TẮC DỘNG CÚA VIỆC MỞ RỘNG ĐỊA GIĨI HÀNH CHÍNH ĐÔ THỊ DẾN GIÁ DẤT TẠI khu Vực MỞ RỘNG CÙA THÁNH PHÚ HUẾ, TÌNH THỪA THIÊN HUÊ Dương Quốc Nõn1, Nguyễn Hữu Ngữ1, Lê Hữu Ngọc Thanh1, Trịnh Ngân Hà1, Phạm Thị Thảo Hiền1, Nguyễn Thành Nam1, Lê Thị Thúy Hằng1, Nguyễn Khánh Đạt1 TÓM TÂT Mờ rộng địa giới hành thị thường tạo lực cho thị trường bất động sản vùng ven đô phát triển Bài báo nhằm làm rõ biến động giá đất sõ vùng ven nằm phạm vi mở rộng địa giới hành thành phố Huế từ ngày 01/7/2021 Kết nghiên cứu cho thấy, mức giá đất khu vực trước sáp nhập vào thành phố Huế phân bố khoảng từ - 10 triệu đồng/m2, sau thức sáp nhập vào thành phố Huế, giá đất tăng lên biẽn động khoảng từ - 25 triệu đồng/m2 Giá đất khu vực mở rộng địa giới hành thành phố Huế ngày có xu hướng phân hóa rõ rệt, đặc biệt năm 2020 năm 2021 Trong giai đoạn 2018 2020, mức tăng trưởng cùa giá đất tri khoáng 41,6 - 44,0%/năm Sang giai đoạn 2020 - 2021, tác động cùa dịch bệnh Covid-19, tỷ lệ giám xuống cịn khoảng 27,6%/năm Từ khóa: Bất động sản, thị, giá đất, mở rộng địa giới hành chính, thành phố Huẽ MỞ ĐẦU Đô thị hệ thống phức hợp khơng gian động điển hình q trình phát triển khơng gian cùa thị phức tạp Mờ rộng đô thị chủ yếu tăng trưởng khu vực đô thị Sự thay đổi cấu trúc không gian đô thị mở rộng quy mô đô thị biểu trực quan trình thị hóa theo khơng gian (Han Yang cộng sự, 2020) Sự phát triển kinh tế, dân số thị hóa làm gia tăng cầu bất động sàn Ngoài tác động yếu tố dân số, thị hóa, gia tăng mức thu nhập bình qn đầu người động lực làm tăng nhu cầu bất động sàn Đơ thị hóa theo khơng gian thể tích tụ nguồn lực đô thị cải thiện sở hạ tầng có tác động tích cực đến nhu cầu bất động sản (Meng J., 2020) Việt Nam, thị trường bất động sản 05 loại thị trường (Võ Thị Hoa, 2012) Đối với thị trường bất động sản, giá đất đóng vai trị Khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế * Email: duongquocnon@huaf.edu.vn quan trọng, đòn bẩy kinh tế việc thể toàn tiềm kinh tế đất (Chu Văn Thỉnh, 2000) Trong năm gần đây, thị trường bất động sản có biến động mạnh mẽ, đặc biệt tác động dịch Covid-19 Giá đất đô thị thành phố Đà Nắng có xu hướng tăng liên tục từ năm 2017 đến năm 2019 với mức tăng từ 50% 80% giảm xuống đáng kể vào năm 2020, dịch Covid-19 xuất (giảm 11%) (Dương Quốc Nõn cs., 2021) Để xây dựng phát triển tỉnh Thừa Thiên Huế đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua Nghị số 1264/NQUBTVQH14 ngày 27/4/2021 điều chỉnh địa giới để mở rộng thành phố Huế xếp, thành lập phường thuộc thành phố Huế (UBTVQH, 2021) Việc mở rộng địa giới hành thành phố có tác động sâu sắc đến yếu tố hình thành ảnh hưởng đến giá đất Bài báo cung cấp liệu góp phần làm rõ biến động giá đất khu vực thuộc phạm vi mở rộng địa giới hành thành phố Huế 147 2.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN cứu 2.1 Phương pháp thu thập số liệu 2.1.1 Phương pháp thu thập só liệu thứ cấp Số liệu phát triển kinh tế - xã hội thành phố Huế, đồ, văn có liên quan thu thập, chọn lọc kế thừa từ quan quản lý nhà nước ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Huế, Cục Thống kê thành phố Huế, website UBND thành phố Huế ■ 250 Để thu thập liệu giá đất nhằm đánh giá biến động giá đất khu vực thuộc phạm vi mở rộng địa giới hành thành phố Huế, nghiên cứu tiến hành theo dôi giao dịch đất đất thông qua 20 chuyên viên môi giới bất động sản hoạt động địa bàn thành phố Huế, có 85% chun viên mơi giới tự 15% chuyên viên môi giới làm việc doanh nghiệp Kết có 86 đất giao dịch nhiều lần từ năm 2018 đến năm 2021 khu vực nghiên cứu chọn lọc đưa vào phân tích báo (Hình 1) Diện tích (1112) ĩ • 200 ■ Đọ rộng ỔưỗỊig (111) 30 25 ( ĩ ỉ t 10 5-Ị 0- Hình Sơ đồ vị trí đặc điểm đất khảo sát giá khu vực nghiên cứu Nguồn: Tác già, 2022 2.2 Phương pháp xử lý số liệu Các số liệu giá, kinh tế, xã hội nghiên cứu biên tập xử lý thống kê phần mềm Excel 2016, Minitab 18 2.3 Phương pháp đồ VỊ trí đất định vị tọa độ vị trí để đưa vào xử lý, trình bày đồ phần mềm ArcGIS 10.6, Mapinfo 12.0, Microstation V8i 148 KẾT QUẢ NGHIÊN cúu VÀ THẢO LUẬN 3.1 Khái quát q trình mở rộng địa giới hành thành phố Huế Trước mở rộng địa giới hành chính, thành phố Huế có 27 phường với tổng diện tích 70,67 km2 tồng dân số 355.789 người, mật độ dân số 5.034 người/km2 Từ ngày 01/7/2021, thành phố Huế thức mở rộng địa giới hành với phạm vi mở rộng thể Bảng Bảng Phạm vi mở rộng thành phố Huế Huyện/ Thị xã Huyện Phú Vang Thị xã Hương Thủy Xã/Thị trấn Sau sáp nhập Huyện/ Thị xã Xã/Phường Sau sáp nhập Xã Phú Thượng Phường Phú Thượng Phường Hương Hồ Phường Hương Hồ Xã Phú Dương Xã Phú Dương Phường Hương An Phường Hương An Xã Phú Mậu Xã Phú Mậu Xã Hương Thọ Xã Hương Thọ Xã Phú Thanh Xã Phú Thanh Xã Hương Phong Xã Hương Phong Thị trấn Thuận An Phường Thuận An Xã Hương Vinh Phường Hương Vinh Xã Thủy Vân Phường Thủy Vân Xã Hải Dương Xã Hải Dương Xã Thủy Bằng Xã Thủy Bằng Thị xã Hương Trà Nguồn: UBTVQH14, 2021 CÓ thể thấy Bảng 1, thành phố Huế mở rộng thơng qua việc sáp nhập tồn diện tích tự nhiên dân số xã Thủy Vân, xã Thủy Bằng thuộc thị xã Hương Thủy; phường Hương Hồ, phường Hương An, xã Hương Thọ, xã Hương Phong, xã Hương Vinh, xã Hải Dương thuộc thị xã Hương Trà; xã Phú Thượng, xã Phú Dương, xã Phú Mậu, xã Phú Thanh thị trấn Thuận An thuộc huyện Phú Vang vào thành phố Huế Bên cạnh việc mở rộng địa giới hành vùng lân cận, địa giới hành phường cũ thành phố Huế điều chỉnh sau: Điều chỉnh 0,46 km2 người lại phường Phú Thuận vào phường Thuận Hịa; Sáp nhập tồn diện tích tự nhiên dân số hai phường Phú Cát phường Phú Hiệp để thành lập phường Gia Hội; Sáp nhập tồn diện tích tự nhiên dân số hai phường Phú Bình phường Thuận Lộc để thành lập phường Thuận Lộc; Sáp nhập toàn diện tích tự nhiên dân số hai phường Phú Hịa Thuận Thành để thành lập phường Đơng Ba Như vậy, sau điều chỉnh địa giới hành xếp, thành lập phường, thành phố Huế có diện tích tự nhiên 265,99km2 quy mô dân số 7.548 người phường Phú Thuận vào phường Tây Lộc; Điều chỉnh 0,80km2 4.926 652.572 người; có 36 đơn vị hành cấp xã, gồm 29 phường xã (Bảng 2) Bảng Một số đặc điểm thay đổi điều chỉnh địa giới hành thành phố Huế Đặc điểm Đơn vị hành cấp xã Diện tích tự nhiên Dân số Mật độ dân số Đơn vị tính Trước mở rộng Sau mở rộng Xã/phường 27 36 km2 70,6 265,9 người 355.789 652.572 người/km2 5.034 2.453 Nguồn: UBND thành phố Huế, năm 2020 năm 2021 3.2 Diễn biến giá đất khu vực thuộc phạm vi mở rộng thành phố Huế 3.2.1 Khái quát đất giao dịch khu vực nghiên cứu Các đất khảo sát nghiên cứu có diện tích chủ yếu từ 65 - 250m2 độ rộng đường phố nơi đất tọa lạc, phần lớn có bề rộng từ 3,5m đến 11,5m Bên cạnh đó, có số tọa lạc trục đường 149 có chiều rộng lớn 15m trục đường cao tốc Bắc - Nam (đoạn qua xã phường như: Thủy Bằng, Hương Thọ, Hương An), trục đường Tự Đức - Thuận An (tại Thủy Vân, Thuận An), trục đường khu đô thị An Vân Dương (tại Phú Thượng) (Hình 1) 3.2.2 Biến động giá đất vùng thuộc phạm vi mở rộng địa giới thành phố Huế Hình Đơn giá đất khu vực nghiên cứu năm 2018 năm 2021 Nguồn: Tác giả, 2022 2018 2019 2020 25 20 15 10 Hình Diễn biến giá đất khu vực nghiên cứu giai đoạn 2018 - 2021 Nguồn: Tác già, 2022 150 2021 Kết khảo sát Hình cho thấy, trước sáp nhập vào thành phố Huế, mức giá đất phân bố khoảng từ - 10 triệu đồng/m2 Tại thời điểm năm 2021, sau thức sáp nhập vào thành phố Huế, giá đất tăng lên đáng kể biến động khoảng từ - 25 triệu đồng/m2 Mức giá cao 20 triệu đồng/m2 chủ yếu tập trung phường Thủy Vân Phú Thượng, khu vực tiếp giáp phường Xuân Phú thành phố Huế trước sáp nhập Nhìn chung, bình quân giá đất khu vực mở rộng địa giới hành thành phố Huế tăng lên qua năm ngày có xu hướng phân hóa rõ rệt hơn, đặc biệt năm 2020 năm 2021, chủ trương mở rộng địa giới hành thành phố phổ biến rộng rãi bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/7/2021 (Hình 3) Kết thể Hình cho thấy, tỷ lệ tăng giá đất bình quân khu vực thuộc phạm vi mở rộng địa giới hành thành phố Huế dao động từ 27,6 - 44,0%/năm Cụ thể, giai đoạn 2018 - 2020, mức tăng trưởng trì khoảng 41,6 - 44,0%/năm Trong đó, có số khu vực tăng trưởng 50,0%/năm Thủy Vân, Thủy Bằng, Thuận An, Phú Thượng Hình Tỷ lệ tăng giá đất qua năm khu vực thuộc phạm vi mờ rộng địa giới hành thành phố Huế Nguồn: Tác giả, 2022 Sang giai đoạn 2020 - 2021, tác động dịch bệnh Covid-19, tỷ lệ tăng trưởng giá đất khu vực nghiên cứu giảm xuống 27,6%/năm Mức tăng vượt trội so với địa phương khác bối cảnh dịch bệnh Chẳng hạn thành phố Đà Nằng, giá đất giảm bình quân khoảng 11,0% thời điểm dịch bệnh Covid-19 bùng phát (Dương Quốc Nõn cs., 2021) Kết phân tích Hình cho thấy, giai đoạn 2018 - 2021, giá đất tăng trưởng bình quân khoảng 161%, tương đương với mức tăng 40,25%/năm Mức tăng trưởng tương đương với mức tăng giá đất thành phố Đà Nắng theo nghiên cứu cùa Dương Quốc Nõn cộng (2021) Đáng ý, số khu vực Thủy Vân, Thủy Bằng, Thuận An, Phú Thượng, mức giá đất tăng trưởng cao mức trung bình chung khu vực thuộc phạm vi mở rộng địa giới hành thành phố Huế Trong đó, cao phường Thủy Vân (235% cho giai đoạn, tương đương 54,7%/năm), mức tăng khu vực gồm Thủy Bằng, Thuận An, Phú Thượng 189,2%, 185,3%, 178,8% tương đương với mức tăng 47,3%/năm, 46,3%/năm 44,7%/năm 151 Hình Tỳ lệ tăng giá đất giai đoạn khu vực thuộc phạm vi mở rộng địa giới hành thành phố Huế Nguồn: Tác giả, 2022 li KẾT LUẬN Sau mở rộng địa giới hành chính, thành phố Huế có diện tích 265,99km2 quy mơ dân số 652.572 người; có 36 đơn vị hành cấp xã, gồm 29 phường xã Tại khu vực thuộc phạm vi mở rộng địa giới hành chính, mức giá đất trước sáp nhập phân bố khoảng từ - 10 triệu đồng/m2 Sau sáp nhập vào thành phố Huế, giá đất tăng lên đáng kể biến động khoảng từ - 25 triệu đồng/m2 Giá đất khu vực ngày có xu hướng phân hóa rõ rệt, đặc biệt năm 2020 năm 2021, chủ trương mở rộng địa giới hành thành phố phổ biến rộng rãi bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/7/2021 Trong giai đoạn 2018 2020, mức tàng trưởng trì khoảng 41,6 - 44%/năm Sang giai đoạn 2020 - 2021, tác động dịch bệnh Covid-19, tỷ lệ giảm xuống khoảng 27,6%/năm Trong giai đoạn 2018 - 2021, giá đất tăng trưởng bình quân khoảng 161%, tương đương 40,25%/nám TÀI LIỆU THAM KHẢO 152 Han Yang, Guo Xiao, Wang Yaqi (2020), Analysis on the characteristics of urban expansion in Urumqi 2020 The Third International Workshop on Environment and Geoscience OP Conf Series: Earth and Environmental Science 569 (2020) 012043 doi:10.1088/1755 - 1315/569/1/012043 Meng J (2020), How Does Urbanization Affect the Real Estate Demand? In: Li M., Dresner M., Zhang R., Hua G., Shang X (eds) IEIS2019 Springer, Singapore Võ Thi Hoa (2012), Vai trò Nhà nước việc thực công xã hội điều kiện kinh tế thị trường nước ta nay, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Chu Văn Thỉnh (2000), Báo cáo tổng hợp kết nghiên cứu đề tài độc lập cấp Nhà nước: Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Tổng cục Địa - Viện nghiên cứu địa chính, Hà Nội, tr.168 Dương Quốc Nõn, Nguyễn Hữu Ngữ, Lê Hữu Ngọc Thanh, Trịnh Ngân Hà, Ngô Thị Tuyết Nhung (2021), Biến động giá đất đô thị giai đoạn 2017 - 2020: trường hợp nghiên cứu thành phố Đà Nắng Tạp chí Khoa học Đại học Huế: Kinh tế phát triển, 2021 Tập 30, số 5C, ủy ban Thường vụ Quốc hội (2021), Nghị so 1264/NQ-UBTVQH14 ngày 27/4/2021 cùa UBTVQH việc điều chỉnh địa giới hành đơn vị hành cắp huyện xép, thành lập phường thuộc thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế Trang 123 - 140 hueunijed.v130i5C https://doi.org/10.26459/ SUMMARY Impacts of urban administrative boundary expansion on residential land prices in the expanded areas of Hue city, Thua Thien province Duong Quoc Non1, Nguyen Huu Ngu1, Le Huu Ngoc Thanh1, Trinh Ngan Ha1, Pham Thi Thao Hien1, Nguyen Thanh Nam1, Le Thi Thuy Hang1, Nguyen Khanh Dat1 Faculty of Land resource and Agricultural Environment, University ofAgriculture and Forestry, Hue University The expansion of urban administrative boundaries promotes the development of the real estate market in sub urban areas This article aims to clarify the fluctuation of residential land prices in the area within the expanded administrative boundaries of Hue city Research results showed that, before the expansion of the administrative boundaries of Hue city, land prices ranged from to 10 million VND/m2 Under the effect of the expansion of urbanism, residential land prices witnessed a significant rise from - 25 million VND/m2 Residential land prices in this area also tended to differ markedly, especially in the year of 2020 and 2021 In the period of 2018 - 2020, the growth rate of residential land prices fluctuated between 41,6 - 44%/year before dropping to 27,6%/year during the period of 2020 - 2021 with the appearance of Covid-19 Keywords: expansion of urbanism, Hue city, real estate, residential land prices, urban Người phản biện: TS Nguyễn Thị Hải Email: nguyenthihai@huaf.edu.vn Ngày nhận bài: 29/3/2022 Ngày thông qua phản biện: 10/5/2022 Ngày duyệt bài: 14/6/2022 153 ... liệu giá đất nhằm đánh giá biến động giá đất khu vực thuộc phạm vi mở rộng địa giới hành thành phố Huế, nghiên cứu tiến hành theo dôi giao dịch đất đất thông qua 20 chuyên viên môi giới bất động. .. trung phường Thủy Vân Phú Thượng, khu vực tiếp giáp phường Xuân Phú thành phố Huế trước sáp nhập Nhìn chung, bình quân giá đất khu vực mở rộng địa giới hành thành phố Huế tăng lên qua năm ngày có... phố Huế thức mở rộng địa giới hành với phạm vi mở rộng thể Bảng Bảng Phạm vi mở rộng thành phố Huế Huyện/ Thị xã Huyện Phú Vang Thị xã Hương Thủy Xã /Thị trấn Sau sáp nhập Huyện/ Thị xã Xã/Phường