Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề thực tiễn áp dụng tại tòa án nhân dân thành phố hải phòng (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HA NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ HUYỀN PHÁP LUẬT VÈ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SÁN LIÊN KÊ THỰC TIÊN ÁP DỤNG TẠI TÒA ẢN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG _ F Chuyên ngành : Luật Dân Tô tụng dân Mã sổ : 838 01 01.04 LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học- TS NGUYỄN THỊ PHƯƠNG CHÂM Hà Nội - 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kêt nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các trích dẫn, số liệu, ví dụ minh họa Luận văn bảo đảm tính trung thực, tin cậy độ xác Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan kính đề nghị Khoa Luật xem xét đề tơi có thê bảo vệ Luận văn thạc sĩ Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, tháng năm 2022 NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thị Huyền MỤC LỤC LỜI MỞ ĐÀU Chương LÝ LUẬN CHUNG VÈ BÁT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN ĐÓI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 11 1.1 Khái niệm bất động sản bất động sản liền kề 11 1.1.1 Khái niệm bất động săn 11 1.1.2 Khái niệm bất động sản liền kề 14 1.2 Một số vấn đề chung Quyền bất động sản liền kề 15 1.2.1 Khái niệm Quyền đổi với bất động sản liền kề 15 1.2.2 Đặc điểm Quyền bất động sản liền kề 20 1.2.3 Phân loại Quyền bất động săn liền kề 22 1.3 Sơ lược trình phát triển pháp luật Việt Nam Quyền đối vói bất động sản liền kề 24 Chương PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VÈ QUYÈN ĐỚI VỚI BÁT ĐỘNG SẢN LIÈN KÈ VÀ THỤC TIỄN ÁP DỰNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 30 2.1 Pháp luật Việt Nam hành Quyền đối vói bất động sàn liền kề .* ’ .„ 30 2.1.1 Khái niệm pháp luật Quyền bất động sản liền kề 30 2.1.2 Nguyên tắc thực Quyền bất động sản liền kề 33 2.1.3 Căn xác lập Quyền bất động sản liền kề 35 2.1.4 Hiệu lực pháp lý Quyền bất động sản liền kề 38 2.1.5 Căn chấm dứt Quyền bất động săn liền kề 39 2.1.6 Một so quyền bất động sản liền kề điển hình quy định • • Bộ• luật • Dân • 2015 41 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp quyền bất động sản liền kề TAND thành phố Hải Phòng 50 2.2.1 Khái quát thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp quyền đổi với bất động sản liền kề 50 2.2.2 Một so vụ án tranh chấp quyền bất động sản liền kề giải Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng 53 Chương PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐÓI VỚI BÁT ĐỘNG SẢN LIÈN KỀ 65 3.1 Phưong hưóng hồn thiện pháp luật quyền đối vói bất động sản liền kề ’ ’ 65 3.1.1 Ghi nhận tiếp tục thực thành tựu Chiến lược Cải cách tư pháp giai đoạn 2005 - 2020, có chiến lược cải cách tư pháp 65 3.1.2 Bảo đảm quyền người, quyền sở hữu công dân 68 3.1.3 Cân lợi ích, tơn trọng thỏa thuận ngun tắc bình đẳng chủ sở hữu bất động sản liền kề chủ thể có quyền đoi với bất động sản liền kề 69 3.1.4 Báo đảm tính thống nhẩt, khắc phục hạn chế thiếu sót hệ thống pháp luật 71 3.1.5 Đáp ứng yêu cầu hội nhập sở tham khảo chọn lọc kinh nghiệm lập pháp quốc gia giới 74 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền bất động sản liền kề 76 3.2.1 Sửa đoi thong sử dụng khái niệm “Quyền địa dịch”, thay sử dụng khái niệm “Quyền bất động sản liền kề” 76 3.2.2 Bổ sung quy định hướng dẫn xác lập, thay đổi chấm dứt đoi vói quyền địa dịch 'll 3.2.3 Bổ sung quy định hướng dẫn pháp luật trường họp biến quyền địa dịch 81 3.2.4 Một số giải pháp khác 85 KẾT LUẬN 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 LỜI MỞ ĐẦU ỉ Tính cấp thiết đề tài Ngay từ thời La Mã cổ đại, dựa đặc tính vật lý tài sản có dịch chuyển hay không mà người phân chia tài sản thành động sản bất động sản Sự phân chia tài sản nhằm mục đích xác định thời hiệu xác lập quyền sở hữu chủ thể từ có khác quyền chủ thề tài sản Theo Luật 12 Bảng, người chiếm hữu bất động sản liên tục hai năm trở thành chù sở hữu bất động sản đó, động sản thời hạn năm [31, tr.13] Các chủ sở hữu tài sản động sản có quyền tuyệt đối (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) động sản Cịn tài sản bất động sản chủ sở hữu khơng có quyền tuyệt đối đó, mà bị hạn chế số trường hợp định, ví dụ việc cho phép láng giềng dẫn ống nước, đường dây điện qua bất động sản chấp nhận cho cối ngả cành sang phần không gian thẳng bất động sản Xuất phát từ thực tế sống với mong muốn nhằm khai thác tối đa công dụng bất động sản, mà người từ thời La Mã biết đến thừa nhận khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (cịn có tên gọi khác: dịch quyền, quyền địa dịch) Như vậy, quyền bất động sản liền kề có tên gọi khác nhiều thể tính lịch sử, tính xã hội đặc biệt thể tính pháp lý Ke thừa ghi nhận quyền bất động sàn liền kề quốc gia giới, đặc biệt nhà nước La Mã cổ đại, nhà lập pháp Việt Nam xây dựng, ghi nhận quyền Bộ luật Dân (BLDS) năm 1995, BLDS năm 2005 BLDS 2015 Quyền bất động sản liền kề ghi nhận BLDS 2005 dừng lại điều luật (từ Điều 273 đến Điều 279), quy định Chưong XVI “Những quy định khác quyền sở hữu" Đen BLDS năm 2015 nội dung nâng cấp lên thành mục độc lập Chương XIV ” Quyền khác tài sản” (gồm 12 điều: từ Điều 245 đến Điều 256) Sự thay đổi cho thấy mặt kỳ thuật lập pháp Việt Nam có phát triến, mặt khác điều chứng minh tầm quan trọng cùa quyền nhóm quyền dân Đồng thời quy định Quyền bất động sản liền kề nhàm mục đích đáp ứng thay đổi giao lưu dân sự, phù hợp với điều kiện sống người dân Hiện nay, giao dịch dân ngày đa dạng hình thức, thể loại, phương thức thực giao dịch chù thể tham gia giao dịch Đứng trước tình hình đó, văn quy phạm pháp luật chuyên ngành liên quan trực tiếp bất động sản đời để điều chinh quyền nhóm tài sản như: Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đối, bổ sung năm 2020) văn hướng dẫn thi hành luật Tuy nhiên, điều dẫn đến thực trạng áp dụng pháp luật khơng có thống nhất, đồng theo nguyên lý tảng pháp luật dân quyền bất động sản liền kề Đặc biệt, bất động sản nhóm tài sản có giá trị lớn mặt kinh tế nên việc xác lập quyền sở hữu quyền khác, có quyền bất động sản liền kề thường trải qua nhiều công đoạn, thủ tục với tham gia nhiều chủ thể có liên quan khác Cũng bởi, bất động sản tài sản có giá trị lớn mặt kinh tế nên dễ dàng nhận thấy việc tranh chấp ranh giới việc xác lập quyền sở hũu chủ phổ biến hình thức, phạm vi Những điều vơ hình chung tạo rào cản mặt pháp lý thực tiễn áp dụng pháp luật quan xét xử trình đưa định nhằm phân định ranh giới, xác định chủ thể có quyền giới hạn quyền bất động sản liền kề Tòa án nhân dân (TAND) thành phơ Hải Phịng với vai trị tịa án cấp tỉnh, có thẩm quyền giải tranh chấp bất động sản liền kề theo quy định cũa pháp luật tố tụng dân Trong thời gian vừa qua, nhàm thực hóa quan điểm, đường lối Đảng nội dung, tinh thần Hiến pháp năm 2013 sở hữu toàn dân đất đai, TAND thành phố Hải Phòng bước xét xử, giải tranh chấp liên quan đến bất động sản đạt số kết định Tuy nhiên, trường hợp ngoại lệ, trình áp dụng pháp luật để giải tranh chấp liên quan đến bất động sản TAND thành phố Hải Phịng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc mặt pháp lý, trình tự, thủ tục, nhân sự, tài Chính lý cấp thiết trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật quyền đối vói bất động sản liền kề Thực tiễn áp dụng tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng” làm luận văn thạc sỹ luật học Thông qua luận văn, tác giả mong muốn làm sáng tỏ nội dung lý luận pháp lý quyền bất động sản liền kề, đặc biệt trình áp dụng pháp luật để xét xử TAND cấp Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật dân Việt Nam quyền bất động sản liền kề gợi mở phương hướng, cách thức nhằm tăng cường hiệu áp dụng pháp luật để giải tranh chấp liên quan đến nhóm quyền Tình hình nghiên cứu Quyền bất động sản liền kề hay đề cập với tên gọi khác như: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề - BLDS năm 2005; quyền địa dịch; dịch quyền Nội dung quy định thực tiễn áp dụng pháp luật quyền bất động sản liền kề nhận quan tâm nhiều nhà khoa học, nhà nghiên cứu thuộc lĩnh vực khác Để hoàn thành luận văn này, tác giả nghiên cứu tham khảo cơng trình sau: Thứ nhât, nhóm cơng trình đê cập trực tiêp vê nội dung quyên đôi với bât động sản liền kề Cuốn "Quyền sử đụng hạn chế bất động sản liền kề", tác giả Phạm Công Lạc, Nhà xuất Tư Pháp, Hà Nội, 2006 Cuốn sách đề cập đến nội dung: Những vấn đề chung bất