/ Hội nghị tổng kết thi hành Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản BXD 23/5/2013 MỘT SỐ NHẬN XÉT TỔNG QUÁT ĐỐI VỚI LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TS Phạm Sỹ Liêm Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt nam Nhân hội nghị tổng kết thi hành hai Luật Nhà (LNO) Luật Kinh doanh bất động sản (LKDB ĐS) sau chúng đời 7-8 năm, chúng tơi xin đóng góp số nhận xét tổng quát đề xuất LNO LKDBĐS Về mục đích lập pháp hai Luật Hai luật nói thuộc hệ thống luật kinh tế nước ta có liên quan với luật dân (như vấn đề sở hữu, hợp đồng) Do cần phân định rõ nhiệm vụ (tức mục đích lập pháp, mà nước ta thường thể thông qua phạm vi điều chỉnh luật) luật để tránh chồng chéo bỏ sót quy định pháp luật Theo nhận thức chúng tơi ban hành LNO nhằm tạo khung pháp lý cho sách nhà quốc gia, ban hành LKDBĐS nhằm quy phạm hóa, tạo lập trật tự cho thị trường BĐS Vì lẽ đó, nội dung luật cần thể đầy đủ nội dung sách nhà quốc gia đặc điểm thị trường BĐS Xuất phát từ quan điểm nói dựa thực tiễn phát triển nhà thị trường BĐS nước ta từ Đổi mới, trình 7-8 năm thi hành hai luật, chúng tơi xin đề xuất nội dung cần có luật để làm sở đánh giá mức độ hoàn chỉnh luật hành Về Luật Nhà 1) Nội dung nên có Luật Tuy từ “nhà ở” dùng tên gọi luật sách khơng nên qn vấn đề nhà (housing) gắn chặt với vấn đề chỗ (shelter), UN Habitat định nghĩa “nhiều mái che đầu” Nhiều bất tiện đời sống cư dân khu nhà đô thị tư phát triển nhà tách rời với việc tạo chỗ có đủ tiện nghi dịch vụ khơng gian cơng cộng cần thiết Vì tư “chỗ ở” cần quán triệt LNO phù hợp với tư phát triển bền vững đại là: i) phát triển hài hịa, ii) phát triển cơng bằng, iii) phát triển xanh, iv) phát triển hiệu Về mặt nội dung LNO cần bao quát đầy đủ mục tiêu sách nhà quốc gia, gồm có: Cơng dân có quyền sở hữu nhà (Điều 58 Hiến pháp); xây dựng nhà theo quy hoạch pháp luật; quyền lợi người thuê nhà người có nhà cho thuê bảo hộ theo pháp luật (Điều 62 Hiến pháp) Việt kiều người nước mua nhà Việt Nam; Cung ứng nhiều nhà thuộc nhiều loại hình mức độ giá đáp ứng nhu cầu nhà xã hội Tạo điều kiện phát triển loại nhà phổ cập có giá thấp, đáp ứng nhu cầu tầng lớp dân cư có thu nhập trung bình Tạo điều kiện cho số hộ thu nhập thấp trung bình kiếm thu nhập chỗ Khuyến khích phát triển nhà xanh; Tạo điều kiện phát triển nhà thương mại cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu di chuyển thị trường lao động tạo đối trọng với nhà thương mại mua bán; Chính sách nhà xã hội quốc gia bao gồm ba nội dung chính: - Giúp đỡ cải thiện chỗ cho đối tượng sách, cho hộ dân vùng ngập lụt, vùng có thiên tai; - Nhà nước tạo điều kiện cho người thu nhập thấp thuê nhà phổ cập với giá thuê không 30% tổng thu nhập gia đình; - Nhà nước tạo điều kiện cho người thu nhập thấp vay ưu đãi dài hạn để mua nhà phổ cập Trong thực sách nhà xã hội, Nhà nước khuyến khích áp dụng phương thức Hợp tác Nhà nước- Tư nhân PPP (còn gọi phương thức Đối tác công-tư) Ưu tiên phát triển nhà khu đô thị đa chức (ở, học hành, thương mại, dịch vụ), đầy đủ hạ tầng, đảm bảo an ninh, tạo nhiều việc làm kết nối với giao thông công cộng; Chăm lo kiến trúc nhà để hình thành mặt đường phố khu đô thị khang trang Để thực mục tiêu nói trên, LNO cần đưa công cụ quy hoạch, đất đai, hạ tầng tài 2) Đánh giá tổng quát LNO hành LNO hành nêu số mục tiêu sách nhà quốc gia chưa đầy đủ thiếu rõ ràng, khiến xẩy tình trạng phát triển bong bóng nhà đắt tiền, thiếu nghiêm trọng nhà phổ cập nhà cho th với giá vừa phải, cịn sách nhà xã hội chậm triển khai thực Nhà trọ công nhân nhà trọ sinh viên ý phát triển chưa nhiều Hiện tượng tách rời phát triển nhà với phát triển chỗ phổ biến Luật cịn ơm đồm nhiều nội dung luật khác có liên quan, cịn chứa đựng nhiều điều khoản có tính tun bố mà thiếu điều khoản có tính ràng buộc theo nên khơng có hiệu lực pháp lý Về Luật Kinh doanh bất động sản 1) Nội dung nên có Luật Như nói, mục đích ban hành LKDB ĐS nhằm hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản, góp phần thực ba mũi đột phá Chiến lược phát triển KTXH 2011-2020 Để đạt điều trước tiên cần xác định rõ chủ thể (các bên tham gia thị trường) khách thể (hàng hóa lưu thơng thị trường), nắm bắt chế vận hành đặc thù thị trường mối liên hệ với thị trường có liên quan khác (thị trường tiền tệ, thị trường xây dựng) Hàng hóa lưu thơng thị trường BĐS bao gồm: i) sản phẩm vật thể cơng trình xây dựng có giá trị lớn gắn liền với mặt đất, chí có ngầm đất; ii) sản phẩm phi vật thể dịch vụ cần thiết cho trình sản xuất lưu thơng loại hàng hóa vật thể bất động đắt tiền này, dịch vụ quản lý bất động sản trình sử dụng Thị trường quyền sử dụng đất phận quan trọng thị trường BĐS, lại thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Đất đai Luật Quy hoạch thị, LKDBĐS có nên điều chỉnh hoạt động thị trường có điều chỉnh đến mức nào? Thị trường đất đai nước ta có hai cấp: thị trường cấp với bên cung Nhà nước bên cầu chủ dự án đầu tư phát triển BĐS, thị trường cấp mà bên cung bên có quyền sử dụng đất thị trường cấp1 đem chuyển nhượng cho bên có nhu cầu, tiếp tục Hiện giá BĐS đô thị nước ta cao ngang nước có thu nhập cao giá đất đô thi đắt đỏ, lại thêm chi phí giao dịch thị trường cấp cao, muốn hạ giá BĐS thị khơng thể khơng đề cập đến vấn đề đất đai Vậy xử lý nào? Đầu tư vào thị trường BĐS cần có vốn lớn, vấn đề cấp vốn cho thị trường khâu then chốt Thị trường BĐS nhạy bén với cầu khâu cung chậm trễ phải huy động nguồn vốn lớn để đặt hàng xây dựng Vì có nguồn vốn kịp thời yếu tố then chốt để thị trường sớm cân quan hệ cung cầu phát triển có trật tự, ổn định Luật cần có cách tiếp cận sáng tạo nhằm tạo thêm nguồn vốn bổ sung cần thiết cho thị trường, chẳng hạn Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư BĐS (REIT) mà đề cập khó trở thành thực thiếu khung pháp lý tõ ràng Quỹ REIT gom vốn nhà kinh doanh có vốn muốn đầu tư vào thị trường BĐS, giúp dẹp bỏ bớt doanh nghiệp kinh doanh BĐS có tiềm lực yếu lại muốn “tay khơng bắt giặc”! Xin nói thêm nhà thương mại cho thuê đối tượng phát triển chủ yếu Quỹ REIT nước, để phát triển nhà cho thuê Luật cần tạo điều kiện ưu đãi khuyến khích phát triển nhanh qũy Luật cần đưa cơng cụ thích hợp để tạo điều kiện cho thị trường phát triển mạnh mẽ loại nhà thương mại dạng phổ cập để bán, thuê, quyền cần mua để thực sách tái định cư, để làm nhà công cho đối tượng thu nhập nhập thuê với giá vừa phải, hay cho đối tượng mua Nhà nước cho vay ưu đãi dài hạn Do nhà phổ cập có tầm quan trọng vấn đề phát triển nhà phổ cập phải chủ đề trung tâm LKDBĐS Chung cư sở hữu chung, có nhiều đặc thù liên quan với quyền sở hữu chung nên hoạt động phát triển quản lý sử dụng cần điều chỉnh chi tiết luật riêng rẽ khác nước thường làm LKDBĐS nên đưa số nguyên tắc việc mua bán loại hình BĐS Đối với kinh doanh dịch vụ bất động sản nên có quy định pháp luật có tính ngun tắc nội dung, phương thức tư cách hành nghề để làm sở cho văn luật có liên quan, đặc biệt Luật nên giao quyền quản lý tư cách hành nghề dịch vụ cho hiệp hội nghề nghiệp nhằm tăng cường lực tự quản thị trường Do chế cạnh tranh nên hội nghề nghiệp có động lực cần thiết để làm việc cách công Trong quản lý nhà nước khơng nên đưa quy định pháp luật kỹ thuật nghiệp vụ khiến thị trườngvận hành bị gị bó, mà nên trọng đưa hành lang pháp lý, tức giới hạn để thị trường vận hành theo hướng quyền mong muốn, liệt kê điều, việc cho phép thị trường làm Có thị trường nhạy bén linh hoạt đáp ứng nhu cầu thường xuyên biến động xã hội mà luật pháp không cấm Đặc biệt nên ý đến mối liên hệ khăng khít gữa thị trường BĐS với công tác tổ chức thực quy hoạch phát triển thị: thị trường BĐS giúp cho quy hoạch đô thị thực tốt nhanh, phá nát quy hoạch thị! Ngồi quản lý nhà nước phải phòng ngừa bong bóng BĐS thơng tin thị trường, thủ tục minh bạch quy mô cung ứng đất đai hợp lý thị trường cấp Đấy trách nhiệm hàng đầu quản lý nhà nước thị trường BĐS Cuối cùng, nên nhớ LKDBĐS thuộc hệ thống luật kinh tế, cần ý không để xẩy chồng chéo với phạm vi điều chỉnh luật kinh tế khác, từ Luật Doanh nghiệp, Luật Cạnh tranh, Luật Đấu thầu, Luật Hợp đồng đến Luật Thương mại, Luật Đất đai, Luật Xây dựng … 2) Đánh giá tổng quát LKDBĐS hành LKDBĐS hành bao quát tồn thị trường BĐS lại q ơm đồm, quy định sâu vào chi tiết, nhiều chồng chéo với luật khác, mà chưa đặt trọng tâm vào khâu then chốt phát triển nhà phổ cập, nhà cho thuê Luật chưa quy định thật rõ phương thức toán nên thị trường xuất phương thức “góp vốn” khơng có sở pháp lý, dễ bị lạm dụng, lừa đảo, nguyên nhân nhiều tranh chấp kéo dài hai bên tham gia hợp đồng mua bán nhà Sàn bất động sản dạng cửa hàng đặc thù để mua bán BĐS, thường bên kinh doanh BĐS lập để tiêu thụ sản phẩm Loại sàn phục vụ lợi ích bên bán khơng phải bên mua Ngồi loại sàn này, nên cho phép giao dịch BĐS thực văn phịng mơi giới BĐS Các thị Trung Quốc có Trung tâm giao dịch BĐS, nơi tập trung văn phòng dịch vụ BĐS, từ môi giới, định giá, tư vấn pháp lý đến quan thuế, công chứng v.v Nước ta nên khảo sát hiệu hoạt động Trung tâm Kết luận đề xuất Các LNO LKDBĐS đời bước đầu xác lập sách nhà đổi mới, bao gồm sách nhà xã hội, ổn định phần trật tự thị trường BĐS, chủ đề mẻ nên bộc lộ nhiều nhược điểm trình thực Bây nói hai luật hoàn thành sứ mệnh lịch sử chúng cần thay luật mới, không nên sửa đổi bổ sung Ngồi tơi mong Bộ đề nghi Quốc hội chuẩn y việc soạn thảo Luật Chung cư Tuy trải qua 7-8 năm thi hành dù thời gian để thu thập kinh nghiệm thực tiễn thị trường chưa đủ nên việc soạn thảo luật dễ dàng Các khó khăn việc soạn thảo giảm bớt nhiều tham khảo rộng rãi kinh nghiệm quốc tế Một học không dễ chịu Quyết định số 10/2003/ QĐ-BXD ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, quy định thành viên Ban Quản trị chung cư bao gồm chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý công an phường, xã, thị trấn sở tại! Nếu có điều kiện tham khảo sơ qua kinh nghiệm quản lý chung cư tích lũy gần nửa kỷ nước tránh sai lầm vậy./