Bài viết này, luận giải một số vấn đề bất cập trong quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở hiện hành từ thực tiễn nghề nghiệp của công chứng viên và đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nhà ở.
HỌC VIỆN TƯ PHÁP NHỮNG BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH CỦA LUẬT NHÀ Ở HIỆN HÀNH VỀ ĐIỀU KIỆN CỦA CHỦ THỂ THAM GIA GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở Lại Thị Bích Ngà1 Lê Thị Trang2 Tóm tắt: Luật nhà năm 2014 hợp với Luật kiến trúc số 40/2019/QH14; Luật đầu tư số 61/2020/QH14; Luật số 62/2020/QH14 Quốc hội sửa đổi, bổ sung số điều Luật xây dựng; Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư số 64/2020/QH14, văn hợp số 03/VBHN-VPQH ngày 15 tháng năm 2020, có sửa đổi, bổ sung ngày hoàn thiện, nhiên qua thực tiễn việc áp dụng quy định Luật nhà nói chung điều kiện chủ thể tham gia giao dịch nói riêng cịn tồn số vướng mắc, khó khăn (sau gọi chung Luật nhà ở) Bài viết này, luận giải số vấn đề bất cập quy định điều kiện bên tham gia giao dịch nhà theo quy định Luật nhà hành từ thực tiễn nghề nghiệp công chứng viên đề xuất kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật nhà Từ khóa: Giao dịch nhà ở, hoạt động công chứng Nhận bài: 15/08/2021; Hoàn thành biên tập: 14/9/2021; Duyệt đăng: 20/9/2021 Abstract: The Housing Law in 2014 has been unified with the Law vernment which amends and supplements some articles of the Construction Law; the Investment Law under Public-Private Partner method No 64/2020/QH14 Though being amended and supplemented for finalization, the unified document No 03/VBHN-VPQH dated July 15,2020 contains obstacles and difficulties in practical application of regulations of the Housing Law in general and conditions on subjects taking part in transactions in particular In this article, we interpret some shortcomings in regulations on conditions for parties taking part in transaction on housing under current regulations of the Housing Law from practical tasks performed by notaries as well as make suggestions to finalize housing laws Keywords: Transactions on housing, notarial activity Date of receipt: 15/08/2021; Date of revision: 14/9/2021; Date of Approval: 20/9/2021 Người đại diện chủ thể giao dịch nhà Theo quy định Khoản Điều 119 Luật nhà ở, để trở thành bên tham gia giao dịch nhà bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà phải thỏa mãn điều kiện sau: bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà phải chủ sở hữu nhà người chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực giao dịch nhà Theo quy định này, người chủ sở hữu uỷ quyền thực việc: bán nhà, cho thuê mua nhà ở… xác định bên bán nhà, bên cho thuê mua nhà ở… Quy định Luật nhà mâu thuẫn với quy định Bộ luật dân năm 2015 đại diện Theo quy định Điều 135 Bộ luật dân năm 2015 xác lập quyền đại diện ủy quyền hình thức đại diện3 Điều 134 Bộ luật dân năm 2015 quy định đại diện có đưa định nghĩa sau:“Đại diện việc cá nhân, pháp nhân (sau gọi chung người đại diện) nhân danh lợi ích cá nhân pháp nhân khác (sau gọi chung người đại diện) xác lập, thực giao dịch dân sự” Với Thạc sỹ, NCS, Phó Trưởng Khoa Đào tạo Cơng chứng viên chức danh khác, Học viện Tư pháp Thạc sỹ, Giảng viên, Khoa Đào tạo Công chứng viên chức danh khác, Học viện Tư pháp Điều 135 Bộ luật dân năm 2015 32 Soá 09/2021 - Năm thứ mười sáu khái niệm đại diện thực cơng việc ủy quyền, người ủy quyền khơng nhân danh mà họ thực công việc ủy quyền nhân danh người ủy quyền Tinh thần thể quy định Điều 562 Bộ luật dân năm 2015 đưa khái niệm hợp đồng ủy quyền: “Hợp đồng ủy quyền thoả thuận bên, theo đó, bên ủy quyền có nghĩa vụ thực công việc nhân danh bên ủy quyền bên ủy quyền phải trả thù lao có thỏa thuận pháp luật có quy định” Như vậy, hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng thuê nhà… xuất người ủy quyền, người ủy quyền bên bán nhà, bên cho thuê nhà… mà tư cách pháp lý người ủy quyền hợp đồng người đại diện bên