Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các ngân hàng thương mại (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT NGÔ THỊ NA THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ••• LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC •••• TP HỒ CHÍ MINH NĂM - 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT Ngô Thị Na THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ••• Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC •••• NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LÊ VŨ NAM ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TP HỒ CHÍ MINH- 2019 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngân hàng thương mại” tơi trình bày Luận văn kết q trình nghiên cứu thân tơi hướng dẫn Phó Giáo sư Tiến sĩ Lê Vũ Nam Mọi ý kiến, khái niệm có ý nghĩa khoa học tham khảo khác riêng tơi tơi trích dẫn Kết nêu Luận văn trung thực xác Tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm cam đoan rri r Tác giả •2 Ngơ Thị Na DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Từ viết tắt BLDS 2015 Bộ luật Dân 2015 BLDS 2005 Bộ luật Dân 2005 LHNGĐ 2014 LĐĐ 2003 Luật Đất đai 2003 LĐĐ 2013 Luật Đất đai 2013 Thông tư 09 NĐ 102 Luật Hơn nhân Gia đình 2014 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Nghị định 102/2017/NĐ-CP Văn 01/2017/GĐ-TANDTC giải đáp vấn đề nghiệp Văn số 01 vụ Tòa án Nhân dân tối cao ban hành NHTM Ngân hàng Thương mại TANDTC Tòa án Nhân dân tối cao 10 QSDĐ Quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 11 tài sản gắn liền với đất 12 UBND Ủy ban Nhân dân MỤC LỤC •• Lời cam đoan Danh mục từ viết tắt Mục lục PHẦN MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN VỀ HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH 1.1 Khái quát hộ gia đình sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm hộ gia đình sử dụng đất 1.2 Khái quát quyền sử dụng đất hộ gia đình 11 1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 11 1.2.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 12 1.2.3 Xác lập chấm dứt quyền sử dụng đất hộ gia đình 14 1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 16 1.3.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 16 1.3.2 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất 18 1.3.3 Chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 18 1.3.4 Ý nghĩa việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 21 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI & KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 25 2.1 Điều kiện chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 25 2.1.1 Thực trạng điều kiện chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 25 2.1.2 Kiến nghị hồn thiện 41 2.2 Trình tự chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngân hàng thương mại 43 2.2.1 Thực trạng trình tự chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngân hàng thương mại 43 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện 63 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tại Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu, quản lý Nhà nước thực vai trò quản lý đất đai thơng qua hình thức cho th đất, giao đất cho chủ thể cá nhân, tổ chức kinh tế, hộ gia đình sử dụng, khai thác, từ hình thành nên loại tài sản phái sinh quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) Pháp luật hành công nhận cho phép chủ thể sở hữu QSDĐ nói chung hộ gia đình sử dụng đất nói riêng dùng QSDĐ làm tài sản bảo đảm giao dịch vay vốn Ngân hàng thương mại (“NHTM”) Hiện nay, việc hộ gia đình dùng QSDĐ chấp để vay vốn NHTM ngày trở nên phổ biến, QSDĐ theo trở thành trung gian tài chính, cầu nối để NHTM luân chuyển cung ứng nguồn vốn, thúc đẩy kinh tế phát triển Tuy nhiên, thực tiễn chứng minh NHTM đưa QSDĐ hộ gia đình vào vận hành thị trường tín dụng tiềm ẩn nhiều rủi ro quy định pháp luật liên quan đến xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất nhiều bất cập so với yêu cầu từ thực tiễn, hiệu áp dụng pháp luật thấp, nhiều quy định pháp luật mâu thuẫn với nhiều vấn đề phát sinh đời sống chưa có quy phạm điều chỉnh cụ thể Đặc biệt rủi ro lớn NHTM việc Tòa án cấp thường có quan điểm tuyên xử hợp đồng chấp QSDĐ hộ gia đình vơ hiệu tồn với lý khơng có đầy đủ thành viên hộ gia đình ký hợp đồng chấp, điều dẫn đến hàng trăm tỷ đồng NHTM trở thành khoản nợ khơng có tài sản bảo đảm khơng biết đến thu hồi người vay vốn khơng có thiện chí hợp tác Trong bối cảnh nay, để đảm bảo quyền lợi cho bên tham gia giao dịch chấp QSDĐ hộ gia đình việc phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành nhằm phát điểm hạn chế, bất cập, đưa kiến nghị hoàn thiện nhằm đảm bảo quyền lợi ích bên trở thành vấn đề ưu tiên xử lý, mang tính chun sâu thời sự, lẽ đó, tác giả lựa chọn đề tài luận văn cho “Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngân hàng thương mại” để nghiên cứu với mong muốn đóng góp phần nhỏ bé nhằm hồn thiện quy định pháp luật có liên quan điều chỉnh hoạt động chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình NHTM Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật chấp QSDĐ nói chung pháp luật chấp QSDĐ hộ gia đình nói riêng đề tài nhiều tác giả quan tâm, nghiên cứu có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế, xã hội nay, năm gần có số cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình Ngân hàng thương mại” như: Phùng Văn Hiếu (2012), "Thế chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình - Thực tiễn áp dụng NHTMCP Quốc tế Việt Nam - Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật”, luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Qua việc nghiên cứu mình, tác giả Phùng Văn Hiếu có nhìn nhận khách quan, điểm hạn chế quy định pháp luật giai đoạn năm 2012 việc chấp QSDĐ hộ gia đình, nhiên cơng trình nghiên cứu tác giả Phùng Văn Hiếu nghiên cứu hạn chế phạm vi hoạt động thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam quy định pháp luật dẫn chiếu, sử dụng viết tác giả đa số hết hiệu lực thi hành, giá trị ứng dụng đề tài đa phần bị giảm sút; Nguyễn Thị Minh (2013), “Hoàn thiện pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân”, luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Trong q trình nghiên cứu, tác giả có nhìn nhận sâu sắc góc độ pháp lý điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục cách thức xử lý tình phát sinh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (“GCN”) cho hộ gia đình, cá nhân, cập nhật tình hình triển khai quy định pháp luật địa phương nước Song song với việc bất cập, thiếu sót, tác giả đã đưa giải pháp, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật cấp GCN cho cá nhân, hộ gia đình nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCN Tuy nhiên, với mục đích cụ thể đề tài nghiên cứu hệ thống quy định pháp luật cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân nội dung đề tài chưa nêu hạn chế quy định pháp luật việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, chưa phân tích sâu rủi ro NHTM dựa thông tin thể GCN để xác định chủ thể chấp QSDĐ hộ gia đình, bên cạnh đó, đề tài thực giai đoạn năm 2013 văn quy phạm pháp luật giai đoạn phần hết hiệu lực thi hành dẫn đến đề tài khơng cịn giá trị ứng dụng cao Lê Thị Thúy Bình (2016), “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam”, luận án tiến sĩ, Học viện trị Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh Cơng trình nghiên cứu mang tính hệ thống việc thực pháp luật chấp QSDĐ, phân tích, làm rõ số điểm bất cập pháp luật hành chấp QSDĐ Các cơng trình nghiên cứu nêu có giá trị hàm lượng khoa học định, trình bày cách tổng thể tồn diện quy định pháp luật, tác giả có nhận định cụ thể điểm hạn chế pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật điều chỉnh hoạt động chấp QSDĐ hộ gia đình, qua đưa ý kiến đóng góp cách thức sửa đổi quy định chưa phù hợp pháp luật, là tài liệu quý giá giúp tác giả có nhìn đa chiều, tổng quát việc chấp QSDĐ hộ gia đình để vận dụng vào đề tài nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu đặt mục đích sau: Thứ nhất, nghiên cứu mặt lý luận quy định pháp luật nhằm làm rõ vấn đề khoa học pháp lý liên quan đến chấp QSDĐ hộ gia đình NHTM Thứ hai, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật thực tế thông qua quy định pháp luật, phương án xử lý quan có thẩm quyền xảy tranh chấp, từ phác họa tranh tổng thể hoạt động chấp QSDĐ hộ gia đình Thứ ba, phân tích điểm phù hợp điểm bất cập, hạn chế quy TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập -Tự - Hạnh phúc Bản án số: 17/2018/DSPT Ngày: 26/02/2018 V/v “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TỊA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: Thẩm phán - Chủ tọa phiên tịa: Ơng Bùi Văn Bình Các thẩm phán: Ơng Lê Viết Phong Ơng Nguyễn Viết Hùng - Thư ký phiên tịa: Bà Hồng Thị Thanh Loan - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước: Ơng Nguyễn Thanh Mến - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa Ngày 26 tháng 02 năm 2018, trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử phúc thẩm cơng khai vụ án thụ lý số: 133/2017/TLPT-DS ngày 27 tháng 11 năm 2017 việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” Do Bản án dân sơ thẩm số 33/2017/DSST ngày 29/9/2017 Tòa án nhân dân huyện N bị kháng nghị Theo Quyết định đưa vụ án xét xử số 04/2018/QĐPT-DS ngày 12 tháng 01 năm 2018, đương sự: * Nguyên đơn:Ngân hàng A Địa chỉ: Số 02 P, phường T, quận B, thành phố Hà Nội Người đại diện theo pháp luật: Ông Trịnh Ngọc K - Chức vụ: Chủ tịch Hội đồng thành viên Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Đức T - Chức vụ: Giám đốc Ngân hàng A chi nhánh M, huyện N, tỉnh Bình Phước Ơng T ủy quyền tham gia tố tụng cho ơng Nguyễn Văn T1 - Chức vụ: Phó Giám đốc Ngân hàng A - chi nhánh M, huyện N, tỉnh Bình Phước (vắng mặt, có đơn xin giải vắng mặt) (Theo giấy ủy quyền ngày 29/11/2016) Địa nơi làm việc: Ấp H, xã M, huyện N, tỉnh Bình Phước * Bị đơn: - Ơng Tạ Văn D, sinh năm: 1966 (vắng mặt) - Bà Nguyễn Thị T2, sinh năm: 1970 (vắng mặt) Cùng địa chỉ: Ấp 9, xã L, huyện N, tỉnh Bình Phước Người đại diện theo ủy quyền bà T2: Bà Tạ Thị Diễm M, sinh năm: 1993 (Theo giấy ủy quyền ngày 29/3/2017) (vắng mặt) Địa chỉ: Ấp 9, xã L, huyện N, tỉnh Bình Phước Hiện tại: 99/1 X, khu 4, tổ 1, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 1/ Bà Ngô Thị H, sinh năm: 1937 (người có đơn yêu cầu độc lập) Địa chỉ: Khu 9, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương Người đại diện theo ủy quyền bà H: Ông Lê Thành L, sinh năm: 1986 (Theo giấy ủy quyền ngày 14/11/2017) (vắng mặt, có đơn xin giải vắng mặt) Tạm trú: Khu phố N, thị trấn M, huyện N, tỉnh Bình Phước 2/ Bà Tạ Thị Diễm M, sinh năm: 1993 (vắng mặt) 3/ Ông Tạ Văn Bảo N, sinh năm: 1997 (vắng mặt) Địa chỉ: Ấp 9, xã L, huyện N, tỉnh Bình Phước Hiện tại: 99/1 X, khu 4, tổ 1, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương 4/ Ơng Lê Đình C, sinh năm: 1983 (vắng mặt) 5/ Bà Phạm Thị Y, sinh năm: 1985 (vắng mặt) Cùng địa chỉ: Ấp 5C, xã L, huyện N, tỉnh Bình Phước Người kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước NỘI DUNG VỤ ÁN: Theo đơn khởi kiện, tự khai, phiên tòa đại diện theo ủy quyền nguyên đơn Ngân hàng A, ơng Nguyễn Văn T1 trình bày: Ngày 16/3/2012, ông Tạ Văn D có ký kết với Ngân hàng A hợp đồng tín dụng số xxxxxxxxLA ngày 16/3/2012 để vay số tiền 350.000.000đ (Ba trăm năm mươi triệu đồng) Thỏa thuận thời hạn vay 12 tháng (kể từ ngày 16/3/2012 đến ngày 16/3/2013), lãi suất vay 17%/năm, lãi suất hạn 25,5%/năm Mục đích vay chăm sóc vườn tiêu, chăn ni bị Để đảm bảo khoản vay ông Tạ Văn D vợ bà Nguyễn Thị T2 ký kết hợp đồng chấp tài sản số xxxxxxxxLA ngày 16/3/2012, tài sản chấp đất có diện tích 16.952m2 nhà cấp 4A, đất UBND huyện N cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 209 UBND huyện N cấp ngày 26/12/1998 đứng tên hộ ông Tạ Văn D Thửa đất tài sản đất tọa lạc ấp 9, xã L, huyện N, tỉnh Bình Phước Trong trình thực hợp đồng vay ông Tạ Văn D bà Nguyễn Thị T2 không thực nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng Ơng D bà T2 cịn nợ Ngân hàng số tiền gốc 350.000.000đ, tiền lãi hạn 55.839.583đ, tiền lãi hạn 315.175.000đ, tổng số tiền gốc lãi vợ chồng ơng D cịn thiếu tính đến ngày 29/9/2017 là: 721.014.583đ Tại phiên tịa đại diện theo ủy quyền Ngân hàng A giữ nguyên yêu cầu khởi kiện buộc ông Tạ Văn D bà Nguyễn Thị T2 phải trả cho Ngân hàng số tiền gốc 350.000.000đ, tiền lãi hạn 55.839.583đ, tiền lãi hạn 315.175.000đ, tổng số tiền gốc lãi vợ chồng ơng D cịn thiếu tính đến ngày 29/9/2017 là: 721.014.583đ Trong trường hợp ông Tạ Văn D, bà Nguyễn Thị T2 khơng tốn số tiền nợ cho Ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản chấp theo hợp đồng chấp số xxxxxxxxLA ngày 16/3/2012 để thu hồi nợ cho Ngân hàng Theo biên lấy lời khai bị đơn ông Tạ Văn D trình bày: Ngày 16/3/2012 ơng D có vay Ngân hàng A chi nhánh M, tỉnh Bình Phước để vay số tiền 350.000.000đ, mục đích vay tiền để chăn ni chăm sóc vườn tiêu Thỏa thuận thời hạn vay 12 tháng, lãi suất theo hợp đồng tín dụng Ơng D bà T2 có ký kết hợp đồng chấp tài sản để chấp tài sản gồm đất có diện tích 16.952m2 , đất có nhà cấp 4A, đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 209 UBND huyện N cấp ngày 26/12/1998 mang tên hộ ông Tạ Văn D Trong q trình thực hợp đồng ơng D chưa thực nghĩa vụ trả nợ Nay yêu cầu khởi kiện Ngân hàng ơng D khơng đồng ý ơng D bà T2 ly hôn, ly hôn ông D bà T2 thỏa thuận bà T2 người chịu trách nhiệm trả tiền nợ cho Ngân hàng UBND xã L xác nhận, người liên quan Ngân hàng thỏa thuận Trong trường hợp bà T2 không trả tiền cho Ngân hàng ơng D đồng ý cho xử lý tài sản chấp để trả nợ cho Ngân hàng Ngày 04/4/2008 ơng D có viết giấy sang nhượng đất để sang nhượng cho bà Ngô Thị H với diện tích đất 2.500m2 , đất tọa lạc ấp 9, xã L, huyện N tỉnh Bình Phước, đất chuyển nhượng nằm đất có diện tích 16.952m2 có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 209 UBND huyện N cấp ngày 26/12/1998 đứng tên hộ ông Tạ Văn D Thỏa thuận giá sang nhượng 135.000.000đ, bà H trả trước 130.000.000đ, cịn lại 5.000.000đ thỏa thuận ơng D bà T2 lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ Ngân hàng tách sổ sang tên cho bà H Việc ông D bà T2 chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngân hàng bà H với cháu M, cháu N biết thống Nay yêu cầu độc lập bà H yêu cầu công nhận hợp đồng sang nhượng đất ơng D đồng ý, bà T2 trả nợ cho Ngân hàng lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tách sổ sang tên cho bà H Trong trường hợp bà T2 không trả nợ cho Ngân hàng bị xử lý tài sản chấp để trả nợ cho Ngân hàng ơng D đồng ý với bà T2 liên đới trả cho bà H số tiền 130.000.000đ Theo tự khai, biên lấy lời khai bà Nguyễn Thị T2 trình bày: Ngày 16/3/2012 ông D bà T2 có vay Ngân hàng A chi nhánh M, tỉnh Bình Phước để vay số tiền 350.000.000đ, Thỏa thuận thời hạn vay 12 tháng (kể từ ngày 16/3/2012 đến ngày 16/3/2013), lãi suất vay 17%/năm, lãi suất hạn 25,5%/năm Để đảm bảo khoản vay ông Tạ Văn D bà Nguyễn Thị T2 ký kết hợp đồng chấp tài sản số xxxxxxxxLA ngày 16/3/2012, tài sản chấp gốm đất có diện tích 16.952m2 , đất có nhà cấp 4A, đất UBND huyện N cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 209 ngày 26/12/1998 đứng tên hộ ông Tạ Văn D Hộ gia đình ơng D thời điểm gồm ơng Tạ Văn D, sinh năm: 1966, bà Nguyễn Thị T2, sinh năm: 1970 (vợ ông D), bà Tạ Thị Diễm M, sinh năm: 1993 (con gái ông D, bà T2), ông Tạ Văn Bảo N, sinh năm: 1997 (con trai ông D, bà T2) Trong trình thực hợp đồng ơng D, bà T2 chưa thực nghĩa vụ trả nợ kinh tế gia đình khó khăn Năm 2013 bà T2 ơng D ly hôn không, ly hôn ông D bà T2 thỏa thuận bà T2 người chịu trách nhiệm trả nợ cho Ngân hàng lập thành tờ cam kết ngày 26/01/2013 có xác nhận UBND xã L Khi lập giấy cam kết thỏa thuận Ngân hàng Nay yêu cầu khởi kiện Ngân hàng bà T2 đồng ý liên đới với ông D trả cho Ngân hàng số tiền gốc 350.000.000đ tiền lãi kinh tế gia đình khó khăn nên khơng thể trả lần có nguyên vọng đến ngày 31/3/2018 trả hết số tiền nợ cho Ngân hàng, khơng trả nợ đồng ý xử lý tài sản chấp Theo biên lấy lời khai người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Tạ Thị Diễm M trình bày: Bà M gái ông Tạ Văn D, bà Nguyễn Thị T2 Vào năm 2012 ơng D, bà T2 ký kết hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp tài sản với Ngân hàng A để vay số tiền 350.000.000đ chấp đất ấp 9, xã L, huyện N, tỉnh Bình Phước, đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 209 UBND huyện N cấp ngày 26/12/1998 đứng tên hộ ơng Tạ Văn D bà có biết Nay yêu cầu khởi kiện Ngân hàng bà khơng có ý kiến hay u cầu gì, bà M ơng D bà T2 tự giải Theo biên lấy lời khai người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ơng Tạ Văn Bảo N trình bày: Ơng N trai ông Tạ Văn D, bà Nguyễn Thị T2 Vào năm 2012 ông D, bà T2 ký kết hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp tài sản với Ngân hàng A để vay số tiền 350.000.000đ chấp đất ấp 9, xã L, huyện N, tỉnh Bình Phước, đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 209 UBND huyện N cấp ngày 26/12/1998 đứng tên hộ ơng Tạ Văn D ông có biết Nay yêu cầu khởi kiện Ngân hàng ơng khơng có ý kiến hay u cầu gì, ơng N ơng D bà T2 tự giải Theo tự khai người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan người có u cầu độc lập bà Ngơ Thị H người đại diện theo ủy quyền bà H trình bày: Vào ngày 04/4/2008, bà H có nhận chuyển nhượng ơng Tạ Văn D diện tích 2.500m2 đất tọa lạc tổ 3, ấp 9, xã L, huyện N, tỉnh Bình Phước với số tiền 130.000.000đ Khi chuyển nhượng bà T2 không ký bà biết việc chuyển nhượng đất bà với ông D Tuy nhiên đến nay, ông D, bà T2 không giao sổ đất để bà H làm thủ tục tách sang tên, sau chuyển nhượng, bà H có biết đất chuyển nhượng ông D ông D, bà T2 chấp Ngân hàng A để vay tiền, bà H có thỏa thuận với bà T2 trả nợ cho Ngân hàng xong, lấy sổ đỏ tách sổ, sang tên, thời gian lâu ông D, bà T2 chưa làm thủ tục sang tên nên bà có u cầu độc lập u cầu Tịa án nhân dân huyện N công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Tạ Văn D, bà Nguyễn Thị T2 bà Ngô Thị H ngày 04/4/2008 Theo biên lấy lời khai người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị Y trình bày: Bà Y khơng có quan hệ thân thích với ông D, bà T2 Năm 2014, bà Y chồng ơng Lê Đình C có lập hợp đồng th đất với nội dung vợ chồng bà Y thuê bà Nguyễn Thị T2 đất tọa lạc ấp 9, xã L, huyện N, tỉnh Bình Phước Vợ chồng bà Y nhận đất thuê để sử dụng, thu hoạch hoa lợi tài sản đất không làm hủy hoại tài sản, trồng ngắn ngày để thu hoạch, thời hạn thuê 03 (ba) năm đến ngày 26/3/2017 hết thời hạn thuê, vợ chồng bà Y phải trả tiền thuê đất cho bà T2 Bà Y có biết đất vợ chồng bà thuê chấp Ngân hàng Đối với yêu cầu khởi kiện Ngân hàng yêu cầu độc lập bà H bà Y khơng có ý kiến hay u cầu việc tranh chấp khơng liên quan đến bà Y Theo tự khai người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ơng Lê Đình C trình bày: Ơng C chồng bà Y Ơng C khơng có quan hệ thân thích với ơng D, bà T2 Năm 2014, vợ chồng ơng C có lập hợp đồng th đất với nội dung vợ chồng ông C thuê bà Nguyễn Thị T2 đất tọa lạc ấp 9, xã L, huyện N, tỉnh Bình Phước Vợ chồng ông nhận đất thuê để sử dụng, thu hoạch hoa lợi tài sản đất không làm hủy hoại tài sản, trồng ngắn ngày để thu hoạch, thời hạn thuê 03 (ba) năm đến ngày 26/3/2017 hết thời hạn thuê, vợ chồng ông C phải trả tiền thuê đất cho bà T2 bàn giao lại tài sản cho bà T2 Đối với yêu cầu khởi kiện Ngân hàng yêu cầu độc lập bà H ơng C khơng có ý kiến hay u cầu việc tranh chấp khơng liên quan đến ơng C Tại Bản án dân sơ thẩm số 33/2017/DSST ngày 29/9/2017, Tòa án nhân dân huyện N tuyên xử: - Áp dụng Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; - Áp dụng Điều 109, 122, 124, 127, 137, 162, 343, 471, 474, 476, 689, 697, 721 Bộ luật dân 2005; - Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12 nga0y 27/02/2009 quy định án phí, lệ phí Tịa án; - Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án 1/ Chấp nhận u cầu khởi kiện Ngân hàng A - Buộc ông Tạ Văn D bà Nguyễn Thị T2 liên đới trả cho Ngân hàng A tiền 721.014.583đ (bảy trăm hai mươi triệu không trăm mười bốn ngàn năm trăm tám mươi ba đồng) Trong số tiền gốc 350.000.000đ, tiền lãi hạn 55.839.583đ (năm mươi lăm triệu tám trăm ba mươi chín ngàn năm trăm tám mươi ba đồng); Tiền lãi hạn 315.175.000đ (ba trăm mười lăm triệu trăm bảy mươi lăm ngàn đồng) Kể từ ngày ngày xét xử bên có nghĩa vụ thi hành án phải chịu khoản tiền lãi hạn số tiền nợ gốc chưa toán, theo mức lãi suất mà bên thỏa thuận hợp đồng toán xong khoản nợ gốc Trường hợp hợp đồng tín dụng, bên thòa thuận việc điều chỉnh lãi suất cho vay theo thời kỳ Ngân hàng cho vay lãi suất mà bên có nghĩa vụ thi hành án phải tiếp tục toán cho ngân hàng cho vay theo định Tòa án điều chỉnh cho phù hợp với điều chỉnh lãi suất Ngân hàng cho vay Trong trường hợp ông Tạ Văn D, bà Nguyễn Thị T2 không trả nợ cho Ngân hàng quan có thẩm quyền xử lý tài sản chấp theo Hợp đồng chấp tài sản số xxxxxxxxLA Ngày 16/3/2013 để đảm bảo thu hồi số nợ - Không chấp nhận yêu cầu độc lập bà Ngô Thị H Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/4/2008 bà Ngô Thị H ông Tạ Văn D vô hiệu Ông Tạ Văn D, bà Nguyễn Thị T2 có trách nhiệm liên đới trả cho bà Ngô Thị H số tiền 130.000.000đ (một trăm ba mươi triệu đồng) Do bà H chưa nhận sử dụng đất chuyển nhượng nên khơng đặt Ngồi ra, Tịa án cấp sơ thẩm cịn tun phần án phí, nghĩa vụ thi hành án quyền kháng cáo bên đương Ngày 30/10/2017, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước kháng nghị đề nghị Tịa án cấp phúc thẩm sửa phần án sơ thẩm phần áp dụng quy định Luật tổ chức tín dụng xác định lại quan hệ tranh chấp hợp đồng tín dụng để giải vụ án Hủy phần án sơ thẩm yêu cầu độc lập bà Ngô Thị H tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải lại phần Tại phiên tòa phúc thẩm: Các đương vắng mặt Ý kiến đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước: Về việc tuân theo pháp luật Thẩm phán Hội đồng xét xử, kể từ thụ lý vụ án phiên toà, Thẩm phán Hội đồng xét xử tuân thủ quy định Bộ luật tố tụng dân Về hướng giải vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa phần án sơ thẩm phần áp dụng quy định Luật tổ chức tín dụng xác định lại quan hệ tranh chấp hợp đồng tín dụng để giải vụ án Đối với yêu cầu độc lập bà Ngô Thị H, thời gian chuẩn bị xét xử phúc thẩm, ông Lê Thành L người đại diện ủy quyền bà H có đơn rút toàn yêu cầu độc lập Xét thấy, việc rút đơn yêu cầu độc lập ông L tự nguyện không ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp nguyên đơn Ngân hàng A, bị đơn ông Tạ Văn D, bà Nguyễn Thị T2 Căn khoản Điều 299 Bộ luật tố tụng dân Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm hủy án sơ thẩm đình giải yêu cầu độc lập bà Ngô Thị H Về án phí, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét định theo quy định pháp luật Sau nghiên cứu hồ sơ vụ án, thẩm vấn công khai đương phiên toà, vào kết tranh luận phiên tòa, sau nghe ý kiến Kiểm sát viên, đương sự, Hội đồng xét xử thảo luận nhận định NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: [1] Tại phiên tịa phúc thẩm ơng Nguyễn Văn T1 đại diện nguyên đơn Ngân hàng A, ông Lê Thành L đại diện ủy quyền bà Ngô Thị H, anh Tạ Văn Bảo N có đơn xin giải vắng mặt; bị đơn ông Tạ Văn D, bà Nguyễn Thị T2, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Tạ Thị Diễm M triệu tập hợp lệ lần thứ hai tham gia phiên tòa vắng mặt khơng có lý đáng Căn khoản 2, Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử phúc thẩm tiến hành xét xử vắng mặt đương Xét kháng nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng: [2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Nguyên đơn Ngân hàng A (gọi tắt Ngân hàng) chứng nhận kinh doanh lĩnh vực tín dụng Ngân hàng theo Luật tổ chức tín dụng, phép cho vay với mức lãi suất thỏa thuận với khách hàng sở mức lãi suất Ngân hàng niêm yết thị trường theo quy định khoản Điều 91 Luật tổ chức tín dụng 2010; Thơng tư 12/2010/TT-NHNN ngày 14/4/2010 Ngân hàng Nhà nước Ngày 16/3/2012, ông Tạ Văn D có ký kết với Ngân hàng Hợp đồng tín dụng số xxxxxxxxLA ngày 16/3/2012 để vay số tiền 350.000.000đ (Ba trăm năm mươi triệu đồng) Thỏa thuận thời hạn vay 12 tháng (kể từ ngày 16/3/2012 đến ngày 16/3/2013), lãi suất vay 17%/năm, lãi suất hạn 25,5%/năm (lãi suất điều chỉnh theo thời kỳ cho phù hợp với mức lãi suất Ngân hàng công bố) Mục đích vay chăm sóc vườn tiêu, chăn ni bị Căn vào nội dung Đơn khởi kiện đề ngày 27/12/2016 Ngân hàng yêu cầu ông D, bà T2 có trách nhiệm tốn số tiền nợ gốc 350.000.000 đồng lãi phát sinh theo hợp đồng tín dụng ký kết nêu trên, xác định vụ án dân với quan hệ “Tranh chấp Hợp đồng tín dụng” theo quy định khoản Điều 26 Bộ luật tố tụng dân Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm lại xác định quan hệ tranh chấp hợp đồng vay tài sản không quy định pháp luật [3] Về nghĩa vụ toán: Trong q trình giải vụ án phiên tịa sơ thẩm, đại diện Ngân hàng xác định tính đến ngày xét xử sơ thẩm ơng D, bà T2 cịn nợ Ngân hàng số tiền gốc lãi phát sinh theo Hợp đồng tín dụng số xxxxxxxxLA ngày 16/3/2012 721.014.583 đồng, điều bị đơn ông D, bà T2 thừa nhận Trên sở lời khai đương sự, vào mức lãi suất thỏa thuận Hợp đồng tín dụng ký, Tịa án cấp sơ thẩm xác định ơng D, bà T2 có trách nhiệm liên đới trả cho Ngân hàng số tiền nợ gốc lãi tính đến ngày xét xử sơ thẩm (29/9/2017) 721.014.583 đồng, (trong nợ gốc 350.000.000 đồng; lãi hạn 55.839.583 đồng; lãi hạn 315.175.000 đồng) phù hợp với nội dung thỏa thuận Điều 2, Hợp đồng tín dụng quy định pháp luật khoản Điều 91 Luật tổ chức tín dụng 2010, Thơng tư 12/2010/TT-NHNN ngày 14/4/2010 Ngân hàng Nhà nước Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm lại áp dụng quy định Điều 471, 474, 476 Bộ luật dân 2005 để giải vụ án có sai lầm việc áp dụng pháp luật Do đó, kháng nghị Viện kiểm sát đề nghị sửa phần án sơ thẩm xác định lại quan hệ tranh chấp Điều luật áp dụng để giải vụ án phần có chấp nhận [4] Xét tính hợp pháp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 04/4/2008 bà Ngô Thị H với ông Tạ Văn D, thấy rằng: Ông D, bà H thừa nhận vào ngày 04/4/2008, ơng D có sang nhượng cho bà H diện tích đất 2.500m2 phần tổng diện tích 16.952m2, thuộc D1, D2, tọa lạc ấp 2, xã L, huyện N (nay tổ 3, ấp 9, xã L), đất UBND huyện N cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 209/QSDĐ/BP ngày 26/12/1998 đứng tên hộ ông Tạ Văn D, việc sang nhượng có lập thành văn khơng có công chứng, chứng thực theo quy định khoản Điều 689 Bộ luật dân 2005 Tại thời điểm sang nhượng đất chấp chưa đồng ý bên nhận chấp vi phạm quy định Điều 718 Bộ luật dân 2005; đất cấp cho hộ ơng D, nhiên có cá nhân ông D ký sang nhượng vi phạm quy định Điều 109 Bộ luật dân 2005, Điều 146 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đại 2003 Như vậy, Hợp đồng sang nhượng đất ngày 04/4/2008 bà H với ơng D vơ hiệu hình thức nội dung theo quy định Điều 128, 134 Bộ luật dân 2005 Việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định giao dịch vơ hiệu mặt hình thức có thiếu sót [4] Về hậu hợp đồng vô hiệu: Cả ông D bà H điều thừa nhận sang nhượng, hai bên thỏa thuận giá sang nhượng 135.000.000 đồng, bà H trả cho ơng D 130.000.000 đồng Tịa án cấp sơ thẩm vào Điều 137 Bộ luật dân 2005, buộc ơng D, bà T2 có trách nhiệm liên đới trả cho bà H số tiền 130.000.000 đồng quy định pháp luật Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm lại không xem xét thẩm định, xác định giá trị tài sản tranh chấp để làm xem xét trách nhiệm bồi thường thiệt hại bên hợp đồng giải không triệt để hậu hợp đồng vô hiệu theo quy định Điều 137 Bộ luật dân 2005 Tuy nhiên, cấp phúc thẩm ông Lê Thành L người đại diện ủy quyền bà Ngô Thị H có Đơn xin rút đơn yêu cầu độc lập việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất bà H với ông D Xét thấy, việc rút đơn yêu cầu độc lập ông L tự nguyện khơng ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp bên đương Căn vào điểm b khoản Điều 299, Điều 311 Bộ luật tố tụng dân sự, hủy phần án sơ thẩm đình giải phần Ngồi ra, Ngân hàng ơng D, bà T2 ký Hợp đồng chấp tài sản số xxxxxxxxLA ngày 16/3/2012, phần nhận định định Bản án sơ thẩm lại tuyên xử lý tài sản chấp theo Hợp đồng chấp tài sản số xxxxxxxxLA ngày 16/3/2013 thiếu sót, khơng thể thi hành án được, cần sửa án sơ thẩm phần Từ nhận định trên, xét thấy cần chấp nhận phần kháng nghị Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước, sửa phần án sơ thẩm theo hướng xác định lại quan hệ tranh chấp hợp đồng tín dụng pháp luật áp dụng, hủy phần án sơ thẩm đình giải vụ án yêu cầu độc lập bà H Do đó, án phí dân sơ thẩm phần đương phải chịu theo định Tòa án cấp sơ thẩm tuyên [5] Quan điểm Kiểm sát viên kiểm sát phiên tòa phúc thẩm có cứ, quy định pháp luật nên chấp nhận [6] Án phí dân phúc thẩm: Các đương khơng phải chịu Vì lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH: Áp dụng: Điều 299, khoản 2, Điều 308, Điều 309, 311 Bộ luật tố tụng dân sự; điểm d khoản Điều 11, khoản Điều 29 Nghị 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Uỷ ban thường vụ Quốc hội khóa 14 [1] Chấp nhận kháng nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước; Sửa Bản án dân sơ thẩm số 33/2017/DSST ngày 29/9/2017 Tòa án nhân dân huyện N, tỉnh Bình Phước; - Căn khoản Điều 26, Điều 35, 39, 147 Bộ luật tố tụng dân sự; - Áp dụng Điều 109, 122, 124, 128, 134, 137, 162, 343, 689, 697, 721 Bộ luật dân 2005; - Áp dụng Điều 91 Luật tổ chức tín dụng 2010; Thơng tư 12/2010/TT- NHNN ngày 14/4/2010 Ngân hàng Nhà nước; - Điều 27 Pháp lệnh án phí số 10/2009/UBTVQH12 ngày 27/02/2009 quy định án phí, lệ phí Tịa án; Điều 48 Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án; 1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Ngân hàng A - Buộc ông Tạ Văn D bà Nguyễn Thị T2 liên đới trả cho Ngân hàng A số tiền 721.014.583 đồng (bảy trăm hai mươi triệu không trăm mười bốn ngàn năm trăm tám mươi ba đồng) Trong đó, nợ gốc 350.000.000 đồng, lãi hạn 55.839.583 đồng, lãi hạn 315.175.000 đồng Kể từ ngày 30/9/2017 bên có nghĩa vụ thi hành án cịn phải chịu khoản tiền lãi hạn số tiền nợ gốc chưa toán, theo mức lãi suất mà bên thỏa thuận hợp đồng toán xong khoản nợ gốc Trường hợp có điều chỉnh lãi suất cho vay theo thời kỳ Ngân hàng lãi suất mà bên có nghĩa vụ thi hành án phải tiếp tục toán cho Ngân hàng theo định Tòa án điều chỉnh cho phù hợp với điều chỉnh lãi suất Ngân hàng Trong trường hợp ông Tạ Văn D, bà Nguyễn Thị T2 khơng trả nợ cho Ngân hàng quan có thẩm quyền xử lý tài sản chấp theo Hợp đồng chấp tài sản số xxxxxxxxLA ngày 16/3/2012 để đảm bảo thu hồi số nợ 2/ Hủy phần Bản án sơ thẩm đình giải vụ án yêu cầu độc lập bà Ngô Thị H yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/4/2008 bà Ngô Thị H ông Tạ Văn D [2] Án phí dân sơ thẩm: - Ơng Tạ Văn D, bà Nguyễn Thị T2 liên đới phải chịu 32.840.583 đồng (ba mươi hai triệu tám trăm bốn mươi nghìn năm trăm tám ba đồng) - Ngân hàng A khơng phải chịu án phí sơ thẩm Chi cục Thi hành án dân huyện N hoàn trả cho Ngân hàng A tiền tạm ứng án phí nộp 15.272.208 đồng (mười lăm triệu hai trăm bảy mươi hai nghìn hai trăm lẽ tám đồng) theo biên lai thu số 0014448, số 000289 ngày 30/12/2016 - Bà Ngô Thị H phải chịu 300.000đ tiền án phí sơ thẩm Được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà bà H nộp 300.000 đồng theo biên lai thu số 0014706, số 000295 ngày 10/6/2017 Chi cục Thi hành án dân huyện N [3] Án phí dân phúc thẩm bên đương chịu Trường hợp án thi hành theo quy định Điều Luật thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án theo quy định Điều 6, Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật thi hành án dân [4] Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./ Nơi nhận: - VKSND tỉnh Bình Phước; - TAND huyện N; - THA DS huyện N; TM HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM’ PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA - Các đương sự; - Lưu Bùi Văn Bình CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Số:.13A6./CV -ã.