CHUYÊN ĐỀ TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC VĂN LANG KHOA KIẾN TRÚC  CHUYÊN ĐỀ TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TP.HCM, năm 2022 LẬP DỰ ÁN TIỀN KHẢ THI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÓM THỰC HIỆN: NHÓM 10 – K24A02 SVTH: LÊ PHẠM TRUNG ĐANG – 187KT21512 – NT BÙI TRẦN TRUNG HIẾU – 187KT10103 PHAN VĂN THỊNH – 187KT09662 NGUYỄN TẤN HẢI – 187KT14308 HỒNG QUỐC BẢO – 187KT09584 DỰ ÁN TIỀN KHẢ THI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỬA HÀNG WORK AND COFFEE THE WORK AND COFFEE ĐỊA ĐIỂM: 132 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh CHỦ ĐẦU TƯ: Ơng CAO ĐÌNH SƠN TP.HCM, năm 2022 STT THÀNH KHỐI LƯỢNG CÔNG KHỒI LƯỢNG ĐÁNH GIÁ VIÊN VIỆC ĐƯỢC GIAO CƠNG VIỆC HỒN CỦA THÀNH NHĨM LÊ PHẠM CHƯƠNG 5: Tổng mức đầu _Hoàn thành đủ khối TRUNG tư đánh giá hiệu đầu tư lượng giao ĐANG CHƯƠNG 3: Phương án thiết _Tiến độ thời gian: đạt 187KT2512 - kế sơ NT  Giải pháp M&E BÙI TRẦN CHƯƠNG 1: Sự cần thiết đầu _Hoàn thành đủ khối TRUNG HIẾU tư mục đích đầu tư lượng giao 187KT10103 8.5  Kết luận 8.5 _Tiến độ thời gian: đạt  Đề xuất mục tiêu, hình thức đầu tư, quy mơ đầu tư PHAN VĂN CHƯƠNG 3: Phương án thiết _Hoàn thành đủ khối THỊNH kế sơ lượng giao 187KT09662  Giải pháp thiết kế kiến 8.5 _Tiến độ thời gian: đạt trúc  Giải pháp kết cấu CHƯƠNG 4: Dự kiến tiến độ dự án NGUYỄN CHƯƠNG 3: Phương án thiết _Hoàn thành đủ khối TẤN HẢI kế sơ lượng giao 187KT14308  Nội dung thiết kế 8.5 _Tiến độ thời gian: đạt  Giải pháp quy hoạch tổng mặt  Thể nội thất không gian HỒNG QUỐC CHƯƠNG 1: Sự cần thiết đầu _Hoàn thành đủ khối BẢO tư mục đích đầu tư lượng giao 187KT09584  Phân tích đất, tiềm năng, cạnh tranh CHƯƠNG 2: Nhu cầu sử dụng đất tài nguyên _Tiến độ thời gian: đạt MỤC LỤC CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ VÀ MỤC TIÊU ĐẦU TƯ PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ NHU CẦU ĐẦU TƯ I Phân tích nhu cầu đầu tư Đánh giá nhu cầu đầu tư 2.1 Các cửa hàng kinh doanh nước uống 2.2 Nhu cầu thị trường tiêu dùng 11 a Nhu cầu thị trường 11 b.Xu hướng thị trường 12 c.Nhu cầu khách hàng 12 e.Các loại đồ uống giá thị trường 14 2.3 Đối tượng phục vụ 15 Phân tích đánh giá địa điểm xây dựng 16 3.1 Vị trí quán 16 3.2 Tiềm 16 3.3 Cạnh tranh 17 _ CirCO Điện Biên Phủ 17 _ Rilex Coworking Quận 17 _ Mindx Coworking Space 17 _ Toong Coworking Space 17 CirCO Điện Biên Phủ 20 Kết luận 20 DÙNG PHƯƠNG PHÁP SWOT PHÂN TÍCH 20 QUAN HỆ VỚI KHÁCH HÀNG 21 Đề xuất mục tiêu, quy mô đầu tư, hình thức đầu tư 22 5.1 Mục tiêu 22 5.2 Quy mô đầu tư 23 CHƯƠNG II: NHU CẦU ĐẤT VÀ TÀI NGUYÊN 24 I II ĐỀ XUẤT QUY MÔ SỬ DỤNG ĐẤT 24 ĐỀ XUẤT SỬ DỤNG TÀI NGUYÊN 24 1.1 Nhu cầu sử dụng tài nguyên 24 1.2 Nguồn nguyên liệu sử dụng cho menu 25 CHƯƠNG III: PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ SƠ BỘ 28 I NỘI DUNG THIẾT KẾ 28 II GIẢI PHÁP QUY HOẠCH TÔNG MẶT BẰNG (QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500) 29 III GIẢI PHÁP THIẾT KẾ KIẾN TRÚC 29 3.1 Concept – Diagram 29 3.2 Phong cách nội thất 30 3.3 Giải pháp kết cấu 31 3.4 Giải pháp M&E 33 Hệ thống đèn – điện 33 Hệ thống cấp thoát nước – thiết bị vệ sinh 33 Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) 33 Hệ thống chống sét 34 Hệ thống thông tin liên lạc 34 CHƯƠNG IV: DỰ KIẾN TIẾN ĐỘ DỰ ÁN 35 I Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực 35 Phân đoạn thực 35 1.1 Phương pháp giải phóng mặt 35 1.2 Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực 35 Đề xuất hình thức quản lý 35 2.1 Quản trị tài chuỗi cửa hàng 36 2.2 Quản lý nhân viên bán hàng 36 2.3 Kiểm soát hàng hoá 37 2.4 Quản lý khách hàng 37 CHƯƠNG V: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 38 I Tổng mức đầu tư cấu nguồn vốn đầu tư 38 1.1 Chi phí xây dựng dựa vào suất đầu tư: 38 1.2 Chi phí thiết bị dựa vào suất đầu tư: 38 1.3 Chi phí thuê mặt bằng: Hợp đồng năm 38 1.4 Chi phí thiết bị pha chế: 38 1.5 Đơn giá nội thất 40 1.5.1 Cây xanh cơng trình: 40 1.5.2 Cây xanh ngồi cơng trình 41 1.5.3 Chi phí nội thất tầng 42 1.5.3.1 Nội thất tầng trệt: 42 1.5.3.2 Nội thất tầng lửng 43 1.5.3.3 Nội thất tầng 43 1.5.4 Nội thất vệ sinh 43 1.5.5 Chi phí khác 43 1.5.6 Tổng chi phí đầu tư nội thất: 44 1.6 Chi phí quản lý dự án 44 1.7 Chi phí tư vấn 44 1.8 Chi phí khác: 45 1.9 Tổng giá trị xây dựng cơng trình 45 1.10 Dự phịng phí 45 1.11 Tổng hợp dự tốn xây dự cơng trình 46 II ĐÁNH GIÁ SƠ BỘ HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN: 47 2.1 Phân tích hiệu đầu tư 47 2.2 Đánh giá hiệu đầu tư 49 PHỤ LỤC 52 CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ VÀ MỤC TIÊU ĐẦU TƯ I PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ NHU CẦU ĐẦU TƯ Phân tích nhu cầu đầu tư Hiện nay, với mức sống ngày cải thiện nhu cầu thư giãn, giải trí, học tập, làm việc người ngày tăng cao, đặc biệt với thành phố lớn TP.HCM Sự thị hóa mạnh mẽ khu vực trung tâm TP.HCM làm cho mảng xanh ngày đi, khiến nhiệt độ tăng cao nên nhu cầu tìm nơi giải khát, đồng thời tránh nóng quan tâm Tại Tp HCM, có nhiều quán trà sữa, cafe mở nhằm thu hút đối tượng khách hàng phần lớn đáp ứng nhu cầu đồ uống mà chưa thể tạo môi trường thân thiện, chưa có hoạt động sơi để tạo không gian gần gũi, nâng cao hiệu hoạt động giải trí khách hàng Vì giới nói chung Việt Nam nói riêng việc uống trà sữa, cafe khơng cịn đơn nhu cầu giải khát mà người ta cịn mong muốn tìm kiếm thứ thỏa mãn nhu cầu tinh thần họ Thơng qua việc tìm hiểu thị trường nhận thấy khách hàng, đặc biệt giới trẻ thiếu khơng gian qn café, trà sữa đáp ứng nhu cầu lớn quan trọng giới trẻ: nhu cầu giao lưu, gặp gỡ kết bạn, học tập, mối quan tâm lớn tình bạn - tình u - cơng việc Để phục vụ cho nhu cầu thiết thực khách hàng nên nhóm đề xuất lập dự án quán ‘‘THE WORK AND COFFEE” quán cà phê làm từ khung thép kiềng chế, có khơng gian độc đáo, đẹp mắt đa dạng loại nước để đáp ứng cầu khách hàng  Lý chọn hình thức Coworking space coffee Coworking space giải pháp cho người muốn khỏi lập văn phòng truyền thống đầy ngột ngạt nhàm chán Hay ồn quán cà phê khiến bạn khó tập trung vào cơng việc Tại bạn có khơng gian làm việc thoải mái, trao đổi, tiếp xúc, truyền cảm hứng làm việc mơi trường có nhiều người chung niềm đam mê lý tưởng với bạn Bên cạnh lời giải cho toán tối ưu chi phí th văn phịng, chi phí hoạt động cho doanh nghiệp Bạn cần chi trả cho bạn thuê lại sử dụng tồn khơng gian văn phịng tiện ích chung Đó chỗ ngồi làm việc, bàn làm việc, phịng họp riêng, phòng khách sang trọng, nhà bếp, điện, internet… Và tiện ích đa dạng dựa vào gói dịch vụ mà bạn chọn  Ưu điểm: Tiện ích cộng đồng hai yếu tố hình thành co-working Tính cộng đồng khơng gian làm việc đại tác động lớn tới lợi ích cá nhân Là nơi tuyệt vời để tiếp cận công ty khởi nghiệp doanh nghiệp nhỏ, rút ngắn khoảng cách gặp gỡ nhanh chóng biến họ trở thành khách hàng  Nhược điểm: Khó bảo mật thơng tin Tính cạnh tranh khắc nghiệt thị trường Đánh giá nhu cầu đầu tư 2.1 Các cửa hàng kinh doanh nước uống Trên thị trường nay, quán Coworking space coffe chiếm thị trường lớn, bước vào giai đoạn “thời kì hồng kim”, khắp phố phường ta dễ dàng nhìn thấy tiệm café hay trà sữa Khơng với người tiêu dùng, Coworking space coffe coi “miếng bánh ngon” thị trường đầu tư Báo cáo từ Euromonitor cho thấy, thị trường Coworking space coffe Việt Nam có giá trị 282 triệu USD vào năm 2016, tốc độ tăng trưởng hàng năm 20% Nếu tận dụng luồng khách hàng đông đảo thời gian thu hồi vốn vào khoảng năm ngắn Các hàng chủ yếu nhắm vào đối tượng khách hàng trẻ, dễ thích ứng hay thay đổi, nhiều chuyên gia ngành F&B cho với mức giá cao nay, thương hiệu không chịu cải tiến chất lượng khơng đảm bảo, người tiêu dùng “mất” niềm tin việc bão hòa kết tất yếu Các loại quán Coworking space coffe ưa chuộn hiên  Neighborhub Coworking Space Nằm tầng hai tòa nhà cũ thiết kế dành cho người lao động đơn độc, người mộng người lang thang, Neighborhub có khơng gian làm việc chung đầy đủ tiện nghi với nhiều cửa sổ tầm nhìn tuyệt đẹp Hồ Con Rùa trung tâm Sài Gịn Chúng tơi cung cấp không gian bàn làm việc chất lượng cao cho muốn tham gia vào không gian làm việc chung thân thiện yên bình Chúng trang bị tất yếu tố cần thiết: bàn làm việc lớn, Internet cáp quang siêu nhanh, cà phê miễn phí chúng tơi dám nói rằng, người hàng xóm tuyệt vời Cách nhà thờ Đức Bà, công viên khu trung tâm vài phút Khu vực có nhiều cửa hàng, quán cà phê nhà hàng, tất cách Neighborhub đoạn đường ngắn  Café phục vụ 24h Đối với nhiều bạn trẻ, đêm lúc ý tưởng sáng tạo lóe sáng, lúc làm việc hăng say Nhưng nhà khơng có hứng thú tiếp tục cơng việc, văn phịng làm việc đóng cửa, quán cà phê bình thường ngủ hết Vì qn cafe phục vụ 24h lựa chọn hồn hảo Phục vụ 24/7, khơng gian trẻ trung, phục vụ đầy đủ ăn thức uống qn cafe bình thường Đó lý khiến mơ hình qn cafe bạn trẻ sống đêm đặc biệt mến mộ Bởi sống đêm phần phức tạp quản lý an ninh nên mơ hình qn cafe chưa phổ biến đa dạng Nhưng lượng khách hàng tiềm lớn  Café thương hiệu Đây mơ hình mà chủ kinh doanh muốn nhắm đến Bởi mơ hình qn cafe nhiều người biết đến, nhân rộng thành mơ hình qn cafe thương hiệu với quy mơ trải rộng khắp tỉnh thành phố lớn Các thương hiệu cafe lớn Starbucks, The Coffee House, Trung Nguyên, Highlands coffee, Cộng cafe khơng cịn xa lạ với người Những thương hiệu cafe lớn yêu thích phong cách riêng, thức uống