CHƯƠNG 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
e. Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn (Histogram Normality Test để
định phân phối chuẩn của phần dư)
Bảng 4.10: Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư
0 5 10 15 20 25 30 35 -0.4 -0.3 -0.2 -0.1 0.0 0.1 0.2 Series: Residuals Sample 1 202 Observations 202 Mean -2.81e-15 Median -0.000667 Maximum 0.200177 Minimum -0.394483 Std. Dev. 0.088230 Skewness -0.857671 Kurtosis 6.145358 Jarque-Bera 108.0336 Probability 0.000000 Nguồn: Học viên tính tốn
Giả thiết kiểm định mơ hình:
H0: Phần dư của mơ hình có phân phối chuẩn.
H1: Phần dư của mơ hình khơng có phân phối chuẩn.
Từ kết quả kiểm định ở bảng 4.10 ta có hệ số Pro = 0.0000 < 0.05, bác bỏ giả thiết H0, tức là phần dư có khơng có phân phối chuẩn.
4.3.3. Mơ hình hồi quy log-lin sau khi kiểm định.
Từ những kiểm định trên cho thấy mơ hình hồi quy đang gặp các khuyết tật về đa cộng tuyến, phương sai sai số thay đổi và phần dư khơng có phân phối chuẩn, dẫn tới kết quả hồi quy không chắc chắn và có sai lệch. Vì vậy, để khắc phục những khuyết tật này, tác giả sẽ sử dụng phương pháp hồi quy có ROBUST, để hiệu chỉnh lại sai số và cho kết quả như mong muốn.
Bảng 4.11: Mơ hình hồi quy mơ hình log-lin đã robust
Variable Coefficient Std. Error z-Statistic Prob.
CHIEURONG -0.00088 0.004789 -0.18405 0.8540 DIENTICH -1.17E-05 0.000187 -0.06271 0.9500 CAYCHAN -0.13686 0.038438 -3.56046 0.0004 DUONGDAM -0.07898 0.015239 -5.18277 0.0000 GANCHUA -0.21815 0.04413 -4.94346 0.0000 HAIMATTIEN 0.055993 0.016875 3.318197 0.0009 HINHDANG -0.07949 0.023355 -3.40337 0.0007 NGUOICHET -0.18991 0.030901 -6.14584 0.0000 CUOIHEMCUT -0.03954 0.024882 -1.58899 0.1121 Constant 16.92746 0.014421 1173.813 0.0000 Number of obs. 202 R-squared 0.5373 Nguồn: Học viên tính tốn
LNPRICE = 16.92746 - 0.00088CHIEURONG - 1.17E-05DIENTICH -0.13686CAYCHAN - 0.07898DUONGDAM - 0.21815GANCHUA + 0.055993HAIMATTIEN - 0.07949HINHDANG - 0.18991NGUOICHET
- 0.03954CUOIHEMCUT + ei
4.3.4. Trình bày kết quả hệ số β
Từ kết quả hệ số hồi quy, học viên tính tốn hệ số hồi quy chuẩn hoá để cho thấy tầm quan trọng của từng biến trong mơ hình hồi quy hay mức độ tác động của từng biến độc lập đến biến phụ thuộc (LNPRICE). Chi tiết kết quả tính tốn được nêu trong bảng 4.12 sau đây:
Bảng 4.12: Vị trí quan trọng của các yếu tố Tên biến độc lập Beta chuẩn hoá
(Giá trị tuyệt đối) Tỷ lệ
CAYCHAN -0.13686 17% DUONGDAM -0.07898 10% GANCHUA -0.21815 27% HAIMATTIEN 0.055993 7% HINHDANG -0.07949 10% NGUOICHET -0.18991 24% CUOIHEMCUT -0.03954 5% Tổng cộng 0.759384 100% Nguồn: Học viên tính tốn
LNPRICE = 16.92746 - 0.13686CAYCHAN - 0.07898DUONGDAM - 0.21815GANCHUA + 0.055993HAIMATTIEN - 0.07949HINHDANG -
0.18991NGUOICHET - 0.03954CUOIHEMCUT + ei * Phân tích ý nghĩa của hệ số hồi quy
Biến chiều rộng và biến diện tích trong mơ hình cho thấy khơng có ảnh hưởng đến giá, kết quả được giải thích bởi hai yếu tố này trong mơ hình tương quan với nhau quá lớn và xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến. Tuy nhiên, để tránh trường hợp bỏ sót khi đưa vào mơ hình các lơ đất có cùng diện tích nhưng chiều dài và chiều rộng của lô đất khác nhau sẽ ảnh hưởng đến giá trị lô đất, tương tự cho 2 lơ đất có cùng chiều rộng nhưng diện tích lại khác nhau thì cũng có ảnh hưởng lớn.
Lô đất bị cây chắn (CAYCHAN): β3 = - 0.13686 cho biết trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi thì khi lơ đất bị cây chắn giữa thì giá đất ở sẽ giảm 13.7%. Diện tích lớn, giúp cho việc mở cửa hàng, văn phịng cho th có nhiều cơ hội hơn. Tại trung tâm mà nhu cầu đất để xây dựng cửa hàng kinh doanh buôn bán, văn phịng lớn thì diện tích đất lớn sẽ có cơ hội mua bán cao.
Lô đất bị đường đâm (DUONGDAM): β4 = - 0.07898 cho biết trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi thì khi lơ bị đường đâm thì giá đất ở sẽ giảm 7.9%. Quan niệm thực tế khi chọn mua nhà của người dân, cũng như quan điểm ban hành bảng giá bán của các dự án thì chủ đầu tư cũng thường định ra mức giá thấp hơn cho các lô đất bị đường đâm này.
Bất động sản nằm gần chùa (GANCHUA): β5 = - 0.21815 cho biết trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi thì khi lơ đất gần chùa thì giá đất ở sẽ giảm 21.8%. Thực tế cho thấy rằng, xét về việc lựa chọn một căn nhà để ở hay kinh doanh…thì nhà gần chùa có kinh doanh mua bán tự do hay chỉ bán được nhang đèn, đồ thờ cúng. Vì xung quanh chùa, khách dâng hương nhiều chứ ít ai có nhu cầu mua hàng hóa nào khác, do đó việc kinh doanh bị hạn chế lựa chọn mặt hàng. Nếu gia chủ khơng thích bn bán nhang đèn vàng mã thì việc kinh doanh mặt hàng khác gặp rất nhiều khó khăn. Hơn nữa người đến chùa thường có tâm trạng u uất, khấn vái cầu nguyện thì họ khơng có tâm trí mua sắm.
Bất động sản tiếp giáp hai mặt tiền đường (HAIMATTIEN): β6 = 0.055993 cho biết trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi thì khi lơ đất có hai mặt tiền thì giá đất ở sẽ tăng 5.6%. Thực tế hầu hết mọi người khi đi lụa chọn mua bất động sản hay chủ đầu tư định giá cho khu đất phân lô bán nền đều đánh giá bất động sản tọa lạc tại vị
trí hai mặt tiền đường sẽ có lợi thế hơn rất nhiều trong việc kinh doanh cũng như rất thơng thống trong việc xây dựng nhà ở nên các lơ đất ở những vị trí này có giá cao hơn các vị trí khác.
Hình dáng của lơ đất (HINHDANG): β7 = -0.07949 cho biết trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi thì khi lơ đất có hình dáng khơng cân đối thì giá đất ở sẽ giảm 7.95%. Một lơ đất có hình dáng khơng cân đối, không vuông vắn sẽ có giá trị thấp hơn các lơ đất có hình dáng cân đối.
Nhà có người chết trẻ (NGUOICHET): β8 = -0.18991 cho biết trong điều kiện các yếu tố khác khơng đổi thì khi lơ đất có người chết thì giá đất ở sẽ giảm 19%. Khi biết thông tin một căn nhà có người chết trẻ thì thực tế người mua sẽ cân nhắc rất nhiều hoặc từ chối mua căn nhà đó, hay một khi lựa chọn mua họ sẽ thương lượng với mức giá rất thấp.
TÓM TẮT CHƯƠNG 4
Trong chương này học viên đã trình bày phương pháp nghiên cứu và mơ hình nghiên cứu, từ đó đưa ra được kết quả của việc phân tích dữ liệu, kết hợp các kiểm định có liên quan để phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu của đề tài. Theo đó, ngồi các yếu tố thuộc về vị trí đã được quy đổi thì các yếu tố được đưa vào mơ hình như chiều rộng, diện tích, cây chắn, đường đâm, gần chùa, hai mặt tiền, hình dáng, người chết, cuối hẻm cụt đều là những yếu tố có tác động đến giá đất ở đơ thị. Trong đó yếu tố nhà gần chùa và nhà có người chết trẻ là có tác động mạnh nhất đến giá đất ở. Kết quả ta có mơ hình nghiên cứu:
LNPRICE = 16.92746 - 0.13686CAYCHAN - 0.07898DUONGDAM - 0.21815GANCHUA + 0.055993HAIMATTIEN - 0.07949HINHDANG -