Pháp luật về quyền nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT BÀI TẬP NHÓM PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN, NGHĨA VỤ VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN (Bản chỉnh sửa ) GV hướng dẫn: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Nhóm 10 Tăng Thúy Vy – 14060102 (Thuyvy96lawvnu@gmail.com Ngô Thị Thu Hà – 14061508 Lê Thị Hương - 14060137 Phạm Thị Bích Phương – 13060028 Nguyễn Hiền Minh – 14060052 Trịnh Thị Tú Anh – 14060005 Phạm Thị Ngọc Mai – 14060051 Bùi Thị Hồng Duyên - 14060010 Hà Nội - 2017 0125 2411 968) MỤC LỤC CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NGƯỜI QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Một số khái niệm có liên quan 1.1.1 Khái niệm Bất động sản Như bạn biết, Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản”, theo bất động sản khơng đất đai, cải mà cịn tất tạo sức lao động người tạo Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Pháp, Nhật, Đức…), có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác tài sản “ gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản Tương tự, quy định thể Luật dân Nhật Bản, Luật dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong điều 100 Luật dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành hệ Khái niệm bất động sản, https://voer.edu.vn/m/khai-niem-ve-bat-dong-san-bds/45ec094c 17:15 ngày 30/4/2017 thống với đất đai tài sản gắn với việc sở hữu đất” Luật dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất Theo khoản Điều 107 Bất động sản động sản luật dân 2015 “1 Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định pháp luật.” 1.1.2 Khái niệm đặc điểm Sàn giao dịch bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản nơi gặp gỡ người mua bán, người cung cấp dịch vụ người có yêu cầu dịch vụ có liên quan đến kinh doanh bất động sản Sự khác biệt so với sàn mua bán khác chỗ nơi khơng có diện hàng hóa BĐS giao dịch, đồng thời, tất dịch vụ liên quan đến mua bán BĐS sàn phức tạp đa dạng hơn, tính phức tạp hệ thống dịch vụ bất động sản Sàn mua bán phải mơ hình hoạt động tổng hợp, phải cung cấp đầy đủ khép kín dịch vụ liên quan đến BĐS, thế, phải tất dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, phải nơi mà hoạt động phải đảm bảo minh bạch, chuẩn xác quản lý nghiêm ngặt Với loại hàng hóa thơng thường thường, để bán hàng, người bán thường đem hàng hóa chợ bán người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, phải đến chợ để tìm kiếm mua Tuy nhiên, hàng hóa BĐS có đặc điểm khơng thể di dời được, người có hàng hóa BĐS cần bán khơng thể đem hàng hóa đến ”chợ” Mặt khác, thị trường bất động sản thị trường thiếu thơng tin, dó đó, để người bán người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra”chợ” Chợ khác với chợ hàng hóa thơng thường chỗ, khơng có hàng hóa bày bán mà có thơng tin hàng hóa để tất người quan tâm đến tham khảo mua bán Chính khác biệt nên người ta không gọi ”chợ” mà gọi sàn giao dịch Vậy sàn giao dịch bất động sản gì? Theo Khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 sàn giao dịch bất động sản quy định sau: "Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.” Những đơn vị đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản thường đăng ký tất ngành nghề dịch vụ có liên quan văn phịng mua bán nhà đất đơn vị lâu cung cấp dịch vụ (mặc dù theo kinh nghiệm chưa theo chuẩn mực nào) Do vậy, có khác biệt “sàn giao dịch” nêu Luật Kinh doanh bds với ”văn phòng giao dịch” doanh nghiệp kinh doanh bds So sánh “sàn giao dịch bất động sản” với “sàn giao dịch chứng khoán”, ta thấy bất động sản loại hàng hóa đặc biệt, đặc biệt chỗ mua bán, mua bán, phải có điều kiện kèm cổ phiếu loại hàng hóa đặc biệt thị trường chứng khoán, mua bán giao dịch Cổ phiếu phải có điều kiện kèm Điều kiện công ty Cổ phần phải chấp hành tất quy định phải cung cấp thông tin như: Kiểm tốn, làm ăn hiệu quả, chân thật, có bảng cáo bạch theo quy định Ủy ban Chứng khốn, đưa hàng hóa cổ phiếu doanh nghiệp phát hành lên thị trường chứng khoán mua bán, mua bán Sàn giao dịch chứng khoán Tương tự bất động sản đưa lên Sàn mua bán phải kèm thông tin liên quan bất động sản chủ quyền, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá bán thị trường v.v… Người mua Cổ phiếu, nhà