CHƯƠNG 5 : KẾT LUẬN
5.3. CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Trong điều kiện hạn chế về thời gian nghiên cứu và sự thiếu kinh nghiệm trong lần đầu nghiên cứu vấn đề này nên học viên không tránh khỏi một số hạn chế sau:
Mơ hình nghiên cứu của học viên bao gồm 9 biến độc lập và 1 biến phụ thuộc, trong đó các yếu tố nằm trong tổng quan yếu tố vị trí chưa được tách ra và chưa có đơn vị đo lường cụ thể cho các thành phần trong đó... Đặc biệt tại khu vực TP.HCM trong cơn sốt BĐS thì đây là nơi mà chịu khơng ít tác động bởi yếu tố tâm lý đám đông, tâm lý đầu tư và sự tác động của môi giới kinh doanh BĐS ảnh hưởng đến giá đất và quá trình giao dịch bất động sản.
Các biến trong mơ hình chủ yếu là các biến giả nên ý nghĩa giải thích của mơ hình cịn hạn chế.
Các nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố đến giá bất động sản bẳng mô hình hồi quy Hedonic đã được nghiên cứu nhiều trên thế giới từ rất lâu, nhưng tại Việt Nam thì những nghiên cứu này còn hạn chế, đặc biệt là khi đem yếu tố phong thủy vào mơ hình hồi quy có thể nói là rất hiếm thấy.
5.3.2. Hạn chế về dữ liệu
Giá trị bất động sản được xác định bởi hàng loạt các yếu tố phức tạp khó đo lường. Trong điều kiện thời gian hạn chế và tính chất đặc điểm tiềm ẩn của các yếu tố phong thủy, học viên chỉ khảo sát và đưa vào mơ hình được 202 quan sát, có thể mẫu này chưa đại diện cho tổng thể. Dữ liệu cịn mang tính chất tập trung ở các quận huyện ngoại thành như quận 9, quận 2, nơi có những khu dân cư mới, những dự án phân lô bán nền.
Do đặc điểm của thị trường bất động sản tại Việt Nam đăc biệt là TP.HCM trong giai đoạn sốt đất có thể làm cho thông tin thị trường mất cân xứng, sự biến động giá cả mạnh mẽ cũng một phần nào có tác động đến dữ liệu tuy đã có tính đến điều chỉnh yếu tố thời gian
Giá cả rao bán sau khi thương lượng có thể chưa phản ánh đúng giá giao dịch, do đó cịn mang ý chí chủ quan trong quá trình thương lượng. Đồng thời giá trị cơng trình trong mẫu quan sát được tính tốn để chiết trừ ra đơn giá đất cũng cịn mang tính chủ quan, mang tính thống kê kinh nghiệm để đánh giá chất lượng cơng trình xây dựng, đơn giá cơng trình xây dựng trong khung giá có thể phản ánh đúng giá trị thị trường tuy nhiên không phải đều tác đúng đối với từng bất động sản cụ thể.
Bất động sản giao dịch còn phụ thuộc rất nhiều vào hành vi của người tiêu dùng, sự ưa thích hay phù hợp bởi một nhân tố cá biệt cũng làm cho giá giao dịch không phản ánh được thị trường.