Khó khăn, vướng mắc khi áp dụng quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 trong hoạt động công chứng các giao dịch về nhà ở

Luật nhà ở năm 2014 có đưa ra quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch tại Điều 118, theo quy định này điều kiện để nhà ở được tham gia giao dịch dân sự gồm bốn điều kiện cơ bản là: điều kiện về giấy chứng nhận; điều kiện về tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại; điều kiện về kê biên; điều kiện về thu hồi, giải toả và phá dỡ.

HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHĨ KHĂN, VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG QUY ĐỊNH TẠI ĐIỀU 118 LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014 TRONG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở Lại Thị Bích Ngà1 Lê Thị Trang2 Tóm tắt: Tại Việt Nam, nhà tài sản có giá trị lớn có ý nghĩa quan trọng sống người Trong thực tế giao dịch dân sự, hoạt động công chứng giao dịch nhà phổ biến người đặc biệt quan tâm Luật nhà năm 2014 có đưa quy định điều kiện nhà tham gia giao dịch Điều 118, theo quy định điều kiện để nhà tham gia giao dịch dân gồm bốn điều kiện là: điều kiện giấy chứng nhận; điều kiện tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại; điều kiện kê biên; điều kiện thu hồi, giải toả phá dỡ Tuy nhiên, công chứng viên xem xét đánh giá điều kiện để xác định nhà có đủ điều kiện tham gia giao dịch hoạt động công chứng hay khơng gặp khơng khó khăn quy định pháp luật chưa cụ thể, chưa rõ ràng nên thiếu sở pháp lý cho công chứng viên giải số yêu cầu công chứng giao dịch nhà thực tế Từ khơng bảo đảm thỏa đáng quyền lợi ích hợp pháp cho người u cầu cơng chứng Từ khóa: Giao dịch nhà ở, hoạt động công chứng Nhận bài: 10/08/2020; Hoàn thành biên tập: 20/08/2020; Duyệt đăng: 11/09/2020 Abstract: In Vietnam, housing is property with high value and important meaning in people’s lives In civil transactions as well as in notarial activities, transactions on housing are popular attracting people’s interest The housing law in 2014 stipulates regulations on conditions for houses entered in to transactions at Article 118 Under this Article, conditions for houses to be entered in to transactions include conditions related to certificate, conditions related to disputes, complaint, proceedings, conditions related to distraining, conditions related to revocation, clearance and dismantlement However, due to unclear legal regulations, notaries face lots of difficulties in assessing these conditions to decide whether housing has enough conditions to be entered in to transactions, leading to lack of legal foundation for notaries to solve some requirements on notarization on housing transaction in reality That does not ensure legitimate rights and interests for notarization requesters Keywords: Housing transactions, notarial activities Date of receipt: 10/08/2020; Date of revision: 20/08/2020; Date of approval: 11/09/2020 Điều kiện nhà tham gia giao dịch công chứng giao dịch nhà Điều 118 Luật nhà năm 2014 quy định điều kiện nhà tham gia giao dịch sau: “1 Giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn nhà nhà phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định Khoản điều này; b) Khơng thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; thời hạn sở hữu nhà trường hợp sở hữu nhà có thời hạn; c) Khơng bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền; d) Khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà Thạc sỹ, NCS, Khoa Đào tạo Công chứng viên chức danh khác, Học viện Tư pháp Thạc sỹ, Khoa Đào tạo Công chứng viên chức danh khác, Học viện Tư pháp Số 09/2020 - Năm thứ mười lăm quan có thẩm quyền Các điều kiện quy định điểm b điểm c khoản không áp dụng trường hợp mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Giao dịch nhà sau nhà khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: a) Mua bán, chấp nhà hình thành tương lai; b) Tổ chức thực tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; c) Mua bán, thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà xã hội, nhà để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà quy định Khoản Điều 62 luật này; d) Cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đ) Nhận thừa kế nhà ở; e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà bao gồm trường hợp nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà tham gia giao dịch quy định khoản thực theo quy định Chính phủ Trường hợp nhà cho th ngồi điều kiện quy định điểm b, c d Khoản điều này, nhà phải bảo đảm chất lượng, an tồn cho bên th nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, nước, bảo