động sản quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định BLDS năm 1995; Thực tiễn giải tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vấn đề đặt mặt pháp lý Cuốn: "Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vấn đề tranh chẩp ranh giới", tác giả Trần Thị Huệ làm chủ biên, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội, 2012 Nội dung sách đề cập đến vấn đề: quan niệm bất động sản quyền sử dụng hạn chế bất động sản; tìm hiểu quy định BLDS quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; từ quy định pháp luật đến thực tiễn áp dụng ranh giới bất động sản liền kề Thứ hai, nhóm cơng trình sách chuyên kháo vật quyền Cuốn "Vật quyền pháp luật dãn Việt Nam đại" nhóm tác giả, TS Nguyễn Minh Oanh làm chủ biên, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội, 2018 Cuốn sách đề cập đến nội dung lý luận bản, phát triến chế định vật quyền pháp luật dân Việt Nam; nội dung quyền sở hữu quyền khác tài sản theo quy định BLDS năm 2015 Cuốn sách dành riêng Chương để phân tích, bình luận, đánh giá quyền địa dịch pháp luật dân với nội dung: khái niệm, nguyên tắc thực hiện, quyền địa dịch BLDS năm 2015, xác lập chấm dứt quyền địa dịch Cuốn "Tài sản vật quyền" nhóm tác giả, PGS.TS Phùng Trung Tập TS Kiều Thị Thùy Linh đồng chủ biên, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội, 2021 Nội dung cuôn sách dành mục I Chương - Các quyền khác tài sản để phân tích, bình luận quyền bất động sản liền kề Trong mục này, nhóm tác giả đề cập đến nội dung: khái niệm, xác lập, nguyên tắc thực hiện, hiệu lực, quyền việc chấm dứt quyền bất động sản liền kề Thứ ba, nhóm nghiên cứu quyền bất động sản liền kề đăng tải tạp chí chun ngành luật Nhóm tác giả Nguyễn Thanh Thư - Nguyễn Tấn Hoàng Hải với viết“Quyền lối qua bất động sản liền kề BLDS 2015”, Tạp chí Tịa án nhân dân (bẳn điện tử) https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/quven-loi-di-qua-bat-dong-sanlien-ke-trong-blds-2015; Tác giả Nguyễn Thị Hường với viết “Quyền bất động sán liền kề BLDS 2015”, Tạp chí Tịa án nhân dân (bản điện tử), https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/quyen-doi-voi-bat-dong- san-lien-ke-trong-blds-2015; Tác giả Nguyễn Vãn Huy với viết: “Pháp luật Quyền bất động sản liền kề” đăng Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Số Chuyên đề triển khai thi hành BLDS năm 2015 Ngồi ra, tác giả luận văn cịn tham khảo cơng trình nghiên cứu khác có đề cập đến quyền bất động sản liền kề như: Cuốn “Bình luận khoa học BLDS năm 2015 nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”, nhóm tác giả PGS.TS Nguyễn Văn Cừ - PGS.TS Trần Thị Huệ đồng chủ biên, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội, 2017 Cuốn “Bình luận khoa học điếm BLDS năm 2015”, tác giả Đồ Văn Đại, Nhà xuất Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, TP Hồ Chí Minh, 2016 Đánh giá chung cơng trình khoa học thể đầu tư tác giả nghiên cứu quyền chủ sở hữu bất động sản mối quan hệ láng giềng, liền kề nhằm thỏa mãn số nhu cầu định Các tác giả đêu thừa nhận tính chât khơng thê di dời đât đai dân đên quyền bất động sản liền kề quyền hạn chế, phái sinh từ quyền sở hữu Tuy nhiên, cơng trình khoa học có điểm hạn chế định như: phân tích, bình luận nội dung quyền bất động sản liền kề theo quy định luật cũ, khơng cịn phù họp với thời điểm BLDS năm 1995 (tác giả Phạm Công Lạc) BLDS năm 2005 (tác giả Tràn Thị Huệ) Hay chưa có thống cách sử dụng thuật ngữ “quyền bất động sản liền kề", “dịch quyền" hay “quyền địa dịch" Mặc dù vậy, tác giả luận văn không phủ nhận giá trị tham khảo mà cơng trình đem lại, giúp tác giả luận văn có nhìn nhận đánh giá tổng quan xác thực q trình hồn thiện luận văn Mục vụ• nghiên cứu • tiêu nhiệm • 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Phân tích vấn đề pháp lý quyền bất động sản liền kề theo quy định cùa pháp luật, hệ thống hóa khái niệm bất động sản quyền bất động sản liền kề So sánh quy định quyền bất động sản liền kề BLDS năm 2015 so với quy định BLDS năm 2005 để tìm điểm mới, hạn chế vướng mắc nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Trên sở vấn đề pháp lý quyền bất động sản liền kề cần nêu thực tiễn áp dụng pháp luật quyền việc giải vụ án dân TAND thành phố Hải