đặc biệt hình ảnh thương hiệu đẳng cấp Khách hàng mơ hình cafe thường khách hàng tầm trung trở lên, họ yêu thích muốn phục vụ từ thương hiệu tiếng uy tín  Café truyền thống 10 Vốn đầu tư (năm) Thời gian thu hồi vốn đầu tư (năm) = Thu nhập hàng năm trung bình = 48,611,112,000 / (138,124,800,000/ 5) = 1.723 (năm) Vậy thời gian hoàn vốn năm tháng 12 ngày Vậy thời gian năm đủ sức thu hồi vốn 2.2.4 Báo cáo ngân lưu Ta phân tích hiệu dự án hoạt động vòng năm theo quan điểm tổng đầu tư Với suất chiết khấu r = 15 % tính theo trung bình có trọng số giá sử dụng vốn Theo cách đánh giá quan điểm chủ sở hữu số tài dự án sau: Hiện giá thu nhập NPV = 133,959,694,000 đồng > => Hiệu tài dự án cao, dự án mang tính khả thi Tỷ suất sinh lời nội dự án IRR = 42% > r = 15% => Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội cao hiệu đầu tư lớn Lợi nhuận trước thuế doanh nghiệp cao nhiều so với dự toán ban đầu dự án 69.341.389.000 tỷ đồng, nhờ thay đổi linh hoạt phương án chiến lược kinh doanh Điều cho thấy sau năm dự án mang lại lợi nhuận khổng lồ cho chủ doanh nghiệp dựa quan điểm tài IRR > 15% NPV > => Dự án lãi 51 PHỤ LỤC Tham khảo luật văn sau: Nghị định số 44/QĐ-BXD ngày 14/01/2020 Bộ trưởng Bộ Xây Dựng suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2018 Nghị định số 59 / 215 / NP - CP ngày 18/06/215 Chính phủ “Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình “ Nghị định số 63 / 2014 / NĐ - CP ngày 26/06/2014 Chính phủ việc hướng dẫn thi hành luật đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng Luật đấu thầu số 43 / 2013 / QH13 ngày 26/11/2013 Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ Nghị định số 32 / 015 / NĐ - CP ngà 25/03/2015 Chính Phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng Luật Xây dựng số 50 / 2014 / QH ngởy 18/06/20014 Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ Nghị định số: 37 / 2015 / NĐ - CP 22/04/2015 Chính phủ hợp đồng hoạt động xây dựng Quyết định số 957 / QĐ - BXD ngày 29/09/2009 Bộ Xây Dựng cơng bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư Xây dựng cơng trình Thơng tư số 08 / 2016 / TT - XD ngày 10/03/2016 hướng dẫn số nội dung hợp đồng tư vấn xây dựng Các văn khác Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư Tổng dự tốn dự tốn cơng trình Quy chuẩn tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam có liên quan thiết kế kiến trúc xây dựng, móng cấp nước TCXD - 205-1998: Thiết kế mỏng cọc - 20 TCN 174-89: cọc, phương pháp thí nghiệm trường TCVN - 5575-1991: Kết cấu thép LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG - TCVN 1651-1985: Tiêu chuẩn vật liệu thép xây dựng TCVN 188-1996: Tiêu chuẩn nước thải đô thị 20 TCVN - 46-89: Chống sét cho Cơng trình xây dựng TCVN 2737-1995: Tiêu chuẩn tải trọng tác động 52 TCVN 4088-1985: Tiêu chuẩn phân vùng khí hậu TCVN 262-95: Tiêu chuẩn thiết kế PCCC cho nhà cơng trình Thơng tư liên tịch: " Quy định việc trang bị quản lý phương tiện chữa cháy kho dầu mỏ sản phẩm dầu " số 15 / 2001 Nghị định 46 / 2015 / NDQ - CP ngày 25/03/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng 53