đầu tư chứng khoán muốn giao dịch đến mua bán mua bán Sàn mua bán chứng khốn, Sàn có đầy đủ thơng tin hàng hóa cổ phiếu, đồng thời nhà mơi giới chứng khốn chuyên nghiệp (Broker) tư vấn, hỗ trợ đỡ để có định giao dịch xác, hạn chế rủi ro Sàn mua bán bds phải vậy, phải có đầy đủ thông tin liên quan đến BĐS đăng ký mua bán xác, khách quan chuyên viên địa ốc tư vấn KH chọn lựa an tâm định mua bán thông tin bất động sản mua bán Sàn phần kiểm tra xác nhận thể văn gọi “Chứng thư thẩm định bất động sản” Nói tóm lại với tất loại hàng hóa đặc biệt giao dịch phải có thơng tin điều kiện kèm để hạn chế rủi ro, cổ phiếu bất động sản thị trường chứng khoán thị trường bất động sản Nơi diễn giao dịch loại hàng hóa đặc biệt phải có chợ đặc biệt, chợ Sàn giao dịch nói có Sàn mua bán với quy định nghiêm ngặt, phương tiện, người, có chun mơn nghiệp vụ, giúp thực trách nhiệm tư vấn giúp người mua bán thực tất định xác hạn chế rủi ro 1.1.1.2 Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản có đặc điểm sau: Thứ nhất, Sàn giao dịch bất động sản thực chức giao dịch mơi giới Khi giao dịch qua sàn người mua hàng hố khơng phải nhiều thời gian giao dịch thường không qua sàn, có hàng hố đủ tiêu chuẩn đưa lên SGD Thứ hai, Các thủ tục pháp lí diễn nhanh gọn, thời gian ngắn, gặp rủi ro Đặc biệt giao dịch nhà nước kiểm sốt Chức mơi giới đội ngũ chuyên gia thực tư vấn giúp cho khách hàng yên tâm đưa định Khái niệm vai trị sàn giao dịch bất động sản, http://landsoftcrm.com/khai-niem-va-vai-tro-cua-san-giaodich-bat-dong-san.html 17:13 ngày 30/4/2017 Sàn giao dịch bất động sản gì?, http://luatdongtay.com/vi/tu-van-luat/Tu-van-luat-bat-dong-san/San-giao-dichbat-dong-san-la-gi-164/ (truy cập 15:00 ngày 30/04/2017) Thứ ba, Cung cấp thông tin dịch vụ sàn giao dịch Cung cấp thông tin SGDBĐS cung cấp thông tin hai chiều cho bên nhà nước nhằm hỗ trợ khả kiểm sốt quản lí hạn chế tình trạng đầu cơ, minh bạch thuế, giá giao dịch Và bên khách hàng có nhu cầu BĐS, nhà đầu tư BĐS tìm kiếm lợi nhuận Thứ tư, sàn giao dịch bất động sản cung cấp thơng tin xác cho doanh nghiệp có ý nghĩa việc nắm bắt xu hướng thị trường thị hiếu khách hàng để từ có chiến lược cung cấp sản phẩm đắn hợp lý tạo nên hiệu kinh doanh to lớn Thứ năm, đồng thời cung cấp thông tin cho việc chọn mua hàng hóa bất động sản khách hàng, tránh tượng phải giao dịch với giá cao so với thực tế khách hàng Bên cạnh đó, Sàn giao dịch nơi cung cấp phục vụ tất dịch vụ ngân hàng, kho bạc, công chứng công việc giao dịch người mua người bán diễn nhanh chóng, gọn nhẹ khơng phiền hà Hiện nay, có nhiều sàn giao dịch bất động sản vào hoạt động, hoạt động hiệu có mà khơng hiệu có Thế nên, trước lựa chọn sàn giao dịch bất động sản làm nơi môi giới, giao dịch bất động sản, bạn nên tìm hiểu thật kĩ định lựa chọn 1.1.1.3 Mục đích sàn giao dịch bất động sản Mục đích sàn giao dịch bất động sản đưa tất hoạt động giao dịch bất động sản lên sàn để thu thập thơng tin thị trường bất động sản, để chủ thể: nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham khảo có định đắn Điều có nghĩa giao dịch bất động sản đưa lên sàn hệ thống thơng tin sàng lọc để từ có thị trường bất động sản minh bạch công khai 4Sàn giao dịch bất động sản gì?, http://luatdongtay.com/vi/tu-van-luat/Tu-van-luat-bat-dong-san/San-giao-dichbat-dong-san-la-gi-164/ (truy cập 15:00 ngày 30/04/2017) 1.1.1.4 Vai trò sàn giao dịch bất động sản với thị trường bất động sản Thứ nhất, Thông tin bất động sản bảo đảm mặt pháp lý, tính xác thực xác Mọi thơng tin đăng ký mua bán sàng lọc Nhân viên sàn có trách nhiệm điều tra, xác định tính xác thơng tin người bán, người mua, bất động sản đăng ký giao dịch sàn Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt với quan có thẩm quyền, nắm giữ khả xác minh thông tin đầy đủ xác nhân thân người bán, người mua, tính xác thực, tính pháp lý đặc điểm bất động sản tham gia giao dịch Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp sàn giao dịch cho phép sàng lọc, cung cấp thơng tin xác kịp thời so với kiểu giao dịch trước Thứ hai, Phí giao dịch thấp nhiều so với thị trường Giảm đáng kể số lượng BĐS tần suất BĐS tham gia giao dịch từ giá bình ổn Vì BĐS giao dịch nhiều lần đẩy giá lên cao, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm hạn chế nhiều giá bình ổn, họ thấy khơng có lời khơng đầu tư trục lợi Thơng thường, mức phí mà khách hàng phải trả cho trung tâm môi giới bất động sản địa bàn Hà Nội theo giá trị bất động mua bán, ví nhà tỷ 1%, tỷ 0,5% Tuy nhiên, sàn giao dịch có địa bàn Hà Nội mức thấp nhiều so với mức phí thị trường Mức phí dịch vụ khơng ấn định tỷ lệ phần trăm giá trị bất động sản mà quy định theo loại hình dịch vụ Thứ ba, Khách hàng phục vụ trọn gói với tham gia ngân hàng, cơng chứng, kho bạc Do tính hợp thức với mơ hình hoạt động tổng hợp, CHUYÊN ĐỀ : Quản lý, điều hành sàn giao dịch Bất động sản, https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-datdai/chuyen-de -quan-ly dieu-hanh-san-giao-dich-bat-dong-san.aspx (truy cập 15:20 ngày 30/04/2017) sàn giao dịch bất động sản thường có quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chun nghiệp với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, phịng cơng chứng nhờ đó, đến với sàn, người tham gia hỗ trợ phục vụ đầy đủ trọn gói tất tổ chức hoạt động lĩnh vực có liên quan Điều giúp rút ngắn thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho thực hồn thành giao dịch, đồng thời cịn tạo người tham gia giao dịch có nhiều hội như: hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi, chấp thuận lợi Thứ tư, Người mua, kẻ bán gặp trực tiếp làm tất thủ tục mua bán nghĩa "một cửa" Trong số dịch vụ trọn gói, người dân khơng phải lại nhiều quan Ví dụ trường hợp mua bán bất động sản, sàn tạo điều kiện để người mua người bán gặp nhau, thống nhất, sàn mời công chứng nhà nước đến công chứng chỗ giới thiệu khách hàng sang phịng cơng chứng Khi sàn giới thiệu, có nghĩa đảm bảo mặt pháp lý Khi thực nghĩa vụ tài chính, sàn phục vụ thông qua tài khoản trực tuyến ngân hàng kho bạc Nói cách khái quát, người mua người bán bất động sản gặp trực tiếp sàn giao dịch phải làm tất thủ tục mua, bán bất động sản nghĩa "một cửa" Thứ năm, vĩ mơ sàn giao dịch BĐS đóng vai trị quan trọng việc phát triển kinh tế xã hội nói chung phát triển hoạt động BĐS nói riêng Vì giá thị trường cao giá trị thật thị trường dẫn tới ngưòi, thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS kiếm lời nhãng hoạt động kinh doanh làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo sản phẩm cho xã hội Giá BĐS cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao giá thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng Giá BĐS cao làm lợi cạnh tranh, thu hút đầu tư nước giảm Thứ sáu, tạo điều kiện để Nhà nước tăng cường quản lý thị trường bất động sản Tất giao dịch BĐS qua sàn giúp cho nhà nước quản lý giao dịch BĐS từ nhà nước có sách kịp thời xác để điều tiết thị trường Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên Như sàn giao dịch BĐS có vai trị bản: Thứ nhất, cầu nối người mua người bán Thứ hai, minh bạch thông tin, tạo hội tiếp cận hàng hoá BĐS cho người, góp phần lành mạnh TTBĐS Thứ ba, chuyên nghiệp hoá giao dịch, tránh rủi ro thiệt hại cho bên tham gia giao dịch Thứ tư, hoàn thiện cấu thị trường hỗ trợ thị trường phát triển Thứ năm, đầu mối nghiên cứu thị trường Thứ sáu, hỗ trợ quản lý thu ngân sách 1.2 Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản 1.2.1 Khái niệm người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Quản lý, điều hành đặc trưng cho trình điều khiển dẫn hướng tất phận tổ chức, thường tổ chức kinh tế, thông qua việc thành lập thay đổi nguồn tài nguyên (nhân lực, tài chính, vật tư, trí thực giá trị vơ hình) Nhà quản lý người làm việc tổ chức, điều khiển công việc người khác chịu trách nhiệm trước kết hoạt động họ Nhà quản lý người lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo kiểm sốt người, tài chính, vật chất thơng tin cách có hiệu để đạt mục tiêu 10 b) Đình hoạt động kinh doanh bất động sản từ tháng đến 12 tháng hành vi quy định Điểm a Khoản Điều Hình thức xử phạt bổ sung: Đình hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 12 tháng đến 24 tháng hành vi quy định Khoản Khoản Điều tái phạm.” Như vậy, hình thức xử phạt: hình thức nhẹ xử phạt hành với mức phạt từ 50.000.000 đến 70.000.000 hình thức nặng tước quyền xử dụng giấy phép kinh doanh 2.1 THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN, NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Một là, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định sản phẩm bất động sản tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản mua, bán, cho thuê bắt buộc phải thực thơng qua sàn giao dịch Trong đó, pháp luật kinh doanh bất động sản lại thiếu chế để khuyến khích người dân thực giao dịch qua sàn giao dịch Do tỷ lệ giao dịch bất động sản thực qua sàn giao dịch chiếm tỷ lệ nhỏ thị trường Thực tế cho thấy, việc quy định bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản qua sàn có cơng khai, minh bạch so với không bán thông qua sàn trước Tuy nhiên, việc thông qua sàn cần thiết cung không đáp ứng cầu thị trường bất động sản giai đoạn cân đối cung-cầu, “nóng, sốt” chủ yếu bất động sản nhà ở, thị trường bất động sản “trầm lắng”, chủ đầu tư khuyến mại, chào bán rầm rộ, công khai phương tiện thông tin đại chúng mà không bán hàng, sàn gần giao dịch, nhiều sàn phải đóng cửa v.v lại khơng cần thiết phải có sàn Việc bắt buộc thông qua sàn làm hạn chế quyền tự chủ kinh doanh doanh nghiệp làm tăng thêm thủ tục, chi phí mà người dân phải gánh chịu thêm 28 Do đó, việc quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn khơng phù hợp với tình hình thực tế nước ta Mặt khác, theo kinh nghiệm quốc tế khơng có nước quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua Sàn giao dịch bất động sản, mà chủ yếu thực thông qua nhà môi giới, luật sư, trung tâm, văn phịng mơi giới bất động sản Một không bắt buộc giao dịch phải thơng qua sàn giao dịch vấn đề quyền, nghĩa vụ trách nhiệm người quản lý, điều hành sàn không đặt “nặng”, tức giao dịch tiến hành thông qua sàn vấn đề đặt Chính thực trạng pháp luật quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch quyền nghĩa vụ người quản lý, điều hành sàn không vận dụng triệt để, ngược lại dẫn tới phân tán quyền, khiến việc quản lý sàn không đạt hiệu mong muốn Nếu đơn xuất phát từ yêu cầu đảm bảo tính cơng khai, minh bạch thị trường, giao dịch có nhiều biện pháp khác đơn giản hiệu quy định số loại bất động sản mà Nhà nước cần kiểm sốt trước bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua phải quan quản lý nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, chấp thuận đủ điều kiện phép bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, Thực tiễn đặt yêu cầu cần phải sửa đổi nội dung quy định kinh doanh bất động sản theo hướng không bắt buộc phải qua sàn mà khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản để tăng cường quyền hạn trách nhiệm nghĩa vụ người làm quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 29 Hai là, nay, tình trạng thành lập sàn giao dịch bất động sản cách tràn lan, “ồ ạt8” (do điều kiện thành lập sàn đơn giản, mang tính hình thức) hay tình trạng sản phẩm bất động sản giao dịch sàn không đáp ứng điều kiện quy định diễn phổ biến Bên cạnh đó, phần lớn trình độ nghiệp vụ đội ngũ chuyên gia môi giới bất động sản, định giá bất động sản hay tư vấn bất động sản “yếu kém”, không đáp ứng yêu cầu thực tiễn, sàn làm quảng cáo, đại lý bán hàng cho chủ đầu tư, môi giới bất động sản chủ yếu, doanh nghiệp bất động sản gần chưa làm Mặt khác, thiếu chế tài xử lý vi phạm sàn hoạt động không tuân thủ quy định pháp luật nên quan quản lý nhà nước khó kiểm sốt tình hình giao dịch người dân gặp nhiều rủi ro sàn lợi dụng “kẽ hở” pháp luật để huy động vốn, mua bán chuyển nhượng bất động sản không quy định Đây bất cập lớn việc áp dụng quyền nghĩa vụ người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Không thỏa mãn điều kiện thiết yếu người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản nguyên nhân dẫn đến bất cập nêu Chính thiếu trình độ chun môn nên họ bất chấp thành lập sàn giao dịch khơng đủ điều kiện Cũng thiếu trình độ chun mơn mà “mắt nhắm mắt mở” đưa lên sàn giao dịch bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh sàn Pháp luật quy định người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm bảo đảm bất động sản đưa lên sàn phải đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh đồng thời có quyền từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh sàn Tuy nhiên, lại khơng có quy định Pháp luật quy định hình thức chế tài áp dụng người quản lý sàn Tính đến hết tháng 10/2013 phạm vi tồn quốc có 1143 sàn giao dịch bất động sản đủ điều kiện hoạt động đăng tải thông tin Website Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (Hà Nội có 486 sàn, Tp.Hồ Chí Minh có 480 sàn) 30 giao dịch bất động sản họ không thực quyền nghĩa vụ Chính “kẽ hở” mà công tác quản lý Nhà nước hoạt động sàn giao dịch bất động sản gặp nhiều khó khăn Ba là, thực tiễn áp dụng quyền, nghĩa vụ trách nhiệm việc soạn thảo hợp đồng kinh doanh bất động sản người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Hiện nay, tồn nhiều tranh chấp nảy sinh từ hợp đồng có liên quan đến quyền sử dụng đất, kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Nhiều yếu tố bất lợi, nhiều thiệt thòi thuộc số đông nhà đầu tư doanh nghiệp vừa nhỏ kinh doanh bất động sản thị trường Việt Nam Các hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản tự phát, thiếu tính chun nghiệp, đó, việc chiếm lĩnh lịng tin khách hàng thật gặp nhiều khó khăn hạn chế Trong thời gian qua, đầu tư bất động sản “tin đồn dự án”, đầu tư để nhằm mục đích “rửa tiền”, đầu tư “trục lợi” “giữ tiền khỏi giá” gây bất ổn thị trường địa ốc Việt Nam Nhiều hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ký kết, giao dịch dựa giấy tờ, mà thực tế diện tích đất chuyển nhượng chấp Ngân hàng gây thiệt hại cho cá nhân, tổ chức đầu tư thị trường bất động sản Các giao dịch bất động sản vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc giao dịch bảo đảm nguyên tắc toán Ví dụ điển hình vụ việc báo chí công luận lên tiếng vào tháng năm 2009 Tập đoàn Bảo Sơn9 Đầu năm 2008, bà Trần Thị Hồng Hạnh, Giám đốc Công ty cổ phần Tổng hợp quốc tế D &T (Công ty D &T) trụ sở 29 Hạ Hồi, phường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, TP.Hà Nội ký hợp đồng bán biệt thự cho 47 hộ dân An Khánh, huyện Hoài Đức (Hà Nội) thu gần 100 tỷ đồng Trước đó, lơ đất Ts Dỗn Hồng Nhung, Hoàn thiện pháp luật sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, nxb Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2009 31 biệt thự Công ty D & T chấp tháng cho GP Bank vay 66 tỷ đồng, số tiền chuyển vào tài khoản Tập đoàn Bảo Sơn Bà Hạnh bị Cơ quan cảnh sát điều tra (Bộ công an) khởi tố bắt tạm giam từ tháng 1/2009 hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản Theo đơn tố cáo 47 hộ dân hành vi có dấu hiệu lừa đảo, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản Cơng ty D &T đồng thời có giúp sức ông Nguyễn Trường Sơn - Giám đốc Tập đoàn Bảo Sơn Cụ thể hộ dân cho biết: Năm 2008, họ mua biệt thự nhà vườn khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh, đến tháng 1/2009, Cơng ty D &T Tập đồn Bảo Sơn chưa bàn giao nhà đất cho hộ dân Do Công ty D &T vi phạm thời hạn bàn giao nên hộ dân tìm hiểu biết lơ đất nằm dự án đầu tư biệt thự kinh doanh Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư xây dựng du lịch Bảo Sơn (Tập đoàn Bảo Sơn) UBND tỉnh Hà Tây cấp đất theo Quyết định số 789/QĐ-UB ngày 11/5/2007 Ngày 5/12/2007, Tập đồn Bảo Sơn, Cơng ty D &T ký với Hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh để xây biệt thự bán cho hộ dân Theo đó, Tập đồn Bảo Sơn góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, cịn Cơng ty D &T góp vốn tiền xây dựng biệt thự để bán Số tiền Công ty D &T trả cho Công ty Bảo Sơn 97 tỷ đồng (làm trịn số), đổi lại Cơng ty D &T hưởng tồn lợi nhuận có quyền bán số biệt thự chuyển nhượng Tập đồn Bảo Sơn có trách nhiệm sang tên làm sổ đỏ cho hộ dân khách hàng Công ty D &T Công ty D & T Tập đoàn Bảo Sơn, Ngân hàng GP Bank ký cam kết ba bên số 215/CCBB/2007 thỏa thuận chấp lô đất để Công ty D &T vay khoản tiền trị giá khoảng 66 tỷ đồng Ngân hàng GP Bank, chuyển thẳng cho Tập đoàn Bảo Sơn Trong cam kết ba bên: Tập đồn Bảo Sơn, Cơng ty D &T, Ngân hàng GP Bank thỏa thuận phải giấu kín thơng tin bí mật tài sản chấp, bên vi phạm phải bồi thường Việc Công ty D &T ký hợp đồng chấp với Ngân hàng lại không làm hợp đồng công chứng làm 32 giao dịch đảm bảo, đồng thời giấu kín thông tin tài sản chấp hành vi lừa đảo vi phạm pháp luật Điều này, dẫn đến quyền lợi ích hợp pháp người mua nhà bị xâm phạm Tố cáo Tập đoàn Bảo Sơn Trong đơn kiến nghị gửi quan chức năng, hộ dân mua đất biệt thự cho biết: Trong trình tìm hiểu việc liên quan đến việc chuyển nhượng dự án Tập đoàn Bảo Sơn cho Cơng ty D &T biết rằng, sau Tập đoàn Bảo Sơn chuyển nhượng phần dự án cho tổ chức: Công ty cổ phần Điện tử tin học Viễn thông (số 18 Trần Quang Đạo, quận Hồng Bàng, TP.Hải Phịng), Cơng ty D &T (28 xóm Hạ Hồi, Hà Nội) nhiều cá nhân khác vào ngày 10 /3/ 2008, Tập đồn Bảo Sơn lại làm Công văn đề nghị UBND tỉnh Hà Tây, Sở Tài nguyên môi trường tỉnh Hà Tây định thu hồi đất biệt thự kinh doanh khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh giao cho Công ty TNHH thành viên Du lịch giải trí Thiên đường Bảo Sơn Ngày 26/7/2008, xét đề nghị Tập đoàn Bảo Sơn, Sở Tài nguyên môi trường UBND Tỉnh Hà Tây Quyết định số 429/QĐ-STNMT cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH thành viên Du lịch giải trí Thiên đường Bảo Sơn Do vậy, hộ dân đề nghị quan chức áp dụng biện pháp cần thiết theo quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi hợp pháp mình, ban lãnh đạo Tập đoàn Bảo Sơn, ban lãnh đạo Công ty D &T Ngân hàng GP Bank gây Sau công an TP.Hà Nội nhận Công văn số 3463/UBTP12 ngày 14/1/2010 Ủy ban Tư pháp quốc hội việc chuyển đơn số công dân, nội dung đơn tố cáo ông Nguyễn Trường Sơn- Giám đốc Cơng ty CP Tập đồn Xây dựng Du lịch Bảo Sơn có hành vi liên kết với bà Trần Thị Hồng Hạnh- Giám đốc Công ty D &T lừa đảo người mua đất dự án khu biệt thự kinh doanh công ty Qua rà sốt, cơng an TP Hà Nội biết vụ việc nêu Cục Cảnh sát điều tra tội phạm quản lý kinh tế chức vụ – Bộ Công an thụ lý, giải Thế nhưng, gần năm nay, hộ dân 33 mua đất không nhận đất vô hoang mang, lo lắng, mua nhà để ở, họ bán nhà cũ tài sản có gia đình, thuê nhà ở, vay tiền ngân hàng với lãi suất 18,5% năm (giá trị lô đất 2,5 tỷ đồng) nhiều khoản nợ chồng chất khác.10 Bốn là, Một nguyên nhân dẫn đến thiệt hại khách mua nhà phải kể đến tiếp tay lớn số sàn giao dịch bất động sản Thay đứng kiểm sốt tiến độ thực dự án làm cầu nối chủ đầu tư khách mua nhà số sàn giao dịch bất động sản lại tiếp tay cho chủ đầu tư huy động vốn khách mua nhà cách vô tội vạ dẫn đến khả toán Chẳng hạn trường hợp khách hàng mua hộ thuộc dự án Trung Sơn Plaza, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh thơng qua sàn giao dịch bất động sản cơng ty địa ốc Hịa Bình (báo lao động phản ánh) tình trạng khơng biết bị lừa Cụ thể, cơng ty địa ốc Hịa Bình nhận thầu tổ chức thi công dự án Thảo Loan Plaza phần thô, đến bàn giao, chủ đầu tư lại tiền trả yêu cầu trả 25 hộ Số hộ công ty địa ốc Hịa Bình bán gần hết Tuy nhiên, phía chủ đầu tư cơng ty địa ốc Thảo Loan lại khơng thể bàn giao hộ có nhiều vấn đề tranh chấp quyền lợi việc chuyển nhượng dự án Về phần mình, cơng ty địa ốc Hịa Bình kiện cơng ty Thảo Loan Tịa án nhân dân huyện Bình Chánh tịa thụ lý hồ sơ Đồng thời, công ty địa ốc Hịa Bình trả lại tiền cho khách hàng, trả hết lúc Tuy nhiên, nhiều khách hàng xúc thông tin bất lợi mà chủ đầu tư dự án gặp phải sàn giao dịch thông báo 10 Bộ Công an điều tra đơn tố cáo Tập đoàn Bảo Sơn, http://www.baomoi.com/bo-cong-an-dieu-tra-don-to-cao-tapdoan-bao-son/c/4125955.epi truy cập lúc 2:30 ngày 3/5/2017 34 cho họ lúc họ mua nhà sàn giao dịch lại quan tâm đến việc bán để thu hồi phần vốn chôn vào việc xây dựng dự án11 Từ thực vụ việc trên, thấy, việc xây dựng hợp đồng kinh doanh việc làm thật cần thiết cho doanh nghiệp kinh doanh loại hàng hóa có giá trị cao loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản ký kết thực thành công yếu tố thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Khi tham gia vào thị trường này, yếu tố cần thiết cho bên tham gia giao dịch thông tin tình trạng pháp lý đất đai, đăng ký quyền sở hữu, quyền sở hữu tài sản có đất, giấy tờ chủ quyền, quy hoạch, thuế, lệ phí, quyền ưu đãi hạn chế bất động sản bảo lãnh, chấp, đặt cọc Đầu tư kinh doanh bất động sản phương pháp luân chuyển nguồn vốn xã hội, hình thức đầu tư lâu dài Khả giao kết huy động vốn, sử dụng vốn thị trường bất động sản có ý nghĩa quan trọng đóng vai trị hỗ trợ thiết thực cho tăng trưởng kinh tế Việt Nam tương lai Vai trò hợp đồng kinh doanh bất động sản hoạt động sản xuất kinh doanh đặt với vấn đề quyền, nghĩa vụ trách nhiệm soạn thảo hợp đồng kinh doanh bất động sản người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Hầu hết giao dịch diễn thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản thơng qua hợp đồng Do việc soạn thảo hợp đồng kinh doanh bất động sản vừa quyền đồng thời nghĩa vụ người quản lý, điều hành sàn Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải bảo đảm hợp đồng kinh doanh bất động sản, bên tự do, tự nguyện thỏa thuận với giá cả, việc tiến hành thủ tục chuyển quyền sở 11 Phát nhiều sai phạm sàn giao dịch bất động sản, http://laodong.com.vn/bat-dong-san/phat-hien-nhieu-saipham-tai-san-giao-dich-bds-173281.bld truy cập lúc 8:45 ngày 3/5/2017 35 hữu, phương thức toản, thời điểm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ Năm là, thị trường bất động sản đóng băng, hàng loạt sàn giao dịch bất động sản giải thể đóng cửa, cịn số lượng nhỏ hoạt động cầm chừng Điều cho thấy, hiệu hoạt động sàn thấp lực quản lý, điều hành người đứng đầu sàn giao dịch yếu Thống kê Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, tổng số 500 sàn giao dịch bất động sản đăng ký, có tới 122 sàn khơng hoạt động 200 sàn khơng có giao dịch thành cơng Ngun nhân lí giải cho thực trạng lỏng lẻo kiểm soát việc thành lập sàn giao dịch trình độ chun mơn khơng đạt chuẩn người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Theo ông Phan Thành Mai - Trưởng ban điều hành mạng sàn giao dịch bất động sản miền Bắc, thời gian hoạt động bất động sản phát triển bùng nổ, nhiều sàn giao dịch thành lập Vì yếu tố chất lượng sàn bị bỏ qua Cho nên, thị trường bất động sản gặp khó khăn tác động trực tiếp vào lực hoạt động sàn tài chính, quản trị, người tiềm lực thực doanh nghiệp Việc giám sát hoạt động sàn lâu bị buông lỏng Rất nhiều sàn thành lập đóng cửa không báo cáo Sở Xây dựng khiến việc quản lý gặp nhiều khó khăn Cơ quan quản lý khó đánh giá chất lượng lực thật sàn giao dịch Bởi vậy, Bộ Xây dựng thông tư quy định chế độ báo cáo tình hình triển khai dự án bất động sản tình hình giao dịch bất động sản sàn Theo đó, sàn bất động sản phải báo cáo tình hình giao dịch mua bán vào ngày 25 hàng tháng Trong trường hợp sàn giao dịch bất động sản không báo cáo theo quy định, Bộ Xây dựng có cơng văn gửi đơn vị đồng thời gửi Sở Xây dựng yêu cầu Sở đôn đốc, kiểm tra công khai 36 đăng tải thông tin vi phạm website Bộ Xây dựng Nếu vi phạm lần thứ hai bị đình hoạt động12 CHƯƠNG 3: Hồn thiện pháp luật quản lý sàn giao dịch bất động sản Đi với gia tăng dân số nhu cầu nhà ở, bất động sản Việt Nam ngày phát triển theo thời gian Việc nâng cao hiệu hoạt động sàn giao dịch bất động sản quan tâm trước nhiều Như phân tích, ta thấy vấn đề áp dụng quyền nghĩa vụ người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản nhiều bất cập Để khắc phục tình trạng này, khn khổ thuyết trình, nhóm thực xin nêu số biện pháp giải sau : 3.1 Nâng cao trình độ chun mơn đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Theo quy định Điều 21, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản (đã hết hiệu lực, thay nghị định 76/2015/NĐ-CP), người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên, thực tế vấn đề cấp giấy chứng nhận cịn nhiều bất cập, chưa đánh giá xác chất lượng đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Trong công tác quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, chuyên môn yếu tố thiết yếu Khi chun mơn cịn yếu kém, dễ gây sai phạm, thiếu sót, ảnh hưởng tới chất lượng hoạt động sàn giao dịch Chỉ người quản lý, điều hành nắm vững chuyên mơn họ biết rõ họ hưởng quyền phải làm 12 Nguyễn Minh - thời báo ngân hàng,Sàn giao dịch bất động sản: Thiếu chất lượng, yếu minh bạch, https://www.shs.com.vn/News/2013530/805537/san-giao-dich-bat-dong-san-thieu-chat-luong-yeu-minh-bach.aspx truy cập lúc 2:58 ngày 3/5/2017 37 Chính thế, nâng cao trình độ chun mơn đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch yếu tố thiết yếu để đảm bảo việc thực quyền nghĩa vụ họ 3.2 Nâng cao tính riêng biệt, răn đe chế tài xử phạt vi phạm người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản - Trong thực tiễn, vấn đề sai phạm công tác quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản xảy Những chế tài xử phạt hoạt động kinh doanh bất động sản với sàn giao dịch ban hành Nghị định số 121/2013/NĐ- CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở Tuy nhiên, chế tài xử phạt nhẹ chưa có tính răn đe, chưa có quy định xử phạt riêng sai phạm quản lý, điều hành người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản hoạt động kinh doanh Ngồi hình thức xử phạt quy định, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm bị buộc thực quy định thành lập, hoạt động Sàn giao dịch bất động sản Nếu gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định Trường hợp tái phạm bị tước quyền sử dụng Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ năm đến ba năm không thời hạn" Những chế tài xử phạt Nghị định nhẹ, chưa đủ nghiêm khắc để mang tính răn đe, đặc biệt chưa cụ thể Chính mà sàn giao dịch người quản lý, điều hành sàn giao dịch vi phạm khó áp dụng sở pháp lí để xử phạt Các quy định pháp luật chưa thể với tay đến thủ thuật kinh doanh sàn giao dịch Vì thế, quy định pháp luật cịn mang tính định khung Cơng tác quản lí nhà nước hệ thống sàn chưa mang lại hiệu Chính vậy, cần phải hoàn thiện quy phạm pháp luật, đặc biệt chế tài xử phạt sai phạm người quản lý, điều hành sàn 38 giao dịch bất động sản cho phải cụ thể thật nghiêm khắc để đảm bảo tính răn đe ngăn chặn, đảm bảo đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản thực tốt nghĩa vụ 3.3 Nghiên cứu ban hành thêm đạo luật, Nghị định liên quan đến sàn giao dịch bất động sản Những năm gần đây, vấn đề liên quan đến sàn giao dịch bất động sản quan tâm trọng Để hoàn thiện hoạt động sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật điều chỉnh vấn đề Tuy nhiên, với chưa đủ, nhiều vấn đề bất cập chưa có biện pháp xử lý Chính vậy, nhà nước cần ban hành thêm đạo luật, Nghị định liên quan đến sàn giao dịch bất động sản đặc biệt với hoạt động người quản lý, điều hành sàn giao dịch Với văn quy phạm pháp luật, Nghị định hướng dẫn thi hành hoàn thiện hơn, đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản có nhiều sở pháp lý để làm việc, hoạt động sàn giao dịch bất động sản hiệu 39 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật nhà năm 2014 Bộ luật dân năm 2015 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014; Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực số nội dung nghị định số 153/2007/nđ-cp ngày 15 tháng 10 năm 2007 phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản Nghị định số 121/2013/NĐ- CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở Ts Dỗn Hồng Nhung, Hồn thiện pháp luật sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, nxb Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2009 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, NXB Tư pháp, 2012 Bộ cơng an điều tra đơn tố cáo Tập đồn Bảo Sơn, http://www.baomoi.com/bocong-an-dieu-tra-don-to-cao-tap-doan-bao-son/c/4125955.epi truy cập lúc 2:30 ngày 3/5/2017 10 Phát nhiều sai phạm sàn giao dịch bất động sản, http://laodong.com.vn/batdong-san/phat-hien-nhieu-sai-pham-tai-san-giao-dich-bds-173281.bld, truy cập lúc 8:45 ngày 3/5/2017 11 Nguyễn Minh - Thời báo ngân hàng, Sàn giao dịch bất động sản: Thiếu chất lượng, yếu minh bạch, https://www.shs.com.vn/News/2013530/805537/san-giao-dich-batdong-san-thieu-chat-luong-yeu-minh-bach.aspx truy cập lúc 2:58 ngày 3/5/2017 12 Khái niệm bất động sản, https://voer.edu.vn/m/khai-niem-ve-bat-dong-sanbds/45ec094c 17:15 ngày 30/4/2017 13 Khái niệm vai trò sàn giao dịch bất động sản, http://landsoftcrm.com/khainiem-va-vai-tro-cua-san-giao-dich-bat-dong-san.html 17:13 ngày 30/4/2017 40 14 Sàn giao dịch bất động sản gì?, http://luatdongtay.com/vi/tu-van-luat/Tu-van- luat-bat-dong-san/San-giao-dich-bat-dong-san-la-gi-164/ (truy cập 15:00 ngày 30/04/2017) 15 CHUYÊN ĐỀ : Quản lý, điều hành sàn giao dịch Bất động sản, https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/chuyen-de -quan-ly dieu-hanhsan-giao-dich-bat-dong-san.aspx (truy cập 15:20 ngày 30/04/2017) 41 ... quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản hoạt động kinh doanh sàn giao dịch bất động sản 1.2.3 Điều kiện người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản Người quản lý, điều hành sàn giao. .. PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Thực trạng quy định pháp luật quyền, nghĩa vụ người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Vì bất. .. nhiệm người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản soạn thảo loại hợp đồng liên quan đến hoạt động sàn giao dịch bất động sản 1.3.2.1 Quyền, nghĩa vụ trách nhiệm người quản lý, điều hành sản