BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN: KỸ NĂNG TƯ VẤN TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI Bài số 1: Ngày 20/9/2016, anh Nguyễn Văn H đến Công ty tư vấn Luật Hùng Linh ký hợp đồng dịch tư vấn pháp lý với nội dung sau đây: Ơng có nhu cầu làm thủ tục sang tên diện tích đất 300m ngơi nhà 03 tầng bố mẹ ông sang cho ông Ông Nguyễn Văn H nói rằng: Đất nhà có nguồn gốc bố mẹ ơng H sinh sống đất ông cha để lại từ năm 1976 Bố mẹ ông H năm 2002 không để lại di chúc Anh H bố mẹ từ lúc sinh bố mẹ anh H anh đất Anh H mong muốn chuyên gia tư vấn pháp luật công ty tư vấn luật Hùng Linh tư vấn cho Anh H chuẩn bị hồ sơ pháp lý hướng dẫn anh H quy trình, thủ tục hành để anh H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Với đề nghị nêu khách hàng, Anh (Chị) với tư cách chuyên gia tư vấn pháp luật đất đai, bất động sản công ty tư vấn luật Hùng Linh, cho biết: Những vấn đề pháp lý cần làm rõ vụ việc nêu gì? Giải thích rõ cho ơng H biết rõ mục đích vấn đề pháp lý cần làm rõ vụ việc này? Hãy tư vấn hướng dẫn ông H chuẩn bị hồ sơ đầy đủ quy trình, thủ tục trước quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bài số 2: Bà C mảnh đất 120 m Hiện diện tích đất có tranh chấp ranh giới sử dụng với hộ bà N sử dụng đất liền kề Do tuổi già, bà C làm giấy ủy quyền cho ông H người bà họ hàng xa thay mặt giải việc tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N Năm 2007, bà C khơng để lại di chúc Ơng H làm đơn gửi UBND xã X đề nghị đứng tên chủ sử dụng mảnh đất UBND xã X không đồng ý định thu hồi mảnh đất bà C với lý bà khơng có người thừa kế Ơng H khơng đồng ý với định thu hồi đất viết đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND huyện; Hỏi: Anh (Chị) sử dụng kỹ để tư vấn cho ông H hiểu việc làm hay sai? Vì sao? Xây dựng nội dung cụ thể bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H vụ việc này? Bài số 3: UBND tỉnh Q, phê duyệt phương án đầu tư xây dựng khu trung tâm dịch vụ thương mại chợ X khu nhà xã Y huyện P với tổng diện tích 11.000 m2 Chủ đầu tư Cơng ty Cổ phần Đầu tư Tây Bắc Năm 2015, UBND huyện P, định thu hồi đất đưa đến hộ gia đình có đất nằm khu vực phê duyệt hoàn thành phương án bồi thường giải phóng mặt Năm 2016, số hộ gia đình làm đơn khiếu nại đến UBND huyện P UBND tỉnh Q cho rằng: dự án mà Công ty Cổ phần đầu tư Tây bắc thực dự án kinh doanh dịch vụ, không thuộc trường hợp Nhà nước định thu hồi đất, mà chủ đầu tư phải thỏa thuận với người sử dụng đất Tháng 1/2017, UBND huyện P UBND tỉnh Q định giải khiếu nại cho hộ gia đình nói bác đơn khiếu nại cho việc khiếu nại khơng có sở pháp lý Bài số 4: Ngày 10/11/2016, Ông Nguyễn Văn Hùng đến cơng ty tư vấn luật Tín Phát ký ký hợp đồng dịch vụ pháp lý với nội dung sau đây: Ơng Nguyễn Văn Hùng có nhu cầu nhận chuyển nhượng 250 m2 đất ông Nguyễn Anh Tuấn, hai bên thỏa thuận thống giá diện tích đất nêu tỷ đồng Dự kiến hợp đồng ký vào ngày 25/11/2016 Để đảm bảo tính hợp pháp phịng ngừa rủi ro, ông Hùng đến công ty tư vấn luật Tín Phát với yêu cầu: soạn thảo Dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Hùng (Bên nhận chuyển nhượng) ông Tuấn (Bên chuyển nhượng) sở quy định pháp luật, đảm bảo tối đa quyền lợi ích hợp pháp cho ông Hùng phòng ngừa rủi ro trình ký kết thực hợp đồng Anh (Chị) với tư cách chuyên gia tư vấn hợp đồng làm việc cơng ty luật Tín Phát, hãy: a/ Hãy xác định vấn đề pháp lý mấu chốt cần làm rõ giao dịch chuyển nhượng ông Hùng ông Tuấn để làm sở cho việc soạn thảo Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng b/ Hãy soạn thảo dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Hùng ông Tuấn Bài số 5: An cơng tác Văn phịng luật sư Tâm Đức nhận hồ sơ 25 hộ gia đình tỉnh Bắc Ninh đề nghị tư vấn pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp việc Nhà nước thu hồi 35 đất nông nghiệp mà họ canh tác Khi nhận hồ sơ vụ việc này, theo Anh (Chị): Anh (Chị) xác định giúp khách hàng vấn đề pháp lý mấu chốt vụ việc để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng? Các bước công việc tiến hành? Để việc tư vấn pháp luật đạt hiệu An phải sử dụng ký cụ thể nào? Anh (Chị) lập đề cương chi tiết tư vấn pháp luật đất đai cho khách hàng? Bài số 6: Khách hàng ông Nguyễn Văn Tâm đến trung tâm tư vấn Pháp luật yêu cầu người tư vấn thay ông soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khách hàng bên nhận chuyển nhượng sở đảm bảo an tồn pháp lí quyền lợi tốt cho khách hàng a Vậy, trường hợp này, với tư cách nhân viên tư vấn trung tâm định người tư vấn vụ việc này, Anh (Chị) cần phải vận dụng kỹ để thực yêu cầu khách hàng? b Để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lập hợp pháp, đáp ứng đầy đủ yêu cầu nội dung hình thức hợp đồng chuyển nhượng mà pháp luật quy định, theo Anh (Chị), vấn đề pháp lí cần phải xác định vụ việc để chuẩn bị cho việc soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng? c Hãy phác thảo điều khoản chủ yếu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chứa đựng điều khoản nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi phòng ngừa rủi ro cao cho ông Nguyễn Văn Tâm ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng Bài số 7: Doanh nghiệp tư nhân Minh Trí thành lập năm 2005 với đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản Tháng năm 2016, doanh nghiệp có nhu cầu thực dự án đầu tư xây dựng văn phịng th với diện tích khoảng hécta, tổng mức đầu tư khoảng 100 tỷ đồng Doanh nghiệp có ý định thực dự án đầu tư địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Ngày 15/9/2016, doanh nghiệp Minh Trí tìm đến Cơng ty tư vấn Luật Đức Minh ký hợp đồng dịch vụ pháp lý với yêu cầu: a/ Phác thảo nội dung đơn xin thuê đất gửi UBND thành phố xin thuê đất; b/ Chỉ rõ cho doanh nghiệp Minh Trí biết vấn đề pháp lý mấu chốt điều kiện khách quan, chủ quan khác họ cần phải chứng minh lập Dự án đầu tư để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Với tư cách chuyên gia tư vấn pháp lý, Anh (Chị) giúp doanh nghiệp Minh Trí thực hai yêu cầu nêu Bài số 8: Doanh nghiệp A có trụ sở đóng địa bàn quận Thanh Xuân (Hà Nội) có ngành nghề đăng ký kinh doanh đầu tư, kinh doanh bất động sản (BĐS) Tháng 2/2015, doanh nghiệp UBND thành phố Hà Nội định cho thuê hécta đất địa bàn Huyện Sóc Sơn để đầu tư xây dựng khu vui chơi giải trí khu du lịch nghỉ dưỡng Sau có định cho thuê đất UBND thành phố Hà Nội, tháng 8/2015, Doanh nghiệp A tiến hành ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Hà Nội với thời hạn 49 năm Để có mặt đầu tư theo dự án phê duyệt, doanh nghiệp A phải tiến hành việc bồi thường cho dân, san lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng trả tiền thuê đất cho Nhà nước Là doanh nghiệp bắt đầu hoạt động nên điều kiện tài cịn hạn chế, doanh nghiệp A thiếu vốn đầu tư nên chuyển nhượng 1,8 hécta đất thuộc dự án cho doanh nghiệp B có chức đầu tư, kinh doanh BĐS để lấy tiền đầu tư phần diện tích đất cịn lại Với tư cách chuyên gia tư vấn pháp lý việc giúp cho doanh nghiệp A chuyển nhượng thành công 1,8 hécta đất thuộc dự án cho doanh nghiệp B, Anh (Chị) hãy: a Xác định vấn đề pháp lý mấu chốt vụ việc cần phải làm rõ để chuyển nhượng diện tích đất nêu cách hợp pháp? b Anh (Chị) tư vấn rõ cho khách hàng biết quy trình thủ tục cụ thể để chuyển nhượng diện tích đất nêu cho doanh nghiệp B? Bài số 9: Một khách hàng mang hồ sơ liên quan đến tranh chấp Hợp đồng góp vốn hợp tác đầu tư xây dựng nhà trung tâm thương mại dịch vụ vui chơi giải trí bên góp tiền bên góp đất đến Cơng ty tư vấn luật Hồng Minh u cầu giúp họ giải mâu thuẫn, bất đồng việc đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hợp đồng nêu Khách hàng công ty tư vấn Luật Hồng Minh bên góp tiền Bên có đất hợp đồng góp vốn chủ đầu tư Khách hàng cho rằng, chủ đầu tư có động thái chiếm dụng vốn khách hàng hợp đồng lí do: Tiền góp vốn khách hàng chuyển cho chủ đầu tư theo thoả thuận hợp đồng, song chủ đầu tư không xây dựng theo tiến độ dự án phê duyệt theo tiến độ cam kết hai bên hợp đồng Vì vậy, khách hàng muốn chấm dứt việc góp vốn trước thời hạn u cầu địi bồi thường, phạt hợp đồng chủ đầu tư không thực nghĩa vụ Với kiện nêu trên, khách hàng cần người tư vấn giải đáp cho khách hàng biết số vấn đề sau đây: Họ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hay không? Anh (Chị) chuyên gia tư vấn pháp lý văn phịng Luật sư Hồng Minh, xác định vấn đề pháp lí cần phải làm rõ với khách hàng để tư vấn vụ việc này? Anh (Chị) giúp họ soạn thảo văn gửi cho chủ đầu tư (bên có đất hợp đồng góp vốn) với đầy đủ sở pháp lí để chấm dứt hợp đồng chủ đầu tư Bài số 10: Ơng K có người gái H Vợ ông từ năm 1990, gái ông lấy chồng vợ chồng ông Năm 2008 ơng K mất, có di chúc để lại cho vợ chồng chị H nhà quyền sử dụng 2ha đất nông nghiệp để trồng hàng năm phía sau ngơi nhà ( ơng cịn sống, gái ông giúp cha trồng cấy mảnh đất đến ơng gái ông tiếp tục sử dụng đất đó) Nhưng theo quy hoạch, thời gian tới, tỉnh chủ trương mở khu cơng nghiệp đây, nhà 2ha đất bị thu hồi Theo thông báo UBND xã Quyết định phê duyệt phương án tổ thể bồi thường, giải phóng mặt UBND huyện phê duyệt vợ chồng chị H bồi thường phần đất có ngơi nhà; cịn 2ha đất nơng nghiệp khơng bồi thường, thời gian cịn sống, ơng K chưa thực xong nghĩa vụ tài đất đai, mặt khác vợ chồng chị H không thừa kế 2ha đất nông nghiệp chồng chị H cán nhà nước Hỏi: Với tư cách chuyên gia tư vấn pháp lý, Anh (Chị) xác định nững vấn đề pháp lý mấu chốt vụ việc để tư vấn cho gia đình chị H bảo vệ quyền lợi hợp pháp mình? Anh (Chị) giúp gia đình chị H phác thảo đơn khiếu nại chủ trương bồi thường, giải phóng mặt UBND cấp huyện phê duyệt? Bài số 11: Bà C mảnh đất 120 m2 Hiện diện tích đất có tranh chấp ranh giới sử dụng với hộ bà N sử dụng đất liền kề Do tuổi già, bà C làm giấy ủy quyền cho ông H người bà họ hàng xa thay mặt giải việc tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N Năm 2007, bà C không để lại di chúc Ông H làm đơn gửi UBND xã X đề nghị đứng tên chủ sử dụng mảnh đất UBND xã X không đồng ý định thu hồi mảnh đất bà C với lý bà khơng có người thừa kế Ơng H không đồng ý với định thu hồi đất viết đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND huyện; Với tư cách chuyên gia tư vấn pháp lý, Anh (Chị) hãy: Xác định vấn đề pháp lý mấu chốt cần làm rõ vụ việc nêu trên? Xây dựng nội dung cụ thể bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H vụ việc này? Bài số 12: Bà C đến Văn phòng Luật sư Minh Quang xin tư vấn vụ việc sau: Ông A chủ sử dụng hợp pháp 02 đất Thửa thứ rộng 1.015 m2 có nhà tài sản đất Thửa thứ rộng 1.000 m2 đất trồng lâu năm xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, Hà Nội Năm 1980, ông A xây dựng kinh tế Lâm Đồng Anh B cháu ruột tiếp tục sử dụng 02 đất Cho đất nay, hai đất chưa Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong đồ địa xã lập năm 1998 đứng tên anh B người kê khai, sử dụng đất Năm 2004, ơng A có để lại di chúc cho anh B thừa kế 02 đất Sinh thời vợ chồng ông A sinh người bà C ông D (bố ông B) Nay, bà C từ Lâm Đồng muốn kiện đòi thừa kế quyền sử dụng hai đất Với tư cách chuyên gia tư vấn pháp lý Văn phòng Minh Quang, Anh (Chị) hãy: Hãy xác định vấn đề pháp lý mấu chốt vụ việc nêu trên? Vụ việc theo quan điểm chuyên gia tư vấn pháp lý giải theo quy định pháp luật hành? Bài số 13: Gia đình ơng H giao đất để trồng lúa 10 năm điều kiện khí hậu hạn hán nhiều, đất lại dốc cao nên trồng lúa không suất Qua số lần trồng thử nghiệm, ông H nhận thấy chất đất phù hợp với việc trồng loại khác ơng muốn chuyển sang trồng số loại lạc, đỗ, cà phê Khi ông H nêu vấn đề với cán xã trả lời ơng khơng phép trồng công nghiệp đất trồng lúa, muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải lên UBND xã xin phép Hỏi: Anh (Chị) sử dụng kỹ để tư vấn cho ông H biết cán xã giải thích hay sai? Vì sao? Hãy tư vấn cho ông H cần phải làm pháp luật? Hãy giúp ông H soạn thảo đơn gửi quan nhà nước có thẩm quyền hợp thức hóa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ơng theo mục đích mà ông sử dụng Bài số 14: Ông A khách hàng tìm đến trung tâm tư vấn pháp luật K ký hợp đồng tư vấn để yêu cầu giải vụ việc sau: Ơng A có diện tích đất 420m cha ơng để lại, gia đình sử dụng từ năm 1976 đến nay, ơng sử dụng 200 m2 để xây nhà, diện tích cịn lại trồng rau xanh đào ao thả cá Đất ông chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đầu năm 2014, UBND huyện thông báo thu hồi đất để mở rộng đường giao thơng, diện tích 220 m ông trồng rau đào ao thả cá thuộc phạm vi thu hồi UBND huyện gửi phương án bồi thường hỗ trợ cho gia đình ơng là: Giá đất bồi thường tính sở giá đất nông nghiệp trồng hàng năm theo bảng khung UBND cấp tỉnh ban hành, mức hỗ trợ để ổn định đời sống xác định 30 kg gạo nhân với số lượng nhân nhân với 12 tháng Ơng A khơng đồng ý với phương án bồi thường hỗ trợ với mức nêu Vì vậy, ơng tìm đến trung tâm tư vấn với yêu cầu: Soạn thảo cho ông đơn khiếu nại Với tư cách chuyên gia tư vấn, Anh (Chị) hãy: a/ Xác định vấn đề pháp lí mấu chốt câu hỏi pháp lí đặt vụ việc nêu trên? b/ Hãy xác định pháp lý cần phải áp dụng đề tư vấn vụ việc này? c/ Hãy phác thảo cấu trúc đơn khiếu nại cho ông A gửi quan nhà nước có thẩm quyền Lưu ý: Nộp tập học kỳ vào tiết Serminar cuối Tuần Các bạn nhóm khơng làm trùng đề