Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẶNG ĐỨC HUYỀN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẶNG ĐỨC HUYỀN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật dân tố tụng dân Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Văn Đại TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn kết trình tổng hợp, nghiên cứu nghiêm túc thân tôi, hướng dẫn khoa học PGS.TS Đỗ Văn Đại Các thông tin, số liệu, án, định trích dẫn luận văn trung thực xác Tác giả luận văn Đặng Đức Huyền MỤC LỤC Mục lục Trang PHẦN MỞ ĐẦU ………………………………………………………… ……… 01 CHƯƠNG I 09 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ……… 09 1.1 Khái niệm đặc điểm pháp lý chấp quyền sử dụng đất ……… 09 1.1.1 Khái niệm chấp, quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất…………………………………………… …………… 09 1.1.2 Đặc điểm pháp lý chấp quyền sử dụng đất ……………… … 13 1.2 Điều kiện xác lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất…………… …… 16 1.2.1 Điều kiện chủ thể …………………………………………………… 16 1.2.2 Điều kiện hình thức hợp đồng…………………………………… 20 1.2.3 Điều kiện xác lập giao dịch………………………………………………… 23 1.3 Đăng ký chấp quyền sử dụng đất………………………… ………… 28 1.4 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ………………………………………………………………………….… 30 1.4.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất ……………… 1.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất …… 30 33 1.5 Xử lý quyền sử dụng đất chấp……… …… …… …… ……… 35 Kết luận chương 1………………………………… …………………… ……… 39 CHƯƠNG 2………………………………………………………………………… 40 NHỮNG BẤT CẬP VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN…… …… …… …… …… …… …… 40 2.1 Điều kiện xác lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất……… … …… 40 2.1.1 Điều kiện chủ thể chấp…… …… …… …… …… ……… 40 2.1.2 Điều kiện hình thức hợp đồng… … … … … … … ………… 46 2.2 Xử lý quyền sử dụng đất chấp … … ……… … …… … …… 64 2.2.1 Về phương thức xử lý quyền sử dụng đất chấp… … … ……… 64 2.2.2 Về phương thức cụ thể … … … … …… … … … …….… 68 Kết luận chương 2………………….……………………………………………… 79 KẾT LUẬN… … … … …… … … … …… … … … ………….… 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thế chấp bất động sản biện pháp quan trọng hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật dân việc chấp bất động sản diễn sôi động ngày trở nên quan trọng, thiếu bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, cầu nối để bên vay cho vay luân chuyển vốn cho kinh tế Trong bất động sản sử dụng làm tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản sử dụng phổ biến Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất với quyền rộng rãi Cũng đối tượng sở hữu bất động sản khác, quyền sử dụng đất chứa đựng quyền như: chiếm hữu, sử dụng định đoạt Quyền sử dụng đất trở thành tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch giao dịch chấp Khơng có tài sản bảo đảm cách an tồn khơng có giao dịch cho vay, có rủi ro bên cho vay lớn, nguồn vốn mà khơng thể phân bổ hiệu an toàn Và vậy, chấp tài sản, chấp quyền sử dụng đất điều kiện có tính tiên đảm bảo vận hành cách an toàn cho thị trường tiền tệ Do tính chất phức tạp giao dịch chấp quyền sử dụng đất, nên giao dịch Nhà nước quan tâm ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật điều chỉnh cho phù hợp Đây xem bước tiến quan trọng việc quản lý sử dụng đất đai đất nước bước hội nhập vào kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động nên nhu cầu vốn để người dân sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế, nhu cầu thiết yếu sống hàng ngày lớn Nhà nước mở khả để người sử dụng đất tiếp cận với nguồn vốn cho vay, giúp họ có điều kiện định để phục vụ cho việc đầu tư sản xuất, làm tăng giá trị đất góp phần mở rộng thị trường vốn nước ta Mặc dù chấp quyền sử dụng đất có nhiều lợi ưu điểm so với chấp tài sản khác quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất tương đối phức tạp có nhiều điểm đặc thù so với yêu cầu thực tiễn hệ thống văn quy phạm pháp luật chưa đầy đủ, chồng chéo, thiếu tính đồng bộ, thiếu chế hỗ trợ thực thi Ví dụ điều chỉnh quan hệ dân chấp quyền sử dụng đất văn pháp luật (Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Pháp luật giao dịch bảo đảm,…) lại có quy định khác số khía cạnh định khơng thể điều chỉnh kịp thời thỏa mãn hết quan hệ liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt quy định chủ thể, hợp đồng, đăng ký, thủ tục công chứng, chứng thực xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất chấp Những bất cập, hạn chế tạo rào cản cho việc phát huy tính hiệu tích cực pháp luật chấp quyền sử dụng đất sống Vì vậy, nghiên cứu cách có hệ thống, khoa học quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất để hiểu thực đúng, phát điểm bất cập hệ thống pháp luật hành nhằm hoàn thiện chúng công việc thực cần thiết cấp bách Lựa chọn vấn đề: “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn mình, tác giả mong muốn góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành vấn đề chấp quyền sử dụng đất, để khẳng định vị trí xứng đáng biện pháp chấp quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường Tình hình nghiên cứu đề tài Nghiên cứu chấp quyền sử dụng đất số tác giả nghiên cứu nhiều cấp độ khác nhau, kể đến cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây: Các loại sách chuyên khảo có: Sách Bình luận khoa học điểm Bộ luật dân năm 2015 tác giả Đỗ Văn Đại (Chủ biên), NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, Hồ Chí Minh, năm 2016 Cuốn sách tập trung bình luận điểm Bộ luật dân 2015, nghiên cứu sâu vào quy định pháp luật dân đồng thời lồng ghép vào phân tích, bình luận thay đổi hai Bộ luật dân Qua nghiên cứu phần