Hợp đồng ủy thực hiện các giao dịch về nhà ở.docx

MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ HƠP ĐỒNG ỦY QUYỀN THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở 3 1.1 Hợp đồng ủy quyền 3 1.1.2 Khái niệm về hợp đồng ủy quyền. 3 1.1.3 Thời hạn ủy quyền. 3 1.1.4 Quyền và nghĩa vụ giữa các bên 3 1.1.4.1 Quyền và nghĩa vụ của bên được ủy quyền 3 1.1.4.2 Quyền và nghĩa vụ của bên ủy quyền 4 1.2 Các giao dịch về nhà ở 5 1.2.1 Các hình thức giao dịch về nhà ở 5 1.2.2 Điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch 5 1.2.3 Điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch nhà ở 5 Tiểu kết chương 1 5 CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở 6 2.1 Hợp đồng ủy quyền cho mượn, cho ở nhờ nhà ở 6 2.2 Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở 6 2.2.1 Nội dung, thời hạn hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở 6 2.2.2 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở 6 2.2.2.1 Chấm dứt do hết hạn hợp đồng . 6 2.2.2.2 Chấm dứt do một trong hai bên đơn phương chấm dứt: 6 2.2.2.3 Chấm dứt do đối tượng của hợp đồng không còn 7 2.2.3 Hợp dồng ủy quyền thực hiện các giao dịch khác về nhà ở. 7 Tiểu kết chương 2 7 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 8 3.1 Những bất cập về pháp luật đối với hợp đồng ủy quyền thực hiện các giao dịch về nhà ở và thực tiễn xét xử tại Tòa án. 8 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật. 9 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật 9 3.2.2. Giải pháp hoàn thiện việc áp dụng quy định pháp luật hiệu quả 10 Tiểu kết chương 3: 11 KẾT LUẬN ĐỀ TÀI 12 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài: Nhà ở là một phần gắn liền với cuộc sống của con người, là một nhu cầu thiết yếu đối với mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Chính vì thế, pháp luật Việt Nam đã ghi nhận nhà ở là quyền cơ bản mà mỗi người đều có thể sở hữu thông qua nhiều cách khác nhau nhưng phải đúng với pháp luật. Ở Điều 32 Hiến pháp 2013 đã ghi nhận việc sở hữu nhà ở là quyền hợp pháp của mỗi cá nhân. Với sự phát triển của xã hội ngày nay, điều kiện kinh tế của mỗi người cũng vì thể cũng tăng dẫn đến các nhu cầu cho cuộc sống vì thế cũng gia tăng. Trong đó, nhu cầu sở hữu nhà ở đã và đang hình thành trong tâm trí của mỗi cá nhân là một tài sản cần phải có để phục vụ cho đời sống sinh hoạt thường ngày của mình. Tận dụng được nhu cầu đó của mỗi người cùng với sự phát trển của ngành bất động sản tại Việt Nam, đã có nhiều công ty, tập đoàn hình thành nên các chuỗi cung ứng bất động sản nhằm phục vụ các nhu cầu về nhà ở của mọi người. Từ đó, các giao dịch dân sự về nhà ở được hình thành bên cạnh các giao dịch dân sự không do các công ty, tập đoàn về bất động sản. Thực tế cho thấy, các giao dịch dân sự về nhà ở do các công ty, tập đoàn về bất động sản là một phần hình thức của cơ chế ủy quyền nhằm thu lại lợi nhuận từ việc được các chủ nhà đất ủy quyền thông qua dịch vụ cung ứng của bên được ủy quyền nhằm tiến tới việc giao kết hợp đồng giao dịch về nhà ở giữa bên ủy quyền và người mua. Không chỉ công ty, tập đoàn mà cá nhân có thể đóng vai trò là người được ủy quyền nhằm giúp bên uỷ quyền có thể tiến hành việc giao dịch về nhà ở và chính cá nhân đó sẽ được hưởng thù lao nếu hai bên có thỏa thuận – đối với người được ủy quyền là cá nhân thì người Việt Nam còn có tên gọi dân gian là “cò”. Cũng mang bản chất là hợp đồng ủy quyền, lúc này hợp đồng ủy quyền để thực hiện các giao dịch về nhà ở nên các quy định cũng có sự bất cập bên cạnh những lợi ích, gây thiệt hại giữa các bên dẫn đến các tranh chấp phức tạp. Chính vì thế, tác giả chọn đề tài “Hợp đồng ủy quyền thực hiện các giao dịch về nhà ở” để nghiên cứu, từ đó, chỉ ra những điểm bất cập bên cạnh những bất cập của hợp đồng ủy quyền và đưa ra hướng giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng ủy quyền thực hiện các giao dịch về nhà ở. 2. Phạm vi nghiên cứu. Hợp đồng ủy quyền thực hiện các giao dịch về nhà ở mang bản chất là hợp dồng dân sự cụ thể là hợp đồng ủy quyền. Hợp đồng uỷ quyền là một trong những hợp đồng dân sự thông dụng, được hình thành rất sớm có vai trò, ý nghĩa quan trọng trong nhiều lĩnh vực của đời sống xã hội.Đối với đề tài trên thì tác giả đi sâu nghiên cứu các hợp đồng ủy quyền thực hiện các giao dịch về nhà ở trong khuôn khổ Bộ luật Dân sự Việt Nam, nhằm đưa ra những điểm bất cập mà pháp luật Việt Nam đã và đang quy định cũng như đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật và cách áp dụng các quy định một cách hiệu quả nhất.   3. Tình hình nghiên cứu. Hợp đồng ủy quyền thực hiện các giao dịch về nhà ở có thể nói là một đề tài mở rộng mà hầu như các công trình nghiên cứu khác ít đề cập đến kể cả trong nước lẫn nước ngoài, đóng vai trò một phần trong quá trình nghiên cứu về hợp đồng ủy quyền. Nên để tìm hiểu sâu vào hợp đồng ủy quyền thực hiện các giao dịch về nhà ở có thể coi là đề tài khá mới trong các đề tài liên quan đến hợp đồng. 4. Cấu trúc đề tài Gồm 3 chương: Chương 1: Khái quát về hợp đồng ủy quyền và các giao dịch về nhà ở Chương 2: Hợp đồng ủy quyền thực hiện các giao dịch về nhà ở Chương 3: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng ủy quyền thực hiện các giao dịch về nhà ở và giải pháp hoàn thiện pháp luật

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT DÂN SỰ TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN MÔN: GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở ĐỀ TÀI: HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở Người thực hiện: Vũ Thái Tài MSSV: 1953801012230 Lớp: DS44A THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2021 DANH MỤC VIẾT TẮT STT Tên viêt dầy đủ Bộ luật Dân Ký hiêu viết tắt BLDS MỤC LỤ PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ HƠP ĐỒNG ỦY QUYỀN THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở .3 1.1 Hợp đồng ủy quyền 1.1.2 Khái niệm hợp đồng ủy quyền 1.1.3 Thời hạn ủy quyền 1.1.4 Quyền nghĩa vụ bên 1.1.4.1 Quyền nghĩa vụ bên ủy quyền 1.1.4.2 Quyền nghĩa vụ bên ủy quyền 1.2 Các giao dịch nhà 1.2.1 Các hình thức giao dịch nhà 1.2.2 Điều kiện để nhà tham gia giao dịch 1.2.3 Điều kiện bên tham gia giao dịch nhà Tiểu kết chương .5 CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở 2.1 Hợp đồng ủy quyền cho mượn, cho nhờ nhà .6 2.2 Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà 2.2.1 Nội dung, thời hạn hợp đồng ủy quyền quản lý nhà 2.2.2 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà 2.2.2.1 Chấm dứt hết hạn hợp đồng .6 2.2.2.2 Chấm dứt hai bên đơn phương chấm dứt: .6 2.2.2.3 Chấm dứt đối tượng hợp đồng khơng cịn 2.2.3 Hợp dồng ủy quyền thực giao dịch khác nhà Tiểu kết chương .7 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT .8 3.1 Những bất cập pháp luật hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà thực tiễn xét xử Tòa án .8 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện việc áp dụng quy định pháp luật hiệu 10 Tiểu kết chương 3: 11 KẾT LUẬN ĐỀ TÀI 12 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Nhà phần gắn liền với sống người, nhu cầu thiết yếu cá nhân, gia đình Chính thế, pháp luật Việt Nam ghi nhận nhà quyền mà người sở hữu thông qua nhiều cách khác phải với pháp luật Ở Điều 32 Hiến pháp 2013 ghi nhận việc sở hữu nhà quyền hợp pháp cá nhân Với phát triển xã hội ngày nay, điều kiện kinh tế người thể tăng dẫn đến nhu cầu cho sống gia tăng Trong đó, nhu cầu sở hữu nhà hình thành tâm trí cá nhân tài sản cần phải có để phục vụ cho đời sống sinh hoạt thường ngày Tận dụng nhu cầu người với phát ngành bất động sản Việt Nam, có nhiều cơng ty, tập đồn hình thành nên chuỗi cung ứng bất động sản nhằm phục vụ nhu cầu nhà người Từ đó, giao dịch dân nhà hình thành bên cạnh giao dịch dân khơng cơng ty, tập đồn bất động sản Thực tế cho thấy, giao dịch dân nhà cơng ty, tập đồn bất động sản phần hình thức chế ủy quyền nhằm thu lại lợi nhuận từ việc chủ nhà đất ủy quyền thông qua dịch vụ cung ứng bên ủy quyền nhằm tiến tới việc giao kết hợp đồng giao dịch nhà bên ủy quyền người mua Không công ty, tập đồn mà cá nhân đóng vai trò người ủy quyền nhằm giúp bên uỷ quyền tiến hành việc giao dịch nhà cá nhân hưởng thù lao hai bên có thỏa thuận – người ủy quyền cá nhân người