Tổng quan thị trường nhà ở tại singapore

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI SINGAPORE PGS.TS Phan Thị Thanh Huyền1, TS Phạm Phương Nam1, Ths Nguyễn Thị Thu Hương1, Ths Vũ Thanh Biển1, Ngô Thị Hà1, TS Trần Minh Cảnh Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Trường ĐH Thành Đơng TĨM TẮT Thị trường nhà Singapore bao gồm thị trường nhà thu nhập thấp, thị trường chung cư cao cấp thị trường nhà tư nhân Để giải vấn đề nhà cho người dân, Chính phủ đẩy mạnh việc phát triển thị trường nhà thu nhập thấp thông qua việc thành lập Hội đồng Nhà Phát triển vào năm 1960 Tính đến cuối năm 2018, Hội đồng Nhà Phát triển quản lý 1.061.236 hộ 80% dân số Singapore sống dự án nhà thu nhập thấp Thị trường bất động sản Singapore có xu hướng hạ nhiệt kể từ năm 2013 bắt đầu phục hồi vào quý năm 2017 Để điều tiết thị trường nhà ở, kiểm soát tăng giá nhà hạn chế đầu cơ, Chính phủ áp dụng nhiều biện pháp có hiệu giảm thời gian tối đa cho vay mua nhà, giới hạn giá trị khoản vay, tăng thuế người mua bất động sản… Sự thành cơng sách phát triển thị trường nhà đưa Singapore trở thành quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà cao giới, đạt 87,9% năm 2020 Từ khóa: sách, Hội đồng Nhà Phát triển, thị trường nhà ở, ABSTRACT The housing market in Singapore includes the low-income housing market, the executive condominium market and the private housing market To solve the housing problem for people, the Government has promoted the development of the low-income housing market with establishing the Housing & Development Board in 1960 At the end of 2018, the Housing & Development Board managed 1,061,236 apartments and over 80% of Singapore's population is living in low-income housing projects The Singapore real estate market has tended to cool down since 2013 and started to recover in the second quarter of 2017 In order to regulate the housing market, control house price increases and restrict speculation, the Government has applied many effective measures such as reducing the maximum duration of home loans, limiting the value of loans, increasing taxes for real estate buyers The success of the housing market development policy has helped Singapore becoming one of the countries with the highest home ownership rate in the world, reaching 87.9% in 2020 Keywords: policy, Housing & Development Board, housing market I ĐẶT VẤN ĐỀ Singapore, tên gọi thức nước Cộng hịa Singapore, đảo quốc có chủ quyền khu vực Đơng Nam Á, nằm ngồi khơi mũi phía Nam bán đảo Mã Lai cách xích đạo 137 km phía Bắc Trong Chiến tranh giới thứ hai, Đế quốc Nhật Bản xâm chiếm chiếm đóng Singapore từ năm 1942 đến năm 1945 Khi chiến tranh kết thúc, Singapore trở lại quyền cai trị Anh Quốc, ngày cấp quyền tự trị lớn hơn, đỉnh cao việc Singapore hợp với Liên hiệp bang Malaya để hình thành Malaysia vào năm 1963 Tuy nhiên, bất ổn xã hội tranh chấp Đảng Hành động Nhân dân cầm quyền Singapore Đảng Liên minh cầm quyền liên bang khiến Singapore tách khỏi Malaysia Singapore trở thành nước cộng hòa độc lập vào ngày tháng năm 1965 Năm 2020, diện tích đất tự nhiên Singapore 700 km2 với dân số 5.850.342 người1 Thị trường nhà đóng vai trò quan trọng để đưa Singapore trở thành quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà cao giới với 87,9% năm 2020, sau số nước Romania 96,1%, Hungary 91,3%, Slovakia 90,9% Lithuania 91,4% (Eurostat, 2021) Chính sách phát triển thị trường nhà nhằm mục đích quản lý điều tiết cung, cầu nhà ở, đồng thời kiểm soát tăng giá nhà hạn chế tình trạng đầu 1https://www.worldometers.info/world- population/population-by-country/ cơ, góp phần giải tình trạng thiếu nhà Singapore năm đầu thập niên 1960 Bài báo nhằm mục đích giới thiệu sách nhà thực trạng hoạt động thị trường nhà Singapore II PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Nghiên cứu thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp từ văn sách Singapore; quan thống kê Singapore châu Âu Nghiên cứu sử dụng số liệu công bố báo khoa học, cơng trình nghiên cứu khoa học khác liên quan đến thị trường nhà Singapore Các số liệu thu thập phân tích phương pháp nghị luận, phương pháp hệ thống nhằm tổng hợp đưa nhận định, đánh giá thị trường bất động sản nhà Singapore III KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN Một số quy định pháp luật liên quan đến thị trường nhà Singapore Sở hữu đất đai, nhà Singapore thuộc địa cũ Anh, hệ thống pháp luật Singapore chịu ảnh hưởng pháp luật Anh, trừ số vấn đề cá nhân liên quan đến cộng đồng người Hồi giáo, Ấn Độ giáo người Hoa, chịu điều chỉnh Luật Hồi giáo, Luật Ấn Độ giáo, phong tục người Hoa Luật pháp Singapore dựa Hiến pháp, Pháp luật, Luật phụ thuộc định pháp lý thẩm phán Tòa án Luật Tại Singapore, đất đai bao gồm chế độ sở hữu tư nhân sở hữu nhà nước, 90% đất đai thuộc sở hữu nhà nước Chế độ sử dụng đất đai phổ biến hợp đồng thuê đất Nhà nước theo thời hạn quy định, đất sử dụng để xây nhà đất sử dụng cho mục đích thương mại có thời hạn 99 năm; đất sử dụng cho mục đích cơng nghiệp 60 năm; đất sử dụng cho mục đích giáo dục, tơn giáo phúc lợi 30 năm; đất nông nghiệp từ 10 đến 20 năm Khi hết thời hạn, người thuê đất phải tháo dỡ cơng trình, trả lại đất cho nhà nước vơ điều kiện Người dân Singapore có quyền sở hữu nhà Đối với người nước ngoài, họ quyền sở hữu hộ nhà biệt thự gắn liền với đất khu vực quy hoạch Singapore thị trường có tỷ lệ sở hữu nhà cao giới, với 90% cư dân có nhà hộ đứng tên Phân loại thị trường nhà Thị trường nhà Singapore bao gồm thị trường nhà thu nhập thấp (public house), thị trường nhà chung cư cao cấp (Executive Condominium EC) thị trường nhà tư nhân - Nhà thu nhập thấp hay nhà xã hội Hội đồng Nhà Phát triển (Housing & Development Board HDB) xây dựng HDB quan quản lý nhà cơng cộng Singapore, có nhiệm vụ thực sách nhà Chính phủ Singapore, bao gồm “Kế hoạch sở hữu nhà” - Nhà chung cư cao cấp loại nhà công tư phát triển để phục vụ cho người Singapore không phép mua hộ HDB vượt giới hạn thu nhập, song lại không đủ khả mua bất động sản nhà tư nhân Loại nhà phát triển theo Đạo luật Chương trình nhà chung cư cao cấp Người mua cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu giống mua nhà chung cư tư nhân Tuy nhiên, để sở hữu loại bất động sản người mua phải đáp ứng điều kiện nghiêm ngặt (nhiều điều kiện tương tự hộ HDB) - Nhà tư nhân công ty bất động sản thuộc nhiều thành phần kinh tế khác (không phân biệt chủ đầu tư hay nước) cung cấp bán theo điều tiết thị trường Nhà tư nhân chia thành 02 loại gồm nhà riêng lẻ nhà không gắn liền với quyền sở hữu đất đai Nhà riêng lẻ chia thành nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà theo cụm, nhà phố, nhà phố thương mại nhà gỗ Nhà không gắn liền với quyền sở hữu đất đai gồm có hộ chung cư cao cấp tư nhân Một số quy định giao dịch nhà - Quy định giao dịch bất động sản: Đối với nhà thu nhập thấp, trợ giá nên Chính phủ Singapore quy định tiêu chí để mua thuê nhà nghiêm ngặt theo loại hộ phải người Singapore, gia đình hệ, thu nhập hàng tháng tối đa không 12.000 SGD (trước 15/8/2011 8.000 SGD giai đoạn từ 15/8/2011 đến 24/8/2015 10.000 SGD)2… Chủ sở hữu nhà bán lại hộ sau sử dụng tối thiểu năm (HDB cho phép bán lại hộ từ năm 1971 sau sử dụng tối thiểu năm từ năm 1973 đến quy định bán lại hộ sau sử dụng năm) Đối với người mua lại hộ, họ phải người Singapore thường trú nhân Đối với hộ gia đình thường trú nhân, thành viên sở hữu sinh sống gia đình phải Singapore năm tính đến thời điểm mua lại hộ; 21 tuổi; gia đình phải bao gồm vợ/chồng bố mẹ với anh em… Ngồi ra, Chính sách Hội nhập Sắc tộc hay Hạn ngạch Thường trú nhân Singapore áp dụng thị trường mua lại nhà để đảm bảo gia đình thường trú nhân hịa nhập vào cộng đồng địa phương mục đích gắn kết xã hội, đồng thời ngăn chặn tình trạng phân biệt chủng tộc Những người độc thân mua nhà HDB với điều kiện từ 35 tuổi mà chưa kết hôn Đối với chung cư cao cấp, chủ hộ bán hộ sau thời gian cư trú tối thiểu năm cho công dân Singapore thường trú nhân; từ năm thứ 11 trở đi, hộ bán hộ chung cư tư nhân khác mà khơng cịn ràng buộc Đối với nhà tư nhân, việc giao dịch thực theo chế thị trường Người nước mua hộ chung cư cao cấp tư nhân với số lượng không hạn chế, nhiên nhà riêng lẻ họ mua https://en.wikipedia.org/wiki/Public_housing_in_S ingapore phủ cho phép - Nguồn tài mua nhà: Quỹ Dự phòng Trung ương (Central Provident Fund - CPF) thành lập năm 1955 sử dụng cho mục đích cho vay mua nhà xã hội Khi thành lập, mức đóng góp 10% lương hàng tháng (5% cho người lao động người sử dụng lao động) Hiện nay, người sử dụng lao động người lao động, công chức thu nhập thấp phải đóng góp tiền lương tháng cho CPF với mức tương ứng 17%/tháng, 20%/tháng Quỹ CPF cho vay đến 90% giá trị nhà với lãi suất thấp trả góp 25-30 năm Ngồi quỹ CPF, HDB cung cấp khoản vay chấp cho người mua nhà thu nhập thấp tương đương với 80% giá trị hộ thời hạn vay tối đa 55 năm trừ số tuổi người vay 30 năm tùy theo điều kiện đến trước Lãi suất cho vay HDB cao với so với lãi suất tài khoản tiết kiệm CPF 0,1% Ngoài ra, để người dân mua nhà, Chính phủ cung cấp khoản vay cho tháng người dân phải trích 20% thu nhập để trả tiền mua nhà Việc cho vay mua nhà tư nhân cung cấp ngân hàng thương mại tổ chức tài khác - Đăng ký đất đai: Theo quy định Luật Đất đai Sigapore, giao dịch liên quan đến đất đai theo Đạo luật Quyền Sở hữu đất đai phải đăng ký theo quy định thông tin liên quan phải cập nhập vào sổ đăng ký đất đai Sau đăng ký đất đai, chủ sở hữu đất đai thực quyền cầm cố, chấp quyền khác đất đai theo quy định pháp luật Văn phòng đất đai Singapore với tư cách quan đăng ký đất đai quốc gia giao đảm bảo quyền sở hữu đất đai - Các loại thuế phải nộp giao dịch nhà ở: Các loại thuế bất động sản phải nộp bao gồm thuế tài sản người bán; thuế tài sản người mua; thuế tài sản hàng năm; thuế thu nhập cho thuê; thuế hàng hóa dịch vụ Thuế tài sản người mua, mức thuế đánh dựa giá trị tài sản mức thuế suất theo đối tượng, lần mua bất động sản Đối với công dân Singapore, mua bất động sản lần đầu miễn thuế; mức thuế suất lần mua thứ thứ tương ứng 7% 10%3 Đối với thường trú nhân Singapore (định cư), mức thuế suất lần mua thứ 5%; mức thuế suất lần mua thứ thứ 10% Đối với người nước áp dụng mức thuế suất 15% lần mua mức 10% lần mua thứ Thuế tài sản người bán, quy định cho đối tượng bán bất động sản vòng năm từ ngày mua bất động sản Theo đó, đất mua bán lại năm đầu bị đánh thuế 16% giá trị giao dịch, sau hai năm mức thuế 8% sau ba năm 4% Thuế trước bạ, loại thuế gián thu đánh vào tài liệu liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, cho dù nhà hay thương mại người mua chịu Nó tính toán dựa tỷ giá quy định áp dụng cho giá trị thị trường tài sản xem xét toán, tùy theo tỷ lệ cao Mức tính thuế từ 1% đến 4% giá mua giá trị thị trường nhà Đối với nhà HDB phát triển, thuế trước bạ tối đa 4% Ngoài ra, người mua lần thứ hai, thuế trước bạ bổ sung tăng lên 30% tài sản cần mua - Thuế thu nhập cho thuê, từ năm 2017 thuế suất thuế thu nhập cho th rịng cơng dân nước ngồi 22%4 Thực trạng giao dịch nhà 2.1 Thị trường nhà thu nhập thấp Năm 1960, phần lớn người dân Singapore sống điều kiện chật chội đông đúc, tiêu chuẩn vệ sinh chí khơng có đủ khả sở hữu nhà Chính sách nhà thu nhập thấp đóng vai trị quan trọng chiến lược phát triển nhà Singapore HDB thành lập vào năm 1960 theo Đạo luật Nhà Phát triển để giải tình trạng thiếu nhà cải thiện chất lượng môi trường sống cho cư dân Singapore Trong chương trình năm (1960 1965), HDB ưu tiên xây dựng hộ phịng với diện tích nhỏ từ 23-33 m2 với giá rẻ Trong giai đoạn này, HDB xây dựng 54.430 hộ người thu nhập thấp thuê Năm https://globallinks.asia/vi/thanh-lap-cong-ty/thongtin-can-thiet/hoc-tap-sinh-song-va-dinh-cu-taisingapore/nguoi-nuoc-ngoai-mua-bat-dong-san-osingapore https://singapore-accounting.com/taxes-on-propertypurchase-in-singapore/ 1964, đề án “Sở hữu Nhà ở” ban hành cho phép người dân mua hộ thay thuê Ngoài HDB, Hội đồng Phát triển Kinh tế (Economic Development Board - EDB) Tập đoàn Jurong (Jurong Town Corporation - JTC) thực xây dựng số lượng nhỏ nhà thu nhập thấp khu công nghiệp Jurong Sembawang khoảng thời gian từ 1964 - 1970 Giai đoạn 1974-1982, Công ty Phát triển Nhà Đô thị (Housing and Urban Development Company HUDC) thực xây dựng nhà thu nhập trung bình Tuy nhiên, đến năm 1982 HDB tiếp quản JTC HUDC để trở thành đơn vị cung cấp nhà thu nhập thấp Singapore Hiện nay, 80% dân số Singapore sống hộ HDB, khoảng 95% số người dân sở hữu nhà này, có khoảng 5% thuê Theo Niên giám thống kê năm 2020, tính đến cuối năm 2018 HDB quản lý 1.061.236 hộ (30.699 hộ phòng; 53.257 hộ phòng; 242,456 hộ phòng; 419.203 hộ phòng; 241.572 hộ phòng; 65.100 hộ cho gia đình đa hệ; 8.949 hộ cho người đơn thân) 18.021 bất động sản thương mại, công nghiệp Số hộ HDB xây dựng hàng năm có biến động đáng kể, phần lớn theo xu hướng gia tăng cho giai đoạn 2010 - 2017, trừ năm 2013 bị giảm xuống Đến năm 2018, số lượng hộ xây dựng giảm đáng kể với 17,556 căn, giảm 49,86% so với năm 2017 Số lượng hộ bán có biến động đáng kể, phụ thuộc vào thực trạng thị trường sách Chính phủ Năm 2011, số lượng hộ bán tăng mạnh với 18.008 căn, tăng 268,90% so với năm 2010 Trước tình trạng này, phủ áp dụng biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường quy định giảm tỷ lệ cho vay tối đa mua nhà vào tháng năm 2013 (từ 70% xuống 60% giá trị nhà) nâng tỷ lệ toán lần đầu mua nhà thứ hai thuế bán nhà đất để chống đầu bất động sản Cụ thể, năm thực “Biện pháp hạ nhiệt” kể từ năm 2011, sách thuế bất động sản áp dụng với người bán bất động sản sau: mua bất động sản mà bán sau năm mức thuế suất 16%, sau năm 12%, sau năm 8% sau năm khơng phải đóng thuế Ngồi ra, giao dịch bất động sản người nước ngồi, Chính phủ Singapore áp dụng mức thuế suất 10% kể từ năm 2011, sau tăng lên 15% vào năm 2013 Đối với khoản vay, Chính phủ quy định người mua bất động sản thứ nhất, thứ hai, thứ ngân hàng cho vay tương ứng đến mức 80%, 60% 40% giá trị bất động sản Điều làm cho số lượng hộ bán năm 2012, 2013 liên tục giảm xuống, tương ứng 13.098 12.594 Năm 2014, số lượng hộ bán lại tăng mạnh với 25.183 căn, tăng 199,96% số lượng hộ so với năm 2013 việc nhiều chủ dự án giảm giá nhà kịch liệt để thu hút người mua Trong năm 2015, năm 2016, số lượng hộ bán giảm nhẹ Sau thời gian áp dụng quy định thắt chặt để tránh tình trạng thị trường bất động sản phát triển q nóng, Chính phủ đưa sách nới lỏng nhằm thúc đẩy tăng trưởng thị trường việc giảm bớt mức thuế đánh vào người bán bất động sản số quy định cầm cố bất động sản nới lỏng Đối với sách thuế, đánh thuế với người bán bất động sản thuộc quyền sở hữu năm, giảm so với mức năm Mức thuế giảm xuống 4% BĐS bán vòng năm tối đa 12% BĐS bán vịng năm Những sách có tác dụng làm tăng lượng giao dịch bất động sản năm 2017 27.708 hộ (Department of Statistics - Ministry of Trade & Industry, Republic of Singapore, 2017, 2018 2019) Bảng Số lượng nhà thu nhập thấp xây dựng bán Singapore Năm Khởi công xây dựng 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 10.161 17,813 19,005 12.744 27.120 26.108 26.025 35.210 17,556 Tỷ lệ cư dân Tỷ lệ hộ Số hộ Tỷ lệ cư dân sống bán/tổng số bán theo sống/căn hộ hộ kế hoạch hộ bán HUB (%) quản lý (%) 82 6.697 95 79 82 18.008 94 79 83 13.098 94 80 82 12.594 93 80 82 25.183 95 79 82 23.445 95 79 82 21.851 95 79 82 27.708 94 79 81 22,106 94 79 (Nguồn: Cục Thống kê Singapre, 2017, 2018, 2019) Các hộ thuộc HUB xây dựng khu nhà thị vệ tinh khép kín với trường học, siêu thị, trung tâm thương mại, bệnh viện cộng đồng, phòng khám, trung tâm bán hàng rong (khu ẩm thực) sở thể thao, giải trí Mọi khu nhà bao gồm trạm tàu điện ngầm trạm dừng xe buýt liên kết cư dân với khu vực khác thành phố - tiểu bang Các hộ HDB xây dựng chủ yếu để cung cấp nhà giá phải việc mua chúng hỗ trợ tài Quỹ Tiết kiệm Trung ương Theo HDB (2020), diện tích hộ giảm vào cuối năm 1990 đến năm 1995 diện tích trung bình hộ đã tăng lên rõ rệt, đạt khoảng 95 m2 Nguyên nhân tình trạng Chính phủ thực Chương trình Nâng cấp chung cư thực phá dỡ hộ nhỏ với quy mơ phịng, phịng phịng xây dựng từ năm 1960 -1970 để xây dựng hộ có diện tích 90 140m2, tức diện tích tiện ích tăng thêm m2 Sau năm 2005, diện tích tiện ích trung bình hộ có xu hướng giảm dần, HUB ngừng cung cấp hộ hạng sang, cụ thể giảm số lượng hộ có phịng lại đưa vào thị trường hộ phòng, phịng phịng Tính đến năm 2018, diện tích trung bình hộ 93,02 m2 2.2 Thị trường nhà chung cư cao cấp Nhà chung cư cao cấp bao gồm hộ chung cư xây dựng quản lý nhà phát triển tư nhân có giá rẻ so với hộ chung cư cao cấp tư nhân Chính phủ hỗ trợ tiền sử dụng đất Trong giai đoạn 2010 - 2019, nhà phát triển bất động sản tung thị trường 24.474 hộ chung cư cao cấp Lượng hộ giao dịch giai đoạn 31.721 căn, phần lớn giao dịch bán từ nhà phát triển bất động sản với 25.028 căn, chiếm 81,34% tổng lượng giao dịch giai đoạn; số lượng giao dịch từ chủ sở hữu nhà 5.920 căn, chiếm 18,66% Số liệu thống kê cho thấy, phần lớn hộ chung cư cao cấp bán thời điểm trước hoàn thành xây dựng, chiếm 97% số hộ giao dịch thị trường Bảng Thực trạng giao dịch hộ chung cư cao cấp Singapore ĐVT: hộ Số lượng nhà bán Giao dịch từ nhà phát triển bất động sản Năm Tổng lượng cung Tổng 2010 1.659 2011 Nhà hoàn thành Giao dịch từ chủ sở hữu nhà (Resale) Tổng Nhà chưa hoàn thành 2.041 1.052 1.052 989 2.535 3.729 2.883 2.883 846 2012 4.936 5.306 4.499 4.499 807 2013 3.337 4.106 3.588 3.585 518 2014 2.505 1.834 1.578 1.576 256 2015 3.750 2.880 2.550 2.534 16 330 2016 2.749 4.311 3.999 3.950 49 312 2017 1.555 4.435 4.011 3.635 376 424 2018 628 1.805 1.136 822 314 669 2019 820 1.274 505 492 13 769 Tổng 24.474 31.721 25.801 25.028 773 5.920 Nguồn: Cục Tái Phát triển Đô thị Singapore, 2020 2.3 Thị trường nhà tư nhân Trong giai đoạn 2015-2019, nhà phát triển bất động sản Singapore cung thị trường 41.067 đơn vị nhà chưa hoàn thiện Lượng cung tập trung vào khu vực trung tâm với 22.910 đơn vị nhà ở, chiếm 55,79% tổng lượng cung giai đoạn Theo Cục Tái phát triển Đô thị, Singapore phân thành khu vực gồm khu vực lõi trung tâm, khu vực trung tâm khu vực trung tâm Khu vực lõi trung tâm tọa lạc quận 9, 10, 11, trung tâm thành phố Sentosa Đây vị trí có giá bất động sản đắt Singapore Khu vực trung tâm (Rest of Central Region - RCR) bao gồm tất đơn vị hành nằm khu vực trung tâm không thuộc CCR Khu vực trung tâm (Outside Central Region - OCR) gồm 33 đơn vị thuộc vùng quy hoạch phía Đơng, phía Đơng Bắc Bộ, phía Bắc phía Tây Năm 2019, lượng cung nhà tư nhân đạt 11.345 đơn vị nhà ở, tăng 29,38% so với năm 2018 Tổng số đơn vị nhà giao dịch giai đoạn đạt 107.588 hộ, phần lớn giao dịch giao dịch từ chủ sở hữu nhà với 57.959 hộ (chiếm 53,87%), tiếp đến giao dịch bán từ nhà phát triển bất động sản với 47.980 hộ (chiếm 44,60%) cuối giao dịch bán từ nhà đầu tư chiếm tỷ lệ nhỏ, với 1,53% Bảng Thực trạng giao dịch bất động sản thu nhập cao Singapore ĐVT: Nhà Nội dung 2015 2016 2017 2018 2019 Tổng Tổng lượng cung 7.056 7.877 6.020 8.769 11.345 41.067 120 449 290 475 1.518 2.852 1.2 Vùng trung tâm 1.818 3.248 1.375 4.171 4.693 15.305 1.3 Vùng ngoại trung tâm 5.118 4.180 4.355 4.123 5.134 22.910 Số lượng nhà giao 22.139 19.150 dịch 25.010 22.139 19.150 107.588 Nhà phát triển bất động sản 8.795 9.912 10.566 8.795 9.912 47.980 - Nhà chưa hoàn thành 8.270 9.734 8.967 8.270 9.734 44.975 525 178 1.599 525 178 3.005 335 289 401 335 289 1.649 13.009 8.949 14.043 13.009 8.949 57.959 TT 1.1 Vùng lõi trung tâm 2.1 - Nhà hoàn thành 2.2 Nhà đầu tư 2.3 Chủ sở hữu nhà (Resale) Nguồn: Cục Tái Phát triển Đô thị Singapore, 2020 3 Biến động giá nhà singapore Thị trường nhà nói riêng bất động sản nói chung có tính chu kỳ, giá có biến động theo tình trạng thị trường chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố Tại Singapore, biến động giá nhà mang tính chu kỳ ln có xu hướng giảm xuống giai đoạn kinh tế đối mặt với khủng hoảng Với mục tiêu tăng tỷ lệ sở hữu nhà từ 27% vào năm 1970 đến khoảng 90% khiến giá nhà tăng nhanh giai đoạn cuối năm 1970 đầu năm 1980 Năm 1985, khủng hoảng Pan Electric làm giá nhà giảm mạnh, sau phục hồi vào năm 1987 Giá nhà Singapoe tăng mạnh khoảng thời gian từ năm 1987 đến đầu năm 1990 Theo số liệu thống kê Cơ quan Tái thiết nhà Singapore, giá nhà khoảng giai đoạn 1990 - 1996 tăng 200% Sau đó, giảm sâu 44% Cuộc khủng hoảng tài châu Á năm 1997 bùng nổ Cuộc khủng hoảng đánh giá có ảnh hưởng lớn đến giá nhà lịch sử Singapore nhiều doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bị phá sản, giải thể Giá trị đô la Singapore giảm 20% số chứng khoán STI (Straits Times Index) giảm 60% (Remember Singapore, 2011) Năm 1999, giá nhà có dấu hiệu tăng lên, sau tụt giảm giai đoạn 2000 - 2004 ảnh hưởng vụ nổ bong bóng Dot Com năm 2000 đại dịch SARS năm 2003 Giai đoạn 2005 - 2007, giá nhà tăng 35% sau giảm mạnh khoảng 25% giai đoạn từ Quý III năm 2008 đế Quý II năm 2009 ảnh hưởng khủng hoảng Tài Hoa Kỳ năm 2008 Singapore trở thành quốc gia châu Á bước vào suy thoái kinh tế số chứng khoán STI giảm 30% vài tuần Hình Biến động giá nhà Singapore Theo Bộ Thương mại Singapore (2009), GDP Singapore Quý năm 2008 giảm 16,4% so với Quý III năm 2008 giảm 4,3% so với kỳ năm 2007 Đến Quý III năm 2009, chu kỳ kinh tế đảo ngược GDP Singapore tăng 0,8% so với kỳ năm 2008 Dấu hiệu phục hồi kinh tế với việc giảm lãi suất với lãi suất vay chấp thấp khiến giá nhà tăng mạnh Theo số liệu Cơ quan Tái phát triển đô thị Singapore (2010), giá nhà điều chỉnh lạm phát Quý III Quý IV năm 2009 tăng tương ứng 14,75% 7,29%5 Giá nhà tăng cao, Chính phủ cảnh báo tình trạng đầu nguy bong bóng bất động sản Để kiểm sốt thị trường, từ tháng năm 2009, Chính phủ áp dụng sách để hạ nhiệt thị trường nhà tăng thuế bất động sản, tăng tỷ lệ trả nợ vay tín chấp mua nhà, giảm thời gian cho vay tối đa mua bất động sản… Những sách tạo áp lực lớn cho nhà đầu tư phát triển bất động sản, khiến họ buộc phải đưa nhiều biện pháp khuyến mãi, khiến giá nhà giảm liên tục từ Quý III năm 2011 đến Quý I năm 2017 Năm 2015 năm 2016, ảnh hưởng suy thoái kinh tế làm tăng trưởng GDP giảm xuống mức 2% nguyên nhân làm cho giá nhà suy giảm Giai đoạn 2017-2020, thị trường nhà Singapore phát triển ổn định kinh tế gặp khó khăn đại dịch COVID-19 gây Theo Cơ quan Tái thiết phát triển Đô thị Singapore (2021), số bất động sản nhà tư nhân năm 2017, 2018, 2019, 2020 tăng 5https://www.globalpropertyguide.com/home-price- trends/Singapore tương ứng 1,09, 7,85, 2,67 2,21 Năm 2020, sau điều chỉnh lạm phát, giá nhà tăng 2,16% so với năm 2019 Giá niêm yết trung bình nhà tính đến tháng năm 2020 thị trường Singapore 2.080.533 SGD Nhà công cộng có giá thấp nhất, trung bình hộ có giá 532.768 SGD; hộ chung cư tư nhân (condo) nhà riêng lẻ có giá trung bình 1.780.051 SGD 5.063.507 SGD Diện tích trung bình cho loại hộ tương ứng 1.067 ft2, 1.053 ft2 4.244 ft2 Giá nhà tăng theo diện tích quy mơ số phịng Đối với nhà cơng cộng, hộ có phịng, phịng thường có giá thấp, dao động từ 300.000 SGD đến 450.000 SGD; hộ phòng có giá cao hộ phịng 34%; hộ có phịng, hộ cho gia đình nhiều hệ có giá cao với giá trung bình 624.189 SGD 730.800 SGD Căn hộ chung cư tư nhân xây dựng với nhiều loại khác nhau, từ đến hộ sang trọng với nhiều tiện ích hồ bơi, khu vườn không gian tổ chức kiện Giá niêm yết trung bình hộ phòng ngủ 1.025.386 SGD, phòng ngủ 1.464.473 SGD (cao hộ phòng ngủ 42%), phòng ngủ 1.947.870 SGD phòng ngủ 3.101.784 SGD Đối với nhà riêng lẻ, nhà gỗ có giá cao với giá niêm yết trung bình 9.566.667 SGD, cao nhiều lần so với mức giá nhà trung bình 2.080.533 SGD (Anastassia Evlanova, 2020) Bảng Các biện pháp kiểm soát thị trường nhà Singapore TT Thời điểm Tháng 9/2009 Tháng 2/2010 Tháng 8/2010 Tháng 1/2011 Tháng 12/2011 Tháng 10/2012 Tháng 1/2013 Tháng 6/2013 Tháng 8/2013 Biện pháp Gỡ bỏ quy định cho phép người mua trì hỗn việc trả nợ khoản vay liên quan đến bất động sản, cấm khoản vay trả tiền lãi mua nhà Ban hành mức thuế người bàn bất động sản sở hữu vòng năm; hạ thấp tỷ lệ tối đa cho vay giá trị bất động sản Mở rộng thời hạn đánh thuế người bán bất động sản lên thành năm; tiếp tục hạ tỷ lệ tối đa cho vay giá trị bất động sản Nâng cao mức đánh thuế người bán hạ tỷ lệ tối hạ tỷ lệ tối đa cho vay giá trị bất động sản Áp dụng thêm thuế người mua bất động sản (10% người nước ngoài) Giảm thời gian tối đa cho vay để mua bất động sản 25 năm Nâng mức thuế người mua bất động sản (15% người nước ngoài); tiếp tục hạ tỷ lệ tối đa cho vay giá trị bất động sản Giớ hạn giá trị khoản vay mức 60% thu nhập Giảm thời gian tối đa cho vay để mua bất động sản thắt chặt quy định giao dịch thị trường Hình Giá hộ Singapore tính đến tháng năm 2020 (Nguồn: Anastassia Evlanova, 2020) Một số nhận xét thị trường nhà Singapore Chính sách nhà thu nhập thấp ln coi giá trị cốt lõi hệ tư tưởng Singapore kể từ giành độc lập năm 1965, nhằm giải vấn đề nhà cho người dân Để phần lớn người dân sở hữu nhà thu nhập thấp, Chính phủ Singapore thực sách quan chịu trách nhiệm xây dựng, cung cấp quản lý nhà thu nhập thấp cho người dân thông qua việc thành lập Hội đồng Nhà Phát triển vào năm 1960 Nhà thu nhập thấp Singapore thiết kế xây dựng phong phú theo nhiều loại hình hộ bao gồm từ - phịng, hộ độc thân gia đình đa hệ để phù hợp với khả tài chính, tiện ích người dân Nhà thu nhập thấp quy hoạch với đầy đủ tiện ích dịch vụ y tế, giáo dục, rèn luyện sức khỏe, mua sắm, giao thơng cơng cộng… Bên cạnh đó, sách trợ giá, sách hỗ trợ khoản vay chấp mua nhà việc điều tiết thị trường nhà thơng qua sách thuế Chính phủ quan tâm nhằm kiểm sốt đầu cơ, hạn chế tăng giá nhà để người dân có nhiều hội để sở hữu nhà Việc giải thành cơng vấn đề nhà góp phần cải