Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay từ thực tiễn tại tòa án nhân dân huyện ứng hòa, thành phố hà nội (tt)

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN iii LỜI MỜ ĐẦU CHUƠNG NHỮNG VÁN ĐỀ LÝ LUẬN BẢN VỀ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẨP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm chấp tài sản xử lý chấp 1.1.1 Khái niệm chung chấp tài sản 1.1.2 Khái niệm xử lý tài sản chấp 1.2 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sừ dụng đất xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay 11 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm cùa chấp quyền sử dụng đất 11 1.2.2 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay 15 CHUƠNG PHÁP LUẬT VÈ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ THỤC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ÚNG HÒA 23 2.1 Quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 23 2.1.1 Nguyên tắc việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 23 2.1.2 Các trường hợp xừ lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 25 2.1.3 Phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 30 2.1.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất 35 2.2 Đánh giá thực trạng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất .42 2.3 Áp dụng pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đâm tiền vay từ thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa 45 2.3.1 Đánh giá việc thực thi áp dụng pháp luật xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân huyện úng Hịa 45 2.3.2 Những khó khăn hoạt động xét xử Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 48 2.3.3 Các vấn đề vướng mắc, khó khăn nguyên nhân việc áp dụng pháp luật việc xử lý tài sản quyền sừ dụng đất đế bảo đảm tiền vay từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa 53 Kết luận Chương 56 CHƯƠNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÈ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP 58 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sừ dụng đất58 3.1.1 Phù hợp với quan điểm Đảng Nhà nước 58 3.1.2 Phù hợp với cam kết quốc tế thông lệ quốc tế 59 r r r A 3.2 Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản thê châp quyên sử dụng đât đê bảo đảm tiên vay nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp 60 3.2.1 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 60 3.3.2 Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 63 KẾT LUẬN 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 LỜI MỞ ĐÀU Tính câp thiêt đê tài Nền kinh tế phát triển, hoạt động tín dụng sôi động Trong kinh tế thị trường, vay cho vay nhu cầu tất yếu Đối với kinh tế Việt Nam, phát triển hoạt động tín dụng nói chung hoạt động vay, cho vay nói riêng lại nóng hon Trong năm gần Việt Nam, với nhu cầu vay vốn khơng cá nhân mà hàng trăm nghìn doanh nghiệp thành lập năm, nhiều tố chức tín dụng thành lập Nguồn vốn mà cá nhân, tổ chức huy động để thực sản xuất, kinh doanh chủ yếu thực từ tổ chức tín dụng Khơng có tài sản đảm bảo cách an tồn khơng có giao dịch cho vay, có rủi ro bên cho vay lớn, nguồn vốn mà khơng phân bố hiệu an tồn thơng qua thị trường tiền tệ Trong số tài sản sử dụng làm tài sản chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản sử dụng phố biến bên nhận chấp ưa chuộng so với loại tài sản khác Mặc dù, nhìn chung tính khoản tài sản đảm bảo QSDĐ không cao tài sản đảm bảo thông thường lại loại tài sản có giá trị lớn, ồn định tồn mãi Thông thường khách hàng khơng có tài sản QSDĐ QSDĐ chấp hết để đảm bảo thực nghĩa vụ dân mà khơng đủ bên nhận chấp áp dụng đến biện pháp khác nhận tài sản khác làm tài sản đảm bảo Tuy nhiên, thực tế công tác xử lý nợ tổ chức tín dụng Việt Nam cho thấy dường tổ chức tín dụng yếu the Có nhiều vướng mắc, bất cập việc xử lý tài sản bảo đảm gây khó khăn, chí cản trở tổ chức tín dụng thu hồi nợ Những vướng mắc, bất cập xuất phát từ nhiều nguyên nhân, từ bất hợp tác người vay vốn, bên bảo đảm thời kỳ kinh tế ảm đạm dịch bệnh covid 19 diễn phức tạp hay tính khoản yếu tài sản bảo đảm bất động sản giai đoạn thị trường đóng băng, nhiên nguyên nhân quan trọng tình trạng từ bât cập hệ thống pháp luật Chính khơng phù họp thiếu đồng quy định pháp luật gây khó khăn cho tổ chức tín dụng trình xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Xử lý tài sản bảo đảm thường biện pháp cuối mà tổ chức tín dụng áp dụng để thu hồi nợ Với tư cách bên cho vay, bên nhận bảo đảm, tố chức tín dụng người bị vi phạm quyền, lợi ích họp pháp, chủ thể cần pháp luật bảo vệ Thế với quy định pháp luật việc áp dụng pháp luật quan quản lý nhà nước lại tạo che thuận lợi để người vay tiền bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ dễ dàng trốn tránh kéo dài việc thực nghĩa vụ Từ vị cần bảo vệ, tổ chức tín dụng dường bị đối xử người “ức hiếp” người vay bên bảo đảm Một nguyên nhân quan trọng tồn từ lâu tiếp tục ảnh hưởng lâu dài đến hoạt động xử lý nợ nói chung xử lý tài sản bảo đảm nói riêng tổ chức tín dụng lại chưa khắc phục Từ vấn đề trên, tác giả chọn đề tài “Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay tù’ thực tiễn TAND huyện ứng Hòa, HN” đề tài luận văn Các vấn đề đưa luận văn xuất phát từ việc nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam nay, có tìm hiểu, tham khảo quy định pháp luật số quốc gia giới tống kết từ thực tiễn tham gia công tác tư vấn pháp lý, xử lý tài sản chấp tổ chức tín dụng, qua định hướng đề xuất số giải pháp cụ thể hoàn thiện quy định pháp luật chấp xử lý tài sản chấp nhằm tạo chế phù hợp vấn đề Tình hình nghiên cứu: Xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất nói riêng vấn đề nhiều luật gia nghiên cứu, đánh giá góc độ pháp lý Có thể kể đến số cơng trình tiêu biểu sau đây: Lê Thu Thủy (2006) “Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng”; Đỗ Văn Đại (2012) “Pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam”; Vũ Thị Hồng Yến (2013) “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành”; Nguyễn Quỳnh Hoa (2015) “Xử lý tài sản chấp QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”;Lê Thị Thúy Bình (2016) “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam”; viết có nội dung liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp QSDĐ tạp chí luật học chun ngành Các cơng trình nghiên cứu vấn đề liên quan đến bất động sản, bảo đảm tiền vay, chấp quyền sử dụng đất chưa sâu vào nghiên cứu cách chi tiết lý luận thực tiễn quy định pháp luật chấp quyên sử dụng đât đế vay vịn tơ chức tín dụng Cùng với đó, qua thời gian áp dụng văn quy phạm pháp luật vấn đề thay đổi nhiều Chính tù’ lý tạo cho tơi mong muốn nghiên cứu đề tài “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay từ thực tiễn Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa, thành phố Hà Nội” Như vậy, dù có nhiều cơng trình khoa học liên quan đến đề tài mà tác giả nghiên cứu chưa có đề tài khoa học nghiên cứu riêng vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất tổ chửc tín dụng Vì thế, nói đề tài mà tác giả chọn luận văn Thạc sĩ luật học đề tài độc lập Mục vụ• nghiên cứu • đích nhiệm • ~ a Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ mặt lý luận, sở pháp dụng đât từ áp dụng thực tiên Tòa án nhân dân huyện Ưng Hịa, thành phơ Hà r Nội đê sở đê xuât giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật b Nhiệm vụ nghiên cứu: Từ mục đích nghiên cứu trên, luận văn đặt nhiệm vụ cụ thể sau: Tìm hiểu, phân tích khái niệm liên quan đến chấp tài sản, quyền Hệ thống hóa quy định pháp luật hành xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất đặc biệt nêu phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Việt Nam nay, vấn đề bất cập, hạn chế nguyên nhân; Kiến nghị số phương hướng giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu công tác xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định cùa pháp luật áp dụng để giải tranh chấp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng tổ chức tín dụng Từ đối tượng nghiên cứu dẫn tới phạm vi nghiên cứu cụ thể sau: Thứ nhất, dựa vấn đề lý luận biện pháp chấp, luận văn tập trung nghiên cứu khía cạnh pháp lý thực tiễn xử lý tài sản chấp quyền sừ dụng đất thông qua tìm hiểu quy định pháp luật xử lý quyền sử dụng đất Bộ luật Dân 2015, Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, Nghị 21/2021/NĐ-CP định Chính phủ giao dịch bảo đảm Chính phủ giao dịch bảo đảm, từ thấy tầm quan trọng vấn đề việc xử lý quyền sử dụng bối cảnh kinh tế Thứ hai, luận văn tìm hiểu thực trạng áp dụng xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa, thành phố Hà Nội Từ đưa đánh giá, nhận định vướng mắc, bất cập việc áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Thứ ba, luận văn đề xuất số giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu áp dụng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Phương pháp nghiên cứu đề tài Pháp luật phận thượng tầng kiến trúc xã hội hình thành từ sở hạ tâng nhât định, pháp luật tâm gương phản chiêu xã hội ngược lại, xã hội sở thực tiễn pháp luật Vì pháp luật khả thi quy định phù họp với thực tiễn Nhận thức rõ vấn đề nên q trình nghiên cứu đề tài, tác giải ln dựa vào nguyên lý chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử đế tìm hiểu quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất ngân hàng mối quan hệ pháp luật thực tiễn đời sống xã hội Bên cạnh đó, luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu khoa học như: Phương pháp phân tích, tổng hợp, khái quát hóa, so sánh pháp luật để làm sáng tỏ mục tiêu nội dung nghiên cứu đề tài Y nghĩa lý luận thực tiên luận văn Trên sở phân tích số vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất tố chức tín dụng Việt Nam Luận văn vướng mắc, bất cập, mâu thuẫn quy định pháp luật tài sản bảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất gây khó khăn cho hoạt động xử lý tài sản bảo đảm từ đưa hướng giải phù hợp với điều kiện, trị, kinh tế, xã hội Việt Nam thơng lệ quốc tế Ngồi luận văn cịn đề xuất giải pháp đề hồn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu áp dụng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 03 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng Việt Nam Chương 2: Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân huyện ứng Hịa Chương 3: Hồn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp CHƯƠNG NHỮNG VÁN ĐÈ LÝ LUẬN BẢN VÈ xử LÝ TÀI SẢN THÉ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm chấp tài sản xử lý chấp 1.1.1 Khái niệm chung chấp tài sản Ở Việt Nam, quan niệm chấp tài sản xuất từ sớm, từ “thế chấp” có nguồn gốc từ Hán - Việt: “Thế bỏ đi, thay cho”, “chấp cầm giữ, bắt” Trong từ điển tiếng Việt “thế chấp dùng làm vật bảo đảm, thay cho số tiền vay khơng có khả trả kỳ hạn” Theo quy định pháp luật Việt Nam hành : “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên (sau gọi bên nhận chấp)” Nhìn chung dù quan niệm chấp tài sản góc độ nhận định chấp tài sản có đặc điểm chung sau: Thứ nhất, tài sản chấp bất động sản; động sản; vật phụ gắn với động sản, bất động sản chấp; tài sản gắn liền với đất trường hợp chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu người chấp Thứ hai, chấp hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng quan hệ nghĩa vụ nghĩa vụ bên có nghĩa vụ đối tượng bảo đảm Thứ ba, tài sản chấp để lại cho người chấp giữ, bên giao cho bên thứ ba giữ bên có thoả thuận Như vậy, việc chấp tài sản dùng quyền sở hữu tài sản để bảo đảm quyền sở hữu tài sản thực tế cịn nằm tay chủ sở hữu thực Thứ tư, họp đồng chấp số trường họp phải đãng ký quan Nhà nước có thẩm quyền 1.1.2 Khái niệm xử lý tài săn chấp “Xử lý tài sản chấp trình thực thi quyền bên nhận chấp thông qua việc tiến hành thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản chấp số tiên thu toán cho bên nhận thê châp chủ thê khác có quyền lợi tài sản theo thứ tự ưu tiên bên thỏa thuận pháp luật quy định” Theo quy định Điều 301 BLDS năm 2015, trường hợp người giữ tài sản khơng giao tài sản bên nhận bảo đảm có quyền u cầu tịa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác Quy định cho thấy, quyền truy đòi chủ nợ có bảo đảm, cịn vấn đề xử lý nào, câu trả lời phải dựa vào quy định chung bắt buộc trả nợ bang đường án 1.2 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất xử lý tài săn chấp quyên sử dụng đât đê đảm bảo tiên vay 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất * Khái niệm chấp quyền sủ’ dụng đất Nhìn cách tơng thê quan hệ thê châp QSDĐ phương diện pháp lý thực tể, hiểu khái niệm chấp QSDĐ sau: The chấp QSDĐ thỏa thuận bên, theo bên cỏ QSDĐ (gọi bên chấp) dùng QSDĐ để đám bảo việc thực nghĩa vụ dãn - kinh tể với bên (gọi bên nhận the chấp); bên thể chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp * Đặc diêm thê châp quyên sử dụng đât Thứ nhất, đối tượng chấp loại tài sản đặc biệt biểu dạng quyền không thuộc sớ hữu người chấp Thứ hai, xét nguồn gốc chất chap tài sản chấp QSDĐ khơng phải hình thức chuyên QSDĐ Thứ ba, trình tự, thủ tục thê chãp QSDĐ quy định chặt chẽ nhiêu so với trình tự, thủ tục thực giao dịch đảm bảo tài sản khác 1.2.2 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay * Khái niệm xử lý tài săn chấp quyền sử dụng đất “Xử lý tài sản thê châp trình thực thi qun bên nhận thê châp thơng qua việc tiến hành thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản chấp số tiền thu toán cho bên nhận chấp chủ thể khác có quyền lợi tài sản theo thứ tự ưu tiên bên thỏa thuận pháp luật quy định” * Đặc điểm xú’ lý tài săn chấp quyền sủ’ dụng đất Thứ nhất, đối tượng tác động trực tiếp trinh xừ lý QSDĐ chấp Thứ hai, hậu pháp lý xử lý tài sản chấp làm chấm dứt quyền sở hữu bên the chấp tài sản Thứ ba, phương thức xử lý tài sản chấp đa dạng, phong phú phụ thuộc vào thỏa thuận bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Thứ tư, số tiền thu từ xử lý tài sản chấp đảm bảo cho lợi ích nhiều chủ thể theo thứ tự• ưu tiên • xác lập • theo luật • định • • theo sự• thỏa thuận bên Mục đích cuối xử lý tài sản chấp giải tổng thể lợi ích chủ thể có liên quan đến tài sản chấp Thứ năm, trình xử lý tài sản chấp cần phải tuân thủ quy định khác thù tục hành Thứ sáu, kết xử lý tài sản chấp bị chi phối yếu tố CHƯƠNG PHÁP LUẬT VÈ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYÈN sử DỤNG ĐÁT ĐÈ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ THỤC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỊA ÁN • • • NHÂN DÂN HUYỆN ỨNG HÒA 2.1 Quy định pháp luật vê xử lý tài săn thê châp quyên sử dụng đât 2.1.1 Nguyên tắc việc xử lý tài săn chấp quyền sủ’ dụng đất Việc xử lý tài sản bảo đảm phài tuân theo nguyên tắc sau đây: Thứ nhất, nguyên tắc việc xử lý quyền sử dụng đất thực theo thỏa thuận bên Thứ hai, đảm bảo tiết kiệm thời gian chi phí Khi tiến hành xử lý tài sản chấp lúc bên nhận chấp đối mặt với rủi ro việc thu giữ vốn khoản vay bảo đảm tài sản Thứ ba, việc xừ lý tài sản chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo tính cơng khai minh bạch, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tố chức có liên quan phù hợp với quy định pháp luật Thứ tư, không mang tính kinh doanh bên có quyền xử lý Thứ năm, tổ chức, cá nhân mua tài sản bảo đảm nhận tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm phải thuộc đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất; trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hưởng giá trị quyền sử dụng đất 2.1.2 Các trường hợp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Việc xử lý tài sản chấp QSDĐ làm chấm dứt hợp đồng chấp Theo đó, quyền QSDĐ bên chấp chấm dứt dịch chuyển cho bên nhận chấp1 bên thứ ba để thực • • e/ • • •• nghĩa vụ đảm bảo Những hậu pháp lý trình xử lý QSDĐ chấp ảnh hưởng đến rât nhiêu chủ thê khác nhau, đặc biệt bị chi phôi chê độ sở hữu toàn dân QSDĐ nên việc xử lý QSDĐ chấp thực có luật định xảy 2.1.3 Phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất nguyên tắc chung, theo quy định khoản 1, Điều 303 Bộ luật dân 2015, bên thỏa thuận phương thức xử lý tài sản chấp sau đây: (1) Bán đấu giá tài sản; (2) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (3) Bên nhận bảo đảm nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm; (4) Phương thức khác Hoặc trường hợp bên khơng thỏa thuận với tài sản chấp bán đấu giá, trừ trường họp có quy định khác 2.1.3.1 Phương thức xử lý theo thỏa thuận bên Chuyên nhượng quyền sử dụng đẩt Việc chuyển nhượng QSDĐ cịn thực thơng qua hợp đồng chuyển nhượng mà bên chuyển nhượng bên chấp Tuy nhiên, để bảo đảm thu nợ vay, bên nhận chấp phải thực biện pháp quản lý dòng tiền chuyển nhượng QSDĐ Bên nhận chấp nhận chinh QSDĐ chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ bên the chấp Các bên hợp đồng chấp thỏa thuận trường hợp xử lý tài sản chấp, bên nhận chấp nhận tài sản chấp thay cho việc thực nghĩa vụ bên chấp 2.1.3.2 Xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất khơng có tự nguyện bàn giao Khi khơng có hợp tác, tự nguyện, việc xử lý tài sản chấp phức tạp hơn, thời gian kéo dài chủ yếu bên nhận chấp đơn phương thực theo hai cách sau: Thứ nhất: Bán đấu giá quyền sử dụng đẩt Thứ hai: Khởi kiện Tịa án 10 2.1.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo quyên sử dụng đât 2.1.4.1 Thông báo việc xử lý quyền sử dụng đất chấp Việc thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm quy định Bộ luật dân năm 2015, theo bảo đảm tính khách quan bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên chấp hay bên giữ tài sản bảo đảm 2.1.4.2 Thu giữ quyền sử dụng đất để xử lý Sau nhận thông báo việc xử lý QSDĐ chấp bên nhận chấp, bên giữ QSDĐ chấp phải giao quyền sử dụng đất cho người xử lý tài sản theo thơng báo Nếu QSDĐ chấp bên thứ ba giữ bên xử lý tài sản phải thông báo văn cho người việc yêu cầu chuyển giao tài sản bảo đảm 2.1.4.3 Thi hành án, định Tòa án Nếu hết thời hạn ấn định thông báo mà bên giữ QSDĐ chấp không giao tài sản người xử lý tài sản u cầu Tịa án có thẩm quyền giải quyết, trình tự thủ tục nộp đon yêu cầu giải yêu cầu bên yêu cầu tuân thủ theo quy định BLTTDS năm 2015 2.1.4.4 Thủ tục xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất Xóa đăng ký chấp ỌSDĐ bước cuối trình xử lý tài sản chấp QSDĐ Việc xóa đăng ký chấp có ý nghĩa chứng minh QSDĐ khơng cịn tài sản chấp khoản nợ bên chấp với bên nhận thể chấp nữa, hiểu cách đơn giản thời điểm xóa đăng ký chấp hai bên khơng cịn quan hệ chấp tài sản nữa, vấn đề liên quan đến quyền lợi nghĩa vụ khơng cịn 2.I.4.5 Thứ tự ưu tiên toán từ việc xử lý QSDĐ Thứ tự ưu tiên toán từ việc xử lý QSDĐ chấp để thu hồi nợ áp dụng tương tự thứ tự ưu tiên toán đổi với tài sản bảo đảm giao dịch bảo đảm nói chung Theo đó, giao dịch bảo đảm đăng ký việc xác minh thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm xác định theo thứ tự đăng ký Nếu tài sản dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa 11 vụ dân mà có giao dịch đăng ký, giao dịch khơng đăng ký giao dịch đăng ký ưu tiên toán trước, 2.2 Đánh giá thực trạng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất - phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất - định giá tài sản chấp quyền sử dụng đất - thủ tục sang tên tài sản chấp xử lý quyền sử dụng đất - Sự hỗ trợ quan nhà nước việc xử lý quyền sử dụng đất chấp 2.3 Áp dụng pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vayV từ thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân huyện • o • • •/ • ứng Hòa 2.3.1 Đánh giá việc thực thi áp dụng pháp luật xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa Trên thực tế, dù pháp luật quy định cụ thể triển khai việc thực thi số quy định pháp luật khởi kiện Tòa án để thu hồi nợ đặc biệt tài sản bảo đảm QSDĐ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc: Thứ nhất, Tịa án khơng thụ lý đơn khởi kiện với lý đơn khởi kiện không ghi đầy đủ cụ thể ghi không đủng tên, địa người bị kiện Thứ hai, việc xử án tín dụng Tịa án thường diễn thời gian dài chi phí lớn Thứ ba, quan tài phán cịn có nhận thức khơng quản xử lý tranh chấp 77? ứ tự, việc xử lý tài sản the chấp gặp khỏ khăn lỗi từ phía bên cho vay 2.3.2 Những khó khăn hoạt động xét xử Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 12 Từ việc xét xử vụ án tranh châp Họp đơng tín dụng có liên quan đên việc xử lý tài sản để bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất Tịa án áp dụng quy định pháp luật theo Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự, Luật đất đai văn hướng dẫn có liên quan để xác định việc vay vốn, chấp thực hợp đồng ký kết chủ thể tham gia giao dịch Tòa án trình giải xác minh vấn đề tranh chấp phát sinh, áp dụng quy định pháp luật đưa nhận định đắn để giải vụ án, từ đưa định luật Tuy nhiên qua xem xét theo thủ tục phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm đa số vụ án bị kháng nghị lý là: xác minh thu thập chứng không đầy đủ; xác định tư cách người tham gia tố tụng không không đầy đủ; xem xét đánh giá chứng chưa tồn diện, xác xác định tính họp pháp hợp đồng chấp, bảo lãnh không đúng; xử lý tài sản bảo đảm cho khoản vay theo hợp đồng tín dụng khơng pháp luật gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp đương Sai sót chủ yếu án Tịa án cấp việc Tòa án thu thập, xác minh chứng không đầy đủ nên dẫn đến định việc xử lý tài sản bảo đảm vụ án không quy định pháp luật 2.3.3 Các vấn đề vướng mắc, khó khăn nguyên nhân việc áp dụng pháp luật việc xử lý tài săn quyền sủ’ dụng đất đế bảo đảm tiền vay từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện ú ng Hòa Thực tiễn thực pháp luật chấp QSDĐ cho thấy hạn chế việc thực pháp luật chấp QSDĐ bắt nguồn từ nguyên nhân sau đây: Một là, pháp luật TCQSDĐ nhiều bất cập; chồng chéo mâu thuẫn, chưa đồng bộ; thiếu cụ thể, chưa rõ ràng Hai là, cơng tác tơ chức thực pháp luật cịn nhiều yếu Ba là, yếu trình độ, lực, phẩm chất đạo đức phận cản bộ, công chức quan quản lỷ nhà nước, quan tư pháp, quan bổ trợ tư pháp Bổn là, tình trạng lạc hậu, chậm đại hóa hoạt động quan quản lý nhà nước quan tư pháp, quan giao dịch có bảo đảm v.v 13 CHƯƠNG KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÈ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT ĐẺ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ xử LÝ TÀI SẢN THÉ CHẤP 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 3.1.1 Phù hợp với quan điếm Đảng Nhà nước Đẻ đảm bảo hoàn thiện pháp luật xử lý QSDĐ chấp phù hợp với quan điếm, đạo Đảng Nhà nước cần bám sát nhiệm vụ trọng tâm sau đây: Một là, cần nâng cao hiệu lực, hiệu thực thi pháp luật xử lý QSDĐ thể chấp, trọng việc tuyên truyền sách pháp luật xử lý QSDĐ chấp; tăng cường công tác tra, kiểm tra có trọng tâm, trọng điểm, tập trung vào điểm nóng, vấn đề xúc để kịp thời phát hiện, chấn chỉnh, xử lý sai phạm Hai là, tập trung xây dựng hệ thống thông tin sở liệu QSDĐ thực chấp nhằm phục vụ đa mục tiêu đảm bảo quản lý thống từ Trung ương đến địa phương; đảm bảo công khai, minh bạch thông tin liên quan đến QSDĐ chấp nhằm bảo đảm xác định đối tượng có quyền nghĩa vụ liên quan xác định thứ tự ưu tiên toán thực xử lý QSDĐ chấp Ba là, bồi dưỡng nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ đối tượng thực quy trình xử lý tài sản chấp QSDĐ đủ số lượng, đảm bảo chất lượng phù hợp với tiêu chuẩn, tính chất cơng việc (ví dụ kê biên, định giá QSDĐ, thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, tổ chức bán đấu giá QSDĐ, thực thù tục chuyển nhượng QSDĐ sau xử lí ) 3.1.2 Phù hợp với cam kết quốc tế thông lệ quốc tế Để đảm bảo hoàn thiện pháp luật xử lý QSDĐ chấp phù hợp với 14 thông lệ quôc tê phương diện xử lý tài sản đảm bão thông thường cân số định hướng cụ thể sau: Một là, tôn trọng tối đa quyền tự xừ lý tài sản bên nhận tài sản chấp QSDĐ, nhìn nhận QSDĐ giống tài sản chấp thơng thường hình thức xử lý giống với tài sản chấp thông thường quy định nội dung luật mâu Hai là, bên cạnh việc tôn trọng quyền tự xử lý QSDĐ bên nhận chấp, cần tăng cường chế tài nhằm đảm bảo cho bên chấp bên nhận chấp vi phạm nguyên tắc việc xử lý tài sản 3.2 Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sẳn thê châp quyên sử dụng đât đê bảo đảm tiền vay nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp 3.2.1 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Pháp luật cần có quy định cụ thể xử lý tài sản chấp bên chấp pháp nhân bị phá sản: Luật Phá sản cần xác định rõ trường hợp đình xử lý tài sản chấp Thấm phán định áp dụng thủ tục phục hồi hoạt động doanh nghiệp Trong thời gian phục hồi cần bổ sung quy định: bên nhận chấp quyền yêu cầu Tòa án cho phép bán tài sản thể chấp thời gian áp dụng biện pháp tạm đình xử lý tài sản doanh nghiệp phá sản Neu bên nhận chấp khơng thể xử lý ngay, họ lâm vào tinh trạng phá sản tài sản chấp phải xử lý không bị hư hỏng tiêu hủy Pháp luật cần bổ sung quy định coi chứng để bên nhận chấp yêu cầu Tòa án cho phép xử lý tài sản chấp Tòa án thụ lý đơn yêu cầu tuyên bố phá sản Pháp luật cần quy định cụ thể xử lý tài sản chấp trường họp bên chấp dùng tài sản chấp để phạm tội vi phạm quy định hành chính: Nếu bên chấp sử dụng tài sản chấp để thực hành vi phạm tội khiến cho tài sản tang vật vụ án, pháp luật cần quy định cụ thể hướng xử lý: bên nhận chấp có quyền thu giữ tài sản để xử lý theo thỏa thuận, cam kết 15 hợp đông thê châp hay bị tịch thu sung quỳ nhà nước Đê bảo đảm quyên lợi cho bên nhận chấp, pháp luật cần bổ sung quy định: Trường hợp người có hành vi trái pháp luật dùng tài sản bảo đảm làm phương tiện phạm tội thời hạn họp đồng bảo đảm có hiệu lực pháp luật, tài sản bị tịch thu Người bảo đảm phải dùng tài sản khác đề bảo đảm việc thực nghĩa vụ người nhận bảo đăm Các quy định thủ tục bán tài sản chấp QSDĐ phải bảo đảm tính đơn giản, thuận lợi số tiền thu phải sát với giá thị trường bất động sản QSDĐ Pháp luật cần bổ sung quy định trường hợp bán tài sản chấp QSDĐ phải có giám sát Tòa án Các trường họp sau thiết phải có giám sát Tịa án để đảm bảo tính cơng khi: bán tài sản chấp mà khơng có thống ý chí tất chủ thể có quyền lợi liên quan đến tài sản chấp; bên nhận chấp xin nhận tài sản chấp làm sở hữu để thay 68 cho nghĩa vụ bị vi phạm 3.3.2 Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp quyền sủ’ dụng đất - Giải pháp đẩy mạnh hoạt động tổ chức thực pháp luật chấp quyền sừ dụng đất - Nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước giải vấn đề đất đai quan tư pháp - Xây dựng, kiện toàn hệ thống quan đăng ký giao dịch có bảo đảm, đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thơng tin giao dịch có bảo đảm, có họp đồng chấp quyền sử dụng đất - Tăng cường hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất - Tăng cường giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm hoạt động liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 16 KẾT LUẬN Kêt thu sau thực nghiên cứu đê tài: “Pháp luật vê xử lý tài sản the chap quyền sử dụng đất đê đảm bảo tiền vay từ thực tiễn TAND huyện ứng Hòa, HN” cho phép rút số kết luận sau đây: Trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường để đáp ứng nhu cầu thực tiễn hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn để thực hoạt động sản xuất, kinh doanh hoạt động cho vay giao dịch bảo đảm ngày trở nên phố biến cần thiết Trong số hình thức giao dịch bảo đảm giao dịch chấp quyền sử dụng đất phổ biến Thế chấp QSDĐ Việt Nam biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối nhiều mặt như: đối tượng chấp, nguồn gốc, chất chấp trình tự, thủ tục chấp QSDĐ Nhưng việc xử lý tài sản chấp QSDĐ đóng vai trò quan trọng hon định hiệu giao dịch Các quy định xử lý tài sản chấp QSDĐ nói chung ngày rõ ràng, cụ thể, chặt chẽ, thuận lợi hon tăng sở pháp lý để ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ; bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên quan hệ hợp đông thê châp QSDĐ Tuy vậy, việc pháp luật thê châp QSDĐ nhiều hạn chế: số quy định liên quan đến QSDĐ, chấp QSDĐ Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng Thông tư chưa thong nhất, thiếu đồng bộ; số quy định không rõ ràng, thiếu cụ thể chưa chặt chẽ Những hạn chế ngày nhiều gây khó khăn ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ Hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu điều chỉnh pháp luật với hoạt động xử lý tài sản chấp ỌSDĐ nhu cầu tất yếu cùa nước ta thời gian tới Trong đó, hồn thiện pháp luật chế nâng cao hiệu thực thi pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ nhiệm vụ trọng tâm Đồng thời cần trọng biện pháp khác tuyên truyền phổ biến pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ, nâng cao trình độ đội ngũ cán cơng tác xử lý tài sản chấp QSDĐ 17 ... 1.2.2 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay 15 CHUƠNG PHÁP LUẬT VÈ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ THỤC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN... tài sản chấp xử lý quyền sử dụng đất - Sự hỗ trợ quan nhà nước việc xử lý quyền sử dụng đất chấp 2.3 Áp dụng pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vayV từ thực tiễn. .. vấn đề lý luận xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng Việt Nam Chương 2: Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân huyện ứng Hịa