Việt Nam cịn có tên gọi dân gian “cị” Cũng mang chất hợp đồng ủy quyền, lúc hợp đồng ủy quyền để thực giao dịch nhà nên quy định có bất cập bên cạnh lợi ích, gây thiệt hại bên dẫn đến tranh chấp phức tạp Chính thế, tác giả chọn đề tài “Hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà ở” để nghiên cứu, từ đó, điểm bất cập bên cạnh bất cập hợp đồng ủy quyền đưa hướng giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà Phạm vi nghiên cứu Hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà mang chất hợp dồng dân cụ thể hợp đồng ủy quyền Hợp đồng uỷ quyền hợp đồng dân thơng dụng, hình thành sớm có vai trị, ý nghĩa quan trọng nhiều lĩnh vực đời sống xã hội.Đối với đề tài tác giả sâu nghiên cứu hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà khuôn khổ Bộ luật Dân Việt Nam, nhằm đưa điểm bất cập mà pháp luật Việt Nam quy định đưa giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật cách áp dụng quy định cách hiệu Tình hình nghiên cứu Hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà nói đề tài mở rộng mà cơng trình nghiên cứu khác đề cập đến kể nước lẫn nước ngồi, đóng vai trị phần trình nghiên cứu hợp đồng ủy quyền Nên để tìm hiểu sâu vào hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà coi đề tài đề tài liên quan đến hợp đồng Cấu trúc đề tài Gồm chương: Chương 1: Khái quát hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà Chương 2: Hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà Chương 3: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà giải pháp hoàn thiện pháp luật CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ HƠP ĐỒNG ỦY QUYỀN THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở 1.1 Hợp đồng ủy quyền 1.1.2 Khái niệm hợp đồng ủy quyền Hợp đồng ủy quyền quy định Điều 562 BLDS 2015 sau: “Hợp đồng ủy quyền thỏa thuận bên, theo bên ủy quyền có nghĩa vụ thực công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền phải trả thù lao có thỏa thuận pháp luật có quy định.” Ngồi ra, bên có thỏa thuận có văn chuyên ngành khác quy định cụ thể, hợp đồng ủy quyền phải công chứng, chứng thực quan có thẩm quyền lúc hợp đồng ủy quyền có hiệu lực pháp luật Hợp đồng ủy quyền mang chất đặc trưng hợp đồng dân nên hợp đồng ln có thỏa thuận bên phát sinh quyền nghĩa vụ dân bên, bên cạnh đặc trưng chất hợp đồng dân sự, hợp đồng mang đặc trưng hợp đồng song vụ hợp đồng có khơng có đền bù Đối với chất hợp đồng song vụ, hợp đồng ủy quyền yêu cầu bên phải thực nghĩa vụ với phạm vi quy định điều khoản hợp đồng, bên ủy quyền phải đưa thông tin, giấy tờ liên quan đến công việc mà bên ủy quyền giao cho bên ủy quyền phải tốn chi phí liên quan đến công việc ủy quyền mà bên ủy quyền bỏ ra, tương tự, bên ủy quyền có nghĩa vụ phải thực công việc phạm vi giao kết hợp đồng sau thực xong công việc phải giao lại kết cho bên ủy quyền Lúc này, bên ủy quyền có nghĩa vụ phải thực quyền lợi bên ủy quyền trả thù lao tương ứng với cơng việc có thỏa thuận trả thù lao Có thể thấy, việc trả thù lao không chất hợp đồng có khơng đền bù Ví dụ: bên không đưa thỏa thuận thù lao lúc hợp đồng ủy quyền có chất hợp đồng khơng có đền bù ngược lại 1.1.3 Thời hạn ủy quyền Căn theo quy định Điều 563 BLDS 2015: “Thời hạn ủy quyền bên thỏa thuận pháp luật quy định; khơng có thỏa thuận pháp luật khơng có quy định hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.” Có thể thấy, pháp luật tơn trọng thỏa thuận hai bên, đảm bảo quyền lợi cho bên hai bên đưa thỏa thuận thời hạn ủy thông qua việc đưa quy định “nếu khơng có thỏa thuận pháp luật khơng có quy định hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm” nhằm hạn chế việc trốn tránh nghĩa vụ tránh kéo thời hạn ủy quyền gây tổn hại hai bên 1.1.4 Quyền nghĩa vụ bên Hợp đồng ủy quyền hợp đồng song vụ, đồng nghĩa với việc tham gia vào hợp đồng ủy quyền hai bên có quyền nghĩa vụ tương ứng với nhau: 1.1.4.1 Quyền nghĩa vụ bên ủy quyền Quyền nghĩa vụ bên ủy quyền quy định cụ thể sau: Căn Điều 565 BLDS 2015 quy định nghĩa vụ bên ủy quyền sau: “1 Thực công việc theo ủy quyền báo cho bên ủy quyền việc thực công việc Báo cho người thứ ba quan hệ thực ủy quyền thời hạn, phạm vi ủy quyền việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền Bảo quản, giữ gìn tài liệu phương tiện giao để thực việc ủy quyền Giữ bí mật thơng tin mà biết thực việc ủy quyền Giao lại cho bên ủy quyền tài sản nhận lợi ích thu thực việc ủy quyền theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Bồi thường thiệt hại vi phạm nghĩa vụ quy định Điều này.” Căn Điều 566 BLDS 2015 quy định quyền bên ủy quyền sau: “1 Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu phương tiện cần thiết để thực công việc ủy quyền Được tốn chi phí hợp lý mà bỏ để thực công việc ủy quyền; hưởng thù lao, có thỏa thuận.” Có thể thấy, quyền nghĩa vụ bên ủy quyền quy định nhằm đảm bảo quyền lợi mà bên ủy quyền hưởng nghĩa vụ mà bên ủy quyền phải thực Khi đó, người ủy quyền thực công việc phạm vi theo điều khoản ký kết hợp đồng “ Điều có ý nghĩa để xác định trách nhiệm dân xác định địa vị pháp lý tham gia tố tụng ngừoi quan hệ ủy quyền giao dịch người khác1.” 1.1.4.2 Quyền nghĩa vụ bên ủy quyền Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Dân Việt Nam – Tập II, NXB Công an nhân dân, 2018, tr.216 Quyền nghĩa vụ bên ủy quyền quy định cụ thể sau: Căn Điều 567 BLDS 2015 quy định nghĩa vụ bên ủy quyền sau: “1 Cung cấp thông tin, tài liệu phương tiện cần thiết để bên ủy quyền thực công việc Chịu trách nhiệm cam kết bên ủy quyền thực phạm vi ủy quyền Thanh tốn chi phí hợp lý mà bên ủy quyền bỏ để thực công việc ủy quyền; trả thù lao cho bên ủy quyền, có thỏa thuận việc trả thù lao.” Căn Điều 568 BLDS 2015 quy định quyền bên ủy quyền sau: “1 Yêu cầu bên ủy quyền thông báo đầy đủ việc thực công việc ủy quyền Yêu cầu bên ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu từ việc thực công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Được bồi thường thiệt hại, bên ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định Điều 565 Bộ luật này.” Cũng bên ủy quyền, bên ủy quyền pháp luật quy định quyền nghĩa vụ tương ứng nhằm đảm bảo bên ủy quyền thực nghĩa vụ công việc giao cho bên ủy quyền quyền lợi mà bên ủy quyền hưởng hợp đồng ủy quyền 1.2 Các giao dịch nhà 1.2.1 Các hình thức giao dịch nhà Căn Điều 117 Luật Nhà 2014, giao dịch nhà bao gồm hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ ủy quyền quản lý nhà Có thể thấy pháp luật đặt nhiều hình thức nhằm đa dạng hóa giao dịch nhà nhằm đảm bảo lợi ích chủ thể tham gia lựa chọn hình thức phù hợp để đưa định 1.2.2 Điều kiện để nhà tham gia giao dịch Căn Điều 118 Luật Nhà 2014, điều kiện để nhà tham gia vào giao dịch sau: a) Đối với giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn nhà quy định khoản Điều b) Giao dịch nhà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quy dịnh khoản Điều c) Đối với nhà cho thuê quy dịnh khoản Điều 1.2.3 Điều kiện bên tham gia giao dịch nhà Căn Điều 119 Luật Nhà ở, bên tham gia giao dịch nhà phải đáp ứng điều kiện sau: a) Điều kiện bên bán cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà b) Điều kiện bên mua thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận chấp, mượn, nhờ, ủy quyền quản lý nhà cá nhân c) Điều kiện tổ chức Tiểu kết chương 1: Có thể thấy, pháp luật Việt Nam quy định cụ thể khái niệm, thời hạn quyền, nghĩa vụ bên bên tham gia vào hợp đồng ủy quyền, điều kiện để hình hành nên giao dịch nhà Việc áp dụng pháp luật trường hợp bên thực hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà không làm ảnh hưởng đến quyền nghĩa vụ bên, đảm bảo giao dịch dân trì cách liên tục CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở 2.1 Hợp đồng ủy quyền cho mượn, cho nhờ nhà Căn khoản Điều 153 Luật Nhà 2014 quy định: “Các chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng cho mượn, cho nhờ nhà ở.” Lúc đồng chủ sở hữu định cho người khác mượn, cho nhờ nhà muốn thông qua người đại diện lúc bên đồng chủ sở hữu lập hợp đồng ủy quyền với người ủy quyền Có thể thấy, bên đồng chủ sở hữu trực tiếp thực giao dịch uỷ quyền cho bên ủy quyền, lúc này, đảm bảo giao dịch dân diễn liên tục mang lại lợi ích cho bên ủy quyền 2.2 Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà Căn Mục 11 Luật nhà 2014 nói phạm vi, nội dung, trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền sau: 2.2.1 Nội dung, thời hạn hợp đồng ủy quyền quản lý nhà Tại Điều 155 Luật quy định phạm vi nội dung việc ủy quyền quản lý nhà khoản Điều có quy định nội dung thời hạn hai bên tự đưa thỏa thuận, trường hợp hai bên khơng có thỏa thuận lúc luật quy định thời hạn năm tính từ thời điểm ký kết Có thể thấy, pháp luật tôn trọng thỏa thuận hai bên, đảm bảo quyền lợi cho bên hai bên đưa thỏa thuận thời hạn ủy thông qua việc đưa quy định “nếu bên khơng có thỏa thuận thời hạn ủy quyền hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền ”nhằm hạn chế việc trốn tránh nghĩa vụ tránh kéo thời hạn ủy quyền gây tổn hại hai bên 2.2.2 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà mang chất hợp đồng dân sự, cụ thể hợp đồng ủy quyền, nên trường hợp chấm dứt hai hợp đồng có nhiều điểm giống nhau: 2.2.2.1 Chấm dứt hết hạn hợp đồng Căn vào khoản Điều 155 Luật Nhà 2014 hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở, thời hạn hợp đồng bên thỏa thuận với để đưa thời hạn hợp lý nhằm bảo vệ lợi ích bên Bên cạnh đó, trường hợp bên chưa đưa thỏa thuận thời hạn thực hợp đồng pháp luật đặt thời hạn 01 năm kể từ ngày xác lập sau 01 năm hợp đồng bị chấm dứt Ở pháp luật Việt Nam đưa thời hạn năm nhằm đảm bảo lợi ích đảm bảo việc thực nghĩa vụ bên, hạn chế tình trạng trốn tránh nghĩa vụ kéo dài thời hạn thực hợp đồng ủy quyền gây tổn thất hai bên, giúp giao dịch dân trì cách liên tục Ngoài ra, “ Việc ủy quyền phải lập thành văn bản, văn cần xác định rõ thời hạn ủy quyền 3.” 2.2.2.2 Chấm dứt hai bên đơn phương chấm dứt: Đối với trường hợp chấm dứt hai bên đơn phương chấm dứt, Luật Nhà 2014 có quy định rõ Điều 158 Có thể thấy pháp luật quy đinh nghĩa vụ hai bên tương ứng với Cả hai bên có nghĩa vụ phải thơng báo trước cho bên lại đơn phương chấm dứt hợp đồng trường hợp việc quản lý khơng có chi phí quản lý ngược lại, khác với hợp đồng ủy quyền thời hạn báo trước 30 Khoản Điều 115 Luật nhà 2014 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Dân Việt Nam – Tập II, NXB Công an nhân dân, 2018, tr.218 ngày so với hợp đồng ủy quyền quy đinh tai Điều 569 BLDS 2015 Điều đảm bảo bên phải thực nghĩa vụ báo trước hạn chế tình trạng kéo dài thời gian Ngoài ra, hai bên phải bồi thường hại có xảy ra, pháp luật quy định điều nhằm bảo vệ quyền lợi bên Đối với bên ủy quyền, họ được nhận chi phí quản lý tương ứng với cơng việc mình, coi thu lao mà họ nhận thực công việc quản lý trường hợp việc ủy quyền có chi phí quản lý 2.2.2.3 Chấm dứt đối tượng hợp đồng khơng cịn Căn khoản Điều 157 BLDS 2015, đối tượng hay cịn gọi nhà hợp đồng quy định cụ thể điều khoản hợp đồng Và bên không thỏa thuận rõ đối tượng hợp đồng gây khó khăn việc hợp đồng có hiệu lực Cho nên, bên phải thỏa thuận rõ đối tượng hợp đồng nhằm đảm bảo hợp đồng có hiệu lực Tuy nhiên, trường hợp bên thỏa thuận rõ đối tượng hợp đồng lý chủ quan khách quan dẫn đến đối tượng hợp đồng khơng cịn hợp đồng chấm dứt Tùy trường hợp mà bên phải chịu trách nhiệm việc đối tượng hợp đồng không Bên cạnh trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà nêu trên, pháp luật Việt Nam quy định thêm trường hợp chấm dứt theo khoản 5, 6, Điều 157 Luật Nhà 2014 2.2.3 Hợp đồng ủy quyền thực giao dịch khác nhà Các hợp đồng ủy quyền thực giao dịch khác nhà không quy định Luật Nhà văn quy phạm pháp luật khác, chất hợp đồng dân cụ thể hợp đồng ủy quyền Nên nội dung, thời hạn, quyền nghĩa vụ bên, trường hợp chấm dứt hợp đồng áp dụng theo nguyên tắc hợp đồng ủy quyền quy định BLDS 2015 Tiểu kết chương 2: Vì mang chât hợp dồng ủy quyền hầu hết quy định nội dung, thời hạn, quyền nghĩa vụ bên, trường hợp chấm dứt hợp đồng áp dụng theo ngun tắc hợp đồng ủy quyền quy định BLDS 2015 Đảm bảo quyền lợi, tính tồn vẹn phần công việc mà không gây thiệt hại cho bên ủy quyền đảm bảo việc nhận thù lao xứng tương ứng với công việc mà bên ủy quyền CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 3.1 Những bất cập pháp luật hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà thực tiễn xét xử Tịa án Có thể thấy, hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà mang lại nhiều lợi ích cho bên người thứ ba Nhưng ngồi lợi ích mang lại, mang chất hợp đồng ủy quyền, hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà tồn bất cập gây ảnh hưởng đến quyền lợi bên người thứ ba: Thứ nhất, Có thể thấy, hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà hợp đồng mà thời hạn quy định thỏa thuận bên, trường hợp không đưa thỏa thuận, thời hạn mà pháp luật quy định năm (ngoại trừ hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở) Có thể thấy, việc pháp luật quy định năm nhằm tránh kéo dài thời hạn thực hợp tránh gây thiệt hại cho bên q trình chờ đợi bên cịn lại thực hợp đồng Nhưng bên cạnh lợi ích mà pháp luật quy định mang lại, theo quan điểm cá nhân tác giả, tác giả cho việc đưa quy định thời hạn năm mang đến bất cập trình áp dụng điều luật Ví dụ: Anh A kí kết hợp đồng ủy quyền với anh B, ủy quyền cho anh B quản lý cằn nhà quận X của anh chưa đưa thời hạn hợp đồng Lúc này, chị C tiến hành khởi kiện lên Tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời chị C cho nhà thuộc quyền sở hữu chị, anh B thực hợp đồng ủy quyền Do tranh chấp nhà anh A chị C kéo dài đến năm, nên lúc hợp đồng anh B anh A chưa thỏa thuận thời hạn nên dẫn tới việc chấm dứt hợp đồng ủy quyền theo quy đinh Điều 563 BLDS 2015 Mặc dù chưa có vụ án liên quan đến bất cập mà tác giả nêu Nhưng thấy, ví dụ trên, hợp đồng ủy quyền anh A anh B bị chấm dứt hai bên phải tiến hành kí kết hợp đồng muốn, lúc tốn nhiều thời gian dẫn đến bất cập hai bên thảo thuận điều khoản hợp đồng Nếu trường hợp chị C u cầu Tịa vơ hiệu hợp đồng ủy quyền anh A anh B, lúc phát sinh thêm nhiều chi phí khác như: án phí, chi phi thuê luật sư,… Và lúc này, lợi ích anh B bị Thứ hai, Đối với trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng, việc chấm dứt xuất phát từ bên pháp luật đảm bảo quyền lợi 10 bên thông qua việc quy định thu lao tương ứng với công việc bên ủy quyền việc thông báo trước trường hợp ủy quyền khơng có thù lao Nhưng trường hợp, bên ủy quyền chưa thực công việc mà bên ủy quyền đơn phương chấm dứt, lúc thù lao tương ứng với cơng việc bên ủy quyền khơng tính, gây bất lợi cho bên ủy quyền Ngoài ra, pháp luật quy định thời gian báo trước hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền khoảng thời gian hợp lý, khoảng thời gian hợp lý? Cách xác định thời gian hợp lý nào? Điều pháp luật chưa quy định cụ thể, Nếu khoảng thời gian hợp lý bên tự thoả thuận, thoả thuận không thành khơng có thoả thuận pháp luật quy định nào? Trong trường hợp hai cố tình khơng đưa thoả thuận nhằm trốn tránh nghĩa vụ pháp luật xử lý sao? Cịn hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở, khoảng thời gian báo trước hai bên đơn phương chấm dứt hợp dồng 30 ngày Lúc này, vấn đề đăt trường hợp hai bên đột ngột trước thời điểm 30 ngày lúc người đứng thơng báo với bên cịn lại? Có thể nói, bất cập mà pháp luật chưa đưa quy định cụ thể nhằm bảo vệ quyền lợi bên Thứ ba, chủ thể chết nghĩa vụ họ bên lại chấm dứt, đồng nghĩa hợp đồng ủy quyền hai bên chấm dứt hiệu lực kể từ thời điểm bên chết Điều dẫn đến hợp đồng khác công việc thoả thuận hợp đồng ủy quyền đồng thời bị vơ hiệu khơng cịn giá trị pháp lý gây nhiều thiệt hại Hầu trường hợp, hợp đồng ủy quyền chấm dứt chết hai bên tài sản nhà trả lại cho bên ủy quyền Khi ấy, quyền lợi ích bên ủy quyền bị ảnh hưởng Cụ thể, hai bên chết hợp đồng đương nhiên bị chấm dứt Bất động sản lúc trở lại thuộc quyền sở hữu bên ủy quyền (khi bên ủy quyền chết) để thừa kế cho người thừa kế bên ủy quyền (khi bên ủy quyền chết) Như vậy, trường hợp, bên ủy quyền người thừa kế bên ủy quyền khơng có quyến bất động sản đó, lúc này, Tịa án tun bố bên bị lực hành vi dân bị hạn chế lực hành vi dân hợp đồng ủy quyền đương nhiên bị chấm dứt Khi ấy, quyền định đoạt bất động sản thuộc người đại diện theo pháp luật bên ủy quyền 11 Tại án 130/2012/DS–PT ngày 04 tháng 04 năm 2012 Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tranh chấp tài sản tòa chấp nhận yêu cầu bên nguyên đơn ( bà Ngô) hủy hợp đồng ủy quyền quản lý nhà chồng chết (ơng Thoại) bị đơn em trai ơng Thoại (ơng Bá) Có thể thấy, Tòa áp dụng quy định pháp luật bên ủy quyền chết hợp đồng ủy quyền đương nhiên bị chấm dứt, bên ủy quyền tức ông Bá khơng có quyền giá trị tài sản (căn nhà), ảnh hưởng đến quyền lợi ông Bá Lúc này, có câu hỏi đặt ra, với việc ông Bá thực công việc quy định hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở, tài sản thừa kế từ di chúc ơng Thoại ơng Bá có nhận thù lao tương ứng với cơng việc khơng? 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 3.2.1 Giải pháp hồn thiện quy định pháp luật Vì mang chất hợp đồng ủy quyền nên việc hoàn thiện pháp luật cách áp dụng pháp luật hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà điều cần thiết giao dịch nhà phát triển mạnh mẽ Thứ nhất, đề cập trên, trường hợp người thứ ba hay gọi người thừa kế hai bên ủy quyền ủy quyền, pháp luật Việt Nam cần quy định rõ vai trò người thừa kế hai bên ủy quyền ủy quyền hai bên chết Để giao dịch dân trì cách liên tục, cần đưa quy định nhằm đưa người thừa kế tham gia vào hợp đồng ủy quyền, người thừa kế đóng vai trị thay chủ thể độc lập tham gia vào hợp đồng ủy quyền Thứ hai, thời hạn hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà (trừ hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở) dựa thỏa thuận hai bên pháp luật quy định năm trường hợp hai bên không đưa thỏa thuận thời hạn Lúc này, pháp luật nên quy định xem xét hoàn cảnh, tài sản, tính chất hợp đồng ủy quyền để đưa thời hạn phù hợp Thứ ba, hợp đồng có hiệu lực từ lúc ký kết đưa thỏa thuận chấm dứt theo trường hơp nêu Đối với hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà ở, để giao dịch dân diễn cách liên tục tránh gây thiệt hại bên, pháp luật Việt Nam cần đưa thời hạn ngắn để bên tìm điều kiện để trì giao dịch dân không gây thiệt hại bên sau hành vi chấm dứt hợp đồng thực 12 Ví dụ: trường hợp chấm dứt hợp đồng hai bên chủ thể đột ngột chết, lúc việc chấm dứt hợp đồng kéo dài khoảng thời hạn ngắn từ sau thời điểm bên chủ thể chết Lúc này, bên chủ thể lại tìm điều kiện thay nhằm trì giao dịch dân tránh gây tổn thất hai bên 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện việc áp dụng quy định pháp luật hiệu Sự bất cập trình ký kết thực hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi gây thiệt hại bên Nguyên nhân bất cập không đồng quy định Theo Nguyễn Thị Lan Hương: “ BLDS coi đạo luật gốc, quy định ngành luật khác thương mại, lao động, tố tụng, phải đồng tuân thủ nguyên tắc BLDS Lấy ví dụ việc nhận bưu phẩm bưu kiện, quy định cá nhân tự nhận bưu phẩm, bưu kiện ủy quyền cho người khác nhận thay Khi đến nhận bưu phẩm phải xuất trình giấy ủy quyền có xác nhận quyền địa phương hay thủ trưởng quan, đơn vị Theo quy định BLDS quan hay đơn vị người công tác quan có thẩm quyền xác nhận giao dịch dân Hoặc khoản Điều 16 Luật Nhà quy định: Chủ sở hữu nhà nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quan tiếp nhận hồ sơ, trưởng hợp người khác nhận thay phải có giấy uỷ quyền chủ sở hữu nhà có chứng nhận UBND cấp xã Như vậy, theo quy định Luật Nhà giấy ủy quyền tổ chức công chứng chứng nhận coi khơng hợp pháp Trong hợp đồng ủy quyền công chứng tổ chức công chứng chứng thực UBND cấp xã có giá trị pháp lý Đây điều bất hợp lý Luật nhà làm ảnh hưởng đến quyền chủ thể giao kết hợp đồng mua bán nhà 4.” Lúc này, pháp luật cần phải có thống nhât, đồng quy định hợp đồng để tránh bất cập đưa áp dụng Bên cạnh đó, người thực pháp luật trường hợp cơng chứng viên người có trách nhiệm chứng thực chữ ký trường hợp bên thỏa thuận việc công chứng hợp đồng ủy quyền Theo Nguyễn Lan Hương nhận xét: “Trên thực tế, năm trước công chứng viên nhận đề nghị yêu cầu công chứng văn thoả thuận huỷ bỏ hợp đồng uỷ quyền Tuy nhiên, năm gần công chứng viên thường xuyên phải công chúng văn Nguyễn Thị Lan Hương (2008) Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội, tr.76,77 13 huỷ bỏ hợp đồng uỷ quyền, chí tháng có trường hợp người ủy quyền yêu cầu chứng nhận hợp đồng ủy quyền tới ba lần, tương đương với ba hợp đồng ủy quyền ba lần hủy hợp đồng ủy quyền Theo số liệu thống kê Phịng cơng chứng nước, số lượng hợp đồng uỷ quyền không tăng số lượng quy mô phạm vi hợp đồng Đồng nghĩa với việc tăng số lượng hợp đồng ủy nguy xảy tranh chấp Vì vậy, cách để cơng chứng viên phịng ngừa hạn chế tranh chấp xảy Tranh chấp hợp đồng ủy quyền xảy có nhiều nguyên nhân khác không hiểu biết pháp luật ủy quyền, nhầm tưởng sau ký hợp đồng ủy quyền người ủy quyền khơng cịn quyền hạn tài sàn nữa, bị cưỡng ép, lừa dối,… ; điều dẫn đến xung đột lợi ích bên tham gia giao kết Cơng chứng viên lường trước xảy sau hợp đồng có hiệu lực thi hành Công chứng viên không đứng bên ủy quyền hay bên ủy quyền, không thiên vị bên Cơng chứng viên phải người có trách nhiệm giúp cho bên thể ý chí pháp luật khơng trái đạo đức Như vậy, thấy vai trị cơng chứng viên phù hợp với ý nghĩa phòng ngừa tranh chấp hay nói cách khác cơng chứng biện pháp hỗ trợ tư pháp công cụ hữu hiệu để phịng ngừa tranh chấp 5” thấy vai trị cơng chứng viên người có trách nhiệm chứng thực chữ ký có vai trị ngày quan trọng giao dịch dân hợp đồng ủy quyền Chính thế, họ cần phải nâng cao nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp nhằm đảm bảo hợp đồng ủy quyền đảm bảo mặt phá lý thực tiễn Tiểu kết chương 3: Có thể thấy ngồi lợi ích mà quy định pháp luật hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà mang lại, áp dụng thực tiễn bất cập ln xảy Lúc đó, nhà lập pháp cần phải thay đổi theo thực tiễn xảy nhằm đảm bảo mục đích hợp đồng ủy quyền bên đạt mục đích quyền lợi đề hợp đồng Bên cạnh đó, phải nâng cao nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp cá nhân thực q trình cơng chứng, tố tụng,…nhằm đảm bảo hợp đồng ủy quyền đảm bảo mặt pháp lý thực tiễn Nguyễn Thị Lan Hương (2008) Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội, tr.78,79 14 KẾT LUẬN ĐỀ TÀI Cùng với phát triển lĩnh vực bất động sản cụ thể giao dịch nhà ngày tăng Việt Nam Chính thế, ủy quyền ln đánh giá cao nhìn nhận chế ln phải có vài trường hợp thực giao dịch dân sự, với phát triển mạnh mẽ chế ủy quyền vai trị chế ủy quyền hợp đồng giao dịch nhà phải đóng vai trị quan trọng sống, đòi hỏi pháp luật phải thay đổi theo thực tiễn khác nhằm đảm bảo trì chế ủy quyền, tạo điều kiện thuận cho chủ thể tham gia vào hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà tới hợp đồng chấm dứt đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ bên ký kết hợp đồng Đối với trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền thực giao dịch nhà ở, bên cạnh mặt tích cực mà quy định pháp luật mang lại, cịn tồn điểm bất cập áp dụng vào thực tiễn, Qua nghiên cứu pháp luật xem xét thực tiễn khác thấy pháp luật hợp đồng ủy quyền theo BLDS Việt Nam quy định giao dịch nhà Luật Nhà cần phải có thay đổi theo bước phát triển xã hội hoàn thiện cách áp dụng pháp luật vào thực tiễn khác Để hoàn thiện quy định hợp đồng ủy quyền đặc biệt trường hợp chấm dứt hợp đồng cần ý điểm sau: Đề cập chủ thể người thứ ba bên ủy quyền nhằm trì giao dịch dân diễn liên tục Chú trọng trách nhiệm bên công chứng, chứng thực nhằm đảm bảo hợp đồng ủy quyền với quy định pháp luật hành Đảm bảo thống quy định hợp đồng ủy quyền để tránh thu tục hành khơng cần thiết tạo điều kiện thuận lợi cho bên thực hợp đồng 15 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân 2015 Bộ luật dân 2005 Luật công chứng 2014 Luật nhà 2014 Giáo trình luật Dân - Tập II, Trường đại học Luật Hà Nội Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh PHỤ LỤC Bản án 130/2012/DS–PT ngày 04 tháng 04 năm 2012 Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh 16 ... KHÁI QUÁT VỀ HƠP ĐỒNG ỦY QUYỀN THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở 1.1 Hợp đồng ủy quyền 1.1.2 Khái niệm hợp đồng ủy quyền Hợp đồng ủy quyền quy định Điều 562 BLDS 2015 sau: ? ?Hợp đồng ủy quyền thỏa... 2.2.3 Hợp đồng ủy quyền thực giao dịch khác nhà Các hợp đồng ủy quyền thực giao dịch khác nhà không quy định Luật Nhà văn quy phạm pháp luật khác, chất hợp đồng dân cụ thể hợp đồng ủy quyền Nên... gia giao dịch nhà Tiểu kết chương .5 CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở 2.1 Hợp đồng ủy quyền cho mượn, cho nhờ nhà .6 2.2 Hợp đồng