Bài tập lớn kỹ năng tư vấn đất đai

MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT UBND: Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Những tranh chấp phát sinh quan hệ pháp luật đất đai năm gần Việt Nam vấn đề nóng hổi, thiết Đó tranh chấp phức tạp khó giải Với tư cách nhà tư vấn lĩnh vực đất đai, cần nắm rõ quy định pháp luật đất đai thời kỳ quy phạm pháp luật khác có liên quan, tranh chấp thường phát sinh thực tiễn, hướng giải quyết,… để có tư vấn tốt cho khách hàng Để có điều q trình tích luỹ kiến thức kinh nghiệm Vận dụng kiến thức học môn Kỹ tư vấn pháp luật lĩnh vực đất đai, em xin nghiên cứu đề tình số 02 làm tập học kỳ NỘI DUNG I ĐỀ BÀI Bà C mảnh đất 120 m Hiện diện tích đất có tranh chấp ranh giới sử dụng với hộ bà N sử dụng đất liền kề Do tuổi già, bà C làm giấy ủy quyền cho ông H người bà họ hàng xa thay mặt giải việc tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N Năm 2007, bà C không để lại di chúc Ông H làm đơn gửi UBND xã X đề nghị đứng tên chủ sử dụng mảnh đất UBND xã X không đồng ý định thu hồi mảnh đất bà C với lý bà khơng có người thừa kế Ơng H khơng đồng ý với định thu hồi đất viết đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND huyện; Hỏi: Anh (Chị) sử dụng kỹ để tư vấn cho ông H hiểu việc làm hay sai? Vì sao? Xây dựng nội dung cụ thể bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H vụ việc này? II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG Anh (Chị) sử dụng kỹ để tư vấn cho ơng H hiểu việc làm hay sai? Vì sao? Muốn biết vụ việc mà ông H yêu cầu khơng thể bỏ qua giai đoạn Mục đích giai đoạn nắm bắt câu chuyện biết khách hàng mong muốn điều Để đảm bảo cho hiệu buổi tiếp xúc khách hàng kỹ như: Kỹ lắng nghe, kỹ giao tiếp, kỹ ghi chép, kỹ diễn giải tổng hợp vấn đề, kỹ đặt câu hỏi tìm nhiều vấn đề cần luật sư trọng - Kỹ giao tiếp với khách hàng: Trong giao tiếp với khách hàng, ta cần ý: cần tỏ thái độ lịch chào hỏi, giới thiệu thông tin tên tuổi mình, tên văn phịng luật sư mình, gợi ý xem giúp cho người tư vấn Luật sư giới thiệu ngắn gọn lai lịch thân, văn phòng luật mà luật sư làm việc tạo niềm tin nơi khách hàng câu nói mang tính bảo vệ giúp đỡ, thể uy tín định lịng khách hàng Đồng thời phải nắm bắt nhu cầu khách hàng cần gì, muốn từ xác định vấn đề pháp lý đưa hướng giải đắn Theo đó, cần xác định trường hợp tư vấn thu hồi đất Ngoài kỹ giao tiếp nói chung nhà tư vấn cần ý: q trình tư vấn cần đề nghị ơng H cung cấp đầy đủ giấy tờ, chứng có liên quan Đó giấy tờ như: giấy ủy quyền, định thu hồi đất, thông báo thu hồi đất quan có thẩm quyền giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; Quyết định thu hồi đất UBND xã X - Kỹ thu thập thông tin, chứng hoạt động tư vấn: Kỹ thu thập thông tin từ khách hàng tư vấn pháp luật coi kỹ tương tác thông tin, thực biểu hành vi: hành vi đặt câu hỏi hành vi lắng nghe Người tư vấn đặt câu hỏi để lấy thông tin từ người cần tư vấn (ông H) Trước đặt câu hỏi, người tư vấn phải xác định đầy đủ nội dung cần hỏi, bắt đầu câu hỏi như: “Ơng nêu tóm tắt nội dung vụ việc mà ông cần tư vấn? Những yêu cầu mà ơng đặt ra? Rồi sau hỏi số chi tiết cụ thể như: tranh chấp ranh giới sử dụng hiên giải rồi?, Việc sử dụng mảnh đất gia đình ơng trước nào? ” Người tư vấn phải ý lắng nghe nội dung vụ việc mà ơng H trình bày, tình tiết liên quan đến vụ việc Khi lắng nghe ơng H trình bày vụ việc người tư vấn cần phải có tập trung ý lắng nghe, thể thái độ thân thiện - Kỹ nghiên cứu tra cứu văn pháp luật Người tư vấn cần nghiên cứu tài liệu, chứng mà khách hàng cung cấp, đối chiếu với quy định pháp luật thu hồi đất để xác định tính hợp pháp vụ việc Để xác định văn pháp luật cần tra cứu, tư vấn viên cần xác định nội dung yêu cầu ông H Cụ thể là: + Năm 2007, ông H làm đơn gửi UBND xã X đề nghị đứng tên chủ sở hữu mảnh đất bà C không được, + UBND xã X định thu hồi mảnh đất 120m bà C với lý khơng có người thừa kế Đối với hai yêu cầu ông H nhà tư vấn cần phải xác định văn pháp luật có liên quan sau: + Luật Đất Đai 2013 + Luật Khiếu nại 2011 + Bộ luật Dân 2015 Sau xác định văn cần nghiên cứu nhà tư vấn cần có so sánh đối chiếu tình tiết, nội dung vụ việc với văn pháp luật Sử dụng phương pháp, phân tích, lập luận để xây dựng phương án tư vấn - Kỹ trình bày thuyết phục: Đây việc người tư vấn sử dụng kĩ ngôn ngữ phi ngôn ngữ để truyền tải nội dung tư vấn, nội dung quy định pháp luật đến ơng H giúp ơng hiểu quyền lợi ích làm để bảo vệ quyền lợi ích Trong q trình trình bày nội dung tư vấn, người tư vấn cần viện dẫn, trích dẫn rõ điều luật có liên quan nằm văn Khi trình bày, cần rõ cho khách hàng thấy mâu thuẫn, tình tiết bất hợp pháp (nếu có) định thu hồi đất đưa chứng chứng minh Điều quan trọng tìm kiếm giải pháp đánh giá chúng góc độ pháp lý thực tiễn khả xảy Dự đốn hậu ngắn hạn dài hạn giải pháp, đối chiếu với mong muốn khách hàng Định hướng cho khách hàng: Nhiệm vụ luật sư định hướng thuyết phục khách hàng lựa chọn giải pháp Việc ông H không đồng ý với định thu hồi đất viết đơn khiếu nại Chủ tịch UBND huyện trường hợp khiếu kiện hành lĩnh vực đất đai Vì tư vấn cho ông H, kỹ cần thiết hoạt động tư vấn pháp luật nói chung kể người tư vấn cần kỹ đặc thù như: + Phân loại vụ việc mà khách hàng yêu cầu + Lựa chọn văn thích hợp để trả lời yêu cầu khách hàng Nội dung cụ thể bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H vụ việc Bước 1: Tiếp xúc khách hàng, tìm hiểu yêu cầu tư vấn Để có buổi gặp gỡ tư vấn suôn sẻ cho khách hàng, luật sư tư vấn viên cần trang bị cho thân kỹ đề cập bên Trong tình này, lần tiếp xúc với ơng H vụ việc nêu người tư vấn cần trao đổi với ông H số nội dung định sau: - Quy trình trao đổi giới hạn mặt thời gian: Luật sư tư vấn trao đổi với ông H để thẳng vào vấn đề cần giải quyết, không vào vấn đề ngồi lề khơng kéo dài q lâu - Cung cấp với ông H nghĩa vụ bảo mật thông tin luật sư: Đây nghĩa vụ văn phịng khách hàng mình, thể thái độ chuyên nghiệp tôn trọng khách hàng - Luật sư tư vấn nắm nội dung chủ yếu vụ việc phạm vi yêu cầu ông H: Là sở cho luật sư tính phí dịch vụ dự kiến bước làm việc Cụ thể, để tìm hiểu yêu cầu tư vấn, người tư vấn cần xác định: + Tư cách chủ thể quan hệ đất đai; + Nội dung vụ việc cần tư vấn; + Đối tượng giao dịch; + Thời điểm diễn vụ việc, nơi diễn vụ việc Từ đó, người tư vấn có nhận định, định hướng cho việc tra cứu, xác định văn pháp luật áp dụng vào vụ việc - Cung cấp cho ông H danh mục văn pháp lý điều chỉnh vụ việc cần giải để ông tham khảo - Luật sư tư vấn đưa cho ơng H biểu phí dịch vụ hợp đồng dịch vụ pháp lý để khách hàng tham khảo - Cung cấp cho ông H sơ phương án giải vụ việc để ông xác định phạm vi yêu cầu vụ việc có nhiều phương án giải - Thống cách thức làm việc phương thức liên lạc cho lần hẹn thời gian làm việc lần sau - Cuối luật sư tư vấn không cam kết chắn kết cuối vụ việc để từ khách hàng kí hợp đồng dịch vụ với Bước 2: Nghiên cứu thu thập hồ sơ tài liệu Trong trường hợp này, nhằm tránh đưa kết luận sai lầm, luật sư cần có đọc, nghiên cứu kĩ hồ sơ khách hàng ơng H Theo xếp tài liệu theo trật tự thời gian để tiện theo dõi mạch việc đọc kĩ tài liệu, ghi chép nội dung vụ việc giữ thái độ khách quan tình tiết Khơng nên nhìn vào chi tiết, khơng nên tìm vào giải pháp mà phải nhìn tổng thể để tìm điểm cốt lõi vụ việc xoay quanh vấn đề quan hệ - tư cách – đối tượng, sau ý đến mốc thời gian, địa điểm, số, kiện Sau đó, Luật sư tư vấn cần yêu cầu ông H cung cấp hồ sơ, tài liệu cần thiết Bước 3: Xác định vấn đề pháp lý Trong tình này, cần xác định vấn đề pháp lý mấu chốt là: Thứ nhất, việc UBND xã không đồng ý cho ông H đứng tên chủ sử dụng mảnh đất bà C hay không? Thứ hai, việc UBND xã X thu hồi mảnh đất với lý bà C khơng có người thừa kế hay khơng? Thứ ba, ơng H có đứng tên chủ sử dụng mảnh đất hay không? Thứ tư, ông H gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện có nơi giải khơng? Bước 4: Xác định nguồn luật áp dụng Đối với tình đề đưa ra, tác giả xin phép áp dụng pháp luật hành để giải vụ việc + Luật Đất đai năm 2013: + Luật khiếu nại 2011 + Bộ luật Dân 2015 (Vì liên quan đến vấn đề đại diện theo ủy quyền) Bước 5: Phân tích vụ việc đưa phương án tư vấn cho khách hàng Theo đề nêu ơng H khơng đồng ý với định thu hồi đất nên viết đơn khiếu nại Chủ tịch UBND huyện với tư cách chuyên viên tư vấn để giải tốt vụ việc trước hết ta cần phải tìm hiểu rõ vấn đề mấu chốt xảy tình Ta cần phải hiểu rõ mảnh đất 120m - nơi bà C sống trước chết có xảy tranh chấp với hộ bà N sử dụng đất liền kề ranh giới sử dụng, việc giải tranh chấp bà C ủy quyền cho ông H người bà xa bà C giải tranh chấp chưa giải bà C chết Thứ nhất, việc UBND xã không đồng ý cho ông H đứng tên chủ sử dụng mảnh đất bà C hay không? Điều xét thấy hồn tồn hợp lý bà C chết không để lại di chúc hay giấy tờ chứng minh mảnh đất thuộc ơng H Mặt khác, ông H người họ hàng xa nên đương nhiên không nằm diện thừa kế theo pháp luật theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Mặt khác, bà C lại khơng có người thừa kế (do UBND xã xác nhận) nên ông H không đứng tên chủ sử dụng mảnh đất bà C Thứ hai, việc UBND xã X thu hồi mảnh đất với lý bà C người thừa kế hay khơng? Việc làm hồn tồn sai vì: - Một là, Bà C chết mà khơng có người thừa kế, di sản mà bà C để lại quyền sử dụng đất tranh chấp với hộ bà N Việc UBND xã X thu hồi mảnh đất thời điểm chứng tỏ có sở để khẳng định mảnh đất 120m thuộc quyền sử dụng bà C Tuy nhiên chưa thể khẳng định rõ ràng ranh giới sử dụng đất Chính để hồn thành việc thu hồi đất UBND xã giải hợp tình hợp lý trước hết phải làm rõ ranh giới sử dụng đất bà C bà N Để tránh trường hợp chưa giải tranh chấp mà tiến hành thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền lợi đáng hộ bà N Cho nên quan có thẩm quyền chưa thu hồi - Hai là, xét thấy UBND xã X vượt quyền hạn việc thu hồi đất Luật Đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền thu hồi đất Điều 66 sau: “1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thu hồi đất trường hợp sau đây: a) Thu hồi đất tổ chức, sở tơn giáo, người Việt Nam định cư nước ngồi, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, trừ trường hợp quy định điểm b khoản Điều này; b) Thu hồi đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích xã, phường, thị trấn Ủy ban nhân dân cấp huyện định thu hồi đất trường hợp sau đây: a) Thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; b) Thu hồi đất người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam Trường hợp khu vực thu hồi đất có đối tượng quy định khoản khoản Điều Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thu hồi đất ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện định thu hồi đất.” Từ Điều luật thấy, việc thu hồi đất cá nhân bà X thuộc thẩm UBND cấp huyện, mặt khác UBND huyện không ủy quyền nên việc làm UBND xã X vượt phạm vi quyền hạn Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định pháp luật trường hợp phải UBND cấp huyện mà xã X trực thuộc Thứ ba, ông H có đứng tên chủ sở hữu mảnh đất khơng ? Câu trả lời khẳng định ông H không đứng tên chủ sử dụng mảnh đất Một là, trước tuổi già nên bà C làm giấy ủy quyền cho ông H để ơng thay mặt giải vụ tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N Như ông H tham gia tranh chấp với bà N mang tư cách người đại diện ủy quyền từ bà C nên xét nguyên tắc ông H có quyền, nghĩa vụ giải cơng việc tranh chấp mà khơng có quyền định đoạt tài sản bà C quyền sử dụng mảnh đất 120m2 Hơn nữa, sau bà C chết, tư cách đại diện ông H theo Điểm đ, Khoản Điều 140 Bộ luật dân 2015 : Đại diện theo ủy quyền chấm dứt trường hợp sau đây: “đ) Người đại diện, người đại diện cá nhân chết, người đại diện, người đại diện pháp nhân chấm dứt tồn tại” Vậy bà C chết mối quan hệ ơng H với mảnh đất chấm dứt Do đó, ơng H muốn sử dụng mảnh đất với tư cách đại diện ơng không đứng tên chủ sở hữu mảnh đất Hai là, ông H muốn sử dụng mảnh đất với tư cách người thừa kế bà C: Vì năm 2007 bà C chết mà khơng để lại di chúc nên tài sản bà chia theo pháp luật khoản Điều 651 Bộ luật dân năm 2015 quy định : “1 Những người thừa kế theo pháp luật quy định theo thứ tự sau đây: a) Hàng thừa kế thứ gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, đẻ, nuôi người chết; b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột người chết cháu ruột người chết mà người chết ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại người chết; bác ruột, ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột người chết; cháu ruột người chết mà người chết bác ruột, ruột, cậu ruột, ruột, dì ruột, chắt ruột người chết mà người chết cụ nội, cụ ngoại.” Như vậy, ông H người họ hàng xa đương nhiên không nằm diện thừa kế theo pháp luật Mặt khác, bà C lại khơng có người thừa kế UBND xã X xác nhận nên mảnh đất đương nhiên bị Nhà nước thu hồi theo Điểm b, Khoản Điều 65 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp thu hồi đất: “Cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế” Do đó, dù với tư cách ơng H không đứng tên chủ sử dụng mảnh đất bà C Thứ tư, ông H gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện có nơi giải khơng? Vì khơng đồng ý với định thu hồi đất UBND xã X nên ông H viết đơn khiếu nại Chủ tịch UBND huyện, việc làm chưa Vì: Trước hết, mục đích việc viết đơn khiếu nại ơng H đến Chủ tịch UBND huyện ơng nhận thấy định thu hồi đất UBND xã X không đúng, trái pháp luật xâm phạm đến lợi ích hợp pháp ơng, ơng H biết việc làm UBND xã X vượt quyền hạn ông cho ông phải hưởng thừa kể quyền sử dụng đất bà C, mục đích ơng H với việc viết đơn khiếu nại Tuy nhiên, sai ông H viết đơn gửi không quan có thẩm quyền giải Trình tự khiếu nại quy định Điều Luật khiếu nại 2011 sau: 10 "Khi có cho định hành chính, hành vi hành trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người định hành quan có người có hành vi hành khởi kiện vụ án hành Tịa án theo quy định Luật tố tụng hành Cịn theo khoản Điều 18 thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp huyện quy định: “Giải khiếu nại lần đầu định hành chính, hành vi hành mình.” Từ Điều luật ta thấy rằng, Chủ tịch UBND huyện xử lý đơn trường hợp định thu hồi đất khởi nguồn từ cấp huyện đơn ơng H gửi lên Chủ tịch UBND huyện tiến hành giải Tuy nhiên theo tình định thu hồi đất UBND xã X muốn giải vụ việc cần theo Điều trước hết gửi tới người định thu hồi đất UBND xã X Tịa án Vì vậy, ơng H khơng có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND huyện có khiếu nại UBND huyện khơng có trách nhiệm giải khiếu nại Áp dụng từ Điều 19 Luật khiếu nại 2011, Ông H cần phải khiếu nại lên Chủ tịch UBND xã X trước trách nhiệm giải khiếu nại người đứng đầu quan quản lý nhà nước cấp sở, Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn người có thẩm quyền giải lần đầu vụ việc khiếu nại Và thẩm quyền giải khiếu nại Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã bao gồm loại vụ việc: - Một là: khiếu nại định hành chính, hành vi hành mình, định hành văn Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành hành vi hành Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thi hành công vụ mà người khiếu nại cho trái pháp luật xâm hại đến quyền lợi ích hợp pháp họ - Hai là: khiếu nại việc làm cán bộ, nhân viên thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã họ thực nhiệm vụ Ủy ban nhân dân hay Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giao cho phân công phụ trách để giải lần đầu Vậy hướng giải cần tư vấn cho ông H gì? 11 Điều mà luật sư cần trọng quan tâm khơng phải giải toàn vụ việc Mà với việc khách hàng tìm đến yêu cầu tư vấn vấn đề gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Khách hàng đạt mong muốn khách hàng hay khơng? Có cách để khách hàng giải tốt vấn đề Như vậy, luật sư cần có nhìn tổng qt vụ việc để đánh giá đưa phương hướng cho khách hàng Có thể thấy, ơng H gửi đơn khiếu nại cho người đứng tên chủ sử dụng mảnh đất 120 m2 bà C Tuy nhiên chủ tịch UBND xã X lại định thu hồi, ông cho xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp Nhưng phân tích lý ơng H khơng phải người đứng tên sử dụng mảnh đất, cho dù ông H có gửi đơn khiếu nại đến nơi có thẩm quyền giải khiếu nại Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã cuối ơng H hưởng quyền lợi từ mảnh đất 120m2 khơng có đủ theo pháp luật hành Vì vậy, quan điểm luật sư tư vấn cho ông H không tiếp tục khiếu nại Để không thêm chi phí tiền bỏ thêm cơng sức cho vấn đề mà biết khơng mang lại kết mong muốn KẾT LUẬN Qua việc phân tích tình trên, thấy quản lý đất đai vấn đề mang tính thời nóng bỏng mà Đảng nhà nước mực quan tâm Khơng trường hợp quan thẩm quyền chưa thực chức dẫn đến số vụ kiện trở nên rắc rối kéo dài làm lòng tin nhân dân vào đảng Nhà Nước ta Vì có xảy đề tranh chấp hay bồi thường đất đai cần làm rõ người dân thường tìm đến văn phòng tư vấn chuyên lĩnh vực đất đai để giải đáp rõ vấn đề xúc nhận hướng giải thỏa đáng Do hạn chế măt nhận thức nên làm khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong thầy góp ý để làm hồn thiện hơn, em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai năm 2013 Luật Khiếu nại 2011 Bộ luật Dân 2015 12 Trang web https://123doc.net/document/4019631-bai-tap-hoc-ky-mon-ky- nang-tu-van-phap-luat-dat-dai-de-so-2.htm Trang web http://luatdatdai.vn/dat-dang-tranh-chap-thuoc-dien-bi-thu-hoi-coduoc-boi-thuong-khong-277-a3il 13 ... quan hệ pháp luật đất đai năm gần Việt Nam ln vấn đề nóng hổi, thiết Đó tranh chấp phức tạp khó giải Với tư cách nhà tư vấn lĩnh vực đất đai, cần nắm rõ quy định pháp luật đất đai thời kỳ quy phạm... đảng Nhà Nước ta Vì có xảy đề tranh chấp hay bồi thường đất đai cần làm rõ người dân thường tìm đến văn phịng tư vấn chun lĩnh vực đất đai để giải đáp rõ vấn đề xúc nhận hướng giải thỏa đáng Do... vấn cho ơng H hiểu việc làm hay sai? Vì sao? Xây dựng nội dung cụ thể bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H vụ việc này? II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG Anh (Chị) sử dụng kỹ để tư vấn cho ơng H hiểu