Tên dự án: TÒA NHÀ VĂN PHÒNG VŨ GIA 508 PHẠM VĂN ĐỒNGĐịa điểm xây dựng: Đường Phạm Văn Đồng, P. Linh Trung, Tp. ThủĐức, TP. Hồ Chí Minh.Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và khai thác dự án.Tổng mức đầu tư: 484.428.023.000 đồng, bằng chữ: Bốn trăm támmươi tư tỷ bốn trăm hai mươi tám triệu không trăm hai mươi banghìn đồng
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc - THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TÒA NHÀ VĂN PHÒNG VŨ GIA 508 PHẠM VĂN ĐỒNG Chủ đầu tư: Công Ty TNHH Sản Xuất Xây Dựng Thương Mại Lê Gia Địa điểm: Phường Linh Trung, Tp Thủ Đức, Tp HCM Tháng 01/2021 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc - THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ VĂN PHÒNG VŨ GIA 508 PHẠM VĂN ĐỒNG CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN Giám đốc Giám đốc Tháng 01/2021 Dự án Tòa nhà Văn phòng Vũ Gia 508 Phạm Văn Đồng MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung V.2 Mục tiêu cụ thể CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN 10 I.Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án … 10 I.1.Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án 10 I.2.Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án 13 II.Quy mô dự án 25 II.1.Đánh giá nhu cầu thị trường 25 II.2.Quy mô đầu tư dự án 27 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án……………………….28 III.1 Địa điểm xây dựng 28 III.2 Hình thức đầu tư 28 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án 28 IV.1 Nhu cầu sử dụng đất dự án 23 IV.2 Phân tích đánh giá yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu dự án 28 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUY MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ 30 I Phân tích quy mơ, diện tích xây dựng cơng trình 30 II Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật 31 II.1 Phương án hạ tầng kỹ thuật 31 II.2 Phương án thiết kế 32 CHƯƠNG IV CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 36 I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 36 II Các phương án xây dựng cơng trình 36 Dự án Tòa nhà Văn phòng Vũ Gia 508 Phạm Văn Đồng III Phương án tổ chức thực 38 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 38 CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHỊNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG 39 I Đánh giá tác động môi trường 39 I.1 Giới thiệu chung 39 I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 39 II Tác động dự án tới môi trường 40 III Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm……………………………41 CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 44 I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án 44 II Nguồn vốn thực dự án 46 III Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án 48 III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 48 III.2 Dự kiến đầu vào dự án 48 III.3 Các thơng số tài dự án 49 KẾT LUẬN 51 I Kết luận 51 II Đề xuất kiến nghị 51 Dự án Tòa nhà Văn phòng Vũ Gia 508 Phạm Văn Đồng PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 52 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 52 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 54 Phụ lục Bảng tính doanh thu dịng tiền hàng năm dự án 55 Phụ lục Bảng tính chi phí cho th văn phịng hàng năm…………… 58 Phụ lục Bảng dự trù lại lỗ……………… ……………………………61 Phụ lục Bảng kế hoạch trả nợ ngân hàng thương mại dự án 62 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án 63 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án 65 Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) dự án 67 Phụ lục 10 Bảng phân tích độ nhạy 70 Dự án Tòa nhà Văn phòng Vũ Gia 508 Phạm Văn Đồng CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư Chủ đầu tư: Công Ty TNHH Sản Xuất Xây Dựng Thương Mại Lê Gia Giấy phép ĐKKD số: 0303720159 Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 10/3/2005, thay đổi lần thứ ngày 18/11/2020 Cơ quan cấp: Phòng Đăng ký Kinh doanh - Sở Kế hoạch & Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh Đại diện pháp luật: TRẦN THỊ THÙY TRANG Chức vụ: Giám đốc Địa trụ sở: 89 Đường 14, Khu Đơ Thị Vạn Phúc - Phường Hiệp Bình Phước, Tp Thủ Đức, Thành Phố Hồ Chí Minh II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: TÒA NHÀ VĂN PHÒNG VŨ GIA 508 PHẠM VĂN ĐỒNG Địa điểm xây dựng: Đường Phạm Văn Đồng, P Linh Trung, Tp Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý khai thác dự án Tổng mức đầu tư: 484.428.023.000 đồng, chữ: Bốn trăm tám mươi tư tỷ bốn trăm hai mươi tám triệu không trăm hai mươi ba nghìn đồng - Vốn tự có (16,00%): 77.508.484.000 đồng - Vốn huy động từ cổ đông(14,00%): 67.819.923.000 đồng - Vốn vay ngân hàng (70,00%): 339.099.616.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Đề án thành lập thành phố Thủ Đức bước đầu Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua Nghị 1111/NQ-UBTVQH14 thành lập thành phố Thủ Đức thuộc TP HCM với tỷ lệ đồng ý 100%, chiều 9/12 Nghị 1111/NQ-UBTVQH14 UBTVQH có hiệu lực thi hành từ 1/1/2021; theo thành lập TP Thủ Đức sở nhập toàn diện tích tự nhiên dân số Quận 2, Quận Quận Thủ Đức Sau thành lập, TP Thủ Đức rộng 211 km2 diện tích tự nhiên quy mô dân số triệu người; nằm giáp Quận 1, Quận 4, Quận 7, Quận 12, quận Bình Thạnh; tỉnh Đồng Nai tỉnh Bình Dương Khu vực định hướng hình thành khu thị sáng tạo, tương tác cao để phù hợp với chủ trương chung phát triển kinh tế số, phát huy Dự án Tòa nhà Văn phòng Vũ Gia 508 Phạm Văn Đồng lực, đổi mới, sáng tạo Bản đồ Thành phố Thủ Đức sát nhập từ quận Thông tin việc thành lập thành phố Thủ Đức sở sáp nhập ba quận 2, Thủ Đức đánh giá cú hích khiến thị trường BĐS khu vực hấp dẫn Giai đoạn từ quý I-2017 đến hết quý IV-2019, giá hộ văn phòng cho thuê chào bán, cho thuê ba quận 2, Thủ Đức tăng mạnh thị trường TPHCM, đặc biệt dòng sản phẩm cao cấp Ở quý I2017, giá bán hộ trung bình khu vực vào khoảng 29 triệu đồng/m2, giá cho thuê văn phòng 130 ngàn/m2 Con số tăng lên 38 triệu đồng/m2 180 ngàn/m2 vào quý IV-2018 tiệm cận 41 triệu đồng/m2 230 ngàn/m2 vào quý cuối năm 2019 Theo đó, giá bán hộ văn phịng cho th bình qn tăng gần 45% năm Nhìn nhận ưu thuận lợi, hội cho tiềm phát triển lĩnh vực đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng Khu đô thị xu thu hút đầu tư nước ngồi ngày tăng Việt Nam, Cơng ty TNHH Thương mại VT Vũ Gia xác định hội đầu tư địa bàn Thành phố Thủ Đức - trực thuộc Tp HCM, dự kiến xây dựng NHÀ VĂN PHỊNG VŨ GIA 508 PHẠM VĂN ĐỒNG có tổng quy mơ diện tích khoảng 2019,9m2 Với vị trí đắt giá mặt tiền đại lộ Phạm Văn Đồng nối dài Đây hai tuyến đường huyết mạch kết nối tam giác TPHCM - Bình Dương - Đồng Nai, qua vùng trọng điểm kinh Dự án Tòa nhà Văn phòng Vũ Gia 508 Phạm Văn Đồng tế Nhờ đó, từ Tịa nhà văn phịng di chuyển nhanh vào trung tâm TPHCM vùng lân cận Tọa lạc vị trí cửa ngõ khu Đơng Sài Gịn, tương lai thành phố Thủ Đức mới, dự án thừa hưởng phát triển vượt bậc hạ tầng nơi Nơi đây, cư dân dễ dàng tiếp cận tiện ích sống chất lượng Bến xe miền Đông vào hoạt động, Bệnh viện Ung Bướu sở 2, ga Metro số Suối Tiên - Bến Thành gấp rút hoàn thiện hay sân bay Tân Sơn Nhất thông qua đại lộ Phạm Văn Đồng Do vậy, việc đầu tư xây dựng dự án “Tòa nhà văn phòng” phù hợp cần thiết cho xu phát triển, phù hợp với quy hoạch phát triển mạng lưới Khu đô thị vùng nước, phù hợp với lực, kinh nghiệm chiến lược phát triển chủ đầu tư phù hợp với yêu cầu cần thiết triển khai nhanh phát triển định hướng, lâu dài, bền vững địa phương IV Các pháp lý Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 Quốc hội; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/06/2017 Bộ Xây dựng việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm năm 2016; Căn Thông tư số 08/2016/TT-BXD ngày 10 tháng năm 2016 Bộ Xây dựng Hướng dẫn số nội dung hợp đồng tư vấn xây dựng Căn Thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 Hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; Dự án Tòa nhà Văn phòng Vũ Gia 508 Phạm Văn Đồng V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung - Xây dựng tòa nhà cao ốc để làm văn phòng làm việc - Góp phần phát triển kinh tế khu vực - Giải công ăn việc làm cho phận người dân V.2 Mục tiêu cụ thể - Dự án tiến hành xây dựng tòa nhà cao ốc cao 18 tầng tầng hầm để làm văn phòng làm việc cho doanh nghiệp, tạo thêm diện tích văn phịng tiện nghi, đại đạt tiêu chuẩn quốc tế - Sau hoàn thành, dự án dành tầng nhằm phục vụ cho mục tiêu hoạt động Công ty TNHH Thương mại VT Vũ Gia - Dự án góp phần sử dụng quỹ đất hiệu quả, đưa lại thu nhập cho công ty tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước Dự án Tòa nhà Văn phòng Vũ Gia 508 Phạm Văn Đồng CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án Vị trí địa lý Thành phố Hồ Chí Minh có toạ độ 10°10' – 10°38' Bắc 106°22' – 106°54' Đơng, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đơng Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Tây Nam giáp tỉnh Long An Tiền Giang Nằm miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay Khí hậu thời tiết Thành phố Hồ Chí Minh nằm vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo Cũng tỉnh Nam bộ, đặc điểm chung khí hậu-thời tiết TPHCM nhiệt độ cao năm có hai mùa mưa - khơ rõ ràng làm tác động chi phối môi trường cảnh quan sâu sắc Mùa mưa từ tháng đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng năm sau Theo tài liệu quan trắc nhiều năm trạm Tân Sơn Nhất, qua yếu tố khí tượng chủ yếu; cho thấy đặc trưng khí hậu Thành Phố Hồ Chí Minh sau: - Lượng xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm Số nắng trung bình/tháng 160-270 Nhiệt độ khơng khí trung bình 270C Nhiệt độ cao tuyệt đối 400C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 13,80C Tháng có nhiệt độ trung bình cao tháng (28,80C), tháng có nhiệt độ trung bình thấp khoảng tháng 12 tháng (25,70C) Hàng năm có tới 330 ngày có nhiệt độ trung bình 25-280C Ðiều kiện nhiệt độ ánh sáng thuận lợi cho phát triển chủng loại trồng vật nuôi đạt suất sinh học cao; đồng thời đẩy nhanh trình phân hủy chất hữu chứa chất thải, góp phần làm giảm ô nhiễm môi trường đô thị - Ðộ ẩm tương đối khơng khí bình qn/năm 79,5%; bình qn mùa mưa 80% trị số cao tuyệt đối tới 100%; bình qn mùa khơ 74,5% mức thấp tuyệt đối xuống tới 20% - Về gió, Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng hai hướng gió chủ yếu gió mùa Tây - Tây Nam Bắc - Ðơng Bắc Gió Tây Tây Nam từ Ấn Ðộ Dương thổi vào mùa mưa, khoảng từ tháng đến 10 Stt Khoản mục Năm vận hành Năm 31 Năm 32 Năm 33 Năm 34 Năm 35 Năm 36 Năm 37 Năm 38 Năm 39 Năm 40 Tổng dt cho thuê Hệ số cho thuê 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Diện tích cho thuê thực tế 13.180 13.180 13.180 13.180 13.180 13.180 13.180 13.180 13.180 13.180 Giá cho thuê (giá trung bình) 15.798 15.798 15.798 17.377 17.377 17.377 17.377 17.377 19.115 19.115 Doanh thu dự kiến 208.213.257 208.213.257 208.213.257 229.034.583 229.034.583 229.034.583 229.034.583 229.034.583 251.938.041 251.938.041 Tổng DT dự kiến 208.213.257 208.213.257 208.213.257 229.034.583 229.034.583 229.034.583 229.034.583 229.034.583 251.938.041 251.938.041 Stt Khoản mục Năm vận hành Năm 41 Năm 42 Năm 43 Năm 44 Năm 45 Năm 46 Năm 47 Năm 48 Năm 49 Năm 50 Tổng dt cho thuê Hệ số cho thuê 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Diện tích cho thuê thực tế 13.180 13.180 13.180 13.180 13.180 13.180 13.180 13.180 13.180 13.180 Giá cho thuê (giá trung bình) 19.115 19.115 19.115 21.027 21.027 21.027 21.027 21.027 23.129 23.129 Doanh thu dự kiến 251.938.041 251.938.041 251.938.041 277.131.845 277.131.845 277.131.845 277.131.845 277.131.845 304.845.029 304.845.029 Tổng DT dự kiến 251.938.041 251.938.041 251.938.041 277.131.845 277.131.845 277.131.845 277.131.845 277.131.845 304.845.029 304.845.029 57 PHỤ LỤC BẢNG TÍNH CHI PHÍ CHO TH VĂN PHỊNG HẰNG NĂM Stt Khoản mục I Chi phí biến đổi Chi phí trực tiếp Chi phí giá thành diện tích cho thuê Chi phí chung Điện - nước Tiền lương biến đổi Điện thoại - Fax - Internet Văn phòng phẩm Quảng cáo tiếp thị Chi phí khác Chi phí cố định Tiền lương BHYT,BHXH (21,5% lương) Chi phí hoa hồng - mơi giới Tổng cộng chi phí hoạt động Tổng cộng chi phí SXKD 1.1 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 II Stt Khoản mục I Chi phí biến đổi Chi phí trực tiếp Chi phí giá thành diện tích cho thuê Chi phí chung Điện - nước Tiền lương biến đổi Điện thoại - Fax - Internet Văn phịng phẩm Quảng cáo tiếp thị Chi phí khác Chi phí cố định Tiền lương BHYT,BHXH (21,5% lương) Chi phí hoa hồng - mơi giới Tổng cộng chi phí hoạt động Tổng cộng chi phí SXKD 1.1 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 II Chỉ tiêu 7,00% 0,50% 0,04% 0,05% 0,035% 0,025% 1,00% 1% Chỉ tiêu 7,00% 0,50% 0,04% 0,05% 0,035% 0,025% 1,00% 1% ĐVT (1.000đồng) Năm 7.393.766 5.983.394 Năm 7.393.766 5.983.394 Năm 7.393.766 5.983.394 Năm 9.149.785 7.404.450 Năm vận hành Năm Năm 9.149.785 10.166.428 7.404.450 8.227.167 Năm 11.183.070 9.049.884 Năm 11.183.070 9.049.884 Năm 11.183.070 9.049.884 Năm 10 12.301.377 9.954.872 5.983.394 5.983.394 5.983.394 7.404.450 7.404.450 8.227.167 9.049.884 9.049.884 9.049.884 9.954.872 1.410.371 427.385 34.191 42.739 29.917 21.369 854.771 2.356.511 1.236.000 265.740 854.771 3.766.882 9.750.276 1.410.371 427.385 34.191 42.739 29.917 21.369 854.771 2.386.545 1.260.720 271.055 854.771 3.796.917 9.780.311 1.410.371 427.385 34.191 42.739 29.917 21.369 854.771 2.416.580 1.285.440 276.370 854.771 3.826.952 9.810.346 1.745.335 528.889 42.311 52.889 37.022 26.444 1.057.779 2.649.623 1.310.160 281.684 1.057.779 4.394.958 11.799.408 1.745.335 528.889 42.311 52.889 37.022 26.444 1.057.779 2.679.658 1.334.880 286.999 1.057.779 4.424.992 11.829.443 1.939.261 587.655 47.012 58.765 41.136 29.383 1.175.310 4.298.929 2.570.880 552.739 1.175.310 6.238.190 14.465.356 2.133.187 646.420 51.714 64.642 45.249 32.321 1.292.841 5.918.200 3.806.880 818.479 1.292.841 8.051.387 17.101.270 2.133.187 646.420 51.714 64.642 45.249 32.321 1.292.841 7.419.940 5.042.880 1.084.219 1.292.841 9.553.127 18.603.010 2.133.187 646.420 51.714 64.642 45.249 32.321 1.292.841 8.921.680 6.278.880 1.349.959 1.292.841 11.054.867 20.104.750 2.346.506 711.062 56.885 71.106 49.774 35.553 1.422.125 10.552.704 7.514.880 1.615.699 1.422.125 12.899.209 22.854.081 Năm 11 12.301.377 9.954.872 Năm 12 12.301.377 9.954.872 Năm 13 12.301.377 9.954.872 Năm 14 13.531.515 10.950.359 Năm vận hành Năm 15 Năm 16 13.531.515 13.531.515 10.950.359 10.950.359 Năm 17 13.531.515 10.950.359 Năm 18 13.531.515 10.950.359 Năm 19 14.884.667 12.045.395 Năm 20 14.884.667 12.045.395 9.954.872 9.954.872 9.954.872 10.950.359 10.950.359 10.950.359 10.950.359 10.950.359 12.045.395 12.045.395 2.346.506 711.062 56.885 71.106 49.774 35.553 1.422.125 12.054.444 8.750.880 1.881.439 1.422.125 14.400.949 24.355.821 2.346.506 711.062 56.885 71.106 49.774 35.553 1.422.125 13.556.184 9.986.880 2.147.179 1.422.125 15.902.689 25.857.561 2.346.506 711.062 56.885 71.106 49.774 35.553 1.422.125 15.057.924 11.222.880 2.412.919 1.422.125 17.404.429 27.359.301 2.581.156 782.169 62.573 78.217 54.752 39.108 1.564.337 16.701.876 12.458.880 2.678.659 1.564.337 19.283.032 30.233.391 2.581.156 782.169 62.573 78.217 54.752 39.108 1.564.337 18.203.616 13.694.880 2.944.399 1.564.337 20.784.772 31.735.131 2.581.156 782.169 62.573 78.217 54.752 39.108 1.564.337 19.705.356 14.930.880 3.210.139 1.564.337 22.286.512 33.236.871 2.581.156 782.169 62.573 78.217 54.752 39.108 1.564.337 21.207.096 16.166.880 3.475.879 1.564.337 23.788.252 34.738.611 2.581.156 782.169 62.573 78.217 54.752 39.108 1.564.337 22.708.836 17.402.880 3.741.619 1.564.337 25.289.992 36.240.351 2.839.272 860.385 68.831 86.039 60.227 43.019 1.720.771 24.367.010 18.638.880 4.007.359 1.720.771 27.206.282 39.251.677 2.839.272 860.385 68.831 86.039 60.227 43.019 1.720.771 25.868.750 19.874.880 4.273.099 1.720.771 28.708.022 40.753.417 58 Stt Khoản mục I Chi phí biến đổi Chi phí trực tiếp Chi phí giá thành diện tích cho thuê Chi phí chung Điện - nước Tiền lương biến đổi Điện thoại - Fax - Internet Văn phòng phẩm Quảng cáo tiếp thị Chi phí khác Chi phí cố định Tiền lương BHYT,BHXH (21,5% lương) Chi phí hoa hồng - mơi giới Tổng cộng chi phí hoạt động Tổng cộng chi phí SXKD 1.1 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 II Stt Khoản mục I Chi phí biến đổi Chi phí trực tiếp Chi phí giá thành diện tích cho thuê Chi phí chung Điện - nước Tiền lương biến đổi Điện thoại - Fax - Internet Văn phịng phẩm Quảng cáo tiếp thị Chi phí khác Chi phí cố định Tiền lương BHYT,BHXH (21,5% lương) Chi phí hoa hồng - mơi giới Tổng cộng chi phí hoạt động Tổng cộng chi phí SXKD 1.1 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 II Chỉ tiêu 7,00% 0,50% 0,04% 0,05% 0,035% 0,025% 1,00% 1% Chỉ tiêu 7,00% 0,50% 0,04% 0,05% 0,035% 0,025% 1,00% 1% Năm vận hành Năm 21 Năm 22 Năm 23 Năm 24 Năm 25 Năm 26 Năm 27 Năm 28 Năm 29 Năm 30 14.884.667 12.045.395 14.884.667 12.045.395 14.884.667 12.045.395 16.373.133 13.249.935 16.373.133 13.249.935 16.373.133 13.249.935 16.373.133 13.249.935 16.373.133 13.249.935 18.010.447 14.574.928 18.010.447 14.574.928 12.045.395 12.045.395 12.045.395 13.249.935 13.249.935 13.249.935 13.249.935 13.249.935 14.574.928 14.574.928 2.839.272 860.385 68.831 86.039 60.227 43.019 1.720.771 27.370.490 21.110.880 4.538.839 1.720.771 30.209.762 42.255.157 2.839.272 860.385 68.831 86.039 60.227 43.019 1.720.771 28.872.230 22.346.880 4.804.579 1.720.771 31.711.502 43.756.897 2.839.272 860.385 68.831 86.039 60.227 43.019 1.720.771 30.373.970 23.582.880 5.070.319 1.720.771 33.213.242 45.258.637 3.123.199 946.424 75.714 94.642 66.250 47.321 1.892.848 32.047.787 24.818.880 5.336.059 1.892.848 35.170.986 48.420.920 3.123.199 946.424 75.714 94.642 66.250 47.321 1.892.848 33.549.527 26.054.880 5.601.799 1.892.848 36.672.726 49.922.660 3.123.199 946.424 75.714 94.642 66.250 47.321 1.892.848 35.051.267 27.290.880 5.867.539 1.892.848 38.174.466 51.424.400 3.123.199 946.424 75.714 94.642 66.250 47.321 1.892.848 36.553.007 28.526.880 6.133.279 1.892.848 39.676.206 52.926.140 3.123.199 946.424 75.714 94.642 66.250 47.321 1.892.848 38.054.747 29.762.880 6.399.019 1.892.848 41.177.946 54.427.880 3.435.519 1.041.066 83.285 104.107 72.875 52.053 2.082.133 39.745.772 30.998.880 6.664.759 2.082.133 43.181.291 57.756.218 3.435.519 1.041.066 83.285 104.107 72.875 52.053 2.082.133 41.247.512 32.234.880 6.930.499 2.082.133 44.683.031 59.257.958 Năm 31 Năm 32 Năm 33 Năm 34 Năm 35 Năm 36 Năm 37 Năm 38 Năm 39 Năm 40 18.010.447 14.574.928 18.010.447 14.574.928 18.010.447 14.574.928 19.811.491 16.032.421 19.811.491 16.032.421 19.811.491 16.032.421 19.811.491 16.032.421 19.811.491 16.032.421 21.792.641 17.635.663 21.792.641 17.635.663 14.574.928 14.574.928 14.574.928 16.032.421 16.032.421 16.032.421 16.032.421 16.032.421 17.635.663 17.635.663 3.435.519 1.041.066 83.285 104.107 72.875 52.053 2.082.133 42.749.252 33.470.880 7.196.239 2.082.133 46.184.771 60.759.698 3.435.519 1.041.066 83.285 104.107 72.875 52.053 2.082.133 44.250.992 34.706.880 7.461.979 2.082.133 47.686.511 62.261.438 3.435.519 1.041.066 83.285 104.107 72.875 52.053 2.082.133 45.752.732 35.942.880 7.727.719 2.082.133 49.188.251 63.763.178 3.779.071 1.145.173 91.614 114.517 80.162 57.259 2.290.346 47.462.685 37.178.880 7.993.459 2.290.346 51.241.756 67.274.176 3.779.071 1.145.173 91.614 114.517 80.162 57.259 2.290.346 48.964.425 38.414.880 8.259.199 2.290.346 52.743.496 68.775.916 3.779.071 1.145.173 91.614 114.517 80.162 57.259 2.290.346 50.466.165 39.650.880 8.524.939 2.290.346 54.245.236 70.277.656 3.779.071 1.145.173 91.614 114.517 80.162 57.259 2.290.346 51.967.905 40.886.880 8.790.679 2.290.346 55.746.976 71.779.396 3.779.071 1.145.173 91.614 114.517 80.162 57.259 2.290.346 53.469.645 42.122.880 9.056.419 2.290.346 57.248.716 73.281.136 4.156.978 1.259.690 100.775 125.969 88.178 62.985 2.519.380 55.200.420 43.358.880 9.322.159 2.519.380 59.357.397 76.993.060 4.156.978 1.259.690 100.775 125.969 88.178 62.985 2.519.380 56.702.160 44.594.880 9.587.899 2.519.380 60.859.137 78.494.800 Năm vận hành 59 Stt Khoản mục I Chi phí biến đổi Chi phí trực tiếp Chi phí giá thành diện tích cho thuê Chi phí chung Điện - nước Tiền lương biến đổi Điện thoại - Fax - Internet Văn phòng phẩm Quảng cáo tiếp thị Chi phí khác Chi phí cố định Tiền lương BHYT,BHXH (21,5% lương) Chi phí hoa hồng - mơi giới Tổng cộng chi phí hoạt động Tổng cộng chi phí SXKD 1.1 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 II Chỉ tiêu 7,00% 0,50% 0,04% 0,05% 0,035% 0,025% 1,00% 1% Năm 41 21.792.641 17.635.663 Năm 42 21.792.641 17.635.663 Năm 43 21.792.641 17.635.663 Năm 44 23.971.905 19.399.229 Năm vận hành Năm 45 Năm 46 23.971.905 23.971.905 19.399.229 19.399.229 Năm 47 23.971.905 19.399.229 Năm 48 23.971.905 19.399.229 Năm 49 26.369.095 21.339.152 Năm 50 26.369.095 21.339.152 17.635.663 17.635.663 17.635.663 19.399.229 19.399.229 19.399.229 19.399.229 19.399.229 21.339.152 21.339.152 4.156.978 1.259.690 100.775 125.969 88.178 62.985 2.519.380 58.203.900 45.830.880 9.853.639 2.519.380 62.360.877 79.996.540 4.156.978 1.259.690 100.775 125.969 88.178 62.985 2.519.380 59.705.640 47.066.880 10.119.379 2.519.380 63.862.617 81.498.280 4.156.978 1.259.690 100.775 125.969 88.178 62.985 2.519.380 61.207.380 48.302.880 10.385.119 2.519.380 65.364.357 83.000.020 4.572.675 1.385.659 110.853 138.566 96.996 69.283 2.771.318 62.961.058 49.538.880 10.650.859 2.771.318 67.533.733 86.932.962 4.572.675 1.385.659 110.853 138.566 96.996 69.283 2.771.318 64.462.798 50.774.880 10.916.599 2.771.318 69.035.473 88.434.702 4.572.675 1.385.659 110.853 138.566 96.996 69.283 2.771.318 65.964.538 52.010.880 11.182.339 2.771.318 70.537.213 89.936.442 4.572.675 1.385.659 110.853 138.566 96.996 69.283 2.771.318 67.466.278 53.246.880 11.448.079 2.771.318 72.038.953 91.438.182 4.572.675 1.385.659 110.853 138.566 96.996 69.283 2.771.318 68.968.018 54.482.880 11.713.819 2.771.318 73.540.693 92.939.922 5.029.943 1.524.225 121.938 152.423 106.696 76.211 3.048.450 70.746.889 55.718.880 11.979.559 3.048.450 75.776.832 97.115.985 5.029.943 1.524.225 121.938 152.423 106.696 76.211 3.048.450 72.248.629 56.954.880 12.245.299 3.048.450 77.278.572 98.617.725 60 PHỤ LỤC BẢNG DỰ TRÙ LÃI LỖ TT TT TT TT TT Hạng mục Doanh thu cho th văn phịng Chi phí cho th văn phịng Lợi nhuận trước lãi vay Lãi vay Lợi nhuận trước thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) Lợi nhuận sau thuế Năm Năm Năm Năm 85.477.058 9.750.276 75.726.782 49.227.791 26.498.992 5.299.798 21.199.193 85.477.058 9.780.311 75.696.748 46.422.586 29.274.161 5.854.832 23.419.329 85.477.058 9.810.346 75.666.713 43.280.757 32.385.956 6.477.191 25.908.765 105.777.860 11.799.408 93.978.452 39.761.909 54.216.543 10.843.309 43.373.235 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 142.212.456 24.355.821 117.856.635 117.856.635 23.571.327 94.285.308 142.212.456 25.857.561 116.354.895 116.354.895 23.270.979 93.083.916 142.212.456 27.359.301 114.853.155 114.853.155 22.970.631 91.882.524 156.433.702 30.233.391 126.200.310 126.200.310 25.240.062 100.960.248 Năm 21 Năm 22 Năm 23 Năm 24 172.077.072 42.255.157 129.821.915 129.821.915 25.964.383 103.857.532 172.077.072 43.756.897 128.320.175 128.320.175 25.664.035 102.656.140 172.077.072 45.258.637 126.818.435 126.818.435 25.363.687 101.454.748 189.284.779 48.420.920 140.863.859 140.863.859 28.172.772 112.691.087 Năm 31 Năm 32 Năm 33 Năm 34 208.213.257 60.759.698 147.453.558 147.453.558 29.490.712 117.962.847 208.213.257 62.261.438 145.951.818 145.951.818 29.190.364 116.761.455 208.213.257 63.763.178 144.450.078 144.450.078 28.890.016 115.560.063 229.034.583 67.274.176 161.760.406 161.760.406 32.352.081 129.408.325 Năm 41 Năm 42 Năm 43 Năm 44 251.938.041 79.996.540 171.941.501 171.941.501 34.388.300 137.553.201 251.938.041 81.498.280 170.439.761 170.439.761 34.087.952 136.351.809 251.938.041 83.000.020 168.938.021 168.938.021 33.787.604 135.150.417 277.131.845 86.932.962 190.198.883 190.198.883 38.039.777 152.159.106 Hạng mục Doanh thu cho th văn phịng Chi phí cho thuê văn phòng Lợi nhuận trước lãi vay Lãi vay Lợi nhuận trước thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) Lợi nhuận sau thuế Hạng mục Doanh thu cho th văn phịng Chi phí cho th văn phịng Lợi nhuận trước lãi vay Lãi vay Lợi nhuận trước thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) Lợi nhuận sau thuế Hạng mục Doanh thu cho th văn phịng Chi phí cho thuê văn phòng Lợi nhuận trước lãi vay Lãi vay Lợi nhuận trước thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) Lợi nhuận sau thuế Hạng mục Doanh thu cho th văn phịng Chi phí cho th văn phịng Lợi nhuận trước lãi vay Lãi vay Lợi nhuận trước thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) Lợi nhuận sau thuế Lợi nhuận rịng bình qn Năm vận hành Năm Năm 105.777.860 11.829.443 93.948.417 35.820.798 58.127.619 11.625.524 46.502.095 117.530.955 14.465.356 103.065.599 31.406.755 71.658.844 14.331.769 57.327.076 Năm vận hành Năm 15 Năm 16 156.433.702 31.735.131 124.698.570 124.698.570 24.939.714 99.758.856 156.433.702 33.236.871 123.196.830 123.196.830 24.639.366 98.557.464 Năm vận hành Năm 25 Năm 26 189.284.779 49.922.660 139.362.119 139.362.119 27.872.424 111.489.695 189.284.779 51.424.400 137.860.379 137.860.379 27.572.076 110.288.303 Năm vận hành Năm 35 Năm 36 229.034.583 68.775.916 160.258.666 160.258.666 32.051.733 128.206.933 229.034.583 70.277.656 158.756.926 158.756.926 31.751.385 127.005.541 Năm vận hành Năm 45 Năm 46 277.131.845 88.434.702 188.697.143 188.697.143 37.739.429 150.957.714 277.131.845 89.936.442 187.195.403 187.195.403 37.439.081 149.756.322 Năm Năm Năm Năm 10 129.284.051 17.101.270 112.182.781 26.463.026 85.719.755 17.143.951 68.575.804 129.284.051 18.603.010 110.681.041 20.926.049 89.754.991 17.950.998 71.803.993 129.284.051 20.104.750 109.179.301 14.724.636 94.454.665 18.890.933 75.563.732 142.212.456 22.854.081 119.358.375 7.779.053 111.579.322 22.315.864 89.263.457 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 156.433.702 34.738.611 121.695.090 121.695.090 24.339.018 97.356.072 156.433.702 36.240.351 120.193.350 120.193.350 24.038.670 96.154.680 172.077.072 39.251.677 132.825.395 132.825.395 26.565.079 106.260.316 172.077.072 40.753.417 131.323.655 131.323.655 26.264.731 105.058.924 Năm 27 Năm 28 Năm 29 Năm 30 189.284.779 52.926.140 136.358.639 136.358.639 27.271.728 109.086.911 189.284.779 54.427.880 134.856.899 134.856.899 26.971.380 107.885.519 208.213.257 57.756.218 150.457.038 150.457.038 30.091.408 120.365.631 208.213.257 59.257.958 148.955.298 148.955.298 29.791.060 119.164.239 Năm 37 Năm 38 Năm 39 Năm 40 229.034.583 71.779.396 157.255.186 157.255.186 31.451.037 125.804.149 229.034.583 73.281.136 155.753.446 155.753.446 31.150.689 124.602.757 251.938.041 76.993.060 174.944.981 174.944.981 34.988.996 139.955.985 251.938.041 78.494.800 173.443.241 173.443.241 34.688.648 138.754.593 Năm 47 Năm 48 Năm 49 Năm 50 277.131.845 91.438.182 185.693.663 185.693.663 37.138.733 148.554.930 277.131.845 92.939.922 184.191.923 184.191.923 36.838.385 147.353.538 304.845.029 97.115.985 207.729.045 207.729.045 41.545.809 166.183.236 304.845.029 98.617.725 206.227.305 206.227.305 41.245.461 164.981.844 107.165.191 61 PHỤ LỤC BẢNG KẾ HOẠCH TRẢ NỢ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỦA DỰ ÁN T T I Vay đầu tư 1.1 Số lượng vay 410.231.588 1.2 Thời hạn vay 10 1.3 Lãi suất 1.4 Dư nợ đầu kỳ 1.5 Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 10 410.231.588 386.854.884 360.672.975 331.349.238 298.506.652 261.722.955 220.525.215 174.383.746 122.705.300 64.825.442 Tiền trả định kỳ 72.604.495 72.604.495 72.604.495 72.604.495 72.604.495 72.604.495 72.604.495 72.604.495 72.604.495 72.604.495 1.6 Trả lãi vay 49.227.791 46.422.586 43.280.757 39.761.909 35.820.798 31.406.755 26.463.026 20.926.049 14.724.636 7.779.053 1.7 Trả vốn gốc 23.376.704 26.181.909 29.323.738 32.842.586 36.783.697 41.197.740 46.141.469 51.678.445 57.879.859 64.825.442 1.8 Dư nợ cuối kỳ 386.854.884 360.672.975 331.349.238 298.506.652 261.722.955 220.525.215 174.383.746 122.705.300 64.825.442 II Vay vốn lưu động 2.1 Vốn lưu động năm 565.032 569.538 574.043 659.244 663.749 935.728 1.207.708 1.432.969 1.658.230 1.934.881 2.2 Tiền lãi phải trả năm III Tổng tiền lãi phải trả năm 49.227.791 46.422.586 43.280.757 39.761.909 35.820.798 31.406.755 26.463.026 20.926.049 14.724.636 7.779.053 IV Kế hoạch trả nợ 4.1 Nguồn trả nợ năm (B) 106.215.802 71.141.444 69.991.163 81.864.947 80.426.925 85.495.582 90.373.553 87.419.128 84.225.505 89.144.691 - Lợi nhuận ròng (80%) 16.959.355 18.735.463 20.727.012 34.698.588 37.201.676 45.861.660 54.860.643 57.443.194 60.450.985 71.410.766 - Chi phí giá thành diện tích cho thuê 5.983.394 5.983.394 5.983.394 7.404.450 7.404.450 8.227.167 9.049.884 9.049.884 9.049.884 9.954.872 - Chi phí trả lãi vay dài hạn 49.227.791 46.422.586 43.280.757 39.761.909 35.820.798 31.406.755 26.463.026 20.926.049 14.724.636 7.779.053 - Hoàn thuế VAT 34.045.263 Số tiền phải trả nợ năm (A) 72.604.495 72.604.495 72.604.495 72.604.495 72.604.495 72.604.495 72.604.495 72.604.495 72.604.495 72.604.495 - Trả nợ gốc 23.376.704 26.181.909 29.323.738 32.842.586 36.783.697 41.197.740 46.141.469 51.678.445 57.879.859 64.825.442 - Trả lãi vay 49.227.791 46.422.586 43.280.757 39.761.909 35.820.798 31.406.755 26.463.026 20.926.049 14.724.636 7.779.053 1,46 0,98 0,96 1,13 1,11 1,18 1,24 1,20 1,16 1,23 4.2 4.3 4.4 Hạng mục Tỷ số khả trả nợ (B/A) Tỷ số khả trả nợ trung bình Năm ĐVT (1.000đồng) 12,00% 1,136 62 PHỤ LỤC BẢNG PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG HỒN VỐN GIẢN ĐƠN CỦA DỰ ÁN TT Hạng mục Đầu tư dự án Lợi nhuận rịng Chi phí giá thành diện tích cho th Lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho thuê Lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho th trừ đầu tư Cộng dồn dòng TT Hạng mục Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 10 484.428.023 21.199.193 23.419.329 25.908.765 43.373.235 46.502.095 57.327.076 68.575.804 71.803.993 75.563.732 89.263.457 5.983.394 5.983.394 5.983.394 7.404.450 7.404.450 8.227.167 9.049.884 9.049.884 9.049.884 9.954.872 27.182.587 29.402.723 31.892.159 50.777.685 53.906.545 65.554.242 77.625.688 80.853.877 84.613.615 99.218.329 -484.428.023 27.182.587 29.402.723 31.892.159 50.777.685 53.906.545 65.554.242 77.625.688 80.853.877 84.613.615 99.218.329 -484.428.023 -457.245.436 -427.842.712 -395.950.554 -345.172.869 -291.266.323 -225.712.081 -148.086.393 -67.232.517 17.381.099 116.599.428 Năm 11 Năm 12 Năm 13 94.285.308 93.083.916 91.882.524 9.954.872 9.954.872 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 100.960.248 99.758.856 98.557.464 97.356.072 96.154.680 106.260.316 105.058.924 9.954.872 10.950.359 10.950.359 10.950.359 10.950.359 10.950.359 12.045.395 12.045.395 Đầu tư dự án Lợi nhuận rịng Chi phí giá thành diện tích cho th Lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho thuê 104.240.180 103.038.788 101.837.396 111.910.607 110.709.215 109.507.823 108.306.431 107.105.039 118.305.711 117.104.319 Lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho th trừ đầu tư 104.240.180 103.038.788 101.837.396 111.910.607 110.709.215 109.507.823 108.306.431 107.105.039 118.305.711 117.104.319 Cộng dồn dòng 220.839.608 323.878.396 425.715.792 537.626.399 648.335.614 757.843.438 866.149.869 973.254.908 1.091.560.619 1.208.664.939 63 TT Hạng mục Đầu tư dự án Lợi nhuận rịng Chi phí giá thành diện tích cho thuê Năm 21 Năm 22 Năm 23 Năm 24 Năm 25 Năm 26 Năm 27 Năm 28 Năm 29 Năm 30 103.857.532 102.656.140 101.454.748 112.691.087 111.489.695 110.288.303 109.086.911 107.885.519 120.365.631 119.164.239 12.045.395 12.045.395 12.045.395 13.249.935 13.249.935 13.249.935 13.249.935 13.249.935 14.574.928 14.574.928 Lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho thuê 115.902.927 114.701.535 113.500.143 125.941.021 124.739.629 123.538.237 122.336.845 121.135.453 134.940.559 133.739.167 Lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho thuê trừ đầu tư 115.902.927 114.701.535 113.500.143 125.941.021 124.739.629 123.538.237 122.336.845 121.135.453 134.940.559 133.739.167 Cộng dồn dòng 1.324.567.866 1.439.269.401 1.552.769.544 1.678.710.566 1.803.450.195 1.926.988.433 2.049.325.278 2.170.460.731 2.305.401.290 2.439.140.457 Năm 31 Năm 32 Năm 33 Năm 34 Năm 35 Năm 36 Năm 37 Năm 38 Năm 39 Năm 40 117.962.847 116.761.455 115.560.063 129.408.325 128.206.933 127.005.541 125.804.149 124.602.757 139.955.985 138.754.593 14.574.928 14.574.928 14.574.928 16.032.421 16.032.421 16.032.421 16.032.421 16.032.421 17.635.663 17.635.663 132.537.775 131.336.383 130.134.991 145.440.746 144.239.354 143.037.962 141.836.570 140.635.178 157.591.647 156.390.255 132.537.775 131.336.383 130.134.991 145.440.746 144.239.354 143.037.962 141.836.570 140.635.178 157.591.647 156.390.255 2.571.678.232 2.703.014.614 2.833.149.605 2.978.590.351 3.122.829.705 3.265.867.666 3.407.704.236 3.548.339.414 3.705.931.061 3.862.321.317 Năm 41 Năm 42 Năm 43 Năm 44 Năm 45 Năm 46 Năm 47 Năm 48 Năm 49 Năm 50 137.553.201 136.351.809 135.150.417 152.159.106 150.957.714 149.756.322 148.554.930 147.353.538 166.183.236 164.981.844 17.635.663 17.635.663 17.635.663 19.399.229 19.399.229 19.399.229 19.399.229 19.399.229 21.339.152 21.339.152 155.188.863 153.987.471 152.786.079 171.558.335 170.356.943 169.155.551 167.954.159 166.752.767 187.522.388 186.320.996 155.188.863 153.987.471 152.786.079 171.558.335 170.356.943 169.155.551 167.954.159 166.752.767 187.522.388 186.320.996 4.017.510.180 4.171.497.652 4.324.283.731 4.495.842.066 4.666.199.010 4.835.354.561 5.003.308.720 5.170.061.488 5.357.583.876 5.543.904.872 TT Hạng mục Đầu tư dự án Lợi nhuận rịng Chi phí giá thành diện tích cho thuê TT Lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho th Lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho thuê trừ đầu tư Cộng dồn dòng Hạng mục Đầu tư dự án Lợi nhuận rịng Chi phí giá thành diện tích cho th Lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho thuê Lợi nhuận ròng chi phí giá thành dt cho thuê trừ đầu tư Cộng dồn dịng Thời gian hồn vốn tĩnh năm 10 tháng 64 PHỤ LỤC BẢNG PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG HỒN VỐN CĨ CHIẾT KHẤU CỦA DỰ ÁN TT Hạng mục Hệ số chiết khấu (r=7%) Vốn đầu tư Năm 484.428.023 Hiện giá VĐT 484.428.023 Lợi nhuận rịng Chi phí giá thành diện tích cho thuê Lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho th Hiện giá lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho thuê Hiện giá lợi nhuận ròng chi phí giá thành dt cho thuê trừ giá đầu tư Cộng dồn dòng TT Năm 0,71 Năm 0,67 Năm 0,62 Năm 0,58 Năm 0,54 Năm 10 0,51 21.199.193 23.419.329 25.908.765 43.373.235 46.502.095 57.327.076 68.575.804 71.803.993 75.563.732 89.263.457 5.983.394 5.983.394 5.983.394 7.404.450 7.404.450 8.227.167 9.049.884 9.049.884 9.049.884 9.954.872 27.182.587 29.402.723 31.892.159 50.777.685 53.906.545 65.554.242 77.625.688 80.853.877 84.613.615 99.218.329 25.279.806 25.580.369 26.151.570 38.591.041 38.273.647 43.921.342 48.127.926 46.895.248 45.691.352 50.601.348 -484.428.023 25.279.806 25.580.369 26.151.570 38.591.041 38.273.647 43.921.342 48.127.926 46.895.248 45.691.352 50.601.348 -484.428.023 -459.148.217 -433.567.848 -407.416.277 -368.825.237 -330.551.590 -286.630.247 -238.502.321 -191.607.072 -145.915.720 -95.314.372 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 0,44 0,41 0,39 0,36 0,34 0,32 0,30 0,28 0,26 94.285.308 93.083.916 91.882.524 100.960.248 99.758.856 98.557.464 97.356.072 96.154.680 106.260.316 105.058.924 9.954.872 9.954.872 9.954.872 10.950.359 10.950.359 10.950.359 10.950.359 10.950.359 12.045.395 12.045.395 Lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho thuê Hiện giá lợi nhuận ròng chi phí giá thành dt cho thuê Hiện giá lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho th trừ giá đầu tư Cộng dồn dòng 104.240.180 50.035.286 103.038.788 45.337.067 101.837.396 41.753.332 111.910.607 43.645.137 110.709.215 39.855.318 109.507.823 37.232.660 108.306.431 34.658.058 107.105.039 32.131.512 118.305.711 33.125.599 117.104.319 30.447.123 50.035.286 45.337.067 41.753.332 43.645.137 39.855.318 37.232.660 34.658.058 32.131.512 33.125.599 30.447.123 -45.279.086 57.981 41.811.313 85.456.450 125.311.767 162.544.427 197.202.485 229.333.997 262.459.596 292.906.719 Hạng mục Hệ số chiết khấu (r=7%) Vốn đầu tư Hiện giá VĐT Lợi nhuận rịng Chi phí giá thành diện tích cho th Lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho thuê Hiện giá lợi nhuận ròng chi phí giá thành dt cho thuê Hiện giá lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho th trừ giá đầu tư Cộng dồn dòng Năm 21 0,24 Năm 22 0,23 Năm 23 0,21 Năm 24 0,20 Năm 25 0,18 Năm 26 0,17 Năm 27 0,16 Năm 28 0,15 Năm 29 0,14 Năm 30 0,13 103.857.532 12.045.395 115.902.927 27.816.703 102.656.140 12.045.395 114.701.535 26.381.353 101.454.748 12.045.395 113.500.143 23.835.030 112.691.087 13.249.935 125.941.021 25.188.204 111.489.695 13.249.935 124.739.629 22.453.133 110.288.303 13.249.935 123.538.237 21.001.500 109.086.911 13.249.935 122.336.845 19.573.895 107.885.519 13.249.935 121.135.453 18.170.318 120.365.631 14.574.928 134.940.559 18.891.678 119.164.239 14.574.928 133.739.167 17.386.092 27.816.703 26.381.353 23.835.030 25.188.204 22.453.133 21.001.500 19.573.895 18.170.318 18.891.678 17.386.092 320.723.422 347.104.775 370.939.805 396.128.009 418.581.143 439.582.643 459.156.538 477.326.856 496.218.535 513.604.626 Chi phí giá thành diện tích cho thuê Năm 0,76 Năm 12 Vốn đầu tư Hiện giá VĐT Lợi nhuận ròng Năm 0,82 0,48 TT Năm 0,87 Năm 11 Hệ số chiết khấu (r=7%) Hạng mục Năm 0,93 65 TT Hạng mục Hệ số chiết khấu (r=7%) Vốn đầu tư Hiện giá VĐT Lợi nhuận rịng Chi phí giá thành diện tích cho th Lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho thuê Hiện giá lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho th Hiện giá lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho thuê trừ giá đầu tư Cộng dồn dòng TT Hạng mục Hệ số chiết khấu (r=7%) Vốn đầu tư Hiện giá VĐT Lợi nhuận rịng Chi phí giá thành diện tích cho th Lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho thuê Hiện giá lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho th Hiện giá lợi nhuận rịng chi phí giá thành dt cho thuê trừ giá đầu tư Cộng dồn dịng 8 Thời gian hồn vốn động Năm 31 0,12 Năm 32 0,11 Năm 33 0,11 Năm 34 0,10 Năm 35 0,09 Năm 36 0,09 Năm 37 0,08 Năm 38 0,08 Năm 39 0,07 Năm 40 0,07 117.962.847 14.574.928 132.537.775 15.904.533 116.761.455 14.574.928 131.336.383 14.447.002 115.560.063 14.574.928 130.134.991 14.314.849 129.408.325 16.032.421 145.440.746 14.544.075 128.206.933 16.032.421 144.239.354 12.981.542 127.005.541 16.032.421 143.037.962 12.873.417 125.804.149 16.032.421 141.836.570 11.346.926 124.602.757 16.032.421 140.635.178 11.250.814 139.955.985 17.635.663 157.591.647 11.031.415 138.754.593 17.635.663 156.390.255 10.947.318 15.904.533 14.447.002 14.314.849 14.544.075 12.981.542 12.873.417 11.346.926 11.250.814 11.031.415 10.947.318 529.509.159 543.956.161 558.271.010 572.815.085 585.796.627 598.670.043 610.016.969 621.267.783 632.299.198 643.246.516 Năm 41 Năm 42 Năm 43 Năm 44 Năm 45 Năm 46 Năm 47 Năm 48 Năm 49 Năm 50 0,06 0,06 0,05 0,05 0,05 0,04 0,04 0,04 0,04 0,03 137.553.201 17.635.663 155.188.863 9.311.332 136.351.809 17.635.663 153.987.471 9.239.248 135.150.417 17.635.663 152.786.079 7.639.304 152.159.106 19.399.229 171.558.335 8.577.917 150.957.714 19.399.229 170.356.943 8.517.847 149.756.322 19.399.229 169.155.551 6.766.222 148.554.930 19.399.229 167.954.159 6.718.166 147.353.538 19.399.229 166.752.767 6.670.111 166.183.236 21.339.152 187.522.388 7.500.896 164.981.844 21.339.152 186.320.996 5.589.630 9.311.332 9.239.248 7.639.304 8.577.917 8.517.847 6.766.222 6.718.166 6.670.111 7.500.896 5.589.630 652.557.848 661.797.096 669.436.400 678.014.317 686.532.164 693.298.386 700.016.553 706.686.663 714.187.559 719.777.189 11 năm 12 tháng 66 PHỤ LỤC BẢNG TÍNH TỐN PHÂN TÍCH HIỆN GIÁ THUẦN (NPV) VÀ TỶ SUẤT HỒN VỐN NỘI BỘ (IRR) CỦA DỰ ÁN Stt Nội dung Tổng cộng Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 10 125.505.716 91.460.453 91.460.453 113.182.310 113.182.310 125.758.122 138.333.935 138.333.935 138.333.935 152.167.328 9.572.476.277 85.477.058 85.477.058 85.477.058 105.777.860 105.777.860 117.530.955 129.284.051 129.284.051 129.284.051 142.212.456 34.045.263 34.045.263 5.983.394 5.983.394 5.983.394 7.404.450 7.404.450 8.227.167 9.049.884 9.049.884 9.049.884 9.954.872 87.654.569 88.239.638 88.892.032 95.247.211 96.059.461 101.401.620 106.849.716 109.158.503 111.600.178 117.774.440 2.558.838.473 9.750.276 9.780.311 9.810.346 11.799.408 11.829.443 14.465.356 17.101.270 18.603.010 20.104.750 22.854.081 10.686.826.467 410.231.588 I Dòng tiền vào Doanh thu Thuế VAT khấu trừ Vay vốn dài hạn 410.231.588 Chi phí giá thành dt cho thuê 670.073.339 II Dòng tiền Chi đầu tư ban đầu Chi phí cho th văn phịng Lãi vay 315.813.359 49.227.791 46.422.586 43.280.757 39.761.909 35.820.798 31.406.755 26.463.026 20.926.049 14.724.636 7.779.053 Trả gốc vay dài hạn 410.231.588 23.376.704 26.181.909 29.323.738 32.842.586 36.783.697 41.197.740 46.141.469 51.678.445 57.879.859 64.825.442 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1.339.564.889 5.299.798 5.854.832 6.477.191 10.843.309 11.625.524 14.331.769 17.143.951 17.950.998 18.890.933 22.315.864 Dòng tiền 5.577.950.135 -74.196.435 37.851.146 3.220.815 2.568.421 17.935.099 17.122.849 24.356.502 31.484.219 29.175.431 26.733.757 34.392.888 7,0% 0,90 0,82 0,74 0,67 0,61 0,55 0,50 0,45 0,41 0,37 III Hệ số hóa dòng tiền 410.231.588 5.108.876.332 484.428.023 484.428.023 484.428.023 IV Dòng tiền có chiết khấu -74.196.435 34.254.431 2.637.796 1.903.616 12.029.696 10.393.567 13.379.542 15.651.536 13.125.597 10.884.275 12.672.020 V Lũy kế dịng tiền có chiết khấu -74.196.435 -39.942.004 -37.304.208 -35.400.592 -23.370.896 -12.977.328 402.214 16.053.750 29.179.347 40.063.622 52.735.642 NPV 893.219.315 IRR 33,43% 67 Stt I II III IV V Stt I II III IV V Nội dung Dòng tiền vào Doanh thu Thuế VAT khấu trừ Vay vốn dài hạn Chi phí giá thành dt cho thuê Dòng tiền Chi đầu tư ban đầu Chi phí cho th văn phịng Lãi vay Trả gốc vay dài hạn Thuế thu nhập doanh nghiệp Dòng tiền Hệ số hóa dịng tiền Dịng tiền có chiết khấu Lũy kế dịng tiền có chiết khấu Nội dung Dòng tiền vào Doanh thu Thuế VAT khấu trừ Vay vốn dài hạn Chi phí giá thành dt cho thuê Dòng tiền Chi đầu tư ban đầu Chi phí cho th văn phịng Lãi vay Trả gốc vay dài hạn Thuế thu nhập doanh nghiệp Dịng tiền Hệ số hóa dịng tiền Dịng tiền có chiết khấu Lũy kế dịng tiền có chiết khấu Năm vận hành Năm 15 Năm 16 167.384.061 167.384.061 156.433.702 156.433.702 Năm 11 152.167.328 142.212.456 Năm 12 152.167.328 142.212.456 Năm 13 152.167.328 142.212.456 Năm 14 167.384.061 156.433.702 Năm 17 167.384.061 156.433.702 Năm 18 167.384.061 156.433.702 Năm 19 184.122.467 172.077.072 Năm 20 184.122.467 172.077.072 9.954.872 47.927.148 9.954.872 49.128.540 9.954.872 50.329.932 10.950.359 55.473.453 10.950.359 56.674.845 10.950.359 57.876.237 10.950.359 59.077.629 10.950.359 60.279.021 12.045.395 65.816.756 12.045.395 67.018.148 24.355.821 0 23.571.327 104.240.180 0,33 34.757.625 87.493.267 25.857.561 0 23.270.979 103.038.788 0,30 31.092.340 118.585.607 27.359.301 0 22.970.631 101.837.396 0,27 27.809.788 146.395.394 30.233.391 0 25.240.062 111.910.607 0,25 27.656.636 174.052.031 31.735.131 0 24.939.714 110.709.215 0,22 24.759.941 198.811.971 33.236.871 0 24.639.366 109.507.823 0,20 22.164.028 220.976.000 34.738.611 0 24.339.018 108.306.431 0,18 19.837.892 240.813.892 36.240.351 0 24.038.670 107.105.039 0,17 17.753.701 258.567.593 39.251.677 0 26.565.079 118.305.711 0,15 17.746.897 276.314.490 40.753.417 0 26.264.731 117.104.319 0,14 15.897.446 292.211.935 Năm 21 184.122.467 172.077.072 Năm 22 184.122.467 172.077.072 Năm 23 184.122.467 172.077.072 Năm 24 202.534.714 189.284.779 Năm vận hành Năm 25 Năm 26 202.534.714 202.534.714 189.284.779 189.284.779 Năm 27 202.534.714 189.284.779 Năm 28 202.534.714 189.284.779 Năm 29 222.788.185 208.213.257 Năm 30 222.788.185 208.213.257 12.045.395 68.219.540 12.045.395 69.420.932 12.045.395 70.622.324 13.249.935 76.593.692 13.249.935 77.795.084 13.249.935 78.996.476 13.249.935 80.197.868 13.249.935 81.399.260 14.574.928 87.847.626 14.574.928 89.049.018 42.255.157 43.756.897 45.258.637 48.420.920 49.922.660 51.424.400 52.926.140 54.427.880 57.756.218 59.257.958 25.964.383 115.902.927 0,12 14.239.232 306.451.167 25.664.035 114.701.535 0,11 12.752.611 319.203.778 25.363.687 113.500.143 0,10 11.419.945 330.623.724 28.172.772 125.941.021 0,09 11.467.600 342.091.324 27.872.424 124.739.629 0,08 10.278.920 352.370.244 27.572.076 123.538.237 0,07 9.212.599 361.582.843 27.271.728 122.336.845 0,07 8.256.116 369.838.959 26.971.380 121.135.453 0,06 7.398.224 377.237.183 30.091.408 134.940.559 0,06 7.458.241 384.695.424 29.791.060 133.739.167 0,05 6.689.448 391.384.872 68 Stt Nội dung I II III Dòng tiền vào Doanh thu Thuế VAT khấu trừ Vay vốn dài hạn Chi phí giá thành dt cho th Dịng tiền Chi đầu tư ban đầu Chi phí cho th văn phịng Lãi vay Trả gốc vay dài hạn Thuế thu nhập doanh nghiệp Dịng tiền Hệ số hóa dịng tiền Dịng tiền có chiết khấu Lũy kế dịng tiền có chiết khấu IV V Stt I II III IV V Nội dung Dòng tiền vào Doanh thu Thuế VAT khấu trừ Vay vốn dài hạn Chi phí giá thành dt cho thuê Dòng tiền Chi đầu tư ban đầu Chi phí cho th văn phịng Lãi vay Trả gốc vay dài hạn Thuế thu nhập doanh nghiệp Dịng tiền Hệ số hóa dịng tiền Dịng tiền có chiết khấu Lũy kế dịng tiền có chiết khấu Năm 31 222.788.185 208.213.257 Năm 32 222.788.185 208.213.257 Năm 33 222.788.185 208.213.257 Năm 34 245.067.003 229.034.583 Năm 35 245.067.003 229.034.583 Năm 36 245.067.003 229.034.583 Năm 37 245.067.003 229.034.583 Năm 38 245.067.003 229.034.583 Năm 39 269.573.704 251.938.041 Năm 40 269.573.704 251.938.041 14.574.928 90.250.410 14.574.928 91.451.802 14.574.928 92.653.194 16.032.421 99.626.258 16.032.421 100.827.650 16.032.421 102.029.042 16.032.421 103.230.434 16.032.421 104.431.826 17.635.663 111.982.056 17.635.663 113.183.448 60.759.698 0 29.490.712 132.537.775 0,05 5.999.417 397.384.289 62.261.438 0 29.190.364 131.336.383 0,04 5.380.122 402.764.412 63.763.178 0 28.890.016 130.134.991 0,04 4.824.351 407.588.763 67.274.176 0 32.352.081 145.440.746 0,03 4.879.425 412.468.188 68.775.916 0 32.051.733 144.239.354 0,03 4.379.293 416.847.481 70.277.656 0 31.751.385 143.037.962 0,03 3.930.152 420.777.633 71.779.396 0 31.451.037 141.836.570 0,02 3.526.825 424.304.458 73.281.136 0 31.150.689 140.635.178 0,02 3.164.663 427.469.120 76.993.060 0 34.988.996 157.591.647 0,02 3.209.256 430.678.376 78.494.800 0 34.688.648 156.390.255 0,02 2.882.163 433.560.540 Năm 41 269.573.704 251.938.041 Năm 42 269.573.704 251.938.041 Năm 43 269.573.704 251.938.041 Năm 44 296.531.074 277.131.845 Năm 45 296.531.074 277.131.845 Năm 46 296.531.074 277.131.845 Năm 47 296.531.074 277.131.845 Năm 48 296.531.074 277.131.845 Năm 49 326.184.182 304.845.029 Năm 50 326.184.182 304.845.029 17.635.663 114.384.840 17.635.663 115.586.232 17.635.663 116.787.624 19.399.229 124.972.739 19.399.229 126.174.131 19.399.229 127.375.523 19.399.229 128.576.915 19.399.229 129.778.307 21.339.152 138.661.794 21.339.152 139.863.186 79.996.540 0 34.388.300 155.188.863 0,02 2.588.256 436.148.795 81.498.280 0 34.087.952 153.987.471 0,02 2.324.180 438.472.975 83.000.020 0 33.787.604 152.786.079 0,01 2.086.920 440.559.895 86.932.962 0 38.039.777 171.558.335 0,01 2.120.663 442.680.558 88.434.702 0 37.739.429 170.356.943 0,01 1.905.712 444.586.270 89.936.442 0 37.439.081 169.155.551 0,01 1.712.464 446.298.734 91.438.182 0 37.138.733 167.954.159 0,01 1.538.735 447.837.468 92.939.922 0 36.838.385 166.752.767 0,01 1.382.559 449.220.028 97.115.985 0 41.545.809 187.522.388 0,01 1.407.024 450.627.052 98.617.725 0 41.245.461 186.320.996 0,01 1.265.167 451.892.219 69 PHỤ LỤC 10 BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY Nghiên cứu ảnh hưởng tiêu vốn đầu tư STT Thay đổi VĐT -15% -10% -5% 0% 10% 20% 40% Vốn đầu tư 411.763.820 435.985.221 460.206.622 484.428.023 532.870.826 581.313.628 678.199.232 IRR 2379,16% 85,24% 44,43% 33,43% 24,48% 20,19% 15,63% Thay đổi IRR 7017,40% 154,99% 32,90% 0,00% -26,77% -39,60% -53,23% NPV 965.883.519 941.662.118 917.440.717 893.219.315 844.776.513 796.333.711 699.448.106 Thay đổi NPV 8,14% 5,42% 2,71% 0,00% -5,42% -10,85% -21,69% NPV 571.151.540 678.507.465 785.863.390 893.219.315 1.000.575.241 1.107.931.166 1.215.287.091 Thay đổi NPV -36,06% -24,04% -12,02% 0,00% 12,02% 24,04% 36,06% Nghiên cứu ảnh hưởng doanh thu thay đổi STT Thay đổi Doanh thu -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% Vốn đầu tư 411.763.820 435.985.221 460.206.622 484.428.023 508.649.424 532.870.826 557.092.227 IRR 20,71% 24,37% 28,58% 33,43% 38,93% 45,06% 51,74% Thay đổi IRR -38,04% -27,11% -14,49% 0,00% 16,46% 34,79% 54,77% 70 Nghiên cứu ảnh hưởng chi phí thay đổi STT Thay đổi Chi phí -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% Vốn đầu tư 411.763.820 435.985.221 460.206.622 484.428.023 508.649.424 532.870.826 557.092.227 IRR 47,79% 42,56% 37,75% 33,43% 29,62% 26,31% 23,47% Thay đổi IRR 42,98% 27,32% 12,93% 0,00% -11,39% -21,28% -29,80% NPV 1.070.174.728 1.011.189.591 952.204.453 893.219.315 834.234.178 775.249.040 716.263.903 Thay đổi NPV 19,81% 13,21% 6,60% 0,00% -6,60% -13,21% -19,81% Nghiên cứu ảnh hưởng tiêu hệ số thu chi STT Thay đổi tiêu hệ số thu chi Vốn đầu tư IRR Thay đổi IRR NPV Thay đổi NPV -40% -20% -10% 0% 10% 20% 40% 290.656.814 387.542.419 435.985.221 484.428.023 532.870.826 581.313.628 678.199.232 24,36% 28,98% 31,21% 33,43% 35,65% 37,88% 42,44% -27,12% -13,32% -6,63% 0,00% 6,64% 13,32% 26,96% 506.253.015 699.736.165 796.477.740 893.219.315 989.960.890 1.086.702.465 1.280.185.616 -43,32% -21,66% -10,83% 0,00% 10,83% 21,66% 43,32% 71 ... THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ VĂN PHÒNG VŨ GIA 508 PHẠM VĂN ĐỒNG CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN Giám đốc Giám đốc Tháng 01/2021 Dự án Tòa nhà Văn phòng Vũ Gia 508 Phạm Văn Đồng MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU ... lượng 33 Dự án Tòa nhà Văn phòng Vũ Gia 508 Phạm Văn Đồng Tòa nhà sử dụng hệ thống báo chữa cháy tự động 34 Dự án Tòa nhà Văn phòng Vũ Gia 508 Phạm Văn Đồng Bên cạnh đó, điểm nhấn dự án tầng hầm... thức đầu tư xây dựng dự án III.1 Địa điểm xây dựng Địa điểm thực dự án: 508 Phạm Văn Đồng, Phường Linh Trung, Tp Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh III.2 Hình thức đầu tư Dự án đầu tư TÒA NHÀ VĂN PHÒNG