GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI
ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao tại các thành phố lớn, đặc biệt là TP.HCM, nhiều người đang đầu tư vào bất động sản với hy vọng giá sẽ tiếp tục tăng Đối với các nhà đầu tư, việc lựa chọn kênh mua bán và phát triển bất động sản được coi là một chiến lược hiệu quả để đạt lợi nhuận cao Tuy nhiên, không phải lúc nào đầu tư vào bất động sản cũng mang lại kết quả như mong đợi, do thiếu đánh giá đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản và thị trường Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, và giá trị của nó chủ yếu được thể hiện qua giá giao dịch trên thị trường Vậy những yếu tố nào tác động đến giá trị bất động sản và mức độ ảnh hưởng của chúng ra sao?
Truyền thống phong thủy đã ảnh hưởng sâu sắc đến hành vi hàng ngày của người dân Việt Nam, từ việc chọn ngày mua sắm đến hướng nhà và màu sắc phù hợp Những quan niệm tâm linh này không chỉ đơn thuần là thói quen mà còn thể hiện sự tín ngưỡng trong việc lựa chọn và sử dụng sản phẩm, đặc biệt là những sản phẩm có giá trị lớn gắn liền với cuộc đời con người Do đó, yếu tố phong thủy luôn được xem xét kỹ lưỡng để tránh những điều không may mắn.
Bất động sản là tài sản có nhiều thuộc tính và đặc điểm, vì vậy giá trị của nó chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố Quyết định giao dịch bất động sản trên thị trường phụ thuộc vào người mua và người bán Nếu phong thủy có tác động đến bất động sản, sẽ có những cơ chế để chúng phát huy ảnh hưởng Thị trường bất động sản có thể trải qua những giai đoạn trầm lắng, đóng băng hoặc sôi động, và câu hỏi đặt ra là liệu các yếu tố này vẫn giữ nguyên tác động trong từng giai đoạn.
Việt Nam sở hữu nền văn hóa Á Đông phong phú, với nhiều tín ngưỡng dân gian và sự tin tưởng vào phong thủy, điều này ảnh hưởng rõ rệt đến việc mua sắm và xây dựng nhà cửa Mặc dù phong thủy đóng vai trò quan trọng trong bất động sản, nhưng nghiên cứu về nó thông qua các mô hình hồi quy vẫn còn hạn chế Chính vì vậy, học viên đã chọn nghiên cứu về việc ứng dụng mô hình Hedonic để xác định ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố.
Nghiên cứu này sử dụng mô hình Hedonic để phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản tại TP.HCM Qua đó, bài viết giúp người sử dụng, nhà đầu tư và người mua bán hiểu rõ hơn về các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản trong khu vực này.
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá các yếu tố phong thủy tác động đến giá trị bất động sản
Khảo sát các lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm giúp làm rõ các yếu tố nội tại, yếu tố ngoại vi và yếu tố phong thủy ảnh hưởng đến bất động sản Bài viết cũng phân tích cách các yếu tố này tác động đến giá trị bất động sản Đặc biệt, mô hình hedonic được ứng dụng để lượng hóa ảnh hưởng của các yếu tố, với trọng tâm là các yếu tố phong thủy.
CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Những yếu tố nào tác động đến giá trị đất ở trên địa bàn TP.HCM?
Mức độ tác động của các yếu tố phong thủy đến giá đất ở rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư và giá trị bất động sản Việc lựa chọn bất động sản phù hợp với phong thủy không chỉ mang lại sự hài hòa về môi trường sống mà còn giúp gia chủ thu hút tài lộc, sức khỏe và may mắn Do đó, hiểu rõ ý nghĩa của phong thủy trong bất động sản là điều cần thiết để tối ưu hóa giá trị và phát triển bền vững.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp phân tích tổng hợp được sử dụng để thu thập các nghiên cứu khoa học trong và ngoài nước, nhằm lựa chọn phương pháp nghiên cứu và khung phân tích phù hợp với mục tiêu nghiên cứu.
Phương pháp thống kê mô tả để mô tả các kết quả thống kê sơ bộ từ mẫu khảo sát
Phương pháp phân tích định lượng được sử dụng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị Quá trình này bao gồm việc xác định các biến, xây dựng hàm số và thực hiện hồi quy, sau đó kiểm định mô hình Mục tiêu chính là lượng hóa mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu này tập trung vào việc khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở TP.HCM, bao gồm vị trí, hình dáng, diện tích đất, bất động sản hai mặt tiền, bất động sản bị đường đâm, bất động sản gần chùa, và bất động sản có người chết.
Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở khu vực TP.HCM trong khoảng thời gian từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2018.
Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU
Kết quả nghiên cứu cung cấp tài liệu tham khảo quý giá cho các nghiên cứu tiếp theo về tác động đến giá đất đô thị, đặc biệt là các yếu tố phong thủy Phân tích này hữu ích cho những ai đam mê bất động sản và phong thủy, đặc biệt là trong việc quy hoạch phân lô dự án, nhằm đưa ra những đánh giá cụ thể và tạo ra các quy hoạch dự án đẹp và hợp phong thủy.
CẤU TRÚC NGHIÊN CỨU
Bài nghiên cứu gồm 5 chương, trong đó chương 1 trình bày lý do chọn đề tài, xác định đối tượng và mục đích nghiên cứu, cùng với ý nghĩa thực tiễn Chương 2 khảo sát cơ sở lý thuyết về bất động sản, phong thủy trong bất động sản, mô hình Hedonic và các nghiên cứu thực nghiệm liên quan Chương 3 giới thiệu phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu Chương 4 công bố kết quả nghiên cứu, và chương 5 đưa ra kết luận, ý nghĩa cũng như những hạn chế của nghiên cứu.
Trong chương này, học viên xác định vấn đề nghiên cứu dựa trên những phản ánh thực tiễn và lý do chọn đề tài Họ tóm tắt mục tiêu, phương pháp và các câu hỏi nghiên cứu liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đặc biệt là yếu tố phong thủy Học viên tiến hành khảo sát thị trường để thu thập dữ liệu sơ cấp cho bài nghiên cứu, đồng thời nêu rõ cấu trúc chính và ý nghĩa thực tiễn của đề tài.
CƠ SỞ LÝ LUẬN
LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản là thuật ngữ pháp luật được sử dụng ở nhiều quốc gia như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama, chỉ định đất đai và các tài sản gắn liền vĩnh viễn với mảnh đất đó Những tài sản này bao gồm nhà cửa, gara và các công trình kiến trúc, cũng như tài nguyên như dầu khí và khoáng sản nằm dưới bề mặt đất.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản được định nghĩa bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản khác liên quan đến đất đai và nhà ở, cùng các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2.1.2 Các thuộc tính của bất động sản
Theo tác giả Ngô Thảo tại cuốn Giáo trình thẩm định giá bất động sản thì bất động sản có các thuộc tính cơ bản sau:
Mỗi bất động sản đều có vị trí duy nhất, điều này ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó Giá cả của bất động sản phụ thuộc vào địa điểm và vị trí mà nó tọa lạc, làm nổi bật tính bất động của tài sản này.
Tính đa dạng của bất động sản được thể hiện qua sự khác biệt về hình thể, vị trí, quy mô và diện tích của lô đất cũng như các công trình trên đất Hiếm khi có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, vì vậy giá trị của mỗi bất động sản thường gắn liền với các đặc điểm cụ thể của nó.
Tính khan hiếm của đất đai là một vấn đề quan trọng trong thị trường bất động sản, khi diện tích đất hữu dụng có giới hạn so với sự phát triển dân số Nhu cầu về đất đai và nhà ở thường vượt quá khả năng cung cấp, dẫn đến tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu, trong đó cầu luôn lớn hơn cung Điều này tạo ra cơ hội cho đầu cơ bất động sản Mặc dù thị trường có thể trải qua các giai đoạn "sốt" hoặc "đóng băng", nhưng giá trị bất động sản có xu hướng tăng theo thời gian.
Đất đai là tài sản thiên nhiên quý giá, chứa đựng mọi thứ trên mặt đất và trong lòng đất, với tính bền vững cao Tuy không thể bị huỷ hoại trừ thiên tai, hỏa hoạn hay xói lở, đất đai có tuổi thọ kinh tế và kỹ thuật lâu dài Các công trình xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm và thường xuyên được cải tạo, nâng cấp Tính bền vững của bất động sản đến từ việc đất đai không bị mất đi sau quá trình sử dụng và có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau, tạo ra sự phong phú và đa dạng cho thị trường bất động sản.
- Tính hữu dụng: đất đai là nguồn gốc cơ bản cho cuộc sống, giá trị của đất đai tùy thuộc vào tính hữu dụng của nó
2.1.3 Đặc điểm của bất động sản
Khả năng co giãn của cung bất động sản hiện nay đang gặp nhiều hạn chế do tính khan hiếm của nguồn cung Điều này dẫn đến sự kém co giãn của thị trường bất động sản so với nhu cầu ngày càng tăng của dân số và những biến động trong giá cả.
Mua bán bất động sản thường kéo dài và có chi phí giao dịch cao do đây là tài sản có giá trị lớn, yêu cầu sự cân nhắc kỹ lưỡng về mặt vật chất và pháp lý Quá trình này cần thời gian để xem xét và thẩm định, dẫn đến thời gian giao dịch dài hơn so với các loại tài sản khác Ngoài ra, thời gian mua bán cũng phụ thuộc vào thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Bất động sản có khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt do giá trị cao và thời gian mua bán dài Thông thường, bất động sản gắn liền với cuộc sống của con người, nên chủ sở hữu chỉ thay đổi khi có nhu cầu thiết yếu Để giải quyết vấn đề này, họ thường sử dụng hình thức cầm cố hoặc thế chấp thay vì bán tài sản Do đó, khi cần tiền, chủ sở hữu có thể chấp nhận bán bất động sản với giá thấp hơn giá trị thực.
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia, gắn liền với đời sống của nhân dân, vì vậy Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản Mọi biến động về đất đai đều ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị, do đó, chính sách và phê duyệt quy hoạch có thể tác động mạnh mẽ đến giá trị bất động sản, dẫn đến sự thay đổi đột ngột về giá cả và giá trị.
2.1.4 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản
Trong nghiên cứu này, học viên phân chia bất động sản thành hai thành phần chính: đất đai và công trình xây dựng trên đất, nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
Giá đất phản ánh giá trị của đất đai, và trong nghĩa rộng, đất đai được xem là vô giá do không có khấu hao và thời gian sử dụng lâu dài Giá đất chỉ là quy ước giữa các bên liên quan, phụ thuộc vào bối cảnh kinh tế xã hội tại một thời điểm nhất định, nên việc xác định giá trị chính xác của đất đai là khó khăn Để xác định giá đất một cách chính xác, cần phân tích đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó, được chia thành ba nhóm: yếu tố thông thường, yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt.
Các yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất bao gồm những yếu tố phổ biến trong điều kiện kinh tế xã hội bình thường.
Yếu tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất bao gồm các quy định pháp luật và sự can thiệp của Nhà nước, như luật đất đai, chính sách giá đất, quy hoạch sử dụng đất và chính sách thuế đất Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị đất đai và đảm bảo tính minh bạch trong thị trường bất động sản.
Mật độ dân số tăng cao dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, kéo theo sự tăng giá đất Quá trình đô thị hóa làm thay đổi lối sống, khiến cấu trúc dân số ngày càng thu hẹp, từ đó làm tăng nhu cầu về nhà ở, tương ứng với sự gia tăng giá đất.
LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT PHONG THỦY
2.2.1 Phong thủy và các lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiên cứu
Phong thủy là một học thuyết nghiên cứu sự ảnh hưởng của gió, khí và dòng nước đến đời sống của con người Từ nguyên, "phong" có nghĩa là gió và "thủy" là nước, tượng trưng cho địa thế Phong thủy không chỉ là một yếu tố đơn lẻ mà là sự tổng hợp của nhiều yếu tố như địa hình, hướng gió, dòng nước, và bố cục không gian xây dựng Nó liên quan đến cát hung, họa phúc, và thọ yểu, trong đó cát là phong thủy hợp và hung là phong thủy không hợp Theo Stephanie Roberts trong cuốn "Phong thủy thực dụng", phong thủy là nghệ thuật tạo ra không gian sống và làm việc hài hòa với môi trường, bao gồm việc lựa chọn vị trí, thiết kế và trang trí nhà ở hay tòa nhà thương mại nhằm đạt được thịnh vượng, thành công và hạnh phúc.
Phong thủy, dưới góc độ khoa học, là mối quan hệ giữa các yếu tố môi trường như đất, nước, khí và từ trường, có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe và sinh lý của con người.
2.2.2 Phẩm chất của một khu đất theo phong thủy
Trong phong thủy, việc đánh giá một khu đất hay thửa đất chủ yếu dựa vào phẩm chất của nó, không phụ thuộc vào kích thước lớn hay nhỏ Phẩm chất này được xác định bởi các yếu tố xung quanh cũng như đặc điểm riêng của thửa đất Cụ thể, quang cảnh của khu đất, bao gồm cả thiên nhiên và nhân tạo, có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị phong thủy của nó.
Các quan cảnh có ý nghĩa phong thủy làm nên phẩm chất khu đất hay của thửa đất:
Những quang cảnh thiên tạo bao gồm sông, kênh, rạch và suối nước, cùng với thác nước, ao, hồ, đầm, phá, bờ biển và vịnh Ngoài ra, còn có cây lớn, lùm cây rậm rạp, mạch nước ngầm, núi, đồi, đống đá và hòn đá cuội to Các yếu tố khác như khe, thung lũng, cồn cát, triền cát và đồng cát cũng góp phần tạo nên vẻ đẹp của thiên nhiên.
Những quang cảnh nhân tạo bao gồm kênh đào, mương và máng nước, hồ chứa nước, ao đào, đập chứa nước, bồn phun nước, bể nước, vòi nước, giếng đào và giếng khoan nước Hệ thống ống nước cung cấp nước và cống thoát nước thải là phần quan trọng trong cơ sở hạ tầng Ngoài ra, hệ thống ống dẫn hơi ga đốt, vườn, vườn hoa và ruộng bậc thang cũng góp phần tạo nên cảnh quan Các tuyến đường như đường lộ, đường phố, ngõ, ngách, hẻm, đê và đường sắt, cùng với cầu, cống nổi và cống ngầm, tạo nên mạng lưới giao thông Các công trình như đường hầm, đường tàu hỏa và tàu điện ngầm, cùng với các ngã đường giao cắt nhau, đều đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối Cuối cùng, hầm mỏ, cột điện, cột đèn và hệ thống cáp điện treo, cáp điện ngầm, cáp viễn thông là những yếu tố không thể thiếu trong đời sống hiện đại.
Các thực thể công trình kiến trúc có ảnh hưởng lớn đến phong thủy bao gồm nhà ở, chung cư, cao ốc văn phòng, dinh thự, lâu đài, và lều quán Ngoài ra, các công trình tôn giáo như nhà thờ, đền, chùa, am, miếu, đình và tháp cũng đóng vai trò quan trọng Các yếu tố như trụ đá, tường ngăn, rào chắn cứng, hòn non bộ, núi giả, cổng chào, lễ đài, đài thờ, đài tưởng niệm và các loại tượng cũng góp phần không nhỏ vào việc tạo dựng phong thủy tốt cho không gian sống và làm việc.
Các địa điểm công cộng và công sở như chợ, trường học, bệnh viện, khu hành chính, ngân hàng, quảng trường, pháo đài, đồn bốt, thành quách và đồi nhân tạo đều có ảnh hưởng đáng kể đến phong thủy.
Trong ngành công nghiệp, nhiều thực thể có thể ảnh hưởng đến phong thủy, bao gồm ống khói, tháp cao, bồn chứa gas và xăng dầu, bồn nước, hệ thống đun nước nóng, kho chứa, kho lạnh, khu nhà xác, cũng như hệ thống quạt phát điện và bơm nước lớn, được bố trí đơn lẻ hoặc thành hàng dài.
2.2.3 Các yếu tố phong thủy quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản a Hình dáng khu đất (những lô đất, nhà có hình dáng đặc biệt)
Ngôi nhà có hình dáng vuông vức thường có giá trị cao hơn so với những ngôi nhà không cân đối như tóp hậu hay phình giữa Nhiều gia đình không đủ tài chính để mua ngôi nhà mơ ước, dẫn đến việc họ phải cắt bớt đất để chia cho con cái hoặc bán đi, tạo ra những ngôi nhà có hình dáng xấu xí Để tối ưu hóa không gian sử dụng, nhiều gia đình xây dựng trên toàn bộ diện tích đất, khiến ngôi nhà trở nên khó coi Những khu dự án mới được quy hoạch bài bản với nhà vuông vức có giá trị cao và đang tăng giá liên tục Tuy nhiên, cũng có những trường hợp chủ nhà tự thiết kế nhà hiện đại nhưng không giữ được hình dáng vuông vức ban đầu, làm mất đi giá trị của bất động sản.
Nhà đầu voi đuôi chuột là những ngôi nhà có mặt tiền rộng nhưng hẹp dần về phía sau, hình dáng này không được đánh giá cao về phong thủy Theo quan niệm phong thủy, bất động sản gắn liền với cuộc sống con người, và nhà đầu voi đuôi chuột thường mang lại khởi đầu thuận lợi trong kinh doanh nhưng dễ dẫn đến sự suy thoái theo thời gian Hơn nữa, việc sống trong những ngôi nhà này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến sức khỏe, khiến sức khỏe của cư dân giảm dần theo thời gian.
Nhà có hình tam giác vuông thường mang lại cảm giác thiếu hụt và ngột ngạt cho người ở, khiến không gian trở nên chật chội và bất an Ngoài ra, đường lộ đâm thẳng vào nhà được coi là điều xấu trong phong thủy, vì nó tạo cảm giác như mũi tên bắn vào, gây ảnh hưởng tiêu cực đến sức khỏe do khói bụi và tiếng ồn từ xe cộ Những ngôi nhà nằm ở vị trí này thường gặp khó khăn trong kinh doanh, vì khách hàng có xu hướng tránh rẽ vào Cuối cùng, quang cảnh phía trước nhà cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra cảm giác an toàn và thoải mái cho cư dân.
Nhà đối diện chùa chiền thường gặp khó khăn trong giao dịch vì tâm lý người Việt cho rằng nơi gần chùa không chỉ có Thần Phật mà còn có ma quỷ quấy rối Chùa thường được sử dụng để gửi tro cốt, với niềm tin rằng việc này giúp linh hồn được siêu thoát qua việc nghe kinh và ăn chay Tuy nhiên, tùy thuộc vào tính cách của người đã khuất, có thể có những vong hồn hiền lành hoặc dữ dằn Những vong hồn này thường tự do di chuyển và dễ dàng quấy rối các ngôi nhà đối diện chùa, khiến cho việc kinh doanh các mặt hàng khác trở nên khó khăn Điều này dẫn đến việc nhà đối diện chùa chủ yếu chỉ kinh doanh nhang đèn và vàng mã, vì những thứ này thường được vong hồn ưa chuộng để thỏa mãn nhu cầu của họ.
Cây to trước nhà mang lại bóng mát nhưng nếu tán lá quá dày, có thể khiến ngôi nhà trở nên âm u và khó khăn trong việc kinh doanh, đặc biệt là đối với bất động sản mặt tiền Những mặt hàng bày bán dễ bị khuất tầm nhìn do thân cây và tán lá, gây ảnh hưởng đến doanh thu Thời tiết xấu cũng làm rụng lá, ảnh hưởng đến môi trường sống và có thể gây tai nạn nếu cây đổ Hơn nữa, sự tối tăm do lá cây dày đặc thường gợi lên những hình ảnh tiêu cực, khiến chủ nhà cảm thấy lo lắng và không thoải mái Nếu cần thiết phải chặt cây, chủ nhà nên thực hiện nghi lễ cúng bái trước ba ngày để đảm bảo mọi việc diễn ra suôn sẻ.
Nhà có cột điện trước cổng có thể gây hại cho sức khỏe con người, đặc biệt khi tiếp xúc với nguồn điện cao thế Những mối lo ngại bao gồm nguy cơ chạm điện do dây điện hở mạch và sự nóng bức khó chịu trong ngôi nhà Để giảm thiểu ảnh hưởng từ cột điện, nên trồng cây như trầu bà, chuối kiểng trước nhà hoặc xây hồ nước và nuôi cá, giúp tạo không khí mát mẻ và trung hòa lượng điện xung quanh.
Nhà đối diện nghĩa trang thường mang lại cảm giác lạnh lẽo và không an lành, gây ám ảnh cho cư dân với hình ảnh những ngôi mộ và linh hồn có thể quấy rối giấc ngủ Sống gần nghĩa trang có thể ảnh hưởng đến sức khỏe của gia đình, đặc biệt là trẻ nhỏ, và nguồn nước cũng có thể không đảm bảo vệ sinh Kinh doanh tại những khu vực này gặp nhiều khó khăn, vì khách hàng thường cảm thấy không thoải mái khi nhìn thấy nghĩa trang, ảnh hưởng đến thu nhập Do đó, giao dịch bất động sản gần nghĩa trang thường khó khăn hơn Việc lựa chọn một ngôi nhà phù hợp là rất quan trọng, vì ngôi nhà không chỉ là nơi ở mà còn là tổ ấm lưu giữ tinh thần của chúng ta Để ngôi nhà phát huy ý nghĩa đích thực, phong thủy tốt là cần thiết, giúp nâng đỡ và mang lại sinh khí cho không gian sống Tuy nhiên, bất động sản có phong thủy xấu không chỉ giảm giá trị mà còn tác động tiêu cực đến tâm lý người mua, làm kéo dài quá trình giao dịch và hạn chế khả năng thành công.
2.3 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT GIÁ THỤ HƯỞNG – MÔ HÌNH HEDONIC
LƯỢC KHẢO NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM LIÊN QUAN
2.4.1 Các nghiên cứu trên thế giới
Trên thế giới có nhiều nghiên cứu về giá BĐS và mối liên hệ với các đặc điểm của BĐS, chủ yếu là dựa trên mô hình Hedonic
Trong nghiên cứu của Chu-Chia Lin (2012) về ảnh hưởng của phong thủy đến giá nhà tại Đài Loan, tác giả đã phân tích dữ liệu từ một ngân hàng tư nhân với 77.624 quan sát trong giai đoạn 2002-2007, sử dụng mô hình hồi quy Hedonic Kết quả cho thấy các yếu tố phong thủy xấu như vị trí bị đường đâm vào, nằm cuối đường cùng, gần cầu vượt, đền thờ, nghĩa trang hoặc ở tầng bốn có tác động tiêu cực đáng kể đến giá nhà, đặc biệt là với những căn hộ đắt tiền Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng người mua nhà cao cấp chú trọng nhiều hơn đến phong thủy so với người mua nhà giá rẻ Theo Lin (2007), phong thủy xấu có thể làm giảm giá nhà ở trung bình khoảng 10% tại thị trường Đài Loan.
Nghiên cứu của Chuang và Hwa (2008) chỉ ra rằng ảnh hưởng của phong thủy đến quyết định mua nhà không chỉ phụ thuộc vào tuổi của người mua mà còn bị chi phối bởi giới tính, trình độ giáo dục và tôn giáo của họ.
Bài viết của Steven C Bourassa và Vincent S Peng (1999) nghiên cứu ảnh hưởng của phong thủy số nhà đến giá nhà tại New Zealand, đặc biệt trong cộng đồng người Trung Quốc Theo truyền thống, người Trung Quốc tin rằng hạnh phúc được điều chỉnh bởi ba loại may mắn: thiên đường, trái đất và cá nhân Trong đó, thiên đường may mắn nằm ngoài sự kiểm soát của con người, trong khi trái đất may mắn và cá nhân có thể được thay đổi thông qua phong thủy Nghiên cứu sử dụng dữ liệu giao dịch nhà đất từ 1989 đến 1996 ở Auckland để kiểm tra tác động của các con số may mắn và không may mắn đến giá trị nhà Theo quan điểm người Trung Quốc, những con số phát ra âm thanh tốt được coi là may mắn, như số ba, sáu, tám và chín, trong khi số bốn lại bị xem là không may mắn.
Nghiên cứu cho thấy rằng con số may mắn có ảnh hưởng tích cực đến giá trị bất động sản, với mức tăng khoảng 10%, trong khi con số không may mắn lại có tác động tiêu cực không đáng kể Điều này phản ánh niềm tin mạnh mẽ của người Trung Quốc vào phong thủy, khiến họ có xu hướng tránh mua nhà có số không may Những phát hiện này khẳng định rằng hành vi mua bán nhà ở Trung Quốc bị chi phối bởi sự kỳ thị liên quan đến con số, ảnh hưởng đến hạnh phúc của các hộ gia đình.
Babawale và Adewunmi (2011) đã nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại Lagos, Nigeria, với các yếu tố như khoảng cách đến nhà thờ, nơi làm việc, nơi đậu xe và môi trường an ninh Mô hình nghiên cứu được áp dụng là P = β0 + βjXj + βdXd + u Kết quả cho thấy rằng khoảng cách gần nhà thờ có tác động tiêu cực đến giá trị bất động sản; cụ thể, bất động sản càng gần nhà thờ thì giá trị càng giảm.
2.4.2 Các nghiên cứu tại Việt Nam Ở Việt Nam, các nghiên cứu về tác động của các yếu tố phong thủy, đặc biệt là việc lượng hóa các yếu tố này bằng mô hình Hedonic còn rất hạn chế và ít được xuất hiện trông công bố Hầu hết là đánh giá các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản thông qua mô hình Hedonic
Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) đã áp dụng mô hình Decision tree kết hợp với phần mềm DTREG để phân tích mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Nghiên cứu này nhằm dự đoán giá trị đất cho toàn khu vực, dựa trên mẫu nghiên cứu trong trường hợp xác định giá đất hàng loạt Tác giả đã thực hiện nghiên cứu tại một số quận, góp phần cung cấp thông tin hữu ích về giá trị đất đai.
Tác giả đã tiến hành chọn lọc 387 mẫu bất động sản tại các quận 3, Bình Thạnh và Gò Vấp, bao gồm 116 mẫu mặt tiền đường và 271 mẫu hẻm, trong đó có 45 mẫu hẻm cấp.
1, 163 mẫu hẻm cấp 2, 46 mẫu hẻm cấp 3 và 17 mẫu hẻm cấp 4)
Mô hình nghiên cứu có dạng:
GIADAT = β0 + β1KCTP + β2VTKV + β3VITRI + β4MTKD + β5NGHENGHIEP + β6KCQ + β7CRDUONG + β8MDGT + β9ANNINH + β10KCMT + β11LOAIHEM + β12CRHEM + β13MTST + β14PHAPLY + β15KCDUONG
Kết quả cho thấy khoảng cách đến trung tâm thành phố là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị đất, tiếp theo là vị trí khu vực, vị trí đất và môi trường kinh doanh.
Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) đã áp dụng mô hình Hedonic và thuyết vị thế chất lượng để xác định giá bất động sản tại TP HCM, với 160 mẫu nghiên cứu Mô hình bao gồm 10 biến giải thích, trong đó có 5 biến liên quan đến vị thế của bất động sản như vị trí, mục đích sử dụng, chiều rộng đường hẻm, khoảng cách tới mặt tiền đường và khoảng cách tới trung tâm Bên cạnh đó, 5 biến chất lượng của bất động sản được xem xét là diện tích đất, diện tích sàn, số lầu, sân thượng và hình dáng.
Ln(PRICE) = β0 + β1AREA + β2H_AREA + β3CBD + β4DIS_ROAD + β5LC + β6SF + β7SH + β8ST + β9TR + β10USE + εi
Kết quả từ mô hình và kiểm định chỉ ra rằng vị trí, khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm, diện tích đất và diện tích nhà là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Lê Khương Ninh (2011) đã nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở đồng bằng sông Cửu Long, xác định có 14 yếu tố tác động đến giá trị đất trong khu vực này Nghiên cứu dựa trên dữ liệu từ 1860 hộ gia đình tại một số tỉnh, trong đó 1620 thông tin liên quan đến đất thổ cư, 472 thông tin về đất vườn và phần còn lại là đất ruộng Tác giả áp dụng mô hình hồi quy OLS để ước lượng cho hai nhóm đất chính là thổ cư và đất vườn.
GIADAT = β0 + β1THUNHAPDAT + β2KCTRUNGTAM + β3KCTHUONGMAI + β4KCTRUONGHOC + β5KCDUONGCHINH + β6MATTIEN + β7NGUONDIEN + β8NGUONNUOC + β9ONHIEMNUOC + β10OINHIEMKHONGKHI + β11ANNINH + β12KYVONGGIA + β13QUYHOACHTREO + β14LOAIDOTHI
Nghiên cứu chỉ ra rằng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất thổ cư bao gồm quy hoạch treo, loại đô thị, mặt tiền, khoảng cách đến trung tâm, khu thương mại, trường học, và mức độ ô nhiễm nước Trong khi đó, đất vườn chịu ít ảnh hưởng hơn với các yếu tố như quy hoạch treo, loại đô thị, khoảng cách đến trục đường chính, mặt tiền, nguồn nước, và khoảng cách đến trung tâm thương mại.
Trong chương này, học viên khảo sát các cơ sở lý thuyết về bất động sản, bao gồm khái niệm, đặc điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Ngoài ra, chương cũng đề cập đến khái niệm phong thủy và phẩm chất của khu đất theo phong thủy, lý thuyết giá thụ hưởng, mô hình Hedonic, cùng với các nghiên cứu thực nghiệm trong nước và quốc tế liên quan.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
Trong nghiên cứu của mình, học viên đã khảo sát các mô hình nghiên cứu liên quan và nhận thấy mô hình hồi quy đa biến Hedonic là phổ biến Do đó, học viên quyết định áp dụng mô hình hồi quy đa biến Hedonic để đánh giá tác động của các yếu tố đến giá đất tại TP.HCM.
Mô hình hồi quy trong xác định giá đất ở đô thị được sử dụng là mô hình hồi quy đa biến có dạng tổng quát như sau:
Pi: Biến phụ thuộc thể hiện giá đất ở trong lần quan sát thứ i β0: Tung độ góc của mô hình
Các biến độc lập X1, X2,…, Xn thể hiện các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trong khi các hệ số hồi quy β1, β2,…, βn cho thấy mức độ tác động của từng yếu tố tương ứng đến giá này Giá trị ei đại diện cho sự dao động ngẫu nhiên hoặc sai số trong quan sát thứ i.
Các giả định hồi quy cơ bản theo Hoàng Ngọc Nhậm và các cộng sự (2008) cho rằng để ước lượng từ phương pháp bình phương nhỏ nhất đạt được tính chính xác, các ước lượng cần phải là tuyến tính, không chệch và có phương sai nhỏ nhất.
- Biến độc lập là biến phi ngẫu nhiên, nghĩa là các giá trị của chúng là các hệ số đã xác định
- Kỳ vọng của các yếu tố ngẫu nhiên Ui bằng 0: E(Ui/Xi)=0
- Các Ui có phương sai bằng nhau: Var(Ui/Xi)=Var(Uj/Xj)= δ 2
- Không có sự tương quan giữa các Ui: Cov(Ui,Uj)=0
- U và X không có tương quan với nhau: Cov(Ui,Xi)=0
- Các đại lượng ngẫu nhiên có phân phối chuẩn
Học viên nhận thấy rằng các biến thường xuyên được sử dụng trong các nghiên cứu thực nghiệm trước đây bao gồm: vị trí, diện tích, lộ giới đường, khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách từ lô đất đến mặt tiền, tình trạng pháp lý, hạ tầng khu vực, hình dáng, môi trường sống, khoảng cách đến các tiện ích, an ninh khu vực, mật độ giao thông, số lượng mặt tiền và các yếu tố phong thủy như đường đâm, nhà cạnh chùa, hay nhà có người chết.
Sau quá trình khảo sát và nghiên cứu thị trường bất động sản, học viên nhận thấy rằng mỗi yếu tố liên quan đến bất động sản đều ảnh hưởng đến giá trị của nó, tạo nên sự khác biệt so với các bất động sản khác Dựa trên dữ liệu khảo sát, học viên phân loại các yếu tố tác động đến giá đất ở thành hai nhóm chính.
Nhóm đặc điểm vị trí và các yếu tố bên ngoài như vị trí, độ rộng đường, khoảng cách đến trung tâm, lợi thế kinh doanh, môi trường khu vực, tiện ích, an ninh, khu vui chơi, công viên, hạ tầng và pháp lý đều ảnh hưởng đến giá cả thị trường của bất động sản Trong điều kiện thị trường bình thường, nếu hai bất động sản có giá giao dịch khác nhau chỉ vì một yếu tố, thì yếu tố đó chính là nguyên nhân tạo ra sự khác biệt về giá Khi khảo sát một đoạn đường đồng nhất, nếu một bất động sản có giá giao dịch chênh lệch đáng kể so với nhóm bất động sản khác, thì yếu tố khác biệt của bất động sản đó sẽ ảnh hưởng đến giá cả Để mở rộng dữ liệu, học viên tiến hành khảo sát nhóm bất động sản trong cùng một đoạn đường, chú trọng đến các yếu tố khác biệt như phong thủy Mặc dù các tuyến đường thường có sự khác biệt lớn, việc điều chỉnh thành một con đường chuẩn sẽ giúp phân tích chính xác hơn Mỗi con đường có những đặc điểm riêng về lộ giới, hạ tầng, khoảng cách đến trung tâm, môi trường, an ninh và lợi thế kinh doanh, và những yếu tố này khó lượng hóa khi tách riêng Ví dụ, mặc dù đường Nguyễn Huệ và đường Hàm Nghi có lộ giới và khoảng cách tương đồng, giá thị trường cho thấy sự chênh lệch lớn do giá trị thương hiệu và lợi thế kinh doanh của từng tuyến đường Do đó, việc khảo sát giá đất trung bình của từng tuyến đường tại một thời điểm nhất định là cần thiết để làm căn cứ điều chỉnh.
Nhóm đặc điểm cấu trúc và các yếu tố phong thủy bao gồm hình dáng, diện tích, lô đất tiếp giáp hai mặt tiền, lô đất bị đường đâm, lô đất nằm cuối hẻm cụt, nhà có người chết trẻ và nhà gần chùa Trên cùng một tuyến đường, sẽ có một hoặc một số bất động sản mang những đặc điểm này, khác biệt với các bất động sản còn lại Nhóm này sẽ được phân tích để làm rõ tác động cụ thể của từng yếu tố trong mô hình phong thủy.
Dựa trên khung lý thuyết về giá trị bất động sản và các mô hình nghiên cứu tương tự, học viên đã đề xuất một bộ biến quan trọng cho mô hình nghiên cứu Các biến này bao gồm: chiều rộng, diện tích, cây chắn, đường đâm, khoảng cách đến chùa, hai mặt tiền, hình dáng bất động sản, sự hiện diện của người chết, và vị trí ở cuối hẻm cụt.
Giá trị bất động sản chủ yếu bị ảnh hưởng bởi vị trí, bao gồm các yếu tố như độ rộng đường, khoảng cách đến trung tâm, lợi thế kinh doanh, môi trường xung quanh, các tiện ích, an ninh khu vực, khu vui chơi, công viên, hạ tầng và pháp lý Trong nghiên cứu này, học viên chỉ tập trung vào các biến mục tiêu đặc trưng của từng bất động sản, trong khi các yếu tố vị trí được điều chỉnh và đưa vào mô hình thông qua bước điều chỉnh số liệu Phương pháp này giúp giảm thiểu sự phức tạp khi đưa quá nhiều biến vào mô hình, đồng thời nâng cao hiệu quả bằng cách tổng hợp các yếu tố vị trí vào giá thị trường của từng con đường, đảm bảo không bỏ sót những biến vị trí quan trọng mà khó đo lường chi tiết.
3.1.3 Mô tả và định dạng biến a Biến phụ thuộc
Đơn giá đất được xác định bằng cách chia tổng giá trị lô đất cho tổng diện tích, với đơn vị tính là triệu đồng/m² Chiều rộng mặt tiền lô đất (CHIEURONG) là một yếu tố quan trọng, ảnh hưởng đến tính thoáng đãng và bố trí của căn nhà Những căn nhà có mặt tiền rộng thường có giá trị cao hơn và giá cho thuê cũng tăng, đặc biệt khi chiều rộng mặt tiền phải đạt tối thiểu 3m tại khu vực 1, 4m tại khu vực 2 và 5m tại khu vực 3 theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của TP.HCM.
Biến CHIEURONG là biến định lượng, tác giả kỳ vọng biến CHIEURONG sẽ mang dấu dương Đơn vị tính: mét (m) b2 Biến 2: Diện tích lô đất (DIENTICH)
Tại TP.HCM, giá trị đất đai rất cao, mỗi mét vuông đất có giá trị lớn hơn nhiều so với mét vuông sàn xây dựng Do đó, các lô đất nhỏ ngày càng được ưa chuộng, đặc biệt là đối với người dân từ các tỉnh mua đất tại thành phố Nhu cầu tăng cao trong phân khúc đất nhỏ, trong khi nguồn cung bị hạn chế bởi quy định của nhà nước về diện tích tối thiểu để tách thửa Điều này cho thấy rõ ràng ảnh hưởng của yếu tố diện tích đến giá trị lô đất.
Biến DIENTICH là biến định lượng, tác giả kỳ vọng biến DIENTICH sẽ mang dấu âm Đơn vị tính: mét vuông (m 2 ) b3 Biến 3: Cây chắn trước nhà (CAYCHAN)
Tại TP.HCM, thời tiết nắng nóng khiến việc trồng cây xanh trở nên quan trọng, mang lại không khí trong lành và bóng mát Tuy nhiên, nhiều tuyến đường như An Dương Vương, Hùng Vương, Nguyễn Chí Thanh, Trần Phú và Ba Tháng Hai có những cây lớn tồn tại lâu đời với đường kính lên đến 1m, được nhà nước bảo vệ, khiến việc di chuyển hay thay thế cây khác rất khó khăn Điều này dẫn đến tình trạng một số căn nhà bị cây chắn trước hoặc giữa nhà, gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, làm giảm mặt tiền và bất tiện trong giao thông cũng như đậu xe Về mặt phong thủy, vị trí nhà bị cây chắn được xem là không tốt, rơi vào thế độc mộc và phạm vào minh đường của ngôi nhà.
Lô đất có cây chắn phía trước được định nghĩa là biến định tính, được mã hóa thành hai giá trị: giá trị (1) nếu có cây chắn và giá trị (0) nếu không có Học viên kỳ vọng dấu âm cho biến này Biến thứ tư là lô đất bị đường hoặc hẻm đâm vào, được gọi là DUONGDAM.
Tại các ngã ba đường, lô đất có đường chạy thẳng vào được xem là lô đất bị đâm chính diện, trong khi những lô đất có các lô khác nằm ngang đâm vào chiều dài của mình thì được coi là lô đất bị đâm hông Các thế đất bị đâm này thường bị xem là không tốt theo phong thủy.
Lô đất bị đường đâm được định nghĩa là biến định tính, mã hóa thành hai giá trị: 1 nếu lô đất bị đường đâm và 0 nếu không Học viên kỳ vọng giá trị âm cho biến này Biến thứ năm, GANCHUA, thể hiện vị trí của lô đất nằm gần chùa.
CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU
Các giao dịch bất động sản không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như quy hoạch, bán đấu giá, hay chuyển nhượng bắt buộc giữa các thành viên trong gia đình Người mua và người bán đều hiểu rõ đặc điểm của bất động sản và tình hình thị trường, từ đó đảm bảo thông tin trong giao dịch là cân xứng và minh bạch.
Các biến độc lập có tương quan với các biến phụ thuộc
Chi phí ngầm trong giao dịch BĐS là không đáng kể
Học viên cần thu thập dữ liệu giá đất tại TP.HCM trong các khoảng thời gian khác nhau Tuy nhiên, do giá đất tại khu vực này có sự biến động mạnh, học viên phải tiến hành khảo sát lại mặt bằng giá thị trường trên các tuyến đường trong mẫu dữ liệu tại một thời điểm cụ thể, nhằm quy đổi các biến về cùng một thời điểm để đảm bảo tính chính xác.
DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu này sử dụng dữ liệu sơ cấp được thu thập trực tiếp bởi học viên tại TP.HCM từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2018, thông qua khảo sát và điều tra thông tin giao dịch thực tế trên thị trường.
Đầu tiên, học viên nên liên hệ với nhân viên kinh doanh bất động sản, chủ nhà, chủ đất hoặc hàng xóm để thu thập thông tin về các giao dịch đã diễn ra trên thị trường Tiếp theo, học viên cần tìm hiểu các lô đất đang được rao bán trên các trang báo điện tử, liên hệ với người bán và xác minh lại thông tin về lô đất đó.
Vào ngày thứ ba, học viên thực hiện khảo sát trực tiếp và phát hiện nhiều lô đất không được đăng tin rao bán trên các trang mạng, mà chủ đất chỉ treo biển bán ngay trước lô đất.
Bài nghiên cứu đã chọn mẫu phi xác suất và khảo sát thuận tiện, thu thập và phân tích 202 thông tin bất động sản giao dịch trên 34 tuyến đường tại TP.HCM Học viên đề xuất giá bán dựa trên giá đã thương lượng với người bán, sử dụng 9 biến giải thích trong mô hình Theo công thức của Nguyễn Đình Thọ (2011), số quan sát tối thiểu cần đạt được là khoảng 122, do đó 202 quan sát là hợp lý cho phân tích định lượng Dữ liệu được điều chỉnh về cùng một thời điểm (tháng 03/2018) nhằm phản ánh sự biến động giá đất trong giai đoạn từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2018 Quá trình quy đổi bao gồm khảo sát giá thị trường tại tháng 03/2018, tính giá trung bình và hệ số quy đổi thời gian Để loại bỏ yếu tố vị trí, học viên đã quy đổi các tuyến đường về một tuyến đường chuẩn bằng cách sử dụng mức giá mode và hệ số quy đổi vị trí, từ đó tổng hợp dữ liệu phù hợp để đưa vào mô hình tính toán.
Trong chương này, chúng tôi sẽ lựa chọn mô hình nghiên cứu và các biến liên quan, sau đó tiến hành định dạng và mã hóa các biến này Đồng thời, dữ liệu sẽ được quy đổi qua các hệ số quy đổi thời gian và vị trí, nhằm đề xuất một mô hình hồi quy phù hợp với các biến đã được lựa chọn.
