Hoàn thiện chính sách, pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả việc đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất và cho thuê đất

NGHIÊN CỨU _ RESEARCH 'ĨỆHI Hoàn thiện sách, pháp luật nhằm nâng cao hiệu việc đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất cho thuê đất Yên Tuấn Hưng ủy ban nhân dân huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa Thời gian quan, sách đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất góp phần vào việc nâng cao ổn định, minh bạch hoạt động giao đất, cho thuê đất giúp Nhà nước huy động nguồn thu ngân sách Bài viết tập trung làm rõ số nội dung sách, pháp luật hành đấu giá quyền sử dụng đất, phân tích vấn đề tồn thực tiễn áp dụng quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất Qua đó, kiến nghị hồn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu việc đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất Chính sách, pháp luật hành đấu giá quyền sử dụng đất để giaõ đất, cho thuê đất vấn đề bất cập mặt pháp luật, đồng thời đề xuất số giải pháp cho vấn đề "Đấu giá” hay "bán đấu giá” hiểu chung hình thức người mua trả giá cho tài sản cách công khai theo nguyên tắc trả giá cao mua Theo quy định Luật Đấu giá tài sản năm 2016 đấu giá tài sản hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự thủ tục quy định Luật Đấu giá tài sản Quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân xem tài sản loại hàng hóa đặc biệt, nguồn lực kinh tế quan trọng địa phương Trong đấu giá quyền sử dụng đất, đối tượng đem mua - bán, giao dịch quyền sử dụng đất Chủ thể tham gia quan hệ gồm bên bán cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất bên mua cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày sản xuất, kinh doanh Một số vấn đê tồn quy định pháp luật vê đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất Việc đưa quyền sử dụng đất vào đấu giá bước tiến hoạt động giao, cho thuê đất Nhà nước Chính sách, pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đánh giá hiệu tác động làm giảm đàu đất đai, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ thể tham gia đấu giá; đảm bảo việc đấu giá đất có tác động tích cực cho phát triển kinh tế xã hội địa phương ngăn chặn tác động tiêu cực kẽ hở quy định đấu giá đất Thông qua triển khai thực quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất; địa phương mở rộng nguồn thu cho ngân sách địa phương, từ tái đầu tư sở hạ tầng, nâng cao chất lượng đời sống người dân Để nâng cao hiệu việc đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, viết tập trung phân tích 40 Kinh tế Châu Á - Thái Bình Dương (Tháng 4/2022) Một là, quy định tiền cọc đấu giá đất Tiền cọc đấu giá đất quy định mức thấp dẫn đến tình trạng bỏ cọc Theo quy định nay, người tham gia đấu giá đất cần bỏ mức cọc 5% đến 20% giá khởi điểm tham gia đấu giá mục tiêu nhà đầu quyền sử dụng đất mà "lướt sóng” kiếm lời Thay đấu giá đất để xây cất nhà cửa, ổn định sống, nhiều đấu giá đất trở thành nơi kiếm lời cho giới đầu đất Nhiều địa phương tỷ lệ bỏ cọc lên tới 30% Do vậy, có nhiều ý kiến cho cần nâng mức cọc lên, mức cọc tối thiểu nhiều nơi ấn định 20%, cần nâng lên đến 50% không thực hợp đồng tiền cọc Hai là, quy định lực người tham gia đấu giá Quy định lực người tham gia đấu giá chưa chặt chẽ: Vi phạm đấu giá đất chưa có chế ghi chép, niêm yết theo thông lệ quốc tế vào "sổ đen" để hạn chế tình trạng tái diễn Quy định xử lý mối quan hệ liên minh cấu kết, thơng đồng dìm giá người tham gia đấu giá, người có tài sản tổ chức đấu giá chưa rõ ràng Qua đấu giá đất, mặt giá liên tục bị đẩy lên cao dẫn đến dòng tiền tập trung vào bất động sản, doanh nghiệp, cá nhân bị hạn chể nguồn lực để đầu tư sản xuất, nỗ lực phát triển nhà trung bình Chính phủ hội tiếp cận nhà đại phận người dân bị hạn chế Mặt khác, giá đất bị đẩy lên q cao gây khó khăn cho cơng tác giải phóng mặt Asia - Pacific Economic Review bằng, thu hồi đất địa phương; làm tăng khiếu nại đòi mức bồi thường cao hơn, gây ổn định xã hội; ảnh hưởng không tốt đến môi trường đầu tư Ba là, quy định quy trình tổ chức đấu giá đất - Vấn đề xác định giá khởi điểm giá đất: Để thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, Nhà nước chủ thể xác định giá khởi điểm đất đấu giá Theo quy định hành, Sở Tài nguyên Môi trường có thẩm quyền tổ chức xác định thực việc xác định giá khởi điểm đất đấu giá "Căn định đấu giá quyền sử dụng đất, sở Tài nguyên Môi trường tổ chức thực việc xác định giá khởi điểm đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất có) theo quy định pháp luật trình ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt" Tuy nhiên, điều chưa thực thống địa phương - Vấn đề nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau có định công nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất nguyên tắc chung, việc nộp khoản tiền trúng đấu giá (giá trị tài sản mua) thoả thuận hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Tuy nhiên, việc nộp tiền sử dụng đất, tiền th đất sau có định cơng nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực theo quy định pháp luật không sở thoả thuận Theo quy định Điều 14 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014, có hiệu lực từ 1/7/2014 Chính Phủ quy định thu tiền sử dụng đất thì: "a) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo b) Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất cịn lại theo Thơng báo c) Quá thời hạn quy định mà người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thơng báo phải nộp tiền chậm nộp số tiền chưa nộp theo mức quy định pháp luật quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất trường họp ghi nợ” Quy định rõ ràng, nhiên nhiều địa phương không thực theo quy định nêu Thời gian từ đấu giá đất đến hết hạn nộp tiền trúng đấu giá dài (180 ngày Thủ Thiêm) dẫn đến chủ thể tham gia đấu giá dễ dàng thực ý đồ thổi giá bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, bán hàng tồn đọng, gây khó khăn quản lý kiểm tra, xử lý sai phạm Việc đế thời gian nộp tiền sử dụng đất dài quy định Nghị định số 45/2014/NĐ- CP làm cho tượng "cò đất" trở nên phổ biến Bởi mục tiêu đấu giá để bán lại kiếm lời nên họ có xu hướng chậm nộp kéo dài thời gian nộp tốt để thổi giá chuyển nhượng lại đất trúng đấu giá - Về thời gian bán hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất thu tiền đặt trước: Theo quy định Luật đấu giá tài sản tổ chức đấu giá tài sản bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản trước ngày mở đấu giá 02 ngày Việc bán thu hồ sơ tham gia đấu giá cho đển trước ngày mở đấu giá 02 ngày mà 02 ngày làm việc dẫn tới hệ nhiều trường hợp thời gian để tổ chức đấu giá tài sản gấp, số lượng hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá nhiều, đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất khơng có đủ thời gian, nhân lực xét duyệt điều kiện tham gia đấu giá theo quy định, dễ dẫn tới sai sót - Về vấn đề thù lao cho tổ chức bán đấu giá Theo quy định Thông tư số 45/2017/TT-BTC ngày 12 tháng năm 2017 Thông tư số 108/2020/TT-BTC sửa đổi Thông tư 45/2017/TTBTC Bộ Tài quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định Luật Đấu giá tài sản quy định mức thù lao tối đa với 01 hợp đồng không vượt 400.000.000 đồng/01 Hợp đồng Trên thực tế, Hợp đồng dịch vụ đấu giá, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp phải tổ chức thành nhiều đấu giá khác thực đẩu giá thành cơng tất đất Có thể hợp đồng dịch vụ tổ chức tới 10 đấu giá để hoàn thành Mỗi lần tổ chức, tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp phải thực bước xây dựng hồ sơ, đăng thông tin công khai, niêm yết, in ấn hồ sơ, lại, bố trí nhân bán, thu hồ sơ, thuê hội trường tổ chức công việc liên qùan khác Quy định chưa tạo động lực cho nhiều tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp phát huy hết khả Bốn là, số vấn đề khác - Thủ tục hành việc xác định trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất, thủ tục thu hồi đất trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động đầu tư chưa đủ rõ; thủ tục điều chỉnh định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích Thủ tướng Chính phủ cịn kéo dài - Chưa có quy định trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân mua tài sản quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua bán đấu giá, phát Kinh tế Châu Á - Thái Bình Dương (Tháng 4/ 2022) 41 NGHIÊN CỨU RESEARCH - Việc áp dụng quy định xử lý chuyển tiếp liên quan đến thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất nghị định ban hành trước kéo dài, gây tình trạng chây ỳ có nguy thất thoát nguồn thu cho ngân sách Một số đệ xuất hồn thiện sách, pháp luật nhằm nâng cao hiệu đấu gia quyền sử dụng đất đễ giao đất, cho thuê đất Trên nguyên tắc hoàn thiện sách, pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất nhằm bảo đảm trị, phù hợp với thực tiễn để thống điều chỉnh quan hệ đất đai, tài sản gắn liền với đất, giao dịch quyền sử dụng đất, quy định hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, hứa mua, hứa bán đất đai, quản lý chặt sử dụng hiệu tài nguyên đất đai Nhằm khắc phục tồn quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, thời gian tới, Chính phủ, Bộ Tài ngun mơi trường, ủy ban nhân dân cấp phải tiếp tục nghiên cứu, rà soát, sửa đổi quy định pháp luật hành đấu giá quyền sử dụng đất Một số đề xuất nhằm hồn thiện sách, pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho th đất sau: Hồn thiện sách điều tiết nguồn thu từ đất, quy định thu hồi đất, giải phóng mặt bồi thường, hỗ trự tái định cư; quy định thống đấu giá quyền sử dụng đất đế giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất Các bộ, ngành có liên quan Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Tài rà sốt, kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định đến đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện tham gia đấu giá Luật Đẩu giá tài sản văn pháp luật có liên quan khác Cụ thể, quy định bao gồm: việc rà soát hồ sơ, đồng thời tránh việc người tham gia đấu giá bị nhầm lẫn mốc thời gian Đồng thời, quy định cụ thể thời hạn nộp tiền trúng đấu giá; - Bổ sung quy định việc dừng đấu giá có dấu hiệu bất thường việc đẩy giá trúng đấu giá lên cao, gây hiệu ứng tiêu cực nêu trên; chưa có chế tài xử lý khoản tiền người trúng đấu giá nộp dở dang trường hợp phải hủy hợp đồng trúng đấu giá đất ; - Quy định chặt chẽ lực người tham gia đấu giá, bổ sung quy định ghi chép, lưu giữ, công khai thông tin lực đấu giá người tham gia đấu giá, quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh ngân hàng, tính khả thi huy động vốn, tính khả thi phương án đầu tư kinh doanh khu đất trúng đấu giá; đặc biệt lựa chọn nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp phải gắn với lực thực hiện; - Có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn, xử lý trường hợp trúng thầu, trúng đấu giá không thực thực không đầy đủ cam kết Trường hợp người trúng đấu giá khơng nộp tiền trúng đấu giá huỷ kết trúng đấu giá để sớm thực việc đấu giá lại Bổ sung chế tài xử phạt trường hợp đặt cọc sau bỏ cọc nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá Người bỏ cọc bị cấm tham gia đấu giá khoảng thời gian định; - Kiên thu hồi đất nhà đầu tư hạ tầng khơng có lực, để chậm tiến độ, nhằm sử dụng có hiệu đất khu công nghiệp, tạo môi trường đầu tư lành mạnh; - Các địa phương cần tổ chức công bố công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch có liên quan, tiến độ triển khai dự án phát triển sở hạ tầng, dự án bất động sản, đặc biệt dự - Nguyên tắc xác định giá khởi điểm, đảm bảo giá án lớn việc sáp nhập, thành lập đơn vị hành khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp tình địa phương để minh bạch thơng tin./ hình thực tiễn, điều kiện kinh tế - xã hội địa phương Đồng thời hướng dẫn ƯBND cấp Tài liệu tham khảo việc thực quy trình, quy chuẩn tổ chức định giá, Quốc Hội, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày xác định giá khởi điểm tài sản đấu giá quyền sử 29 tháng 11 năm 2013; dụng đất để giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền Quốc hội, Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 theo quy định pháp luật; ngày 17 tháng 11 năm 2016; - Tăng tỷ lệ tiền đặt trước, tiền đặt cọc tham Chính phủ, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy gia đấu giá; định thu tiền sử dụng đất ngày 15/5/2014 - Quy định cụ thể mốc thời gian: Quy định Nguyễn Việt Hương, Nguyễn Đình Phong, mốc thời gian bán hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất thu tiền đặt trước nên kết thúc kết Nguyễn Quốc Toản, Nguyễn Tiến Đạt, Một số vấn đề thúc trước tổ chức phiên đấu giá 02 ngày làm pháp lý tồn đấu giá quyền sử dụng đất để việc để tổ chức bán đấu giá đơn vị tổ chức thực giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, tạp chí việc đấu giá quyền sử dụng đất có thời gian xây dựng số 1-2022, ISSN 2734-9888 42 Kinh tế Châu Ả - Thái Bình Dương (Tháng 4/ 2022) ... hồn thiện sách, pháp luật nhằm nâng cao hiệu đấu gia quyền sử dụng đất đễ giao đất, cho thuê đất Trên ngun tắc hồn thiện sách, pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất nhằm. .. cứu, rà soát, sửa đổi quy định pháp luật hành đấu giá quyền sử dụng đất Một số đề xuất nhằm hoàn thiện sách, pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất sau: Hồn thiện sách điều... đề xác định giá khởi điểm giá đất: Để thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, Nhà nước chủ thể xác định giá khởi điểm đất đấu giá Theo quy định hành, Sở