Báo cáo phân tích chính sách thuế nhà đất

1.Chính sách thuế: Cũng loại thuế khác, thuế sử dụng đất nguồn thu chủ yếu ngân sách nhà nước Đây loại thuế quan trọng, khơng chiếm tỷ lệ lớn cấu tổng thu ngân sách mà cịn thuế nhà đất gắn liền với quyền sử dụng nhà đất, nghĩa đụng đến quyền lợi đại đa số nhân dân sử dụng đất nói chung thuế nhà đất nói riêng năm qua bộc lộ nhiều mặt bất hợp lý cần có thay đổi Trong viết này, chúng tơi xin sâu vào phân tích sách thuế nhà đất, nhà đất đô thị.  Đối với ngân sách địa phương, cấp quận, huyện, xã, phường, thuế nhà đất nguồn thu điều tiết cao ổn định Có thể nói sách thuế Những bất hợp lý từ sách thuế sử dụng đất hành Hiện nay, việc thu thuế, nộp thuế nhà đất thực vào Pháp lệnh thuế nhà, đất Hội đồng Nhà nước thông qua ngày 31/7/1992 Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung số điều Pháp lệnh thuế nhà, đất Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày 19/5/1994 Tuy tên gọi pháp lệnh thuế nhà, đất thực qui định thuế đất, cịn thuế nhà chưa thu Thuộc diện điều chỉnh luật diện tích đất ở, đất xây dựng cơng trình Đất sản xuất nông nghiệp thuộc diện chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp Căn tính thuế nhà, đất diện tích đất, hạng đất mức thuế sử dụng đất hạng đất tính kg thóc Hạng đất để xác định số lần số thuế sử dụng đất nông nghiệp vào yếu tố loại đô thị, loại đường phố, LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com khu phố, vị trí đất Giá tính thuế vào giá thóc qui định hàng năm để quy tiền mặt Mới đọc vậy, thấy mặt hình thức, qui định q rắc rối, khó khăn cho cơng tác thu thuế, dễ bị viện dẫn tuỳ tiện không phù hợp với phát triển xã hội Đó chưa nói đến hệ luỵ công xã hội, tạo điều kiện đầu đất, góp phần kìm hãm phát triển điều quan trọng việc quản lý sử dụng đất không tiết kiệm, hiệu Nhận thức tầm quan trọng vấn đề thuế nhà đất, Quốc hội, Chính phủ có dự án xây dựng Luật Thuế sử dụng đất thay cho Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp Pháp lệnh Thuế nhà đất Theo Dự thảo Luật Thuế sử dụng đất, tính thuế diện tích, giá đất thuế suất Trong đó, giá tính thuế xác định theo giá loại đất UBND cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng thị trường công bố hàng năm theo qui định Luật Đất đai 2003   Những lợi ích đem lại từ tính thuế Qui định theo đem lại vấn đề cốt yếu sau: Thứ nhất, mặt hình thức, quy định thuế cách tính thuế rõ ràng dễ hiểu Người dân, người sử dụng đất quan thuế dễ dàng tính mức thuế phải đóng hàng năm Quy định rõ ràng hạn chế tiêu cực có từ nhân viên thu thuế Điều khác hẳn với qui định cũ hạng đất mức thuế chênh lệch hạng đất (không xác định rõ ràng) dễ dẫn đến tiêu cực đóng thuế thu thuế đa số người dân đất sử dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thuộc hạng đất nào; biết số thuế phải đóng theo thơng báo mà “ơng phường, xã” đưa tới Thứ hai, giải bất hợp lý động viên thuế đảm bảo công xã hội việc sử dụng đất đóng thuế sử dụng đất Đất sử dụng vị trí thuận lợi có giá cao mức thuế sử dụng đất cao nơi khác có vị trí khơng thuận lợi Sự cơng thể trình giải toả đền bù, thị hố   Ví dụ: Trước giải toả, khu đất nằm kiệt hẻm xác định giá 200.000đồng/m2 Nhưng sau giải toả, khu đất mặt tiền với hệ thống hạ tầng hoàn thiện, giá đất xác định lại 2.000.000đồng/m2 Như vậy, mức thuế đóng hàng năm khu đất tăng lên 10 lần tương ứng với mức tăng giá đất Nhà nước thu thuế đất hàng năm có điều kiện trang trải cho đầu tư trước mở đường xây dựng hạ tầng Thứ ba, tăng cường công tác quản lý sử dụng đất tiết kiệm, hiệu hơn; hạn chế tình trạng đầu đất Hiện nay, người ta thường nói vui “Có đất, cất đó” Tình trạng đầu đất trở nên phổ biến Tại đô thị, nhiều người đổ xô mua đất tích trữ nhu cầu sử dụng đất thực khơng có Các đại gia, đầu nậu, “cị” đất tranh thủ làm ăn Giá đất lên xuống thất thường Sốt đất, đóng băng đất trở thành đề tài bàn luận thường xun báo chí Tình trạng kéo theo đất có chủ mà bỏ hoang, tình trạng sử dụng đất khơng hiệu Quy hoạch đô thị trở nên bát nháo, phổ biến nhà chia lơ, muốn nhà mặt tiền để dễ kinh doanh, buôn bán; vào chung cư chuyện đường bất đắc dĩ Các nhà đầu tư dự án thấy mảnh đất thuận lợi chút chăm chăm vào việc phân lô bán nhà LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đất dành cho sinh hoạt công cộng, công viên, xanh… bị “gặm nhấm” không thương tiếc.    Nếu áp dụng cách tính thuế mới, theo đó, tăng mức thu thuế gấp nhiều lần mức thuế thơng thường phần diện tích đất để hoang, khơng sử dụng hạn chế tình trạng đầu đất, nắm giữ đất đai trái pháp luật, xác định kế hoạch sử dụng đất phù hợp với nhu cầu thực chất xã hội, chấn chỉnh tình trạng sốt đất “ảo”, “đóng băng ảo” Đồng thời, quy định khuyến khích việc xây dựng nhà cao tầng, tiết kiệm diện tích đất, tăng diện tích thơng thống cơng cộng, góp phần cải thiện mặt thị Thứ tư, cách tính thuế phù hợp với luật pháp quốc tế, ổn định nguồn thu, góp phần thúc đẩy phát triển xã hội Trên quan điểm thu thuế để phục vụ phát triển đất nước, thuế sử dụng đất nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước mà “bỏ ngỏ” Với lợi ích trên, thiết nghĩ Nhà nước ta cần sớm ban hành Luật Thuế sử dụng đất với thay đổi so với sách thuế nhà đất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2.Chính sách giá: Định giá bất cập Quy định “bồi thường theo giá thị trường điều kiện bình thường” lại đưa khung giá tối đa Đây vấn đề xúc việc định giá giải phóng mặt số địa phương xem “nóng” Hà Nội, TP.HCM Nói khơng thể vận dụng lúc hai nguyên tắc: đảm bảo giá đất sát giá thị trường không vượt khung Trong trường hợp này, theo tôi, không nên quy định khung giá, mà nên dựa thực tế địa phương để tính tốn, chi trả cho phù hợp, theo tinh thần “sát với giá thị trường điều kiện bình thường " Góp phần gây nên “nhùng nhằng” công tác giải tỏa khơng thể khơng nói đến chuyện “so bì”, khiếu nại trình định giá, nhận bồi thường người dân Cụ thể, việc Nghị định 84 cho hồi tố giá đất dẫn đến tình trạng người chây lì, khơng chấp hành chủ trương giải tỏa đền bù hưởng lợi giá đất tăng; cịn người chấp hành tốt chủ trương Nhà nước, nhận tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư chịu thiệt nên so bì, dẫn đến khiếu nại… Chưa qn quản lý Sự khơng hồn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai, thiếu quán pháp luật đất đai với hệ thống pháp luật khác tạo nên kẽ hở việc áp dụng pháp luật Nhiều có nhiều quy định khơng rõ ràng, có tình trạng phạm vi điều chỉnh thể không giống văn khác LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Mà việc áp dụng luật đất đai hệ thống văn thực thi khơng qn khơng dự đốn vấn đề nay, tạo mơi trường kinh doanh khơng ổn định khó dự đốn Tình hình cải thiện đáng kể có hệ thống văn pháp lý đất tổng hợp quán, có quan phụ trách quản lý đất đai, khơng phải việc có nhiều quan khác (Bộ Tài Nguyên Môi trường, UBND tỉnh ) có trách nhiệm quyền hạn vấn đề đất đai Riêng việc xác định giá đất, nhiều ý kiến cho rằng, đề xuất giao Bộ Tài nguyên Môi trường xây dựng, ban hành khung giá đất không hợp lý chồng chéo, có Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), quan chun mơn phụ trách quản lý giá tất lĩnh vực kinh tế Thủ tục nhiêu khê Công tác quản lý BĐS tồn cách làm khác việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thực nhiều quan khác nhau, với mẫu giấy khác nhau, không tạo nên hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, gây nhiều bất cập Thứ nhất, nhiều loại tài sản gắn liền với đất chưa có quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận, nhà máy, khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật gây xúc cho nhà đầu tư Vì họ đưa tài sản đầu tư chấp để vay vốn tổ chức tín dụng, nhằm tiếp tục đầu tư Thứ hai, tạo nên hệ thống thủ tục hành phức tạp: để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy tờ đất phải nộp quan quản lý đất đai; thực đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giấy LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tờ phải nộp quan quản lý khác Mỗi lần chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với tài sản lại phải đổi giấy chứng nhận khác Thứ ba, hệ thống đăng ký bị tách thành nhiều mảng, dẫn đến chồng chéo khoảng hở hệ thống đăng ký đất đai bắt buộc, đăng ký đất lại không bắt buộc, dẫn đến thiếu minh bạch thiếu cơng khai, khó kiểm sốt tham nhũng quản lý Thứ tư, đất gắn với tài sản có hai giấy chứng nhận nhiều hơn, chủ sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu nhà, đất phép sử dụng vào nhiều mục đích (thửa đất có nhà gắn liền với đất nơng nghiệp vườn, ao không tách riêng loại đất; đất có nhà gắn liền với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, không tách riêng thành phụ riêng biệt) Đây điều kiện tạo khó khăn cho quản lý dễ làm phát sinh tranh chấp dân chuyển nhượng, mua bán Thứ năm, nhiều hệ thống đăng ký gây nên lãng phí quản lý Đồng thời tạo nên tính phức tạp pháp luật đăng ký BĐS, người dân khó nhận thức việc phải làm việc nên làm Chế tài chưa thiết thực Có thể nói, thị trường BĐS tác động Luật Đất đai sách tài có biểu tích cực, giá đất giảm nhiều Tuy nhiên, vấn đề đặt giữ tốc độ giảm để tránh ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS Để giải tình hình trên, địi hỏi nên có biện pháp đồng bộ, hợp lý sách, khơng nên áp dụng đồng thời biện pháp mạnh nghĩa vụ tài lẫn áp dụng quy tắc chế tài quản lý Ngồi ra, Nhà nước khơng nên coi khốn nghĩa vụ tài mục tiêu (chỉ thu hợp lý), mà phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp sản xuất, kinh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com doanh hiệu Nhà nước nên thu đúng, thu đủ có biến động nhà đất Hiện ngân hàng thương mại mở cho vay mua BĐS, đồng thời lãi suất cho vay giảm nhiều Động thái ngân hàng tín hiệu đáng mừng, chưa đủ sức để vực dậy thị trường BĐS Các ngân hàng gặp nhiều khó khăn khơi thơng nguồn vốn cho doanh nghiệp Nếu nói tóm tắt ba khó khăn hoạt động ngân hàng liên quan tới giao dịch pháp lý đất đai cần giải ngay, là: Tình trạng pháp lý khơng rõ ràng quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai làm hạn chế phần lớn số lượng đất hợp pháp đưa vào giao dịch kinh tế; Việc điều phối thực thi luật pháp ban, ngành địa phương khác cịn khơng thống nhất; 3.  Việc thực thi, xử lý định pháp lý không nghiêm minh, khơng tạo đảm bảo thực thi luật pháp, ngân hàng với tư cách chủ nợ 3.Chính sách nhà cho Việt kiều: Tất Việt kiều mua nhà Đây nội dung quan trọng Nghị định 71/2010/NĐ-Cp Chính phủ vừa có hiệu lực từ ngày 8.8.2010 hướng dẫn thực Thông tư ban hành vào ngày 9.9.2010 Giữa lúc thị trường bất động sản ảm đạm, động thái Chính phủ kỳ vọng đem lại luồng sinh khí cho thị trường Cơ hội sở hữu nhà cho Việt kiều Theo Thông tư hướng dẫn thực việc mua nhà Việt kiều theo Nghị định 71, có đối tượng Việt kiều mua nhà Việt Nam, gồm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com mua không hạn chế mua Theo đó, đối tượng mua không hạn chế gồm Việt kiều giữ quốc tịch Việt Nam, người gốc Việt đầu tư trực tiếp Việt Nam, người có cơng đóng góp cho đất nước, nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ đặc biệt mà quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu làm việc Việt Nam, người có vợ chồng công dân Việt Nam sinh sống nước Người gốc Việt Nam không thuộc đối tượng nêu cấp giấy miễn thị thực phép cư trú Việt Nam từ tháng trở lên có quyền sở hữu nhà riêng lẻ hộ chung cư Việt Nam Theo thống kê Bộ Xây dựng, có khoảng 70% tổng số gần triệu người Việt Nam nước ngồi cịn giữ quốc tịch gốc Điều có nghĩa phần lớn kiều bào mua sở hữu nhà Việt Nam với số lượng không hạn chế người dân nước Ngồi ra, theo Thơng tư hướng dẫn thực Nghị định 71, Việt kiều sở hữu nhà đất dự án đơn vị phát triển bất động sản bán Đối với đất cá thể, tư nhân, đất nơng nghiệp khơng có chức để ở, kiều bào không phép sở hữu hay mua Tuy nhiên, khu đất có kèm theo nhà, giấy tờ nhà đất xác nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, Việt kiều sở hữu Hợp thức hóa nhà mua Ơng trần Minh Hồng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Bất động sản Vinaland, cho rằng, với quy định Việt kiều mua nhà Việt Nam, thị trường bất động sản kích thích trở lại sau thời gian dài đóng băng “Năm 2009, kinh tế suy giảm, khiến lượng kiều hối Việt Nam giảm theo Dù vậy, lượng kiều hối đạt gần tỉ USD Điều cho thấy, khả tài kiều bào lớn Đây kênh vốn quan trọng thị trường bất động sản”, ơng nói LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tuy nhiên, khoản kiều hối năm, phần lớn dùng vào việc mua nhà (do người thân đứng tên) Đó lý ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cho rằng, kiều bào tranh thủ độ mở Nghị định 71 để hợp thức hóa bất động sản mua trước mua nhà Vì thế, thị trường nhà khó có thay đổi lớn ngắn hạn Ơng Ngơ Dương Hồng Thao, Việt kiều Mỹ, Tổng Giám đốc công ty lớn Tp.HCM, cho rằng, có xu hướng Việt kiều nước mua nhà, trước mắt, họ hợp thức hóa nhà nhờ người thân đứng tên trước mua nhà Ông cho biết, tới hợp thức hóa nhà mua Tp.HCM từ năm 2002 Mặt khác, điều mà nhiều Việt kiều ngán ngại giá nhà Việt Nam cao, tình hình kinh tế nước họ sinh sống chưa qua hết khó khăn Tại buổi tọa đàm hướng dẫn, giải đáp việc sở hữu, sử dụng đất nhà cho kiều bào thân nhân Tp.HCM, bà Nguyễn Thị Vui, Việt kiều Canada, cho biết, bà định mua nhà Việt Nam giới thiệu hộ 150 m2 quận Bình Thạnh (Tp.HCM) với giá 350.000 USD “Điều kiện sống, sinh hoạt hạ tầng giao thông Toronto (Canada) cao hẳn Tp.HCM chưa có mức Nhà Việt Nam đắt!”, bà Vui nói Mức giá cao nguyên nhân khiến Việt kiều chưa vội định mua nhà thời điểm Theo ông trần Ngọc Nhật, ngun trưởng phịng Marketing Cơng ty Bất động sản Novaland, Việt kiều thường nước dịp Tết Dương lịch Tết Âm lịch Nhân dịp này, họ xem xét thông tin nhà muốn mua Việt Nam Do đó, phải chờ qua Tết Âm lịch thấy rõ tác động Nghị định 71 thị trường bất động sản Việt Nam LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4.Chính sách nhà cho người có thu nhập thấp: Nhà sinh viên, người có thu nhập thấp ln nội dung Chính phủ quan tâm thực giải pháp an sinh xã hội bối cảnh Thứ tự ưu tiên cho sinh viên, công nhân thuê nhà Theo hướng dẫn Thông tư số 13/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 Bộ Xây dựng việc cho thuê, quản lý vận hành nhà sinh viên nhà công nhân khu công nghiệp, đối tượng thuê nhà sinh viên sở đào tạo, công nhân lao động khu cơng nghiệp có nhu cầu th nhà ở; trường hợp khơng đủ chỗ bố trí theo nhu cầu việc xếp cho thuê nhà thực theo thứ tự ưu tiên Cụ thể: sinh viên, thứ tự ưu tiên là: sinh viên ngoại tỉnh; sinh viên mà gia đình thuộc diện xóa đói giảm nghèo theo quy định Nhà nước; sinh viên học giỏi; sinh viên năm Trường hợp có nhiều sinh viên thuộc diện ưu tiên nêu tiếp tục xét duyệt theo thứ tự: sinh viên Anh hùng lực lượng vũ trang, Anh hùng lao động, thương binh, bệnh binh; sinh viên liệt sỹ; sinh viên thương binh bệnh binh xếp hạng; sinh viên người dân tộc thiểu số; sinh viên nữ Đối với công nhân lao động khu công nghiệp, thứ tự ưu tiên là: cơng nhân người ngoại tỉnh có hợp đồng lao động khu cơng nghiệp, nơi có dự án nhà cơng nhân; cơng nhân có thu nhập thấp (dưới mức thu nhập bình qn cơng nhân doanh nghiệp); cơng nhân chưa có nhà thuộc sở hữu có nhà thuộc sở hữu nhà tạm bợ (nhà tranh tre, nứa lá) Trường hợp có nhiều cơng nhân thuộc diện ưu tiên nêu tiếp tục xét duyệt theo thứ tự: công nhân Anh hùng lực lượng vũ trang, Anh hùng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com lao động, thương binh, bệnh binh; công nhân liệt sỹ; công nhân thương binh, bệnh binh xếp hạng; công nhân người dân tộc thiểu số; cơng nhân có hợp đồng lao động khơng thời hạn; cơng nhân có nhà thuộc sở hữu diện tích bình qn 5m2/người; công nhân nữ Xác định giá cho thuê theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí cần thiết đảm bảo vốn đầu tư Theo Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 Bộ Xây dựng, giá cho thuê nhà sinh viên, nhà công nhân, nhà cho người có thu nhập thấp xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí cần thiết để bảo toàn vốn đầu tư, bảo đảm thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể lãi vay (nếu có), chi phí quản lý, vận hành chi phí bảo trì nhà Chi phí quản lý, vận hành bảo trì nhà thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải công khai nhằm bảo đảm tốt việc vận hành khu nhà đơn vị quản lý vận hành nhà chịu trách nhiệm quản lý Các chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước dịch vụ khác (nếu có) người th nhà khơng tính giá cho thuê mà người thuê nhà trực tiếp chi trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ trả cho đơn vị quản lý, vận hành theo khối lượng thực tế tiêu thụ chi phí khác trình quản lý, vận hành phải đảm bảo ngun tắc khơng nhằm mục đích kinh doanh; riêng giá điện, nước tính theo giá sinh hoạt, khơng tính theo giá kinh doanh Cũng theo Thơng tư này, chi phí dịch vụ giá cho thuê nhà bao gồm: bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, diệt côn trùng dịch vụ khác (nếu có) quy định cụ thể hợp đồng th nhà Khơng tính chi phí Nhà nước ưu đãi vào giá cho thuê nhà (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phạm vi dự án, ưu đãi thuế…) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đối với giá bán nhà cho người có thu nhập thấp xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể lãi vay (nếu có), chi phí bảo trì nhà (phần sở hữu chung), khơng tính chi phí Nhà nước ưu đãi vào giá bán nhà (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phạm vi dự án, ưu đãi thuế…); trường hợp bán nhà trả góp, thời hạn trả góp bên bán bên mua thỏa thuận tối thiểu 10 năm Bán nhà trả góp hộ nghèo tối thiểu 10 năm Về giá cho thuê nhà sinh viên (SV), nhà cơng nhân, nhà cho người có thu nhập thấp thành phần kinh tế đầu tư xác định theo  nguyên tắc: Tính đúng, tính đủ chi phí cần thiết để bảo tồn vốn đầu tư, bảo đảm thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể lãi vay (nếu có); chi phí quản lý, vận hành q trình sử dụng; chi phí bảo trì nhà ở; Khơng tính chi phí nhà nước ưu đãi vào giá cho thuê nhà (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phạm vi dự án; ưu đãi thuế ); Lợi nhuận định mức tối đa 10% giá trị đầu tư xây dựng cơng trình; Thời hạn thu hồi vốn tối thiểu 20 năm Trường hợp bán nhà trả góp, thời hạn trả góp bên bán, bên mua tự thỏa thuận tối thiểu 10 năm Đối với giá thuê mua nhà cho người có thu nhập thấp, thời gian thuê mua người bán người thuê mua thỏa thuận tối thiểu 10 năm Giá nhà cho SV thuê đầu tư từ ngân sách nhà nước chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước dịch vụ khác SV th nhà khơng tính giá cho th mà SV trực tiếp chi trả trả cho đơn vị quản lý vận hành theo khối lượng thực tế tiêu thụ chi phí khác q trình quản lý, vận hành phải bảo đảm nguyên tắc khơng nhằm mục đích kinh doanh Thu nhập tháng mức bình quân xét mua nhà xã hội LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chủ đầu tư dự án nhà xã hội huy động vốn dự án xây xong phần móng Trong đó, đối tượng xét mua nhà xã hội phải có mức thu nhập hàng tháng mức bình quân địa phương theo quy định UBND cấp tỉnh Chủ đầu tư dự án nhà xã hội huy động vốn dự án xây xong phần móng Trong đó, đối tượng xét mua nhà xã hội phải có mức thu nhập hàng tháng mức bình quân địa phương theo quy định UBND cấp tỉnh Đây nội dung đáng ý Thông tư hướng dẫn việc bán, cho thuê, thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị vừa Bộ Xây dựng ban hành Theo đó, phương thức tốn tiền mua bán, cho thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp chủ đầu tư dự án khách hàng thỏa thuận dựa nguyên tắc: Đối với nhà thu nhập thấp dành để bán thực theo hình thức trả tiền lần trả chậm, trả dần (trả góp) Nếu chủ đầu tư dự án thỏa thuận huy động tiền ứng trước khách hàng cơng trình nhà phải có thiết kế phê duyệt xây dựng xong phần móng Trường hợp mua trả góp người mua nhà phải nộp lần đầu không 20% giá nhà (trừ trường hợp người mua có thỏa thuận khác với chủ đầu tư dự án).  Đối với nhà thu nhập thấp dành thuê mua người thuê mua nhà nộp lần đầu không 20% giá nhà (trừ trường hợp người mua, thuê mua có thỏa thuận khác với chủ đầu tư dự án) Thời gian toán số tiền lại chủ đầu tư người thuê mua tự thỏa thuận, tối thiểu 10 năm Việc lựa chọn đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp thực theo phương pháp chấm điểm, người có tổng số điểm cao sẽ được ưu tiên giải quyết trước (với thang điểm tối đa là 100) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trong đó, trường hợp chưa có nhà chấm điểm cao có nhà ở bình quân dưới m2 sử dụng/người diện tích đất thấp tiêu chuẩn phép cải tạo, xây dựng lại Trường hợp cán bộ, công chức, người thuộc diện bị Nhà nước thu hồi đất có điểm cao người lao động tự thuộc thành phần kinh tế khác Đối với các trường hợp có nhu cầu mua và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án Trường hợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, chưa có hộ thường trú tạm trú dài hạn phải có xác nhận đơn vị nơi người cơng tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở; đặc biệt có mức thu nhập hàng tháng (tính bình qn theo đầu người) mức bình quân địa phương theo quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.   Đối với khách hàng, thông tư quy định được phép thực giao dịch nhà thu nhập thấp (bán, cho thuê, cho thuê mua) sau trả hết tiền cho chủ đầu tư và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà Trong trường hợp trả hết tiền mua nhà, chưa đủ 10 năm kể từ thời điểm ký Hợp đồng mua bán nhà ở thì người mua nhà ở thu nhập thấp bán nhà ở đó (nếu có nhu cầu) cho quan quản lý nhà ở của địa phương chủ đầu tư dự án cho đối tượng mua nhà thu nhập thấp (theo giá bán không được vượt quá mức giá nhà thu nhập thấp loại thời điểm bán) Thông tư có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2010 5.Chính sách việc cho th đất: Để xố bỏ việc cho thuê đất để sử dụng hợp tình, hợp lý đất đai nội thành, nội thị, hội nghị Thường vụ Hội đồng Chính phủ ngày -5 -1962 đề LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sách nguyên tắc việc Quản lý đất cho thuê tư nhân, đất vắng chủ đất bỏ hoang nội thành, nội thị I - NGUYÊN TẮC Xoá bỏ chế độ Chiếm hữu đất cho thuê nội thành, nội thị, đồng thời chấm dứt tình trạng chiếm hữu sử dụng bất Hợp pháp tư nhân loại đất vắng chủ, đất công, đất sa bồi, đất bỏ hoang Nhà nước trực tiếp quản lý, Phân phối sử dụng loại đất này, kể Bất động sản có mặt đất như: ăn lưu niên, cổ thụ, ao, hồ nuôi cá, giếng nước di tích lịch sử v.v Người sử dụng đất trả tiền thuê đất cho Nhà nước mà phải nộp thuế thổ trạch hay thuế nông nghiệp II - QUY ĐỊNH CỤ THỂ Đất cho thuê Thành phần bóc lột như: địa chủ, phú nơng, tư sản, chủ có nhà cho th thuộc diện cải tạo, khơng kể diện tích chiếm hữu đất cho thuê nhiều hay ít, Nhà nước trực tiếp quản lý, phân phối sử dụng Nhà nước khơng Bồi hồn cho họ khoản tiền Đất cho thuê tơn giáo, Hội dù diện tích cho th nhiều hay ít, Nhà nước trực tiếp quản lý Nhà nước khơng bồi hồn cho họ khoản tiền Đất cho thuê tư nhân khác, ngồi hai loại đất nói trên, Nhà nước trực tiếp quản lý Phủ Thủ tướng có công văn Quy định hướng dẫn điểm chi tiết việc Đất vắng chủ, mà người quản lý không cha mẹ đẻ, đẻ, vợ chồng hợp pháp người chủ vắng, Nhà nước trực tiếp quản lý, Nhà nước xét giải cách thoả đáng người chủ vắng trở LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đất công, đất sa bồi ven bờ sông đất công Nhà nước quản lý, phân phối sử dụng Những người sử dụng đất để Sản xuất để Nhà nước cấp giấy cho sử dụng Những người Chiếm hữu bất hợp pháp đất thuê phải giao trả lại quan quản lý nhà, đất Nhà nước Đất bỏ hoang nội thành, nội thị, Nhà nước trực tiếp quản lý để dùng vào việc công phân phối cho nhân dân lao động tạm thời sử dụng Những người sử dụng đất phải đóng thuế nơng nghiệp thuế thổ trạch tuỳ theo loại đất Những người sử dụng loại đất nói điểm để sản xuất, Xây dựng nhà cửa để tiếp tục sử dụng Các đất phải trả lại Nhà nước người phép sử dụng không dùng đến nữa; không mua bán, Chuyển nhượng đất cho người khác với lý Nếu mặt đất có bất động sản như: ao, hồ nuôi cá, ăn lưu niên, cổ thụ, giếng nước, di tích lịch sử, người sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ tuyệt đối khơng tự ý phá huỷ Đối với bất động sản có mặt đất ao, hồ nuôi cá, ăn lưu niên, cổ thụ, giếng nước Người lao động sử dụng đất trực tiếp làm ra, họ có quyền hưởng thụ hoa lợi Khi cần thiết cho công xây dựng cơng trình lợi ích cơng cộng mà phải phá huỷ bất động sản này, Nhà nước bồi hoàn theo tinh thần Nghị định số 151TTg ngày 14 tháng năm 1959 Thủ tướng Chính phủ III - TỔ CHỨC THỰC HIỆN Trước tiến hành quản lý loại đất nói đây, Uỷ ban Hành khu, Thành phố, tỉnh cần tiến hành đăng ký toàn đất cho thuê tư LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhân, tôn giáo, Hội, đất vắng chủ, đất bỏ hoang nội thành, nội thị để phân loại để áp dụng sách cho thích hợp Trong tiến hành quản lý loại đất Uỷ ban hành khu, thành phố, tỉnh cần làm thí điểm tốt khu phố rút kinh nghiệm để mở rộng làm nhanh gọn, làm xong năm Trong tiến hành cần tranh thủ tham gia ngành có liên quan như: Toà án, Thuế vụ, Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước, Kiến thiết thị đồn thể nhân dân, Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc địa phương Các Sở, Chi cục Phòng quản lý nhà, đất địa phương quan có Trách nhiệm trực tiếp giúp Uỷ ban hành cấp lãnh đạo tốt công tác Sau tiến hành xong công tác quản lý loại đất này, (kể bất động sản có mặt đất) Uỷ ban hành khu, thành phố, tỉnh giao cho quan quản lý nhà, đất địa phương quản lý lãnh đạo Uỷ ban hành Nếu địa phương chưa có quan quản lý nhà, đất Uỷ ban hành khu, thành phố, tỉnh giao nhiệm vụ quản lý cho Phòng địa bạ phận Uỷ ban Uỷ ban hành cấp cần có biện pháp tích cực chống thất thu thuế đất chống việc phá hoại bất động sản có mặt đất nói Thơng tư Trong thi hành Thơng tư này, có trường hợp mắc mứu Uỷ ban hành khu, thành phố, tỉnh báo cáo kịp thời Phủ Thủ tướng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... Thuế sử dụng đất thay cho Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp Pháp lệnh Thuế nhà đất Theo Dự thảo Luật Thuế sử dụng đất, tính thuế diện tích, giá đất thuế suất Trong đó, giá tính thuế xác định... thuộc hạng đất nào; biết số thuế phải đóng theo thơng báo mà “ơng phường, xã” đưa tới Thứ hai, giải bất hợp lý động viên thuế đảm bảo công xã hội việc sử dụng đất đóng thuế sử dụng đất Đất sử dụng... khu đất mặt tiền với hệ thống hạ tầng hoàn thiện, giá đất xác định lại 2.000.000đồng/m2 Như vậy, mức thuế đóng hàng năm khu đất tăng lên 10 lần tương ứng với mức tăng giá đất Nhà nước thu thuế đất