bán nhà, bên cho thuê nhà… hay nói cách khác đại diện cho chủ sở hữu nhà Đó tinh thần quy định Bộ luật dân năm 2015 Tuy nhiên, Khoản Điều 119 Luật nhà lại quy định người chủ sở hữu ủy quyền bên bán nhà, bên cho thuê nhà… Quy định Điều 119 Luật nhà dẫn đến cách hiểu không thống với quy định Bộ luật dân năm 2015 đại diện nói chung uỷ quyền nói riêng, khơng thể tính chất đại diện giao dịch dân Ví dụ: Ơng Nguyễn Văn A chủ sở hữu nhà thành phố Hà Nội Do công tác, nên ông A có ủy quyền cho em trai ơng Nguyễn Văn B thực công việc ủy quyền sau: quyền bán nhà, quyền cho thuê nhà Hợp đồng ủy quyền ông A ơng B xác lập hợp pháp Tìm người mua nhà ơng Trần Văn C Ơng B ông C đến tổ chức hành nghề công chứng thành phố Hà Nội đề nghị công chứng hợp đồng mua bán nhà Trong giao dịch mua bán nhà tình này, ơng Nguyễn Văn A chủ sở hữu nhà (người có quyền bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở4) Nguyễn Văn B người ông A ủy quyền thực việc bán nhà Ông C người mua nhà Nếu vào Khoản Điều 10 Luật nhà Điều 430 Bộ luật dân năm 2015 vào quy định “bên bán nhà chủ sở hữu nhà” quy định Khoản Điều 119 bên bán nhà ông A Căn vào Điều 134, Điều 135 Điều 562 Bộ luật dân năm 2015 ơng B có tư cách pháp lý người đại diện cho ông A ông A ủy quyền Tuy nhiên, theo quy định Khoản Điều 119 Luật nhà với nội dung quy định “người chủ sở hữu nhà ủy quyền bên bán nhà” ơng B lại có tư cách pháp lý bên bán nhà Trong thực tiễn công chứng, xác định chủ thể giao dịch tình này, cơng chứng viên không xác định tư cách pháp lý ông B bên bán nhà Mà tình này, bên lập hợp đồng xác định: Bên bán nhà ông A; Bên mua nhà ông C; Người đại diện cho bên bán nhà ông B Việc công chứng viên xác định tư cách ông B không dựa vào quy định “người chủ sở hữu ủy quyền bên bán nhà” phù hợp với lý luận việc xác định tư cách pháp lý bên tham gia giao dịch Từ phân tích trên, nhận thấy việc nhà làm luật đưa quy định người chủ sở hữu ủy quyền bên: bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà Khoản Điều 119 Luật nhà chưa xác Vì người chủ sở hữu cho phép, ủy quyền người nhân danh lợi ích chủ sở hữu nhà xác lập, thực giao dịch nhà phạm vi ủy quyền Họ có tư cách pháp lý người đại diện cho bên: bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà Điều kiện cá nhân tham gia giao dịch nhà không thống với quy định người có quyền sở hữu nhà quyền chủ sở hữu nhà Điểm d Khoản Điều 10 Luật nhà năm 2015 33 HỌC VIỆN TƯ PHÁP Theo quy định Điều 119 Luật nhà ở, chủ thể cá nhân tham gia vào giao dịch dân phải đáp ứng điều kiện: “phải có đầy đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân sự” Khoản Điều 20 Bộ luật dân năm 2015 có quy định người có lực hành vi dân đầy đủ người đủ 18 tuổi trở lên không rơi vào trường hợp bị lực hành vi dân sự; khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi, hạn chế lực hành vi dân sự5 Như vậy, với quy định Điều 119 Luật nhà người chưa đủ 18 tuổi, người rơi vào trường hợp bị lực hành vi dân sự; khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi, hạn chế lực hành vi dân khơng đủ điều kiện để trở thành chủ thể giao dịch dân liên quan đến nhà - Theo quy định từ Điều 21 đến Điều 24 Bộ luật dân năm 2015 chủ thể người chưa đủ 18 tuổi, người bị lực hành vi dân sự; khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi, hạn chế lực hành vi dân họ quyền tham gia vào giao dịch dân sự, cụ thể: + Người từ đến tuổi người lực hành vi dân tham gia vào giao dịch dân họ phải có người đại diện theo pháp luật đại diện cho họ xác lập thực giao dịch6 + Người từ đủ đến 15 tuổi người hạn chế lực hành vi dân tham gia vào giao dịch dân phục vụ cho nhu cầu thiết yếu thân họ tự xác lập thực Ngồi giao dịch ra, với tất giao dịch dân lại, xác lập thực giao dịch, họ phải người đại diện theo pháp luật đồng ý7 + Người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi việc tham gia xác lập thực Khoản Điều 20 Điều 22 Bộ luật dân năm 2015 Khoản Điều 21 Điều 22 Bộ luật dân năm 2015 Khoản Điều 21 Điều 24 Bộ luật dân năm 2015 Điều 23 Bộ luật dân năm 2015 Điều Luật nhà năm 2014 34 giao dịch họ tự thực hay người giám hộ xác lập thực phụ thuộc vào định Toà án8 Việc Luật nhà quy định cá nhân tham gia vào giao dịch dân phải có đầy đủ lực hành vi dân không phù hợp với quy định Điều Luật nhà đối tượng sở hữu nhà Việt Nam, không đồng với quy định Khoản Điều 10 Luật nhà ở, cụ thể: Điều Luật nhà có quy định đối tượng sở hữu nhà Việt Nam, cá nhân quyền sở hữu nhà Việt Nam gồm: cá nhân nước; người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước theo quy định Khoản Điều 159 Luật nhà ở9 Với quy định này, điều luật không dựa vào lực hành vi để xác định điều kiện cá nhân sở hữu nhà Việt Nam Điều có nghĩa là, ngồi cá nhân có lực hành vi dân đầy đủ có quyền sở hữu nhà cá nhân có lực hành vi dân như: hạn chế lực hành vi dân sự; lực hành vi dân sự; khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi; chưa đủ 18 tuổi có quyền sở hữu nhà Những chủ thể có quyền sở hữu nhà họ có quyền tham gia vào giao dịch dân nhà Bởi điểm d Khoản Điều 10 Luật nhà quy định quyền chủ sở hữu nhà Theo đó, chủ sở hữu nhà có quyền: “Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà cho đối tượng không thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam đối tượng hưởng giá trị nhà đó” Như vậy, chủ sở hữu nhà có quyền bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho Số 09/2021 - Năm thứ mười sáu mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà mà không bị hạn chế lực hành vi dân chủ sở hữu Đối chiếu với quy định Điều 169 Luật đất đai năm 2013 nhận quyền sử dụng đất Điều 186 Luật đất đai năm 2013 điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất cho thấy, chủ thể cá nhân tham gia vào giao dịch dân có liên quan đến quyền sử dụng đất khơng bắt buộc có điều kiện “phải có đầy đủ lực hành vi dân sự”10 Quyền sử dụng đất nhà tài sản xếp vào loại tài sản bất động sản11, Luật đất đai Luật nhà không thống quy định điều kiện cá nhân tham gia giao dịch liên quan đến hai loại tài sản Chúng ta xem xét ví dụ sau: Ông Nguyễn Văn A chủ sở hữu hộ chung cư X, ông A muốn tặng cho cháu ruột anh Nguyễn Văn B nhà Anh B 17 tuổi Bố mẹ cháu B đồng ý cho anh B tự giao kết thực hợp đồng tặng cho với tài sản tặng cho nhà thuộc sở hữu ơng A Ơng A anh B đến tổ chức hành nghề cơng chứng có thẩm quyền chứng nhận hợp đồng tặng cho đề nghị công chứng hợp đồng tặng cho nhà giao kết ông A anh B Tiếp nhận yêu cầu công chứng ông A anh B, Công chứng viên vào Khoản Điều 21 Bộ luật dân năm 2015, Điều Khoản Điều 10 Luật nhà cơng chứng viên chấp nhận cho anh B quyền tham gia giao kết hợp đồng tặng cho Nhưng vào quy đinh Khoản Điều 119 Luật nhà cơng chứng viên có để khơng chấp nhận cho anh B giao kết hợp đồng tặng cho, anh B 17 tuổi - chưa đủ lực hành vi dân Đây tình thực tế mà công chứng viên thường gặp hoạt động cơng 10 11 chứng Trong tình này, công chứng viên từ chối yêu cầu công chứng người yêu cầu công chứng công chứng viên vi phạm Khoản Điều 32 Hiến pháp năm 2013; Điều Khoản Điều 10 Luật nhà ở; Nhưng thụ lý u cầu cơng chứng vi phạm điểm a Khoản Điều 119 Luật nhà Có bất cập quy định điều kiện cá nhân tham gia giao dịch nhà quy định Điều 119 Luật nhà không thống với quy định Điều Khoản Điều 10 Luật nhà Kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nhà điều kiện chủ thể tham gia giao dịch nhà Một là, bỏ quy định bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà người chủ sở hữu ủy quyền để thực giao dịch nhà Hai là, sửa quy định điều kiện lực hành vi dân cá nhân tham gia giao dịch nhà theo hướng cá nhân tham gia giao dịch nhà phải có lực hành vi dân phù hợp theo quy định pháp luật dân Từ đó, sửa lại Điều 119 Luật nhà sau: “1 Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà phải có điều kiện sau đây: a) Là chủ sở hữu nhà theo quy định Luật pháp luật dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại phải người mua nhà chủ đầu tư người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; b) Nếu cá nhân phải có lực hành vi dân phù hợp theo quy định pháp luật dân để thực giao dịch nhà ở; tổ chức phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương Điều 169 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 Điểm b Khoản Điều 105 Bộ luật dân năm 2015 Khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 35 HỌC VIỆN TƯ PHÁP Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận chấp, mượn, nhờ, ủy quyền quản lý nhà cá nhân phải có điều kiện sau đây: a) Nếu cá nhân nước phải có lực hành vi dân phù hợp theo quy định pháp luật dân để thực giao dịch nhà không bắt buộc phải có đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch; b) Nếu cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi phải có lực hành vi dân phù hợp theo quy định pháp luật dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật khơng bắt buộc phải có đăng ký tạm trú đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận chấp, nhận góp vốn, ủy quyền quản lý nhà tổ chức phải có tư cách pháp nhân khơng phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp tổ chức nước ngồi phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật này; tổ chức ủy quyền quản lý nhà phải có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động Việt Nam theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản”./ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI DO VI PHẠM HỢP ĐỒNG TRONG HOẠT ĐỘNG THƯƠNG MẠI (Tiếp theo trang 24) Thứ ba, xác định thiệt hại bồi thường Theo quy định LTM năm 2005 thiệt hại xác định bao gồm: thiệt hại thực tế, trực tiếp khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm hưởng khơng có hành vi vi phạm bên vi phạm hợp đồng Tuy nhiên quy định nhiều điểm chưa phù hợp, khơng tương thích với pháp luật quốc tế Do LTM năm 2005 cần có quy định rõ thiệt hại phi tiền tệ (như thiệt hại uy tín, giá trị thương hiệu, ảnh hưởng thị trường ) để đảm bảo quyền lợi cho bên bị vi phạm Ngoài LTM năm 2005 cần quy định số khoản thiệt hại gián tiếp mà bên bị vi phạm yêu cầu bồi thường để đảm bảo quyền lợi cho bên bị vi phạm như: chi phí bỏ không thu hồi lại được, chi phí lại đàm phán để giải qút vi phạm, chi phí giám định hàng hố, chi phí thuê luật sư để tư vấn, khởi kiện Để có sở yêu cầu khoản thiệt hại gián tiếp, cần phải quy định nguyên tắc: thiệt hại gián tiếp có thể tính tốn được, hậu tất yếu hành vi vi phạm hợp đồng Trước bối cảnh kinh tế hội nhập nay, việc xây dựng hoàn thiện hệ thống 36 pháp luật điều chỉnh hoạt động thương mại yêu cầu cấp bách, nhằm tạo đồng bộ, thống theo hướng ghi nhận nguyên tắc tự thoả thuận bên tạo điều kiện cho hoạt động thương mại phát triển thuận lợi kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Bùi Thị Thanh Hằng (2017), Bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng, Luận án tiến sỹ luật học Nguyễn Thị Hồng Điệp (2020), Bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng thương mại thực tiễn áp dụng, Luận văn thạc sỹ luật học TS Nguyễn Thanh Tú – Vụ trưởng Vụ pháp luật Dân - Kinh tế, Bộ Tư pháp, Một số quy định Bộ luật dân năm 2015 hợp đồng số vấn đề lưu ý giao kết, chứng nhận hợp đồng 4.http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet aspx? tintucid=210741 5.https://tapchikhplvn.hcmulaw.edu.vn/modu le/xemchitietbaibao?oid=8c4e8619-fd26-452a89df-030441367f75 ... sở hữu nhà Những chủ thể có quy? ??n sở hữu nhà họ có quy? ??n tham gia vào giao dịch dân nhà Bởi điểm d Khoản Điều 10 Luật nhà quy định quy? ??n chủ sở hữu nhà Theo đó, chủ sở hữu nhà có quy? ??n: “Bán,... dịch nhà quy định Điều 119 Luật nhà không thống với quy định Điều Khoản Điều 10 Luật nhà Kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nhà điều kiện chủ thể tham gia giao dịch nhà Một là, bỏ quy định bên... với quy định người có quy? ??n sở hữu nhà quy? ??n chủ sở hữu nhà Điểm d Khoản Điều 10 Luật nhà năm 2015 33 HỌC VIỆN TƯ PHÁP Theo quy định Điều 119 Luật nhà ở, chủ thể cá nhân tham gia vào giao dịch