cung cầu sản phẩm của dự án nên xác định sai giá cả và xu hướng biến động giá cả Đến khi đưa dự án vào hoạt động, giá cả sản phẩm trên thị trường thấp hơn so với dự tính Dự án khi đi vào hoạt động buộc phải bán với giá thấp

và có khi phải ngừng sản xuất ….và có thể gây ra nhiều hậu quả khác nếu không làm tốt công tác chuẩn bị dự án đầu tư( lập dự án đầu tư) Do đó, làm tốt công tác chuẩn bị đẩu tư ( lập dự án đầu tư) sẽ tạo thuận lợi cho giai đoạn thực hiện đầu tư ( đúng tiến

độ, thời gian, không phải phá đi làm lại, tránh được những chi phí không cần thiết,…) Điều này cũng tạo cơ sở cho quá trình hoạt động của dự án được thuận lợi, nhanh chóng thu hồi vốn, nhanh chóng phát huy hết năng lực phục vụ dự kiến Vì vậy công tác lập dự án đầu tư có một vị trí quan trọng trong các công cuộc đầu tư, quyết định sự thành bại của dự án đầu tư Công tác lập dự án chính là điều kiện để biến những cơ hội đầu tư thành những dự án có hiêu quả, đem lại không những lợi nhuận cho chủ đẩu tư

mà cả nhiều lợi ích cho nền kinh tế

Hơn nữa, công tác lập dự án còn là sự cụ thể hóa các ý tưởng đầu tư và nó được thể hiện, trình bày trong báo cáo nghiên cứu khả thi Đây chính là cơ sở, phương pháp luận để cơ quan có thẩm quyền và cơ quan tài trợ vốn quyết định có đầu tư hay không Còn đối với chủ đầu tư thì đây là căn cứ để ra quyết định đi đến đầu tư Đối với xã hội thì dự án đầu tư sẽ mang lại cho tương lai những bộ mặt mới Vì vậy việc lập nên dự

án đầu tư để từ đó có cơ sở để đánh giá một công cuộc đầu tư là vô cùng quan trọng và hết sức cần thiết

Với lĩnh vực xây dựng ,sản phẩm xây dựng là các công trình, đây là những sản phẩm có giá trị lớn, có giá trị sử dụng cũng như thời gian thực hiện lâu dài và quá trình thực hiện chịu rất nhiều yếu tố ảnh hưởng như: giá cả, thời tiết, pháp luật,… Vì vậy một dự án đầu tư dù quy mô lớn hay nhỏ thì không thể thiếu công tác lập dự án đầu tư Lập dự án đầu tư là một công việc phức tạp, đòi hỏi những người lập phải là những người có trình độ chuyên môn sâu, có hiểu biết về tình hình thực tế, am hiểu nắm bắt và vận dụng chấp hành tốt các quy định của nhà nước, có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc Hơn thế nữa, khối lượng công việc khi tiến hành lập dự án

là rất lớn.Vì vậy,nhân sự cho công tác lập dự án tại công ty phải luôn được nâng cao cả

về số lượng và chất lượng Để bắt kịp xu thế thị trường cạnh tranh khốc liệt hiện nay,hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác lập dự án tại công ty đang là vấn đề cấp thiết, nhằm khằng định uy tín , vị thế của công ty trong lĩnh vực đầu tư xây dựng

1.2.2.2.Đặc điểm các dự án tại công ty ảnh hưởng tới công tác lập dự án:

Như chúng ta đã biết, các dự án đầu tư về các lĩnh vực khác nhau luôn có những đặc thù riêng những đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến công tác lập dự án Tại ACOCI cũng vậy, ngoài những đặc điểm chung của dự án đầu tư thì các dự án được lập còn có một số đặc điểm riêng của ngành xây dựng và của riêng công ty:

Thứ nhất, ACOCI là một doanh nghiệp hoạt động chuyên về lĩnh vực tư vấn xây dựng Các dự án công ty nhận tư vấn chủ yếu về xây dựng các công trình dân dụng, trụ

sở văn phòng làm việc, khách sạn, khu đô thị mới, các dự án xây dựng công nghiệp ,… cụ thể như dự án văn phòng cho thuê Tiến Mạnh tại Trung Kính – Cầu Giấy – Hà Nội, , tòa nhà trụ sở DETECH,dự án trụ sở làm việc như dự án Trụ sở làm việc tỉnh Phú Thọ, dự án khu chưng cư cao tầng Phương Nam,… Trong đó , công việc tư vấn này có thể là tư vấn toàn bộ quá trình lập dự án hoặc chỉ tư vấn một phần của quá trình lập dự án như: tư vấn các giải pháp xây dựng, tư vấn tài chính, dự toán,…

Thứ hai, nguồn vốn huy động để thực hiện các dự án của công ty bao gồm: vốn tự

có của chủ đầu tư, vốn vay từ ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng

Ngân hàng thương mại cung cấp tín dung cho công ty đó là: Ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng nông nghiệp và phát triên nông thôn, ngân hàng thương mại Sài Gòn thương tín Như vậy, khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế xã hội công ty sẽ phải xác định tỷ suất chiết khấu trung bình của các nguồn vốn

Thứ ba, quy mô các dự án mà ACOCI đảm nhận cũng rất đa dạng bao cả các dự

án lớn nhưng hầu hết là ở quy mô vừa.Tuy nhiên, phạm vi công việc của công ty trong

các dự án lớn lại khá hẹp ,chủ yếu chỉ đảm nhiệm một vài khâu về tư vấn lập dự toán

hoặc quản lý, tư vấn giám sát công trình Công ty hầu hết là lập dự án và đảm nhận

khối lượng công việc lớn trong các công trình vừa và nhỏ.Mức độ phức tạp của các dự

án này không cao phù hợp với khả năng của công ty.Thời gian thực hiện cũng không

quá dài.Điều này cũng là hiển nhiên, vì quy mô của công ty còn nhỏ , chỉ chuyên về tư

vấn ,vốn và nhân lực còn hạn chế nên không thể cạnh tranh với các công ty lớn

Thứ tư, các dự án của công ty không chỉ thực hiện giới hạn trong khu vực Thành

phố Hà Nội mà còn ở các tỉnh thành khác và ở cả phía Nam như: dự án trung tâm

thương mại và văn phòng ở Phan Chu Trinh; dự án khu nhà ở quân đội K96 Thành

Phố Hồ Chí Minh;… Chính vì vậy mà vấn đề quy hoạch thành phố, quy hoạch địa

phương ảnh hưởng rất lớn đến công tác lập dự án Bên cạnh đó, địa điểm khu vực thực

hiện dự án cũng có ảnh hưởng lớn đến công tác lập dự án Bởi vì, mỗi khu vực đều có

hiện trạng đất đai, độ sâu đất mặt, đất bùn,… Những nhân tố này tác động trực tiếp

đến việc xây dựng dự án sau này Vì vậy khi lập dự án phải tính toán, đo đạc các thông

số về địa hình, địa mạo tại nơi xây dựng dự án để có thiết kế móng đảm bảo an toàn Thứ năm, thời gian thực hiện các dự án mà công ty lập có thời hạn kéo dài

thường từ 2 – 3 năm, thậm chí là 5-6 năm nhưng cũng có dự án chưa đầy 1 năm đã

xây thực hiện xong Cụ thể như: dự án tòa nhà K96 thời gian thực hiện là năm 2009-

2010, dự án trung tâm thương mại và văn phòng Phan Chu Trinh ở Lâm Đồng thực

hiện trong vòng 14 tháng năm 2008,…Vì vậy mà cán bộ lập dự án khi lập dự án cần

dự báo chính xác giá cả nguyên vật liệu trong thời gian tới của dự án cũng như giá của

sản phẩm dự án khi dự án hoàn thành Bởi vì các yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp tới chi

phí của dự án, tức là ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả của dự án

Thứ sáu,các dự án của công ty tập trung chủ yếu là phục vụ nhu cầu nhà ở và văn

phòng, siêu thị, … trên địa bàn Hà Nội., dự án ở các tỉnh thành địa phương khác chỉ

chiếm ít số ít, nó chưa phải là mục tiêu hàng đầu hiện tại của ACOCI Ở Hà Nội, nơi

mà xu hướng đô thị hóa ngày càng gia tăng đồng thời với việc mở rộng quy mô Thủ

Đô ,nhu cầu về sản phẩm của dự án là rất lớn , đây mới là nơi lý tưởng cho lĩnh vực tư

vấn là thế mạnh của ACOCI sẽ có điều kiện để phát triển

Thứ bảy,các dự án của công ty luôn chịu sự quản lý của sở, và các ban ngành

liên quan ,của pháp luật Việt Nam, nhất là trên địa bàn thủ đô Hà Nội, thủ đô của nước

ta Vì vậy khi lập dự án cán bộ lập dự án cần phải năm bắt, vận dụng linh hoạt các quy

định của pháp luật hiện hành của nhà nước tại đây, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho công tác tư vấn xây dựng của công ty

1.2.2.3.Tổ chức lập dự án và quy trình lập dự án tại Công ty cổ phần tư vấn kĩ

thuật và đầu tư xây dựng ACOCI:

1.2.2.3.1.Quy trình lập dự án tại công ty ACOCI:

Tại công ty ACOCI.,JSC đối với bất kỳ dự án nào thì việc tuân thủ nghiêm ngặt

trong các khâu của quy trình lập dự án luôn được đặt lên hàng đầu Điêu này là rất hợp

lý , nó thể hiện được sự sáng suốt trong cách làm việc của quý công ty Như chúng ta

đã biết ,công tác lập dự án là một công việc hết sức phức tạp, đòi hỏi sự hiều biết sâu rộng và sự phối hợp của nhiều bộ phận, lĩnh vực: kỹ thuật, tài chính, marketing,…Có tuân thủ nghiêm ngặt quy trình thì sẽ thuận lợi hơn và chuyên nghiệp hóa hơn công tác

lập dự án của công ty Hơn thê nữa, nó còn giúp cho ACOCI.,JSC hạn chế được

những lỗi và sai sót mắc phải trong quá trình lập dự án Quy trình mà công ty đang áp dụng hiện nay như sau:

Sơ đồ 2: Quy trình lập dự án tại công ty ACOCI:

Nguồn: Ban quản lý dự án của công ty ACOCI

Trình tự thực hiện các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Tìm kiếm cơ hội đầu tư

Là giai đoạn mà các ý tưởng được hình thành Thông thường ,ban giám đốc hoặc giám đốc, trưởng các phòng ban chức năng là người tìm kiếm cơ hội đầu tư cho công

Các bước thực hiện

Lưu trữ hồ sơ

Tìm kiếm cơ hội đầu tư

Quyết định, phê duyệt

Kiểm tra quá trình lập dự

á

Phê duyệt, giao nhiệm vụ

Thu thập tài liệu

ty Các dự án tại công ty chủ yếu về lĩnh vực đầu tư và xây dựng, nên các cơ hội đầu tư chủ yếu dựa vào nhu cầu nhà ở, văn phòng, khách sạn…

Bước 2: Phê duyệt, giao nhiệm vụ

Sau khi cơ hội đầu tư được trình lên, ban quản trị và tổng giám đốc sẽ xem xét và phê duyệt có đầu tư hay không Nếu cơ hội đầu tư được chấp nhận thì giám đốc sẽ phân công công tác lập dự án tới ban quản lý dự án

Bước 3: Thu thập tài liệu

Sau khi nhận nhiệm vụ từ giám đốc, chủ nhiệm ban quản lý dự án sẽ tiến hành lập nhóm soạn thảo dự án ( thường là do phòng kế hoạch &quản lý dự án và tư vấn đầu tư của công ty đảm nhiệm) Sau khi được lập, nhóm soạn thảo dự án tiến hành thu thập tài liệu liên quan đến dự án như: các văn bản và quy định của pháp luật hiện hành, quy hoạch mới nhất, thị trường sản phẩm, giá cả nguyên vật liệu, phương án xây dựng, phương án kỹ thuật,… Đây là những tài liệu phục vụ công tác lập dự án sau này

Bước 4: Lập đề cương, dự trù kinh phí

Các thành viên trong nhóm soạn thảo sẽ dựa vào các tài liệu thu thập được tiến hành lập đề cương của dự án ( báo cáo nghiên cứu tiền khả thi) Đề cương của dự án bao gồm các nội dung:

- Giới thiệu tổng quan về dự án

- Các căn cứ để xác định đầu tư

- Nghiên cứu khía cạnh thị trường của dự án

- Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án

- Nghiên cứu khía cạnh tài chính của dự án

- Tổ chức quản lý và nhân sự thực hiện dự án

- Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội của dự án

Đồng thời nhóm soạn thảo sẽ dự trù thời gian và kinh phí cho công tác lập dự

án Kinh phí cho công tác này bao gồm:

- Chi phí cho việc thu thập tài liệu, thông tin liên quan đến dự án

- Chi phí cho các phương tiện, máy móc thiết bị phục vụ cho quá trình soạn thảo

dự án

- Chi phí trả cho cán bộ làm công tác soạn thảo dự án

Tùy từng dự án cụ thể mà thời gian và kinh phí cho công tác lập dự án là khác nhau

Bước 5: Phê duyệt đề cương

Sau khi nhóm soạn thảo lập đề cương của dự án sẽ trình lên tổng giám đốc phê duyệt Việc lập đề cương và tiến hành đánh giá dự án nhằm loại bỏ ngay từ đầu những

dự án không khả thi tránh tốn kém cho dự án sau này

Bước 7: Kiểm tra quá trình lập dự án

Trong thời gian tiến hành lập dự án,ban quản lý dự án sẽ trực tiếp kiểm tra quá trình lập dự án để kịp thời điều chỉnh, bổ sung đồng thời đôn đốc các thành viên làm việc để công tác lập dự án theo đúng tiến độ

Bước 8: Quyết định, phê duyệt

Hồ sơ dự án sau khi được soạn thảo xong sẽ trình lên giám đốc và hội đồng quản trị thẩm định và ra quyết định có thực hiện dự án hay không Hồ sơ dự án này cũng là

cơ sở để công ty xin cấp phép đầu tư của các cơ quan nhà nước và xin tài trợ vốn của ngân hàng, các tổ chức tín dụng

Bước 9: Lưu trữ hồ sơ

Hồ sơ dự án sau khi được phê duyệt và cấp phép đầu tư sẽ tiếp tục được phòng tổ chức hành chính lưu lại để phục vụ cho công tác thực hiện dự án sau này

*Đối với các dự án mà công ty nhận tư vấn lập dự án :

-Công tác lập dự án sẽ do giám đốc cùng ban quản lý dự án phối hợp với một số phòng ban chuyên môn của công ty trực tiếp chịu trách nhiệm thực hiện ,

- Quy trình lập dự án cũng tương tự như sơ đồ 1 nhưng sẽ bỏ qua bước 1 và 8, dự

án sau khi hoàn thành sẽ được bàn giao cho chủ đầu tư theo yêu cầu trong hợp đồng

đúng thời hạn như đã quy định

1.2.2.3.2.Nhân sự cho công tác lập dự án :

Công tác lập dự án do ban quản lý dự án chịu trách nhiệm Ban quản lý thành viên chủ yếu sẽ là các cán bộ nòng cốt ở phòng kế hoạch &quản lý dự án và phòng tư vấn đầu tư đảm nhiệm.Ban có nhiệm vụ chuẩn bị và hoàn tất các công việc của giai đoạn chuẩn bị đầu tư và giải quyết các công việc liên quan đến việc đầu tư dự án và quyết

toán đầu tư khi dự án kết thúc, trong đó có việc lập nhóm soạn thảo, chịu trách nhiệm

về công tác lập dự án, kiểm tra giám sát quá trình lập dự án

Lập dự án là một công việc hết sức phức tạp và gồm nhiều nội dung trong nhiều lĩnh lực vì vậy nhân sự cho việc lập dự án phải là sự phối hợp của nhiều phòng ban trong công ty: Trong đó :chủ nhiệm của ban quản lý dự án thường là giám đốc và trưởng nhóm soạn thảo dự án thường là trưởng phòng kế hoạch &quản lý dự án

Tổng số cán bộ công nhân viên của ban quản lý dự án là:

- Phòng kế hoạch &quản lý dự án dự án là: 05 người

- Phòng kỹ thuật là : 04 người

- Phòng tư vấn đầu tư là: 04 người

- Phòng tài chính – kế toán là: 03 người

- Giám đốc ban quản lý dự án là: 01 người

- Phòng tư vấn giám sát dự án: 02 người

Trong số đó có: 3 thạc sỹ kỹ thuật, 4 kỹ sư kinh tế ngành xây dựng, 5 kiến trúc sư, 4

cử nhân kinh tế, và 3 kỹ sư chuyên môn kỹ thuật

Sau khi nhận nhiệm vụ từ ban giám đốc, chủ nhiệm ban quản lý dự án sẽ lập nhóm soạn thảo dự án từ 4-5 người Nhân sự cho công tác lập dự án tại công ty đều là những người có trình độ đại học trở lên, điều này đã góp phần vào hiệu quả của công tác này Tuy nhiên lập dự án là một công việc rất phức tạp, đòi hỏi độ chính xác cao,

sự hiểu biết sâu rộng về các ngành, các lĩnh vực nên với đội ngũ cán bộ hiện tại của nhóm soản thảo chủ yếu là kỹ sư xây dựng thì chưa có thể đáp ứng yêu cầu cho công tác này Mặt khác, mỗi cán bộ của ban lại kiêm nhiều công việc khác nhau nên nhiều lúc có tình trạng chồng chéo công việc Chính vì vậy vấn đề tuyển dụng nhân lực là một việc làm cần thiết của công ty trong thời gian tới

Bảng 7: Bảng mô tả công việc và phân bổ nhân sự trong

công tác soạn thảo dự án

1 Ý tưởng đầu tư

Ý tưởng kinh doanh

Dự kiến khối lượng sản xuất, kinh doanh

Sự cần thiết phải đầu tư, cầu thị trường

Ban giám đốc, cán bộ phòng

kế hoạch &quản lý dự án

2 Phân tích kỹ thuật

Đề xuât phưong án lựa chọn kỹ thuật và công nghệ Dự đoán cầu thị trường, lựa chọn giải pháp thực hiện, dự tính nhân sự cho dự án về số lượng và chất lượng

Cán bộ phòng kỹ thuật ,phòng tư vấn giám sát( Nhóm phụ trách về kỹ thuật )

3 Thông tin về dự án

Quyết định về nhà cung cấp đầu vào giá cả, chủng loại …

Cán bộ phòng và phòng kỹ thuật và phòng tài chính kế toán ( Nhóm phụ trách về kinh tế tài chính )

4 Thông tin về thị trường

Dự báo về thị phần và cầu sản phẩm của dự án

Cán bộ phòng tư vấn đầu tư (Nhóm phụ trách về tài chính- kinh tế)

5.Phân tích tài chính

Phân tích các chỉ tiêu tài chính của dự án ( NPV , IRR , B/C , T ) Đề xuất phương án huy động vốn

kế hoạch trả nợ , nguồn vốn dự án

Cán bộ phòng tài chính kế toán và phòng kế hoạch ( Nhóm phụ trách về tài chính -kinh tế)

1.2.2.4 Phương pháp lập dự án:

Mỗi dự án thường sử dụng các phương pháp khác nhau để tiến hành lập dự án Tùy từng dự án cụ thể mà lựa chọn phương pháp lập dự án cho phù hợp Một số phương pháp điển hình như:

- Phương pháp thu thập thông tin

Trong đó,phương pháp thu thập thông tin, phương pháp cộng chi phí, và phương pháp so sánh đối chiếu là ba phương pháp được công ty sử dụng chủ yếu khi

tiến hành lập dự án Tuy nhiên ,việc sử dụng các phương pháp này để tiến hành lập dự

án còn nhiều hạn chế Bên cạnh đó, hệ thống các phương pháp của công ty còn thiếu sót, nhiều phương pháp quan trọng như: phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp

dự báo,… chưa được sử dụng cho lập dự án

1.2.4.1 Phương pháp thu thập thông tin:

Với mỗi dự án, thông tin là dữ liệu cần thiết cho tất cả các nội dung của dự án nên phương pháp thu thập thông tin được sử dụng trong tất cả các nội dung nghiên cứu Đặc biệt là trong nội dung nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật

Phương pháp thu thập thông tin có thể là thông qua phỏng vấn trực tiếp, khảo sát thực tế, hoặc thu thập qua các nguồn tài liệu có sẵn như: sách, báo, internet, các dự

án tương tự…Tùy vào dự án, điều kiện thời gian, kinh phí mà lựa chọn phương pháp thu thập thông tin cho phù hợp Ví dụ trong dự án khu chung cư cao tầng cao cấp CT02 tại Khu đô thị Văn Khuê-TP Hà Đông-Tỉnh Hà Tây để có được thông tin về số căn hộ của toàn thành phố là 1.007.021 căn nhà với diện tích quỹ nhà là 52.711.338 m2 thì cán bộ lập dự án phải thu thập thông tin từ báo cáo của Sở địa chính nhà đất của Hội thảo quản lý chất lượng đầu tư

Thông tin thu thập cho dự án trong ví dụ trên được thu thập từ thông tin có sẵn

về cung của dự án đã có Tuy nhiên thông tin này chỉ mới cung cấp được cung hiện tại cần có điều tra thông tin về cung sản phẩm trong tương lai Những thông tin này ngoài những cơ sở sẵn có cán bộ lập dự án phải điều tra về khu vực xung quanh các dự án đang thực hiện Có như thế mới đưa ra được con số chính xác về lượng cung cho dự

án

Vì các dự án tại công ty chủ yếu là các dự án về xây dựng nên việc thu thập thông tin yêu cầu phải sử dụng phương pháp khảo sát thực tế, nhất là khảo sát về điều kiện tự nhiên, khí hậu, hiện trạng cơ sở hạ tầng tại khu vực dự án… Tuy nhiên việc thu thập thông tin thông qua phỏng vấn trực tiếp, khảo sát thực tế chưa nhiều mà chủ yếu

là từ các nguồn sẵn có Sử dụng phương pháp này sẽ tiết kiệm thời gian và chi phí, tuy nhiên thì với phương pháp này độ chính xác sẽ không cao

1.2.4.2 Phương pháp cộng chi phí:

Khi sử dụng phương pháp này ,cán bộ lập dự án sẽ căn cứ vào các khoản chi phí dự tính sử dụng phương pháp cộng chi phí tổng hợp lại thành tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng

Phương pháp này sẽ giúp cho chủ đầu tư biết được chi phí cần cho việc thực hiện

dự án là bao nhiêu để có giải pháp về vốn cho phù hợp Tuy nhiên phương pháp này sẽ phải tính toán nhiều khoản chi phí, nên quá trình thực hiện phức tạp và rắc rối Cán bộ lập dự án sử dụng phương pháp cộng chi phí để phân tích tài chính mà chủ yếu là tính toán tổng mức đầu tư

Ví dụ như tổng chi phí trong dự án trung tâm thương mại PHAN CHU TRINH được xây dựng tại phường 9-TPĐà Lạt-Tỉnh Lâm Đồng được thể hiện cụ thể qua bảng sau:

TT HẠNG MỤC

CHI PHÍ ĐẦU

TƯ TRƯỚC THUẾ

THUẾ VAT

CHI PHÍ ĐẦU

TƯ SAU THUẾ

Đơn vị tính : VNĐ

Nguồn: Ban quản lý dự án của công ty ACOCI

Ở ví dụ trên, dự án cho biết được tổng mức đầu tư là 49.554.612.772 đồng với

tổng mức đầu tư là tổng chi phí của bảy khoản mục đã nêu trên Với tổng mức đầu tư

này cho biết chủ đầu tư cần có chi phí đầu tư ban đầu là 49.554.612.772 đồng Từ đây

chủ đầu từ sẽ đưa ra giải pháp huy động và sử dụng vốn cho dự án

Đây là phương pháp tổng hợp , từ đó đưa ra cái nhìn tổng quan về phần chi phí của dự án Để chủ đầu tư có những đánh giá ban đầu về dự án cho phù hợp với tình hình hiện tại của bản thân

1.2.4.3 Phương pháp so sánh đối chiếu:

Phương pháp này chủ yếu sử dụng trong phân tích khía cạnh kỹ thuật của dự án Cán bộ lập dự án sẽ căn cứ vào các quy định, các định mức, tiêu chuẩn kỹ thuật… để tiến hành xác định các thông số kỹ thuật cho dự án sao cho phù hợp với quy định hoặc đưa ra một vài phương án sau đó so sánh để lựa chọn phương án tối ưu nhất cho dự án Phương pháp này có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả dự án Việc so sánh đối chiếu với các tiêu chuẩn quy định là điều kiện để dựa án có thể được phê duyệt, việc xác định, lựa chọn phương án sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí, chất lượng của dự án từ đó ảnh hưởng đến tính khả thi về mặt tài chính của dự án

Ví dụ cụ thể như:

Dự án trụ sở làm việc DETECH trong khi thiết kế kết cấu công trình cán bộ thiết

kế phải so sánh các tiêu chuẩn thiết kế với tiêu chuẩn TCVN 4621 : 1988 : Về hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng, kết cấu bê tong cốt thép, kí hiệu qui ước và thể hiện bản vẽ

Trong ví dụ này, phương pháp so sánh đối chiếu được sử dụng trong giải pháp thiết

kế, theo như dự án này hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng, kết cấu bê tông cốt thép, kí hiệu qui ước và thể hiện bản vẽ được thực hiện theo tiêu chuẩn Việt Nam 4621:1988 Sau này khi thẩm định dự án cán bộ thẩm định sẽ dựa vào tiêu chuẩn này để kiểm định

dự án Phương pháp này còn được dùng để đối chiếu với các tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được

Trong quá trình thực hiện cán bộ cần đúc rút kinh nghiệm và điều kiện thực tế của dự

án mà tiến hành so sánh phù hợp với điều kiện và đặc điểm cụ thể của dự án và của doanh nghiệp

1.2.2.5 Những nội dung cần thiết khi lập dự án và tình huống cụ thể tại Công ty

cổ phần tư vấn kĩ thuật và đầu tư ACOCI :

Khi lập một dự án đầu tư, và nhất là các dự án đầu tư xây dựng thì những nội

dung cần phân tích bao gồm:

- Những căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải đầu tư:

+ Những căn cứ pháp lý

+ Mục tiêu đầu tư

+Thị trường sản phẩm của dự án

- Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật:

- Quy mô dự án, hình thức đầu tư

-Nghiên cứu địa điểm khu vực xây dựng dự án

- Giải pháp quy hoạch, kiến trúc và kỹ thuật

-Giải pháp đền bù, phóng mặt bằng

- Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

- Đánh giá tác động môi trường

- Phân tích khía cạnh tài chính của dự án:

- Xác định tổng mức đầu tư

- Nguồn tài trợ vốn

-Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính

-Nghiên cứu khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án: Trong phần này, chủ yếu xác

định sự đóng góp của dự án vào các mục tiêu cơ bản của nền kinh tế và phúc lợi của đất nước

Chúng ta có thể đi vào từng phần cụ thể để có thể phân tích rõ hơn nội dung trong công tác lập dự án tại Công ty cổ phần tư vấn kĩ thuật và đầu tư xây dựng ACOCI với

một số mẫu dự án mà công ty đã lập và tiêu biểu là với dự án “Siêu thị kết hợp nhà ở Tiến Thành” của công ty:

1.2.2.5 1.1.Những căn cứ pháp lý:

Thông thường thì các dự án được lập bởi công ty dựa vào các căn cứ pháp lý sau:

- Các văn bản pháp luật của nhà nước: Chủ trương, quy hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển kinh tế xã hội của nhà nước, của địa phương, của ngành; các văn bản pháp luật chung như : luật môi trường, luật đầu tư, luật lao động, …; các văn bản pháp luật

và quy định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu tư Đối với các dự án của công ty thì những căn cứ pháp lý của nhà nước liên quan đến thực hiện dự án như: các quyết định của nhà nước, của thành phố hay của địa phương về việc giao đất cho công ty tiến hành thực hiện dự án, nghị định của chính phủ về xác định giá đất và khung giá các loại đất và thông tư hướng dẫn thi hành, nghị định của chính phủ về thu tiền sử dụng đất và thông tư hướng dẫn thi hành, đối với dự án cần thu hồi đất thì cần phải tuân theo nghị định của chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất Ngoài ra công ty còn dựa trên các quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị,…

- Các văn bản pháp luật về quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản như: luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 của Chính Phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng; Nghị định số 2009/2004/ NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng công trình

xây dựng; Nghị định của Chính Phủ số 12/2009/ NĐ-CP ngày 12/2/2009 về quản lý dự

án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định của Chính Phủ số 112/2009/ NĐ-CP ngày 14/12/2009 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009 theo quyết định số 411/ QĐ-BXD ngày 31/3/2010 của bộ xây dựng; Quyết định số 957/ QĐ-BXD công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư về xây dựng công trình; Thông tư 04/2010/TT-BXD về hướng dẫn lập và quản

lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Thông tư số 03/2009/ TT-BXD quy định chi tiết về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;…

- Các căn cứ về hệ thống tiêu chuẩn, định mức kỹ thuật: Đó là các tiêu chuẩn, định mức kỹ thuật và thiết kế cho các hạng mục như: kiến trúc, điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, tiêu chuẩn cấp công trình, tiêu chuẩn thiết kế với từng loại công trình, tiêu chuẩn về mội trương, …

Ví dụ như: TCVN 4451- 1987 Nhà ở - nguyên tắc cơ bản để thiết kế; TCVN 2622- 1978 phòng cháy chữa cháy cho nhà ở và công trình,…

1.2.2.5.1.2 Mục tiêu đầu tư:

Mục tiêu đầu tư trong dự án chính là việc chỉ ra rằng sản phẩm của dự án sẽ phát huy tác dụng như thế nào Với sản phẩm của công ty chủ yếu là nhà ở và văn phòng cho thuê thì cung ứng được bao nhiêu vào quỹ nhà của thành phố, giải quyết nhu cầu cho bao nhiêu người, đáp ứng được nhu cầu văn phòng cho thuê như thế nào, hay đóng góp vào sự phát triển của thành phố ra sao

Cụ thể như trong trong dự án: Khu siêu thị kết hợp nhà ở Tiến Thành:

Mục tiêu chung của Dự án là tạo nên một công trình đa chức năng, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, về tiêu dùng của người dân đô thị; góp phần cải thiện nhu cầu về nhà ở

và điều kiện sống, điều kiện làm việc của người dân Thủ đô Trước mắt công trình tạo một khu nhà ở với tiêu chuẩn cao, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của của nhân dân, tạo đà để phát triển rộng rãi các khu chung cư cao tầng khác trong Thành phố, đồng thời khai thác triệt để hiệu quả quỹ đất của Thành phố vào mục đích và lợi ích chung

vì điều kiện sống của người dân

Chủ đầu tư sẽ sử dụng diện tích đất nêu trên để:

- San lấp mặt bằng và xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ bao gồm đường nội bộ, sân, hệ thống cấp điện, chiếu sáng, hệ thống cấp và thoát nước, hệ thống viễn thông, điện thoại, …cho khu nhà

- Xây dựng hệ thống dịch vụ công cộng, hiện đại, cung cấp và đáp ứng hiệu quả nhu cầu về mua bán và tiêu thụ sản phẩm dịch vụ của người dân trong phạm vi công trình và lân cận

- Xây dựng các căn hộ với nhiều loại diện tích khác nhau để kinh doanh Các căn

hộ để ở được thiết kế và xây dựng đồng bộ đảm bảo mỹ quan đồng thời đáp ứng được nhu cầu về một nơi ở tiện nghi và đẹp

( Nguồn: Phòng kế hoạch và quản lý dự án của công ty) Trọng tâm của mục tiêu đầu tư của dự án là nhằm chỉ ra sự cần thiết của dự án, đồng thời thấy rằng dự án là phù hợp với quy hoạch của đất nước, của thành phố, đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của thị trường

Tại công ty, mục tiêu đầu tư là một nội dung được cán bộ lập dự án trình bày khá đầy đủ và chi tiết nhưng cũng cần được chú trọng hoàn thiện hơn bởi vì chính mục tiêu đầu tư cho thấy việc đầu tư dự án là hợp lý và cần thiết đối với nền kinh tế xã hội Đây

là một trong những cơ sở để dự án có thể nhận được tài trợ vốn và cấp phép đầu tư

1.2.2.5.1.3.Thị trường sản phẩm của dự án:

Nghiên cứu thị trường sản phẩm của dự án chính là việc phân tích đánh giá cung cầu thị trường hiện tại và dự báo cung cầu thị trường trong tương lai về loại sản phẩm của dự án Kết quả của quá trình này là cơ sở để đi đến quyết định có nên đầu tư không

và xác định quy mô đầu tư cho thích hợp Hay nhằm xác định thị phần mà dự án sẽ chiếm lĩnh trong tương lai Vì vậy , nó có vai trò quan trọng và ý nghĩa hết sức to lớn Một trong những đặc điểm của các dự án tại công ty là chủ yếu các dự án là dự

án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng, nhà ở, văn phòng cho thuê Chính vì vậy ,nghiên cứu thị trường là nghiên cứu cung cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê tại khu vực dự án

Cụ thể như trong trong dự án: Khu siêu thị kết hợp nhà ở Tiến Thành:

Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế của Thủ đô, mức sống của người dân Hà Nội đã được cải thiện đáng kể Nhu cầu về nhà ở, điều kiện sinh

hoạt và làm việc của người Hà Nội ngày càng cao cả về số lượng và chất lượng Tuy nhiên, do tốc độ phát triển của hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội không bắt kịp với tốc độ đô thị hoá đã dẫn đến tình trạng quá tải về nhà ở và không đáp ứng

được các điều kiện dịch vụ công cộng cho người dân Thủ đô

Nhà ở Hà Nội chủ yếu là nhà chung cư từ 2 - 5 tầng được nhà nước xây dựng trong thời kỳ bao cấp; do thiếu kinh phí bảo dưỡng, sửa chữa nên nhiều khu nhà đã

quá thời hạn sử dụng, chất lượng sống ở những khu nhà này không được đảm bảo trong tình hình thực tế về nhu cầu chất lượng nhà ở hiện nay

Do hoàn cảnh lịch sử để lại, hiện có khá nhiều các cơ sở sản xuất công nghiệp đang tồn tại trong các quận nội thành của thành phố, quá trình hoạt động sản xuất của các

cơ sở này ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống hàng ngày của nhân dân xung quanh, gây ô nhiễm môi trường, làm ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, không phù hợp với quy hoạch phát triển chung của Thành phố Việc di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp ra khỏi khu vực các quận nội thành về các khu công nghiệp tập trung của Thành phố không những góp phần đưa quỹ đất vào khai thác sử dụng một cách có hiệu quả, đúng quy hoạch mà còn đem lại sự ổn định và phát triển bền vững cho bản thân các cơ sở này Đó là một chủ trương hoàn toàn đúng đắn của Thành phố

