2.1. Pháp luật Việt Nam hiện hành về Quyền đối vói bất động sàn liền kề
2.1.3.Căn cứ xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề là một vật quyền quan trọng được ghi nhận trong BLDS 2015. Cũng giống như quyền năng khác, Quyền đối với bất động sản liền kề không được mặc nhiên xác lập với bất kỳ một chủ sử dụng đất nào, mà nó có quá trinh, căn cứ phát sinh, thay đổi và chấm dứt. Theo quy định tại Điều 246 BLDS 2015: “Quyền đổi với bất động sản liền kề được xác
lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”. Các căn cứ xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề nhằm điều
chỉnh, tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, bất động sản xung quanh trong các trường hợp cần thiết
nhằm phục vụ hoạt động lao động sản xuất, kinh doanh, và sinh hoạt hàng ngày. Các căn cứ xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề như sau:
Căn cứ do địa thế tự nhiên: Xét về điều kiện địa lý tự nhiên, địa thế của
một bất động sản xuất hiện, tồn tại khách quan, hoàn toàn do sự biến động của vỏ trái đất, khơng phụ thuộc vào ý chí của con người. Dần dần con người tiến
hành khai thác, đưa vào sử dụng, xây dựng các cơng trình xây dựng, trồng cây lâu năm ... những tài sản này xét về tính chất vật lý cũng có sự gắn liền với đất đai, không di chuyển được. Địa thế tự nhiên của thửa đất, cơng trình xây dựng có thể tồn tại trên địa hình của một khu đất, sườn núi thể hiện trên các dạng bề mặt như độ cao, độ sâu, độ dốc, vách đá, rừng cây, ven sông ... Lúc này, chủ sở hữu bất động sản ở những vị trí có khó khăn muốn khai thác được thì phải sừ dụng hạn chế một hoặc nhiều bất động sản liền kề, xung quanh.
Điêu này là cân thiêt, bởi lẽ nêu không được sử dụng hạn chê bât động sản của người khác thì khơng thể khai thác công dụng đối với bất động sản cùa mình. Ví dụ dễ nhận thấy như nước ở chỗ cao sẽ chảy xuống chỗ thấp. Trong trường họp một bất động sản nằm ở sườn núi hoặc dốc lưng đồi bị vay bọc bởi bất động sản theo tất cả các chiều hướng (trên, dưới, trái, phải), nên bất động sản bị vây bọc này khơng có đường thoát nước. Lúc này chủ thể sở hữu
bất động sàn liền thực hiện quyền của mình bằng cách thỏa thuận, yêu cầu chủ sở hữu bất động sản phía dưới cho mình được mở đường ống thốt nước mưa sẽ là họp lý.
Căn cứ theo quy định của luật: Quyền đối với bất động sản liền kề được
xác lập theo căn cứ này được đặt ra khi bất động sản bị vây bọc, hoặc bị rơi vào địa thế khó khăn mà chủ thế khơng thể khai thác cơng dụng bất động sản một cách bình thường. Quyền đối với bất động sản liền kề do luật định là quyền đương nhiên đối với chủ thế sở hữu bất động sản bị vây bọc, hoặc có địa thế tự nhiên khó khăn. Pháp luật quy định về Quyền đối với bất động sàn liền kề dựa trên những điều kiện tự nhiên của bất động sản bị vây bọc, quy định điều kiện sử dụng hạn chế quyền và phạm vi khơng gian nhất định. Nói
cách khác, pháp luật mơ hình hóa sẵn căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Theo đó, chủ thể có quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền không được cản trở, ngăn cấm chữ sở hữu của một bất động sản bị vây bọc được sử dụng hạn chế những quyền năng do pháp luật quy định.
Căn cứ theo thỏa thuận: Quan hệ pháp luật về Quyền đối với bất động sản
liền kề là một bộ phận cấu thành hệ thống pháp luật dân sự. Vì vậy để thực hiện pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề phải tuân theo những nguyên tắc cơ bản mang tính định hướng của luật dân sự. Theo quy định tại khoản 2 Điều 3, BLDS 2015: “Cứ nhăn, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dãn sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện, cam kết,
thỏa thuận". Do nhu câu sử dụng, khai thác công dụng bât động sản bị vây
bọc, các chủ thể có thể thỏa thuận với nhau về việc thành lập các quyền đối với bất động sản liền kề, bất động sản xung quanh cho chủ thể sở hữu bất động sản bị vây bọc. Sự thỏa thuận này phải là tự nguyện, không bị đe dọa, lừa dối, cưỡng ép, khơng trái pháp luật, đạo đức xã hội.
Ví dụ: M là chủ sở hữu của một bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản của K và H. Theo quy định của luật thì K. và H phải mở lối đi qua bất động của mình cho M. Tuy nhiên, quãng đường đi qua bất động sản của K thường xuyên bị úng nước, nguy hiểm hơn. Vậy nên M không muốn đi qua bất động sản của K; M tiến hành thỏa thuận với H về việc mở lối đi qua bất động sản của H để ra đường lớn an toàn và thuận tiện hơn. H đồng ý xác lập với M thỏa thuận này với điều kiện là M sẽ phải trả trước cho H một khoản tiền coi như thuê đường, trong thời gian 5 năm.
Như vậy, thơng qua ví dụ này có thể thấy, một bất động sản có thể bị vây bọc bởi nhiều bất động sản liền kề khác. Các chú sở hũu bất động sản vây bọc và bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về: một hoặc một số quyền cụ thể trong việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; cách thức sử dụng; thời hạn sử dụng và thậm chí cả giá trị đền bù cho việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Và sự thỏa thuận giữa các chủ sở hữu bất động sản là một hình thức pháp lý khá phổ biến và hữu hiệu để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Căn cứ theo di chúc: với ý nghĩa là ý chí đơn phương của cá nhân có tài
sản sau khi chết, di chúc được lập nhằm chỉ định một cá nhân, tố chức được thừa hưởng quyền đối với bất động sản liền kề. Sự định đoạt, truyền lại quyền đối với bất động sản liền kề thể hiện ý chí đơn phương của cá nhân nhàm tạo điều kiện cho chủ thế được hưởng di sản thuận tiện trong việc sử dụng, hạn
chê những tranh châp có thê xảy ra với chủ sở hữu bât động sản liên kê. So với quy định trong hai Bộ Dân luật Bắc kỳ 1931 và Bộ Dân luật Trung kỳ năm 1936 thì căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo di chúc là một điểm mới trong BLDS 2015. Quy định mới này hoàn toàn phù hợp với các nguyên tấc chung trong việc thực hiện quyền của chủ sở hữu tài sản, là quyền định đoạt về số phận pháp lý cùa tài sản, quyền tài sản.
2.1.4. Hiệu lực pháp lý về Quyền đối với bất động săn liền kề
Theo quy định tại Điều 247 BLDS 2015: ” Quyền đổi với bất động săn liền
kề có hiệu lực đổi với mọi cá nhãn, pháp nhân và được chuyển giao khi bất
động sản được chuyên giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”.
Chủ sở hữu bất động sản có thể là cá nhân hoặc pháp nhân và các chú sớ hữu này đều có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, bất động sàn xung quanh theo các căn cứ xác lập quyền này tại Điều 246 BLDS 2015. Mặt khác, do nguồn gốc và đặc tính tự nhiên cùa các bất động sản đều có vị trí cố định, khơng dịch chuyển được nên quyền đối với bất động sản liền kề không bị phụ thuộc vào chủ sở hữu là ai, mà nó ln phải tồn tại ở chính địa điểm của bất động sản đó. Việc thay đổi chủ sở hữu bất động sản chịu hường quyền không
làm thay đổi khơng gian, vị trí của bất động sản. Điều này đồng nghĩa với việc chỉ khi bất động sản chịu hưởng quyền cịn tồn tại trên bề mặt thì bất động sản hưởng quyền cũng tồn tại và ngược lại chỉ khi nào một bất động sản
khơng cịn tồn tại, thì sự chịu hưởng quyền của nó cũng chấm dứt theo.
Ví dụ: A là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và B là chù sở hữu bất động sản liền kề. Giữa A và B có thỏa thuận về việc B đồng ý mở lối đi qua ra đường lộ lớn cho A trong khoảng thời gian 3 năm. Sau khi hết thời hạn 3 năm, B bán thửa đất của mình cho c theo quy định của pháp luật về giao dịch
bất động sản. Khi c trở thành chủ sở hữu bất động sản theo đúng quy định
của pháp luật đã thay đôi mục đích sử dụng bât động sản từ việc trơng cây trên đất sang đào ao đế nuôi trồng thủy sản. Như vậy, sau khi bất động sản liền kề trên được chuyển giao, thay đổi chủ sở hữu, thay đổi mục đích sử dụng thì A (chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc) khơng có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thuộc sở hữu của c nữa, trừ khi giữa A và c có thỏa thuận khác.
2.1.5. Căn cứ chấm dứt Quyền đoi với bất động sản liền kề
Theo quy định tại Điều 256 BLDS 2015 thì Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, bất động sản hường quyền và bất động sản chịu hưởng quyền
thuộc quyền sở hữu của một người. Nếu hai bất động sản thuộc sở hữu của cùng một chủ thể thì khơng thể đặt ra vấn đề yêu cầu được sử dụng hạn chế một bất động sản liền kề. Điều này đồng nghĩa với việc quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt khi chủ sở hữu của bất động sản hướng quyền và
chủ thể của bất động sản chịu hưởng quyền là một. Trường hợp này phát sinh khi bên chủ thể chịu hưởng quyền chuyển giao quyền sở hữu sang cho bên chủ thể hưởng quyền dưới các hình thức như mua, bán, tặng cho, đổi, thừa kể theo di chúc... Lưu ý: Có trường hợp một chù thể cùng sở hữu hai bất động sản liền kề như do được Nhà nước cấp quyền sử dụng. Trong trường hợp này không đặt ra sự chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề, bở lẽ nó chưa từng được xác lập, chưa từng tồn tại [6, tr.417],
Thứ hai, việc sử dụng khai thác bất động sản khơng cịn làm phát sinh nhu
càu hưởng quyền. Nguồn gốc làm phát sinh quyền đối với bất động sản liền dựa không chì dựa trên các đặc tính tự nhiên mà cịn phải phụ thuộc vào nhu cầu cùa các chủ thể sở hữu có cịn hay khơng. Nếu như chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền khơng cịn nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề nữa thì
quyên này châm dứt. Chủ sở hữu bât động sản hưởng qun khơng cịn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là những trường hợp chủ sở hữu đã có biện pháp, cách thức khắc phục khó khăn để sử dụng bất động sản của mình mà không cần phải "phiền lụý' đến bất động sản của người khác. Ví dụ chù sở hữu bất động sản bị vây bọc thỏa thuận với chù sở hữu bất động sản liền kề về việc dẫn ống nước phục vụ cho hoạt động tưới tiêu, canh tác, sản xuất nơng nghiệp. Sau đó, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc này được cơ quan, cá nhân có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang thành đất thố cư. Đến lúc này giữa chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng không cần phải thỏa thuận với nhau về việc để một đường ống dẫn nước phục vụ cho hoạt động tưới tiêu nữa. Đương nhiên quyền đối với bất động sản liền cũng chấm dứt.
Thứ ba, theo thỏa thuận của các bên. Căn cứ thỏa thuận của các bên đồng
thời vừa là căn cứ phát sinh, vừa là căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề. Mục đích phát sinh quyền đối với bất động sản liền kề là nhằm có điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, nên sự tồn tại của quyền này gắn chặt với ý chí của chủ sỡ hữu các bất động sản liền kề.
Sự thỏa thuận của các bên được coi là căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề khi giữa các chủ sỡ hùn các bất động sản thống nhất ý chí.
So với quy định tại Điều 284 BLDS 1995 và Điều 279 BLDS 2005, thì căn cứ theo thỏa thuận của các bên là căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề là một điểm mới. Sự bổ sung quy định mới này là phù hợp cả về mặt lý luận và thực tiễn. Bởi lẽ, bản chất của quan hệ pháp luật dân sự xuất phát từ ý chí, nguyện vọng, mong muốn của các bên chủ thế trên cơ sở tự do, tự nguyện, bình đẳng với nhau về địa vị pháp lý. Cộng với đó, khi các bên chủ thể cùng thỏa thuận với nhau về việc chấm dứt quyền đối với bất động sản
liên kê sẽ tạo điêu kiện thuận lợi hon cho các bên trong việc khai thác, sử dụng triệt để công dụng mà bất động sản đem lại.
Thứ tư, trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Xét dưới góc độ xây
dựng pháp luật thì quy định này là điểm mới so với hai BLDS 1995 và BLDS 2005 nhằm dự liệu, đề phòng bao quát các trường hợp có thể xảy ra trong thực tiễn đời sống. Do bản chất của các quy phạm pháp luật khi được xây dựng mang tính chất tĩnh và ổn định hơn, cịn các quan hệ xã hội thì lại ln ln thay đổi, phát triển khơng ngừng. Vì vậy, quy định căn cứ này nhằm mục đích bao quát, khắc phục những trường hợp thiếu sót khó có thể dự liệu thành văn trong BLDS 2015.
2.1.6. Một số quyền đoi với bất động sản liền kề điển hình được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015• • • • •
Theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành thì nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề gồm: nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa (Điều 250); nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải (Điều 251); quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 252); quyền về tưới, tiêu nước trong canh tác (Điều 253); quyền về lối đi qua (Điều 254); mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề (Điều 255).
Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa - Điều 250
Theo quy định tại Điều 250 BLDS 2015 thì: "Chủ sở hữu nhà, cơng trình
xây dựng khác phải lắp đật đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà,
cơng trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ
sở hữu bất động sản liền kề”. So sánh với quy định tại Điều 269 BLDS 2005
thì, nội dung quy định tại Điều 250 bổ sung cụm từ "cơng trình xây dựng
khác”. Quy định bổ sung này là phù hợp với thực tiễn, bởi lẽ ngồi nhà ờ thì
vẫn cịn những bất động sản là cơng trình xây dựng khác cũng đặt ra yêu cầu về viêc thoát nước mưa.
Các nhà làm luật ghi nhận quy định này xuất phát từ sự tác động vật lý và môi trường của nước mưa. Khi nước mưa bị ứ đọng do khơng kịp thốt, bay hơi hay ngấm xuống đất, nước mưa sẽ làm hư hỏng các thiết bị kim loại, cơng trình xây dựng... gây ra những thiệt hại về mặt vật chất cũng như nguy hiểm cho con người. Điều này đặt ra yêu cầu đối với các chù sở hữu bất động sản nếu khơng có nhu càu trừ nước mưa để sứ dụng thì phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, cơng trình xây dựng của mình khơng