TAI CHÍNH-NGÂN HÁNG-BÀO HIỂM NHỮNG HẠN CHÊ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHAP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC • NGƠ HỒI NAM Ị ị TÓM TẮT: Việc định giá bết động sản (BĐS) chấp ngân hàng trở thành nhu cầu cấp thiết, quan trọng để ngân hàng định lượng vốn cho vay Bên cạnh tác dụng phịng ngừa giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng, hoạt động hạn chế khiến doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng Bài viết đưa hạn chế định giá BĐS chấp ngân hàng đề xuâ't số giải pháp khắc phục ’ Từ khóa: định giá BĐS chấp, ngân hàng thương mại, khung giá đất, giá thị trường Đặt vấn đề Với phát triển kinh tế nói chung hệ thống ngân hàng nói riêng, việc sử dụng BĐS làm tài sản chấp ngân hàng ngày gia tăng Người vay phần lớn vay ngân hàng thương mại có tài sản chấp để đảm bảo cho khoản vay Chất lượng, giá trị tài sản chấp định việc ngân hàng cho vay hay không mức cho vay tối đa Để làm điều này, công tác định giá tài sản chấp ngân hàng có vai trị vơ quan họng Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân 2015 quy định định giá tài sản, thẩm định giá tài sản: Định giá BĐS định giá đất định giá tài sản ãất, gắn liền với đất đai (nếu có) Vì BĐS đơn vị thống quyền chiếm hữu, quyền sử dụng mục đích nên ttong trường hợp bao gồm việc định giá tài sản gắn liền với đất, khơng thề mà tách chúng hoàn toàn độc lập với Định giá BĐS khâu quan trọng, ị ị ; I để sàng lọc, phân loại khoản vay, đánh giá khả toán nợ khách hàng vay Hoạt động định giá BĐS phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, như: Xác định giá mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê; Vay vốn ngân hàng; Chứng minh tài sản; Có thể hiểu cách chung định giá BĐS chẩpđó việc ước tính giá trị BĐS châp (bao gồm đất tài sản đất) trường hợp BĐS dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay NHTM tổ chức tín dụng Đây sở pháp lý quan trọng để tổ chức tín dụng thực việc cho vay, đảm bảo cho việc thực hợp đồng cam kết Tuy nhiên, thực tế cho thấy, hoạt động số tổ chức tín dụng, ngân hàng cịn bng lỏng, quy trình, thành phần thẩm định tài sản chưa đầy đủ, số trường hợp thiếu sở pháp lý, dẫn đến nhiều tài sản giá trị thẩm định không với giá trị thực Điều dẫn đến tính khoản tháp, rủi ro cao, khả thu hồi nợ vay khó khăn, nhiều trường hợp khơng thể thu hồi SỐ 18-Tháng 7/2021 329 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG Những hạn chế định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại Theo số liệu số quan Thi hành án dân sự, hàng năm số tiền phải thi hành án cho tổ chức tín dụng, ngân hàng thường chiếm khoảng từ 70 - 80% tổng số tiền phải thi hành án, số này, hàng năm thu sô' tiền nhỏ, chiếm khoảng từ - 5% Một nguyên nhân dẫn đến viêc thu hồi nợ xấu khó khăn BĐS chấp lý có giá trị thấp nhiều lần so với thời điểm thẩm định Một số tài sản chấp bán nhiều lần người mua khiến BĐS xuống cấp Điều phản ánh hạn chế lĩnh vực Thứ nhất, việc định giá BĐS thê châp nhiều ngân hàng chưa thực phòng thẩm định độc lập mà cán tín dụng thực Một số ngân hàng có phịng thẩm định độc lập lực lượng cán lại thiếu kinh nghiệm Trong định giá ngành tương đối phức tạp, việc định giá BĐS thực cán tín dụng gây tình trạng kết thẩm định chưa xác, q trình thẩm định sai sót khiến ngân hàng đưa định vay vốn sai Đồng thời, ngân hàng chưa có quy trình định giá chuẩn đảm bảo tính thống ngân hàng, khiến việc định giá BĐS chấp ngân hàng thiếu đồng bộ, quy định định giá ngân hàng khác dẫn đến tình trạng tài sản ngân hàng khác định giá khác Thứ hai, thị trường BĐS liên tục thay đổi theo quan hệ cung cầu thị trường Có nhiều trường hợp giá biến động với biên độ lớn, tạo sóng đầu BĐS Nhưng có nhiều trường hợp giá sụt giảm thị trường BĐS trầm lắng, hoạt động mua bán diễn thưa thớt Do đó, việc xét giá BĐS làm tham chiếu định giá cịn chưa xác, kết thẩm định sai lệch lớn trình khách hàng vay tiền ngân hàng Bên cạnh đó, thơng thường ngân hàng thương mại đánh giá giá trị BĐS chấp thấp so với giá thị trường Tỷ lệ ngân hàng ưa chuông 70 80% giá thị trường với điều kiện BĐS phải có vị trí thuận lợi, tính khoản cao Giá trị định giá BĐS ngân hàng cao đạt 1,5-2 lần khung giá nhà nước Trong giá thị trường thay đổi liên tục, cịn khung giá nhà nước lại thấp, thay đổi 330 SỐ 18-Tháng 7/2021 chậm so với thị trường Điều làm ảnh hưởng đến phần hạn mức vay vốn tối đa khách hàng Thứ ba, việc ngân hàng áp đặt điều kiện vay vốn khách hàng gần bắt buộc có tài sản bảo đảm gây cản trỏ trình luân chuyển vốn kinh tế Đặc biệt doanh nghiệp vừa nhỏ không đáp ứng đủ điều kiện tài sản chấp Thứ tư, văn quy định ngân hàng mang nặng tính chủ quan, ngân hàng, việc quy định hệ số an toàn cao, dẫn đến định giá BĐS có giá trị nhỏ thực tế nhiều gây khó khăn cho khách hàng có nhu cầu vốn lớn Thứ năm, phương pháp định giá chưa sử dụng linh hoạt, tập trung chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp khác trọng Trong đó, BĐS có đặc điểm công dụng riêng, việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho BĐS quan trọng, ảnh hưởng tới giá trị BĐS cần định giá Hiện chưa có hệ thông sở tham chiếu phục vụ cho công tác định giá phức tạp mặt kỹ thuật, làm cho việc tham khảo hệ số sô' để áp dụng vào phương pháp định giá ngân hàng tổ chức tư vấn khác cho kết định giá khác Thứ sáu, khơng chịu kiểm tra, kiểm sốt chật chẽ từ Ngân hàng Nhà nước, sơ' tổ chức tín dụng, ngân hàng thực việc thẩm định sơ sài, thiếu khách quan, thành phần thẩm định có đại diện tổ chức tín dụng, ngân hàng bên có tài sản thê' chấp, khơng có quan chun mơn, có nhiều tài sản thẩm định hợp đồng thê' chấp có giá trị lớn Nhiều hợp đồng chấp, bên thẩm định, xác định tài sản hình thành tương lai, khơng trường hợp hiểu chưa đúng, bên tự đồng thuận, hợp thức hóa xác định tài sản hình thành tương lai để có sở thực hợp đồng vay vốn có tỷ lệ vượt giá trị tài sản Có thể thấy, điều kiện kinh tê' phát triển không ngừng, trình hội nhập, quan hệ quốc tế ngày mở rộng, việc hệ thống ngân hàng vững mạnh điều kiện sống Xương sống ngân hàng hoạt động tín dụng Để có khoản vay an toàn cho ngân hàng, cần thiết phải đẩy mạnh công tác định giá tài sản thê' chấp tíong ngân hàng TÀI CHÍNH-NGÂN HÀNG-BẢO HIỂM Một số giải pháp khắc phục hạn chế định giá BĐS ngân hàng thươhg mại Thứ nhất, để đảm bảo tính khách quan cho khoản vay, ngân hàng nên thành lập phòng thẩm định độc lập nhằm tách bạch phần vai trị cán tín dụng hoạt động định giá tài sản đặc biệt BĐS Nếu ngân hàng chưa có lực lượng cán thẩm định đủ lực kí hợp đồng với công ty thẩm định Đây công ty đủ điều kiện, lực, tính pháp lý lĩnh vực thẩm định Đồng thời, ngân hàng cần xây dựng quy trình định giá BĐS Việc thực nhiệm vụ định giá quản lý BĐS chấp đơn vị ngân hàng nên đổi theo hướng độc lập tiến hành đồng thời với nghiệp vụ khác thẩm định dự án vay vốn nghiệp vụ tín dụng Quy trình cần đảm bảo đầy đủ, chi tiết phải ngắn gọn dễ thực Thứ hai, ngân hàng cần linh hoạt trình định giá BĐS Việc áp dụng theo khung giá đất Nhà nước đưa cần có tham chiếu thêm giá thị ưường để đảm bảo đáp ứng nhu cầu vay vốn cho khách hàng Ngân hàng nên xem xét đến phương pháp định giá so sánh trực tiếp phương pháp sử dụng chứng từ giao dịch thị trường BĐScó đặc điểm tương tự với BĐS cần thẩm định để xác định giá thị trường BĐS Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tìm kiếm thơng tin BĐS - BĐS giao dịch thị trường có thời điểm gần với thời điểm thẩm định giá (ữong vịng tháng), để tiến hành phân tích, so sánh giống khác với BĐS cần thẩm định giá Trên sở có điều chỉnh giá thích hợp nhằm xác định giá trị thị trường BĐS cần thẩm định giá Thứ ba, cần có giải pháp nhằm tăng khả tiếp cận vốn khách hàng Ngân hàng cần phát triển sản phẩm cho vay chấp BĐS Thúc đẩy việc liên doanh hên kết với chủ đầu tư dự án dự án xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp, dự án xây dựng chung cư, nhà cao tầng, khuyến khích, tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn mua nhà để dùng tài sản để chấp cho khoản vay Chính sách đáp ứng tốt nhu cầu vay vốn khách hàng, vừa đảm bảo tính an tồn tíong hoạt động tín dụng Ngân hàng Thứ tư, hoàn thiện văn liên quan đến loạt động định giá BĐS chấp Ban hành biên kiểm tra ttạng; Quy định việc bổ sung thêm hình ảnh BĐS tờ trình thẩm định; Điều chỉnh, bổ sung kịp thời quy định hành khơng cịn phù hợp; Hồn thiện việc xây dựng khung giá đất thị trường sở kết hợp với trình định giá Thứ năm, xây dựng sở liệu cập nhật thông tin BĐS chấp Các liệu thông tin BĐS quan trọng công tác định giá BĐS chấp Việc xây dựng sở liệu BĐS cần thiết, vừa giúp lấy thông tin nhanh cho việc định giá vừa giúp quản lý tốt BĐS Bên cạnh việc xây dựng liệu, nhân viên định giá phải thường xuyên cập nhật thông tin BĐS Do đó, việc xây dựng sở liệu phải cho việc cập nhật thông tin dễ dàng Thứ sáu, đầu tư đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá BĐS Cụ thể: - Thực lớp tập huấn, hội thảo kinh nghiệm định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại hệ thống Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngân hàng nước ngồi để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm ứng dụng vào thực tế - Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách, văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm cơng tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu - Sắp xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể (nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại, ) để họ có khả nắm bắt tình hình thị trường, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạthiệuquả Thứ bảy, tăng cường kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá BĐS chấp Thị trường BĐS Việt Nam biến động phức tạp, ảnh hưởng đến việc xác định giá trị BĐS rủi ro trình xác định giá trị tài sản chấp Do vậy, ngân hàng cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá BĐS Đê’ thực kiểm soát tốt hoạt động này, việc thẩm định tài sản cần đảm bảo tính khách quan, phù hợp với qui định pháp luật, thành phần thẩm định cần bắt buộc phải có thẩm định viên người làm cơng tác chun mơn, người có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực cần thẩm định ■ SÔ'18-Tháng 7/2021 331 TẠP CHÍ CONG THƯƠNG TÀI LIỆU THAM KHẢO: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2020), Báo cáo tổng kết hoạt động ngành Ngân hàng năm 2020 nhiệm vụ năm 2021 Trần Việt Anh (2005), “Phương pháp xác định giá trị cho Ngân hàng thương mại Việt Nam Tài liệu hội thảo hoàn thiện phương pháp định giá doanh nghiệp ưong cổ phần hóa chuyển đổi DNNN Việt Nam Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài (2010), Thơng tư liên tịch số02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dần xây dựng, thẩm định ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Úy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Phạm Văn Bình (2007), Chuyên đề 1, Định giá doanh nghiệp Tài liệu cập nhật kiến thức KTV, Học viện Tài chính, Hà Nội Ngày nhận bài: 20/6/2021 Ngày phản biện đánh giá sửa chữa: 2/7/2021 Ngày chấp nhận đăng bài: 18/7/2021 Thông tin tác giả ThS NGƠ HỒI NAM Khoa Tài Ngân hàng Trường Đại học Kỉnh tế - Kỹ thuật công nghiệp SOME SHORTCOMINGS OF VIETNAMESE COMMERCIAL BANK’S MORTGAGE VALUATION AND SOLUTIONS • Master NGO HOAI NAM Faculty of Finance and Banking University of Economics - Technology for Industries ABSTRACT: The mortgage valuation is an important and necessary task for banks to determine the loan amount for borrowers The mortgage valuation help banks prevent and minimize credit risks However, the current mortgage valuation of commercial banks in Vietnam sitll has many shortcomings which make it difficult for companies, households and individuals to borrow money from banks This paper presents some shortcomings of Vietnamese commercial banks mortgage valuation and proposes some solutions to overcome these difficulties Keywords: mortgage valuation, commercial banks, land price bracket, market price 332 So 18-Tháng 7/2021 ... ngân hàng chưa có quy trình định giá chuẩn đảm bảo tính thống ngân hàng, khiến việc định giá BĐS chấp ngân hàng thiếu đồng bộ, quy định định giá ngân hàng khác dẫn đến tình trạng tài sản ngân hàng. .. TÀI CHÍNH-NGÂN HÀNG-BẢO HIỂM Một số giải pháp khắc phục hạn chế định giá BĐS ngân hàng thươhg mại Thứ nhất, để đảm bảo tính khách quan cho khoản vay, ngân hàng nên thành lập phòng thẩm định độc...TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG Những hạn chế định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại Theo số liệu số quan Thi hành án dân sự, hàng năm số tiền phải thi hành án cho tổ chức tín dụng, ngân hàng thường chiếm