CHƯƠNG 3 : PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
3.1.1. Mơ hình đề xuất
Khảo lược các mơ hình nghiên cứu trong các bài nghiên cứu liên quan, học viên nhận thấy các mơ hình được ứng dụng là mô hình hồi quy đa biến Hedonic. Vì vậy trong nghiên cứu của mình học viên cũng ứng dụng mơ hình hồi quy đa biến - mơ hình Hedonic để đánh giá tác động của các yếu tố đến giá đất ở tại TP.HCM.
Mơ hình hồi quy trong xác định giá đất ở đơ thị được sử dụng là mơ hình hồi quy đa biến có dạng tổng quát như sau:
Pi=β0+β1X1+β2X2+…+βnXn+ei
Trong đó:
Pi: Biến phụ thuộc thể hiện giá đất ở trong lần quan sát thứ i.
β0: Tung độ góc của mơ hình.
X1, X2,…,Xn: Các biến độc lập thể hiện các yếu tố tác động đến giá đất ở. β1, β2,…, βn: Các hệ số hồi quy thể hiện mức độ tác động của các yếu tố tương ứng đến giá đất ở.
ei: Giá trị dao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i.
Các giả định hồi quy: theo Hoàng Ngọc Nhậm và các cộng sự (2008) thì các giả định cơ bản của mơ hình để cho việc ước lượng có được từ phương pháp bình phương nhỏ nhất sẽ là các ước lương tuyến tính, khơng chệch và có phương sai nhỏ nhất. Các giả định đó là:
- Biến độc lập là biến phi ngẫu nhiên, nghĩa là các giá trị của chúng là các hệ số đã xác định.
- Kỳ vọng của các yếu tố ngẫu nhiên Ui bằng 0: E(Ui/Xi)=0 - Các Ui có phương sai bằng nhau: Var(Ui/Xi)=Var(Uj/Xj)= δ2
- Khơng có sự tương quan giữa các Ui: Cov(Ui,Uj)=0 - U và X khơng có tương quan với nhau: Cov(Ui,Xi)=0 - Các đại lượng ngẫu nhiên có phân phối chuẩn.
3.1.2. Nhận dạng biến
Học viên nhận thấy các biến thường xuyên được sử dụng trong các nghiên cứu thực nghiệm liên quan trước đây là: vị trí, diện tích, lộ giới đường, khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách từ lô đất đến mặt tiền, pháp lý, hạ tầng khu vực, hình dáng, tình trạng mơi trường sống, khoảng cách đến các tiện ích, an ninh khu vực,
mật độ giao thông, số lượng mặt tiền, các yếu tố phong thủy (đường đâm, nhà cạnh chùa, nhà có người chết…).
Sau q trình khảo sát và kinh nghiệm nghiên cứu thị trường bất động sản. Học viên có nhận thấy: mỗi một yếu tố gắn với bất động sản hầu như đều có tác động ít nhiều đến giá trị của nó, làm cho nó có sự khác biệt với các bất động sản khác. Từ nguồn dữ liệu khảo sát để ứng dụng vào mơ hình, học viên chia làm 2 nhóm biến tác động đến giá đất ở như sau:
Nhóm đặc điểm vị trí và các đặc điểm bên ngồi: vị trí, độ rộng đường, khoảng cách trung tâm, lợi thế kinh doanh, môi trường khu vực, các trung tâm tiện ích, an ninh khu vực, khu vui chơi, công viên, hạ tầng khu vực, pháp lý… sẽ được phản ánh thông qua giá cả thị trường tại con đường, đoạn đường đó. Với giả định trong điều kiện thị trường bình thường, nếu hai bất động sản có giá cả giao dịch khác nhau bởi hai bất động sản này khác nhau do một yếu tố thì đó là yếu tố làm giá cả khác biệt. Hay khách quan hơn, ta xét trên một con đường, một đoạn đường được đanh giá là đồng nhất, nếu một bất động sản này có giả cả giao dịch khác biệt xa so với một nhóm bất động sản khác chính bởi do một yếu tố dị biệt mà bất động sản này đang có thì đó là yếu tố làm giá cả khác biệt. Để mở rộng dữ liệu của mơ hình, học viên lựa chọn cách khảo sát một nhóm bất động sản trên cùng một đoạn đường, trong đó có những bất động sản mang yếu tố khác biệt cần nghiên cứu (yếu tố phong thủy), trên các tuyến đường khác cũng tương tự vậy. Giả định rằng nếu các tuyến đường khảo sát đều tương đồng với nhau thì sẽ tìm ra sự tác động của yếu tố nghiên cứu, tuy nhiên hầu hết các tuyến đường đều có sự khác biệt khá lớn (trừ những con đường trong khu dự án phân lô thường mang tính tương đồng cao) nên cần có sự điều chỉnh các con đường này thành một con đường chuẩn. Mỗi con đường đều có một đặc điểm riêng về lộ giới, hạ tầng, khoảng cách tới trung tâm, môi trường, an ninh, lợi thế kinh doanh…và các yếu tố này khó lượng hóa được khi tách riêng từng bộ phận nhỏ của nó để đo lường (ví dụ: đường Nguyễn Huệ và đường Hàm Nghi có lộ giới tương đồng nhau, khoảng cách về trung tâm không khác nhau mấy nhưng giá thị trường cập nhật tháng 03/2018 cho thấy mức chênh lệch khá lớn, giá trung bình 1,2 tỷ đồng/m2 cho đường Nguyễn Huệ trong khi chỉ có khoảng 800 triệu đồng/m2 cho đường Hàm Nghi, có thể thấy giá cả của bất động sản nằm trên tuyến đường đó cịn phụ thuộc rất lớn vào giá trị thương hiệu riêng của tên con đường và lợi thế kinh doanh đặc trưng của nó). Chính vì thế học viên lựa chọn việc khảo sát giá đất thị trường trung bình của từng tuyến đường tại một thời điểm nhất định để làm căn cứ điều chỉnh.
Nhóm đặc điểm cấu trúc và các yếu tố phong thủy: hình dáng, diện tích, lơ đất tiếp giáp hai mặt tiền, lô đất bị đường đâm, lô đất nằm cuối hẻm cụt, nhà có người chết trẻ, nhà nằm gần chùa. Như đã đề cập phía trên, tại cùng một tuyến đường sẽ có một hay một số các bất động sản mang các đặc điểm này khác biệt với các bất động sản còn lại. Nhóm này sẽ được phân tích tác động cụ thể của từng yếu tố trong mơ hình.
Dựa vào khung lý thuyết về giá trị bất động sản, cơ sở từ các mơ hình nghiên cứu tương đồng, đồng thời kết hợp với bộ dữ liệu thu thập. Học viên đề xuất các biến sử dụng trong mơ hình nghiên cứu là: chiều rộng, diện tích, cây chắn, đường
đâm, gần chùa, hai mặt tiền, hình dáng, người chết, cuối hẻm cụt.
Giá trị bất động sản bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi yếu tố vị trí (bao hàm cả các thành tố vị trí, độ rộng đường, khoảng cách trung tâm, lợi thế kinh doanh, môi trường khu vực, các trung tâm tiện ích, an ninh khu vực, khu vui chơi, công viên, hạ tầng khu vực, pháp lý… sẽ được phản ánh thông qua giá cả thị trường tại con đường, đoạn đường đó). Tuy nhiên cần lưu ý trong mơ hình nghiên cứu này, học viên chỉ đưa vào các biến mục tiêu, đó là những biến mang đặc trưng, khác biệt riêng của từng bất động sản ngồi các yếu tố thuộc vị trí. Các yếu tố vị trí khơng phải khơng đưa vào mơ hình mà được đem vào bằng cách thông qua bước điều chỉnh yếu tố vị trí đã đề cập tại bước điều chỉnh số liệu để đưa vào mơ hình. Cách điều chỉnh yếu tố vị trí này nhằm tránh rắc rối từ việc đưa quá nhiều các biến ảnh hưởng đến bất động sản vào mơ hình, ngồi ra cịn mang tính hiệu quả cao hơn khi tổng hợp các yếu tố thuộc vị trí vào giá thị trường của từng con đường để không bỏ sót từng biến vị trí mà khơng thể đo lường chi tiết được.
3.1.3. Mô tả và định dạng biến