tương ứng với phần Bộ luật dân sự, có phần đảm bảo thực nghĩa vụ chấp tài sản, tác giả phân tích, so sánh, đối chiếu điểm bất cập định hướng hoàn thiện cho quy định Do vậy, sách đặc biệt có nhiều thơng tin giá trị để làm tài liệu nghiên cứu dẫn chứng cho luận văn, phần bình luận thay đổi hai Bộ luật mà cụ thể phần đảm bảo nghĩa vụ chấp tài sản Sách Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005 tác giả Hồng Thế Liên (Chủ biên), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, năm 2013 Nội dụng sách phân tích, đánh giá khoản điều luật cách cụ thể Đối với quy định phức tạp, khó hiểu tác giả đưa ví dụ thực tiễn để chứng minh, đồng thời điểm bất cập quy định điều luật để từ người đọc nhận định tính phù hợp lý luận thực tiễn Trong điều luật bình luận có số nội dung liên quan đến chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, tác giả dừng lại việc phân tích khái quát số vấn đề chấp tài sản, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Mặc dù vấn đề tác giả đề cập chưa sâu sách có nhiều nội dung có giá trị tham khảo cho luận văn Sách Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân Việt Nam Bản án bình luận án tác giả Đỗ Văn Đại, NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, năm 2014 Trong sách này, tác giả tập trung nghiên cứu bình luận vấn đề pháp lý pháp luật Việt Nam nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân Ở chủ đề cụ thể có phần chấp tài sản quyền sử dụng đất tác giả tuyển chọn án chấp, đối chiếu chúng với Bộ luật dân Nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao văn pháp luật khác, có so sánh, tham chiếu với pháp luật nhiều hệ thống khác giới, xác định điểm tích cực hạn chế quy định pháp luật hành Từ đó, tác giả đưa nhiều kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân Do vậy, sách có nhiều thơng tin giá trị, phần chấp quyền sử dụng đất chấp nhà để làm tài liệu nghiên cứu dẫn chứng cho luận văn Các cơng trình nghiên cứu mang tính đại cương có: Sách Giáo trình pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Trường Đại học luật Tp.Hồ Chí Minh tác giả Đỗ Văn Đại (chủ biên), NXB Hồng Đức, năm 2013 Cuốn sách đề cập đến quy định pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng tập trung chủ yếu vào việc phân tích khái niệm hợp đồng, loại hợp đồng, biện pháp đảm bảo thực hợp đồng, loại trách nhiệm bồi thường thiệt hại Tuy nhiên, phần hợp đồng, sách nêu biện pháp chấp tài sản biện pháp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân chủ yếu tập trung làm rõ khái niệm, quyền nghĩa vụ bên không sâu vào phân tích biện pháp chấp quyền sử dụng đất Do đó, số nội dung biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sách sử dụng làm tài liệu tham khảo cho luận văn Sách Giáo trình luật Dân Việt Nam Trường đại học Luật Hà Nội, tác giả Lê Đình Nghị (chủ biên), năm 2014 Với tư cách phần giáo trình, tài liệu dừng lại việc giới thiệu khái quát chung biện pháp chấp tài sản, hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng cách mà không tập trung nghiên cứu sâu vấn đề việc áp dụng quy định thực tiễn Do đó, sách có nhiều thơng tin giá trị làm tài liệu nghiên cứu luận văn Sách Giáo trình Luật Đất đai Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh tác giả Lưu Quốc Thái (chủ biên), năm 2013; Cuốn sách giới thiệu khái quát nội dung chấp quyền sử dụng đất với tư cách biện pháp bảo đảm quyền dân người sử dụng đất không sâu vào phân tích cụ thể nội dung biện pháp chấp Tuy nhiên, sách có nhiều thông tin tham khảo cho luận văn Các tạp chí, tham luận hội thảo có liên quan đến luận văn, tiêu biểu như: Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Tài liệu Hội thảo quốc tế Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, năm 2014; tài liệu tổng hợp viết chuyên gia hàng đầu lĩnh vực bảo đảm nghĩa vụ dân từ nước đến quốc tế Trong nội dung tài liệu có đề cập nhiều đến biện pháp chấp tài sản nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng có phân tích, đánh giá việc đăng ký chấp, xử lý tài sản chấp mà vấn đề luận văn có đề cập, tài liệu nguồn tài liệu tham khảo có nhiều giá trị cho luận văn tác giả Một số ý kiến chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013, Đỗ Thị Hải Yến, Tạp chí Tịa án nhân dân tối cao, Số 15/2014; viết chủ yếu tập trung so sánh số quy định Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2013 chấp quyền sử dụng đất, có nêu nên vấn đề công chứng, chứng thực đăng ký chấp, đồng thời có kiến nghị nhằm sửa đổi số vấn đề biện pháp chấp quyền sử dụng đất thực tiễn để áp dụng thống pháp luật Do đó, viết có số thông tin tham khảo cho luận văn Bất cập chấp quyền sử dụng đất theo luật đất đai năm 2003, Vũ Thị Hồng Yến, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Bộ Tư pháp, Số chuyên đề 8/2012; viết phân tích bất cập hạn chế quy định cụ thể Luật Đất đai 2003 từ đề xuất sửa đổi quy định Do đó, luận văn tác giả có nhận định đánh giá số quy định Luật Đất đai 2003 nên viết có số thơng tin để tham khảo Thế chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba thực trạng giải pháp, Vũ Khánh Din, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Bộ Tư pháp, Số chuyên đề 8/2012; viết rõ quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba, quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ đồng thời nêu số dẫn chứng cụ thể thực tiễn để chứng minh cho bất cập chấp quyền sử dụng đất có bên thứ ba tham gia vào đưa số kiến nghị đề xuất để hồn thiện quy định Do đó, nội dung viết có số thơng tin có giá trị tham khảo cho luận văn Các luận án Tiến sĩ, luận văn Thạc sĩ, đề cập nội dụng liên quan đến nội dung luận văn tác giả viết trước có: Luận văn Thạc sĩ Luật học Pháp luật chấp quyền sử dụng đất, tác giả Trần Phú Nhuận (2002) Luận văn khái quát vấn đề lý luận chấp tài sản, chấp quyền sử dụng đất, quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất, vướng mắc, bất cập thực tiễn chấp quyền sử dụng đất, từ đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất Mặc dù số liệu, nhận định, phân tích luận văn chấp quyền sử dụng đất tương đối đầy đủ thực từ năm 2002 nên cũ so với thời điểm Do vậy, có vấn đề lý luận chung luận văn có giá trị tham khảo cho luận văn tác giả Luận án tiến sĩ Luật học Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, tác giả Nguyễn Thị Nga (2009) Luận án nghiên cứu quyền sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai, nghiên cứu vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất với tính chất biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân phổ biến Từ đó, luận án đánh giá bất cập tồn chế định pháp luật đưa giải pháp hoàn thiện Xét mối quan hệ với nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu cảu tác giả luận án đề cập đến số quy định pháp luật điều chỉnh chấp quyền sử dụng đất, nêu số bất cập thực tiễn áp dụng quy định Tuy nhiên, nội dung chấp quyền sử dụng đất Luận án nghiên cứu lâu theo hệ thống pháp luật cũ nên nhiều quy định Nhà nước, Quốc hội sửa đổi bổ sung văn nên tác giả tiếp tục phát triển luận văn nghiên cứu có tham thảo số nội dung có giá trị luận án Như vậy, có nhiều cơng trình nghiên cứu chấp quyền sử dụng đất nghiên cứu hầu hết lâu khơng cịn phù hợp với thực tiễn nay, số nghiên cứu chủ yếu tập trung vào giới thiệu khái quát (các giáo trình), đánh giá phân tích quy định pháp luật (các sách chuyên khảo) thực tiễn xét xử Tịa án có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất (sách chuyên khảo) chúng thường nghiên cứu với biện pháp bảo đảm khác chưa có cơng trình nghiên cứu cách riêng biệt, đầy đủ có hệ thống chấp quyền sử dụng đất thời điểm Bộ luật dân 2015 Luật đất đai năm 2013 ban hành Vì vậy, tác giả tiếp tục nghiên cứu vấn đề pháp lý sau: Nghiên cứu quy định chấp tài sản nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng theo quy định Bộ luật dân năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Nghiên cứu vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất với tính cách biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ với tính cách loại hình chấp phổ biến chiếm ưu hình thức chấp tài sản Qua làm sở cho việc nhận diện vai trò, ý nghĩa chấp quyền sử dụng đất đời sống kinh tế, xã hội Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất, đánh giá khái quát thành tựu mà pháp luật Việt Nam thời gian qua đạt được, đồng thời rõ vấn đề bất cập tồn chế định pháp luật 71 Đến giai đoạn yêu cầu thi hành án, quan thi hành án mời bên chấp bên nhận chấp đến để thương lượng lại Nếu hai bên không thương lượng được, quan thực phát tài sản theo yêu cầu bên nhận chấp, tức làm thủ tục định giá tài sản đảm bảo sau đưa trung tâm bán phát Tưởng xong, số bên nhận chấp cho biết có trường hợp sau chuyển tiền mua tài sản chấp vào tài sản tổ chức có chức bán đấu giá, khách hàng mua không bên chấp bàn giao tài sản, việc bàn giao tài sản lập thành biên có chứng kiến đại diện Ủy ban nhân dân xã, công an cấp xã Bên chấp không chịu ký tên vào biên bàn giao tài sản mà cịn cố tình “cố thủ” khuôn viên tài sản chấp bị xử lý Do đó, việc xử lý tài sản lại tiếp tục bị kéo dài Theo tác giả Võ Khánh Kình thì: Từ thời điểm khoản nợ khách hàng chuyển sang nhóm 3, 4, Ngân hàng bắt tay vào việc xử lý, thường đến 3-4 năm, chí có hồ sơ kéo dài đến 5-10 năm chưa xử lý phụ thuộc vào tiến độ hồ sơ qua tòa án, thi hành án, đấu giá tài sản khâu thực chậm107  Kiến nghị hoàn thiện: Bán đấu giá quyền sử dụng đất chấp có ưu điểm là, giúp lựa chọn chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực đảm bảo cho quyền sử dụng đất chuyển nhượng với giá trị thực nó, tránh tình trạng đầu đất đai Thực tiễn cho thấy việc xử lý quyền sử dụng đất chấp thông qua phương thức đấu giá lựa chọn đảm bảo công khai, minh bạch, giảm thiểu việc liên đới trách nhiệm cán xử lý nợ giá trị tài sản bảo đảm không bù đủ cho khoản vay Điều 304 Bộ luật dân 2015 ghi nhận cụ thể nghĩa vụ thực thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua chủ sở hữu tài sản bên có quyền xử lý tài sản, quy định khẳng định trách nhiệm chủ sở hữu tài sản phải xử lý Tuy nhiên chủ sở hữu quyền sử dụng đất chấp khơng thực nghĩa vụ phải để bên nhận chấp hợp thức tài sản chấp để chuyển giao cho bên trúng đấu giá Bộ luật dân Luật đất đai quy định pháp luật giao dịch bảo đảm chưa thực quan tâm đến vấn đề Mặt khác “các thủ tục theo quy định pháp luật” việc chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất qua việc xử lý thông qua đấu giá quy định nhiều văn mà chưa có thống văn mang tính khái quát chưa thực phát huy hiệu Bộ luật dân sự, Luật Thương mại, Luật thi hành án dân sự, Luật đất đai nghị định thông tư xử lý tài sản 107 68 Võ Ngọc Kình (2014), “ Xử lý tài sản chấp: nhiều nhiêu khê, vướng mắc”, Đầu tư tài chính, (06), tr 72 bảo đảm Cụ thể, theo quy định khoản Điều 12 Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm (Thông tư liên tịch 16), bên nhận bảo đảm ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bên bảo đảm không tự nguyện ký giấy tờ Tuy nhiên, thực tế, số công chứng viên yêu cầu bên nhận chấp ký hợp đồng với tư cách bên bán tài sản đảm bảo có văn ủy quyền hợp pháp chủ sở hữu tài sản giá bán phải đồng ý chủ sở hữu Điều gây khó khăn cho bên nhận chấp khách hàng thường khơng hợp tác không đồng ý ký văn ủy quyền dẫn đến tài sản sang tên cho người mua Do vậy, số