Phòng 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đề thực mục tiêu nêu trên, luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề sau đây: - Nghiên cứu làm sáng tỏ nội dung lý luận quyền bất động sản liền kề; Một là, quyên sử dụng đât mảnh đât chịu hương quyên bị Nhà nước thu hồi theo quy định Luật Đất đai Tại thành phố Hải Phòng, năm gần với phát triển mạnh kinh tế xã hội nhu càu chỉnh trang đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật địa phương, xây dựng cơng trình phục vụ sinh hoạt chung cộng đồng dân cư, xây dựng khu đô thị để phục vụ nhu cầu nhà ở, sinh hoạt ngày phát sinh nên việc thu hồi đất phục vụ cho nhu cầu điều cần thiết Có thể nhận thấy thông qua trường hợp sau: Trường hợp 1: Bất động sản X bất động sản hưởng quyền bị bị vây bọc bất động sản Y, cần lối đường giao thông lớn thông qua bất động sản Y Bất động sản Y bất động sản chịu hưởng quyền, nằm sát cạnh đường giao thông lớn Do Nhà nước tiến hành thực dự án mở đường nên thu hồi toàn diện tích thuộc bất động sản Y Do đó, bất động sản X không bị vây bọc, không bị hạn chế lối đi, mà cịn có điều kiện thuận lợi giáp với đường giao thơng lớn Do quyền chủ sở hữu bất động sản X đổi với bất động sản liền kề Y chấm dứt Trường hợp 2: nội dung trường hợp 1, dự án lại thu hồi toàn diện tích đất bất động sản X bất động sản Y Khi tất nhiên quyền địa dịch đặt ban đầu chấm dứt Như vậy, bất động sản chịu hưởng quyền (hoặc trường hợp mở rộng bất động sản chịu hưởng quyền bất động sản hưởng quyền) khơng cịn thuộc quyền sử dụng cá nhân/tổ chức quyền địa dịch chấm dứt Hai là, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không sử dụng quyền địa dịch khoảng thời gian dài định, trừ quyền địa dịch xác lập theo thỏa thuận có đền bù 80 Xét trường họp quyên địa dịch xác lập theo địa thê tự nhiên, khẳng định chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khơng có nhu cầu quyền địa dịch Bởi lẽ, quyền địa dịch trường hợp tồn cách khách quan, địa tự nhiên bất động sản đem lại, không phụ thuộc vào ý chí cùa chủ thể Quyền địa dịch chấm dứt thơng qua ý chí thể bên ngồi bàng hành vi cụ the (hành động không hành động) chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Ví dụ chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không sinh sống, làm việc, canh tác bất động sản nữa, nên họ cần vào, khơng cần mấc đường dây tải điện hay thông tin liên lạc, không sử dụng đến đường dẫn nước tưới tiêu cho canh tác Vì vậy, việc để chừa lại phần đất với mục đích thực nghĩa vụ, hồ trợ phiền lụy đối vói chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không họp lý, thực tế người không sử dụng đến phần đất chừa này, gây thiệt thòi cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền Vì lẽ đó, pháp luật dân cần bổ sung quy định việc thời gian dài (ấn định thời gian rõ ràng: 5-10 năm, tùy loại hình đất đai nơng thơn hay thành thị) từ thời điểm xác lập quyền mà chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không sử dụng đến quyền quyền địa dịch tự động chấm dứt 3.2.3 Bố sung quy định hướng dẫn pháp luật đoi với trường họp phổ biến quyền địa dịch 3.2.3 ỉ Bô sung quy định hướng dẫn quyền lối qua Trong số quyền địa dịch quyền lối qua quyền đặc biệt quan trọng, lẽ để khai thác công dụng, giá trị cùa bất động sản cần phải có lối vào bất động sản So sánh với quyền địa dịch khác quyền mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc, quyền cấp nước, tưới tiêu quyền lối có khác biệt địi hỏi nhiều 81 vê diện tích đât chừa cho lôi tân suât sử dụng cao Vì vậy, quyền lối cần phải sửa đổi, bổ sung quy định sau: Một là, cần hướng dẫn rõ “lối không đủ ”, “lối thuận tiện hợp lý ” Theo khoản Điều 254 BLDS năm 2015 có quy định việc chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khơng đủ lối có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý phần đất họ Vậy lối không đủ? Điều phụ thuộc lớn vào mục đích sử dụng bất động sản bị vây bọc Nếu bất động sản bị vây bọc nhà lối thường phải đủ cho người phương tiện giao thông thô sơ xe đạp, xe máy Neu bất động sản bị vây bọc sở sản xuất kinh doanh lối cần phải đủ chiều rộng cho xe ô tô phương tiện vận tải hàng hóa khác vào Hoặc dựa vào vị trí, địa tự nhiên bất động sản mà nhu cầu lối khác Ví dụ khu vực