Giao kết hợp đồng bán đấu giá tài sản theo pháp luật việt nam và thực tiễn tại công ty đấu giá hợp danh trung nam (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUÕC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT _ ❖❖❖ NGUYỄN ĐÌNH VĂN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ THựC TIỄN TẠI CÔNG TY ĐẤU GIÁ HỢP DANH TRUNG NAM Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng Dân Mã Số: 838 0101.04 LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẦN KHOA HỌC: PGS.TS Ngô Huy Cương HÀ NỘI - 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận vãn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bổ cơng trình khác Các sổ liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm báo tỉnh xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội xem xét để tơi bảo vệ Luận vãn Tôi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VÀN Nguyễn Đình Văn MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG LÝ LUẬN VÈ GIAO KÉT HỌP ĐỒNG BÁN ĐÁU GIÁ TÀI SẢN \ \ r r 1.1 Khái luận vê phương thức bán đâu giá tài sản hợp đông bán đâu giá tài 1.2 Đặc trưng giao kết hợp đồng bán đấu giá tài sản 21 1.3 Pháp luật điều chỉnh giao kết họp đồng bán đấu giá tài sản 26 1.4 Kinh nghiệm giới bán đấu giá tài sản 30 CHƯƠNG THỤC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÈ GIAO KẾT • • • • HỢP ĐỒNG BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN VÀ THựC TIỄN THựC HIỆN • • • • TẠI CƠNG TY ĐẤU GIÁ HỢP DANH TRUNG NAM 32 2.1 Đánh giá chung pháp luật hành liên quan tới giao kết hợp đồng bán đấu giá tài sàn 32 2.2 Các qui định pháp luật cụ thể giao kết hợp đồng bán đấu giá tài sân điểm bất cập 36 N r > 2.3 Thực tiên thực qui định pháp luật cụ thê vê giao kêt họp đông bán đấu giá tài sãn Công ty Đấu giá hợp danh Trung Nam 56 CHƯƠNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÈ HỢP ĐÒNG BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN .61 3.1 Quan điếm hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng bán đấu giá tài sản 61 3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam họp đồng bán đấu giá tài sản 63 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 PHU LUC HOP ĐỒNG MẪU MỎ ĐẦU Lý lựa chọn đê tài Hợp đồng thỏa thuận có bân chất thống ý chí nhằm thỏa mãn nhu cầu lợi ích bên tham gia quan hệ hợp đồng Nhìn từ góc độ tính chất pháp lý hợp đồng làm phát sinh, thay đồi hay chấm dứt quan hệ pháp luật cụ thể (tức làm thay đổi chế điều chỉnh pháp luật) Trong đời sống người, họp đồng giữ vai trò phương tiện pháp lý để trao đổi hay dịch chuyển lợi ích chủ thể với Có nhiều cách thức tạo lập nên họp đồng với hoàn cành khác nhau, số bán đấu giá tài sản cách thức tạo lập hợp đồng có nhiều khác biệt so với giao kết họp đồng phương thức thơng thường; tài sản mua bán theo trình tự, thủ tục, hình thức đặc biệt pháp luật quy định riêng Bán đấu giá tài sản hay hàng hóa trở nên phổ biến nhiều nước giới từ thời xa xưa Nó đem lại lợi ích thuận tiện cho người bán, mà người mua Nó cịn nơi mà theo giá trị tài sản bán xem xét đặc biệt riêng biệt người mua Xét khía cạnh kinh tế vĩ mơ, bán đấu giá tài sản hay hàng hóa góp phàn khơng nhở vào lưu thơng hàng hố, hàng hóa đặc biệt, làm cho thị trường mua bán hàng hố phát triển sơi động phong phú Bán đấu giá tài sản hay hàng hóa du nhập vào Việt Nam từ lâu Tuy nhiên thời kỳ chiến tranh xây dựng kinh tế kế hoạch hóa, bán đấu giá khơng ý tới nhìn nhận cách với ý nghĩa mặt kinh tế, xã hội pháp lý Cho tới nay, nước ta, bán đấu giá diễn chủ yếu với tài sản như: phương tiện giao thông, công cụ lao động, sản xuất tài sản khác bị tịch thu theo pháp luật thi hành án; tài sản cầm cố, chấp bị phát mại; tài sản lý cũa quan, đơn vị, tô chức thuộc Nhà nước theo qui định pháp luật Nguyên nhân chủ yếu việc bán đấu giá chưa phát triển với vai trị người dân chưa quen thuộc với phương thức mua bán pháp luật có liên quan thực tiễn bán đấu giá chưa thuyết phục người dân Pháp luật điều chỉnh lĩnh vực phân tán thách thức việc giao lưu tài sản dù Việt Nam ban hành Luật đấu giá tài sản (hiện hành năm 2016) Tuy nhiên, góc độ thực từ thực tiễn doanh nghiệp (hợp danh), nhiều vấn đề pháp lý nảy sinh đặt nhu cầu việc hoàn thiện hệ thống pháp luật hợp đồng bán đấu giá tài sản chế định liên quan Vì vậy, học viên chọn đề tài “Giao kết hợp đồng bán đẩu giả tài sản theo pháp luật Việt Nam thực tiễn Công ty đẩu giá họp danh Trung Nam” để làm đề luận văn thạc sĩ nhằm giải vấn đề lý luận thực tiễn nêu Tình hình nghiên cứu đề tài Bán đấu giá phương thức mua bán xuất từ lâu giới du nhập vào Việt Nam từ nhiều kỷ trước Hiện Việt Nam có nhiều cơng trình nghiên cứu phạm vi khác bán đấu giá Tuy nhiên nghiên cứu giao kết hợp đồng bán đấu giá tài sản kể từ có Bộ luật Dân 2015 cịn để lại khoảng trống, đặc biệt nghiên cứu khái quát thực tiễn vận dụng pháp luật hoạt động doanh nghiệp Qua tim hiếu, có số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu liên quan đến đề tài luận văn sau: Nguyễn Mạnh Cường, Đấu giá hàng hoả theo pháp luật thương mại, Luận vãn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước pháp luật - Viện Hàn lâm KHXH Việt Nam [7]; Trần Trung Trực, Một sổ vẩn đề giao dịch dân vó hiệu hậu pháp lý nó, Luận văn thạc sỹ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội [25]; Nguyễn Văn Cường, Giao dịch dãn vô hiệu việc giải hậu pháp lý giao dịch dãn vô hiệu, Luận án tiên sỳ luật học, Khoa Luật - Đại học quôc gia Hà Nội [8]; Lê Thu Hăng (2005), “Khi khách hàng thơng đồng dìm giá bán đấu giá tài sản”, Tạp chí Pháp luật Kinh tế, số 12 (165-2005) [12]; Phan Chí Hiếu (2005), “Hồn Thiện chế định hợp đồng”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 4(51) [13]; Nguyễn Quang Quý (2005), “Một số ý kiến hình thức bán đấu giá tài sản”, Tạp chí dãn chủ pháp luật, số 11 [22]; Vụ bổ trợ tư pháp - Bộ tư pháp (2006), Bán đẩu giả tài sản (Tài liệu tập huấn nghiệp vụ), NXB Tư pháp, Hà Nội [29]; Nguyễn Thị Thục (2006), “Một số điểm họp đồng Bộ luật dân 2005”, Tạp Nhà nước pháp luật, số 3/2006 [24]; Phạm Hoàng Giang (2007), “Ảnh hưởng cua điều kiện hình thức hợp đồng đến hiệu lực hợp đồng”, Tạp nhà nước pháp luật, số 3(277), tr 47-51 [11]; Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2011), Hoàn thiện pháp luật bán đẩu giả tài sản nhằm thúc đẩy thê chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội.[28] Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đoi tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu chủ yếu đề tài “hợp đồng đấu giá tài sản” Cạnh đó, đề tài nghiên cứu chừng mực định đối tượng “công ty hợp danh”, “hợp đồng mua bán hàng hóa” Phạm vi nghiên cứu: Đe tài không nghiên cứu sâu chủ thể giao kết hợp đồng bán đấu giá chì nghiên cứu chủ yếu phạm vi Luật Đấu giá tài sản 2016 Mục đích nhiệm vụ• nghiên cứu • • Mục đích nghiên cứu: việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích khai thác sâu giao kết hợp đồng bán đấu giá tài sản lý luận lẫn thực tiễn để phục vụ cho hoạt động bán đấu giá cụ thể Công ty Đấu giá hợp danh Trung Nam Nhiệm vụ nghiên cứu: Đề tài không nghiên cứu sâu chủ thể giao kết hợp đồng bán đấu giá chi nghiên cứu chủ yếu phạm vi Luật Đấu giá tài sản 2016 Việc nghiên cứu có nhiệm vụ cụ thể sau: - Tìm hiểu lý luận giao kết hợp đồng bán đấu giá tài sản; - Phân tích luật thực định giao kết họp đồng bán đấu giá tài sản thực tiễn thực pháp luật lĩnh vực này; - Kiến nghị hồn thiện mơ hình thục pháp luật bán đấu giá tài sản Công ty Đấu giá họp danh Trung Nam Phu’O’ng pháp nghiên cứu Trên sở phương pháp luận Chù nghĩa Mác- Lê Nin, luận văn viết đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau: Phương pháp phân tích quy phạm pháp luật' Được sử dụng phổ biến việc làm rõ quy định pháp luật họp đồng hợp đồng bán đấu giá, pháp luật doanh nghiệp Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh' Được sử dụng để đưa ỷ kiến nhận xét quy định pháp luật hành có hợp lý hay khơng, đồng thời nhìn nhận mối tương quan so với quy định liên quan pháp luật nước khác Phương pháp quy nạp, phương pháp diễn dịch' Được vận dụng để triển khai kiến nghị hoàn thiện, mang tính khái quát Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Ket nghiên cứu luận văn góp phần làm sở lý luận cho việc sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật hợp đồng bán đấu giá tài sản, đặc biệt việc hồn thiện mơ hình thực pháp luật hợp đồng bán đấu giá tài sản doanh nghiệp Đồng thời luận văn tài liệu tham khảo phục vụ công tác nghiên cứu, giảng dạy, học tập cán bộ, giáo viên sinh viên chuyên ngành luật lĩnh vực pháp luật hợp đồng Bên cạnh đó, luận văn đê giải pháp cụ thê hồn thiện pháp luật vê hợp đơng bán đâu giá tài sản thực tiễn áp dụng doanh nghiệp giúp hoạt động bán đấu giá tài sán doanh nghiệp gặp vướng mắc tương tự rút kinh nghiệm áp dụng, góp phần thúc đẩy giao dịch tương tự tương lai diễn thuận lợi Kết cấu luận văn Ngoài phần Mở đầu, Ket luận Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm có 03 chương sau: Chương 1: Lý luận giao kết hợp đồng bán đấu giá tài sản; Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam giao kết họp đồng bán đấu giá tài sản thực tiễn thực Công ty Đấu giá họp danh Trung Nam; Chương 3: Hoàn thiện pháp luật Việt Nam hợp đồng bán đấu giá tài sản CHUÔNG LÝ LUẬN VÈ GIAO KÉT HỌP ĐỒNG BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN 1.1 Khái luận vê phương thức bán đâu giá tài sản hợp đông bán đấu giá tài sản 1.1.1 Luận chung mua bán hợp đồng mua bán Ớ thời kỳ nguyên thủy, sống theo bầy đàn, tộc, người đáp ứng nhu cầu theo cộng đồng sinh sống Săn bắn, hái lượm hay gieo trồng người làm theo phân công lao động đon giản Công cụ lao động sản xuất phát triển làm tăng suất lao động, cải dư thừa phát triển, nhu cầu người phát triển theo Sự xuất gia đình tan vỡ đời sống tộc làm người biết tới trao đổi sản phẩm với Người săn bắn muốn đổi sản phẩm săn bắn lấy lúa gạo quần áo Sự trao đổi đáp ứng nhu cầu sống họ Sự trao đổi ngày trở nên phức tạp sản phấm đáp ứng nhu cầu sống ngày làm Tiền vật ngang giá chung xuất xuất mua bán thay cho đổi trác Người sản xuất lúa gạo, bán lúa gạo lấy tiền Từ tiền lại mua sản phẩm khác Như xã hội loài người phát triến Đổi trác hay mua bán hành vi kinh tế đáp ứng nhu cầu sống người lưu thông hành hóa, kích thích sản xuất ngày phát triển Để bảo đảm tránh tranh chấp hay đế bảo đảm thực hoạt động kinh tế đó, hình thức pháp lý hành vi kinh tế xuất đế dựa vào người ta gải tranh chấp thực tốt việc mua bán- hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng theo quan niệm chung thống ý chí hay thỏa thuận tạo lập hậu pháp lý [5, tr.12] Vì hợp đồng ln có hai bên tạo thảo thuận để ràng buộc vào quan hệ pháp luật định, theo xác định quyền nghĩa vụ bên Bộ luật Dân 2015 định nghĩa: “Hợp đông thoả thuận bên vê việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” (Điều 385) Vì hợp đồng mua bán cỏ bên mua bên bán mặt kinh tế, bên mua có nhu cầu sở hữu vật bán để đáp ứng nhu cầu sống, đổi tiền lấy vật bán Cịn bên bán muốn chấm dứt sở hữu với vật bán để đổi lấy khoản tiền nhằm đáp ứng nhu cầu khác Hai mong muốn gặp đối tượng mua bán mặt pháp lý, bên bán phải chuyến giao quyền sở hữu vật bán cho bên mua, bên mua phải trả tiền cho bên bán Thông qua nghĩa vụ chủ yếu bảo vệ cho nhu cầu Vì Bộ luật Dân 2015 định nghĩa hợp đồng mua bán sau: “Họp đồng mua tài sản thỏa thuận bên, theo đỏ bên chuyên quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán’’' (Điều 430) Đối tượng hợp đồng mua bán chủ yếu tài sản Tuy nhiên phải tài sản pháp luật thừa nhận Vì Bộ luật Dân 2015 Điều 431 qui định: “7 Tài sản quy định Bộ luật cỏ thê đối tượng hợp đồng mua bán Trường họp theo quy định luật, tài sản bị cẩm bị hạn chế chuyên nhượng tài sản đối tượng họp đồng mua bán phái phù hợp với quy định đó; Tài sản bán thuộc sở hữu người bán người có quyền bán” Từ người ta phân chia nhiều loại hợp đồng mua bán tài sản khác dựa vào đặc điểm khác phân loại tài tài sản, ví dụ: - Hợp đồng mua bán bất động sản hữu hình (nhà cửa, vật kiến trúc, đất, lâu năm”; - Hợp đồng mua bán bất động sản vơ hình (quyền sử dụng đất); - Hợp đồng mua bán động sản hữu hình (ơ tơ, xe đạp, sách vở, quần áo, gạo, củi ); - Hợp đồng mua bán động sản vơ hình (chứng khốn, phần vốn góp, quyền sở hữu trí tuệ ) 33 Krishna, Vijay (2002), Auction Theory, San Diego, USA: Academic Press, ISBN 978-0-12-426297-3 34 McAfee, R Preston; McMillan, John (1987) "Auctions and Bidding" Journal of Economic Literature 25 (2): 699-738 35 Milgrom, Paul (2004), Putting Auction Theory to Work, Cambridge, United Kingdom: Cambridge University Press, ISBN 978-0-521- 55184-7 36 People’s Republic of China, Auction Law of the People’s Republic of China 37 Smith, Charles w (1990), Auctions: Social Construction of Value, University of California Press, ISBN 978-0-520-07201-5 38 Shubik, Martin (March 2004), The Theory of Money and Financial Institutions: Volume 1, Cambridge, Mass., USA: MIT Press, pp 213- 219, ISBN 978-0-262-69311-0 WEB 39 Báo Hà Nội (điện tủ'): http://www.hanoimoi.com.vn/ 40 Báo điện tử VietNamNet: https://vietnamnet.vn/ 41 Báo Thanh niên (điện tử): https://thanhnien.vn/ 42 Báo điện từ Vnexpress: https://vnexpress.net/ 43 Báo điện tử Việt Báo: https://vietbao.vn/ 44 Báo Công nghệ thông tin: https://ictnews.vietnamnet.vn/cuoc-songso/cntt/ 45 Tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp: https://diendandoanhnghiep.vn/ 46 Website: http://vinabase.com/Website/www.saigondaugia.com.vn 47 Website: www.ebay.com 48 Website: www.aution.com 79 PHỤ LỤC HỢP ĐƠNG MÂU Phụ• lục • Họp • > đôngCT dịch • vụ• bán đấu giá tài sản số 70/2021/HĐ-ĐGTN Nội dung sau: Căn Bộ luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Căn Luật đấu giá số 01/2016/QH14 ngày 17/11/2016 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIV, kỳ họp thứ thông qua; Theo nhu cầu thỏa thuận bên Hôm nay, ngày 22 tháng 07 năm 2021, trụ sở Công ty Đấu giá Hợp Danh Trung Nam Chúng gồm: Tổ chức nhận chấp có đăng ký giao dịch băo đăm (Bên A): Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam Chi Nhánh Ea K Nốp Điạ chỉ: Khối 3, Thị Trấn Ea K Nốp, huyện Ea Kar, tỉnh Đắk Lắk Do ơng: Lưu Xn Hồng - Chức vụ: Phó Giám đốc phụ trách, làm đại diện Tổ chức đấu giá tài sản ( gọi tắt bên B): Công ty Đấu giá Họp Danh Trung Nam Địa chỉ: Tầng 3, số 52 Văn Tiến Dũng, phường Tân An, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk Điện thoại: 0262.3937979 số tài khoản: 520.120.100.5430 Ngân hàng Nông nghiệp PTNT Việt Nam - Chi nhánh Tp Buôn Ma Thuột Bắc Đăk Lăk Do ông: Nguyễn Quang Dũng - Chức vụ: Phó Giám đốc, làm đại diện Các bên có mặt thỏa thuận ký kết họp đồng đấu giá tài sản với nội dung sau: Điều Tài sản đấu giá: Quyền sử dụng đất cúa ông Nguyễn Thanh Tuấn bà Lê Thị Hà, địa thường trú: Thôn Quyết Thắng 2, xã Ea Tih, huyện Ea Kar, tỉnh Đăk Lăk Tài sản có đặc diêm sau: - Quyền sử dụng đất thuộc GCN QSDĐ số: BI 944118, Uỷ ban nhân dân huyện Ea Karcấp ngày 20/12/2012 Thửa đất số: 27, Tờ đồ: 55 Địa thừa đất: Thơn 4, xã Ea Sơ, huyện Ea Kar, tình Đăk Lăk Diện tích: 20.443,9 m2 (Đất trồng lâu năm) - Quyền sử dụng đất thuộc GCN QSDĐ số: BI 944119, Uỷ ban nhân dân huyện Ea Karcấp ngày 20/12/2012 Thửa đất số: 21, Tờ đồ: 55 Địa đất: Thôn 4, xã Ea Sô, huyện Ea Kar, tình Đăk Lăk Diện tích: 27.324,6 m2 (Đât trơng lâu năm) - Quyền sử dụng đất thuộc GCN QSDĐ số: BI 944120, Uỷ ban nhân dân huyện Ea Karcấp ngày 20/12/2012 Thửa đất số: 23, Tờ đồ: 55 Địa đất: Thôn 4, xã Ea Sơ, huyện Ea Kar, tỉnh Đăk Lăk Diện tích: 53.197.5 m2 (Đất trồng lâu năm) - Quyền sử dụng đất thuộc GCN QSDĐ số: BI 944122, Uỷ ban nhân dân huyện Ea Karcấp ngày 20/12/2012 Thửa đất số: 28, Tờ đồ: 55 Địa đất: Thôn 4, xã Ea Sô, huyện Ea Kar, tỉnh Đăk Lăk Diện tích: 17.562.5 m2 (Đất trồng lâu năm) - Quyên sử dụng đât thuộc GCN QSDĐ sô: BI 944123, Uỷ ban nhân dân huyện Ea Kar cấp ngày 20/12/2012 Thửa đất số: 17, Tờ đồ: 34 Địa đất: Thôn 4, xã Ea Sô, huyện Ea Kar, tỉnh Đăk Lăk Diện tích: 47.503,7 m2 (Đất trồng lâu năm) Tống giá khỏi điếm: 2.390.863.500 Đồng (Hai tỷ ba trăm chín mươi triệu, tám trăm sáu mươi ba ngàn, năm trăm đồng) Ghi chú' Người mua trúng đâu giá tự liên hệ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, thực nghĩa vụ tài phát sinh liên quan đến việc chuyển nhượng sang tên tài sản mua trúng đấu giá Nguồn gốc tình trạng pháp lý cua tài sản (Bên A có trách nhiệm tính xác thực hồ sơ, tài liệu cung cấp cho Bên B) 3.1 Nguồn gốc pháp lý: Tài sản bán đấu giá theo giao dịch bảo đảm 3.2 Các giấy tờ pháp lý tài sản (ghi cụ thể nguồn gốc, liệt kê đầy đủ giấy tờ, tình trạng pháp lý tài sản): - Bẳn sao: GCN QSDĐ số: AM 765917, GCN QSDĐ số: BI 944118, GCN QSDĐ số: BI 944119, GCN QSDĐ số: BI 944120, GCN QSDĐ số: BI 944122, GCN QSDĐ số: BI 944123; - Bản Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất số: 1141/HĐTC ký ngày 07/06/2017 Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam - Chi Nhánh Ea K Nốp (bên nhận chấp) với ông Nguyễn Thanh Tuấn (bên chấp); - Bản Hợp đồng tín dụng số: 5223LAV201801476 ký ngày 03/07/2018, 5223LAV201901469 ký ngày 10/07/2019, 5223LAV201901469 ký ngày 10/07/2019 Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam - Chi Nhánh Ea K Nốp (bên cho vay) với ông Nguyễn Thanh Tuấn (bên vay); - Bản hợp đồng ủy quyền ông Nguyễn Thanh Tuấn (bên nhận ủy quyền) với bà Nguyễn Thị Hà, bà Nguyễn Thị Diễm Quỳnh (bên ủy quyền); - Bản hợp đồng ủy quyền Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam - Chi Nhánh Ea K Nốp (bên nhận ủy quyền) với Nguyễn Thanh Tuấn, bà Nguyễn Thị Hà, bà Nguyễn Thị Diễm Quỳnh (bên ủy quyền); - Bản văn thỏa thuận (Vê việc xử lý tài sản bảo đảm) ngày 05 tháng 05 năm 2020 Agribank chi nhánh Ea Knốp — ĐắkLắk ông Nguyễn Thanh Tuấn, bà Nguyễn Thị Hà, bà Nguyễn Thị Diễm Quỳnh Điều Thịi hạn, hình thức địa điểm đấu giá tài săn Thời hạn thực hợp đồng: kể từ ký hợp đồng đến hai bên ký lý hợp đồng Thời gian thông báo 07 ngày Hình thức thơng báo: Cơ quan đăng báo Trung ương Hình thức đấu giá: Cơng khai trực tiếp lời nói Bước giá: Theo quy chế đấu giá tài sản cùa bên B Địa điểm đấu giá: Tại trụ sở Công ty Đấu giá Hợp Danh Trung Nam - Địa chỉ: Tầng 3, số 52 Văn Tiến Dũng, phường Tân An, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk Điều Thời hạn, phương thức, địa điểm toán tiền tài săn trường họp đấu giá thành Thời hạn toán: Chậm sau 15 ngày kể từ ngày người mua tài sản đấu giá nộp tiền mua tài sản vào tài khoản Bên B, Bên B có trách nhiệm chuyến số tiền vào tài khoản Bên A Phương thức toán: Chuyển khoản Địa điểm toán: Tài khoản bên A Điều Thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản Thù lao dịch vụ đấu giá trường hợp đấu giá thành: Bên A toán cho bên B tiền thù lao dịch vụ đấu giá tài săn theo Quy định phục lục số ban hành kèm theo Thông tư số 108/2020/TT-BTC ngày 21/12/2020 Bộ Tài Chi phí thực tế, họp lý cho việc đấu giá tài sản gồm: - Trong trường hợp đấu giá khơng thành (do khơng có người đăng ký tham gia đẩu giá tố chức đấu giá khơng thành) Bên A tốn cho Bên B chi phí thơng báo phương tiện thơng tin đại chúng; chi phí niêm yết thơng báo đấu giá - Trong trường hợp đấu giá thành: Bên A tốn cho Bên B chi phí lệ phí công chứng; Thù lao dịch vụ đấu giá A Điêu 5: Thời hạn, phương thức, địa điêm giao tài săn đâu giá cho nguôi mua tài sản: Thời hạn giao tài sản đấu giá: Chậm sau 30 ngày, kế từ người mua tài sản nộp đủ tiền mua tài sản A r Phương thức giao tài sản: Bên A giao toàn quyên sử dụng đât r r tài sản đât (nêu có) cho người mua tài sản Địa điểm giao tài sản: nơi có tài sản A A Điêu 6: Quyên nghĩa vụ Bên A Nghĩa vụ Bên A: - Cung cấp thông tin, tài liệu phương tiện cần thiết để Bên uỷ quyền thực công việc; - Chịu trách nhiệm cam kết Bên B thực phạm vi công việc; - Trả phí đấu giá khoản phí dịch vụ khác cho Bên B theo thỏa thuận ghi mục Điều họp đồng này; - Bồi thường thiệt hại (nếu có) vi phạm nghĩa vụ hợp đồng Quyền Bên A: - Yêu cầu Bên uỷ quyền thông báo đầy đủ việc thực công việc; - Yêu cầu Bên uỷ quyền toán tiền tài sản trả lại tài sản không theo thoả thuận theo qui định cùa pháp luật; - Được bồi thường thiệt hại, Bên B vi phạm nghĩa vụ họp đồng Điều 7: Quyền nghĩa vụ ciía Bên B Nghĩa vụ Bên B: - Thực công việc thông báo cho bên A vê việc thực cơng việc đó; - Bảo quản, giữ gìn tài liệu phương tiện giao để thực công VI ẹc; - Giữ bí mật thơng tin mà biêt thực công việc; - Thanh toán tiền tài sản trả lại tài sản không cho Bên A theo thoả thuận Hợp đông; - Bồi thường thiệt hại vi phạm nghĩa vụ hợp đồng Quyền Bên B - Yêu cầu Bên A cung cấp thông tin, tài liệu phương tiện cần thiết nhằm thực công việc; > _ r -Yêu câu Bên A trả phí đâu giá khoản phí dịch vụ khác theo thỏa thuận ghi mục Điều hợp đồng này; - Được yêu cầu bồi thường thiệt hại, Bên A vi phạm nghĩa vụ hợp Điêu 8: Trách nhiệm vi phạm họp đông Trường hợp phát sinh tranh chấp, hai bên thương lượng giải Neu hai bên không tự giải quyền đưa đến Tịa án nhân dân tỉnh Đắk Lăk để yêu cầu giải theo quy định cùa pháp luật; Trong trường hợp tài sản tồ chức đấu giá thành công mà Bên A không giao tài sản yếu tổ chủ quan phải chịu trách nhiệm bồi thường tồn thiệt hại có liên quan cho Bên B người mua tài sản đấu giá Điều 9: Thỏa thuận khác Bên A Bên B phối hợp việc bố trí cho người muốn đăng kỷ đấu giá tham khảo hồ sơ tài sản vào thời gian Bên B qui định thông báo đấu giá tài sản Trong trường hợp Bên B tô chức đâu giá thành đôi với tài sản Bên A ủy quyền, thời hạn tốn tiền mua tài sản thỏa thuận họp đồng mua bán tài sản đấu giá không 30 ngày kể từ ngày tổ chức đấu giá thành Trong trường hợp người mua tài sán có yêu cầu gia hạn thời gian tốn tiền mua tài sản phải Bên A thống đồng ý văn Đối với tài sản đấu giá thành mà pháp luật qui định phải làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản Bên A Bên B có trách nhiệm cung cấp hồ sơ có liên quan đến tài sản đế người mua tài sản làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản Tiền thuế thu nhập cá nhân theo qui định Luật thuế thu nhập cá nhân (hoặc tiền sử dụng đất) vào ngân sách Nhà nước theo thông báo nộp thuế quan thuế yêu cầu khấu trừ vào tiền bán tài sản người có tài sản chịu Người mua tài sản đấu giá nộp lệ phí trước bạ tồn chi phí khác liên quan đến việc chuyến quyền sở hữu, sử dụng tài sản Bên A yêu cầu Bên B thực Dịch vụ Đấu giá theo thủ rút gọn quy định Điều 53 Luật đấu giá sổ 01/2016/QH14 ngày 17/11/2016 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIV, kỳ họp thứ thông qua Bên A Bên B chịu trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ liên quan để người mua tài sản thực việc đăng ký, chuyển quyền sử dụng đất Người mua trúng đấu giá nộp lệ phí phát sinh việc chuyến nhượng quyền sử dụng đất có trách nhiệm thù tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Trong trường hợp sau lần thông báo đấu giá người đăng ký mua sau lần đấu giá khơng thành Bên A ban hành Cơng văn/ Quyết định giảm giá, giữ nguyên giá để bên B làm giá khởi điểm tiếp tục thông báo đấu giá số lần giảm giá, giữ nguyên giá để tiếp tục thông báo đâu giá không giới hạn thực cho đên đâu giá thành Điều 10: Điều khoản thi hành Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày giao kết đến ngày hai bên ký biên bẳn thai Mọi sửa đổi, bổ sung thay đổi hợp đồng có giá trị lập văn hai bên ký Việc lý hợp đồng thực biên lý hợp đồng hai bên ký Hai bên thoả thuận cam kết thực nội dung tài sản ủy quyền đấu giá không bị tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng Hợp đồng đấu giá tài sàn lập thành 04 bản, mồi bên giữ 02 bản, có giá trị pháp lý nhau” Phụ lục Qui chế đấu giá tài sản việc tổ chức đấu giá tài sản ông Nguyễn Thanh Tuấn bà Lê Thị Hà Nội dung sau: Căn Luật đấu giá tài sản ngày 17/11/2016, Công ty Đấu giá Hợp danh Trung Nam (sau gọi tắt Công ty) ban hành Quy chế đấu giá để thực đấu giá Công ty tổ chức, với nội dung sau: Điều 1: Tài sản đấu giá: Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất ông Nguyễn Thanh Tuấn bà Lê Thị Hà, địa thường trú: Thôn Quyết Thắng 2, xã Ea Tih, huyện Ea Kar, tỉnh Đăk Lăk Tài sản có đặc điểm sau: - Tài sàn 01: Quyền sử dụng đất trồng đất thuộc GCN QSDĐ số: AM 765917, Uỷ ban nhân dân huyện Ea Kar cấp ngày 24/06/2008 (thay đổi sở pháp lý ngày 10/04/2015) Thửa đất số: 28, Tờ đồ: 7, Địa đất: Thơn An Bình, xã Ea Tih, huyện Ea Kar, tỉnh Đãk Lăk Diện tích: 9.800 m2 (Đất trồng hàng năm) Cây trồng đất: 300 Cây Mít chăm sóc năm thứ hai Giá khửi điểm: 590.000.000 đồng (Năm trăm chín mươi triệu đồng) - Tài sản 02: Quyền sử dụng đất thuộc GCN QSDĐ số: BI 944118, Uỷ ban nhân dân huyện Ea Karcấp ngày 20/12/2012 Thửa đất số: 27, Tờ đồ: 55 Địa đất: Thôn 4, xã Ea Sô, huyện Ea Kar, tỉnh Đăk Lăk Diện tích: 20.443,9 m2 (Đất trồng lâu năm) Giá khỏi điểm: 327.102.000 đồng (Ba trăm hai mươi bảy triệu, trăm lẻ hai nghìn đồng) - Tài sản 03: Quyền sử dụng đất thuộc GCN QSDĐ số: BI 944119, Uỷ ban nhân dân huyện Ea Karcấp ngày 20/12/2012 Thửa đất số: 21, Tờ đồ: 55 Địa đất: Thôn 4, xã Ea Sơ, huyện Ea Kar, tỉnh Đăk Lăk Diện tích: 27.324,6 m2 (Đất trồng lâu năm) Giá khởi điểm: 437.194.000 đồng (Bốn trăm ba mươi bảy triệu, trăm mươi bốn nghìn đồng) - Tài sản 04: Quyền sử dụng đất thuộc GCN QSDĐ số: BI 944120, Uỷ ban nhân dân huyện Ea Karcấp ngày 20/12/2012 Thửa đất số: 23, Tờ đồ: 55 Địa đất: Thôn 4, xã Ea Sô, huyện Ea Kar, tỉnh Đăk Lăk Diện tích: 53.197,5 m2 (Đất trồng lâu năm) Giá khởi điểm: 851.160.000 đồng (Tám trăm năm mươi mốt triệu, trăm sáu mươi nghìn đồng) - Tài sản 05: Quyền sử dụng đất thuộc GCN QSDĐsố: BI 944122, Uỷ ban nhân dân huyện Ea Karcấp ngày 20/12/2012 Thửa đất số: 28, Tờ bẳn đồ: 55 Địa đất: Thôn 4, xã Ea Sô, huyện Ea Kar, tỉnh Đăk Lăk Diện tích: 17.562,5 m2 (Đất trồng lâu năm) Giá khỏi điểm: 281.000.000 đồng (Hai trăm tám mươi mốt triệu đồng) - Tài sản 06: Quyền sử dụng đất thuộc GCN QSDĐ số: BI 944123, Uỷ ban nhân dân huyện Ea Kar cấp ngày 20/12/2012 Thửa đất số: 17, Tờ đồ: 34 Địa đất: Thôn 4, xã Ea Sô, huyện Ea Kar, tỉnh Đăk Lăk Diện tích: 47.503,7 m2 (Đất trồng lâu năm) Giá khỏi điểm: 760.059.000 đồng (Bảy trăm sáu mươi triệu, khơng trăm năm mươi chín nghìn đồng) Ghi chủ: Người mua trúng đẩu giá tự liên hệ Cơ quan Nhà nước có thâm quyền làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, thực nghĩa vụ tài chinh phát sinh liên quan đến việc chuyên nhượng sang tên tài sản mua trúng đấu giả Điều 2: Thòi gian địa điểm xem tài săn đấu giá:Từ lúc 7h00 ngày 08/05/2020 đến 17h00 ngày 15/05/2020, nơi có tài sản Điều 3: Thòi gian địa điểm bán hồ sơ tham gia đấu giá:Từ lúc 7h00 ngày 08/05/2020 đến 17h00 ngày 15/05/2020, trụ sớ Công ty Đấu giá 10 Hợp danh Trung Nam Điều 4: Thòi gian nộp tiền đặt trước tham gia đấu giá:Từ lúc 7h00 ngày 22/04/2020 đến 17h00 ngày 24/04/2020vào tài khoản Công ty Trung \ Nam.Trường hợp khách hàng nộp tiên trước thời gian quy định hoàn toàn tự nguyện Điều 5: Bước giá lần đấu giá là: 10.000.000 đ/TSl, 4.000.000 đ/TS2, 4.000.000 đ/TS3, 8.000.000 đ/TS4, 2.000.000 đ/TS5, 7.000.000 đ/TS6 Điều 7: Tiền mua hồ sơ tham gia đấu giá:200.000 đồng/TS2, TS3, TS5; 500.000 đồng/TS ,TS4,TS6 (Khoản tiền khoản phí mua hồ sơ khơng hồn trả cho người đăng ký tham gia đấu giá) Điều 8: Tiền đặt trước: 15% theo giá khởi điểm tài sản Khoản tiền đặt trước sử dụng sau: - Cộng vào tiền trúng đấu giá mua tài sản - Trả lại người tham gia đấu giá trúng đấu giá sau người tham gia đấu giá nộp đủ tiền mua tài sản; - Người tham gia đấu giá không trúng đấu giá trả lại số tiền đặt trước nộp thời gian 03 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá (trừ trường hợp quy định điều Quy chế này); Ghi chú: Riêng tiền đặt trước để tham gia đấu giá tháo dỡ cơng trình xây dựng, Cơng ty trả lại tiền đặt trước sau người trúng đấu giá hồn tất việc tháo dỡ cơng trình cam kết đăng ký tham gia đẩu giá Điêu 9: Thòi gian, địa điêm, điêu kiện, cách thức đăng ký đâu giá:Từ lúc 7h00 ngày 08/05/2020 đến 17h00 ngày 15/05/2020, trụ sở Công ty Đấu giá Hợp danh Trung Nam Cá nhân, tô chức đăng ký tham gia đâu giá thông qua việc nộp hô sơ tham gia đấu giá hợp lệ tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản theo quy định Luật đấu giá tài sản quy định khác pháp luật có liên quan 11 Trong trường họp pháp luật có quy định vê điêu kiện tham gia đâu giá thi người tham gia đấu giá phải đáp ứng điều kiện Người tham gia đấu giá ủy quyền văn cho người khác thay mặt tham gia đấu giá Những người sau không đăng ký tham gia đấu giá: a) Người khơng có lực hành vi dân sự, người bị bị hạn chế lực hành vi dân sự, người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi người thời điểm đăng ký tham gia đấu giá không nhận thức, làm chủ hành vi mình; b) Người làm việc tổ chức đấu giá tài sản thực đấu giá; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột đấu giá viên điều hành đấu giá; người trực tiếp giám định, định giá tài sản; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột người trực tiếp giám định, định giá c) Người chủ sở hữu tài sản ủy quyên xử lý tài sản, người có quyền định bán tài sản, người ký họp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền định bán tài sản người khác theo quy định pháp d) Cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột người quy định điểm c khoản này; đ) Người khơng có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định pháp Điều 10: Thòi gian địa điểm bán đấu giá tài sản:Vào lúc 30 phút ngày 19/05/2020, trụ sở Công ty Đấu giá Hợp danh Trung Nam A F t • F Điêu 11: Hình thức đâu giá: Trà giá trực tiêp băng lời nói đâu gia Điều 12: Phuong thức đấu giá: Trả giá lên Điều 13: Các trường họp bị truất quyền tham gia đấu giá 12 Tại đâu giá, người trả giá cao nhât mà rút lại giá trả trước người điều hành đấu giá công bố người trúng đấu giá, đấu giá vần tiếp tục giá người trả giá liền kề trước Trong trường hợp khơng có người trả giá tiếp đấu giá coi không thành Người rút lại giá trả bị truất quyền tham gia đấu giá tiếp khơng hồn trả khoản tiền đặt trước Từ chối trúng đấu giá: a) Trong đấu giá, người điều hành đấu giá công bố người trúng đấu người từ chối, tài sản ưu tiên cho người trả giá liền kề trúng đấu giá, giá liền kề cộng với khoản tiền đặt trước giá trả người từ chối trúng đấu giá Giá trúng đấu giá người trả giá liền kề trả (không cộng thêm khoản tiền đặt trước); b) Trường hợp giá liền kề cộng với khoản tiền đặt trước nhỏ giá trả người từ chối trúng đấu giá, trường hợp người trả giá liền kề khơng đồng ý trúng đấu giá đấu giá xem không thành; c) Người từ chối trúng đấu giá khơng hồn trả khoản tiền đặt trước Trong đấu giá, người tham gia đấu trả giá thấp so với giá khởi điểm bị coi khơng hợp lệ người điều hành đấu giá tuyên bố đấu giá khơng thành người khơng hồn lại khoản tiền đặt trước • • Mọi hành vi làm lộ bí mật, tiếp tay, mơi giới, móc ngoặc, thông đồng với người tham gia đấu giá, gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp tố chức cá nhân, làm sai lệch thơng tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá kết đấu giá tài sản, cố tình làm cho đấu giá khơng thành thi tùy theo mức độ tính chất vi phạm quyền tham gia đấu giá, bị đề nghị quan có thẩm quyền xử lý hành chính, bị truy cứu trách nhiệm hình theo quy định pháp luật 13 Điêu 14: Những trường hợp không trả lại tiên đặt trước Người đăng ký tham gia đấu giá tài sản nộp khoản tiền đặt trước không tham gia bán đấu khơng thuộc trường hợp bất khả kháng khoản tiền đặt trước thuộc người có tài sán bán đấu giá; Người tham gia đấu giá bị truất quyền tham gia đấu giá có hành vi vi phạm sau: - Cung cấp thông tin, tài liệu sai thật; sử dụng giấy tờ giả mạo để đăng ký tham gia đấu giá, tham gia đấu giá; - Thơng đơng, móc nơi với đâu giá viên, tơ chức đâu giá tài sản, người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá khác, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, làm sai lệch kết đấu giá tài sản; - Đe dọa, cưỡng ép đấu giá viên, người tham gia đấu giá khác nhằm làm sai lệch kết đấu giá tài sản; - Các hành vi nghiêm câm khác quy chê Người trúng đấu giá từ chối ký biên đấu giá coi không chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá không chấp nhận mua tài sản đâu giá đôi với tài sân mà theo quy định pháp luật kêt đâu giá tài sản phải quan có thẩm quyền phê duyệt Người tham gia đấu giá trả giá sau rút lại giá trả giá châp nhận; Từ chối kết trúng đấu giá” 14 ... đấu giá tài sản; Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam giao kết họp đồng bán đấu giá tài sản thực tiễn thực Công ty Đấu giá họp danh Trung Nam; Chương 3: Hoàn thiện pháp luật Việt Nam hợp đồng. .. TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG BÁN ĐẤU GIẢ TÀI SẢN VÀ THựC TIỄN THựC HIỆN TẠI CÔNG TY ĐẤU GIÁ HỌP DANH TRUNG NAM 2.1 Đánh giá chung pháp luật hành liên quan tới giao kết hợp đồng bán. .. phận tài sản 1.3 Pháp luật điều chỉnh giao kết hợp đồng bán đấu giá tài săn Giao kết hợp đồng bán đấu giá linh hồn phần cùa bán đấu giá Vì nói tới pháp luật bán đấu giá tức nói tới pháp luật giao