đảm vệ sinh mơi trường.” Nhìn vào quy định Điều 118 Luật nhà ta nhận thấy nhà tham gia giao dịch phải thỏa mãn bốn điều kiện là: điều kiện giấy tờ chứng minh quyền sở hữu; Khơng thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; thời hạn sở hữu nhà trường hợp sở hữu nhà có thời hạn khơng bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền; khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền Khi cơng chứng hợp đồng giao dịch có tài sản nhà ở, với chức nhiệm vụ mình, thao tác mà công chứng viên cần thực kiểm tra xem nhà có đủ điều kiện tham gia giao dịch hay không? Công chứng viên chứng nhận giao dịch nhà nhà đáp ứng đủ điều kiện quy định Điều 118 Luật nhà Lúng túng việc xác định điều kiện giấy chứng nhận số giao dịch nhà Các nhà làm luật sử dụng phương pháp liệt kê đưa quy định điều kiện nhà tham gia giao dịch phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà Theo quy định Điều 118 Luật nhà ở, điều kiện chia thành hai trường hợp: Trường hợp thứ nhất: Các giao dịch bắt buộc phải có giấy chứng nhận chứng nhận theo quy định pháp luật Điều kiện nhà tham gia giao dịch bắt buộc phải có giấy chứng nhận áp dụng giao dịch về: mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn nhà Với quy định pháp luật, người yêu cầu công chứng yêu cầu công chứng giao dịch về: mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn nhà địi hỏi hồ sơ u cầu cơng chứng bắt buộc phải có giấy chứng nhận Trường hợp thứ hai: Các giao dịch khơng bắt buộc có giấy chứng nhận theo quy định pháp luật mà được phép dùng giấy tờ thay Khác với giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn nhà giao dịch bắt buộc phải có giấy chứng nhận đưa nhà tham gia vào giao dịch này, giao dịch về: mua bán, chấp nhà hình thành tương lai; Tổ chức thực tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; Mua bán, thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; Mua bán, thuê mua nhà xã hội, nhà để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; Cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; Nhận thừa kế nhà ở; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại không bắt buộc phải có giấy chứng nhận Do đó, hồ sơ HỌC VIỆN TƯ PHÁP u cầu cơng chứng giao dịch người yêu cầu công chứng nộp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Thay cho giấy chứng nhận, người yêu cầu công chứng cần nộp giấy tờ chứng minh điều kiện nhà phép tham gia giao dịch Các giấy tờ thay cho giấy chứng nhận quy định Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn số điều Luật nhà ở3 Nhìn vào quy định Điều 118 điều kiện phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đưa nhà vào giao dịch, nhận thấy tồn nhiều giao dịch mà pháp luật nhà bỏ ngỏ chưa xếp vào trong hai loại kể Điển giao dịch: Di chúc, từ chối nhận di sản, cử người quản lý di sản, thỏa thuận nhập tài sản riêng vợ chồng vào tài sản chung, thỏa thuận chia tài sản chung vợ chồng, hợp đồng đặt cọc có nội dung liên quan đến nhà ở,… Phải khẳng định loại giao dịch nhà phù hợp với quy định Điều 117 Luật nhà quy định hình thức giao dịch nhà ở: “Giao dịch nhà bao gồm hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ ủy quyền quản lý nhà ở” Vậy giao dịch có bắt buộc hay khơng bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở? Từ bỏ ngỏ pháp luật nhà dẫn tới lúng túng công chứng viên giải yêu cầu công chứng giao dịch Từ dẫn đến quan điểm giải khác công chứng viên chứng nhận giao dịch nhà Cụ thể, thực tế có quan điểm giải sau: quan điểm giải thứ yêu cầu người yêu cầu công chứng cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chấp nhận cho nhà tham gia vào giao dịch này; quan điểm giải thứ hai ngược lại quan điểm thứ người yêu cầu công chứng không bắt buộc phải cung cấp giây chứng nhận mà xuất trình giấy tờ khác thay để chứng minh nhà đủ điều kiện tham gia vào giao vào giao dịch Như vậy, nhận thấy rõ khác cách giải cơng chứng viên, để chứng minh điều kiện nhà tham gia vào giao dịch có cơng chứng viên khơng chấp nhận giấy tờ thay cho giấy chứng nhận có cơng chứng viên lại chấp nhận giấy tờ thay Điều dẫn tới không thống phương án giải yêu cầu công chứng có liên quan đến nhà Khó khăn việc xác định điều kiện nhà không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu Theo tinh thần quy định Điều 118 Luật nhà điều kiện mà nhà cần đáp ứng để tham gia vào giao dịch là: nhà tham gia giao dịch nhà khơng thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; thời hạn sở hữu nhà trường hợp sở hữu nhà có thời hạn Điều kiện không áp dụng trường hợp mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Trên thực tế tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện nhà phong phú đa dạng tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện có liên quan hay ảnh hưởng trực tiếp tới quyền tham gia giao giao dịch dân chủ sở hữu nhà Chính vậy, Luật nhà giới hạn phạm vi tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu nhà ở, tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện khác liên quan đến nhà ví dụ như: Khiếu nại việc cấp giấy chứng nhận nhà chậm so với thời gian pháp luật quy định… khơng làm hạn chế việc tham gia giao dịch nhà Tuy nhiên, vấn đề đặt lúc quy định nhà thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu chưa pháp luật hướng dẫn cụ thể để xác định mức độ xác định có tranh chấp nhà ở, ví dụ như: hai bên có tranh cãi quyền sở hữu nhà hai bên tự trao đổi để giải với quyền sở hữu nhà mà chưa yêu cầu quan có thẩm quyền giải có coi nhà Xem Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn số điều Luật nhà Soá 09/2020 - Năm thứ mười lăm có tranh chấp quyền sở hữu nhà hay khơng? Hay phải có đơn yêu cầu giải tranh chấp quyền sở hữu nhà gửi đến quan có thẩm quyền coi có tranh chấp? Bên cạnh đó, thực tế diễn hoạt động công chứng giao dịch nhà chưa có chế để giúp cơng chứng viên nhận biết xác định nhà có tranh chấp hay có khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu nhà ở, dẫn tới việc có cơng chứng giao dịch nhà chứng nhận cho giao dịch mà nhà không đủ điều kiện tham gia giao dịch Không vậy, điều tạo điều kiện thuận lợi cho đối tượng lợi dụng việc giải tranh chấp để cản trở chủ sở hữu thực giao dịch nhà giây khó khăn cho cơng chứng viên việc giải u cầu cơng chứng có liên quan đến nhà Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nhà điều kiện tham gia giao dịch nhà Thứ nhất, điều kiện nhà tham gia giao dịch có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cá nhân tác giả cho không nên sử dụng phương pháp liệt kê trường hợp giao dịch nhà bắt buộc phải có giấy chứng nhận, thay vào quy định mang tính chất khái quát, mở rộng phạm vi điều chỉnh cho giao dịch dân nhà Có thể quy định rằng: “Điều kiện nhà tham gia giao dịch… Giao dịch nhà nhà phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định Khoản điều (Khoản đưa quy định trường hợp nhà tham gia giao dịch không bắt buộc phải có giấy chứng nhận…)” Thứ hai, Việt Nam phải nhanh chóng xây dựng hồn thiện hệ thống thơng tin sở liệu nhà để cập nhật thơng tin nhà thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; bị kê biên để thi hành án bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền; thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền Tạo sở cho công chứng viên tiếp cận thông tin tài sản nhanh xác bảo đảm tính xác thực tính hợp pháp văn cơng chứng./ MỘT SỐ TRANH CHẤP PHỔ BIẾN LIÊN QUAN ĐẾN TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ CỦA TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIÁM ĐỐC THẨM, TÁI THẨM TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO (Tiếp theo trang 6) Tuy nhiên, thực tiễn nay, Theo quy định điều luật người có tài số nhà đầu tư đứng thuê đất Nhà nước sản đất không trực tiếp thuê đất từ Nhà để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ nước nên chưa thỏa mãn quy định nêu tầng khu cơng nghiệp, sau cho doanh Vấn đề cần có hướng dẫn theo hướng nghiệp khác thuê lại đất doanh nghiệp sau người mua tài sản chấp tiếp tục đầu tư nhà xưởng, máy móc để kinh thuê đất theo hợp đồng thuê đất với nhà doanh, trình kinh doanh, doanh đầu tư nghiệp sau chấp toàn nhà Trên số nội dung liên quan đến xưởng, máy móc khu cơng nghiệp để tình trạng pháp lý tài sản chấp quyền đảm bảo cho nghĩa vụ bảo lãnh tổ chức tín sử dụng đất số kiến nghị cụ thể từ thực dụng, xảy trường hợp phải xử lý tài sản tiễn giải vụ án tranh chấp hợp đồng bảo đảm (là nhà xưởng, máy móc) người tín dụng có bảo đảm chấp quyền sử mua tài sản có tiếp tục thuê đất theo dụng đất, tài sản gắn liền với đất Tòa án quy định điều luật nêu hay không? nhân dân tối cao./  ... kiện quy định Điều 118 Luật nhà Lúng túng việc xác định điều kiện giấy chứng nhận số giao dịch nhà Các nhà làm luật sử dụng phương pháp liệt kê đưa quy định điều kiện nhà tham gia giao dịch phải... đến nhà ở, … Phải khẳng định loại giao dịch nhà phù hợp với quy định Điều 117 Luật nhà quy định hình thức giao dịch nhà ở: ? ?Giao dịch nhà bao gồm hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, ... quy định Điều 118 điều kiện phải có giấy tờ chứng minh quy? ??n sở hữu nhà đưa nhà vào giao dịch, nhận thấy tồn nhiều giao dịch mà pháp luật nhà bỏ ngỏ chưa xếp vào trong hai loại kể Điển giao dịch: