PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC CÔNG CHỨNG ThS Công chứng viên Nguyễn Hứa Thiên Dương CP 090 707 9935 A CÁC LOẠI NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM I. Khái niệm Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. (Điều 3 Luật nhà ở 2014) 2. Nhà chung cư 2.1. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. 2.2. Mục đích sử dụng: Để ở Để ở và kinh doanh 3. Nhà ở xã hội Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014. II. Phân loại nhà ở theo hiện trạng 1. Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 2.Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng (Khoản 18, 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014)
PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC CƠNG CHỨNG ThS Cơng chứng viên Nguyễn Hứa Thiên Dương CP: 090 707 9935 A CÁC LOẠI NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM I Khái niệm Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân (Điều Luật nhà 2014) Nhà chung cư 2.1 Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức 2.2 Mục đích sử dụng: Để Để kinh doanh Nhà xã hội Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật Nhà 2014 II Phân loại nhà theo trạng Nhà có sẵn nhà có biên nghiệm thu hồn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng 2.Nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng (Khoản 18, 19 Điều Luật nhà 2014) III Tài sản gắn liền với đất Tài sản hữu gắn liền với đất Nhà Cơng trình xây dựng Cây lâu năm, rừng sản xuất rừng trồng Tài sản hình thành tương lai gắn liền với đất a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; b) Nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà ở; c) Nhà hình thành tương lai xây dựng đất hợp pháp tổ chức, cá nhân; d) Dự án cơng trình xây dựng, cơng trình xây dựng khác; e) Rừng sản xuất rừng trồng hình thành tương lai; lâu năm hình thành tương lai ( Điều Thơng Tư Liên Tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT) Bài tình Ơng Trần Thanh (độc thân) đến VPCC Bình Tây, TP HCM yêu cầu công chứng đồng chấp với ngân hàng BCD để đảm bảo cho khoản vay tỷ Tài sản chấp quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số BỊ 874634, số vào sổ cấp GČN: CH02261 UBND Quận cấp ngày 15/05/2012 nhà hình thành theo giấy phép xây dựng số: 235 UBND Quận cấp ngày 13/5/2017 Biên nghiệm thu cơng trình ngày 20/6/2019 Anh/Chị Công chứng viên giải hồ sơ B ĐỐI TƯỢNG ĐƯỢC SỞ HỮU NHÀ Ở Bài tình Ông Lê Thanh Hoàng vợ bà Trần Thị Hoa chủ sở hữu nhà quyền sử dụng đất số: 76/4 Lê Hồng Phong, phường 12, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 645/02 UBND Quận 10, TP.HCM cấp ngày 20/3/2002 Ơng Tonny Thành có hộ chiếu số B23195, quốc tịch: Hoa kỳ, ông Thành có giấy khai sinh số 3069 Tịa hịa giải Sài gịn cấp ngày 4/4/1961 Ơng Hồng, bà Hoa bán nhà cho Ông Thành Các bên đến VPCC Quận yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà Anh/Chị Công chứng viên giải hồ sơ Đối với người Việt Nam định cư nước ngồi phải có giấy tờ theo quy định sau đây: b) Trường hợp mang hộ chiếu nước ngồi phải cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu kèm theo giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam giấy tờ xác nhận người gốc Việt Nam Sở Tư pháp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, quan đại diện Việt Nam nước ngoài, quan quản lý người Việt Nam nước cấp giấy tờ khác theo quy định pháp luật Việt Nam (Điểm b Khoản Điều Nghị định 99/2015) Bài tình Ơng Trần Bảo vợ bà Nguyễn Lệ Hoa chủ sở hữu hộ B1.18 theo Hợp đồng mua bán hộ số B1.18/2013 ký ngày 23/3/2013 Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh ơng Trần Bảo, bà Nguyễn Lệ Hoa Ông Trần Bảo vợ bà Nguyễn Lệ Hoa ông Michae quốc tịch Úc đến yêu cầu chuyển nhượng hộ Anh/Chị Công chứng viên giải hồ sơ Tổ chức, cá nhân nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam mua, thuê mua nhà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà tổ chức, cá nhân nước (Khoản Điều 76 Nghị định 99/2015NĐ-CP) Điều 74 Giấy tờ chứng minh đối tượng điều kiện sở hữu nhà Việt Nam Đối với cá nhân nước ngồi phải có hộ chiếu cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam không thuộc diện quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định Pháp lệnh quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho quan Đại diện ngoại giao, quan Lãnh quan Đại diện Tổ chức quốc tế Việt Nam Đối với tổ chức nước ngồi phải thuộc đối tượng quy định Điều 159 Luật Nhà có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư giấy tờ quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép hoạt động Việt Nam hiệu lực thời điểm ký kết giao dịch nhà (sau gọi chung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư) Điều 75 Khu vực tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà Tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà (bao gồm hộ chung cư nhà riêng lẻ) dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định pháp luật Việt Nam Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an có trách nhiệm xác định cụ thể khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phịng địa phương có văn thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước quyền sở hữu nhà I Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước công nhận quyền sở hữu nhà thơng qua hình thức: Đầu tư xây dựng, Mua, th mua, Nhận tặng cho, nhận thừa kế, Nhận góp vốn, Nhận đổi nhà hình thức khác theo quy định pháp luật II Người Việt Nam định cư nước Người Việt Nam định cư nước ngồi cơng nhận quyền sở hữu nhà thống qua hình thức: Mua, thuê mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà hộ gia đình, cá nhân; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại phép bán để tự tổ chức xây dựng nhà theo quy định pháp luật 3.2 Trường hợp mang hộ chiếu nước -Hộ chiếu nước phải cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu Giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam giấy tờ xác nhận người gốc Việt Nam Sở Tư pháp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, quan đại diện Việt Nam nước ngoài, quan quản lý người Việt Nam nước cấp giấy tờ khác theo quy định pháp luật Việt Nam (Điểm b Khoản Điều Nghị định 99/2015) III Tổ chức, cá nhân nước Tổ chức, cá nhân nước đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam Cá nhân nước phép nhập cảnh vào Việt Nam IV Điều kiện tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam Cá nhân nước ngồi Có hộ chiếu cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam -Không thuộc diện quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định Pháp lệnh quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho quan Đại diện ngoại giao, quan Lãnh quan Đại diện Tổ chức quốc tế Việt Nam V Số lượng nhà mà tổ chức, cá nhân nước sở hữu Tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà (bao gồm hộ chung cư nhà riêng lẻ) dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định pháp luật Việt Nam - Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước quyền sở hữu nhà Tổ chức, cá nhân nước sở hữu khơng q 30% tổng số hộ tịa nhà chung cư Tổ chức, cá nhân nước sở hữu không 30% số hộ tịa nhà chung cư khơng q 30% tổng số hộ tất tòa nhà chung cư địa bàn có số dân tương đương đơn vị hành cấp phường Số lượng nhà riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu a Trường hợp có dự án có số lượng nhà riêng lẻ 2.500 tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu không 10% tổng số lượng nhà dự án b Trường hợp có dự án có số lượng nhà riêng lẻ tương đương 2.500 tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu khơng q 250 C SỞ HỮU CHUNG Bài tình Ơng Lê Thanh bà Nguyễn Thị Ngọc (độc thân) đồng sở hữu nhà quyền sử dụng đất số: 45/6 Bà Hạt, phường 5, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 238/03 UBND Quận 10, TP.HCM cấp ngày 20/3/2003 Ông Lê Thanh vợ bà Trần Phương Thảo đồng ý bán phần nhà cho ông Nguyễn Quốc Bảo Các bên đến VPCC Quận để công chứng hợp đồng mua bán phần nhà Anh/Chị Công chứng viên giải hồ sơ trên? Điều 126 Mua bán nhà thuộc sở hữu chung Việc bán nhà thuộc sở hữu chung phải có đồng ý tất chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung khơng đồng ý bán chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải theo quy định pháp luật Các chủ sở hữu chung quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung không mua nhà bán cho người khác Trường hợp có chủ sở hữu chung có tuyên bố tích Tịa án chủ sở hữu chung cịn lại quyền bán nhà đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà người bị tuyên bố tích xử lý theo quy định pháp luật Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu chủ sở hữu chung khác quyền ưu tiên mua; thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận thông báo việc bán phần quyền sở hữu nhà điều kiện bán mà khơng có chủ sở hữu chung mua phần quyền bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua xử lý theo quy định pháp luật dân Bài tình Ơng Nguyễn Châu vợ bà Trần Thị Hương chủ sở hữu hộ G.14 theo Hợp đồng mua bán nhà xã hội số: 0231/HĐMB NƠXH/GL ký kết với Công ty Cổ phần Đầu tư Gia Lai ngày 09 tháng năm 2019, biên bàn giao nhà ngày 05/8/2020, Ông Châu, bà Hường đến VPCC Quận công chứng hợp đồng thuê hộ với ông Trần Dũng, giá thuê triệu/tháng, thời hạn năm, đặt cọc 15 triệu - Anh/Chị Công chứng viên giải hồ sơ trênAnh/Chị Công chứng viên giải hồ sơ trên? Chủ sở hữu nhà xã hội Trong thời gian chưa đủ 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà xã hội theo Hợp đồng ký người mua nhà xã hội bán lại nhà cho chủ đầu tư dự án cho đối tượng khác thuộc diện mua, thuê mua nhà xã hội (theo giá bán không vượt mức giá nhà xã hội loại thời điểm bán) (Điều 24 Thơng Tư 08/2014) I Hình thức giao dịch nhà Giao dịch nhà bao gồm hình thức: Mua bán nhà Tặng cho nhà Trao đổi nhà Thế chấp nhà Cho thuê, cho thuê mua nhà Thừa kế nhà Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại Góp vốn, Cho mượn, cho nhờ 10 Ủy quyền quản lý nhà BÀI TÌNH HUỐNG Ơng Trần Bảo vợ bà Nguyễn Lệ Hoa bên mua hộ B1.18 theo Hợp đồng mua bán hộ số B1.18/2019 ký ngày 23/3/2019 Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh ơng Trần Bảo, bà Nguyễn Lệ Hoa Ông Bảo nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hộ Ông Bảo bà Hoa muốn chuyển nhượng hộ B1.18 cho ông Nguyễn Văn Thanh Các bên đến VPCC Quận yêu cầu công chứng mua bán hộ nêu Anh/Chị Công chứng viên giải hồ sơ Điều 118 Điều kiện nhà tham gia giao dịch Giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn nhà nhà phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định khoản Điều này; Giao dịch nhà sau nhà khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: a) Mua bán, chấp nhà hình thành tương lai; b) Tổ chức thực tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; c) Mua bán, thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà xã hội, nhà để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà quy định khoản Điều 62 Luật này; d) Cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đ) Nhận thừa kế nhà ở; e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà bao gồm trường hợp nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà Điều 123 Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại Trường hợp bên mua nhà thương mại chủ đầu tư thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư Kèm theo xác nhận số tiền nộp cho chủ đầu tư Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại 2.1 Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại - Bản hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở phải kèm theo văn chuyển nhượng hợp đồng lần chuyển nhượng liền kề trước -Văn chuyển nhượng hợp đồng lập thành bảy bản, phải công chứng chứng thực trừ trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà doanh nghiệp, hợp tác xã có chức kinh doanh bất động sản ... quốc tịch Úc đến yêu cầu chuyển nhượng hộ Anh/Chị Công chứng viên giải hồ sơ Tổ chức, cá nhân nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam mua, thuê mua nhà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà tổ chức,... nhân nước sở hữu nhà Tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà (bao gồm hộ chung cư nhà riêng lẻ) dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định pháp luật Việt... mua bán phần nhà Anh/Chị Công chứng viên giải hồ sơ trên? Điều 126 Mua bán nhà thuộc sở hữu chung Việc bán nhà thuộc sở hữu chung phải có đồng ý tất chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung