NGHIÊN CỨU Các yếu tố hình thành giá bất động sản thực tiễn Việt Nam ■ ■ ■ Đỗ Hồng Nhung Trường Đại học Ngoại thương Hà Nội Đào Bùi Kiên Trung Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Bài viết nghiên cứu yếu tố định đến giá hộ Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) Hà Nội, hai thành phố tiêu biểu Việt Nam Sự phân bố theo không gian hộ yếu tố định giá chúng giải phân tích khơng gian Hệ thống Thông tin Địa lý (GIS) mơ hình hưởng thụ Các yếu tố định giá hai thành phố kết hợp chặt chẽ với yếu tố liên quan đến trung tâm thành phố; nữa, ngoại cảnh q trình thị hóa ảnh hưởng đến thành phố Mở đâu Bất động sản trung tâm phát triển bền vững thị sách kinh tế - xã hội Chỉ số giá bất động sản khơng ảnh hưởng đến cá nhân mà cịn có vai trò quan trọng cấp độ kinh tế vĩ mô Mọi người thừa nhận bất động sản từ lâu coi động lực phát triển kinh tể đặc điểm riêng biệt bản, có hai cách mà bất động sản đóng góp vào GDP: mua nhà chi tiêu cho dịch vụ nhà Bên cạnh đó, tương quan với ngành khác cho thuê, cho thuê, tài chính, xây dựng, bảo hiểm Sự phát triển thị trường nhà Việt Nam Kể từ áp dụng Chính sách Đổi vào năm 1986, Việt Nam đạt tốc độ phát triển nhanh chóng thức gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới với tư cách thành viên thứ 150 vào tháng 12 năm 2006, 20 năm sau sách áp dụng Kể từ đó, việc kinh doanh phát triển bất động sản nhanh chóng tiến triển, điều kiện kinh tế đất nước thị trường bất động sản ổn định Tuy nhiên, việc phát triển đầu tư bất động sản tập đoàn nước ngày xem xét lại kể từ khủng hoảng tài tồn cầu bùng nổ năm 2008 Do kinh doanh bất động sản trải qua giai đoạn suy thối, phủ Việt Nam sửa đổi luật đất đai để vực dậy kinh tế Bản sửa đổi liên quan đến việc mở cửa sở hữu bất động sản cho người nước ngoài, người đầu tư vào khu dân cư quy mô lớn sở thương mại hỗn hợp Việc sửa đổi luật đất đai cho phép người nước sở hữu trực tiếp nhà ờ, đặc biệt hộ, dẫn đến dòng Kinh tế Châu  - Thái Bình Dương (Tháng 6/ 2022) vốn đầu tư đáng kể vào dự án phát triển nhà Tại thị trường nhà Việt Nam, hộ ban đầu phát triển dành cho người nước tầng lớp thượng lưu, mức độ phổ biến chúng dự kiến phát triển tầng lớp xã hội khác Sau đất nước mở cửa đạt mức tăng trưởng kinh tế mới, quan niệm nhà chuyển từ nhà nơi trú ngụ sang phương tiện tạo thu nhập kể từ năm 2000, trở thành đối tượng đầu biểu tượng địa vị Đáp lại thay đổi nhận thức này, sách Chính phủ Việt Nam bắt đầu loại bỏ việc cải thiện sở hạ tầng cung cấp đất khu dân cư cũ để tập trung vào dự án phát triển quy mô lớn, khu phức hợp nhà sở hạ tầng liên quan Trong vài năm gần đây, phủ thực số chương trình nhà để hỗ trợ tài trợ cho người dân việc mua nhà Mỗi chương trình hướng đến nhóm đối tượng xã hội khác với mức hỗ trợ khác Bên cạnh đó, chương trình bật khác triển khai năm 2013 gây ý dư luận gói 30 nghìn tỷ đồng Gói cho vay chấp lãi suất thấp cho người mua nhà có thu nhập trung bình thấp Chương trình đánh giá thành công mang đến 45.000 hội cho người Việt Nam sở hữu bất động sản Tuy nhiên, bất chấp nỗ lực khơng ngừng từ quan có thẩm quyền cơng ty bất động sản, tỷ lệ giá bất động sản thu nhập người dân cao, đặc biệt đô thị thành phố Hồ Chí Minh thủ Hà Nội so với nước Đồng thời, tốc độ giải ngân chậm, làm phức tạp trình cho vay chi A s ia - P a c ific E c o n o m ic R e v ie w RESEARCH Nam TP.HCM khu vực phía Bắc Hà Nội từ năm 2006 đến năm 2007 Trong giai đoạn này, giá đất tăng vọt hai lần bong bóng thị trường nhà Tổng quan thị trường bất động sàn Hà Nội đất xuất Với đời khủng hoảng Tp Ho Chí Minh tài tồn cầu, tỷ trọng doanh nghiệp phát triển hộ tập đoàn nước đứng Tại Việt Nam, Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh đầu nước giảm 10 điểm phần trăm, từ 25% xuống thành phố lớn với dân số cao Cái 15% TP.HCM, Hà Nội giảm điểm trước thủ trị, cịn sau coi thủ phần trăm, từ 10% xuống 8% tài Cả hai thành phố hình mẫu quan Hai thành phố cho thấy xu hướng khác trọng thành phố khác nước Hà giá hộ kể từ khủng hoảng tài Nội Và Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 8% 9% tổng dân số nước chiếm 12,9% (2017) toàn cầu Trong giá TP.HCM giảm mạnh từ năm 22,4% (2018) GDP Đầu tư trực tiếp nước 2008 tiếp tục giảm, giá Hà Nội lúc đầu giảm, sau (FDI) hai thành phố chiếm 22,3% tổng tăng mạnh, lại giảm Trong giai đoạn này, giá vốn đầu tư quốc gia; đó, họ dường hộ thị trường nhà Hà Nội đạt đỉnh, tiên phong cho phát triển quốc gia Hơn giá hộ liên tục giảm TP HCM Kết nữa, hạng mục hành chính, tất việc đầu tư chi tiêu đáng kể cho hỗ trợ môi thành phố phân thành sáu cấp, dựa tình trường tự nhiên Hà Nội, nguồn cung hộ trạng phát triển kinh tế, đô thị hóa, mật độ thành phố cao 2,5 lần 2,6 lần so với TP HCM phát triển vật chất bao gồm sở hạ tầng Chỉ có năm 2011 2012 Xu hướng phát triển Hà Nội TP xếp hạng số thành phố ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường hộ "đặc biệt" hàng đầu cam kết kinh tế trị giá Trong bối cảnh này, dường cần đáng ý tăng trưởng phát triển quốc phải xem xét lại giá nhà từ góc độ người sử dụng gia Hầu hết thành phố khác thường theo đuổi điều tra xem yếu tố ảnh hưởng đến giá, yếu phát triển đô thị hoạt động tương tự Hà Nội tố ảnh hưởng lối sống, phong tục, thể chế và TP HCM để nâng cấp thành phố đảm bảo nhiều thực tế địa phương Việt Nam phí kinh tế lớn cho phủ, chương trình khơng giới thiệu lại kết thúc Trong nghiên cứu này, chúng tơi đưa giả thuyết mơ hình phát triển nhà khác yếu tố định giá khác thị trường hộ tồn TP.HCM Hà Nội Do đó, nghiên cứu nhằm yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam thông qua kết Sự khác biệt thị trường bất động sản nghiên cứu trước áp dụng mơ hình Tp Hơ Chí Minh Hà Nội Hedonic Eurostat để đưa phát phân tích Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội có cảnh quan kinh tế xã hội khác Trong TP.HCM trung Các yếu tô' ảnh hưởng đến giá bất động tâm thương mại công nghiệp Việt Nam Hà sàn Hà Nội Tp Hơ Chí Minh Nội đóng vai trị trung tâm hành Thành phố Từ nghiên cứu Việt Nam, thuộc tính vị trí Hồ Chí Minh có kinh tế lớn nhiều kết nối với nước phương Tây nhiều so với Hà Nội, khu vực lân cận trung tâm thành phố có ảnh nhiên, thành phố thuê nhiều người hường đáng kể hai thành phố có khả lĩnh vực khoa học công nghệ thu hút phụ thuộc vào tình trạng tắc nghẽn giao thơng nhiều người vào văn phịng, bao gồm trụ nghiêm trọng điều kiện lại Vì hầu hết sở khu vực tập đoàn đa quốc gia Trong nơi làm việc tập trung khu trung tâm thương thị trường bất động sản nhanh chóng chấp nhận mại, khơng đủ đường thiếu phương tiện giao thay đổi thể chế tận dụng chúng thông công cộng, nên hai thành phố phải vật TP.HCM, chuẩn mực xã hội tổ chức quan liêu lộn với giao thông cao điểm Tuy nhiên, cứng nhắc Hà Nội ngăn cản thị trường bất động yếu tố định giá quan sát sản nhanh chóng chấp nhận thay đổi thể thấy thành phố Mật độ dân số quận chế, đặc biệt khía cạnh khơng rõ ràng vị trí cụ thể yếu tố định đáng kể đến chúng Do phần lớn vốn FDI hướng vào lĩnh vực sản giá hộ Tp.HCM Trong mật độ dân số xuất phát triển bất động sản, nên nguồn vốn của Hà Nội 140 người / ha, trung bình TP.HCM phân khúc bất động sản tập trung khu vực phía 209 người / Tốc độ thị hóa cao TP HCM, viện trợ tài từ quyền trung ương FD1 mặt này, hai thành phố đặc biệt hình mẫu tài liệu tham khảo quan trọng cho thành phố khác việc đặt mục tiêu phát triển Kinh tế Châu  - Thái Bình Dương (Tháng 6/ 2022) NGHIÊN CỨU nhà bán kiên cố nhà tạm phát triển nhiều quận, huyện; Do đó, mật độ dân số cao liên quan đến chất lượng môi trường dân cư cộng đồng Yếu tố tác động khơng nhỏ đến giá hộ TP.HCM Ngồi ra, 40% khu chung cư gần trường học quốc tế công viên Hà Nội, tỷ lệ giảm xuống 20% TP.HCM Tại Hà Nội, dự án chung cư chủ đầu tư nước ngồi thực có mối quan hệ chiều với giá hộ Các chủ đãu tư địa phương thường thiếu kỹ chuyên môn lực quản lý thiết kế xây dựng, kết điều kiện nhà thường tiêu chuẩn Nhiều tịa nhà chung cư khơng có đủ khơng gian mở tiện ích chung Tuy nhiên, nhà phát triển quốc tế biết đến nơi cung cấp hộ chất lượng tốt điều kiện sống cao cấp, phát triển nước ngồi lại có tác động đáng kể đến giá hộ Hà Nội Yếu tố không ảnh hưởng đến giá Tp.HCM, nơi nhà phát triển nhà chuyên nghiệp nước Vingroup Novaland, cung cấp hàng chục hộ chất lượng cao cung cấp điều kiện sống vượt trội Do đó, phát triển nước ảnh hưởng đến giá bán hộ chung cư Hà Nội Tác động yếu tố định giá hộ quan trọng khác phát triển đa mục đích độ tuổi đơn vị giải thích tình hình kinh tế phản ứng địa phương Cuộc khủng hoảng tài tồn cầu dẫn đến mơ hình phát triển khác TP.HCM Hà Nội Yếu tố định phát triển hỗn hợp, tích hợp nhà ở, văn phòng trung tâm mua sắm liên quan đến việc quản lý thành công hoạt động kinh doanh cho thuê Việc bố trí tầng hỗn hợp theo chiều dọc khu phức hợp nhà coi xu hướng phổ biến thành phố nhỏ, giảm thiểu việc lại người dân nhu cầu sở hạ tầng Đây xem bước phát triển bất động sản thành cơng có tác động tích cực đến giá bất động sản Tp.HCM, khơng ảnh hưởng đến giá Hà Nội nguồn cung ngoại ô lớn tỷ lệ trống cao cho thuê không thành công Thị trường nhà Việt Nam đặc trưng lượng lớn dòng vốn FDI, làm tăng đáng kể nguồn cung nhà Thị trường bất động sản bắt đầu xuất mô hình khác hai khu vực miền Bắc miền Nam, đặc biệt Hà Nội TP Vì thành phố xếp hạng hành "thành phố đặc biệt” xếp hạng hàng đầu cam kết trị kinh tế đáng ý tăng trưởng phát triển quốc gia, chúng coi hình mẫu tài liệu tham khảo quan trọng để đặt mục tiêu phát triển thành phố khác Kinh tê Châu Ả - Thái Bình Dương (Tháng 6/ 2022) Những phát cho thấy yếu tố định giá nhà liên quan đến q trình thị hóa quản lý phủ yếu tố ngoại tác tiêu cực nước phát triển Đây tài liệu tham khảo quan trọng cho nhà đầu tư nhà phát triển tiềm tìm kiếm địa điểm thích hợp cho dự án phát triển nhà họ Việt Nam Họ nên xem xét điều kiện thị trường khác yếu tố định giá hộ tình hình thị hóa khắp Việt Nam Trong trường hợp Thành phố Hồ Chí Minh, phủ nên nhận tác động ngoại cảnh thị hóa ảnh hưởng thể đến giá nhà đảm bảo phân bổ đất phù hợp để đảm bảo lực kết nối đường Nó cần tăng cường khả tiếp cận tiện nghị cơng cộng Tại Hà Nội, khách hàng thích chủ đầu tư nước cung cấp xây dựng chun nghiệp hơn, đó, quyền địa phương cần giám sát quản lý chất lượng trình xây dựng Do đó, khu vực tư nhân nhà nước phải hiểu động lực thị trường nhà gắn liền với lợi ích ưu đãi khách hàng vấn đề thị hóa Việt Nam./ Tài liệu tham khảo Anwar, s.; Nguyen, L.P (2010) Foreign direct investment and economic growth in Vietnam Asia Pac Bus Rev, 16, pp.183-202 Pham, T (2014) The Revised Land Law Will Ensure More Transparent and Equitable Treatment for All Land Users; CBRE: Los Angeles, CA, USA Nguyen, T.B.; van der Krabben, E.; Samsura, D.A.A (2014) Commercial real estate investment in Ho Chi Minh City-a level playing field for foreign and domestic investors? Habitat Int, 44, pp 412421 Seo, D.; Chung, Y.S.; Kwon, Y (2018) Price deter minants of affordable apartments in Vietnam: Toward the public-private partnerships for sustain able housing development Sustainability, 10,197 Chung, Y.S.; Kim, J.H.; Cho, J.H (2014) Analysis of price determinants of apartments in Ho Chi Minh J Korean House Assoc 2014,12,13-21 Le, T.P.L.; Trinh, T.A (2016) Encouraging public transport use to reduce traffic congestion and air pollutant: A case study of Ho Chi Minh City, Vietnam Procedia Eng 2016,142, 236-243 A sia - P a c ific E c o n o m ic R e v ie w RESEARCH ... Hà Nội Do đó, nghiên cứu nhằm yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam thông qua kết Sự khác biệt thị trường bất động sản nghiên cứu trước áp dụng mơ hình Tp Hơ Chí Minh Hà Nội Hedonic... biến thành phố nhỏ, giảm thiểu việc lại người dân nhu cầu sở hạ tầng Đây xem bước phát triển bất động sản thành cơng có tác động tích cực đến giá bất động sản Tp.HCM, khơng ảnh hưởng đến giá Hà... phát triển nhà họ Việt Nam Họ nên xem xét điều kiện thị trường khác yếu tố định giá hộ tình hình thị hóa khắp Việt Nam Trong trường hợp Thành phố Hồ Chí Minh, phủ nên nhận tác động ngoại cảnh đô