thiện mặt thành phố Singapore, từ khu ổ chuột thành khu chung cư với nhiều tiện tích; người dân sống môi trường thân thiện với cộng động, gắn bó với gia đình, làng xóm; giải vấn đề xung đột tôn giáo, sắc tộc Bên cạnh thị trường nhà thu nhập thấp, nhà tư nhân Singapore đầu tư xây dựng theo hệ thống quy hoạch tổng thể khoa học đồng với loại hình nhà cơng trình xây dựng khác tạo nên khu đô thị văn minh, đại Mỗi khu thị có nét độc đáo từ cảnh quan đường phố không gian bầu trời, tạo nên sắc riêng Cục Tái Phát triển Đô thị thuộc Bộ Phát triển Quốc gia chịu trách nhiệm lập quy hoạch tổng thể để chuẩn bị cho quy hoạch dài hạn phát triển đất đai Đất đai sử dụng vào mục đích khác phải bảo vệ nhằm thực phát triển xã hội kinh tế, đồng thời, trì mơi trường có chất lượng cao Ngoài ra, yếu tố tạo nên thành cơng sách nhà Singapore việc ban hành Đạo luật Trưng mua đất đai năm 1966 Theo quy định Đạo luật Trưng mua đất đai, chủ sở hữu tư nhân buộc phải bán lại đất hay bất động sản cho nhà nước sử dụng mục đích cơng Điều này, giúp Chính phủ dễ dàng điều tiết quỹ đất cho phát triển nhà ở, đồng thời người dân buộc phải chuyển từ nhà ẩm thấp sang sống tòa nhà cao tầng theo chương trình nhà Chính phủ V KẾT LUẬN Sự phát triển thị trường nhà Singapore góp phần quan trọng vào việc giải vấn đề nhà cho người dân từ năm thập niên 1960 Tính đến cuối năm 2020, xấp xỉ 88% dân số Singapore sở hữu nhà Tỷ lệ người dân sống dự án nhà xã hội cao với 80% Thị trường bất động sản Singapore có xu hướng hạ nhiệt kể từ năm 2013 bắt đầu phục hồi vào quý năm 2017 Nhờ áp dụng sách điều tiết thị trường nhà hạn chế tình trạng tăng giá nhà đầu tích trữ Nhà thu nhập thấp Chính phủ trợ giá nên có giá rẻ nhiều so với nhà tư nhân với giá trung bình cho hộ 532.768 SGD, giá trung bình hộ chung cư tư nhân nhà riêng lẻ 1.780.051 SGD 5.063.507 SGD TÀI LIỆU TRÍCH DẪN [1] Anastassia Evlanova (2020), Average Cost of Housing in Singapore 2021 Truy cập ngày 15/7/2021 https://www.valuechampion.sg/average-cost-housing-singapore [2] Department of Statistics - Ministry of Trade & Industry, Republic of Singapore (2017), Yearbook of statistics singapore 2017 [3] Department of Statistics - Ministry of Trade & Industry, Republic of Singapore (2018), Yearbook of statistics singapore 2018 [4] Department of Statistics - Ministry of Trade & Industry, Republic of Singapore (2019), Yearbook of statistics singapore 2019 [5] Eurostat (2021), Distribution of population by tenure status, type of household and income group - EU-SILC survey Truy cập ngày 12/8/2020 https://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=ilc_lvho02&lang=en [6] Remember Singapore (2011), Headlines that shook Singapore (since 1955) Truy cập ngày 15/7/2020 https://remembersingapore.org/2011/01/24/headlinesthat-shook-singapore/ [7] Singapore Department of Statistics (2021), Statistics on resident households Truy cập ngày 12/8/2020 https://www.singstat.gov.sg/find-data/search-bytheme/households/households/latest-data  ... có tỷ lệ sở hữu nhà cao giới, với 90% cư dân có nhà hộ đứng tên Phân loại thị trường nhà Thị trường nhà Singapore bao gồm thị trường nhà thu nhập thấp (public house), thị trường nhà chung cư cao... nhằm tổng hợp đưa nhận định, đánh giá thị trường bất động sản nhà Singapore III KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN Một số quy định pháp luật liên quan đến thị trường nhà Singapore Sở hữu đất đai, nhà Singapore. .. riêng lẻ nhà không gắn liền với quyền sở hữu đất đai Nhà riêng lẻ chia thành nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà theo cụm, nhà phố, nhà phố thương mại nhà gỗ Nhà không gắn liền với quyền sở hữu đất