Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tại thành phố lào cai

1. Mục đích và phương pháp nghiên cứu Mục đích: Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm rõ những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ); nội dung các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thi hành tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. Qua đó, đề xuất những phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân diễn ra trong thực tế hiện nay. Phương pháp nghiên cứu: tác giả có sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác Lênin; quan điểm, tư tưởng của Hồ Chí Minh; ngoài ra luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn dịch, phương pháp quy nạp, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích lôgic, phương pháp đánh giá; phương pháp thống kê... 2. Kết quả nghiên cứu Phần mở đầu: Giới thiệu sơ lược, khái quát về đề tài, tính cấp thiết lựa chọn đề tài; mục đích, nhiệm vụ, đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài... Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân. Chương 2: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thi hành tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. 3. Kết luận Luận văn nghiên cứu và phân tích, làm rõ phương diện lý luận và tính tất yếu của vấn đề chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Lào Cai. Luận văn cũng tìm hiểu khái niệm và cơ cấu điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình cá nhân. Qua đó, làm rõ các yếu tố tác động, chi phối tới pháp luật điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. Luận văn đã đề xuất những định hướng và giải pháp hoàn thiện những nội dung pháp luật quan trọng, có liên quan trực tiếp đến pháp luật chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam và góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về vấn đề này trên địa bàn thành phố Lào Cai,

Trang 1

BO GIAO DUC VA DAO TAO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI MO y Same ` ‘os \9 24, iH css © > J cò kg

LUAN VAN THAC Si

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NH ONG QUYEN SU DUNG DAT ĐỐI VỚI HỘ BI DINH, CA NHÂN TU THUC TIEN

TAI THANH PHO LAO CAI

DAO THI THUY

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Ma sé :838 01 07

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYÊN THI NGA

HÀ NỘI - 2021

Trang 2

MO DAU Chươn: 1.1.1 1.1.2: 1.15, 1.2.1 122: 1.23 124 MỤC LỤC

g 1: NHUNG VAN ĐÈ LÝ LUẬN VÈ CHUYỂN NHƯỢNG QUYÈN SỬ DUNG DAT CUA HO GIA DINH, CA NHAN VA LY LUAN PHÁP

LUẬT VỀ CHUYÊN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT CUA HO

GIÁ ĐÌNH, CÁ NHÂN

Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Khái niệm và đặc điểm về chuyền quyền sử dụng đất Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân đói với đời sống kinh tế, xã hội

Những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Tính tất yêu của chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với

hộ gia đình, cá nhân trong nền kinh tế thị trường

Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với quan hệ

chuyền nhượng quyền sử dụng đắt đối với hộ gia đình, cá nhân Khái niệm và cơ cầu điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân

Các yếu tố chỉ phối pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân

Chương 2: NỘI DUNG PHÁP LUẬT VÈ CHUYỂN NHƯỢNG QUYÈN SỬ 2:1 2.1.1 2.12 2.1.3 2.1.4

DUNG ĐÁT ĐÓI VỚI HỘ GIÁ ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI THÀNH PHÓ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân

Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chủ thể chuyên nhượng quyền sử dụng đất

Đối tượng và điều kiện chuyển nhượng quyên sử dụng đất

Trang 3

2.2 2.2.1 227

Hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện chuyển nhượng

quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân

Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất tại thành phô Lào Cai, tỉnh Lào Cai

Tổng quan tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai

Những kết quả đạt được, những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VE 3.1 32, 3.2.1; 3.22

CHUYỂN NHƯỢNG QUYÈN SỬ DỤNG ĐÁT VÀ NÂNG CAO HIEU QUA THI HANH PHAP LUAT VE CHUYEN NHUQNG QUYEN SU DUNG DAT CUA HQ GIA DINH, CA NHAN TAI

THANH PHO LAO CAI, TINH LAO CAI

Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành

pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai trong thời

gian tới

Giải pháp về hoàn thiện pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển

Trang 5

Số hiệu bảng 21 22 Số hiệu hình a 22 DANH MUC CAC BANG Tén bang Trang

Thống kê số lượng hồ sơ tiếp nhận va đã giải quyết của 45 các hộ gia đình, cá nhân tại Chỉ nhánh văn phòng đăng ký

đất đai thành phố Lào Cai

So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại thành — 47

phố Lào Cai với quy định của pháp luật đất đai

DANH MỤC CÁC HÌNH

Tén hình Trang

Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ 48

theo quy định của Luật đất đai

Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ 49

Trang 6

MO DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Theo quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật đất

đai (LĐĐ) năm 2013, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Theo đó, có thé xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, người sử dụng đất (NSDĐ) chỉ có quyền sử dụng đất (QSDĐ) được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất hoặc do nhận chuyển QSDĐ hợp pháp từ các cá

nhân, tổ chức khác trên thị trường Hệ thống pháp luật đất đai hiện nay ghi

nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ là một trong những quyền chuyền quyền cơ bản, thiết yếu của NSDĐ khi thực hiện việc chuyên giao QSDĐ từ chủ thê này sang chủ thê khác

Quyền chuyền nhượng QSDĐ là một trong số các quyền cơ bản của

NSDD được pháp luật đất đai ghi nhận; đồng thời cũng là quyền được thực

hiện phổ biến nhất trong các giao dịch dân sự về đất đai dưới cơ chế đất đai

thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Đây là một hình

thức chuyển dịch quyền sử dụng đất linh hoạt trên thị trường và phản ánh rõ nét tính chất thị trường trong quan hệ pháp luật đất đai, tuân thủ các quy luật của thị trường như: cung - cầu, giá cả, cạnh tranh, tôn trọng tối đa quyền tự do

thỏa thuận của các bên chủ thể, mà không có sự can thiệp và tham gia sâu của Nhà nước Mặt khác, việc chuyển nhượng QSDĐ còn thúc đây quá trình tích tụ

và tập trung đất đai vào tay những chủ thể có nhu cầu và khả năng sử đề đầu

tư, khai thác giá trị của đất; qua đó, khắc phục được tình trạng đất đai bị bỏ

hoang, lãng phí

Để đáp ứng cho nhu cầu chuyền nhượng QSDĐ ngày càng tăng cả về số lượng giao dịch và phương thức, hình thức chuyển nhượng, pháp luật đất

đai qua các thời kỳ đã có sự sửa đổi, bổ sung và ngày càng hoàn thiện theo

hướng mở rộng hơn về đối tượng, điều kiện của chủ thể được phép tham gia

thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; đồng thời tiếp tục cải cách các thủ

tục hành chính cũng như mức thuế suất phù hợp cho các chủ thé tham gia giao

dịch nhằm tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho hình thức giao địch này, đảm bảo

Trang 7

cũng như mâu thuẫn phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch chuyển

nhượng QSDĐ trong thời gian qua, cụ thể như các bên chủ thể tham gia giao

dịch vi phạm quy định của pháp luật dẫn đến các hợp đồng chuyền nhượng vô hiệu xảy ra; hay tình trạng giao dịch tự phát vẫn diễn ra tràn lan và phức tạp Chính những hạn chế, bất cập này là nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp,

khiếu kiện dây dưa, kéo dài

Trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa tại thành phó Lào Cai, tỉnh Lào Cai đang phát triển ngày càng nhanh và sôi động, đặc biệt hạ tầng đô

thị, theo đó, giá đất tại khu vực nội đô và ven đô có xu hướng tăng mạnh, dẫn

đến các giao dịch về chuyền nhượng QSDĐ cũng ngày cảng gia tăng về số lượng các, đặc biệt là giao dịch chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá

nhân Như vậy, có thẻ thấy sự phát triển của xu hướng này tỷ lệ thuận với sự

sôi động của thị trường bắt động sản (BĐS) tại thành phố Lào Cai, đóng góp

đáng kể cho phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh nhà Tuy nhiên, hệ quả của sự phát triển sôi động này lại chính là sự phát sinh ngày càng nhiều các tranh

chấp với tính chất ngày càng phức tạp, hàng loạt các hợp đồng vô hiệu được

ký kết do sự thiếu hiểu biết về pháp luật cũng như thiếu ý thức chấp hành

pháp luật của người dân, điều này đã và đang khiến cho các cơ quan chức năng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc giải quyết các hậu quả pháp lý và thực tế của nó

Qua những phân tích trên đây cho thấy việc tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân

từ thực tiễn tại thành phố Lào Cai” lam Luan van thạc sĩ là cần thiết, có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Chuyển nhượng QSDĐ lần đầu tiên được ghi nhận trong LDD nam 1993 Trong thời gian qua, đặc biệt từ thời điểm LĐĐ năm 2013 được thông qua

và được áp dụng vào thực tiễn cho đến nay, đã có nhiều tác giả, nhà khoa học,

nhà quản lý nghiên cứu những vấn đề lý luận, pháp luật và thực tiễn áp dụng

pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ cũng như pháp luật về chuyền nhượng

QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân Có thể kể đến một số công trình nghiên

Trang 8

- Về sách chuyên khảo:

Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bắt đông

sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nxb Khoa học và kỹ thuật;

Nguyễn Nhu Phat (2003), M6t số vấn đề lý luận và thực tiễn về Hợp dong ở Việt Nam, Ñxb Công an nhân dân;

Nguyễn Văn Cương, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch về quyên

sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin và

truyền thông

- Về luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ:

+ Luận án tiến sĩ Luật học: Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp

lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và kinh tế , Trường Đại

học Luật Hà Nội, Hà Nội; Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về

chuyến nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bắt động sản, Trường Đại

học Luật Hà Nội, Hà Nội; Nguyễn Văn Hiến (2017), Chuyển nhượng quyên

sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội + Luận văn thạc sĩ Luật học: Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004), Mội số vần đề về quyên sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, Trường

Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; Phạm Thị Thanh Vân (2015), Chuyển nhượng

quyên sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội; Nguyễn Ngọc Trường (2018), Chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trong Dự án kinh doanh nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Học viện Khoa học Xã hội, Hà

Ngoài ra, còn có các bài nghiên cứu chuyên sâu của nhiều nhà khoa học, chuyên gia đăng trên các báo và tạp chí chuyên ngành khác như: “Một số vấn đề trong giải quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng

đất”, của Tưởng Duy Lượng, Tạp chí Toà án nhân dân, số 12/2004; “Mộ: số

giao dịch tư lợi trong thực hiện chuyển nhượng quyên sử dụng đất”, của

Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, Tạp chí Nhà nước và pháp luật,

số 03/2012; “Điều kiện thực hiện quyên chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở”

của LS Nguyễn Thùy Trang, Tap chí Nghiên cứu lập pháp, số 3/2017; “Hop đồng chuyển nhượng quyền sử dung dat theo Luật Đất đai 2013”, của Tạ Thị

Thuy Trang, Tap chi Dân chủ và pháp luật, số 02/2020 ; các đề tài khoa học:

Trang 9

kết và thực hiện hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đất" của Nguyễn Thị Nga (2011), “Những nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất” của Nguyễn Thị Nga

Có thể thấy, với một số lượng lớn các công trình nghiên cứu có thể

thấy đây là vấn đề chứa đựng nhiều điều hấp dẫn, nhận được nhiều sự quan tâm chú trọng của các nhà nghiên cứu với nhiều cách nhìn và cách hiểu đa dạng, phong phú Nhìn chung, các công trình nghiên cứu trong thời gian qua đã đề cập đến những vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyền nhượng QSDĐ ở nhiều khía cạnh với các mức độ khác

nhau Tuy nhiên, từ thời điểm LĐĐ năm 2013 có hiệu thực thi hành, vẫn chưa

có nhiều công trình nghiên cứu về chuyền nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình,

cá nhân một cách có hệ thống Vì vậy, tác giả cho rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về chuyền nhượng QSDĐ của hộ

gia đình, cá nhân từ thực tiễn thi hành tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai có

ý nghĩa lý luận và thực tiễn; qua đó có thé đưa ra biện pháp hoàn thiện có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm rõ những vấn đề lý luận về

chuyển nhượng QSDĐ; nội dung các quy định của pháp luật về chuyển

nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thi hành tại thành phố

Lào Cai, tỉnh Lào Cai Qua đó, đề xuất những phương hướng, giải pháp hoàn

thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân diễn ra trong thực tế hiện nay

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Mục tiêu cụ thể của luận văn là nghiên cứu, đi sâu nghiên cứu các tiền

đề lý luận cơ bản về chuyên nhượng QSDĐ và lý luận pháp luật về chuyên

nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân

Đánh giá thực trạng của pháp luật chuyên nhượng QSDĐ đối với hộ

gia đình, cá nhân, chỉ rõ những ưu điểm, hạn chế, bắt cập của hệ thống pháp

luật hiện hành và những vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai thực

Trang 10

Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyên nhượng QSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng trong giai đoạn hiện nay cũng như các giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật chuyên nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân diễn ra trong thực

tế hiện nay tại địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Nghiên cứu những nội dung cơ bản về lý luận về chuyển nhượng

QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và lý luận pháp luật về chuyển nhượng

QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

- Nghiên cứu những quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng

QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

- Nghiên cứu thực tiễn thi hành các quy định pháp luật hiện hành về

chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố

Lào Cai, tỉnh Lào Cai

4.2 Phạm vì nghiên cứu

- Về nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu các quy định về chuyển nhượng,

QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và các văn bản

luật khác có liên quan

- Về không gian và thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu thực tiễn

thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Lào cai, tỉnh Lào Cai từ 2015 đến 2019

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Luận văn đã được tác giả sử dụng phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau:

- Phương pháp luận: Luận văn nghiên cứu trên cơ sở phương pháp duy

vật biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và pháp

luật của Nhà nước trong điều kiện xây dựng kinh tế thị trường định hướng xã

Trang 11

- Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học để giải quyết các vấn đề của luận văn như: Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn dịch, phương pháp quy nạp, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích lôgic, phương pháp đánh giá; phương pháp thống kê

Cụ thể như sau:

+ Phương pháp phân tích: phương pháp này được sử dụng chủ đao đề làm rõ các vân đề lý luận về chuyền nhượng QSDĐ và xác định các giải pháp nhằm đảm bảo thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ

+ Phương pháp lịch sử, so sánh được sử dụng để nghiên cứu kinh nghiệm ở trong nước và ngoài nước cũng như khi đánh giá thực trạng và đưa ra các biện pháp bảo đảm thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ

+ Phương pháp tổng hợp được tác giả sử dụng để khái quát để tổng

kết lý luận, pháp luật cũng như thực tiễn trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh

Lào Cai

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

Kết quả nghiên cứu đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai có ý nghĩa lý luận và

thực tiễn sau:

* Ý nghĩa lý luận:

Luận văn nghiên cứu và phân tích, làm rõ phương diện lý luận và tính

tá yếu của vấn đề chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và sự cần

thiết khách quan của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với các giao dịch

chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Lào Cai Luận văn cũng tìm hiểu khái

niệm và cơ cầu điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình cá nhân Qua đó, làm rõ các yếu tố tác động, chỉ phối tới pháp luật điều

chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn

thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai

x~Ý nghĩa thực tiễn:

- Luan văn tập trung phân tích và đánh giá thực trạng của pháp luật về

chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Lào

Cai, tỉnh Lào Cai trong thời gian qua Luận văn đã đưa ra những kết quả đạt

được, những hạn chế, vướng mắc và tìm hiểu nguyên nhân của thực trạng thi

Trang 12

- Luận văn đã đề xuất những định hướng và giải pháp hoàn thiện những nội dung pháp luật quan trọng, có liên quan trực tiếp đến pháp luật

chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam và góp phần

nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về vân đề này trên địa bàn thành phố Lào

Cai, tỉnh Lào Cai

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn được kết

cấu thành 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất của hộ gia đình, cá nhân và lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất của hộ gia đình cá nhân Chương 2: Pháp luật

gia đình, cá nhân và thực tiễn thi hành tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai

chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển

Trang 13

Chuong 1

NHUNG VAN DE LY LUAN VE CHUYEN NHUQNG QUYEN SU DUNG DAT CUA HO GIA DiNH, CA NHAN VA LY LUAN

PHAP LUAT VE CHUYEN NHUQNG QUYEN SU DUNG DAT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

1.1 Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

1.1.1 Khái niệm và đặc điển về chuyễn quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Thứ nhất, xem xét QSDĐ trong mỗi quan hệ với quyền sở hữu đất đai Từ điển tiếng Việt" và BLDS năm 2015 (Điều 158) đã đưa ra các định nghĩa về quyền sở hữu Trên cơ sở đó, chủ thê có quyền sở hữu đắt đai cũng

sẽ có đầy đủ 03 quyền năng cơ bản, quan trọng của một chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, QSDĐ và quyền định đoạt đất đai Trong các quyền trên thì QSDĐ của chủ sở hữu có ý nghĩa quyết định trong việc biến đổi đất đai từ một dạng tài sản mang tính tự nhién, “tiém nang”, “nguyên thủy” trở thành

một dạng tài sản có giá trị sử dụng và là tư liệu sản xuất không thể thiếu cho người sử dụng đất Do đó, QSDĐ là một bộ phận không thể tách rời với

quyền sở hữu và bị chỉ phối bởi quyền sở hữu của chủ sở hữu đất đai

Tiếp tục xét đến quyền sở hữu đối với đất đai, theo quy định của Hiến pháp năm 2013 và Luật đất đai năm 2013, đất đai trong phạm vi cả nước

thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

lý Theo cơ chế này, Nhà nước sẽ thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai, Nhà nước thực hiện quyền quản lý đất đai hay nói

các khác là thực hiện QSDĐ thông qua chủ thể là NSDĐ Điều này được phản

ánh qua hành lang pháp lý, hệ thông pháp luật đắt đai hiện hành Từ điền giải

thích Luật học cũng ghi nhận và đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất của

Nhà nước: “!v quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho

các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội” Tuy nhiên, Nhà nước

không khai thác, thực hiện QSDĐ một cách trực tiếp mà gián tiếp thông qua các hoạt động trao quyền sử dụng đất như giao đất, cho thuê đất cho tô

Trang 14

chức, cá nhân sử dụng đất Vậy trên cơ sở đó, Nhà nước thông qua việc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ để trao cho các tổ chức và cá nhân

QSDĐ và các tổ chức, cá nhân này sẽ trở thành người có QSDĐ Tùy thuộc vào hình thức chuyên giao QSDĐ mà Nhà nước trao cho các tô chức, cá nhân các quyền được hưởng cũng như các nghĩa vụ phải thực hiện khác nhau Trong quá trình sử dụng đất, NSDĐ được đầu tư, công sức, vốn, khoa học kỹ thuật vào đề khai thác những giá trị, lợi ích từ đất nhằm đáp ứng các nhu cầu của NSDĐ và thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước Ngoài ra, các tổ chức, cá

nhân được Nhà nước trao QSDĐ còn được phép trao đổi, thực hiện giao dịch

cũng như định đoạt QSDĐ theo mục đích và ý chí của mình Trong trường hợp này, QSDĐ của NSDĐ độc lập với quyền sở hữu, trở thành quyền tài sản của NSDĐ

Tóm lại, QSDĐ là một quyền tài sản vừa mang tính phụ thuộc (khi

nhìn nhận dưới góc độ là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa

mang tính độc lập (khi nhìn nhận đây là tài sản có chủ sở hữu; chủ sở hữu có

quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất)

Thứ: hai, QSDĐ từ góc độ kinh tế

Dưới góc độ kinh tế, Nhà nước ta sử dụng công cụ tài chính là một

trong những công cụ để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý kinh tế về đất đai một cách gián tiếp Thông qua hình thức Nhà nước giao đất khác nhau,

mục đích sử dụng đất khác nhau của các NSDĐ, Nhà nước điều tiết các nghĩa vụ tài chính cụ thể bằng các sắc thuế Việc Nhà nước thực hiện quyền sở hữu,

quản lý đất đai thông qua chính sách tài chính về đất đai chính đã làm cho đất

đai trở thành tài sản có giá trị về mặt kinh tế

Bên cạnh đó, để nâng cao khả năng khai thác giá trị của đất đai, Nhà

nước đã có bổ sung theo hướng mở rộng tối đa các quyền cho NSDĐ bằng việc trao cho NSDĐ có quyền được thực hiện các giao dịch: chuyển nhượng,

cho thuê, góp vốn, thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ Khi NSDĐ có các quyền

này và được hiện thực hoá trên thị trường BĐS chính là hình thức để họ được

hưởng các lợi ích kinh tế thông qua việc chuyền giao quyền

Như vậy, xét dưới góc độ kinh tế, giá trị của QSDĐ được định giá

Trang 15

Thứ ba, QSDĐ từ góc độ pháp lý

Các quan hệ đất đai giữa những NSDĐ với nhau hoặc giữa NSDĐ với

Nhà nước được điều chỉnh thống nhất bằng Luật đất đai năm 1987 - văn bản

Luật đất đai đầu tiên của nước ta Qua đó, ghi nhận những quy phạm xác định chế độ sở hữu, tư cách của Nhà nước cũng như quyền và nghĩa vụ của NSDĐ

Dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, chế định về QSDĐ từ đó đã được

hình thành và cụ thể hóa như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà

Nhà nước là người đại diện Thông qua các hình thức giao đất được pháp luật quy định, Nhà nước ghi nhận QSDĐ hợp pháp của các tô chức, hộ gia đình,

cá nhân để họ có quyền sử dụng, khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Tuy nhiên, chịu nhiều ảnh hưởng từ nền kinh tế thị trường, Nhà

nước đã không tập trung vào các lợi ích kinh tế mà đất đai mang lại, bên cạnh

đó, Nhà nước đã tạo ra nhiều rào cản cho quá trình vận động của QSDĐ bằng

các quy định cắm mua bán, chuyền nhượng đất đai Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và LĐĐ năm 1993 ra đời, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ QSDĐ hợp pháp của NSDĐ, mặt khác, ghi nhận NSDĐ hợp pháp có quyền chuyên QSDĐ, bao gồm các quyền: chuyên nhượng, chuyền đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ với các điều kiện nhất định Thông qua các quy định này, NSDĐ vừa có thể khai thác lợi ích từ đất đai của mình mang lại, vừa có thể tăng giá trị của đất đai bằng việc cho thuê, chuyển nhượng, chuyển

đổi, thừa kế QSDĐ cho người khác Đến đây, QSDĐ được xem như quyền tài

sản Nhờ chế định này, trong các trường hợp cần thiết hoặc nhằm tạo thêm giá

trị của đất, NSDĐ có thể đưa QSDĐ của mình vào tham gia các giao dịch mà

pháp luật cho phép như tặng cho, chuyền nhượng, thừa kế Các văn bản pháp luật về sau ngày càng chú trọng đến giá trị của quyền sử dụng đất và các quyền liên quan

Như vậy, có thể khăng định QSDĐ được xác định là một loại tài sản

trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta và đây cũng như là một căn cứ pháp ly quan trong dé Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền năng cơ bản của một chủ sở hữu tài sản của mình

Có thể khẳng định rằng QSDĐ là quyền cơ bản, tiên quyết của NSDĐ,

Trang 16

diện sở hữu đất đai và quyền lực của Nhà nước Trong quá trình phát triển của

nền kinh tế xã hội, Nhà nước, các cơ quan lập pháp và các ban ngành luôn cô

găng đưa ra những quy định phù hợp, giữ vững những mặt tích cực và có sự điều chỉnh đề đưa các quy định này được thực hiện ồn định, lâu dài trên thực tế

Tom lại, @SDĐ la quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một

cách hợp pháp thông qua các hành vi str dung dat hoặc chuyển quyền đó cho

người khác được pháp luật quy định dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

1.1.1.2 Khái niệm chuyển quyên sử dụng đất

Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận QSDĐ có giá và NSDĐ

được thực hiện các quyền chuyền QSDĐ bên cạnh các quyền quyền được trực

tiếp khai thác, sử dụng và hưởng những hoa lợi, lợi tức từ kết quả đầu tư vào đất Sự ghi nhận nay khang dinh được vai trò của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, quản lý đất đai trong điều kiện đất đai ngày nay được định giá bằng

tiền hoặc các giá trị vật chất tương đương Đến Luật đất đai năm 2013 tiếp tục

ghi nhận NSDĐ hợp pháp có đầy đủ các quyền chung được quy định tại Điều

166 Luật đất đai năm 2013, như: khai thác, sử dụng đất, hưởng thành quả lao

động, lợi ích từ đất và các quyền khác và các quyền về chuyển QSDĐ của

mình cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng hoặc nhằm mục đích thu lợi nhuận Việc chuyên QSDĐ này không gây ra bat kỳ ảnh hưởng tiêu cực

nào đến chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bởi vì đối tượng giao dịch trên thị

thường chỉ là QSDĐ - quyền tài sản, chứ không phải bản thân đất đai, và Nhà nước vẫn có quyền quản lý và định đoạt với tư cách là đại diện chủ sở hữu Khi thực hiện chuyển QSDĐ, Nhà nước chỉ đóng vai trò người quản lý,

chứng nhận, cho phép việc thực hiện quyền chuyển QSDĐ cũng như việc

nhận chuyển QSDĐ theo điều kiện, trình tự thủ tục do pháp luật quy định; đồng thời, Nhà nước sẽ là chủ thể giải quyết những mâu thuẫn, bất đồng phát

sinh trong quá trình sử dụng đất hoặc xử lý những vi phạm không chỉ của NSDĐ mà của các cơ quan có thâm quyền trong quá chuyên QSDĐ

Theo khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, “chuyển quyên sử dụng

đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyên sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất" Theo quy định này, khi chuyển QSDĐ, toàn bộ QSDĐ sẽ được chuyển sang cho NSDĐ tiếp theo Các

Trang 17

nghĩa vụ liên quan vì thế cũng không còn thuộc về trách nhiệm của người

chuyền QSDĐ Tuy nhiên, nếu hiểu theo định nghĩa trên thì việc ghi nhận các quyền của NSDĐ tại Điều 167 LĐĐ năm 2013 theo hai hướng, bao gồm: các

quyền chuyển quyền “trọn vẹn” và các quyền chuyển QSDĐ “không trọn vẹn” là cho thuê, cho thuê lại và thế chấp QSDĐ Như vậy, có thể hiểu quyền chuyển QSDĐ phải đầy đủ bao gồm các quyền: chuyền đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ

Từ những phân tích trên có thể hiểu, chuyển QSDĐ là việc Nhà nước cho phép NSDĐ được “định đoạt” QSDĐ hợp pháp của mình bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thé chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật 1.1.1.3 Đặc điểm của chuyển quyên sử dụng đất

Từ khái niệm đã phân tích tại mục trên, việc chuyển QSDD có các đặc

điểm sau:

Thứ nhất, khác với các loại tài sản khác như xe cộ, đồ đạc cá nhân ,

chủ sở hữu sẽ có toàn quyền định đoạt với tài sản đó thì với quyền sử dụng

đất, quyền định đoạt của NSDĐ sẽ

hạn chế theo quy định của pháp luật Pháp luật nước ta quy định cụ thể về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục khi

thực hiện việc chuyền QSDĐ và NSDĐ phải tuân theo các quy định này Bên cạnh đó, quy hoạch sử dụng đất cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến

việc chuyển QSDĐ Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất, mục đích sử

dụng đât và người chuyên QSDĐ, người nhận QSDĐ phải cân nhắc trong quá trình chuyển quyền cũng như sử dụng

Thứ: hai, chuyên QSDĐ sẽ dẫn đến sự chuyển dịch QSDĐ từ chủ thể

này sang chủ thể khác Việc chuyển quyền này xuất phát từ nguyện vọng của người người chuyền quyền và người nhận quyền để đạt được những mục tiêu, lợi ích nhất định Do đó, hai bên có thê lựa chọn hình thức phù hợp với mục

đích và lựa chọn trao toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất

Thứ ba, khi chuyên QSDĐ, các chủ thể cần thực hiện theo các quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai về việc chuyển QSDĐ cũng

như các nghĩa vụ phát sinh Trong bối cảnh nền kinh tế ngày càng phát triển,

đất đai là tài sản khan hiếm và ngày càng có giá trị nên nhu cầu thực hiện các

Trang 18

đồng thời đưa ra các chế định chặt chẽ để điều chỉnh có ý nghĩa vô cùng quan trọng, vừa đáp ứng nguyện vọng của nhân dân, vừa góp phần thúc đầy sự phát triển kinh tế của đất nước

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đắt

1.1.2.1 Khái niệm chuyển nhượng quyên sử dụng đất

Khái niệm “chuyển nhượng QSDĐ” xuất hiện từ khi Hiến pháp 1980 lần đầu tiên ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước là đại

diện chủ sở hữu Trong khi đó, nhiều quốc gia khác trên thế giới sử dụng các

thuật ngữ khác như mua bán, chuyền nhượng đất đai Điểm khác nhau ở đây

là các quốc gia này, đất đai thuộc sở hữu tư nhân, còn ở nước ta, đất đai thuộc

sở hữu toàn dân Khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta được gắn liền

với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước đóng vai trò đại điện Bên

cạnh việc ghi nhận, Nhà nước cũng đóng vai trò là chủ thể quản lý các giao

dịch liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ Cụ thể, Nhà nước sử dụng quyền

lực của mình để ban hành các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như

quyền và nghĩa vụ mà các chủ thế tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ

Dưới góc độ của pháp luật dân sự, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu

là một trong những giao dịch dân sự có đối tượng là tài sản đặc biệt - QSDĐ Trong giao dịch này, bên chuyên nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyên giao

QSDĐ của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có

nghĩa vụ trả một khoản tiền tương đương với giá trị QSDĐ trên cơ sở thoả thuận giữa hai bên cho bên chuyền nhượng

Dưới góc độ pháp luật về đất đai, trên cơ sở lý luận, pháp luật về quyền

chuyền QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu /à sự chuyển dịch QSDĐ từ chủ thể có QSDĐ hợp pháp sang chủ thể khác theo trình tự, thủ tục, điều kiện

nhất định do pháp luật quy định, theo đó, chủ thể có QSDĐ hợp pháp (chủ thể chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao OSDP cho chi thé nhận chuyén nhượng; các bên phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật

1.1.2.2 Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trên cơ sở phân tích khái niệm chuyền nhượng QSDĐ, việc chuyền

nhượng QSDĐ mang những đặc điểm sau:

Trang 19

Thứ nhất, các bên tham gia giao dich chuyén nhugng QSDD phai dap

ứng các điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật

Như đã phân tích, QSDĐ là một tài sản được tham gia vào giao dịch

dân sự Do đó, khi thực hiện chuyên nhượng QSDĐ sẽ phải tôn trọng và tuân theo sự thỏa thuận giữa các bên chủ thẻ về giá chuyền nhượng cũng như các quyền và nghĩa vụ của các bên Tuy nhiên, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý và khi chuyển nhượng

QSDĐ mối quan hệ sử dụng đất của bên chuyền nhượng với Nhà nước sẽ

chấm dứt hoàn toàn nên Nhà nước đã đặt ra các điều kiện để kiểm soát cũng

như quản lý đất đai Theo đó, khi NSDĐ thực hiện chuyển nhượng QSDĐ

phải đáp ứng những điều kiện luật định, bao gồm: các điều kiện chung về QSDĐ quy đỉnh tại Điều 188 LĐĐ năm 2013 và các điều kiện riêng về chủ

thể trong từng trường hợp đặc thù Qua đó, có thẻ thấy được, đt đai là một tài

sản quan trọng của mỗi quốc gia, việc chuyển nhượng QSDĐ có tác động rất

lớn đến hiệu quả sử dụng đất, chính vì vậy, đề tránh hiện tượng đầu cơ đất

hoặc sử dụng đất đai lãng phí, không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà

nước bắt buộc phải đưa ra các điều kiện cụ thể như vậy

Thứ hai, đối tượng QSDĐ khi tham gia chuyển nhượng QSDĐ cũng

phải đáp ứng theo các điều kiện nhất định và có sự khác nhau đối với từng loại đất Những điều kiện này phụ thuộc vào tầm quan trọng của từng loại đất

Ví dụ, điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác; điều này xuất phát từ ý

nghĩa, vai trò của loại đất này trong đời sóng cũng như sự phát triển của kinh

tế của đất nước, đặc biệt trong hoàn cảnh nước ta nền sản xuất chủ yếu và

quyết định đến sự ồn định kinh tế chính là nông nghiệp, đất nông nghiệp đóng

vai trò là tư liệu sản xuất chính của người dân, và việc chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp vừa ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành nông nghiệp, vừa ảnh

hưởng đến sinh kế hay chính đời sống của người dân

Thứ ba, các bên thực hiện chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện các

nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Đây là hình thức điều tiết các giá trị từ đất mang lại, cụ thể bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá

nhân từ chuyển nhượng QSDĐ và các khoản phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục

chuyển nhượng Qua đó, đảm bảo hài hòa lợi ích của chủ thể sử dụng đất với

Trang 20

lợi ích chung của Nhà nước cũng như đảm bảo chức năng quản lý của Nhà

nước đối với đất đai

1.1.3 Vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá

nhân đỗi với đời sống kinh tế, xã hội

Trong đời sống kinh tế - xã hội, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ thẻ hiện vai trò trên những phương diện sau:

Thứ nhất, dưới khía cạnh quản lý nhà nước về đất đai

Xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện

chủ sở hữu và thống nhất quản lý nên Nhà nước sử dụng đất đai làm một công

cụ để điều tiết nền kinh tế Theo đó, Nhà nước ban hành những chính sách

phù hợp nhằm thúc day và kiểm soát sự phát triển của thị trường giao dich dat đai-một trong những nơi thu hút nhiều nhất giao dịch tài chính, tỉ

một quốc gia Do đó, với tầm quan trọng của đất đai đối với phát triển về mặt kinh tế, xã hội của quốc gia mà Nhà nước phải thực hiện một cách có hiệu quả

chức năng quản lý cũng như đại diện chủ sở hữu của mình Trên cơ sở đó, Nhà nước thực hiện phân cấp, phân quyền quản lý đất đai theo khu vực, theo vùng lãnh thỏ và địa giới hành chính

Bởi vậy, pháp luật quy định khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ các bên phải được lập dưới hình thức hợp đồng bằng văn bản và nội dung hợp đồng phải phù hợp với các quy định của Luật đất đai để đảm điều kiện có hiệu lực

của hợp đồng Đây chính là căn cứ để các bên thực hiện các chính sách thuế đối với Nhà nước và kịp thời cập nhập những biến động về đất đai để thực

hiện chức năng quản lí Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ thông qua hợp đồng

chuyền nhượng QSDĐ đảm bảo chức năng quản lý nhà nước đối với dat dai

Thứ hai, dưới khía cạnh quyén lợi của NSDĐ

Để thực hiện hoạt động chuyển nhượng QSDĐ , NSDĐ và người nhận chuyển nhượng QSDĐ sẽ ph ải kết lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật Theo quy định của pháp luật dân sự, các bên chủ thẻ có thể xác lập một giao dịch dân sự thông qua hình thức bằng văn bản, bằng lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể Trước đây trong lịch sử các giao dịch với QSDĐ nói chung và chuyên nhượng QSDĐ nói riêng chủ yếu thông qua van bản sơ sài, không công chứng, chứng thực và chỉ bao gồm những nội dung về giá, thời điểm thanh toán và dựa vào niềm tin của các bên Thực tế này do ảnh

Trang 21

hưởng của văn hóa làng xã và trình độ dân trí hiểu biết pháp luật của người

dân còn thấp Điều này dẫn tới khi tranh chấp xảy ra, các bên đều không có cơ

sở để chứng minh, hoặc cơ sở chứng minh không đủ, dẫn đến quyền, lợi ích của các bên khó có thê được đảm bảo

Bởi vậy, để đảm bảo quyền của các bên khi thực hiện việc chuyền

nhượng QSDĐ cũng như là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh

chấp, các bên sẽ phải tiễn hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng dưới hình thức văn bản theo quy định của pháp luật, trong đó phải bao gồm những nội dung cơ bản đảm bảo quyền và lợi ích của bên chuyền nhượng cũng như bên

nhận chuyển nhượng, tránh những tranh chấp phát sinh và là cơ sở để các bên

giải quyết khi có tranh chấp phát sinh Có thể nói, pháp luật quy định hoạt động chuyền nhượng QSDĐ dưới hình thức ký kết hợp đồng để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng

Thứ ba, dưới khia cạnh thị trường

Chuyền nhượng QSDĐ là một trong những giao dịch phô biến trên thị trường QSDĐ Do đó, việc chuyên nhượng QSDĐ nói chung cũng như chuyển

nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng được thực hiện thông qua

dưới hình thức hợp đồng là hợp lý và hết sức cần thiết Qua đó, đảm bảo góp

phân hình thành khung pháp lý đầy đủ để từ đó có hình thành thị trường bắt động sản lành mạnh, công khai, minh bạch Đồng thời, QSDĐ sẽ trở thành

hàng hóa, dễ dàng chuyển BĐS trở thành vốn đầu tư Như vậy, hoạt động

chuyển nhượng QSDĐ đóng vai trò quan trọng trong thị trường QSDĐ nói riêng cũng như thị trường BĐS nói chung

1.2 Những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất của hộ gia đình, cá nhân

1.2.1 Tính tất yếu của chuyễn nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trong nền kinh tế thị trường

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản - một quyền có thẻ lượng hóa

được bằng tiền, do đó, chuyển nhượng QSDĐ nói chung và chuyển nhượng

QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân nói riêng là một nhu cầu thiết thực của

NSDĐ và chính nó là một nhu cầu tất yêu khách quan của nền kinh tế thị trường

Để xác định được tính tất yếu khách quan của việc chuyển nhượng

QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì điều đầu tiên chúng ta cần làm rõ quan hệ

Trang 22

chuyển nhượng QSDĐ Như trên đã phân tích, quan hệ đất đai và quan hệ

chuyền nhượng QSDĐ ứng với mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau sẽ có những

nội dung không giống nhau Kể từ năm 1945 đến nay, nền kinh tế nước ta đã trải qua hai giai đoạn phát triển với hai cơ chế kinh tế khác nhau là cơ chế tập trung bao cấp (nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung) và nền kinh tế thị trường

định hướng xã hội chủ nghĩa

Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà

nước thống nhất quản lý Bằng quy định này, Nhà nước chỉ thừa nhận một

hình thức sở hữu duy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai, và không ghi nhận bất kỳ hình thức sở hữu tư nhân hay tập thể nào khác, từ đó chấm dứt hàng loạt

những tranh chấp về quyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho quy định không thừa nhận việc đòi lại đất đai đã giao cho người khác sử dụng Điều

này đã tạo được sự ôn định về kinh tế, chính trị, an toàn và trật tự xã hội trên

cả nước, đồng thời giúp Nhà nước thực hiện vai trò tối cao trong việc ban hành các chính sách pháp luật đất đai Tuy nhiên, pháp luật đất đai thời kỳ này cũng nghiêm cắm mọi hành vi chuyên nhượng QSDĐ; dẫn đến NSDĐ chỉ được tiếp cận đất đai thông qua Nhà nước trong mối quan hệ giao đất, thu hồi đất giữa NSDĐ với Nhà nước Hay nói cách khác, đất đai không được coi là hàng hóa nên không được tham gia vào giao dịch trên thị trường

Khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các quan hệ xã hội nói chung và quan hệ kinh tế nói riêng sẽ chịu sự điều tiết của các quy luật trong thị trường như quy luật cạnh tranh, quy luật cung câu Điều nay đã ảnh hưởng đến các chính sách, pháp luật đất đai của

nước ta Tại Nghị quyết 10 ngày 05/04/1988 của Bộ Chính trị đã đặt ra cơ chế

giao khoán ruộng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, xã viên Chính sách này là cơ sở để người nông dân khai thác, sử dụng đất nông nghiệp mang lại hiệu quả kinh tế cao

Hiến pháp năm 1992 đã tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về

đất đai và Nhà nước sẽ thực hiện vai trò thống nhất quản lý trong cả nước Nhà nước cụ thể hoá vai trò của mình thông qua hoạt động trao quyền sử

dụng đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng; đồng thời tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, cải tạo, khai thác đất đai hợp lý, sử dụng tiết kiệm và được phép thực hiện việc chuyển QSDĐ đã được Nhà nước giao theo quy

Trang 23

định của pháp luật Điều này được cụ thể hóa trong các quy định của LĐĐ

1993 bằng việc ghi nhận QSDĐ ồn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và

cho phép họ được quyền chuyền QSDĐ trong thời hạn sử dụng

Như vậy, có thể thấy chuyền nhượng QSDĐ được pháp luật quy định phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế trong từng thời kỳ Điều này phù hợp thực tế khách quan và bảo vệ được quyền của những NSDĐ trong quá trình sử dụng đất

Hơn nữa, do đất đai thuộc sở hữu toàn đân nên bản thân đất đai không

phải là hàng hóa mà pháp luật chỉ công nhận QSDĐ là một tài sản và là một trong những loại hàng hàng hóa đặc Các giao dịch về QSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng dưới sự quản lý nhà nước về đất dai dang dần dần thay đổi theo hướng phù hợp với cơ chế thị trường Các công cụ, chính sách tài chính của đất đai ngày càng được khẳng định vai trò cũng như

đã được quy định cụ thể như: tiền sử dụng đất, thuế QSDĐ, thuế thu nhập từ

việc chuyên QSDĐ, tiền xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai

Không thé không đề cập đến sự thay đổi cơ cầu đất đai khi nền kinh tế

thay đổi Sự hình thành các khu đô thị là cách thức Nhà nước tác động vĩ mô

nền kinh tế của quốc gia, cũng như phương thức quản lý, điều tiết thu gọn QSDĐ đối với NSDĐ Tuy nhiên, cũng chính từ yếu tố này mà một số quan

hệ xã hội dần thay đổi Chăng hạn xuất hiện việc di cư của người dân từ nông

thôn dồn về thành thị, sự chuyển biến từ sản xuất nông nghiệp đơn thuần sang nền sản xuất tập trung hơn, công nghiệp hơn Điều này kéo theo Nhà nước

phải thực hiện chiến lược cải cách nền kinh tế Rõ ràng, đất đai với tư cách là

tư liệu sản xuất chính, một khi thay đổi sẽ dẫn tới kinh tế cũng thay đổi Hay

nói cách khác, việc gia tăng nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ tỷ lệ thuận với quá trình đô thị hóa

Quá trình Nhà nước giao đất cho NSDĐ cũng là một trong những nội

dung thể việc mở rộng các quyền định đoạt QSDĐ, tạo căn cứ cho việc tích tụ

và tập trung đất đai trên phạm vi quy mô lớn phục vụ cho nền sản xuất đại công nghiệp; đồng thời đây là căn cứ đề xác định QSDĐ được phép tham gia

trên thị trường BĐS Việc hình thành thị trường QSDĐ, gắn liền với thị

Trang 24

sử dụng của mỗi chủ thể Như vay, su chuyén dich dat dai chiu su tac dong

trực tiếp bởi sự hình thành, vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường

1.2.2 Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với quan hệ chuyển

nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân

Hiện nay, chuyển nhượng QSDĐ là một trong những hình thức

chuyển QSDĐ phê biến nhất trên thị trường BĐS Giao dịch chuyển nhượng QSDD phụ thuộc vào điều kiện phát triển của nền kinh tế thị trường và các

quan hệ hàng hóa tiên tệ Dù có được pháp luật thừa nhận hay không, thì các

quan hệ này vẫn phát sinh như một hiện tượng thực tế khách quan Hiện nay,

theo số liệu thống kê đất hàng năm, Việt Nam có hàng trăm triệu thửa đất đã

được đưa vào khai thác, sử dụng bởi các chủ thể là hộ gia đình, cá nhân và

các tổ chức kinh tế Trong số đó, tổ chức kinh tế có nhu cầu chuyền nhượng

QSDĐ chủ yếu xuất phát từ mục đích tích tụ, tập trung đất đai để mở rộng

phát triển sản xuất là chủ yếu Ngoài ra, chuyên nhượng QSDĐ tham gia vào thị trường ngoài có sự quản lý của Nhà nước còn chịu sự tác động của những quy luật của kinh tế thị trường như: Quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy

luật cạnh tranh, Do đó, yêu cầu cần thiết đặt ra đó là Nhà nước với tư cách là một chủ thể quản lý và đại diện chủ sở hữu đối với toàn bộ đất đai trong

cả nước phải xây dựng chính sách, pháp luật quản lý đối với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ

Song song với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế, xã hội, mối

quan hệ chuyên QSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng cũng ngày càng phong phú và phức tạp Trong quá trình hội nhập quốc tế, Việt

Nam đã và đang mở cửa đề thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư kinh

doanh ở Việt Nam, nhu cầu dịch chuyển QSDĐ ngày càng được mở rộng,

không chỉ thu hẹp trong một khu vực nhất định hay phạm vi chủ thể nhỏ hẹp như hộ gia đình, cá nhân trong nước mà mở ra nhiều khu vực khác với sự

tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó đặc biệt có sự tham gia của

các tổ chức, cá nhân nước ngoài Vì vật, yêu cầu đặt ra là pháp luật phải kịp

thời điều chỉnh các mối quan hệ này, tránh lạc hậu so với sự vận động và phát

triển của nền kinh tế - xã hội Đặc biệt là sự lạc hậu này có thể kéo theo

những khó khăn, thách thức khi các tô chức, cá nhân trong nước muốn huy

Trang 25

luật, hay có thể dẫn đến những hành vi “lách luật” nhằm thu lợi bất chính, gây

thiệt hại nặng nề cho kinh tế quốc gia

Chính vì vậy, việc Nhà nước điều chỉnh quan hệ chuyển QSDĐ nói

chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng đóng một vai trò hết sức quan trọng và cần thiết trong việc định hướng sự phát triển nền kinh tế đất nước

cũng như tạo ra hành lang pháp lý vững chắc, một thị trường đầu tư, kinh doanh lành mạnh đảm bảo hài hòa lợi ích cá nhân với lợi ích Nhà nước

Từ những phân tích trên, Nhà nước đã xây dựng các quy định của pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong các khía cạnh sau: Chủ thể của chuyển nhượng, nội dung của quan hệ chuyển nhượng, hình thức và

hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng, trình tự thủ tục và thắm quyền thực

hiện chuyên nhượng QSDĐ

1.2.3 Khái niệm và cơ cấu điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân

1.2.3.1 Khái niệm pháp luật về chuyển nhượng quyên sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân

Với tư cách là chủ thể sử dụng đất chủ yếu và phổ biến, nhu cầu về

chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân là rất lớn trong thực tế cuộc sống, đặc biệt là ở các đô thị Pháp luật đất đai hiện hành ghi nhận quyền chuyên nhượng QSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân đã tạo ra hành lang pháp lý để quyền này được vận hành trong một trật tự an toàn, phòng ngừa được những rủi ro cho các chủ thể khi tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ

Dé tim hiểu khái niệm pháp luật về chuyên nhượng QSDĐ, ta cần hiểu

khái niệm về pháp luật: Pháp luật là hệ thống quy tắc xử sự mang tính bắt buộc

chung do nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các mối quan hệ xã hội theo mục tiêu, định hướng cụ thể, vì vậy nó mang ý chí của Nhà nước

Trên cơ sở đó, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ là tổng thé các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành điều chỉnh sự chuyển QSDĐ từ chủ

thể có QSDĐ hợp pháp (bên chuyển nhượng) sang chủ thế khác (bên nhận

chuyển nhượng theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định

Các quy phạm pháp luật này được quy định ở nhiều văn bản pháp luật khác

nhau, điền hình như: Hiến pháp năm 2013, BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013,

Luật kinh doanh BĐS năm 2014, các luật và văn bản dưới luật có liên quan

Trang 26

1.2.3.2 Cơ cấu điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

của hộ gia đình, cá nhân

Thứ nhất, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về nguyên tắc chuyển

nhượng QSDĐ

Các giao dịch liên quan đến đất đai là loại giao dịch đặc biệt, do đó

nên việc chuyển nhượng QSDĐ cần phải tuân theo một số nguyên tắc nhất

định Cụ thể:

- Chỉ các cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác có QSDĐ hợp pháp mới có quyền thực hiện hành vi chuyển nhượng QSDĐ

- Các bên chủ thể khi chuyển nhượng QSDĐ có quyền thỏa thuận về các nội dung của hợp đồng nhưng phải phù hợp với các quy định của pháp

luật dân sự, đất đai, thuế và không vi phạm điều cắm của pháp luật cũng

như không trái với đạo đức xã hội

- Bên nhận chuyền nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chung của NSDĐ theo quy định của Luật đất đai sau khi nhận QSDĐ và được pháp luật ghi nhận

- Giao dịch chuyên nhượng QSDĐ được thực hiện trên cơ sở nhu cầu và

mong muốn thực tế của các bên, cũng như đảm bảo được lợi ích của NSDĐ Từ

đó khuyến khích họ đầu tư công sức, tiền của vào sử dụng đất có hiệu quả, đồng thời hạn chế được tình trạng mua bán nhằm đầu cơ tích trữ trái pháp luật

Thứ hai, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về chủ thể chuyển

nhượng QSDĐ

Chủ thể của một quan hệ pháp luật là các cá nhân, tổ chức phải đáp ứng các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật khi tham gia quan hệ pháp luật Còn căn cứ vào các quy định của LĐĐ, BLDS, Luật Kinh doanh

BĐS thì chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ được xác định là

NSDĐ Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, NSDĐ bao gồm: tô chức

trong nước, hộ gia đình cá nhân trong nước, cộng đồng dan cư, cơ sở tôn giáo,

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vồn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất, công nhận QSDĐ và công nhận các giao dich đối với QSDD

Thứ ba, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về đối tượng của chuyển nhượng QSDĐ

Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu và là chủ thể quản lý đối với đất đai, Nhà nước đã trao lại cho chủ sử dụng đất Theo đó, NSDĐ có quyền

Trang 27

tự mình khai thác các giá trị của đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với

QSDĐ của mình, trong đó có quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của

LĐĐ và BLDS Do đó, QSDĐ trở thành đối tượng của quan hệ chuyên

nhượng QSDĐ Tuy nhiên, không phải bắt kỳ QSDĐ nào cũng trở thành đối tượng trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, mà muốn trở thành đối tượng trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ thì QSDĐ này phải đáp ứng được các

điều kiện theo quy định tại Điều 188 LĐĐ năm 2013 Ngoài ra, theo quy định

cua LDD nam 2013 thi QSDD bao gồm các loại như: QSDĐ ở, QSDĐ nông nghiệp, QSDĐ lâm nghiệp, Do đó, ngoài các điều kiện chung theo quy định

tại Điều 188 LĐĐ thì mỗi loại đất lại phải đáp ứng các điều kiện nhất định khi

tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Chính các quy định về điều kiện để QSDĐ được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng là cơ sở để

các chủ thể tham gia giao dịch tìm hiểu tính hợp pháp của QSDĐ trước khi

thiết lập giao dịch Điều này cũng góp phần hạn chế bớt các tranh chấp, bất đồng trong việc ký kết và thực hiện giao dịch chuyền nhượng QSDĐ

Thứ tư, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về các thỏa thuận cơ

bản của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ

Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có bản chất như một giao dịch dân

sự thông thường Do đó, khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ thì các bên cần thỏa thuận về các nội dung cơ bản cho cuộc giao dịch này Theo đó, khi đã thỏa thuận xong thì các nội dung này sẽ trở thành các điều khoản trong hợp

đồng chuyên nhượng QSDĐ BLDS năm 2015, đã đề cập và quy định những

nội dung cơ bản của một hợp đồng cần có về: Đối tượng, số lượng của hợp

đồng; chất lượng; giá, phương thức, thời hạn, địa điểm thanh toán, thời hạn,

địa điểm; quyền, nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm vi phạm hợp đồng và giải

quyết tranh chấp Với việc thỏa thuận về các điều khoản này thì buộc các bên phải tuân thủ đầy đủ và đúng các nội dung đã thỏa thuận, cũng như hạn chế

được tối đa tranh chấp về sau

Thứ năm, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về hình thức và hiệu lực của chuyển nhượng QSDĐ

Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đều phải được thực hiện thông

qua hình thức ký kết hợp đồng chuyền nhượng QSDĐ BLDS năm 2015 và

LĐĐ năm 2013 đã quy định cụ thể về hình thức và thời điểm có hiệu lực của

Trang 28

hợp đồng đối với QSDĐ nói chung và chuyền nhượng QSDĐ nói riêng Như

vậy, khi hợp đồng chuyền nhượng QSDĐ không được giao kết đúng theo quy định pháp luật về hình thức thì hợp đồng đó được coi là vô hiệu Và hợp đồng

vô hiệu sẽ làm phát sinh các hậu quả pháp lý nhất định mà các bên chủ thể phải gánh chịu và được giải quyêt theo quy định của BLDS

Thứ sáu, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về trình tự, thủ tục thực

hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ

Với tư cách là đại điện chủ sở hữu đối với đất đai nên Nhà nước có

trách nhiệm và nghĩa vụ quản lý đất đai, cũng như kiểm soát các giao dich và

sự biến động của các quan hệ đất đai trên thị trường Mặt khác, đất đai là một

tài sản quan trọng và có giá trị lớn đối với mọi cá nhân, hộ gia đình Vì vậy,

khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì bắt buộc phải thông

qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo trình tự, thủ tục nhất định

1.2.4 Các yếu tố chỉ phối pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất doi với hộ gia đình cá nhân

Pháp luật được xây dựng dựa trên ý chí của Nhà nước, nhưng cũng chịu sự chỉ phối bởi các mối quan hệ xảy ra trong xã hội Ở nước ta, pháp luật

về chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân chịu sự chỉ phối và ảnh

hưởng của các yêu tổ như: Đường lối, chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam; Yếu tố văn hóa và xã hội; Yếu tố môi trường; Thói quen, phong tục tập quán;

Sự hội nhập của nên kinh tế quốc tế và phát triển bền vững Cụ thể như sau:

Thứ nhất, đường lồi, chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam

Quan điểm của Đảng về phát triển thị trường BĐS: Pháp luật nước ta

luôn được ban hành dựa trên định hướng của Đảng và Nhà nước, trong đó có

pháp luật về chuyên nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân Những chủ

trương, đường lối, chính sách của Đảng có vai trò vô cùng quan trọng Trên

cơ sở các nghị quyết của Đảng, các định hướng về thị trường BĐS và các định

hướng về chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân từng bước được

thể hiện hóa trong các văn bản pháp luật của Nhà nước, hệ thống pháp luật

được bổ sung và ngày càng hoàn thiện, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và hội nhập kinh tế quốc tế Quan điểm của Đảng là đường lối chỉ đạo dé

xây dựng những chính sách pháp luật cụ thể về hoạt động chuyển nhượng

Trang 29