Nghiên cứu - Trao đổi Tạp chí Cộng sản HOAN THIẸN PHAP LUẠT DAT ĐAI Tự GOC NHIN VÉ THU HÓI ĐÁT VÙNG PHỤ CẬN ĐỂ ĐÁU GIÁ QUYỀN SÙ DỤNG ĐẤT THỤC HIỆN DỤ ÁN PHAN TRUNG HIỀN * - TRÀN THỊ NGỌC HÂN ** Chuyển từ chế thu hồi đất trực dự án sang chế thu hồi đất theo quy hoạch để công tác quy hoạch thực đồng bộ, thong nhất; tránh tình trạng thu hồi đất manh mún, chạy theo dự án chủ trương sách lớn Đảng Nhà nước ta Đe thực tốt chủ trương đó, vấn đề đặt khắc phục hạn che, bất cập thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá sử dụng đất thực dự án, góp phần hồn thiện pháp luật đất đai Nhận thức vê thu hôi đât vùng phụ cận Theo quy định pháp luật hành, “Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước định thu lại quyền sử dụng đất người Nhà nước trao quyền sử dụng đất thu lại đất người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai”(,) Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi theo luật định, hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sử dụng đất có nghĩa vụ phải trả lại phần đất thuộc diện thu hồi mà họ sử dụng cho Nhà nước Đến nay, chưa có định nghĩa pháp lý giải thích cụ thể “vùng phụ cận” theo cách hiểu thông thường hoạt động thu hồi đất, vùng tiếp giáp, liền kề với diện tích đất mặt vị trí với nơi có đất thu hồi Từ đó, hiểu, thu hồi đất vùng phụ cận việc thu hồi phần diện tích đât tiêp giáp liên kê với diện tích đât thu hồi trình thiết lập mở rộng dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy định pháp luật Thực tế cho thấy, việc thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực dự án thời gian qua mang lại số lợi ích: Thứ nhất, thu hồi đất vùng phụ cận tạo điều kiện cho việc chỉnh trang, phát triển đô thị khu dân cư nông thôn thực hài hịa, bảo đảm lợi ích chung, mang tầm nhìn dài hạn, góp phần hạn chế lợi ích * PGS, TS, GVCC, Phó Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ ** Lớp Cao học K27 Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ (1) Khoản 11, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 SỐ 991 (tháng năm 2022) 75 Nghiên cứu - Trao đổi nhóm quy hoạch dự án chạy theo lợi nhuận dẫn đến phá vỡ quy hoạch đô thị Thứ hai, thực mục tiêu quy định, việc thu hồi đất vùng phụ cận tạo quỹ đất sạch, giúp tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước nhờ phần giá trị đất tăng thêm đầu tư hệ thống kết cấu hạ tầng Nguồn thu sử dụng để tiếp tục phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, tạo nguồn vốn cho công tác giải phóng mặt bằng, cải thiện mỹ quan thị, giúp nhà đầu tư tiếp cận với quỳ đất để triển khai dự án thuận lợi Thứ ba, việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất vùng phụ cận góp phần giải quan hệ cung cầu vốn phát triển kinh tế - xã hội, quan hệ cung cầu sản phẩm, dịch vụ thị trường, giúp cải thiện đời sống dân cư, góp phần tạo thêm việc làm cải biến diện mạo kinh tế - xã hội địa phưong, vùng nước Thứ tư, việc thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá thực dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chinh trang đô thị, khu dân cư nông thôn nhằm tạo quỹ đất phục vụ tái định cư, xây dựng cơng trình phúc lợi cơng cộng, tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng, thực sách bồi thường, hồ trợ, tái định cư, giúp tạo hài hịa, cân lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư người sử dụng đất Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, việc thu hồi đất vùng phụ cận phải thể kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cấp huyện; trường hợp thu hồi đất vùng phụ cận phải xác định với việc xác định vị trí, diện tích đất 76 Số 991 (tháng năm 2022) Tạp chí Cơng sản phải thu hồi để thực cơng trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng; việc thu hồi đất vùng phụ cận áp dụng dự án hạ tầng kỳ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; phưong thức chuyển giao đất cho nhà đầu tư phải thông qua đấu giá; việc đấu giá quyền sử dụng đất để thực dự án nhà ở, thưong mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh Những vấn đề đặt thu hồi đất vùng phụ cận Một sổ quy định pháp luật chưa rõ ràng Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, việc thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá thực “đối với dự án hạ tầng kỳ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn”(2), nhằm phát triển thị trường bất động sản theo hướng tiếp tục đổi hồn thiện sách, pháp luật đất đai Tuy nhiên, thực tế cho thấy có khơng trường hợp dù phần đất thu hồi xuất phát từ mục đích phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng, “phần phụ cận” lại dùng để “đấu giá quyền sử dụng đất nhằm thực dự án nhà ở, thưong mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh”, tức thu hồi đất “nam ngồi” mục đích phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng Thực trạng gây lấn cấn trình triển khai thực nhiều địa phưong thiếu quy định pháp luật xác định phạm vi tối đa “vùng phụ cận” (2) Điểm c, Khoản 4, Điều 40, Luật Đất đai năm 2013 Nghiên cứu - Trao đơi Bên cạnh đó, số thuật ngữ “chỉnh trang đô thị”, “khu dân cư nông thôn” có liên quan đến việc thu hồi đất vùng phụ cận chưa định nghĩa, giải thích rõ ràng quy định pháp luật hành, dần đến tình trạng khó hiểu, khó áp dụng, dề tạo kẽ hở pháp luật cho đối tượng có ý đồ trục lợi Mặt khác, pháp luật hành chưa có quy định việc lấy ý kiến liên quan đến nhu cầu sử dụng đất nhà đầu tư trước triển khai công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tham khảo ý kiến nhà đầu tư xác định vùng phụ cận, định hướng khai thác quỳ đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm nâng cao chất lượng quy hoạch, gắn kết quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với nhu cầu, nguyện vọng nhà đầu tư Thiếu tiêu chí chung xác định phạm vi vùng phụ cận Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017 có quy định xác định phạm vi thu hồi đất vùng phụ cận phù hợp với quy định Luật Đất đai hành Dựa quy định này, diện tích đất mà Nhà nước thu hồi phụ thuộc vào quy mô dự án cụ thể Sau thu hồi đất, ranh giới đất xác định lại sơ đồ, đồ địa địa phương Theo Luật Đất đai năm 2013, để xác định “vùng phụ cận” dựa vào quy hoạch xây dựng Đối với dự án khác phạm vi vùng phụ cận phải xác định khác để giải thích khác dựa vào quy hoạch xây dựng Tuy nhiên, vấn đề đặt dự án khác nhau, đâu tiêu chí chung để xác định phạm vi vùng phụ cận cho loại Tạp chí Cộng sản cơng trình, nhàm bảo đảm tính xác khoa học quy hoạch, hạn chế đến mức thấp việc lợi dụng kẽ hở pháp luật để vun vén lợi ích cá nhân, lợi ích nhóm Thực tế số địa phương thời gian qua cho thấy, sau q trình triển khai thực hiện, cơng tác thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá thực dự án thương mại, dịch vụ, nhà ở, thu hồi đất kế bên cơng trình hạ tầng để đấu giá thực tái định cư chồ cho người bị thu hồi đất, người có đất phạm vi cơng trình người có đất kề bên cơng trình hạ tầng đem lại kết định, góp phần tháo gỡ “điểm nghẽn” công tác đầu tư xây dựng hạ tầng, hạn chế “điểm nóng” cơng tác đền bù giải phóng mặt vốn tồn nhiều năm qua(3) Tuy nhiên, việc xác định phần đất dôi dư bán đấu giá để triển khai thực dự án khơng dễ chế pháp lý cho việc thu hồi đất vùng phụ cận chưa rõ ràng, vấn đề đặt cần xác định rõ giới hạn cho diện tích vùng phụ cận thu hồi để hạn chế tình trạng diện tích “vùng phụ cận” nhiều trường hợp lớn “vùng chính” Đây vấn đề cần nghiên cứu thấu bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai văn hướng dần thực thời gian tới Bất cập trình tự thu hồi đất vùng phụ cận ứng vốn giải phóng mặt bang Luật Đất đai năm 2013 quy định việc thu hồi đất vùng phụ cận phải thể (3) Xem: Mạnh Hùng: “Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới: Đẹp đô thị, cân lợi ích bên”, Báo điện tử Chính phủ, https://baochinhphu.vn/Tin-noi-bat/ Thu-hoi-dau-gia-dat-hai-ben-duong-moi-Dep-do-thican-bang-loi-ich-cac-ben/424763.vgp, ngày 3-3-2021 Số 991 (tháng năm 2022) 77 Nghiên cứu - Trao đổi kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cấp huyện; trường hợp thu hồi đất vùng phụ cận phải xác định với việc xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực cơng trình, dự án mục đích phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng