Luận văn giao dịch về quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất theo pháp luật Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH LÊ THANH TỒN GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ MỒ MẢ TRÊN ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ MỒ MẢ TRÊN ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng Dân Định hướng ứng dụng Mã số 60.38.0103 Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Lê Minh Hùng Học viên : Lê Thanh Toàn Lớp : Cao học luật Kiên Giang, Khóa TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học thực cá nhân, thực hướng dẫn khoa học PGS.TS Lê Minh Hùng Những kết luận nghiên cứu trình bày luận văn trung thực chưa công bố hình thức Tơi xin chịu trách nhiệm nghiên cứu Tác giả Lê Thanh Tồn DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ viết tắt BLDS 2015 BLDS năm 2015 BLDS 2005 BLDS năm 2005 LĐĐ 2013 Luật Đất đai năm 2013 TAND Tòa án nhân dân TANDTC Tòa án nhân dân tối cao MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ MỒ MẢ TRÊN ĐẤT 1.1 Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất 1.1.1 Thực trạng pháp luật hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất 1.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất 1.1.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 15 1.2 Thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất 16 1.2.1 Thực trạng pháp luật thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất 16 1.2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất 18 1.2.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 22 KẾT LUẬN CHƯƠNG 23 CHƯƠNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ MỒ MẢ TRÊN ĐẤT 24 2.1 Hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất 24 2.1.1 Thực trạng pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất 24 2.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất 26 2.1.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 32 2.2 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất có mồ mã đất 33 2.2.1 Thực trạng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất 33 2.2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất 34 2.2.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 37 KẾT LUẬN CHƯƠNG 39 KẾT LUẬN CHUNG 40 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Tại Đại hội Đảng lần thứ VIII Đảng cộng sản Việt Nam đã đưa chủ trương: “Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật chính sách đất đai” Sau đó Báo cáo Bộ chính trị, Nghị Ban chấp hành Trung ương Đảng cũng nêu rõ chính sách pháp luật quản lý đất đai Quán triệt quan điểm Đảng gần 20 năm qua, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật đất đai, bước nâng cao vai trò quản lý nhà nước đảm bảo thơng thống cho chế giao dịch bất động sản Gần việc Nhà nước ta đã ban hành đưa quy định Luật Đất đai năm 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ việc hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013 vào áp dụng thực tiễn thay cho quy định Luật Đất đai năm 2003 cho thấy điểm quy định pháp luật đất đai, đặc biệt quy định liên quan tới xác lập quyền người sử dụng đất Trong bối cảnh BLDS năm 2015 đã giải khó khăn, vướng mắc thi hành BLDS năm 2005, nhiên việc áp dụng BLDS năm 2015 vào thực tiễn cũng không tránh khỏi khó khăn, hạn chế; có trường hợp chưa thống việc hiểu áp dụng pháp luật, quy định thiếu sót chưa nghiên cứu bổ sung, nhiều quy định chưa phù hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật nên cần phải hoàn thiện cho phù hợp Vấn đề giao dịch có đối tượng quyền sử dụng đất dễ bị vô hiệu khó thực Trên thực tế, giao dịch quyền sử dụng đất có tài sản đất, đặc biệt có mồ mả đất, dễ bị vô hiệu trình thực việc chuyển giao, xử lý tài sản quyền sử dụng đất có tài sản đất vô phức tạp khó xử lý, khó thi hành án Đặc biệt việc đất có mồ mả gắn với yếu tố tâm linh, nên gây khó khăn cho quan thi hành án dân có thẩm quyền việc xử lý tài sản chấp dẫn đến trường hợp khơng người dám nhận chuyển nhượng Ngoài ra, số vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất ngày nhiều việc giải khó khăn, chưa có quy định luật cũng có nhiều quan điểm khác trình áp dụng pháp luật cấp Tịa khác Trước thực trạng đã đặt yêu cầu cấp bách phải nghiên cứu tìm giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật Bên cạnh đó kiến nghị biện pháp thống thực tiễn áp dụng pháp luật quy định giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam mà cụ thể đó chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất áp dụng cách hiệu quả Chính vậy, việc chọn vấn đề “Giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả đất theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học cần thiết có tính thời sự, đặc biệt bối cảnh ngành Tòa án thụ lý giải vụ án liên quan đến quyền sử dụng đất ngày tăng số lượng phức tạp nội dung Tình hình nghiên cứu đề tài Qua khảo sát, thời gian qua đã có số cơng trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến đề tài sau: - Đỗ Văn Đại (2011), “Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất”, Nhà xuất bản lao động Cơng trình có nghiên cứu hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số tranh chấp phổ biến chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải Tòa án mà chưa đề cập đến mồ mả có đất trường hợp chấp hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đỗ Văn Đại (2015), “Bình luận khoa học điểm BLDS năm 2015” Cơng trình có đề cập đến điểm BLDS 2015 hợp đồng chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản đất Tuy nhiên cơng trình chưa sâu phân tích vấn đề giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả đất - Đỗ Văn Đại (2018), “Luật Nghĩa vụ bảo đảm thực nghĩa vụ Việt Nam, Bản án bình luận Bản án”, Nhà xuất bản Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam Cơng trình có đề cập đến chấp quyền sử dụng đất có tài sản đất Tuy nhiên cơng trình chưa sâu phân tích vấn đề chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất - Đỗ Văn Đại (2018), “Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án bình luận Bản án”, Nhà xuất Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam Cơng trình có đề cập đến thời điểm có hiệu lực hợp đồng, thời điểm chuyển quyền sở hữu quyền tài sản Tuy nhiên cơng trình chưa sâu phân tích vấn đề giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả gắn liền với đất - Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất - thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án Tiến sĩ Cơng trình có nghiên cứu liên quan đến vấn đề thị trường quyền sử dụng đất, nêu lên số quy định BLDS Luật đất đai chủ yếu nghiên cứu chuyên biệt thị trường quyền sử dụng đất mà chưa sâu nghiên cứu quy định chuyên biệt giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả đất - Trần Văn Nhiên (2015), “Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại” , Luận văn thạc sĩ Cơng trình có nghiên cứu chuyên sâu tìm hiểu quy định chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba, xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất bên thứ ba tại ngân hàng mà chưa sâu tìm hiểu trường hợp chuyển nhượng quyền sử đất có mồ mả không đề cập đến hợp đồng chuyển nhượng phải xử lý - Thái Thanh Hải (2007), “Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Bình Dương hướng hồn thiện” Cơng trình có đề cập đến vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa nói đến chuyển nhượng quyền sử đất có mồ mả đất cũng xử lý tài sản chấp có mồ mả đất Nếu cơng trình nghiên cứu chấp chủn nhượng quyền sử dụng đất nói chung nhiều, hầu chưa có cơng trình nghiên cứu chun sâu giao dịch quyền sử dụng đất mà có mồ mả đất Trước thực trạng tình hình nghiên cứu trên, tác giả nhận thấy cần thiết việc nghiên cứu cách toàn diện từ lý luận đến thực tiễn để hoàn thiện quy định giao dịch quyền sử dụng đất mà có mồ mả đất Trên sở đó tác giả nghiên cứu đề tài cách riêng biệt có chiều sâu toàn diện giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả đất thành quả nghiên cứu cơng trình khoa học đã cơng bố Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích việc nghiên cứu đề tài tác giả muốn làm sáng tỏ quy định pháp luật thực tiễn áp dụng quy định pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất mà đất có mồ mả, sở đó kiến nghị giải pháp đồng nhằm hoàn thiện quy định giao dịch quyền sử dụng đất mà đất có mồ mả Để đạt mục đích đề tài có nhiệm vụ sau: - Làm sáng tỏ quy định pháp luật dân Việt Nam pháp luật đất đất Việt Nam quy định giao dịch quyền sử dụng đất mà đất có mồ mả - Phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng quy định pháp luật hành giao dịch quyền sử dụng đất mà đất có mồ mả - Đề xuất số quan điểm giải pháp nhằm hoàn thiện quy định giao dịch quyền sử dụng đất mà đất có mồ mả Đối tượng, phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật Việt Nam tại BLDS 2015, LĐĐ 2013 văn bản có liên quan giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả đất; việc áp dụng quy định vào thực tiễn phương hướng hoàn thiện quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất Phạm vi nghiên cứu: Tên đề tài “Giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả đất theo pháp luật Việt Nam” Như vậy, giao dịch quyền sử dụng đất rộng, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, … phạm vi nghiên cứu, tác giả chỉ sâu nghiên cứu chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất; sâu tìm hiểu quy định pháp luật Việt Nam hành, cụ thể LĐĐ 2013, LNƠ 2014, BLDS 2015 luật khác có liên quan quy định chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất thực tiễn nay, tranh chấp giao dịch chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất phổ biến, chiếm số lượng lớn số vụ án mà Tòa án thụ lý Trong phạm vi nghiên cứu, tác giả phân tích quy định hành chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất chủ yếu Trên sở đó, phân tích bất cập, vướng mắc quy định pháp luật thực tiễn áp dụng để từ đó đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp phân tích tác giả sử dụng suốt luận văn để phân tích nội dung quy định pháp luật Việt Nam hành chấp 29 xác minh làm rõ tình trạng quyền sử dụng đất biết Cơ sở tác giả cho thiếu thuyết phục Hiện thực tiễn xét xử nhiều cách hiểu khác xử lý tài sản chấp có mồ mả gắn liền với đất bên thỏa thuận không đề cập hợp đồng chấp có nhiều nguy người chấp quyền sử dụng đất viện dẫn lý hợp đồng có mồ mả anh hưởng quyền, lợi ích hợp pháp người khác nhằm mục đích tuyên bố hợp đồng vô hiệu thực tiễn xét xử cũng cho thấy có nơi Tòa án cho hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 408 BLDS năm 2015 có nơi Tịa án cơng nhận hợp đồng chấp Tác giả cho thời gian tới TANDTC nên ban hành văn bản hương dẫn trường hợp để đảm bảo quyền, lợi ích bên nhận chấp Ví dụ 2: Bản án Tịa án nhân dân huyện Cầu Kè, tỉnh Trà Vinh việc tranh chấp hợp đồng tín dụng, nguyên đơn Ngân hàng thương mại cổ phần S (gọi tắt Ngân hàng) với bị đơn ông Lê Văn H Nội dung vụ án: Trên sở việc thỏa thuận vay vốn Ngân hàng thương mại cổ phần S bà H1, ông H đã ký kết, xác định hợp đồng cho vay số LD1719200278 ngày 12/7/2017 hợp đồng vay tài sản có thời hạn có lãi, tính đến thời điểm xét xử đã hạn trả nợ gốc lãi vay bà H1 ông H không toán nợ hạn cho Ngân hàng theo hợp đồng vay đã ký kết Căn khoản Điều Nghị số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019; khoản Điều 91 Luật Tổ chức tín dụng năm 2010; khoản Điều 11 Quy chế cho vay Tổ chức tín dụng khách hàng ban hành kèm theo Quyết định số: 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc ngân hàng nhà nước Việt Nam sửa đổi bổ sung Quyết định số: 127/2005/QĐ-NHNN, ngày 03/02/2005; Điều 466 BLDS 2015 Xét thấy, vợ chồng bà H1 ông H đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền gốc lãi bên vay theo thỏa thuận tại hợp đồng cho vay nói Do đó, yêu cầu khởi kiện Ngân hàng thương mại cổ phần S có để chấp nhận, nên buộc vợ chồng bà H1 ông H phải trả cho Ngân hàng thương mại cổ phần S toàn số tiền nợ 369.713.387 đồng Trong đó: vốn gốc 300.000.000 đồng; Lãi hạn: 47.901.903 đồng; Lãi hạn: 21.811.484 đồng Về tài sản đảm bảo: Để đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ vay tiền, ngày 12/7/2017 vợ chồng bà H1, ông H Ngân hàng thương mại cổ phần S đã ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất số 30 LD1719200278 ngày 12/7/2017 Tài sản chấp quyền sử dụng đất diện 2 tích 1.500,9m thuộc thửa 385 diện tích 178,7m thuộc thửa 384; tọa lạc tại ấp 3, xã Thạnh Phú, huyện Cầu Kè, tỉnh Trà Vinh Tài sản gắn liền với đất nhà riêng lẻ, diện tích xây dựng 160,64m theo thỏa thuận hai bên tại Điều hợp đồng chấp nói 12 Bình luận: Khác với quan điểm giải vụ án vụ án Tòa án cho rằng: “Theo biên thẩm định chỗ ngày 28/12/2018 kết thẩm định chỗ theo công văn số 01/CV-CNHCK ngày 11/01/2019 (kèm theo sơ đồ khu đất theo trạng) Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Trà Vinh-Chi nhánh huyện Cầu Kè cho thấy: Trên đất 385 (phía cuối đất 385 gần mương nước giáp với 257) có mộ gồm 05 ngơi mộ, diện tích mộ 36,8m (ký hiệu F) Xét mặt đạo đức xã hội tính khả thi thi hành án, xử lý tài sản chấp cần trừ diện tích mộ 36,8m (ký hiệu F) phù hợp với ý kiến đại diện Ngân hàng Ngoài ra, phần nên mộ nằm vị trí phía đất số 385 nên đại diện Ngân hàng đồng ý để lại lối vào mộ phần đất mương có diện tích 153,1m (ký hiệu H) Xét thấy, phần diện tích 153,1m (ký hiệu H) phần đất mương giáp ranh với 257 (chiều ngang đất mương 2,5m, chiều dài 61,50m tính từ mí kênh trở vơ giáp với phần đất cịn lại 385) canh tác 385 phần mương sử dụng cho việc tháo nước đất vườn, phần đất mương nên dùng để làm lối vô mộ Do đó, phần lối vơ mộ phần đất liền tính từ mí mương trở qua có chiều ngang 1,5m, chiều dài tính từ giáp kênh đến mộ, có diện tích 92,8 m (ký hiệu G) tài sản gắn liền lối đi, để tạo điều kiện cho thân nhân mộ tới lui thắp hương thăm viếng mồ mả phù hợp với phong tục tập quán địa phương.” Như vậy, mặc dù phần đất chấp cho ngân hàng có diện tích đất mộ xử lý, Tịa án đã khơng tun hợp đồng chấp vô hiệu mà cấn trừ “diện tích mộ 36,8m (ký hiệu F)”, quan điểm tác giả cho cách xử lý trường hợp hoàn toàn hợp lý, lẽ, mồ mả không hải tài sản không có hướng dẫn cụ thể nên trừ hoàn toàn hợp lý Đi xa hơn, ngồi việc cấn trừ Tịa án cịn “để lại lối vào mộ”, việc đặt nay, diện tích mồ mả lối vào mồ mả có diện tích tối thiểu pháp luật khơng quy định, 12 Bản án số 15/2019/DS-ST ngày 10/09/2019 Tòa án nhân dân huyện Cầu Kè, tỉnh Trà Vinh, việc: “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” 31 dẫn đến có nhiều trường hợp bên có mồ mả đưa yêu cầu bên nhận chấp Do đó, thời gian tới cần hướng dẫn diện tích tối thiểu mồ mả lối vào mồ mả Ví dụ 3: Bản án Tịa án nhân dân tỉnh Bình Dương việc tranh chấp hợp đồng tín dụng nguyên đơn Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam với bị đơn ông Ngô Tấn Tới người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Chinh Nội dung vụ án: Bà Chinh mẹ ruột bà Huyền mẹ vợ ông Tới Ngày 03/7/2010, bà Chinh có ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất diện tích 2.702,1 m2 tọa lạc tại phường Phú Thọ, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương cho Ngân hàng để đảm bảo cho ông Tới, bà Huyền vay tiền Trên đất chấp đã có 05 mộ đó có 01 mộ mẹ chồng bà Chinh, 01 mộ chồng bà Chinh 03 ngơi mộ cịn lại chủ đất cũ Vào năm 2002, bà Chinh có chuyển nhượng phần đất cho ông Phạm Tuấn Hùng thỏa thuận chừa 01 lối chung có diện tích ngang 02m, dài 30m Khi chấp đất cho Ngân hàng, bà Chinh không thông báo cho Ngân hàng biết việc thỏa thuận với ông Hùng lối Bà Chinh không đồng ý cho Ngân hàng phát mãi quyền sử dụng đất đã chấp đất có mộ mẹ chồng chồng bà Chinh, nhà trồng đất tài sản bà Chinh ơng Phạm Quốc 13 Bình luận: Trong vụ án phần đất chấp có mồ mả hướng giải cấp Tòa trường hợp hợp lý, mặc dù pháp luật hành chưa quy định việc giải tranh chấp liên quan đến mồ mả, đó xử lý tài sản chấp liên quan đến đất có mồ mả, Tòa án cần trừ Quan điểm Tòa án cấp sơ thẩm: Tại văn bản nộp cho Tòa án, Phòng Cơng chứng số 01 tỉnh Bình Dương cũng xác định bà Chinh không chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Do đó, yêu cầu ngân hàng việc phát mãi nhà, nhà vệ sinh trồng để xử lý nợ ông Tới, bà Huyền chưa đủ chấp nhận Tuy nhiên, xử lý quyền sử dụng đất chấp, đồng thời phải xử lý tài sản đất chấp Các tài sản này, bà Chinh, bị đơn thừa nhận ông Hưng, bà Phương, đó xử lý tài sản chấp cần hoàn lại giá trị nhà, nhà vệ sinh trồng đất chấp cho ông Hưng, bà Phương Đối với 05 mộ, đại 13Bản án số 258/2016/DS-PT ngày 19/12/20216 Tịa án nhân dân tỉnh Bình Dương, việc: “ Tranh chấp hợp đồng tín dụng” nguyên đơn Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam với bị đơn ông Ngô Tấn Tới người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Chinh 32 diện ngân hàng khơng tranh chấp u cầu Tịa án trừ với diện tích đất tối thiểu Xét thấy, pháp luật chưa quy định thẩm quyền giải tranh chấp liên quan đến mồ mả, đó xử lý tài sản chấp liên quan đến đất có mồ mả, Tòa án cần trừ ý kiến đại diện ngân hàng Diện tích đất mộ trừ thể bản vẽ kèm theo Phát mãi tài sản để thu hồi nợ quyền sử dụng đất có 2 diện tích 2.702 m , đo đạc thực tế 2.520,1 m (đã trừ 107,3m diện tích đất mồ mả ký hiệu S1, S2 không phát mãi có kèm theo bản vẽ), tọa lạc tại khu 4, phường Phú Thọ, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành Đ0692477, số vào sổ 603/95/QSDĐ UBND tỉnh Sơng Bé (nay tỉnh Bình Dương) cấp ngày 02/6/1995 cho bà Nguyễn Thị Chinh Quan điểm Tịa án cấp phúc thẩm: Trường hợp ơng Ngơ Tấn Tới, bà Phạm Thụy Mộng Huyền không trả số tiền Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam quyền yêu cầu quan thi hành án phát mãi để thu hồi nợ quyền sử dụng đất có diện tích đo đạc thực tế 2.453,4 m2 (đã trừ 107,3 mo diện tích đất mồ mả ký hiệu S1, S2 không phát mãi phần diện tích 67,7 đất vườn sử dụng làm lối chung) tọa lạc tại khu 4, phường Phú Thọ, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành Đ0692477, số vào SỔ 603/95/QSDĐ UBND tỉnh Sông Bé (nay tỉnh Bình Dương) cấp ngày 02/6/1995 cho bà Nguyễn Thị Chinh Quan điểm tác giả: tác giả đồng ý với cách làm không tuyên hợp đồng vô hiệu mà xử lý, đồng thời cấn trừ phần diện tích đất mộ ra, cần giành phần lối cho bên để thuận lợi cho việc chăm sóc quan lý mồ mả Hướng giải hoàn toàn hợp lý, đó thời gian tới TADNTC nên ban hành văn bản hướng dẫn trường hợp cấn trừ phần diện tích đất mộ ra, cần giành phần lối cho bên để thuận lợi cho việc chăm sóc quan lý mồ mả 2.1.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật Từ vấn đề phát sinh nêu trên, tác giả xin có kiến nghị sau: Kiến nghị thứ nhất, Từ vướng mắc tác giả kiến nghị TANDTC nên ban hành hướng dẫn theo hướng áp dụng thống trường hợp không tuyên bố hợp đồng vô hiệu có đối tượng không thể thực theo Điều 408 BLDS năm 2015 mà công nhận hợp đồng đồng thời cấn trừ diện tích 33 phần đất mồ mả để giải nhằm thống thực tiên xét xử bảo vệ quyền, lợi ích hợp bên Kiến nghị thứ hai, Hiện pháp luật không quy định diện tích mồ mả lối vào mồ mả có diện tích tối thiểu Do đó, tác giả kiến nghị Hội đồng thẩm phán, TANDTC nên ban hành văn bản hướng dẫn trường hợp diện tích tối thiểu mồ mả lối vào mồ mả, theo đó, việc xác định diện tích tối thiểu cho việc xây phần mộ lối vào mộ áp dụng theo tập quán địa phương, có tính đến quyền lợi ích hợp pháp bên có quyền sử dụng đất bị chiếm dụng để xây phần mộ Trường hợp khơng có tập qn địa phương, phần diện tích bên thỏa thuận Trường hợp khơng thỏa thuận xác định theo diện tích tương tự nghĩa trang liệt sĩ có khu vực địa phương Kiến nghị thứ ba, Tác giả kiến nghị TANDTC nên ban hành hướng dẫn theo hướng áp dụng thống pháp luật thi hành khoản Điều 325 BLDS năm 2015 theo hướng “Trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu mồ mả gắn liền với đất xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu mồ mả gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất phạm vi quyền, nghĩa vụ mình; quyền nghĩa vụ bên chấp mối quan hệ với chủ sở hữu mồ mả gắn liền với đất chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; cần dành cho chủ sở hữu mồ mả đất quyền ưu tiên họ có nhu cầu nhận chuyển nhượng phần diện tích đất gắn liền với mồ mả đất” 2.2 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất có mồ mã đất 2.2.1 Thực trạng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất Theo quy định tại Điều 318 “Trường hợp chấp tồn bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ bất động sản, động sản thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” (khoản 1) “Trường hợp chấp phần bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ gắn với tài sản thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác” (khoản 2) Quy định vấn đề BLDS phù hợp với bản chất mối quan hệ vật chính với vật phụ Cũng tại Điều 318 quy định “Trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà tài sản 34 gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu bên chấp tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Quy định có thể xem điểm BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 Kế thừa quy định BLDS năm 2005, khoản quy định “Trường hợp tài sản chấp bảo hiểm bên nhận chấp phải thơng báo cho tổ chức bảo hiểm biết việc tài sản bảo hiểm dùng để chấp Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận chấp xảy kiện bảo hiểm Trường hợp bên nhận chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết việc tài sản bảo hiểm dùng để chấp tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm bên chấp có nghĩa vụ toán cho bên nhận chấp” Như đã đề cập trên, quy định tài sản chấp BLDS năm 2015 bản đã kế thừa quy định BLDS năm 2005 Ngoài ra, nhằm kịp thời giải vướng mắc phát sinh từ thực tế áp dụng pháp luật Việt Nam thời gian qua, BLDS đã bổ sung chế pháp lý điều chỉnh trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu bên chấp (khoản Điều 318) Nguyên nhân thời gian qua, giao kết hợp đồng bên không thỏa thuận tài sản gắn liền với đất hình thành sau thời điểm hợp đồng chấp giao kết, dẫn đến khó khăn, tranh chấp trình xử lý tài sản bảo đảm Nhiều vụ việc thời gian qua cho thấy, bên chấp trường hợp thường không hợp tác, không muốn bị xử lý đồng thời cả quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Do vậy, với quy định rõ ràng BLDS năm 2015, bên có đủ chế pháp lý cần thiết để giải thực tế nêu trên, góp phần tạo ổn định cho quan hệ dân sự, kinh doanh, thương mại thực tiễn Tuy nhiên, thực tiễn có trường hợp sau thực hợp đồng bên chấp tài sản quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ theo cam kết hợp đồng chấp tiến hành chôn cất phần đất đã chấp dẫn đến khó khăn cho việc thi hành án Khi vi phạm nghĩa vụ trả nợ ngân hàng tiến hành xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ cho ngân hàng gặp nhiều khó khăn 2.2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất Trong thực tiễn, phát sinh trường hợp tài sản kê biên quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất diện tích đất kê biên có mồ mả Tuy nhiên, chưa có quy định hướng dẫn liên quan đến việc kê biên quyền sử dụng đất 35 có mồ mả xử lý Theo khoản Điều 104 Luật Đất Đai năm 2013, tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất rừng trồng lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Điều 105 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản có thể tài sản có tài sản hình thành tương lai.” Theo đó, mồ mả đất không coi “tài sản” gắn liền với đất hoặc “tài sản” theo định nghĩa BLDS Thực tế, kê biên quyền sử dụng đất có mồ mả, Chấp hành viên thường phải tổ chức cho đương tự thỏa thuận với phần diện tích có mồ mả, đương không thỏa thuận tiến hành kê biên quyền sử dụng đất không kê biên phần diện tích có mồ mả Tuy nhiên cần có hướng dẫn việc kê biên, xử lý trường hợp này, cụ thể như: diện tích đất tối thiểu để lại bao nhiêu, phần lối vào phần mồ mả nào… để Chấp hành viên có đầy đủ sở pháp lý thực 14 Ví dụ: Bản án Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng việc tranh chấp hợp đồng tín dụng xử lý tài sản chấp, nguyên đơn Ngân hàng M Địa chỉ: Ấp C3, xã B3, huyện A2, tỉnh X Bà N Địa chỉ: Ấp C, xã B, huyện A, tỉnh Sóc Trăng Nội dung vụ án: Ông N1 bà N có ký kết với Ngân hàng M (sau gọi tắt Ngân hàng M) Hợp đồng tín dụng số 102/15/HĐTD/2100-4672 ngày 02/7/2015 Hợp đồng tín dụng số 240/15/HĐTD/2100-5448 ngày 08/12/2015 Ngân hàng M yêu cầu Tòa án giải quyết, trường hợp ơng N1, bà N khơng tốn nợ đề nghị phát mãi tài sản chấp theo 02 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất số 102/15/HĐTC-BĐS/2100-4672 ngày 01/7/2015 số 240/15/HĐTC-BĐS/2100-5448 ngày 08/12/2015 mà bên đã ký kết để Ngân hàng thu hồi nợ Xét thấy, 02 hợp đồng chấp thể bên nhận chấp (Bên A) Ngân hàng M - Chi nhánh Sóc Trăng, bên chấp (Bên B) ông N1, bà N; 02 hợp đồng chấp đã bên ký kết có đăng ký chấp tài sản theo quy định pháp luật, đó: Tài sản chấp theo Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất số 102/15/HĐTC-BĐS/2100-4672 14https://ngayday.com/vuong-mac-khi-ke-bien-xu-ly-tai-san-thi-hanh-an-la-quyen-su-dung-dat, truy cập ngày 17/7/2021 36 ngày 01/7/2015 quyền sử dụng đất tại thửa số 524, tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại ấp 2 C, xã B, huyện A, tỉnh Sóc Trăng, diện tích 242m (trong đó 87m thuộc hành lang 2 lộ giới), mục đích sử dụng đất T (200m ) đất LN (42m ), thời hạn sử dụng lâu dài (đất T) đến tháng 10/2043 (đất LN) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 320178 Ủy ban nhân dân huyện A cấp cho hộ bà N ngày 09/01/2004 nhà (chưa hợp thức hóa) gắn liền đất 15 Quan điểm Tòa án cấp sơ thẩm: Xử lý tài sản chấp: Trong trường hợp vợ chồng ông N1, bà N không thực nghĩa vụ trả nợ hoặc trả khơng đầy đủ số tiền cịn nợ, Ngân hàng M có quyền yêu cầu Chi cục Thi hành án Dân có thẩm quyền xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ, theo Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất số 102/15/HĐTC-BĐS/2100-4672, ngày 01/07/2015, Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất số 240/15/HĐTCBĐS/2100-5448, ngày 08/12/2015 Quan điểm Tòa án cấp phúc thẩm: theo Biên bản “về việc xem xét thẩm định tại chỗ” ngày 25/9/2019 (BL số 114-116) thửa đất số 314, tờ bản đồ số 06, tọa lạc tại ấp C1, xã B1, huyện A, tỉnh Sóc Trăng có tài sản “01 mộ diện tích ngang 06m x dài 06m, có kết cấu mái lợp tole, cột đúc sẵn, láng xi măng” Việc đất có mồ mả gắn với yếu tố tâm linh, nên gây khó khăn cho quan thi hành án dân có thẩm quyền việc xử lý tài sản chấp dẫn đến trường hợp khơng người dám nhận chuyển nhượng Do đó, lẽ trường hợp này, Tòa án cấp sơ thẩm phải tách diện tích khu mộ khỏi phạm vi xử lý tài sản chấp chừa thêm lối vào khu mộ cho ông N1, bà N đảm bảo cho việc thi hành án đảm bảo cho quyền lợi bên Theo kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 28/02/2020 Tòa án cấp phúc thẩm xác định thửa đất số 314 có khu mộ diện tích 6,09m x 6,1m = 37,149m đó có 02 mộ cha mẹ ơng N1 Tại phiên tịa phúc thẩm, phía Ngân hàng cũng đồng ý tách diện tích khu mộ chừa thêm lối có chiều ngang 2m x chiều dài 24,8m = 49,6m vào khu mộ cho ông N1, bà N Do đó, Hội đồng xét xử định sửa bản án sơ thẩm vấn đề cho phù hợp Quan điểm tác giả: tác giả đồng ý với quan điểm Tịa án cấp phúc thẩm khơng đồng ý với quan điểm Tòa án cấp sơ thẩm lẻ, bản án sơ 15 Bản án số 28/2020/DS-PT ngày 02/3/2020 Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng, việc: “Tranh chấp hợp đồng tín dụng xử lý tài sản chấp” 37 thẩm mặt dù Tòa án xử lý phần tài sản chấp không cho biết hướng giải phần mồ mả xây thêm thiếu sót Còn bản án phúc thẩm Tòa án đã giải theo hướng “Tòa án cấp sơ thẩm phải tách diện tích khu mộ khỏi phạm vi xử lý tài sản chấp chừa thêm lối vào khu mộ cho ơng N1, bà N đảm bảo cho việc thi hành án đảm bảo cho quyền lợi bên” Tuy nhiên, tác giả cho tài sản chấp ban đầu không có mồ mả sau xử lý tài sản xuất hiện, xem xét xử lý hợp lý liệu có đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho ngân hàng liệu giá trị tài sản sau xử lý có đủ để đảm bảo nghĩa vụ đó vấn đề cần phải có giải pháp Theo tác giả, có thể cho phép định giá giá trị tài sản bảo đảm cao giá trị tài sản chấp nhiều lần để đảm bảo quyền lợi chính đáng ngân hàng Giá trị tài sản bảo đảm định giá ngân hàng có thể thấp giá trị thật tài sản so với thẩm định giá thông thường xuất phát từ mục đích thẩm định ngân hàng thay đổi giá trị tài sản từ thời điểm thẩm định đến thời điểm xử lý tài sản để thu hồi nợ Để giải vấn đề có hai giải pháp đặt Một là, cho phép ngân hàng thẩm định giá trị tài sản bảo đảm thấp giá trị thực tế so với thẩm định giá thông thường, phải giới hạn biên độ tỷ lệ thấp dựa sở đảm bảo hài hòa lợi ích ngân hàng với bên bảo đảm, giá trị thực tế tài sản tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thời điểm xử lý tài sản để thu hồi nợ Hai là, ngân hàng phải thẩm định giá trị tài sản theo giá trị thật tài sản theo thẩm định giá thông thường quyền dùng tỷ lệ phần trăm định giá trị thật tài sản để xác định hạn mức cho vay 2.2.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật Từ thực trạng pháp luật thực tiễn trên, tác giả xin đưa số kiến nghị cụ thể sau đây: Kiến nghị thứ nhất, Tác giả kiến nghị Quốc hội sửa đổi quy định điều kiện giá trị tài sản bảo đảm tiền vay tại khoản Điều 296 BLDS năm 2015 theo hướng: Một tài sản dùng để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ, có giá trị tài sản thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn tổng nghĩa vụ bảo đảm, nhiên, bên bảo đảm bên nhận bảo đảm có thỏa thuận biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân khác giá trị tài sản bảo đảm lúc thỏa thuận nhỏ tổng nghĩa vụ bảo đảm 38 Kiến nghị thứ hai, Tác giả kiến nghị Hội đồng thẩm phán, TANDTC cần ban hành văn bản hướng dẫn theo hướng: áp dụng thống pháp luật theo hướng ngân hàng phải thẩm định giá trị tài sản theo giá trị thật tài sản theo thẩm định giá thông thường quyền dùng tỷ lệ phần trăm định giá trị thật tài sản để xác định hạn mức cho vay Kiến nghị thứ ba, Tác giả kiến nghị Bộ Tư pháp cần có văn bản hướng dẫn việc kê biên, xử lý trường hợp phần đất chấp, cụ thể như: diện tích đất tối thiểu để lại bao nhiêu, phần lối vào phần mồ mả nào… để Chấp hành viên có đầy đủ sở pháp lý thực 39 KẾT LUẬN CHƯƠNG Tại chương tác giả đã nghiên cứu vấn đề chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất có thể rút số kết luận sau: Luận văn đã phân tích quy định pháp luật có liên quan xung quanh vấn đề chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất; từ đó làm sáng tỏ, sâu sắc quy định chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất làm cho nhận thức pháp luật rõ ràng Qua việc tìm hiểu quy định pháp luật việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn xét xử để giải tranh chấp tại Tòa án, tác giả đã tìm hiểu hạn chế pháp luật khó khăn vướng mắc việc áp dụng pháp luật; từ đó, tác giả đã rút kiến nghị có giá trị tham khảo cho việc hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất Theo đó luận văn đã nêu lên vướng mắc quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất; phân tích khía cạnh pháp lý từ đó kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật 40 KẾT LUẬN CHUNG Từ kết quả việc nghiên cứu đề tài, tác giả đã rút kết luận sau đây: BLDS 2015 đã có kế thừa từ BLDS năm 2005 sở sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện quy định chuyển nhượng chấp quyền sử dụng đất thực dễ dàng hơn, trình giải vụ án (nếu có tranh chấp) thống hướng xử lý, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp Nhà nước nhân dân bảo vệ cách đầy đủ kịp thời Tuy nhiên, đất nước Việt Nam ngày phát triển, quy định pháp luật ban hành nhằm để điều chỉnh vấn đề giao dịch quyền sử dụng đất có liên quan đến mồ mả đất mặc dù đã dần hồn thiện khơng thể theo kịp phát triển xã hội; đó pháp luật ln phải cập nhật để hồn thiện Trên sở kết quả nghiên cứu lý luận, luận văn đã luận giải chỉ hạn chế, bất cập pháp luật dân Việt Nam hành giao dịch quyền sử dụng đất có liên quan đến mồ mả đất mà giao dịch bên không đề cập hợp đồng Luận văn cũng sâu nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định để thấy rõ bất cập thực tiễn áp dụng, tìm kiếm nguyên nhân bất cập, tạo sở cho đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật Trên sở tổng hợp toàn kết quả nghiên cứu lý luận, pháp luật thực tiễn giải tranh chấp tại Tòa án năm qua, luận văn đã đưa kiến nghị vấn đề chưa cụ thể, chưa hợp lý quy định giao dịch quyền sử dụng đất có liên quan đến mồ mả đất nhằm khắc phục vướng mắc, khó khăn tồn tại áp dụng pháp luật, nâng cao hiệu quả quy định kế DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 28/11/2013; Bộ luật Dân (Luật số 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005; Bộ luật Dân (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015; Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013; Luật Nhà (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014; Nghị định số 61-1994 Chính phủ ngày 05/7/1994 việc mua bán kinh doanh nhà ở; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 19/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20/10/2015 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 06/01/2017 sửa đổi bổ sung nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; 10 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa chính; B Tài liệu tham khảo 12 Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2002), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, NXB Lao động; 13 Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2015), Bình luận khoa học điểm BLDS năm 2015 NXB Lao động; 14 Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2018), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án bình luận Bản án, Nhà xuất bản Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam; 15 Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2018), Luật Nghĩa vụ bảo đảm thực nghĩa vụ Việt Nam, Bản án bình luận Bản án, Nhà xuất bản Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam; 16 Trần Văn Nhiên (2015), Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại, Luận văn thạc sĩ; 17 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất - thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án Tiến sĩ; 18 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an nhân dân; 19 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình Pháp luật hợp đồng Bồi thường thiệt hại hợp đồng, NXB Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam DANH MỤC PHỤ LỤC Bản án số 122/2019/DS-PT ngày: 24/4/2019 Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau, việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu bồi thường thiệt hại hợp đồng” Bản án số: 609/2020/DS-PT Ngày 12 tháng 11 năm 2020 Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh, việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hủy chỉnh lý hợp đồng tín dụng” Bản án số 01/2021/DS-PT ngày 04/01/2021 Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang, việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Bản án số 11/2021/DS-ST ngày 29-4-2021 Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh thành phố Cần Thơ, việc “tranh chấp yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kiện đòi tài sản quyền sử dụng đất” Bản án số 131/2018/DS-PT ngày 10/7/2018 Tịa án nhân dân tỉnh Bình Dương, việc: “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”, nguyên đơn Ngân hàng Thương mại Cổ phần A với bị đơn bà Phan Thị Ái A Bản án số 15/2019/DS-ST ngày 10/09/2019 Tòa án nhân dân huyện Cầu Kè, tỉnh Trà Vinh, việc: “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” Bản án số 258/2016/DS-PT ngày 19/12/20216 Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương, việc: “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” nguyên đơn Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam với bị đơn ông Ngô Tấn Tới người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Chinh Bản án số 28/2020/DS-PT ngày 02/3/2020 Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng, việc: “Tranh chấp hợp đồng tín dụn ... nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất Phạm vi nghiên cứu: Tên đề tài ? ?Giao dịch quyền sử dụng đất có mồ mả đất theo pháp luật Việt Nam? ?? Như vậy, giao dịch quyền sử dụng đất rộng, bao gồm quyền. .. chấp quyền sử dụng đất có mồ mã đất 33 2.2.1 Thực trạng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất có mồ mả đất 33 2.2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng. .. nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất 1.1.1 Thực trạng pháp luật hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả đất Một đảm bảo mà Nhà nước đã thực thi pháp luật kể từ Luật Đất đai