Báo cáo: Dự án đầu tư thuê nhà và cho thuê lại kết hợp với kinh doanh trong tòa nhà

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH BÁO CÁO: DỰ ÁN ĐẦU TƯ THUÊ NHÀ VÀ CHO THUÊ LẠI KẾT HỢP VỚI KINH DOANH TRONG TỊA NHÀ NHĨM: PM10 GVHD: Đặng Thị Thùy Dương THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THÁNG 10 NĂM 2018 MỤC LỤC MỤC LỤC .2 A GIỚI THIỆU VỀ NHÓM PM10 B DỰ ÁN ĐẦU TƯ I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN 1.1 Sản phẩm, dịch vụ dự án 1.1.1 Cho thuê tầng tòa nhà làm văn phòng 1.1.2 Dịch vụ Net Cafe 1.1.3 Kinh doanh Pub 1.2 Cơ sở pháp lý 1.3 Sự cần thiết việc đầu tư 1.3.1 Cho thuê tầng tòa nhà làm văn phòng 1.3.2 Dịch vụ Net Cafe 1.3.3 Kinh doanh Pub II QUY MÔ ĐẦU TƯ III THỊ TRƯỜNG TIÊU THỤ, KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU 10 3.1 Các tầng cho thuê làm văn phòng .10 3.2 Dịch vụ Net Cafe 11 3.3 Kinh doanh Pub 11 IV MƠ HÌNH TỔ CHỨC 12 V ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN 12 VI 6.1 TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 13 Chi phí thuê, sửa chữa, cải tạo chi phí hoạt động, quản lý chung tịa nhà13 6.2 Các tầng cho thuê làm văn phòng .14 6.3 Dịch vụ Net Cafe 16 6.4 Kinh doanh Pub 19 6.5 Phân tích tài tổng dự án đầu tư 23 6.6 Các số đánh giá tính khả thi dự án mặt tài 26 VII PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI 27 VIII PHÂN TÍCH RỦI RO 27 8.1 Các tầng cho thuê làm văn phòng .27 8.2 Dịch vụ Net Cafe 28 8.3 Kinh doanh Pub 30 C KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 31 A GIỚI THIỆU VỀ NHÓM PM10 STT Họ tên Phan Hoàng Hiếu Lớp 16DDA Công việc Tổng hợp chỉnh sửa, thiết lập báo cáo dòng tiền tổng dự 10 Trần Lê Khánh Quang Nguyễn Thuận Phát Lê Thanh Tùng Tạ Thị Thùy Linh Hồ Thị Hiền Anh Từ Khánh Duy Đoàn Thị Mại Phạm Thị Mỹ Lệ Thu Nguyễn Ngọc Phương Thông 16DDA 16DDA án Làm dự án Net Cafe Phần chi phí hoạt động, quản 16DDA lý tịa nhà Tìm địa điểm dự án, giá thuê, 16DDA làm powerpoint Phần kinh doanh tầng cho 16DDA 16DDA 16DDA thuê Phần kinh doanh Pub Làm dự án Net Cafe Phần kinh doanh tầng cho 16DDA 16DDA thuê Phần kinh doanh Pub Phần kinh doanh Pub B DỰ ÁN ĐẦU TƯ DỰ ÁN THUÊ VÀ CHO THUÊ LẠI KẾT HỢP VỚI KINH DOANH TRONG TÒA NHÀ I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN Looại hình doanh nghiệp mà chúng tơi lựa chọn Cơng ty TNHH Mơ hình dự án th tồn tịa nhà cũ sau cho th lại cơng ty có nhu cầu làm văn phịng, trụ sở hay chi nhánh công ty kết hợp với đầu tư kinh doanh tòa nhà Thời gian thực dự án tháng 06 năm 2018, thời gian hoạt động dự kiến năm 1.1 Sản phẩm, dịch vụ dự án 1.1.1 Cho thuê tầng tòa nhà làm văn phòng  Các tầng cho thuê tòa nhà: tầng 2, 3, 4, 6, 7,  Dịch vụ tiện ích: tầng thiết kế lại thành phòng họp, cung cấp máy in, máy photo, máy fax phục vụ cho nhu cầu sử dụng cơng ty khơng tính phí 1.1.2 Dịch vụ Net Cafe  Đây dịch vụ Net Cafe kết hợp khách sạn mini với mơ hình theo kiểu Nhật Mơ hình đáp ứng đầy đủ lúc dịch vụ cung cấp dịch vụ Internet, ăn uống khách sạn với mức giá rẻ, hợp lý  Khách hàng sử dụng dịch vụ Net Cafe có phịng riêng nhỏ với máy tính bàn có mạng internet tốc độ cao với ghế ngồi sofa để lướt Internet, chí nằm Có phịng tắm, đặc biệt cần thiết cho người dùng qua đêm  Nếu khách hàng nhu cầu sử dụng internet có phịng thiết kế có khách sạn mini dịch vụ ăn uống Các phịng có giá thấp  Với dự án này, muốn xây dựng mơ hình dịch vụ Net Cafe đề cao tính riêng tư cá nhân với chất lượng cao cấp, văn minh 1.1.3 Kinh doanh Pub  Pub viết tắt cụm từ Public House (nghĩa nhà dành cho cộng đồng)  Dịch vụ Pub mà cung cấp cho khách hàng thức uống chứa cồn bia, rượu,…và thức uống không chứa cồn, phục vụ kèm thức ăn nhẹ để người gặp gỡ, ăn uống trò chuyện kết hợp với việc thưởng thức âm nhạc Pub thiết kế phần nhiều theo phong cách truyền thống với nội thất gỗ, không gian mở 1.2 Cơ sở pháp lý  Để th lại tịa nhà, tiến hành việc sửa chữa kinh doanh loại hình dịch vụ tịa nhà, chúng tơi vào điều luật văn quy phạm pháp luật đây:  Điều 66 Nghị định 78/2015/NĐ–CP hướng dẫn thủ tục đăng kí kinh doanh Luật Doanh nghiệp 2014  Điều 71 Nghị định 78/2015/NĐ - CP hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng kí kinh doanh  Khoản điều Nghị định 72/2009/NĐ-CP quy định an ninh, trật tự ngành, nghề kinh doanh  Nộp thuế môn cho doanh nghiệp theo thông tư 302/2016/TT-BTC áp dụng từ ngày 1/1/2018 phủ  Thuế thu nhập doanh nghiệp theo thông tư 78/2014/TT-BTC  Thuế giá trị gia tăng Căn để tính thuế suất dựa vào điều 8, luật thuế giá trị gia tăng số 12/2008/QH12  Hợp đồng thuê nhà, dựa Luật Dân 2005  Giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà dựa Thông tư 10/2012/TT-BXD  Đối chiếu quy định, tiêu chuẩn, tài liệu bổ sung khác  Trong dự án, mơ hình kinh doanh tòa nhà khác nhau, để đảm bảo hoạt động kinh doanh tuân thủ theo theo quy định pháp luật cần có thêm quy định cụ thể dự án sau:  Đối với dịch vụ cho thuê tầng tòa nhà làm văn phòng:  Hợp đồng cho khách hàng thuê phải có đầy đủ nội dung bắt buộc, thỏa thuận sửa chữa, cải tạo phòng ốc, … Hợp đồng phải công chứng lại để tránh rủi ro pháp lý sau  Đăng ký giấy phép xây dựng, để sữa chữa, phân chia, cải tạo phòng ốc  Đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy Hệ thống an ninh, bảo trì hoạt động tốt  Đối với kinh doanh dịch vụ Net Cafe:  Quy định Nghị định 72/2013/NĐ-CP qaurn lý, cung cấp, sử dụng dịch vụ internet thông tin mạng  Đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, hệ thống an ninh, quản lý  Đối với kinh doanh Pub:  Vấn đề xây dựng, sửa chữa: có vẽ, thiết kế rõ ràng để làm việc với phường quan chức trước thi công  Thực quy định vệ sinh an toàn thực phẩm (tất người quán từ nhân viên đến chủ phải tham gia khóa học thi lấy chứng nhận tham gia khóa đào tạo vệ sinh an toàn thực phẩm)  Thực quy định an ninh, phòng cháy chữa cháy  Xin giấy phép phép kinh doanh loại thức uống có nồng độ cồn 15%, kinh doanh rượu, bia phải xin giấy phép kinh doanh rượu bia, rượu để pha chế thành cocktail khơng Nếu bán thuốc cần lưu ý giấy phép kinh doanh thuốc 1.3 Sự cần thiết việc đầu tư 1.3.1 Cho thuê tầng tòa nhà làm văn phòng Nhận thấy thị trường nay, nhu cầu kinh doanh ngày phát triển Doanh nghiệp hay tổ chức muốn thị trường kinh doanh điều thiết yếu xây dựng sở hạ tầng, nơi đặt trụ sở cơng ty Điều địi hỏi doanh nghiệp phải có nguồn lực tài đủ lớn phải bỏ thời gian để xây dựng Nhưng có nhiều doanh nghiệp muốn rút ngắn thời gian để đưa doanh nghiệp thị