trường hợp đến hạn, quyền xử lý tài sản chấp bên nhận chấp thực để thu hồi nợ Để tạo điều kiện cho bên trúng đấu giá quyền sử dụng đất xác lập quyền sở hữu mua hợp pháp, thiết nghĩ cần phải có quy định tạo điều kiện hồn tất thủ tục pháp lý cần thiết để bán đấu giá xong tài sản, việc chuyển quyền sở hữu tài sản, bàn giao tài sản thuận lợi dễ dàng nhanh chóng theo hướng bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên thứ ba mua tài sản đấu giá Qua nghiên cứu quy định bán đấu giá tài sản, tác giả kiến nghị cần tập trung quy định đấu giá vào văn thống nhất, đồng Trong đó, cần trọng rà soát quy định hành, loại bỏ quy định lạc hậu, khơng đồng bộ, thiếu tính thống nhất; kế thừa quy định phù hợp với thực tiễn; bổ sung quy định điều chỉnh vấn đề phát sinh thực tiễn chưa pháp luật điều chỉnh điều chỉnh không cụ thể108 Bổ sung quy định nguyên tắc đấu đối tượng có đặc thù tính chất tài sản pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất quy định cụ thể quy định văn pháp luật chuyên ngành; đồng thời, bổ sung quy định mang tính nguyên tắc trường hợp đấu giá tài sản tự nguyện (theo ý chí người có tài sản bán đấu giá) đấu giá tài sản bắt buộc (theo quy định pháp luật khơng phụ thuộc vào ý chí người có tài sản để bán) Về phương thức bán đấu giá quyền sử dụng đất chấp: khoản Điều 304 Bộ luật dân 2015 có quy định: “Việc bán đấu giá tài sản cầm cố, chấp thực theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản” mà khơng có quy định cụ thể phương thức bán đấu giá tài sản Như vậy, việc thực bán đấu giá phụ thuộc vào quy định pháp luật chuyên ngành điều chỉnh việc đấu giá quyền sử dụng đất chấp Khoản Điều Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định: “bán đấu giá tài sản hình thức bán tài sản cơng khai theo phương thức trả giá lên” phương thức quy định mặt pháp lý Tuy nhiên, 108 Vũ Hải Đông (2012), Một số ý kiến đấu giá tài sản theo quy định pháp luật việt nam hành số đề xuất, Tham luận cho Hội thảo pháp luật bán đấu giá tài sản, Vụ bổ trợ tư pháp, Bộ tư pháp chủ trì, Tam Đảo, Vĩnh Phúc ngày 8/12/2012, tr 104 73 đấu giá hàng hóa, Luật thương mại năm 2005 có quy định phù hợp với thực tiễn hơn, việc ghi nhận phương thức trả giá lên ghi nhận phương thức đặt giá xuống, theo người chấp nhận mức giá khởi điểm mức giá hạ thấp mức giá khởi điểm người mua tài sản đấu giá (điểm b, khoản Điều 185)109 Tuy nhiên, việc thừa nhận phương thức đặt giá xuống Luật thương mại nét “chấm phá” đơn điệu phương thức đấu giá nay110 Trong lĩnh vực đấu giá quyền khai thác khoáng sản, Nghị định số 22/2012/NĐCP ghi nhận phương thức trả giá lên hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp vịng đấu giá, liên tục khơng gián đoạn suốt phiên đấu giá bỏ Phương thức có hình thức tương đối gần với phương thức đấu giá niêm phong áp dụng giới, chưa thực ghi nhận đầy đủ tính chất pháp lý nó: người tham gia mua tài sản đấu giá nộp giá chào lúc, cơng khai việc trả giá mức giá chào giữ kín, khơng cơng khai Thơng thường người trả giá mua cao người mua tài sản đấu giá, người mua tài sản đấu giá người trả giá thấp Ngoài ra, pháp luật Việt Nam chưa quy định cụ thể số phương thức đấu giá đặc thù, như: phương thức đấu giá ngược111, phương thức đấu giá tổ hợp112; phương thức đấu giá nhượng quyền113 Theo tác giả, phương thức đấu giá đa dạng, phương thức có ưu điểm hạn chế riêng Do đó, sửa đổi pháp luật đấu giá cần đa dạng hóa phương thức đấu giá tạo hành lang pháp lý cần thiết để bên quan hệ đấu giá tùy thuộc vào tài sản đấu giá, mục đích điều kiện tổ chức đấu đấu giá tài sản theo phương thức có lợi cho Ví dụ: việc đấu giá quyền sử dụng đất chấp mà có nhà tài sản gắn liền với đất coi tổ hợp vật, phận khác nhau, áp dụng 109 Điều 185 Đấu giá hàng hoá quy định: “1 Đấu giá hàng hoá hoạt động thương mại, theo người bán hàng tự th người tổ chức đấu giá thực việc bán hàng hoá công khai để chọn người mua trả giá cao Việc đấu giá hàng hoá thực theo hai phương thức sau đây: a) Phương thức trả giá lên phương thức bán đấu giá, theo người trả giá cao so với giá khởi điểm người có quyền mua hàng; b) Phương thức đặt giá xuống phương thức bán đấu giá, theo người chấp nhận mức giá khởi điểm mức giá hạ thấp mức giá khởi điểm người có quyền mua hàng” 110 Vũ Hải Đông, Tlđd 106, tr 13 111 Đấu giá ngược loại hình đấu giá đặc biệt, theo người trả trả giá thấp nhất[14] sau kết thúc phiên đấu trở trở thành người mua tài sản bán đấu giá Ở phương thức bên bán đưa giá khởi điểm giá khởi điểm mức giá lớn (ngược với phương thức trả giá lên – phương thức đấu giá xi) 112 Theo phương thức này, bên có tài sản đấu giá bán tất vật, phận cấu thành tài sản đấu giá đồng thời đấu giá người tham gia đấu giá đăng ký tham gia giá cho tất vật, phận cấu thành tài sản đấu giá Người mua tài sản đấu giá tổ hợp mua toàn vật, phận cấu thành tài sản đấu giá 113 Phương thức đấu giá thực mà không quy định hạn chấm dứt Trước thời điểm tổ chức bán đấu giá, người bán đấu giá đưa giá cao tài sản làm giá khởi điểm, có người tham gia đấu giá trả giá người bán thấy mức giá hợp lý xem xét kết thúc đấu giá lúc Người mua tài sản đấu giá người trả giá cao người bán đấu giá chọn cho hợp lý 74 phương thức đấu giá hành khơng hiệu việc áp dụng phương thức đấu giá tổ hợp đấu giá tất tài sản đó; Ngồi ra, pháp luật hành quy định mức giá khởi điểm cho việc thực phương thức trả giá lên Do đó, cần phải quy định giá khởi điểm cho phù hợp với đa dạng phương thức đấu giá, giá khởi điểm cho phương thức đặt giá xuống, đấu giá ngược, đấu giá nhượng quyền đấu giá tổ hợp Về hình thức đấu giá: theo Điều 33 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, tổ chức bán đấu giá tài