UBND thành phố Hà Nội, các cơ quan chức năng đã và đang chỉ đạo và thực hiện nhiều dự án đầu tư, xây dựng các khu nhà ở và các khu dân cư mới trên địa bàn thành phố Hàng loạt các khu đô thị mới, các khu chung cư cao tầng hiện đại và tiện nghi đã đang dần hình thành đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân Những công trình này hội đủ các yếu tố của kiến trúc hiện đại, chăm sóc đời sống của con người không chỉ trên phương diện về một chỗ ở đơn thuần mà đó thực sự là nơi nghỉ ngơi, thư giãn, là mái ấm gia đình hiện đại

Tuy nhiên, quỹ nhà ở hiện nay vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở về số lượng, cần có những khu nhà ở mới có thiết kế hiện đại nhằm tạo ra một môi trường sống có chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu hiện tại cũng như trong tương lai

Nền kinh tế phát triển kéo theo mức sống của nhân dân ngày càng được nâng cao, cùng với đó là những nhu cầu được cung cấp các dịch vụ công cộng hoàn chỉnh, đồng

bộ và hiện đại đang đặt ra cấp thiết Tuy nhiên trên thực tế, diện tích và chất lượng các loại hình dịch vụ công cộng cho khu dân cư còn xa mới đáp ứng được với yêu cầu ngày càng cao hiện nay Một số chủ đầu tư dự án đã không quan tâm đúng mức đến cơ cấu các khu dịch vụ công ích, ảnh hưởng đến đời sống của người dân trong khu vực Trước thực trạng đó, việc đầu tư xây dựng công trình Tổ hợp siêu thị và nhà ở là hợp

+Quy mô dự án còn dựa nhiều vào năng lực của chủ đầu tư cũng như khả năng huy động vốn Chưa tiến hành phân khúc thị trường và xác định thị trường mục tiêu +Việc tiếp thị, quảng bá sản phẩm cũng không được xem xét Trong khi đó giá cả nhà đất và cung cầu thị trường là nhân tố quyết định đến hiệu quả đầu tư

Dự án chưa đưa ra được cụ thế số liệu về tổng số cung nhà trong thành phố và tình trạng thiếu nhà đối với nhiều tầng lớp dân cư cũng như nhu cầu về nhà ở trong tương lai ,cũng không nêu rõ được mức chênh lệch cung cầu cụ thể và dự đoán được cầu trong tương lai Từ đây ,ta cũng không thể xác định được quy mô đầu tư cho thích hợp

và phân đoạn thị trường như thế nào Một vấn đề quan trọng nữa không được quan tâm

ở phần nghiên cứu thị trường trong dự án này là phần tiếp thị sản phẩm

Việc nghiên cứu thị trường sơ sài là một hạn chế rất lớn trong công tác lập dự án tại công ty.Trong công tác lập dự án tại ACOCI, cán bộ trong công ty cần phải quan tâm chú ý hơn để khắc phục hạn chế này

1.2.2.5.2 Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án:

Như chúng ta đã biết, hầu hết các dự án được lập tại công ty chủ yếu là về lĩnh vực xây dựng nên nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án được coi là nội dung quan trọng nhất trong công tác soạn thảo dự án Các tiêu chuẩn kỹ thuật chủ yếu dựa theo tiêu chuẩn kỹ thuật do bộ ngành quy định Trong nội dung nghiên cứu kỹ thuật công ty tập trung nghiên cứu các vấn đề về:

1.2.2.5.2 1.Quy mô dự án, hình thức đầu tư:

Trong nội dung quy mô dự án, cán bộ lập dự án sẽ trình bày về tổng diện tích khu đất dự án, diện tích toàn bộ khu nhà, khu văn phòng hay khu công nghiệp,… Tuy nhiên, nội dung này thường chỉ đưa ra khái quát chứ không chi tiết cụ thể Còn về hình thức đầu tư thì đối với các dự án tại công ty không chỉ có những dự án đầu tư xây dựng mới mà còn có nhiều dự án dưới hình thức cải tạo mở rộng Tùy thuộc vào yêu cầu cũng như hoàn cảnh, điều kiện cụ thể mà đưa ra hình thức đầu tư phù hợp

Cụ thể như trong dự án : Khu siêu thị kết hợp nhà ở Tiến Thành:

Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở được xây dựng mới, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện

đại với các thông số kỹ thuật như sau:

- Tổng diện tích đất lập dự án: 3.433 m2 - Diện tích xây dựng: 1.373 m2 - Tổng diện tích sàn xây dựng : 23.344 m2 + Diện tích sàn nhà ở: 20.598 m2

+ Diện tích sàn siêu thị: 2.746 m2

- Mật độ xây dựng: 40 % - Tầng cao: 17 tầng