thành thị dân cư đông đúc nên nhu cầu sử dụng, mật độ bình quân đầu người/m2 cao; khu vực nông thôn đất rộng nhà thưa nên nhu cầu lối qua khác Có thể tiến hành soạn thảo quy định quyền lối qua, nhà lập pháp dựa lý luận bất động sản bị vây bọc phiền lụy đến bất động sản liền kề, nên nhiều ảnh hưởng đến lợi ích chủ sở hữu bất động sản liền kề phải chừa diện tích đất cho lối nên đoạn 2, khoăn Điều đưa quy định chung chung lối “thuận tiện hợp lý nhất” Nhưng tính đến lại khơng có hướng dẫn cụ thể lối coi thuận tiện hợp lý? Xét chủ thể sở hữu hai bất động sản hai thực khác nhau, nên ý chí khác Có thể bên cho giới hạn hợp lý bên lại cho khơng hợp lý nên khó đạt thỏa thuận, dẫn đến tranh chấp phát sinh, luật khơng 82 quy định tiêu chn cụ thê vê mức thiêu mức đa diện tích lơi cho đảm bảo nhu cầu sử dụng bên có bất động sản hưởng quyền khơng gây phiền hà, bất lợi cho bên có bất động sản chịu hưởng quyền Hai là, cần hướng dẫn cụ thê vấn đề thỏa thuận đền hù cho hất động sản liền kề yêu cầu mở loi qua Thực tế cho thấy vấn đề thỏa thuận đền bù quyền bất động sản liền kề khó khăn, tồn hai hệ thống giá: Đó giá Nhà nước quy định để thực nghĩa vụ tài thuế, hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho dân, lập dự tốn, phạt vi phạm hành đất đai giá thị trường thực dự án đầu tư (giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa, bồi thường) Hiện tại, có chênh lệch tương đối hai hệ thống giá Luật Đất đai năm 2013 quy định sở xác lập hệ thống giá đất theo Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp (Điều 113 Luật Đất đai năm 2013) nguyên tắc, phương pháp định giá đất khung giá đất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cấp thông qua bảng giá đất trước ban hành Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ (Điều 114.1 Luật Đất đai năm 2013) Trong thời gian thực bảng giá đất, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất giá đất phổ biến thị trường có biến động ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp Thực tế giá đất ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất thị trường khác Theo Luật Đất đai Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất Nhà nước thừa 83 nhận chê hai giá Mặc phép ủy ban nhân dân câp tình có thê linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế thị trường theo thời điểm, khơng phát huy hiệu mong muốn Những bất cập gây khó khăn việc thỏa thuận đền bù bên yêu cầu quyền lối qua Đứng trước hai hệ thống giá, bên khó thống đến phương án đền bù thỏa đáng, trường họp bất động sản hưởng quyền đưa phương án thỏa thuận bất động sàn chịu hưởng quyền lại cho chưa thỏa đáng 3.2.3.2 Bô sung quy định hướng dẫn quyền địa dịch khác quyền cấp nước: cần có quy định thống Điều 252 BLDS năm 2015 Nghị định số 80/2014/NĐ-CP Chính phủ nước xử lý nước thải, ngày 06/08/2014 Theo quy định khoản Điều 31 Nghị định 80 yêu cầu hệ thống thoát nước: “Hộp đẩu xác định nằm tuyến thu gom hệ thống thoát nước, vị trí điểm đấu đặt phần đất công sát ranh giới phần đất công đất tư hộ thoát nước” Mà theo quy định Điều 252 BLDS 2015 “trường họp vị trí tự nhiên hất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua bất động sản khác chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành lối cấp, nước thích hợp, khơng cản trở ngăn chặn dịng nước chảy” Như vậy, so sánh hai quy định câu hỏi đặt hộp đặt vị• trí coi vị• trí đất • • A đầu cấp, thoát nước • • • cơng? Chủ thể có trách nhiệm đầu tư ống cấp, thoát nước? quyền tưới, tiêu nước canh tác: Đây quyền địa dịch gắn liền với hoạt động săn xuất nông nghiệp, thể rõ vai trị “nhất nước” nơng nghiệp, cần bổ sung quy định dự liệu lối dẫn nước (tưới, tiêu) hợp lý dựa tiêu chí, quy chuẩn ngành nơng nghiệp: vị trí tự nhiên 84 bât động sản (đông băng, đôi núi, ruộng bậc thang ); mục đích canh tác đất nơng nghiệp trồng trọt hay nuôi trồng thủy, hải sản hay làm muối; tần suất sử dụng tùy thuộc điều kiện thời tiết (khơ hạn, nắng nóng, mùa mưa lũ); tốc độ dòng chảy (nhanh, chậm) Khi bảo đảm yêu cầu chủ quyền tưới, tiêu nước tính tốn đến yếu tố kỹ thuật liên quan đến việc tưới, tiêu nước canh tác, sản xuất nơng nghiệp Bên cạnh cần quy định rõ chi phí cho việc khai thơng, mở đường dẫn ống nước tưới, tiêu chủ thể sở hữu bất động sản bị vây bọc phải gánh chịu Bởi lẽ, chủ sở hữu bất động sản vây bọc giành phần đất cho việc dẫn đường nước tưới, tiêu phục vụ hoạt động canh tác nơng nghiệp Bó sung quỵ định quyền địa dịch khác, cần phải bổ sung loại quyền địa dịch địa dịch ánh sáng, địa dịch khoảng khơng, địa dịch khí thải, địa dịch thẳng đứng Trong trường hợp định, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc tạo điều kiện để lấy ánh sáng, để có khoảng khơng nhằm khai thác, sử dụng tốt giá trị bất động sản Nếu pháp luật khơng có quy định loại địa dịch chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khơng có quyền u cầu địa dịch làm hạn chế quyền chủ sở hữu Địa dịch thẳng đứng, địa dịch khí thải cần bồ sung vào quy định pháp luật nhằm bảo đảm quyền chủ sở hữu bất động săn, đế có quy định điều chỉnh phù hợp trường hợp có tranh chấp xảy ra, đặc biệt bối cảnh ngày việc sinh sống, sử dụng hộ chung cư ngày phố biến 3.2.4 Một sô giải pháp khác Thứ nhất, bổ sung quy định hướng dẫn đãng ký quyền địa dịch Quy định Điều 246 (Căn xác lập quyền) Điều 247 (Hiệu lực quyền) chưa thực rõ ràng thời điểm xác lập thời điểm có hiệu lực 85 quyên địa dịch Mà theo quy định khoản Điêu 106 BLDS năm 2015 vê đăng ký tài sản thì: “Quyền sở hữu, quyền khác đổi với tài sản bất động sản đãng ký theo quy định Bộ luật pháp luật đãng ký tài sản" Vậy quyền khác tài sản bất động sản gồm quyền phải đăng ký? Có bao gồm quyền địa dịch hay không? Mặt khác, việc đăng ký công khai quyền địa dịch quan trọng góp phần làm giảm bớt tranh chấp dân giống nhiều trường hợp mua bán bất động sản lại khơng có ngõ phải tranh chấp liên quan đến lối Việc đăng ký quyền địa dịch cần phải quy định cách cụ thể văn quy phạm pháp luật Việc đăng ký cần phải tuân theo trình tự, thủ tục định Có thể thể quyền địa dịch giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà để giảm bớt giấy tờ thù tục khác Phải thực công bố, công khai, tạo điều kiện dễ dàng cho người dân tiếp cận thông tin quyền địa dịch (ví dụ tạo co sở dừ liệu bất động sản cho phép người dân truy cập được) Xây dựng chế đăng ký quyền địa dịch phải hướng tới mục tiêu công khai, minh bạch hóa tình trạng pháp lý bất động sản, bật vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền phát sinh từ hợp đồng, giao dịch có liên quan, quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch bất động sản Hơn nữa, với quy định thông tin bất động sàn cung cấp cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu giúp cho họ có sở để xem xét, định việc tham gia giao dịch dân liên quan tới bất động sản Đó điều kiện tiên đảm bảo an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch bất động sản, góp phần bảo vệ quyền lợi ích họp pháp chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản, hạn chế tối đa tình trạng tranh chấp Thứ hai, nguyên tắc xác định bất động sản chịu địa dịch: BLDS năm 2015 không quy định nguyên tấc xác định bất động sản bất động sản 86 chịu địa dịch, dễ dẫn đến phát sinh tranh chấp thực tiễn thực thi Ví dụ, mảnh đất A bị vây bọc nhiều mảnh đất khác xác định mảnh đất mảnh đất dùng để mở lối cho mảnh đất A? Vậy, cần thiết phải bổ sung nguyên tắc xác định bất động sản chịu địa dịch để thuận tiện cho việc thực thi quyền địa dịch đồng thời bảo đảm quyền chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền Tránh trường hợp chủ sở hữu bất động sản muốn thực quyền địa dịch không xác định bất động sản chịu quyền, dẫn đến thực quyền địa dịch Nguyên tắc chung cần đặt ra, dịch lụy từ chủ sở hữu bất động sản chịu quyền gây cho bất động sản liền kề nhất, việc thực quyền địa dịch phải thuận tiện nhất, có tính đến yếu tố thực tế trường hợp định Thứ ba, phía cá nhân, quan có thẩm quyền áp dụng pháp luật (điều tra viên, thư ký Tòa án, Thẩm phán ) cần nâng cao lực chuyên môn, nghiệp vụ trình điều tra, xác minh chứng cứ, đưa định xét xử chờ đợi hướng dần từ pháp luật Một thực tế phát sinh tranh chấp liên quan đến vấn đề này, đặt yêu cầu lớn cho Thẩm phán trực tiếp tham gia xét xử tranh chấp quyền bất động sản liền kề cần phải giải thích, lập luận đánh giá đúng, xác vấn đề nêu để đảm bảo “cân bằng” quyền lợi ích bên đương vụ việc tranh chấp Thứ tư, công tác tuyên truyền, phô biến, giáo dục pháp luật: nguyên tắc chung ban hành quy phạm pháp luật nói chung quyền địa dịch nói riêng dẫn đến khó khăn, thống trình thực pháp luật Mặt khác, quan điếm, tranh luận khác từ khái niệm, nội hàm quyền, dẫn đến việc thực tiễn áp dụng chưa thống Vì vậy, để bảo đảm tính hiệu liên quan đến nội dung quyền địa dịch cần phải thực tốt công tác tuyên truyền, phổ biến 87 giáo dục pháp luật đên cá quan, tơ chức, cá nhân có liên quan Đông thời, Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho người tiếp cận, tìm hiểu nâng cao nhận thức quy định pháp luật dân sự, quyền địa dịch để người thích ứng, vận dụng tốt thực tiễn sống 88 KÊT LUẬN Quyên đôi với bât động sản liên kê hay hiêu sử dụng với tên gọi quyền địa dịch Đây dạng vật quyền hạn chế, phái sinh từ quyền sở hữu Nghiên cứu quyền bất động sản liền kề thực từ việc nghiên cứu lịch sử vấn đề, thuộc tính xã hội pháp lý cùa quyền Xét theo yếu tố lịch sử, quyền bất động sản liền kề ghi nhận dân luật chế độ cũ, tiếp tục kế thừa, phát triền luật định BLDS 1995, 2005 BLDS hành Ở khía cạnh xã hội, bất động sản mà chủ yếu đất đai tài sản có giá trị lớn, nhiều chủ thể quan tâm đầu tư, khai thác cơng dụng mà đem lại Đặc biệt, loại tài sàn ví von “rốc đẩt, tấc vàng” cần phải khai thác, sử dụng tiết kiệm, mục đích hiệu Dưới góc độ pháp lý, tài sản đất đai thuộc sở hữu toàn dân, ghi nhận từ Hiến pháp 1992 đến Hiến pháp năm 2013 đạo luật chuyên ngành Từ tạo tiền đề cho việc hình thành chế định Quyền bất động sản liền kề Luận văn thực hoàn thiện sở kế thừa kiến thức lý luận, pháp lý từ nhà khoa học, nhà nghiên cứu chuyên ngành luật dân Bằng việc phân tích quan điểm quyền bất động sản liền kề giới Việt Nam, luận văn trình bày khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc thực hiện, phát sinh, chấm dứt quyền Mặt khác, luận văn cịn mang tính thực tiễn cao nghiên cứu trình áp dụng pháp luật để giải tranh chấp quyền bất động sản liền kề TAND thành phố Hải Phòng Chế định quyền bất động sản liền kề chế định rộng, liên quan đến nhiều lĩnh vực khác từ dân sự, đất đại, nhà ở, xây dựng 89 Từ việc phân tích, đánh giá quy định hành vê quyên đôi với bât động sản liền kề thực tiễn áp dụng TAND, luận văn bước đầu nêu phương hướng, quan điểm đề xuất giải pháp hoàn thiện chế định Tuy nhiên, giới hạn phạm vi luận văn thạc sĩ luật học khả nghiên cứu hạn chế, tác giả luận văn đề cập đến nội dung cùa quyền bất động sản liền kề Các nội dung khác, tác giả luận văn tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện trình thực hành nghề quan công tác./ 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiêng Việt Bộ Chính trị, (2005), Nghị số 49-NQ/TW Chiến lược Cải cách tư pháp đến năm 2020 Bộ Tư pháp, (2017), Kỷ yếu hội thảo: “Ôụy định BLDS năm 2015 sổ quyền khác đoi với tài sản, yêu cầu đặt đoi với việc triền khai thi hành hoàn thiện hệ thống pháp luật”, Hà Nội Kim Chi, (2020), “Tòa án nhân dân thành phổ Hải Phòng tố chức hội nghị triền khai công tác năm 2021” https://tapchitoaan.vn/bai-viet/thoi-su/toa-an-nhan-dan-hai-phong-tochuc-hoi-nghi-trien-khai-cong-tac-nam-2021 Chính phù, (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014, quy định giá đất Chính phủ, (2014), Nghị định số 80/2014/NĐ-CP, ngày 06 tháng 08 năm 2014 thoát nước xử lý nước thải Nguyễn Văn Cừ - Trần Thị Huệ (Đồng Chủ biên), (2017), “Bĩnh luận khoa học BLDS năm 2015 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Ngô Huy Cương (Chủ biên), Vũ Thị Thanh Huyền, (2018) “Bài tập tình luật tư”, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Khoa Luật, Hà Nội Hà Hùng Cường, (2011), “Đẩy mạnh cách tư pháp đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước” 91 https://tapchicongsan.org.vn/xay-dung-ang2/-Z2018/13576/daỵ-manh-caicach-tu-phap-dap-ung-ỵeu-cau%2C-nhiem-vu-xay-dung-nha-nuoc-phap- quyen-xa-hoi-chu-nghỉa-vỉet-nam-thoỉ-ky-cong-nghiep-hoa%2C-hỉen-daỉhoa-dat-nuoc.aspx Đảng Cộng sản Việt Nam, (2021), “Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XIU”, (Tập 1), Nxb Chính trị quốc gia thật, Hà Nội 10 Đồ Văn Đại, (2016), “Bình luận khoa học điểm BLDS năm 2015”, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, TP Hồ Chí Minh 11 Trần Thị Huệ (2012), sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vấn đề tranh chấp ranh giới”, Nxb