sản lựa chọn hình thức đấu giá sau để tiến hành bán đấu giá tài sản: (1) đấu giá trực tiếp lời nói; (2) đấu giá bỏ phiếu; (3) hình thức khác người có tài sản bán đấu giá tổ chức bán đấu giá tài sản thỏa thuận Như vậy, nguyên tắc, muốn bán đấu giá quyền sử dụng đất chấp ngồi hai hình thức đấu giá trực tiếp lời nói, đấu giá bỏ phiếu bên nhận bảo đảm tổ chức bán đấu giá có quyền lựa chọn hình thức đấu giá khác, ví dụ: đấu giá qua internet hệ thống nhắn tin SMS, MMS thực tương đối phổ biến Tuy nhiên, pháp luật hành cịn chưa có quy định cụ thể hình thức đấu giá này, hình thức đấu giá mang tính kỹ thuật cao có nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt việc bảo vệ quyền, lợi ích người tham gia đấu giá Mặt khác, hình thức đấu giá bỏ phiếu chưa quy định cụ thể việc bỏ phiếu “niêm phong” khơng “niêm phong” có liên quan nhiều đến phương thức đấu giá bên lựa chọn Do đó, tác giả kiến nghị q trình sửa đổi quy định đấu giá tài sản có quyền sử dụng đất chấp cần có quy định mang tính ngun tắc hình thức đấu giá qua internet hệ thống nhắn tin SMS, MMS, hình thức đấu giá khác bên bán đấu giá tổ chức bán đấu giá tài sản thỏa thuận Ngoài cần quy định cụ thể hình thức đấu giá bỏ phiếu Chúng ta cần xem xét nghiên cứu áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn nhằm rút ngắn thời gian giải tranh chấp phát sinh trình xử lý tài sản chấp, giảm chi phí xử lý tài sản chấp, đồng thời giảm thiểu nguy rủi ro khoản nợ xấu tăng cao Thực tiễn cho thấy, bên nhận chấp không quan tâm đến kết xử lý tài sản chấp mà quan tâm đến thời điểm thu hồi vốn vay xử lý tài sản chấp Hiện nay, “có 56 nước áp dụng quy trình tố tụng giản lược này, nhờ thời gian để tiến hành xử lý tài sản chấp nước 50% so với nước dùng biện pháp xét xử khác”114 114 Bùi Quang Huy Nguyễn Quang Hương Trà, Nguyên nhân dẫn đến nợ xấu tổ chức tín dụng - Nhìn từ góc độ quy định pháp luật hành xử lý tài sản bảo đảm, http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=1547, truy cập ngày 25/5/2016 75 Trong thời gian tới cần nghiên cứu, tham khảo kinh nghiệm số nước giới việc áp dụng thủ tục rút gọn, nhằm đẩy nhanh trình tiếp cận xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ 2.2.2.2 Về phương thức bên nhận bảo đảm nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm  Những bất cập: Theo quy định pháp luật bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận trường hợp xử lý quyền sử dụng đất chấp, bên nhận chấp nhận tài sản chấp thay cho việc thực nghĩa vụ bên chấp (điểm c khoản 1, Điều 303 Bộ luật dân 2015) Đây cam kết chuyển nhượng thức tài sản chấp bên chấp cho bên nhận chấp Đối với trường hợp chấp quyền sử dụng đất, người nhận chấp quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (khoản 4, Điều 49, Luật Đất đai điểm d, khoản 1, Điều 19, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 21/10/2009 quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất sửa đổi, bổ sung năm 2010) Theo quy định khoản 2, Điều 70, Nghị định 163, hợp đồng chấp có điều khoản nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ bên chấp coi chứng việc bên chấp đồng ý văn cho việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản chấp Đồng thời, Bộ luật dân năm 2015 cịn có quy định riêng điều chỉnh phương thức Điều 305, “1 Bên nhận bảo đảm quyền nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm có thỏa thuận xác lập giao dịch bảo đảm Trường hợp khơng có thỏa thuận theo quy định khoản Điều bên nhận bảo đảm nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm đồng ý văn bản…” Trên thực tế, có trường hợp bên bảo đảm đến hạn thực nghĩa vụ không thực nghĩa vụ nên thỏa thuận việc bên nhận bảo đảm nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm115, mà cụ thể việc chấp quyền sử dụng đất, bên chấp khơng trả nợ gốc lãi thỏa thuận với bên nhận chấp chuyển giao quyền sử dụng đất chấp cho bên nhận chấp để cấn trừ nợ116 (chuyển quyền 115 Đỗ Văn Đại (2016), Sđd 98, tr 315 Theo tác giả: “Các bên hợp đồng chấp thỏa thuận trường hợp xử lý tài sản chấp, bên nhận chấp nhận tài sản chấp thay cho việc thực nghĩa vụ bên chấp (khoản 2, Điều 59, Nghị định 163) Đây cam kết chuyển nhượng thức tài sản chấp cho bên nhận chấp bên chấp Đối với trường hợp chấp quyền sử dụng đất, người nhận chấp quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (khoản 4, Điều 49, Luật Đất đai điểm d, khoản 1, Điều 19, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất sửa 116 76 sở hữu) Cần nhìn nhận việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ bên chấp không lựa chọn đơn bên nhận chấp, trừ bên có thỏa thuận khác thời điểm ký điều khoản việc chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất chấp định cho dù việc chuyển quyền sở hữu phụ thuộc vào việc bên chấp quyền sử dụng đất có vi phạm hay không vi phạm nghĩa vụ bảo đảm117 Thực ra, có chế để thực thi thỏa thuận việc chuyển giao quyền sở hữu quyền sử dụng đất chấp phát huy tác dụng nhiều trường hợp bên chấp quyền sử dụng đất lâm vào tình trạng khơng có khả tốn trao cho bên nhận chấp quyền sử dụng đất dạng độc quyền tài sản chấp cạnh tranh với chủ nợ khác bên chấp Tuy nhiên, “quy định pháp luật hành chưa cho phép khẳng định giá trị pháp lý thỏa thuận thế”118 Xử lý nợ xấu không nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu hoạt động ngân hàng, mà nhiệm vụ trọng tâm trình tái cấu kinh tế Tuy nhiên, hiệu việc xử lý nợ xấu chưa cao phần vướng mắc, khó khăn q trình xử lý tài sản bảo đảm có quyền sử dụng đất chấp119 Một biện pháp ngân hàng áp dụng “nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm” Các quy định pháp luật hành phương thức chưa làm rõ khác việc