&i> A3 “ K/v giá trị nghĩa vụ báo đàm bố sung nghĩa vụ bào đám ” Kính gửi: Cục đăng ký quốc gia giao dịch hảo đảnt Tp.Hồ Chí Minh, ngày 09 thảng 12 năm 2013 Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK) chân thành càm ơn giúp đỡ tận tình, hiệu Quý quan thời gian vừa qua Nay bàng văn này, ABBANK kính nhờ Quý quan hướng dẫn số nội dung liên quan dến việc bổ sung nghĩa vụ bảo đảm giao dịch bảo đảm (GDBĐ) đăng ký sau: Giá trị nghĩa vụ bảo đảm so vói giá trị tài sản bảo đảm Căn quy định pháp luật: nghĩa vụ bào dam, trừ trường hợp pháp luật cỏ quy định khác - Khoán điều 47 Luật công chứng: “Một bất động sản chấp để bão đám thực nghĩa vụ hợp đồng chấp công chứng mà sau tiếp tục chấp đê bào đảm cho nghĩa vụ khác phạm vi pháp luật cho phép hợp đồng chấp phải - Khoản điều 324 Bộ luật dân 2005: “Một tài sán dùng đế bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân sự, có giả trị thời điểm xác lập giao dịch bào đảm lớn tổng gld===^ trị nghĩa vụ bao đám, trừ trường hợp có thố thuận khác pháp luật có , 7ts7 ĨHƯƠNG M - Điêu Nghị định 163/2006/NĐ-CP: “Trường hợp bên báo dam dùng tài sản đê bịíọ{ đàr^ pHẨN thực nhiêu nghía vụ dân theo quy định khốn Điều 324 Bộ luật Dân sự\hị\ẹt bẽn có thê thoả thuận dùng tài san có giá trị nhỏ hơn, lớn tông giá /Ạ&Ị công chứng viên công chứng hợp đồng chấp lần đầu thực công chứng ” Tuy nhiên, thực tế đa số Tổ chức hành nghề công chứng Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất khơng chấp nhận việc ABBANK xây dựng hợp đồng thể chấp bất động sản (BĐS) với tồng giá trị nghĩa vụ bảo đàm nhiều họp đồng chấp lớn giá trị tài sản theo định giá thời điểm chấp Như vậy, việc ABBANK nhận chấp bất động sản (trừ nhà ở) với tông giá tri nghĩa vu đươc bào dam (cùa hơp đồng chấp, phu lục) lớn giả tri tai sân theo định giá ABBANK thời điểm chấp có phù họp với quy định pháp luật hay khơng? Hình thức họp đồng bảo đảm bổ sung nghĩa vụ đưọc bảo đảm Việc bổ sung giá trị nghĩa vụ bảo đảm ABBANK việc ký hợp đồng sửa đổi, bổ sung phụ lục đe sửa sửa đổi, bổ sung mà ký hợp đồng chấp độc lập tồn song song với hợp đồng chấp cũ trường hợp quy định khoản điều 23 Thông tư 20/2011/TTLTBTP-BTNMT, ngày 18/11/2011, theo họp đồng chấp bảo đảm cho nghĩa vụ bổ sung Họp đồng chấp ký công chứng đăng ký giao dịch bào đảm Cụ thể 03 trường hợp sau: i Bổ sung thêm nghĩa vụ bảo đảm cho bên cấp tín dụng ban đầu Ví dụ: tháng 5/2010 Khách hàng A chấp BĐS trị giá 1,2 tỷ VND cho ABBANK để bảo đảm cho khoản cấp tín dụng của khách hàng A với giá trị nghía vụ bảo đảm tỷ VND, tháng 10/2013 ABBANK Khách hàng A ký thêm hợp đồng chấp mới, dùng BĐS chấp để bảo đảm cho cho hợp đồng cấp tín dụng cụ thể (dẫn chiếu trực tiếp đen số hợp đồng cấp tín dụng ký từ tháng 5/2010 đến hợp đồng tín dụng ký sau tháng 10/2013) Khách hàng A với giá trị nghĩa vụ bảo đảm tỷ VND ii Bổ sung thêm nghĩa vụ bảo đảm cho bên cấp tín dụng khác mà thời diêm chấp ban đầu thể hợp đồng chấp bên (bên chấp bên nhận chấp) Ví dụ: tháng 5/2010 khách hàng A chấp BĐS BĐS trị giá 1,2 tỷ VND cho ABBANK để bảo đảm cho khoản cấp tín dụng của khách hàng A (hợp đồng chấp bên) với giá trị nghĩa vụ bảo đảm tỷ VND, tháng 10/2013 Khách hàng B ABBANK cấp tín dụng 500 triệu bảo dảm bàng BĐS khách hàng A chấp ABBANK iii Bổ sung thêm nghĩa vụ bảo đàm cho bên cấp tín dụng khác mà thời điểm chấp ban đầu thể hợp đồng chấp bên (bên chấp, bên cấp tín dụng ngần hàng) Ví dụ tháng 5/2010 khách hàng A chấp BĐS BĐS trị giá 1,2 tỷ VND cho ABBANK để bào đảm cho khoản cấp tín dụng cùa khách hàng B (họp đồng chấp bên) với giá trị nghĩa vụ bảo đảm tỷ VND, tháng 10/2013 Khách hàng c ABBANK cấp tín dụng 500 triệu bảo đảm bàng BĐS khách hàng A chấp ABBANK Với trường họp bồ sung nghĩa vụ bảo đảm cho Khách hàng A (trường hợp i), Khách hàng B (trường hợp ii) Khách hàng c (trường hợp iii) trên, ABBANK ký thêm đông chấp - độc lập với hợp đồng chấp ký đê bao đam thêm cho nghĩa vu ttì ứng cho có phù hợp với quy đinh pháp luật? d Đăng ký thay đơi giao dịch bảo đảm trưịng họp bổ sung nghĩa vụ báo đồng thời vó’i việc bổ sung bên bảo đảm Với trường họp ABBANK bồ sung thêm nghĩa vụ bảo đảm cho Khách hàng B Khách hàng c (trường hợp ii, iii - Mục nêu trên) thể việc ký họp đồng sửa đổi, bổ sung phụ lục đê sửa sửa đổi, bổ sung có thc trường hơp không phái đãng ký thay đổi giao dich bảo đàm theo khoản điều 23 Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT, ngày 18/11/2011 hay không? Trên số vướng mắc mà ABBANK gặp phải trình xây dựng hợp đồng BĐS thực công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm ABBANK mong nhận hướng dẫn Quý quan để hướng dẫn đơn vị ABBANK thực hiện, nhằm đảm báo tuân thủ quy định pháp luật chế rủi ro pháp lý phát sinh xảy cho ABBANK Trân trọng cảm TMCP AN BÌNH—2^3 Nơi Như nhãn: Lưu PC: HC SỴ THƯƠNG MẠI CỔ PHẨN CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Bộ Tư PHÁP ĐộcKÝ lậpQUỐC - Tự - Hạnh phúc CỤC ĐẢNG GIA GIAO DỊCH BAO ĐẢM Số: s/ổí^/CĐKGDBĐ-NV Hà Nội, ngày tháng V/v giải đáp vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ bảo đảm nám 2014 Kính gửi: Ngân hàng TMCP An Bình Trả lời Cơng văn số 1316/CV-TGĐ.13 Quý Ngân hàng vướng mắc liên quan đến giá trị nghĩa vụ bảo đảm bô sung nghĩa vụ bảo đảm (sau gọi Công vãn số 1316), Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm có ý kiến sau: Giá trị nghĩa VỊỊ bảo đảm so vó’i giá trị tài sản bảo đảm Theo quy định khoản Điều 324 Bộ luật Dân năm 2005 “Một tài sản dùng đê báo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân sự, có giá trị thời diêm xác lập giao dịch bào đảm ỉớn tông giá trị nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác” Trong đó, Điều 114 Luật Nhà năm 2005 quy định “chủ sở hữu nhà chấp nhà đê bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ giả trị nhà lớn tổng giá trị nghía vụ Vì vậy, sở tơn trọng quyền tự định đoạt, tự chịu trách nhiệm bên quan hệ dân phù hợp với quy định có liên quan pháp luật, Nghị định số 163//2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm quy định: “Trường hợp bẽn bảo đảm dùng tài sản đê bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân theo quy định khoản Điều 324 Bộ luật dán sự, thỉ bên thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, lớn tông giá trị nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Điều 5) Kết rà soát cho thấy, đến thời điềm nay, trường họp tài sản bảo đảm nhà băt buộc “giả trị nhà ỉớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm Như vây, việc Ngân hàng An Bình nhận chấp bất động sản (trừ nhà ở) với tồng giá trị nghĩa vụ bảo đảm lớn giá trị tài sản theo định giá thời điểm thê châp không trái quy định pháp luật hành giao dịch bảo đảm Hình thức hợp đồng bảo đảm bố sung nghĩa vụ đưọc bảo đảm Theo quy định khoản Điều 23 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLTBTP-BTNMT ngày 18/11/2011 “Trường hợp bơ sung giả trị nghĩa vụ bảo đảm mà bên kỷ kết hợp đồng chấp mới, cỏ hiệu lực độc lập với họp đồng chấp đăng ký trước người yêu cầu đăng ký thực đảng kỷ chấp không phái xỏa đăng kỷ chấp trước Do đó, trưịng họp i (bơ sung thêm nghĩa vụ bảo đảm cho chinh bên cáp tín dụng ban đầu), trường họp ii (bo sung thềm nghĩa vụ báo đám cho bẽn cấp tín dụng khác mà thời điếm chấp ban đầu thể hợp đồng chấp bên) trường họp iii (bô sung thêm nghĩa vụ bảo đám cho bên cắp tín dụng khác mà thời điếm chấp ban đầu thể hợp đồng chấp bên) Quý Ngân hàng nêu Công văn số 1316 thuộc trường họp bổ sung giá trị nghĩa vụ bảo đảm Vì vậy, theo quy định nêu khoản Điều 23 Thơng tư liên tịch số 20/2011/TTLT- BTP-BTNMT Qúy Ngân hàng quyền thỏa thuận ký thêm họp đồng chấp mới, có hiệu lực độc lập với họp đồng chấp đà đăng ký trước Đăng ký thay đổi giao dịch bảo đảm trường họp bổ sung nghĩa vụ bảo đảm đồng thịi vói việc bổ sung bên đuực bảo đảm Theo quy định khoản Điều 23 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT- BTPBTNMT ngày 18/11/2011 ‘Trường họp bổ sung giá trị nghĩa vụ bào đàm mà không bổ sung tài sản bảo đàm bên ký’ kết hợp đồng sửa đồi, bổ sung ký’ phụ lục hợp đồng để sửa đoi, bồ sung hợp đồng chấp đăng kỷ khơng phải thực đăng ký thay đối đổi với văn sửa đôi, bố sung Tuy nhiên, việc bố sung nghĩa vụ bảo đảm, đồng thời với việc bổ sung bên vay (Khách hàng B khách hàng C) cần xác định nghĩa vụ bảo đảm (phát sinh quan hệ tín dụng mới), độc lập với nghĩa vụ bảo đảm ban đầu (giừa Ngân hàng với khách hàng A) Do đó, Quý Ngân hàng cần thỏa thuận với khách hàng để ký họp đồng chấp mới, độc lập với họp đồng chấp ký’ trước thực việc đăng ký chấp theo quy định khoản Điều 23 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT Trên ý kiến Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm việc giải đáp vướng mắc liên quan đến giá trị nghĩa vụ bảo đảm bổ sung nghĩa vụ bảo đảm, xin gửi Quý Ngân hàng nghiên cứu, thực hiện./ Noi nhận: - Như trên; Thứ trưởng phụ trách (để báo cáo); Cục trưởng (để báo cáo); Lưu: VT, Phịng NV KT CỤC TRƯỞNG PHĨ CỤC TRƯỞNG ... hộ gia đình sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Chương Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình Ngân hàng thương mại kiến nghị hoàn thiện Chương LÝ LUẬN VỀ HỘ GIA ĐÌNH... chung hộ gia đình nói riêng thực quyền trình sử dụng đất 2.2 Trình tự chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngân hàng thương mại 2.2.1 Thực trạng trình tự chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngân hàng. .. kiện chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 2.1.1 Thực trạng điều kiện chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 2.1.1.1 Điều kiện chủ thể thực chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Để giao dịch chấp QSDĐ hộ gia