trường sớm có thể, nguồn tài họ có giới hạn, nên giải pháp tối ưu th sở để kinh doanh Việc tạo điều kiện thúc đẩy thị trường cho thuê nhà để kinh doanh, làm văn phòng, trụ sở phát triển Đây lựa chọn nhiều doanh nghiệp đầu khởi nghiệp Nhận thấy nhu cầu thị trường, nghiên cứu phát triển dự án thuê tòa nhà cho thuê lại tầng tòa nhà Từ việc thuê lại tòa nhà chúng tơi tiết kiệm chi phí, thay xây dựng tịa nhà tốn phí cao thời gian xây dựng Về quan điểm chúng tơi hồn tồn giống với quan điểm khách hàng mục tiêu chúng tôi: tiện lợi, tốn 1.3.2 Dịch vụ Net Cafe  Mô hình phịng Net Cafe (có internet):  Mơ hình Net Cafe ý tưởng kinh doanh Việt Nam Tuy nhiên mục đích doanh thu đem lại lợi ích cho thân khách hàng doanh nghiệp  Đây nơi giảm stress, áp lực từ thứ Nếu bạn muốn trốn khỏi giới vài ba ngày địa điểm thích hợp  Khi bước vào quán cafe internet, khách hàng muốn có riêng tư, họ sử dụng phòng riêng ngăn vách Trong phịng trang bị máy tính kết nối Internet băng thông rộng tốc độ cao, họ ngủ ngế dựa thoải mái êm Được sử dụng chương trình game, truyện tranh, đĩa DVD, phục vụ đồ uống nhẹ xem tivi miễn phí Trong qn có trang bị nhà tắm, nhà vệ sinh  Đây nơi lưu trữ, đọc manga, tạp chí Nhưng chưa phải tất cả, dù mang tên quán internet café, thường qn cà phê internet khơng phải nơi nhiều người sử dụng internet hay truyện tranh Vì lẽ đêm quán cà phê internet rẻ nhiều so với tiền taxi chưa nói đến khu nhà trọ, nhà nghỉ hay khách sạn khác  Mơ hình phịng thường (khơng có internet)  Giấc ngủ trưa quan trọng với nhân viên văn phịng Vì vậy, cơng ty đưa thiết kế dành riêng cho việc nghỉ ngơi văn phòng hiệu  Đây nơi lý tưởng cho việc thư giãn nghĩ ngơi sau thời gian làm việc mệt mỏi vào ban sáng Nếu bạn thích tách cà phê kèm theo bữa ăn giúp bạn lấy lại tỉnh tảo  Đây nơi dành cho niên phượt thủ muốn tận hưởng cảm giác lạ, Hiện hình thức phượt phổ biến Việt Nam Khơng ý khách hàng nước, mà cịn khách hàng nước ngồi Bạn thử nghĩ xem, có nơi để nghĩ ngơi, vệ sinh cá nhân đường khơng cịn Hình ảnh người nước ngoài, “anh Tây” mang balo hẳn đọng lại thành phố 1.3.3 Kinh doanh Pub Tại Việt Nam, với kinh tế ngày phát triển nhu cầu giải trí, thư giãn ngày địi hỏi đa dạng Từ đó, Pub vươn trở dậy ngày gần gũi, phổ biến đến đối tượng khách hàng Một số Pub mở cửa phục vụ ngày; nhiều nhóm bạn bè, gia đình chọn Pub làm nơi thưởng thức ăn đồ uống hảo hạng Ngồi ra, có vài Pub tự nấu rượu bia tạo thương hiệu riêng thu hút khách hàng Nguyên nhân khác làm cho người ưa chuộng Pub nhờ Tây hoá giá lại phải Đến khách hàng có hội thưởng thức đồ ăn, nước ngon, chất lượng lại khơng phải lo lắng tiền bạc, Pub người ta thoải mái share (chia ra) hố đơn với Ngoài ra, Bar âm nhạc sơi động, náo nhiệt âm nhạc Pub hướng đến nhẹ nhàng, yên tĩnh Tại vài Pub, người ta cịn có sân khấu nhỏ để chơi loại nhạc tự giao lưu với Với phân tích đơn giản trên, đánh giá thị trường kinh doanh Pub tương lai phát triển cao thị trường hấp dẫn cho nhà đầu tư nên định mở thêm mơ hình kinh doanh Pub II.QUY MƠ ĐẦU TƯ Đầu tư th tịa nhà tầng có tầng hầm (B1 B2), diện tích sàn tầng 300 Quy mơ, vị trí loại hình kinh doanh tịa nhà thiết kế sau:  Nhà gửi xe: tầng hầm B2  Kinh doanh Pub tây: tầng hầm B1  Kinh doanh dịch vụ Net Cafe: tầng (dịch vụ có internet) tầng (dịch vụ khơng có internet)  Các tầng cho thuê làm văn phòng: tầng 2,3,4,6,7,8  Tầng dịch vụ, tiện ích sẵn có cho khách hàng thuê tầng làm văn phòng tòa nhà: tầng 5, có phịng họp lớn có diện tích 140 m2, phịng họp nhỏ có diện tích 70 m2 phịng để đặt máy tính, máy photocopy đa chức dụng cụ khác khoảng 40 m2 III THỊ TRƯỜNG TIÊU THỤ, KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU 3.1 Các tầng cho thuê làm văn phòng Khách hàng mục tiêu mà muốn hướng đến là:  Các doanh nghiệp nước muốn mở văn phịng đại diện Việt Nam cơng ty Việt Nam muốn tìm vị trí cơng ty đẹp để thuận tiện cho việc giao dịch đối tác, kinh doanh muốn sở hữu không gian làm việc thích hợp 10 Dự phịng thiết bị 30% 13000000 13000000 Ly tách, chén dĩa 1000 20000 20000000 Máy pha coffee 25000000 50000000 Chi phí dự phịng 20000000 20000000 Chi phí làm phịng tắm, vệ sinh 20000000 80000000 10 Chi phí thi cơng phịng net + phịng thường Tổng cộng 2500000000 2500000000 2896250000  Chi phí hoạt động Bảng chi phí hoạt động Tên chi phí Biến Phí Điện Nước AISD Chi phí nguyên vật liệu Năm Năm 1584000000 1663200000 84000000 88200000 36000000 37800000 24000000 25200000 Năm 1746360000 92610000 39690000 26460000 Năm 1746360000 92610000 39690000 26460000 ĐVT: đồng Năm 1746360000 92610000 39690000 26460000 1440000000 1512000000 1587600000 1587600000 1587600000 II.Định Phí 3445250000 3445250000 3445250000 3445250000 3445250000 Nhân viên Khấu hao MMTB Chi phí marketing Sửa chữa bảo trì 2496000000 2496000000 2496000000 2496000000 2496000000 579250000 579250000 579250000 579250000 579250000 250000000 250000000 250000000 250000000 250000000 30000000 30000000 30000000 30000000 30000000 17 Các khoản chi phí khác Tổng 100000000 100000000 100000000 100000000 100000000 5039250000 5118450000 5201610000 5201610000 5201610000  Chú thích: Nhân viên gồm có: - lễ tân thu ngân: chi 40 triệu tháng - 12 phục vụ tạp tụ: chi 120 triệu tháng - bếp trưởng phụ bếp: chi 32 triệu1 tháng - pha chế: chi 16 triệu tháng  Năm cuối dự án lý máy móc thiết bị 200 triệu  Doanh thu ĐVT: 1000 đồng Loại dịch vụ Chi tiết Số Thường (8h – 22h) Giá sử dụng Doanh thu Thường (22h – 8h) Số (h) Giá sử dụng Năm Năm Năm Năm Năm 120960 127008 133358.4 133358.4 133358.4 18 18 18 18 18 217720 2286144 2400451 2400451 2400451 54000 15 56700 15 59535 15 59535 15 59535 15 18 Doanh thu 810000 850500 893025 893025 893025 120960 127008 133358.4 133358.4 133358.4 25 25 25 25 25 3024000 3175200 3333960 3333960 3333960 54000 56700 59535 59535 59535 20 20 20 20 20 1080000 1134000 1190700 1190700 1190700 79200 83160 87318 87318 87318 45 45 45 45 45 Số (h) Có Internet(8h – 22h) Giá sử dụng Doanh thu Số giờ(h) Có Internet(22 h – 8h) Giá sử dụng Doanh thu Khối lượng hàng bán Thực phẩm ra(SL) Giá bình ( bao gồm quân ăn + uống) suất Doanh thu 3564000 3742200 3929310 3929310 3929310 10956000 11513000 12107000 12107000 12107000 Tổng doanh thu 6.4 Kinh doanh Pub  Tổng chi phí ban đầu:  Chi phí mặt bằng: nằm chi phí th tổng tịa nhà  Chi phí sửa chữa, cải tạo, trang trí nội thất mặt tiền quán: 19 Đơn vị: 1000 đồng Hạng mục Giá trị Trang trí mặt tiền 300,000 Trang trí nội thất 250,000 Lắp đặt hệ thống điện cấp thoát nước 230,000 Lắp đặt hệ thống điều hịa khơng khí trung tâm loại Set Free- Hitachi Chi phí mua sắm bàn ghế ( 20 bàn * 10trđ/bộ) 100,000 Máy tính tiền 200,000 5,000 Dàn máy tính quản lý + phần mềm quản lý 15,000 Kính trắng hoa trang trí 50,000 Tổng cộng 1,150,000  Chi phí mua sắm thiết bị phục vụ kinh doanh: 210,000,000 đồng bao gồm: Đơn vị: 1000 đồng Hạng mục Giá trị Hệ thống thiết bị bếp( FAGOR- Tây Ban Nha ) bao gồm bếp nấu, máy hút , máy rửa chén, máy sấy chén 160,000 Dụng cụ pha chế ( máy xay, máy ép, dụng cụ khui rượu, lắc rượu, ly, bát hỗn hợp 15,000 Ly rượu loại 10,000 Chén đĩa 15,000 Máy giặt, sấy 10,000 210,000 Tổng cộng  Bảng kế hoạch khấu hao Thời gian khấu hao: năm 20 Bảng kế hoạch khấu hao máy móc thiết Pub ĐVT: triệu đồng Khoản mục Năm Năm Năm Năm Năm Năm Nguyên giá 1335 Khấu hao kỳ 267 267 267 267 267 Khấu hao lũy kế 267 534 801 1068 1335 Gía trị cịn lại 1068 801 534 267  Thanh lý vào năm cuối: Thu 150 triệu  Chi phí hoạt động hàng năm + Chi phí nguyên vật liệu chiếm 50% tổng doanh thu + Chi phí quản lý bán hàng: chiếm 3% tổng doang thu + Chi phí khác: chiếm 1% doanh thu + Chi phí Marketing: chiếm 20% doanh thu bao gồm:  Voucher quán:  Số voucher phát hàng tháng : 1500->2000  Mục tiêu : số khách sử dụng voucher đạt đến 50% số voucher phát  Chi tiết voucher : giảm 20% tổng hóa đơn cho khách hàng đến quán Pub vào thứ đến thứ 10% cho khách hàng đến quán Pub vào thứ 7, chủ nhật  Chi phí phát voucher: Phát hành voucher thuê người phát địa điểm như: quán café, trung tâm vui chơi, trung tâm mua sắm,… : 3tr/1tháng/1 người Tuyển Cộng tác viên : làm việc nhà, giới thiệu cho khách hàng biết voucher giảm 20% quán, tặng voucher cho khách, hướng dẫn khách di chuyển đến quán Lương CTV : 13triệu/tuần tùy lực + thưởng doanh số (trả theo tuần)  Các chi phí quảng cáo, truyền thông qua mạng xã hội, internet, youtube,… + Chi phí lương Bảng lương nhân viên 21 Đơn vị tính: 1000 đồng Chức danh Số lượng Mức lương/ tháng Mức lương/ năm Bảo hiểm ( 21%) Quản lý 15,000 195,000 40,950 Số lượng nhân viên phục vụ 4,000 208,000 43,680 Đầu bếp 15,000 195,000 40,950 Tạp vụ 4,000 52,000 10,920 Pha chế 6,000 78,000 16,380 Giữ xe 4,000 52,000 10,920 Thu ngân 6,000 78,000 16,380 Tổng cộng 10 66,000 858,000 180,180 Bảng kế hoạch chi phí hoạt động vịng năm Đơn vị : đồng Chi phí NVL Chi phí lương Chi phí quản Chi phí khác Chi phí Marketing Tổng chi phí lý bán hàng Năm 2,880,000,000 858,000 172,800,000 57,600,000 1,152,000,000 4,263,258,000 Năm 3,888,000,000 858,000 233,280,000 77,760,000 1,555,200,000 5,755,098,000 Năm 5,878,656,000 858,000 352,719,360 117,573,120 2,351,462,400 8,701,268,880 Năm 9,069,926,400 858,000 544,195,584 181,398,528 3,627,970,560 13,424,349,072 Năm 858,000 528,957,734 176,319,245 3,526,384,896 13,048,482,115 8,815,962,240  Dự báo doanh thu: 22  Doanh thu dự án có từ bán rượu, bia, đồ ăn, loại thức uống khác sinh tố, nước ép trái loại thức ăn nhanh trái  Thời gian hoạt động kinh doanh: 11 giờ/ngày từ 16h đến 3h  Tổng số bàn phục vụ: 20 bàn  Số lượt khách ước tính/ bàn/ ngày: lượt/ bàn/ ngày  Số lượt khách trung bình/ngày: 80 lượt  Mức tăng giá bán ước tính: 8%/ năm Trong năm hoạt động đầu tiên: - Công suất hoạt động: 40% công suất tối đa - Thời gian hoạt động 12 tháng - Số lượt khách trung bình/ tháng: 960 lượt - Đơn giá trung bình/ lượt: 500,000 đồng - Doanh thu trung bình tháng: 480,000,000 đồng - Doanh thu trung bình năm: 5,760,000,000 đồng Từ năm thứ trở - Mức tăng giá: 8% / năm - Thời gian hoạt động: 12 tháng - Công suất hoạt động: 50% - Số lượt khách/ tháng: 1200 lượt - Đơn giá trung bình/ lượt khách: 540,000 đồng - Doanh thu trung bình/ tháng: 648,000,000 đồng Bảng kế hoạch doanh thu Công suất hoạt động Số lượt khách TB Đơn giá trung hàng/tháng bình/ lượt Doanh thu Năm 40% 960 500,000 5,760,000,000 Năm 50% 1200 540,000 7,776,000,000 Năm 70% 1680 583,200 11,757,312,000 23 Năm 100% 2400 629,856 18,139,852,800 Năm 90% 2160 680,244 17,631,924,480 6.5 Phân tích tài tổng dự án đầu tư  Vốn đầu tư  Vốn chủ sở hữu: 60% chi phí đầu tư (Suất sinh lợi 15%)  Vốn vay: 40% chi phí đầu tư (Lãi vay 12%), số kỳ trả gốc năm Bảng kế hoạch vay trả nợ ĐVT: triệu đồng Khoản mục Dư nợ đầu kỳ Số tiền trả nợ Nợ gốc đến hạn Nợ lãi đến hạn Dư nợ cuối kỳ Năm Năm Năm Năm Năm Năm 4004 3203.2 2402.4 1601.6 800.8 1281.28 1185.184 1089.088 992.992 896.896 800.8 800.8 800.8 800.8 800.8 480.48 384.384 288.288 192.192 96.096 4004 3203.2 2402.4 1601.6 800.8 Bảng kế hoạch lãi lỗ Khoản mục Năm Năm Năm Doanh thu 25326 26176 30751 Chi phí hoạt động 16623 18360 21610 Khấu hao (Tầng 5, Pub, Net Cafe) 883 883 883 Lợi nhuận trước thuế 7820 6933 8258 1386.6 1651.6 Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) 1564.1 Lợi nhuận trước sau thuế 6256 5546 6607 ĐVT: triệu đồng Năm Năm 37133 34902 26403 24401 883 883 9847 9618 1969.4 1923.6 7 7878 7695  Báo cáo theo quan điểm tổng đầu tư Bảng báo cáo dòng tiền theo quan điểm tổng đầu tư Đơn vị: triệu đồng Khoản mục Năm Năm Năm Năm Năm Năm KHOẢN THU 5760 7776 11757 18139 17631 Doanh thu kinh doanh Pub 10956 11513 12107 12107 12107 Doanh thu kinh doanh Netcafe 24 Doanh thu từ tầng cho thuê Tiền đặt cọc Thanh lý từ tầng Thanh lý từ Net Café Thanh lý từ Pub Tổng dòng tiền vào KHOẢN CHI Thuê nhà (đã bao gồm VAT) Đầu tư vào Pub Đầu tư vào Net Cafe Chi phí thiết kế tầng Chí phí ban đầu để sửa chữa tịa nhà Chi phí hoạt động trì quản lý tịa nhà Chi phí hoạt động Pub Chi phí hoạt động Netcafe Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) Tổng dòng tiền Dòng tiền ròng theo quan điểm tổng đầu tư 8610 6887 6887 6887 25326 26176 30751 37133 5164 1650 87 100 150 36889 4950 1360 2896 638 6600 6600 6600 6600 4950 1334 1358 1430 1500 1524 4263 4426 5755 4647.3 8701 4879 13424 4879 13048 4879 10010 1569.9 18193 1392.4 19753 1657.5 23267 1975.3 28378 1929.5 26330 -10010 7133 6423 7484 8755 10559 166  Báo cáo theo quan điểm chủ đầu tư Bảng báo cáo dòng tiền theo quan điểm chủ đầu tư Đơn vị: triệu đồng Khoản mục Năm Năm Năm Năm Năm Năm KHOẢN THU 5760 7776 11757 18139 17631 Doanh thu kinh doanh Pub 10956 11513 12107 12107 12107 Doanh thu kinh doanh Netcafe Doanh thu từ tầng cho thuê 8610 6887 6887 6887 5164 Tiền đặt cọc 1650 Thanh lý từ tầng 87 Thanh lý từ Net Café 100 Thanh lý từ Pub 150 Thu từ vay 4004 Tổng dòng tiền vào 4004 25326 26176 30751 37133 36889 KHOẢN CHI 25 Thuê nhà (đã bao gồm VAT) Đầu tư vào Pub Đầu tư vào Net Cafe Chi phí thiết kế tầng Chí phí ban đầu để sửa chữa tịa nhà Chi phí hoạt động trì quản lý tịa nhà Chi phí hoạt động Pub Chi phí hoạt động Netcafe Trả nọe gốc lãi vay Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) Tổng dòng tiền Dòng tiền ròng theo quan điểm chủ đầu tư 4950 1360 2896 638 6600 6600 6600 6600 4950 1334 1358 1430 1500 1524 166 10010 -6006 4263 5755 8701 13424 13048 4426 4647.3 4879 4879 4879 1281.3 1185.2 1089.1 992.99 896.9 1569.9 1392.4 1657.5 1975.3 1929.5 19474 20938 24357 29371 27227 5852 5238 6394 6.6 Các số đánh giá tính khả thi dự án mặt tài  Theo quan điểm tổng đầu tư Suất chiết khấu theo quan điểm tổng đầu tư: r = WACC = 13.8 %  Giá trị dòng tiền (NPV – Net Present Value) NPV = 17048 (triệu đồng)  Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C – Benefit Cost Ratio) PVB = 104810 (triệu đồng) PVC = 87753 (triệu đồng) B/C = 1.194  Hệ số hoàn vốn nội (IRR – Internal Rate of Returns) IRR = 67.83 %  Thời gian hoàn vốn (PP – Payback Period)  Không xét yếu tố thời gian tiền tệ: Thời gian hoàn vốn dự án năm tháng 11 ngày  Khi xét yếu tố thời gian tiền tệ: Thời gian hoàn vốn dự án năm tháng ngày 26 7762 9662  Theo quan điểm chủ đầu tư  Giá trị dòng tiền (NPV – Net Present Value) NPV = 5852/(1 + 15%)^1 + 5238/(1+15%)^2 + 6394/(1+15%)^3 + 7762/ (1+15%)^4 + 9662/(1+15%)^5 – 6006 = 16489 (triệu đồng)  Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C – Benefit Cost Ratio) PVB = 4004/(1+15%)^0 + 25326/(1+15%)^1 + 26176/(1+15%)^2 + 30751/(1+15%)^3 + 37133/(1+15%)^4 + 36889/(1+15%)^5 = 105609.97 (triệu đồng) PVC = 89120.76 (triệu đồng) B/C = 1.185  Hệ số hoàn vốn nội (IRR – Internal Rate of Returns) IRR = 96.86 %  Thời gian hồn vốn (PP – Payback Period)  Khơng xét yếu tố thời gian tiền tệ: Thời gian hoàn vốn dự án năm 10 ngày  Khi xét yếu tố thời gian tiền tệ: Thời gian hoàn vốn dự án năm tháng 23 ngày VII  PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI Đóng góp vào ngân sách nhà nước Với dự án kinh doanh lập ra, mong muốn nhà đầu tư tạo lợi nhuận góp phần vào phát triển kinh tế xã hội đất nước Đóng góp thể qua mức thuế mà doanh nghiệp phải đóng cho ngân sách nhà nước năm Các mức thuế bao gồm:  Thuế thu nhập doanh nghiệp  Thuế môn  Thuế giá trị gia tăng  Tạo việc làm cho người lao động 27  Tạo giá trị dịch vụ cho khách hàng VIII PHÂN TÍCH RỦI RO 8.1 Các tầng cho thuê làm văn phịng  Một số cơng ty hoạt động nhiều năm có nguồn thu ổn định muốn thuê văn phịng, th địa để mở thêm nhiều cơng ty nhằm phục vụ hoạt động làm ăn trái pháp luật  Chi phí thuê mặt đầu tư sửa cao nên dẫn đến việc giá cho thuê cao, dễ bị khách kén chọn  Thị trường ngày nhiều người kinh doanh mặt bất động sản cho thuê văn phòng nên sức cạnh tranh lớn, khách hàng ngày nhiều đòi hỏi tiêu chuẩn Điển hình tập đồn đa quốc gia đưa nhiều tiêu chuẩn đáp ứng  Chủ nhà cho th cần tìm người uy tín tin cậy để tránh việc phá hợp đồng lấy lại mặt  Nếu không đẩy mạnh Marketing để nhiều người biết đến, khơng gây thích thú cho người th dễ bị bão hồ, vắng khách chết dần  Vị địa lý không chọn thích hợp ảnh hưởng đến q trình hoạt động nhà  Lượng cung phân khúc văn phòng C, D tiếp tục tăng mạnh năm tới thiếu kiểm soát nhà nước khiến tình trạng cân đối cung cầu xuất tương lai khiến cho thị trường văn phòng cho thuê thiếu bền vững Khi cung lớn cầu doanh nghiệp cạnh tranh gay gắt nên tăng cường sử dụng lực lượng mơi giới, làm tăng chi phí đầu tư  Tình trạng mơi giới tăng lên làm thị trường bất động sản méo mó 8.2 Dịch vụ Net Cafe Mã rủi ro Phát biểu rủi ro Khả Mức độ 28 Kế hoạch phản ứng Cạnh tranh ảnh xảy hưởng Xây dựng chương trình khuyến cho khách hàng Pháp lý trung trành từ mắt Nghiên cứu soạn thảo kỹ giấy phép phép đăng ký kinh Thiếu khách hàng 3 doanh Xây dựng vận hành chiến lược Marketing trước sau mắt Đồng thời Không xây dựng lòng tin đảm bảo chất lượng dịch vụ Xây dựng hệ thống xử lý khiếu nại cách chuyên nghiệp Đồng thời minh bạch rõ ràng với khách hàng việc Sự hài lòng khách hàng kinh doanh Đảm bảo chất lượng dịch vụ mà phía cơng ty đưa ln thực theo cam kết Đồng thời khuyến khích khách hàng đưa yêu cầu góp ý Sơ suất nhân viên cho phía cơng ty Đảm bảo chất lượng trình đào tạo Thường xuyên giám sát nhắc nhở nhân Chất lượng trang thiết bị không viên Kiểm tra, nghiên cứu kỹ hợp đồng với bên thi công Tổ chức đảm bảo bên thứ hai giám sát q trình thi cơng 29 Thi công không giống với thiết kế Thống trao đổi kỹ với đơn vị thi công đơn vị giám sát trước xây dựng Thường xuyên theo dõi cập nhập tình hình Chi phí nguyên 2 vật liệu tăng Lên kế hoạch mua ngvl để đàm phán thỏa thuận giá trước với nhà cung cấp, trì mức ngvl 10 Nguyên liệu tồn kho dự trữ hợp lý Xây dựng hệ thống đông lạnh lên kế hoạch mua nguyên liệu theo tuần 11 Lỗi kỹ thuật, 12 phần mềm Mạng Internet 2 Ln bố trí nhân viên IT thường trực để kịp thời xử lý Hợp tác với nhiều nhà cung không ổn định 13 Thời tiết cấp mạng khác cho khách 1 hàng tùy ý lựa chọn Khơng có khơng đáng kể 8.3 Kinh doanh Pub - Kinh doanh Pub loại hình kinh doanh địi hỏi phải nghiên cứu, tìm hiểu thị trường, thị hiếu khách hàng kĩ đưa chiến lược kinh doanh hiệu - Khó khăn việc xin cấp giấy phép hoạt động, kinh doanh - Mới gia nhập thị trường nên khó cạnh tranh với đối thủ khác - Thiết kế quán dịch vụ khác không đáp ứng nhu cầu khách hàng 9.1 30 C KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Với phân tích giai đoạn tiền khả thi dự án, tin tưởng dự án thuê cho thuê lại kết hợp với kinh doanh tòa nhà phù hợp với điều kiện thực tế nhu cầu thị trường, tạo nhiều lợi ích tài lợi ích cho kinh tế -xã hội Mặc dù cố gắng xây dựng dự án, nhiên hạn chế kiến thức kinh nghiệm nên dự án khơng tránh khỏi thiếu sót Chúng tơi mong nhân đánh giá góp ý để dự án hoàn chỉnh 31 ... Pub Làm dự án Net Cafe Phần kinh doanh tầng cho 16DDA 16DDA thuê Phần kinh doanh Pub Phần kinh doanh Pub B DỰ ÁN ĐẦU TƯ DỰ ÁN THUÊ VÀ CHO THUÊ LẠI KẾT HỢP VỚI KINH DOANH TRONG TÒA NHÀ I GIỚI... nhu cầu khách hàng 9.1 30 C KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Với phân tích giai đoạn tiền khả thi dự án, tin tư? ??ng dự án thuê cho thuê lại kết hợp với kinh doanh tòa nhà phù hợp với điều kiện thực tế nhu... tư Tự thực Ban quản lý dự án Tổ chức thực dự án 12 Tổ chức thực dự án Tổ chức thực dự án Hình 1: Mơ hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án V ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN Thuê lại tòa nhà cũ tầng bao gồm tầng