nhận tài sản bảo đảm (có tính chất bên nhận chấp mua lại tài sản chấp phải toán giá trị chênh lệnh tài sản với giá trị nghĩa vụ bảo đảm) với phương thức dùng tài sản chấp để "gán nợ" (khơng có toán giá trị chênh lệch) Theo quy định đoạn khoản Điều 305 Bộ luật dân 2015 thì, “ trường hợp giá trị tài sản bảo đảm nhỏ giá trị nghĩa vụ bảo đảm phần nghĩa vụ chưa tốn trở thành nghĩa vụ khơng có bảo đảm”, việc quy định chưa thuyết phục Để hiểu rõ nghiên cứu ví dụ sau: đổi, bổ sung năm 2010)”, Bùi Đức Giang (2012), “Hệ pháp lý chấp tài sản theo quy định hành”, Ngân hàng, (4), tr 45 117 Bùi Đức Giang (2013), “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền đòi nợ”, Nhà nước Pháp luật, (05), tr 47 118 Bùi Đức Giang (2013), Tlđd 115, tr 49 119 Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước đến hết tháng 5/2013, tổng nợ xấu tài sản chấp quyền sử dung đất tài sản gắn liền với đất chiếm khoảng 58%, tương đương khoảng 137.781 tỷ đồng Việc xử lý nợ xấu hoạt động tín dụng ngân hàng Việt Nam gắn liền với việc xử lý tài sản chấp khoản nợ xấu thường chấp quyền sử dung đất quyền sở hữu nhà (gọi chung bất động sản) Giải pháp cuối ngân hàng phát mại tài sản để thu hồi nợ Tuy nhiên, trình gặp nhiều khó khăn Thách thức lớn ngân hàng việc định giá quyền sử dụng đất để tìm giá trị hợp lý thủ tục pháp lý xử lý loại tài sản chấp này, Nguyễn Thị Hiền Phạm Hà Phương, Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu xử lý bất động sản chấp hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại Việt Nam, http://www.sbv.gov.vn/portal/faces/vi/pages/trangchu/hdk/hdkhcn/htnc/htnc, truy cập ngày 24/5/2016 77 A nợ B khoản tiền A có hai biện pháp bảo đảm chấp tài sản A bảo lãnh C Khi xử lý tài sản chấp B nhận tài sản giá trị tài sản nhỏ khoản nợ Theo quy định trên, khoản nợ thiếu “trở thành nghĩa vụ không bảo đảm” không cịn biện pháp bảo lãnh C Phía Bộ Tư pháp lý giải việc thay đổi xuất phát từ phía ngân hàng chúng tơi khơng hiểu lý cụ thể ví dụ vừa nêu cho thấy quy định không tuyết phục Trước Quốc hội thông qua, phản ánh nhận lời hứa chỉnh lý kết khơng có thay đổi120 Trong nhiều trường hợp, tổ chức tín dụng buộc phải chấp nhận giá trị tài sản cao so với giá trị thị trường để thu hồi dứt điểm khoản nợ Thông tư liên tịch 16 quy định trường hợp nhận tài sản đảm bảo để thay việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm hợp đồng bảo đảm văn thỏa thuận khác việc nhận tài sản đảm bảo để thay việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm sử dụng thay hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đảm bảo Tuy nhiên, quan có thẩm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng tài sản không chấp nhận giấy tờ chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng tài sản bên nhận bảo đảm ký trường hợp bên bảo đảm không tự nguyện ký giấy tờ mà yêu cầu phải qua hợp đồng chuyển nhượng bên bảo đảm bên nhận bảo đảm  Kiến nghị hoàn thiện: So với cách thức xử lý tài cách bán đấu giá hay bên nhận bảo đảm tự bán tài sản phương thức nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ dân có nhiều ưu điểm Theo quan điểm tác giả Đỗ Văn Đại thì: Cách thức giảm chi phí việc xử lý tài sản để thực nghĩa vụ (vì việc bán đấu giá phát sinh nhiều chi phí chi phí phải tốn trước), tốn thời gian so với việc bán đấu giá121 Để phát huy hiệu biện pháp việc thực biện pháp Thông tư 16122 quy định cần phải có chế hỗ trợ triển khai 120 Đỗ Văn Đại (2016), Sđd 98, tr 315 Đỗ Văn Đại (2014), Sđd 102, tr 234 122 Việc nhận tài sản bảo đảm thay cho việc thực nghĩa vụ sau: (i) Xác định giá tài sản bảo đảm để bán không qua bán đấu giá, (ii) Nếu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu bên nhận bảo đảm có trách nhiệm nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo quy định Hợp đồng bảo đảm văn thỏa thuận khác việc nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm sử dụng thay cho hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm (iii) Trường hợp đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, bên nhận bảo đảm có quyền sở hữu tài sản đó; (iv) Giá trị tài sản bảo đảm bù trừ vào số tiền vay, tiền lãi phát sinh từ hợp đồng tín dụng chi phí hợp lý khác theo quy định pháp luật (v) Trường hợp bên nhận bảo đảm nhận tài sản bảo đảm 121 78 đồng thống biện pháp đồng thời bước hồn thiện bước có tính nguyên tắc thủ tục xử lý tài sản đảm bảo theo phương để đảm bảo hài hòa lợi ích hai bên Tiếp theo, cần ban hành văn hướng dẫn có án lệ làm rõ quy định đoạn khoản Điều 305 Bộ luật dân 2015 “phần nghĩa vụ chưa tốn trở thành nghĩa vụ khơng bảo đảm” lẽ quy định nguy hiểm ví dụ nêu trên, lúc người bảo lãnh C cho họ giải phóng Bộ luật khẳng định “nghĩa vụ khơng có bảo đảm” để từ chối bảo lãnh123 Chúng ta nên theo hướng có hai biện pháp bảo đảm ví dụ nêu phần bất cập C tiếp tục phải thực nghĩa vụ bảo lãnh không viện dẫn quy định để từ chối bảo lãnh Bộ luật dân 2005 có quy định tốt nội dụng Điều 338 (áp dụng cho cầm cố chấp) “phải trả tiếp phần cịn thiếu” Do đó, nên thay quy định cách kế thừa quy định Điều 338 Bộ luật dân 2005 phù hợp124 không thuộc đối tượng xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản theo quy định pháp luật bên bảo đảm bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm khác quy định Nghị định số 163/2006/NĐ-CP 123 Đỗ Văn Đại (2016), Sđd 83, tr 317 124 Đỗ Văn Đại (2016), Sđd 83, tr 317 79 Kết luận chương Luật Đất đai năm 2013 ban hành có hiệu lực, với đời Bộ luật dân 2015 kịp thời mà pháp luật điều chỉnh quan hệ chấp quyền sử dụng đất dần hoàn thiện hơn, phù hợp với nhu cầu nguyện vọng chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất Nội dung tiến bật pháp luật hành phải kể đến như: mở rộng phạm vi chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất; ghi nhận phong phú đa dạng loại quyền sử dụng đất đối tượng quan hệ chấp; quyền chủ động linh hoạt cho chủ thể tham gia quan hệ chấp việc xác định giá trị chấp định mức cho vay, tự chủ việc xác lập quyền nghĩa vụ… khẳng định Đặc biệt, pháp luật dần từ bỏ can thiệp trực tiếp Nhà nước vào quan hệ xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ tổ chức tín dụng Bên cạnh thành tựu nêu trên, pháp luật chấp quyền sử dụng đất hành vãn bộc lộ nhiều bất cập hạn chế, gây nên khó khăn, vướng mắc rào cản lớn cho trình xác lập thực giao dịch chấp quyền sử dụng đất thực tế Cụ thể: hệ thống văn pháp luật điều chỉnh quan hệ chấp quyền sử dụng đất khơng có liên thông gắn kết cần thiết; chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất, quy định hành chưa thể thơng thống tạo điều kiện tối đa cho chủ thể có quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất bị hạn chế không phù hợp với cam kết gia nhập WTO Việt Nam; lĩnh vực pháp luật công chứng, chứng thực, đăng ký chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản chấp nhiều bất cập chồng chéo, nhiều quy định tỏ gị bó, khiên cưỡng xa rời thực tế, làm giảm hiệu việc thực thi thực tế; trình xác lập, thực hỗ trợ phối hợp tích cực từ phía quan chức năng, làm cho công tác thực thi pháp luật vừa khó khăn, vừa giảm hiệu Vì vậy, thời gian tới, Việt Nam cần thiết phải rà sốt, bãi bỏ quy định khơng cịn phù hợp, ban hành quy định điều chỉnh quan hệ chấp quyền sử dụng đất mà thực tiễn đòi hỏi Tuy nhiên, giải pháp cần phải thực bước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội nước ta thời kỳ 80 KẾT LUẬN Hoạt động chấp quyền sử dụng đất diễn sôi động chiếm ưu kinh tế thị trường ngày gia nhập sâu vào kinh tế giới Tuy nhiên, hoạt động chấp quyền sử dụng đất Việt Nam biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối Vì vậy, điều chỉnh pháp luật quan hệ chấp quyền sử dụng đất thể khác biệt so với quan hệ chấp tài sản khác Pháp luật thực định chấp quyền sử dụng đất Việt Nam thời gian qua có nhiều thay đổi đáng ghi nhận, chứng văn pháp luật liên tục sửa đổi, bổ sung ban hành để điều chỉnh nhu cầu phát sinh từ thực tế Vì vậy, văn pháp luật tạo khung pháp lý tương đối hồn thiện để góp phần đảm bảo an tồn cho chủ thể tham gia quan hệ, quyền lợi ích bên đảm bảo tốt Mặc dù đạt thành tựu khả quan, song trình vận hành điều chỉnh quan hệ chấp quyền sử dụng đất thực tế, hệ thống pháp luật bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Chẳng hạn, hạn chế quyền chủ thể tham gia hợp đồng chấp quyền sử dụng đất; lĩnh vực pháp luật công chứng, chứng thực, đăng ký chấp quyền sử dụng đất xử lý chấp tài sản chấp cịn nhiều hạn chế, thiếu sót, khiên cưỡng xa rời thực tế, làm giảm hiệu việc thực thi thực tế Để giảm bớt hạn chế cịn tồn tại, nhiệm vụ hồn thiện pháp luật nhằm đảm bảo vận hành có hiệu chấp quyền sử dụng đất toàn xã hội yêu cầu cấp bách thời gian tới Các giải pháp cần tiến hành đồng có hệ thống, bao gồm hồn thiện pháp luật thực thi pháp luật Trong đó, hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất xác định nhiệm vụ trọng tâm Các giải pháp đề xuất luận văn tiến hành thực sớm chiều khơng tập trung quy định chấp quyền sử dụng đất, mà liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật, đến hoạt động nhiều cấp, nhiều ngành gắn với điều kiện phù hợp kinh tế - xã hội Vì vậy, phù hợp với giai đoạn cụ thể khác nhau, với tính chất cấp thiết địi hỏi việc hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất mức độ khác có giải pháp phải ưu tiên thực trước cấp bách, có giải pháp tiến hành theo lộ trình cụ thể đặt mối quan hệ tổng thể việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường nói chung./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Danh mục văn pháp luật Bộ luật dân năm 2005 Bộ luật dân năm 2015 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2007 Luật Công chứng năm 2014 Luật Nhà năm 2014 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 10 Luật Thương mại năm 2005 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 12 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 13 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm 14 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 16 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản 17 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 18 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT/BTP-BTNMT-NHNN Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên Môi trường - Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm 19 Hiệp định Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Hợp chủng quốc Hòa Kỳ quan hệ thương mại (Phụ lục G - Bảng lộ trình cam kết thương mại dịch vụ cụ thể) B Danh mục tài liệu tham khảo 20 Hoàng Thế Cương (2014), Một số góp ý hồn thiện quy định Bộ luật dân 2005 Thế chấp tài sản - Từ thực tiễn áp dụng quy định hoạt động chấp bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại, Tài liệu Hội thảo quốc tế Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân năm 2014 21 Nguyễn Văn Dương (2016), “Một số vấn đề nhận chấp tổ chức kinh tế”, Cần Thơ, (102), tr 11 22 Đỗ Văn Đại (2011), “Bảo đảm quyền người thông qua quy định giao dịch quyền sử dụng đất”, Hội thảo khoa học Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 29/11/2011 23 Đỗ Văn Đại (2014), Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân Việt Nam - Bản án bình luận án (2014), NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội 24 Đỗ Văn Đại (2014), Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân Việt Nam - Bản án bình luận án, tập 1, NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội 25 Đỗ Văn Đại (2014), Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân Việt Nam - Bản án bình luận án, tập 2, NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội 26 Đỗ Văn Đại (2014), Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án bình luận án, tập 2, NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội 27 Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận điểm Bộ luật dân năm 2015, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, Hồ Chí Minh 28 Trương Thanh Đức (2011), Bình luận chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân sự, Tài liệu Tọa đàm: Chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân sự, Dự án Jica, Bộ Tư pháp tổ chức Hà Nội 29 Vũ Hải Đông (2012), Một số ý kiến đấu giá tài sản theo quy định pháp luật việt nam hành số đề xuất, Tham luận cho hội thảo pháp luật bán đấu giá tài sản, Vụ Bổ trợ tư pháp, Bộ Tư pháp chủ trì, Tam Đảo, Vĩnh Phúc, ngày 8/12/2012 30 Bùi Đức Giang (2012), “Hệ pháp lý chấp tài sản theo quy định hành”, Ngân hàng, (04), tr.41-48 31 Bùi Đức Giang (2013), “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền đòi nợ”, Nhà nước Pháp luật, (05), tr.43-49 32 Hồ Quang Huy (2015), “Bàn chế định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Dự thảo Bộ luật dân sự”, Dân chủ Pháp luật, (04), tr 28-37 33 Lê Duy Khánh (2009), “Những rủi ro từ việc nhận chấp bất động sản giải pháp phòng ngừa”, Ngân hàng, (08), tr.21-25 34 Võ Ngọc Kình (2014), “ Xử lý tài sản chấp: nhiều nhiêu khê, vướng mắc”, Đầu tư tài chính, (06), tr 68-71 35 Hồng Thế Liên (2013), Bình luận khoa học Bộ luật dân 2005, Tập 2, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 36 Nguyễn Thị Nga (2008), “Một số tồn tại, bất cập khó khăn, vướng mắc q trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại nay”, Nhà nước pháp luật, (04), tr.15-22 37 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt, Luận án Tiến sỹ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội 38 Đặng Anh Quân (2006), “Một số suy nghĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Khoa học pháp lý, (2), tr 86-88 39 Đoàn Thái Sơn (2011), “Thế chấp quyền sử dụng đất - Những khó khăn, vướng mắc đề xuất sửa đổi Luật đất đai năm 2003”, Tài nguyên môi trường, (9), tr 21-23 40 Trần Anh Tuấn (2009), “Một số điểm thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất tranh chấp quyền sử dụng đất”, Nghiên cứu lập pháp, (7), tr 24-27 41 Nguyễn Quang Tuyến (2004), “Bàn thêm quy định chấp quyền sử dụng đất”, Luật học, (5), tr 51 42 Nguyễn Quang Tuyến (2013), Hòa giải tranh chấp đất đai Việt Nam Phân tích pháp luật hành, thực tiễn khuyến nghị cho cải cách, Báo cáo nghiên cứu khoa học Đại học Luật Hà Nội, năm 2013 43 Lưu Quốc Thái (2007), “Q trình thị trường hóa đất đai Trung Quốc – Một số đánh giá học cho Việt Nam”, Khoa học pháp lý, (02), tr 53-58 44 Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn khái niệm “tranh chấp đất đai” Luật Đất đai năm 2003”, Khoa học pháp lý, (02), tr 49-51 45 Nguyễn Thị Thu - Nguyễn Văn Thọ (2014), “Khó khăn vướng mắc nhận tài sản bảo đảm cấn trừ nợ nay”, Ngân hàng, (12), tr 36-43 46 Nguyễn Quang Hương Trà (2016), “Những điểm chế định bảo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật Dân năm 2015”, Dân chủ Pháp luật, (3), tr 42-47 47 Nguyễn Quang Hương Trà (2015), “Tiếp cận đăng ký giao dịch bảo đảm giác độ quyền công dân theo Hiến pháp năm 2013”, Dân chủ Pháp luật, (3), tr 9-14 48 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 49 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Tư pháp, Hà Nội 50 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2013), Giáo trình pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, NXB Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam, Hồ Chí Minh 51 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2013), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam, Hồ Chí Minh 52 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2014), Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Tài liệu hội thảo quốc tế Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh 53 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, NXB Tư pháp & NXB Từ điển Bách khoa, Hà Nội 54 Vũ Thị Hồng Yến (2012), “Thế chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba thực trạng giải pháp”, Dân chủ pháp luật, Bộ Tư pháp, (8), tr.98-106 55 Vũ Thị Hồng Yến, “Đăng ký chấp hiệu lực giao dịch chấp người thứ ba”, Luật học, (10), tr 57-59 56 Võ Thị Hoàng Yến (2011), “Bàn vấn đề công chứng chứng thực đăng ký chấp tài sản”, Luật học, (01), tr.19-22 57 http://www.nclp.org.vn 58 http://www.toaan.gov.vn 59 http://www.tks.edu.vn 60 http://www.vibonline.com.vn 61 http://www.basico.com.vn 62 http://www.moj.gov.vn 63 http://www.sbv.gov.vn 64 http://www.thongtinphapluatdansu.edu.vn 65 http://www.vnba.org.vn ... sản, chấp quyền sử dụng đất, quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất, vướng mắc, bất cập thực tiễn chấp quyền sử dụng đất, từ đề xuất kiến nghị nhằm hồn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng. .. nước) tồn đất đai, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất đai, vậy, mà họ tranh chấp tranh chấp đất đai quyền sử dụng đất; hai là, tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất người sử dụng đất (gồm... đề chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Chương 2: Những bất cập chấp quyền sử dụng đất quy định pháp luật Việt Nam kiến nghị hoàn thiện 9 CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN