BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ: MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN TS Phạm Hoàng Linh Khoa Luật, Trường Đại học Ngoại ngữ - Tin học TP Hồ Chí Minh Thơng tin viết: Từ khóa: Giao đất, cho thuê đất, thực dự án đầu tư Lịch sử viết: Nhận Biên tập Duyệt : 13/10/2021 : 24/11/2021 : 27/11/2021 Article Infomation: Keywords: Land allocation; land renting; implementation of investment project Article History: Received Edited Approved : 13 Oct 2021 : 24 Nov 2021 : 27 Nov 2021 Tóm tắt: Theo quy định pháp luật hành, để thực dự án đầu tư có sử dụng đất đai, nhà đầu tư phải thơng qua hình thức giao đất cho thuê đất Tuy nhiên, nhiều nguyên nhân thiếu chế pháp lý giám sát, kiểm soát chặt chẽ hoạt động nên thực tế phát sinh nhiều tiêu cực Trong phạm vi viết này, tác giả phân tích thực trạng thực pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư, bất cập đưa số kiến nghị Abstract: According to the current law, it is required the investors to receive the land use right throught land allocation or land renting to carry out the projects relating to the use of land However, due to several reasons such as the lack of a strict legal supervision and control mechanism for those activities, a number of negative impacts have arisen in practices Within the scope of this article, the author provides an analysis of the actual enforcement of the law on land allocation and land renting for the implementation of investment projects, gives out a number of inadequacies and also provide related recommendations Để thực kế hoạch phát triển đất nước cách bền vững, Việt Nam vô trọng triển khai thực kế hoạch liên quan đến dự án đầu tư nước quốc tế Một nguồn lực tạo nên tảng vững để thực kế hoạch đất đai Nhận thức rõ tầm quan trọng đất đai nên Tờ trình Dự án Luật Đất đai (Sửa đổi) Chính phủ nhấn mạnh: “Đất đai vấn đề lớn, phức tạp nhạy cảm, tác động trực tiếp đến kinh tế, trị, xã hội, ổn định phát triển đất nước”1 Do đó, bên cạnh sách đất đai nhằm khuyến khích thúc đẩy nhà đầu tư Việt Nam coi trọng việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất phù hợp, hiệu tiết kiệm, đặc biệt việc giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư Tuy nhiên, thực tế, quy định vấn đề nhiều hạn chế, bất cập Vì vậy, việc hồn thiện khung pháp lý việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư việc làm cần thiết Khái quát giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư Ở Việt Nam, quy định pháp luật hành, Nhà nước giao đất hiểu “việc Nhà nước ban hành định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”2; Nhà nước cho thuê đất “việc Nhà nước định trao quyền sử dụng đất cho đối Chính phủ, Tờ trình Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Số 222/ TTr- CP ngày 06/09/2012, tr.4 Khoản Điều Luật Đất đai năm 2013 54 Số 02+03 (450+451) - T1+2/2022 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”3 Xét góc độ trị - pháp lý, nước quy định hình thức sở hữu đất đai khác nên chế độ pháp lý giao đất, cho thuê đất có nhiều điểm khác biệt Chẳng hạn, nước xác lập chế độ sở hữu tư nhân đất đai, người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu đất đai, có tồn quyền định đoạt đất đai tài sản thuộc quyền sở hữu họ Ở Việt Nam, tính chất đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai, đất đai Nhà nước đại diện chủ sở hữu4 Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mà thông qua chủ thể quan có thẩm quyền thực việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng đất Dưới góc độ kinh tế, đất đai cịn nguồn lực để thực đầu tư tài sản gắn liền với đất Từ đó, giá trị đất đai tăng lên sau thực đầu tư Mức độ tăng lên giá trị quyền sử dụng đất sau đầu tư phụ thuộc vào loại tài sản gắn liền với đất Vì vậy, đất đai yếu tố gắn liền với bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất tách rời khỏi thị trường bất động sản Thị trường bất động sản bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cơng trình cơng cộng; thị trường dịch vụ hỗ trợ Xét hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao Thị trường quyền sử dụng đất mang đặc trưng riêng gắn với thị trường bất động sản hình thức kinh doanh bất động sản Vì vậy, thơng qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền, Nhà nước tạo nguồn cung đất thị trường sơ cấp cách minh bạch để tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp Một số bất cập quy định pháp luật Nhà nước giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư Qua thực tiễn thi hành pháp luật thực dự án đầu tư Việt Nam cho thấy, số quy định pháp luật giao đất, cho thuê đất bộc lộ bất cập sau: Thứ nhất, quy định điều kiện để nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất chưa chặt chẽ Cụ thể khoản Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định tiền đặt trước xử lý tiền đặt trước nhà đầu tư tham gia đấu giá chưa chặt chẽ dẫn đến tình trạng “bỏ cọc” nhiều nhà đầu tư sau đấu giá thành công quyền sử dụng đất Việc “bỏ cọc” dẫn đến nhiều hệ lụy khó lường ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản Chẳng hạn vụ “bỏ cọc” 24.000 tỷ sau đấu giá quyền sử dụng đất thành công Khu chức số Khu đô thị Thủ Thiêm công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Việt (thuộc tập đoàn Tân Hoàng Minh) gây nên biến động lớn đến thị trường bất động sản Thủ Thiêm nói riêng thành phố Hồ Chí Minh nói chung Chính vậy, cần điều chỉnh quy định nhằm nâng cao trách nhiệm cho chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, văn pháp luật liên quan đấu giá quyền sử dụng đất5 quy định địa phương điều kiện để nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất quy định tương đối chi tiết như: (i) Chứng minh lực tài để thực dự án đầu tư, (ii) Cam kết tổ chức tín Khoản Điều Luật Đất đai năm 2013 Điều 53 Hiến pháp năm 2013 Luật Đất đai năm 2013; Luật Đầu tư năm 2020; Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTHMT-BTP ngày 04/04/2015 Số 02+03 (450+451) - T1+2/2022 55 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT dụng cho vay vốn để thực dự án, (iii) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với mục đích sử dụng đất thực dự án, (iv) Nhà đầu tư khơng có vi phạm quy định pháp luật đất đai… Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, số điều kiện mà nhà đầu tư cần phải đáp ứng pháp luật không quy định Đó điều kiện: lực hay kinh nghiệm phát triển dự án tương đương; phương án đầu tư hay kế hoạch chi tiết dự án Những điều kiện cần thiết để sàng lọc nhà đầu tư lực, nâng cao việc kiểm sốt tính khả thi hiệu sử dụng đất, tránh lãng phí nguồn lực xã hội chủ đầu tư găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất6 thể công khai, minh bạch chế thị trường nhằm tạo cho nhà đầu tư chủ động, linh hoạt việc tiếp cận đất đai Tuy nhiên, có nhiều trường hợp giao đất khơng theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất mà địa phương thực theo hình thức định biện pháp hành Theo đó, chế “xin – cho” “ngầm” áp dụng thứ quyền lực hiển nhiên từ quyền địa phương phân bổ, điều chỉnh đất đai cho chủ thể sử dụng đất, mà chưa thực mang tính “kiến tạo”, khuyến khích thu hút nhằm nâng cao lực cạnh tranh nhà đầu tư, nâng cao hiệu kinh tế - xã hội việc sử dụng đất, đặc biệt dự án đầu tư liên quan đến đất nông nghiệp, đất sản xuất phi nơng nghiệp… Thực trạng tạo hậu việc cạnh tranh thiếu công bằng, thiếu lành mạnh bất bình đẳng thành phần kinh tế, trở lực doanh nghiệp, doanh nghiệp nhỏ vừa, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gặp nhiều khó khăn tiếp cận đất đai, rào cản lớn việc cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, hỗ trợ doanh nghiệp phát triển Từ đó, xuất tình trạng thâu tóm nguồn lực đất đai doanh nghiệp lớn, hạn chế hội khả đầu tư doanh nghiệp khác Đây ngun nhân dấu hiệu lợi ích nhóm, lợi ích cục nạn đầu đất đai, thống lĩnh thị trường bất động sản số doanh nghiệp mượn danh nghĩa Nhà nước có hành vi vi phạm pháp luật Điển Vũ “Nhơm” thành lập Công ty, sử dụng tư cách pháp nhân công ty thực hành vi mua nhà, đất công sản nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Đà Nẵng, khiến Nhà nước thiệt hại 22.000 tỷ đồng7 Thứ hai, quy định xác định giá đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp với thực tế Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất8 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thu tiền thuê đất, thuê mặt nước9 cụ thể hóa Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 Để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải thực xác định giá đất cụ thể thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Thực quy định này, vào Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh có thẩm quyền định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất, tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Đến nay, 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành quy định cụ thể bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn Đã quy định phân định rõ trách nhiệm sở, ban, ngành, đơn vị, tổ chức có liên quan việc tổ chức thực bồi thường, Khoản khoản Điều 118 Luật Đất đai 2013 https://tuoitre.vn/21-nha-dat-cong-lan-luot-vao-tay-vu-nhom-gay-thiet-hai-hon-22-000-ti-20200102175051806.htm Điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Điều Nghị định số 46/2014/NĐ-CP 56 Số 02+03 (450+451) - T1+2/2022 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT hỗ trợ, tái định cư, nhờ bước đầu khắc phục tình trạng thu hồi đất tràn lan, lãng phí đất Tuy nhiên, nay, giá đất theo quy định Nhà nước thường chưa tương thích với giá thị trường, chí thấp nhiều so với giá thị trường Vì thế, nhiều dự án giao đất việc xác định giá đất bị kéo dài, chậm huy động nguồn thu ngân sách nhà nước, làm chậm trễ việc triển khai thực dự án, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm giảm hiệu đầu tư, hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Giá đất thấp xa so với thị trường thời điểm, dù nguyên tắc định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường” (Điểm c khoản Điều 112) thực tế thực hiện, lại thoát ly khỏi giá thị trường Trên thực tế, khung giá đất Nhà nước khoảng 20% - 30% khung giá đất thị trường Tương tự thế, khung giá đất cấp tỉnh từ 30% - 60% giá đất thị trường địa phương Điều dẫn đến bất cập thu hồi đất, giá đền bù xa giá thị trường Do vậy, cơng tác giải phóng mặt gặp khó giá đền bù chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thịi khơng đồng thuận Vì thế, thực dự án phát triển kinh tế-xã hội, dự án công cộng… mặt “điểm nghẽn” khiến cơng trình chậm tiến độ Bên cạnh đó, tồn quy trình định giá đất quan hành nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngồi quy trình Mặc dù Điều 115 Điều 116 có đề cập đến tư vấn giá đất chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực có vị trí độc lập Do vậy, giá đất mang nặng tính “áp đặt” Có thể nói, tất trường hợp (gần tuyệt đối) giá đất thấp xa so với giá thị trường thời điểm Thứ ba, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cịn có nhiều trường hợp kéo dài gây khó khăn cho chủ đầu tư thực dự án người bị thu hồi đất không chấp nhận giá đền bù ảnh hưởng trực tiếp đến giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư Theo khoản Điều 74 Luật Đất đai, trường hợp có quỹ đất để bồi thường Nhà nước thu hồi đất việc bồi thường thực việc giao đất có mục đích với loại đất thu hồi Quy định làm hạn chế phương thức thực bồi thường đất trường hợp địa phương khơng có quỹ đất có mục đích với loại đất thu hồi lại có quỹ đất có mục đích khác, nhu cầu người có đất thu hồi lại mong muốn nhận bồi thường đất, không muốn nhận bồi thường tiền Thứ tư, thiếu quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh loại bất động sản du lịch Thị trường bất động sản du lịch thịnh hành phổ biến, thị trường tiềm mạnh Việt Nam, nhiều nhà đầu tư quan tâm như: Condotel, Villagge resort, shophouse, shoptel, homestay… Thị trường kinh doanh loại bất động sản linh hoạt, chủ đầu tư người tiêu dùng ưa chuộng tiện ích đa Từ góc độ quan sát chứng kiến phát triển khoa học công nghệ, giới thay đổi, phát triển loại mơ hình kinh tế chia sẻ Grab, Airbnb, Luxstay hay Agoda…thị trường loại bất động sản xuất phát triển cách mạnh mẽ số tỉnh, thành phố lớn, nơi có điều kiện tự nhiên tốt để phát triển du lịch như: Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quy Nhơn, Quảng Ninh… thu hút nhiều nhà đầu tư dự án bất động sản du lịch; tương lai gần, loại hình bất động sản phổ biến thị trường Tuy nhiên, khung pháp lý định hướng phát triển bảo đảm an toàn cho chủ thể tham gia thị trường thiếu gây lúng túng việc kiểm soát hoạt động kinh doanh loại hình này; có tranh chấp xảy ảnh hưởng đến nhà đầu tư dự án khách hàng Các quy định kinh doanh bất động sản du lịch nằm rải rác nhiều văn pháp luật khác nội dung chưa đồng bộ, thiếu chi tiết, gây lúng túng cho việc thực thực tế, đặc biệt quản lý nhà nước phân khúc thị trường bất động sản du lịch Điều tạo cạnh Số 02+03 (450+451) - T1+2/2022 57 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT tranh không lành mạnh hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch nước ta gây nhiều tranh chấp, chưa bảo vệ quyền lợi khách hàng Vì vậy, cần thức ghi nhận pháp luật hoạt động kinh doanh loại bất động sản để không ảnh hưởng tới hoạt động giao đất, cho thuê đất nhà đầu tư muốn kinh doanh loại hình bất động sản Một số kiến nghị Qua thực tế thi hành Luật Đất đai năm 2013 nói chung quy định giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư, tác giả có kiến nghị sau: Thứ nhất, áp dụng giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất dự án đầu tư sử dụng đất để thực phúc lợi xã hội Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định điều kiện tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm điều kiện lực chủ đầu tư kế hoạch chi tiết tính khả thi việc triển khai dự án Cần quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Việc giao cho thuê đất phải đấu thầu công khai, “luật phải có quy định để ngăn chặn tình trạng móc ngoặc, thơng thầu, bỏ thầu với giá thấp, tình trạng “quân xanh quân đỏ” Cho nên, đấu thầu cơng khai phải đảm bảo bí mật đến thời điểm mở thầu, đơn vị đứng tổ chức đấu thầu cơng khai khơng có đối tượng người thân thích, sân sau tham gia câu chuyện này… Trong luật phải quy định chế giám sát chun gia, tổ chức xã hội, cơng luận báo chí tham gia vào giai đoạn tổ chức đấu thầu”10 Trước hết, vấn đề “bỏ cọc” sau đấu giá thành công quyền sử đất, cần chỉnh sửa theo hướng nhà đầu tư được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh toán của ngân hàng (tương tự quy định điểm a khoản Điều Thông tư số 120/2020/TT-BTC ngày 31/12/2020 Bộ Tài giao dịch chứng khốn), đề nghị xem xét quy định ngưỡng giá (có thể xem xét để quy định ngưỡng giá mức khoảng gấp rưỡi giá khởi điểm đấu giá phù hợp) nhà đầu tư nộp “tiền đặt trước” trả giá không vượt ngưỡng giá, vượt q ngưỡng giá nhà đầu tư được trả giá lơ đất đấu giá khi có đủ tiền tài khoản, hoặc có tổng tài sản cao giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh tốn của ngân hàng để giải tình trạng bất hợp lý nhà đầu tư nộp tiền đặt trước với giá trị thấp, trả giá trúng đấu giá với giá trị cao nhiều lần Tiếp theo, để khắc phục bất cập việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, cần thiết phải tăng cường chế đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án theo luật chơi thị trường để lựa chọn nhà đầu tư có đủ lực tham gia sân chơi pháp lý bình đẳng cho nhà đầu tư Từ đó, giá trị quyền sử dụng đất nhà đầu tư định giá tính đúng, tính đủ theo quy luật cạnh tranh lành mạnh, hạn chế can thiệp hành vào quan hệ đất đai Điều thực pháp luật đấu giá đấu thầu quyền sử dụng đất đảm bảo tính phù hợp, chặt chẽ có chế thực thi hiệu Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án hành nhiều quy định chung chung, lỏng lẻo, tạo nhiều khe hở cho trục lợi “lách luật” việc thực thi hoạt động đấu giá thực tế Việc áp dụng hình thức giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư địa bàn với lý sách ưu đãi để không thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất phổ biến Đây quy định chưa rõ ràng thiếu chặt chẽ dẫn đến việc áp dụng pháp luật thực tế mang tính chủ quan cần nghiên cứu, PGS.TS Nguyên Quang Tuyến, “Xử lý sai phạm đất đai phải kiên nữa”, https://reatimes.vn/pgsts-nguyen-quang-tuyen-xu-ly-sai-pham-dat-dai-phai-kien-quyet-hon-nua-20200522104754844.html 10 58 Số 02+03 (450+451) - T1+2/2022 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT sửa đổi bổ sung cho phù hợp nhằm quản lý, kiểm soát nguồn lực đất đai tránh thất thoát tài sản Nhà nước Thứ hai, vấn đề xác định giá đất, nguyên tắc, giá đất phải phù hợp với giá thị trường, giá trúng đấu giá, phải tính tốn đầy đủ yếu tố tác động đến giá đất dự án Cần sửa đổi, bổ sung, hồn thiện chế, sách việc áp dụng phương pháp tiên tiến định giá đất theo tiêu chuẩn quốc tế Đồng thời, phải có chế tài xử phạt tổ chức, cá nhân vi phạm định giá đất Bên cạnh đó, tiếp tục phân cấp thẩm quyền định giá đất cho phù hợp với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất Bổ sung thành phần Hội đồng định giá đất để đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, Nhà nước nhà đầu tư; quy định rõ điều kiện, trách nhiệm tư vấn xác định giá đất Quy định chế để kiểm soát việc tổ chức thực định quản lý giá đất thống từ trung ương tới địa phương thông qua hệ thống thông tin giá đất Thứ ba, cần bổ sung quy định thành phần Hội đồng thẩm định giá đất có thêm đối tượng đại diện từ phía người dân, doanh nghiệp có liên quan đến việc định giá đất để đảm bảo khách quan, công khai, minh bạch dân chủ Đồng thời, cần xây dựng quy định pháp luật phương pháp định giá đất phù hợp sát với giá thực tế thị trường Việc hướng dẫn điều chỉnh giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá không đủ chi tiết rõ ràng để áp dụng, nên việc xác định hệ số điều chỉnh phụ thuộc vào định chủ quan cá nhân, tổ chức thẩm định giá Nguyên nhân gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến q trình thực pháp luật giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư11 Cần điều chỉnh pháp luật thu hồi đất, giải phóng mặt để khơng gây ảnh hưởng đến trình giao đất, cho thuê đất thực dự án đầu tư Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc trách nhiệm tổ chức thực Ủy ban nhân dân cấp có tham gia hệ thống trị Đồng thời, giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sách cụ thể bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để áp dụng cho phù hợp với tình hình thực tiễn địa phương Người sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định bồi thường đất, khơng có đất để bồi thường bồi thường tiền Giá đất tính tiền bồi thường giá đất cụ thể theo loại đất thu hồi thời điểm định thu hồi đất Việc bồi thường đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời quy định pháp luật Ngoài việc bồi thường, người có đất thu hồi cịn Nhà nước xem xét hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm; hỗ trợ tái định cư hỗ trợ khác Thứ tư, nay, đầu tư vào phân khúc bất động sản du lịch condotel, officetel chưa quy định rõ ràng đất hay đất kinh doanh gây khó khăn cho người đầu tư quản lý nhà nước Vì vậy, để thu hút thêm chủ thể đâu tư thị trường này, cần bổ sung quy định quyền sở hữu bất động sản du lịch người nước Với ưu cảnh quan thiên nhiên, văn hóa đa dạng, ổn định trị, khởi sắc kinh tế - xã hội, Việt Nam điểm đến du lịch, làm việc, sinh sống mà nhiều người nước lựa chọn Trên sở đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam tham khảo kinh nghiệm nước, tác giả đề xuất số giải pháp liên quan tới chế, sách nhằm thu hút người nước đầu tư vào bất động sản du lịch Việt Nam thời gian tới, cụ thể sau: (i) Quy định thơng thống điều kiện sở hữu bất động sản người nước Theo quy định hành, người nước mua nhà ở, chưa mua loại hình bất động sản khác bất động sản du lịch nhu cầu thực tế người nước ngồi loại hình sản phẩm Nguyễn Thanh Hà, “Bất cập vấn đề giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư, kinh doanh đề xuất hồn thiện”, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, 26/5/2021 11 Số 02+03 (450+451) - T1+2/2022 59 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT lớn Do đó, tác giả đề xuất sửa đổi quy định quyền mua bất động sản du lịch người nước ngồi Theo đó, thay xác định người nước mua loại bất động sản nên theo kinh nghiệm nước quy định loại trừ loại bất động sản mà người nước sở hữu bao gồm nhóm sản phẩm có ảnh hưởng tới an ninh quốc phòng, an sinh xã hội (ví dụ: bất động sản khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh; nhà xã hội; bất động sản có mức giá ngưỡng giá để khơng ảnh hưởng đến phân khúc nhà giá trung bình cho đại đa số người dân thu hút đầu tư vào loại hình bất động sản có giá trị cao) Điều vừa thể sách thơng thống, thu hút người nước ngồi vừa thuận tiện cho q trình tìm hiểu thơng tin nhà đầu tư Cụ thể, từ đầu người nước ngồi có mong muốn đầu tư bất động sản Việt Nam xác định loại bất động sản không phép mua, sở hữu tập trung tìm kiếm thơng tin loại bất động sản khác phép (ii) Xây dựng sách Việt Nam Ngôi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home- VNM2H), cấp visa định cư có thời hạn thời hạn sở hữu bất động sản cho người nước mua bất động sản Việt Nam Các nước khu vực Malaysia, Thái Lan có sách thu hút người nước mua bất động sản sở cư trú dài hạn nước sở Với chương trình Malaysia My Second Home (MM2H), Malaysia cho phép người nước gia đình (vợ chồng 21 tuổi chưa kết hôn) sống với visa lên tới 10 năm (có thể gia hạn) họ đáp ứng điều kiện khả tài chính, thu nhập theo quy định mua nhà Malaysia Chính sách MM2H tạo sức hút lớn, thu hút 42.271 người nước mua nhà Malaysia khoảng thời gian từ năm 2002 đến năm 201812 Ở Thái Lan, đáp ứng điều kiện bắt buộc người nước độ tuổi 50 trở lên, khơng có tiền sử phạm tội, có khoản tiền gửi vào ngân hàng 100.000 bahts (2.809USD) có ký quỹ ngân hàng 03 triệu bahts (84.034USD) (và khoản tiền phải trì tối thiểu sau 01 năm nhận visa), người nước ngồi có quyền sở hữu nhà nước này, chủ yếu điểm du lịch tiếng Phuket, Hua Hin hay Pattaya để nghỉ ngơi13 Việc nghiên cứu, xây dựng chương trình tương tự vậy, với điều kiện thơng thống hơn, định hướng tốt nên xem xét áp dụng sớm tốt Việt Nam (iii) Sửa đổi đồng quy định Luật Đất đai năm 2013 với quy định sở hữu bất động sản người nước Mặc dù người nước phép mua nhà theo Luật Nhà năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất người nước thuộc đối tượng sở hữu nhà Vì vậy, với nhiều dự án có văn chấp thuận bán nhà cho người nước ngoài, làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhà cho cá nhân nước ngồi quan cấp giấy chứng nhận từ chối với lý do: Cá nhân nước người sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều “Người sử dụng đất”, Điều 55 “Giao đất có thu tiền sử dụng đất” Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 Tác giả đánh giá điểm bất cập, thiếu đồng Luật Đất đai năm 2013 với Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cần sửa đổi thời gian tới Theo đó, cần ghi nhận người nước ngồi Đồn Văn Bình, “Thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch Việt Nam kiến nghị hoàn thiện”, https://phapluatquanly.vietnamhoinhap.vn/z/thuc-trang-phap-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-du-licho-viet-nam-va-kien-nghi-hoan-thien -n-31753 13 Đoàn Văn Bình, Tlđd 12 60 Số 02+03 (450+451) - T1+2/2022 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT chủ thể sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai (iv) Cùng với quy định ưu đãi, thu hút người nước đầu tư vào bất động sản du lịch, cần có quy định bảo đảm an toàn cho người nước đồng thời với việc kiểm soát hoạt động họ cách chặt chẽ Theo đó, xây dựng chương trình quốc gia để giao quyền cho địa phương, có nghĩa địa phương cần có sách với người nước ngồi nhập cư, cư trú theo hướng vừa theo dõi quản lý được, không khống chế tự Ngoài ra, cần tăng cường bảo đảm quyền tiếp cận thông tin bên liên quan đến quyền sử dụng đất dự án đầu tư nhằm đảm bảo cơng xã hội, góp phần tăng cường tính minh bạch pháp luật Khi quyền tiếp cận thông tin đất đai minh bạch hình thành chế giám sát hiệu từ người dân đến hoạt động quan công quyền, giúp cho việc tăng cường trách nhiệm quản lý nhà nước đất đai cách có hiệu Để đảm bảo cho quyền tiếp cận thông tin đất đai thực thực tế, thủ tục cung cấp thông tin liên quan đến cải cách hành cần trọng phù hợp với nhu cầu thực tiễn Thủ tục cung cấp thông tin rõ ràng, chi tiết đảm bảo tính dễ tiếp cận, điều kiện đưa đến minh bạch pháp luật Bên cạnh đó, quan quản lý nhà nước đất đai cần xác định nhiệm vụ đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai nhiệm vụ thường xuyên, liên tục, gắn với trình thực nhiệm vụ chuyên môn cải cách hành ■ TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) PGS.TS Nguyên Quang Tuyến, “Xử lý sai phạm đất đai phải kiên nữa”, An Vũ, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam Realtime (2020), https://reatimes.vn/pgs-ts-nguyenquang-tuyen-xu-ly-sai-pham-dat-dai-phai-kien-quyet-hon-nua-20200522104754844.html; 2) PGS.TS Phan Trung Hiền, Chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư – nhìn từ phía người dân có đất bị thu hồi, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số11(243), tháng 6/2013; 3) Nguyễn Mạnh Hùng, Quan niệm tranh chấp đất đai thực trạng giải tranh chấp đất đai tỉnh Gia Lai, Tạp chí Luật học, số 7/2020, trang 31; 4) Tạ Thị Thùy Trang, Một số bất cập Luật Đất đai năm 2013 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Luật học, số 3/2021, trang 67; 5) Đồn Văn Bình, “Thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch Việt Nam kiến nghị hoàn thiện”, Chuyên trang Tạp chí điện tử Pháp luật Quản lý (2020) https:// phapluatquanly.vietnamhoinhap.vn/z/thuc-trang-phap-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-dulich-o-viet-nam-va-kien-nghi-hoan-thien -n-31753 6) Thùy Phương, Những bất cập, chồng chéo, vướng mắc quy định pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai người dân doanh nghiệp để thực dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh, https://stp.thuathienhue.gov.vn/?gd=12&cn=82&tc=3739; 7) Lê Thị Thu, “Những hạn chế, bất cập Luật Đất đai 2013 luật khác có liên quan giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư cần thiết phải sửa đổi, bổ sung”, Kỷ yếu hội thảo khoa học cấp trường, Đại học Luật Hà Nội năm 2020; 8) Nguyễn Thanh Hà, “Bất cập vấn đề giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư, kinh doanh đề xuất hồn thiện”, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, 26/5/2021 Số 02+03 (450+451) - T1+2/2022 61 ... định pháp luật Nhà nước giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư Qua thực tiễn thi hành pháp luật thực dự án đầu tư Việt Nam cho thấy, số quy định pháp luật giao đất, cho thuê đất bộc lộ bất cập. .. trình thực pháp luật giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư1 1 Cần điều chỉnh pháp luật thu hồi đất, giải phóng mặt để khơng gây ảnh hưởng đến q trình giao đất, cho thuê đất thực dự án đầu tư. .. gây khó khăn cho chủ đầu tư thực dự án người bị thu hồi đất không chấp nhận giá đền bù ảnh hưởng trực tiếp đến giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư Theo khoản Điều 74 Luật Đất đai, trường