đối vói bất động sản liền kề tại TAND thành phố Hải Phòng
2.2.1. Khái quát thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyển đối vói bất động sản liền kề quyển đối vói bất động sản liền kề
Bất động sản, mà đặc biệt là đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là nguồn tư liệu sản xuất trong các hoạt động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản; là địa bàn xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng. Ngày nay, cùng với sự phát triến nhanh chóng cùa nền kinh tế, có sự tác động của thiết bị, máy móc thì nguồn
tài ngun đât đai càng có giá trị to lớn và được so sánh như “tóc đât, tâc
vàng”. Chính bởi giá trị to lớn của đất đai, cùng với sự tác động từ nền kinh tế
thị trường thì các tranh chấp về dân sự nói chung và tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói riêng diễn biến tương đối phức tạp. Tuy nhiên, do đặc thù của các quan hệ pháp luật dân sự được xây dựng trên cơ sở sự tự do, tự nguyện, cam kết thỏa thuận. Vì vậy, việc tiến hành giải quyết tranh chấp dân sự cũng được thực hiện theo nhiều phương thức và biện pháp
khác nhau. Khi các bên chủ thể có tranh chấp khơng thể thỏa thuận được với nhau thì u cầu cơ quan nhà nước có thấm quyền giải quyết. Có hai nhóm cơ
quan với hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai đó là: Cơ quan hành chính tiến hành giải quyết theo thủ tục hành chính và Tịa án nhân dân các cấp tiến hành theo các thủ tục tố tụng dân sự. Nếu tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên khơng đồng ý với sự hịa giải đó thì tiến hành khởi kiện theo quy định cùa pháp luật về tố tụng dân sự (Áp dụng đối với các trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khơng có một trong các loại giấy tờ quy định và một trong các bên chủ thể không đồng ý với kết quá hòa giải tại
UBND cấp xã).
Theo Báo cáo Tổng kết năm thi đua năm 2019 của TAND thành phố Hải Phòng, qua kết quả phân loại, xử lý đơn thư cho thấy tại thành phố Hải Phòng trong thời gian gần đây, tình hình khiếu nại, khởi kiện trong lĩnh vực đất đai có chiều hướng gia tăng về số lượng trong đó cỏ các tranh chấp và khiếu nại liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề như tranh chấp về lối đi, tranh chấp về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề ... Cụ thể theo báo cáo tổng kết năm thi đua trong nãm 2019, Tòa án nhân dân hai cấp thành phố Hãi Phòng đã thụ lý 12.452 vụ án các loại và giải quyết 11.954 vụ (đạt tỷ lệ 96%). Trong đó, Tịa án nhân dân thành phố thụ lý 1.594 vụ, việc; so với
năm 2018 giảm 101 vụ, việc; đã giải quyêt, xét xử 1.386 vụ, việc, đạt tỷ lệ 86,95%. Tòa án nhân dân các quận, huyện thụ lý 10858 vụ, việc; so với năm 2018 giảm 564 vụ, việc; đã giải quyết, xét xử 10.568 vụ, việc; đạt tỷ lệ 97,33% [35]. Theo báo cáo chi tiết của Tòa Dân sự TAND thành phố Hải Phòng, trong năm 2019 tồng số án dân sự mà Tòa án nhân dân hai cấp thành phố Hải Phòng đã xét xử chiếm 23,56% trong tổng số các vụ, việc giải quyết, trong đó các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm 7,91%, các tranh chấp về dân sự liên quan đến họp đồng tín dụng chiếm 10,14%, các tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề chiếm 3,50% và các tranh chấp khác chiếm 2,01%. Trong năm 2020, TAND 2 cấp thành phố Hải Phòng đã thụ lý 13.117 vụ việc các loại, đã giải quyết xét xử 12.703 vụ việc, đạt tý lệ 96,84%. Trong đó, đã tổ chức 227 phiên tịa rút kinh nghiệm (trung bình mỗi Thẩm phán tổ chức 2,05 phiên tòa), vượt chỉ tiêu TAND tổi cao giao [3],
Như vậy, từ những số liệu đã dẫn ở trên có thể thấy tranh chấp đất đai là một hiện tượng thường xuyên xảy ra trong đời sống xã hội, với những dạng thức khá phức tạp ... các tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề chiếm con số nhò 3,5%. Giải quyết tranh chấp về bất động sản bằng cách thức xét xử của Tịa án (trong đó có giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền đổi với bất động sản liền kề) là hoạt động của Tòa án nhân dân có thẩm quyền nhằm giải quyết các mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ bất động sản trên cơ sở pháp luật đế bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Các phiên tịa đều có sự phối hợp với Viện Kiểm sát, sau mồi phiên tòa đều tổ chức họp rút kinh nghiệm nghiêm túc đối với Thẩm phấn, Hội thẩm, Thư ký... và tông hợp làm căn cứ đánh giá năng lực Thấm phán, Thư ký phục vụ công tác tập huấn đào tào thường xuyên nâng cao chất lượng xét xử.
2.2.2. Một sô vụ án tranh châp vê quyên đôi với bât động sản liên kê được giải quyết bởi Tòa án nhãn dân thành pho Hải Phòng
Vụ án 1: về việc yêu cầu mở lối đi qua:
Nguyên đơn là bà Lê Thị Thu T và ông Lê Quốc H (quan hệ với bà T là hàng xóm) cùng khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Hải Phịng giải quyết buộc anh Võ Hồng D và vợ là chị Trịnh Thị Ngọc H mở lối đi qua.
Nội dung vụ án: [27]
Trong đơn khởi kiện ngày 21/5/2018 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa sơ thấm, nguyên đơn ông Lê Quốc H trình bày: Vào năm 1994, ơng H có bán cho ơng Trịnh Hồng K (là cha của Trịnh Thị Ngọc H) thửa đất số X, tờ bản đồ Y (nay là thửa số XI, tờ bản đồ Y1 theo đo đạc chính quy) diện tích 2.277,9 m2 tại phường Đ, quận K, thành phố Hải Phòng. Thửa đất này cỏ lối đi chiều ngang 2m, dài 55m; khi mua bán, ơng K có đồng ý đế các hộ phía sau đi ra vào trên lối đi này. Nay chị Trịnh Thị Ngọc H cùng chồng là anh Võ Hồng D được ơng K tặng cho phần đất này đã rào lại lối đi không cho gia đình ơng H đi trên lối đi này nữa và ra điều kiện nếu muốn sử dụng lối đi này thì phải trả tiền mỗi năm 10.000.000 đồng. Nay ơng H yêu cầu Tòa án giải quyết buộc vợ chồng chị H, anh D mở lại lối đi qua như hiện trạng ban đầu trên phần đất nói trên.
Trong đon khởi kiện ngày 21/5/2018 nguyên đơn là bà Lê Thị Thu T cũng có phần trình bày và u cầu mở lối đi cùng chung với nguyên đơn Lê Quốc H nêu trên. Tuy nhiên trong quá trình giải quyết, bà T đã có đơn rút tồn bộ u cầu khởi kiện (đơn đề ngày 09/10/2018) vì lý do bà đã cịn có lối đi khác nên khơng u cầu Tòa án giải quyết việc mở lối đi qua đất của vợ chồng chị H, anh D nữa.
Trong văn bản trả lời thơng báo thụ lý vụ án của Tịa án ngày 19/6/2018, bị đơn là vợ chồng chị Trịnh Thị Ngọc H, anh Võ Hoàng D cùng trinh bày: Vợ chồng chị H, anh D được cha mẹ ruột của chị H là ơng Trịnh Hồng K, bà Nguyễn Kim D cho sử dụng phần đất vườn và thổ cư tại thửa đất số XI, tờ bản đồ Y1 diện tích 2.277,9 m2 tại phường Đ, quận K, thành phố Hải Phòng, nhưng chưa làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Được biết trước đây cha mẹ chị H có cho một vài hộ hàng xóm phía sau đi nhờ ngang qua phần đất này để thuận tiện đi ra đường, nhưng từ khi cha mẹ của chị H cho vợ chồng chị sử dụng đến nay thì lối đi này khơng cịn nữa; các hộ phía sau cũng vẫn cịn nhiều lối đi khác để đi ra đường. Do phần đất này hiện tại vợ chồng chị H, anh D đang sử dụng nhưng quyền quyết định vẫn là của cha mẹ chị H, nên việc ông Lê Quốc H và bà Lê Thị Thu T kiện vợ chồng chị H, anh D địi mở lối đi qua thừa đất này thì vợ chồng chị H, anh D khơng có thẩm quyền giãi quyết cho hay không cho. Vợ chồng chị H, anh D sẽ ủy quyền cho mẹ ruột chị H là Nguyễn Kim D tham gia giải quyết ở Tòa án và quyết định tất cả các vấn đề có liên quan đến vụ kiện.
Ơng Trịnh Hồng K trình bày: Vào năm 1994, ơng có sang mua (nhận chuyển nhượng) của ông Lê Quốc H thửa đất số X, tờ bản đồ Y, diện tích 2.277,9 m2 tại phường Đ, quận K, thành phố Hải Phòng; thời điểm này chưa có lộ bên ngồi. Đen khoảng năm 2002 khi Nhà nước làm đê bao và xây đường đi bên cạnh sông, phần đất mà ông K đã mua của ông H đã được ông K hiến đất cho Nhà nước làm đường một phần, phần cịn lại ơng cho vợ chồng chị H, anh D sử dụng; khi có đường đi qua, gia đình ơng K đã cải tạo đất bằng việc đào đắp các đầu mương lại tạo thành các đường đi trong vườn, lúc này, các hộ bên trong (trong đó có ơng H, bà T) mới đi nhờ đường đi trong vườn này để ra ngoài đường. Ông K cho biết trước đây trong phần đất này cũng có một lối đi nội bộ (lối đi cũ), nhưng khơng phải ở tại vị trí lối đi mới là đường
đi trong vườn mà hiện nay ông H và bà T khởi kiện yêu câu mở. Lôi đi cũ hiện nay vẫn cịn và vẫn có thể đi được nhung ông H, bà T không đi, mà muốn đi trên lối đi mới, trong khi lối đi mới có vị trí nằm ở giữa thửa đất và đã được trồng cây trái; ngoài hai lối đi (cũ và mới) được đề cập trên đây thì vẫn cịn nhiều lối đi khác mà các hộ bên trong có thể ra đường cơng cộng được, chính vì vậy ơng K không đồng ý việc mở lối đi mới theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Bà Nguyễn Kim D trình bày: Bà D thống nhất với tồn bộ phần trình bày của ông K. Bà D cho biết nếu giải quyết cho mở lối đi trong vườn theo yêu cầu khởi kiện của ngun đơn thì sẽ gây thiệt thịi cho gia đình bà, bởi vì lối đi này nằm giữa thửa đất sẽ chia tách thửa đất ra thành hai phần; trong khi ơng H, bà T vẫn cịn nhiều lối đi khác để ra đường công cộng.
Như vậy, thơng qua vụ án này có thể nhận thấy:
Thứ nhất, căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề vào năm 1994
giữa các chủ sớ hữu bất động sản (bà Lê Thị Thu T và ông Lê Quốc H với ơng Trịnh Hồng K và bà Nguyễn Kim D) là do thỏa thuận. Căn cứ thay đổi quyền đối với bất động sản liền kề có sự thay đổi khi ơng Trịnh Hồng K và bà Nguyễn Kim D chuyển giao một phần quyền sở hữu bất động sản cho anh Võ Hoàng D và vợ là chị Trịnh Thị Ngọc H (con gái và con rể của ơng K, bà D). Bên cạnh đó, trong q trình sử dụng gia đinh ơng K đã cải tạo đất bằng việc đào đắp các đầu mương lại tạo thành các đường đi trong vườn, nhung đây không phải là lối đi cũ mà gia đình bà T với ông H được quyền đi qua.
Thứ hai, về thỏa thuận lựa chọn lối đi qua bất động sản liền kề. Giữa các
bất động sàn liền kề với bất động sản thuộc sở hữu của bà T và ông H vẫn cịn lối đi khác để ra đường cơng cộng. Vậy nên các chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc (bà T, ơng H) có thế sử dụng quyền đi qua đối với bất động sản theo
lối khác để ra đường công cộng. Mặt khác, nếu bà T và ông H yêu cầu mở lối đi qua bất động sản (đang được trồng cây ăn trái) của chủ sở hữu bất động sản liền kề (ông K, bà D, nay thuộc quyền sở hữu của anh D, chị H) sẽ gây thiệt hại. Vì vậy, sau một thời gian khởi kiện, bà T nhận thấy yêu cầu về việc mở lối đi qua là không hợp lý nên đã rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện; việc rút yêu cầu khởi kiện là tự nguyện, không có sự đe dọa hoặc ép buộc nào, khơng vi phạm điều cấm cùa luật, không trái đạo đức xã hội. Tuy nhiên, nếu bà T, ông H muốn sử dụng vĩnh viễn lối đi qua thửa đất của gia đình bà D thì phải có bước thương lượng, thỏa thuận để chọn vị trí phù hợp của thửa đất làm lối đi và có tính đến việc đền bù.
Vụ án 2: Tranh chẩp về quyền mắc đường dây tải điện.
Nội dung vụ án: [26]
Năm 2012, khi nguyên đơn ông Phan Văn T thi cơng cơng trình đường dây trung thế và trạm biến áp phân phối 50KVA - 12.7/0.23KV, địa điểm xây dựng: Phường A, quận B, thành phố Hải Phịng, thì có làm giấy thỏa thuận với ơng Hồ Xuân H và một sổ hộ dân khác để đường dây trung thế trên đi qua đất của các hộ dân. Đến tháng 5/2018 thi bị sở điện lực cắt điện không cho
ông Phan Văn T sử dụng với lý do đường dây điện trên đi qua bìa ranh đất nhà ông Hồ Xuân H bị vướng vào các nhánh cây của ba cây bàng trồng trên đất. Ơng Phan Văn T có đến xin ơng H chặt tỉa các nhánh cây bàng thì ơng H khơng đồng ý vì nếu tỉa nhánh nhiều lần thì cây bàng sẽ chết và không đồng ý
ông cho Phan Văn T bọc nhựa đường dây điện vì dây diện đó đi trên phân đât của gia đình ơng làm ảnh hưởng đến giá trị của phần đất. Vì vậy ơng Phan
__ A 5 ___ A _
Văn T có đơn khởi kiện yêu câu vợ chông ông Hô Xuân H thực hiện theo thỏa
9 . r
thuận trước đây đê cho ông được chặt tỉa các nhánh cây bàng và tiên hành bọc nhựa đường dây điện.
Thông qua vụ án nhận thây việc Tịa án nhân dân thành phơ Hải Phịng đưa ra phán quyết chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phan Văn T là phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi lẽ:
Thứ nhất, việc ông Phan Văn T kéo đường dây tải điện qua đất của ông
Hồ Xuân H là phù họp với thỏa thuận của các bên. Điều 255 BLDS năm 2015 có quy định: "Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện,
thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phái bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường”.
Thứ hai, căn cứ vào điểm c, khoản 1 Điều 12 Nghị định 14/2014/NĐ-
CP quy định chi tiết thi hành điện lực về an toàn điện thi đối với đường dây ngoài thành phố, thị xã, thị trấn thì khoảng cách từ điểm cao nhất của cây theo chiều thẳng đứng đến độ cao của dây dần thấp nhất khi đang ở trạng thái võng cực đại không nhỏ hơn khoảng cách quy định đổi với cấp điện áp đến 35KV cho dây dẫn trần là hai mét. Do đó, việc Sở điện lực Hải Phịng cắt điện khơng cho ơng Phan Văn T tiếp tục sử dụng với lí do đường dây điện bị vướng các nhánh bàng là hoàn toàn phù họp với quy định của pháp luật.
Thứ ba, việc ông Phan Văn T yêu cầu được chặt tỉa các nhánh cây bàng đề
thi công bọc nhựa đường dây điện trên khơng đảm bảo khoảng cách an tồn đúng quy định là phù hợp với thỏa thuận của các bên và quy định của pháp luật, do vậy căn cứ Điều 274, Điều 275, Điều 276, Điều 281 BLDS 2015 thì