Tư pháp, Hà Nội 12 Nguyễn Thị Hường, (2018), “Quyền bất động sản liền kề BLDS 2015”, Tạp chí Tịa án nhân dân, Hà Nội https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/quyen-doi-voi-bat-dong-sanlien-ke-trong-blds-2015 13 Phạm Công Lạc, (2006), “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, Nxb Tư pháp, Hà Nội 14 Nguyễn Minh Oanh (Chủ biên), (2018), “Vđí quyền pháp luật dân Việt Nam đại”, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 15 Lê Hồng Quang, (2021), “Phát huy phương châm gần dân, hiểu dân, giúp dân, học dân; thực có hiệu cơng tác cải cách tư pháp, xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa cùa nhân dân, nhân dân, vĩ nhân dân”, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII https://haiphong.gov.vn/tỉn-tuc-su-kien/Thuc-hien-co-hieu-qua-cong-taccai-cach-tu-phap-va-xay-dung-Nha-nuoc-phap-quyen-56439.html 16 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân 92 17 Quôc hội (2005), Bộ luật Dân 18 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân 19 Quốc hội (2015), Bộ luật Tố tụng dân 20 Quốc hội (2013), Hiến pháp 21 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 22 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản 23 Quốc hội (2014), Luật Nhà 24 Quốc hội (2020), Luật Xây dựng (sửa đổi, bổ sung) 25 Phùng Trung Tập - Kiều Thùy Linh (Đồng Chủ biên), (2021), “Tài sản vật quyền’', Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 26 Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng, (06/03/2019) Bản án số 04/2019/DS-ST việc tranh chấp quyền mắc đường dây tải điện 27 Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng, (16/04/2019), Bản án số 03/2019/DS-ST việc yêu cầu mở lối qua 28 Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng, (01/06/2019) Bản án dân phúc thẩm số 30/2019/DS-PT yêu cầu mở lối qua bất động sản liền kề 29 Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng, (01/08/2019), Bàn án dân phúc thẩm số 33/2019/DS-PT việc mớ đường thoát nước 30 Nguyễn Thanh Thư - Nguyễn Tấn Hoàng Hâi, (2018), “Quyền lối qua bất động sản liền kề BLDS 2015", Tạp chí Tịa án nhân dân https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/quven-loi-di-qua-bat-dong-sanlien-ke-trong-blds-2015 31 Trường Đại học cần Thơ, Nguyễn Ngọc Điện (2009), “Giáo trình Luật La Mã", Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 93 32 Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà Pháp luật Việt - Pháp, (2011), “Kỷ yếu Hội thảo sửa đôi luật dân sự” (Bản dịch), Hà Nội, 33 Trường Đại học Luật Hà Nội, “Giáo trĩnh Luật Dân Việt Nam”, Tập I, (2018), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 34 Trường Đại học Luật Hà Nội, (2003), “Giáo trình Luật La Mã”, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 35 Trang Trần, (2020), “TAND TP Hải Phòng: Phẩn đẩu tỷ lệ giải quyết, xét xử loại án vượt tiêu quy định” https://congly.vn/tand-tp-hai-phong-phan-dau-ty-le-giai-quyet-xet-xu-cacloai-an-vuot-chi-tieu-quy-dinh-143165.html 36 Viện Ngơn ngữ học, Hồng Phê (Chủ biên), (2003), “Từ điển Tiếng Việt”, Hà Nội - Đà Nằng, Nxb Đà Nằng - Trung tâm Từ điển học II Tiếng Anh 37 Civil code of Fance 1804 http://www.napoleon- series.org/research/government/code/book2/c title04.html#chapterl 38 Civil code Japan 1986 http://www.iapaneselawtranslation.go.ip/law/detail/?printID=&id=2057& re=02&vm=02 39 Civil Code Quebec 1997 http://legisquebec.gouv.qc.ca/en/showdoc/cs/ccq-1991 40 The Thailand Civil and commercial code 1925 https://www.samuiforsale.com/law-texts/thailand-civil-code-part-l html 94 ... quát thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp quyền đổi với bất động sản liền kề 50 2.2.2 Một so vụ án tranh chấp quyền bất động sản liền kề giải Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng. .. - Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật quyền bất động sản liền kề TAND thành phố Hải Phòng; - Nghiên cứu, đề xuất phương hướng giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật cách thức áp dụng pháp luật. .. niệm bất động sản quyền sử dụng hạn chế bất động sản; tìm hiểu quy định BLDS quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; từ quy định pháp luật đến thực tiễn áp dụng ranh giới bất động sản liền kề