Nghiên cứu một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nhà đất tại hà nội

Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Mở đầu Cùng với thị tr-ờng vốn thị tr-ờng lao động thị tr-ờng bất động sản thị tr-ờng quan trọng thị tr-ờng cung cấp yếu tố đầu vào cho sản xt KĨ tõ nỊn kinh tÕ n-íc ta chun tõ nÒn kinh tÕ tËp trung bao cÊp sang nÒn kinh tế thị tr-ờng thị thị tr-ờng thực phát triển Thị tr-ờng bất động sản phận kinh tế thị tr-ờng có vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Thủ đô Hà Nội trung tâm văn hoá kinh tế n-ớc, thị tr-ờng bất động sản sớm phát triển nhiên phát triển nhiều bất cập tự phát thể việc tình trạng cân đối cung cầu, thông tin thiếu đầy đủ không minh bạch khó tiÕp cËn, tû lƯ giao dÞch phi chÝnh quy cao… Tình trạng đà kéo theo nhiều hậu nh- phát triển lộn xộn, thất thu cho ngân sách nhà n-ớc, ng-ời dân hoang mang Tìn biện pháp để thúc đẩy thị tr-ờng phát triển lành mạnh có hiệu vấn đề cấp bách Tr-ớc tình hình đ-ợc giúp đỡ gợi ý cđa GS – TSKH Ngun MËu Bµnh vµ TS Vũ Thị Hoà em đà vào nghiên cứu đề tài Nghiên cứu số biện pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nhà đất Hà Nội Do thời gian nh- trình độ có hạn đề tài không tránh khởi sai sót em mong nhận đ-ợc góp ý thầy cô giáovà bạn để đề tài đ-ợc hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Nghiên cứu số biện pháp thúc đẩy phát triển thị tr-ờng BĐS nhà đất Hà NộI Thị tr-ờng BĐS nhà đất nói riêng thị tr-ờng BĐS nói chung có vị trí lớn, có tầm quan trọng đặc biệt kinh tế quốc dân Sự phát triển thị trường kéo theo nhiều ngành kinh tế khác phát triển theo Có thể nói ®ã lµ “hµn thư biĨu” cđa nỊn kinh tÕ, phát triển kinh tế bừng phát triển sôi động biểu kinh tế tăng tr-ởng, phát triển, đất n-ớc phồn thịnh, suy thoái thị trừơng nói chung kinh tế đất n-ớc đóng băng, tiêu điều, đình đốn (trừ tr-ờng hợp kinh tế bong bóng) Thị tr-ờng BĐS nhà đất Hà Nội nói riêng Việt Nam nói chung đà có từ lâu, khẳng định có từ tr-ớc n-ớc Việt Nam dân chủ cộng hoà đời Tuy nhiên bên cạnh tích cực mà phát triển thị tr-ờng BĐS - nhà đất mang lại cho thành phố tồn số yếu nh-: tỷ lệ giao dịch phi thức cao, thị tr-ờng phát triển lộn xộn tự phát, cân đối lớn cung cầu, thông tin thị tr-ờng khó tiếp cận Trong năm tới mục tiêu phát triển Hà Nội tăng diện tích bình quân đầu ng-ời lên 10 m2/ng-ời, gia đình có nhà độc lập, quy mô hộ tối thiểu phòng/ hộ, phát triển thêm 5,6 triệu m2 xây dựng dự án nhà dể bán cho thuê 3,5 triệu m diện tích nhà dành cho cán công nhân viên chức khoảng 30% (1 triệu m2), xây dựng nhà cho sinh viên 100.000 m2, xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp tập trung 100.000 m2, di dời giải toả nhà kênh rạch, khu nhà ổ chuột 2000 hộ (Nguồn: Ch-ơng trình phát triển nhà đô thị năm 2001 2005), t-ơng lai thị tr-ờng BĐS nhà đất phát triển mạnh Chính để thúc đẩy khuyến khích phát triển thị tr-ờng BĐS nhà đất việc đề hệ thống giải pháp toàn diện đồng vấn đề mang tính thời xúc Hình thành đồng tiếp tục phát triển, hoàn thiện loại hình thị tr-ờng đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý thể chế, để thị tr-ờng động, có hiệu Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 quả, có trật tự kỷ c-ơng môi tr-ờng cạnh tranh lành mạnh nội dung quan trọng chiến l-ợc phát triển kinh tế xà hội 2001 2010 Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX nêu rõ: Thúc đẩy hình thành, phát triển b-ớc hoàn thiện loại thị tr-ờng theo định h-ớng XHCN, đặc biệt quan tâm tới thị tr-ờng quan trọng ch-a có sơ khai nh-: thị tr-ờng lao động, thị tr-ờng chứng khoán, thị tr-ờng BĐS, thị trường khoa học công nghệ Đứng góc độ kinh tế thị tr-ờng, n-ớc ta kinh tế trình chuyển đổi sang kinh tế thị tr-ờng triển khai công cải cách hành Nhà n-ớc, tìm biện pháp thúc đẩy thị tr-ờng BĐS nhà đất dựa mô hình sau: Cơ sở lý luận nhận thức Lý luận thị tr-ờng BĐS Kinh nghiệm n-ớc áp dụng vào Việt Nam Thực trạng thị tr-ờng BĐS nhà đất Nhận dạng phân tích Giải pháp lộ trình phát triển thị tr-ờng BĐS nhà đất Đề xuất giải pháp lộ trình Nội dung quản lý Nhà n-ớc thị tr-ờng BĐS nhà đất Xác định nội dung quản lý Nhà n-ớc Thể chế Tổ chức Cán bộ, công chức Tài công Báo cáo nghiên cứu khoa học 1.Nhóm giải pháp chung Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 1.1 Hoàn thiện khung khổ pháp lý điều chỉnh quan hệ phát sinh liên quan đến nhà đất Việt Nam nhằm tạo môi tr-ờng pháp lý thông thoáng cho hình thành phát triển thị tr-ờng nhà đất a Các đối t-ợng tham gia vào thị tr-ờng BĐS nhà đất Ph-ơng h-ớng tr-ớc mắt việc hoàn thiện khắc phục tình trạng khuyết thiếu, tính không đồng bộ, chồng chéo hiệu hệ thống văn d-ới luật hành Về lâu dài, cần xây dựng ban hành Luật để tạo khung khổ pháp lý cho hoạt động thị tr-ờng BĐS nhà đất Để làm đ-ợc điều tr-ớc tiên ta phải phân tích nhóm đối t-ợng tham gia vào thị tr-ờng BĐS nhà đất nh- vai trò nhóm thị tr-ờng từ có giải pháp để hạn chế tiêu cực mà nhóm đối t-ợng mang lại cho thị tr-ờng nhà đất: Thị tr-ờng BĐS nhà đất Nhóm chủ đầu t- Các nhà phát triển BĐS nhà đất nhà n-ớc Các nhà phát triển BĐS nhà đất nhà tnhân Nhóm giám sát Nhóm cung cấp dịch vụ BĐS nhà đất Về kỹ thuật: - Kiến trúc s- Kü s- Nhµ quy häach - KiÕn tróc s- Nhµ thầu - Nhà t- vấn (môi tr-ờng, giao thông) Nhóm khách hàng Về kinh tế pháp lý - Nhà định giá BĐS nhà đất - Nhà môi giíi - Nhµ cung cÊp tµi chÝnh - Nhµ t- vấn tiếp thị quan hệ đối ngoại Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 1) Các nhà phát triển BĐS nhà đất Nhà n-ớc Nhà n-ớc quan công quyền có liên quan 2) Các nhà phát triển BĐS nhà đất t- nhân 3) Kiến trúc s-: 4) Kỹ s5) Nhà quy hoạch 6) Nhà thầu xây dựng: 7) Các nhà t- vấn 8) Luật s- kế toán 9) Nhà môi giới BĐS nhà đất 10) Nhà cung cấp tài 11) Nhà quản lý BĐS nhà đất 12) Nhà nghiên cứu thị tr-ờng 13) Nhà t- vấn tiếp thị quan hệ đối ngoại 14) Cán giám sát quy định Nhà n-ớc 15) Ng-ời sử dụng cuối b Những nội dung nhằm hoàn thiện khung pháp lý Theo ph-ơng h-ớng nêu trên, xây dựng hoàn thiện môi tr-ờng pháp lý cho phát triển thị tr-ờng BĐS n-ớc ta cần trọng nội dung sau đây: Sửa đổi Luật dân - Nghiên cứu, bổ sung quy định cụ thể, chi tiết để làm rõ hình thức sở hữu, quyền chủ sở hữu ng-ời chủ sở hữu tài sản có BĐS - nhà đất - Nghiên cứu, mở rộng khái niệm BĐS bao gồm quyền tài sản gắn liền với đất - Hoàn thiện quy định đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đăng ký giao dịch đảm bảo có tài sản bao đảm BĐS - Bộ luật dân nên điều chỉnh quan hệ chủ thể bình đẳng với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất thông qua giao dịch Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 - Về bán đấu giá tài sản nói chung tài sản BĐS nói riêng cần đ-ợc điều chỉnh văn thống quy định quy chế bán đấu giá tài sản Bán đấu giá phải đ-ợc xác định loại hoạt động hỗ trợ t- pháp phải tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực Pháp luật đất đai: - Đối với đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật cần nhanh chóng có quy định phân biệt rõ hoạt động quản lý Nhà n-ớc giao dịch đất đai hoạt động dịch vụ công đất đai, từ có quy định cụ thể thủ tục chuỷên quyền, trách nhiệm chủ thể - Về đăng ký giao dịch chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất Cần xem xét để bỏ qua quy định việc chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất, BĐS phải đ-ợc quan có thẩm quyền cho phép, thay vào cần có quy định điều kiện đ-ợc chuyển nh-ợng bắt buộc ng-ời chuyển nh-ợng ng-ời nhận chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất BĐS phải ký chuyển nh-ợng - Cơ chế quản lý giá (BĐS nhà đất) cần đổi theo h-ớng: ã Khung gía BĐS Nhà n-ớc ban hành chủ yếu áp dụng phạm vi giao dịch Nhà n-ớc với tổ chức cá nhân việc giao, bán, khoán cho thuê BĐS, bồi th-ờng hỗ trợ giải phóng mặt ã Hình thành đ-a vào trung tâm định giá BĐS ã Đối với lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, quyền địa ph-ơng thực đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất tăng thu ngân sách Nhà n-ớc ã Bổ sung chế thoả thuận giá chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất, giá thuê đất Nhà n-ớc có biện pháp, chế tài hợp lý để hạn chế việc đầu đất đai nhằm tránh tượng bong bóng đóng băng thị tr-ờng Ban hành luật xây dựng: quy định rõ quy hoạch, kế hoạch, tiêu chuẩn, quy trình xây dựng công trình có nhà BĐS khác Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Xây dựng luật đăng ký BĐS: quy định đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS bao gồm quyền liên quan đến BĐS nh- quyền tài sản, có đăng ký chấp BĐS Quy định thống tổ chức, trình tự, thủ tục đăng ký BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân tìm hiểu cách nhanh chóng, dễ dàng thông tin liên qua đến loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, đặc biệt thông tin liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, đặc biệt thông tin liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất biến động BĐS Mở rộng đối t-ợng phải đăng ký quyền sở hữu nhà khu vực nông thôn không dừng phạm vi thành thị nh- Xây dựng luật nhà ở: để hoàn thiện sách nhà ở, tạo đồng bộ, quán ổn định quy đinh lĩnh vực cần xây dựng văn luật thống nhà Trong có quy định quyền nghĩa vụ chủ sở hữu quyền nghĩa vụ bên bán, mua nhà, quy định trách nhiệm quản lý nhà, quy chế sử dụng nhà chung c- v.vBan hành chế khuyến khích tổ ch-c tài tham gia thị tr-ờng nhà Đồng thời ban hành chế hỗ trợ lÃi suất, thuế để khuyến khích nhà đầu t- kinh doanh BĐS, đặc biệt xây dựng nhà cho đối t-ợng có thu nhập thấp, đối t-ợng sách Mở rộng tham gia cá nhân, tổ chức n-ớc vào thị tr-ờng BĐS, hoạt động xây nhà để bán cho thuê Xây dựng Luật kinh doanh BĐS: quy định cụ thể đối t-ợng đ-ợc kinh danh BĐS, điều kiện đ-ợc kinh doanh BĐS, quyền nghĩa vụ cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS mở rộng chủ thể đ-ợc tham gia kinh doanh BĐS đến đối t-ợng nh- cá nhân, tổ chức, quy chế chấp, quy chế quản lý giá, quy chế mua đặt cọc, quy chÕ mua tr¶ gãp, quy chÕ b¶o hiĨm, quy chÕ hoạt động môi giới, quy chế cho thuê, quy chế quản lý BĐS cộng đồng sở hữu, quy chế hành nghề đánh giá môi giới BĐS, quy chế hành nghề kinh doanh BĐS, quy chế hành nghề quản lý BĐS Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Hoàn thiện pháp luật ngân hàng tín dụng Việc cho phép doanh nghiệp có vốn đầu t- n-ớc (FDI) chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức, tín dụng n-ớc để vay vốn nhằm tháo gỡ v-ớng mắc nhu cầu vây vốn doanh nghiệp FDI việc tháo gỡ có ý nghĩa nhà đầu t- Vì vậy, luật pháp hành cần đ-ợc sửa đổi theo h-ớng cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân n-ớc dự án đầu t- nứơc có quyền chấp BĐS (trong có quyền sử dụng đất) tổ chức n-ớc ngân hàng, tổ chức tín dụng Những nội dung nhằm hoàn thiện khung pháp lý Sửa đổi Bộ luật dân Pháp luật đất đai Ban hành luật xây dựng Xây dựng luật đăng ký BĐS Xây dựng luật nhà Xây d-ng Luật kinh doanh BĐS Hoàn thiện pháp luật ngân hàng tín dụng 1.2 Nhóm biện pháp tài - Đổi công tác thu tiền sử dụng đất - Đổi sách thuế quyền sử dụng đất lệ phí tr-ớc bạ - Hỗ trợ tài cho ng-ời có thu nhập thấp - Tổ chức định giá BĐS Đổi công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển sử dụng đất đai hiệu đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế, xà hội đất n-ớc Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Nghiên cứu phát triển thị tr-ờng BĐS nhà đất đòi hỏi phải xém xét đến quy hoạch phát triển kinh tế xà hội vì: Quy hoạch phát triển kinh tế xà hội việc nêu quan điểm, mục tiêu, ph-ơng h-ớng giải pháp phát triển ngành lĩnh vực, đ-a ph-ơng án sử dung quỹ đất nh- danh mục công trình dự án đầu t- cụ thể cho ngành (công nghiệp, nông nghiệp, kết cấu hạ tầng) mà công trình, dự án đầu t- bất động sản t-ơng lai chúng đối t-ợng thị tr-ờng nhà đất Nhà n-ớc khuyến khích thành phần kinh tế tham gia nghiên cứu thực quy hoạch phát triển Điều có nghĩa chủ thể giao dịch nhà đất t-ơng lai đa dạng phong phú, vai trò chủ thể thay đổi nhiều trình tham gia lập thực quy hoạch Đó vấn đề xà hội hoá thị tr-ờng nhà đất Thực tế cho thấy quy mô, chất l-ợng giao dịch nhà đất phụ thuộc lớn vào BĐS nhà đất đà đ-ợc quy hoạch ch-a Nh- quy họach có tác động trực tiếp đến chất l-ợng thị tr-ờng BĐS nhà đất BĐS - nhà đất có đặc điểm khác biệt so vói hàng hoá khác tính cố định, có khả di dời Do vậy, việc phân bố ngành lĩnh vực n-ớc, vùng chiến l-ợc quy hoạch phát triển đất n-ớc nhân tố quan trọng tác động định đến tính sôi động thị tr-ờng BĐS nhà đất vùng đất n-ớc Mặt khác, xà hội lựa chọn xà hội chủ nghĩa, chiến l-ợc quy hoạch phát triển kinh tế xà hội đất n-ớc tài liệu vạch mục tiêu cụ thể, giải pháp để đ-a đất n-ớc b-ớc thực thành công đ-ờng đà lựa chọn Một nhiệm vụ mà chiến l-ợc quy hoạch phát triển kinh tế xà hội đà lựa chọn phải giải h-ớng tới xây dựng xà hội công điều đ-ợc thể mục tiêu cụ thể nh- mức chênh lệch giàu nghèo, mức chênh lệch vùng mà chiến l-ợc quy hoạch đà đề BĐS nhà đất t-ợng kinh tế xà hội, trình thực giao dịch BĐS thể môi quan hệ ng-ời với ng-ời xà hội Đối với Việt nam, trình phát triển thị tr-ờng BĐS phải mang đặc tính xà hội chủ nghĩa, phải bảo Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 đảm nguyên tắc công bằng, tiến bộ, không chênh lệch gìau nghèo, bất bình đẳng bất động sản lớn Chính để thúc đẩy phát triển thị tr-ờng BĐS nhà đất phải đ-a định h-ớng, khung sách sách cụ thể nhằm đảm bảo cho thị tr-ờng BĐS nhà đất không phát triển không ngừng mà đảm bảo công thụ nhập, giảm bớt chênh lệch tầng lớp dân c-, vùng lÃnh thổ Điều thực đ-ợc gắn thị tr-ờng BĐS nhà đất với chiến l-ợc quy hoạch phát triển Hiện công tác quy hoạch trọng vào quy hoạch tổng thể mà ch-a trọng đến quy hoạch chi tiết vào thực đơn vị thiếu thực dẫn đến quy hoạch lộn xộn không Trình độ nhà quy họach Việt Nam nªn thùc hiƯn míi thÊy nhiỊu thiÕu xãt, ng-êi dân không đ-ợc tham gia vào quy họach nguyện vọng nhu cầu ng-ời dân không đ-ợc đáp ứng dẫn đến khiếu kiện đặc biệt vấn đề đền bù giải phóng đất đai dẫn đến nhiều quy hoạch thực không tiến độ, tình trạng khiếu kiện kéo dài Quy họach nhiều lần ch-a có gắn kết ngành có liên quan nhà ở, giao thông, xây dựng nên ch-a tạo đồng quy hoạch Quy hoạch trọng tới khu đân c- tập trung mà không trọng tới tuyến Quy hoạch kinh tế xà hội yếu tố có tác động toàn diện, sâu sắc tới thị tr-ờng BĐS nhà đất t-ơng lai Trong xây dựng quy hoạch cần: ã Hình thành hệ thống văn quy hoạch nh- công cụ để Nhà n-ớc quản lý đất đai xây dựng ã Sửa đổi, bổ sung quy trình lập, thông qua loại văn quy hoạch, xác lập quan đầu mối chịu trách nhiệm tính thống hệ thống văn quy hoạch quản lý việc thực quy hoạch ã Nghiên cứu áp dụng ph-ơng pháp quy hoạch theo h-ớng vừa đáp ứng đ-ợc nhu cầu đầu t- kinh doanh BĐS ngày tăng đô thị vừa 10 Báo cáo nghiên cứu khoa học Vị ThÞ Thu Trang - 44KT2 VÞ trÝ I VÞ trí II Vị trí III Vị trí IV Khả sinh lời Khă hợp thức hoá 7 7 Cơ sở hạ tầng 6 Cung cầu nhà đất 6 6 Tăng tr-ởng kinh tế 6 6 Các nhân tố khác 5 5 Ta chọn h-ớng nhân tố theo h-ớng lớn tốt Vậy Pij nhân tố khả sinh lời, khả hợp thức hoá, sở hạ tầng tính nh- sau: P ij = C C 100 ij j =1 ij Các nhân tố lại theo h-ớng nhỏ tốt nên Pij tính toán nh- sau: P ij = C  C  100 ij j =1 Vậy ta tính toán đ-ợc Pij nh- sau: 36 ij Báo cáo nghiên cứu khoa học Vị ThÞ Thu Trang - 44KT2 VÞ trÝ I VÞ trí II Pi1 Pi2 Khả sinh lời Vị trí III VÞ trÝ IV Pi3 Pi4 40,91 31,82 22,73 4,55 25 25 25 25 29,17 25 25 20,83 Cung cÇu nhà đất 25 25 25 25 Tăng tr-ởng kinh tế 25 25 25 25 Các nhân tố khác 25 25 25 25 Khă hợp thức hoá Cơ sở hạ tầng Vậy ta tính đ-ợc: K1= 29,98 K2= 26,83 K3= 24,43 K4= 18,87 Đối với đối t-ợng mua nhà mục đích kinh doanh Những đối t-ợng không đánh gía cao nhân tố khả sinh lời đất Tầm quan trọng nhân tố đ-ợc đánh giá nh- sau (qua khảo sát số trung tâm nhà đất Hà Nội) ã Khả sinh lời đất: bình th-ờng ã Khả hợp thức hoá: quan trọng ã Cơ sở hạ tầng: quan trọng ã Cung cầu nhà đất: quan trọng ã Tăng tr-ởng kinh tế: quan trọng ã Các nhân tố khác: quan trọng 37 Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Bảng cho điểm nh©n tè nh- sau: K1 K2 K3 K4 K5 K6  Wi K1 1 1 0.083 K2 3 3 18 0.25 K3 2 2 12 0.167 K4 2 2 12 0.167 K5 2 2 12 0.167 K6 2 2 12 0.167 ChØ tiªu Pij vÉn xác định nh- Vậy ta tính đ-ợc : K1= 27,04 K2= 25,59 K3= 24,84 K4= 22,63 38 B¸o c¸o nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Hệ số k vị trí Mức độ ảnh h-ëng 35 30 25 20 15 10 VÞ trÝ I VÞ trÝ II VÞ trÝ III VÞ trÝ IV Vị trí Với ng-ời mua nhằm mục đích kinh doanh Với ng-ời mua không nhằm mục đích kinh doanh Qua số liệu ta thấy vị trí I đ-ợc đánh giá cao nh-ng không chênh lệch nhiều so với nhóm lại đặc biệt nhóm đối t-ợng mua đất không nhằm mục đích kinh doanh Vậy khung giá Nhà n-ớc (theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ) gía đất vị trí liền nh- vÞ trÝ I so víi II, vÞ trÝ II so víi III, vÞ trÝ III so víi IV th-ờng từ đến lần Để đáp ứng nhu cầu quản lý Nhà n-ớc nh- lực l-ợng tham gia thị tr-ờng giá BĐS thời gian tới cần: Khung giá BĐS Nhà n-ớc ban hành áp dụng phạm vi giao dịch Nhà n-ớc với tổ chức cá nhân việc giao bán, khoán, cho thuê BĐS, thu thuế, phí BĐS, bồi th-ờng hỗ trợ giải phóng mặt 39 Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Hình thành đ-a vào hoạt động trung tâm định giá BĐS Các trung tâm thẩm định giá (không phân biệt công, t-) d-ới công ty t- vấn định gía đất công trình gắn liền với đất hoạt động theo quy chế chung đáp ứng nhu cầu sử dụng giá khác theo nguyên tắc h-ởng phí dịch vụ Đối với lô đất có vị trí thn tiƯn, cã nhiỊu lỵi thÕ, cho phÐp chÝnh qun địa ph-ơng thực đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất tăng thu ngân sách 6.Tăng c-ờng hiệu lực quản lý Nhà n-ớc thị tr-ờng BĐS Một hệ thống quản lý có hiệu lực phải tạo lợi ích sau: ã Tăng c-ờng nhịp độ bảo đảm an toàn cho giao dịch thị tr-ờng BĐS nhà đất ã Hỗ trợ việc thu thuế BĐS nhà đất định gía BĐS nhà đất ã Tăng c-ờng quy mô nh- an toàn việc chấp BĐS nhà đất ã Bảo vệ đất công ã Giảm tranh chấp BĐS nhà đất ã Cải thiện quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng ã Cải thiện công tác thống kê Trọng tâm giải pháp tạo điều kiện cần thiét để thực chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn trách nhiệm quản lý Nhà n-ớc nhằm phát triển thị tr-ờng BĐS Thứ nhất, thực đầy đủ trách nhiệm cuả Nhà n-ớc việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho đối t-ợng sử dụng đất sở hữu nhà Thứ hai, thực việc đăng ký tài sản BĐS thay nhiều thủ tục hành giao dịch BĐS Thứ ba, cần xử lý nhanh việc sử dụng đất hiệu quỹ đất, nhà x-ởng doanh nghiệp Nhà n-ớc, trụ sở làm việc quỹ đất quan nhà n-ớc lực l-ợng vũ trang 40 Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 ã Đối với diện tích đất, trụ sở làm việc đ-ợc sử dụng mục đích tổ chức Nhà n-ớc tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) cho tổ chức ã Đối với diện tích đất nhà đà bị tổ chức quản lý đem bán cho thuê, chuyển nh-ợngsai sách phải xử lý sai phạm có biện pháp giải hậu ã Giá trị diện tích đất đà đ-ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đ-ợc xác định hạch toán vào tổng giá trị tài sản BĐS tổ chức Nhà n-ớc ã Đối với diện tích đất bị bỏ hoang hoá Nhà n-ớc nên dùng biện pháp kinh tế nh- phạt luỹ tiến theo thời gia bỏ hoang chậm thực dự án lý đáng Thứ t-, xếp, điều chỉnh máy quản lý Nhà n-ớc BĐS thị tr-ờng BĐS Công tác cần đ-ợc triển khai theo h-ớng phân cấp tạo tự chủ cho quyền địa ph-ơng Trung -ơng cần thành lập Bộ tổng hợp thực chức quản lý Nhà n-ớc đất đai BĐS gắn liền với đất Thứ năm, tổ chức đào tạo chuyên gia, lao động chuyên nghiệp cho hoạt động thị tr-ờng BĐS, đặc biệt có nghề đo đạc, lập đồ địa chính, lập hồ sơ địa bạ, xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, t- vấn, môi giới, định giá, trọng tài, toán, tín dụng, thông tin giao dịch BĐS Quan hệ đạo Quan hệ chuyên môn Quan hệ phối hợp 41 42 Phòng qârn lý đô thị xây dựng Sở tài nguyên môi tr-ờng Bộ tài nguyên môi tr-ờng UBND quận, huyện Văn phòng kiến trúc s- tr-ởng UBND tỉnh, thành phố Thủ t-ớng phủ Sở xây dựng Bộ xây dựng Sở điạ Tổng cục địa Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 4.Giao văn công chứng Cá nhân 43 Công chứng viên Kỹ s- trắc địa Cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo 5.Chyển văn công chứng Lựa chọn Chuyển trích lục đồ điạ đà sửa Giao tài liệu đo thực tế Cơ quan địa Công bố chuyển văn công chứng UBND xà ph-ờng, thị trấn Chuyển hàng năm Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Quản lý biến động đất đai Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 7.Tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị tr-ờng BĐS Để đảm bảo cho bên giao dịch có thông tin chắn BĐS, Nhà n-ớc phải coi trách nhiệm để h-ớng dẫn thị tr-ờng BĐS hoạt động phát triển lành mạnh Những thông tin thị tr-ờng BĐS nhà đất phải cung cấp cho bên giao dịch bao gồm: ã Các giấy tờ có liên quan đến việc xác định quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất BĐS đăng ký giao dịch ã Dự định địa ph-ơng, Chính phủ quy hoạch sử dụng đất có liên quan đến BĐS đăng ký giao dịch ã Thông tin quy định pháp luật hành có liên quan đến sở hữu, quyền sử dụng, mua bánBĐS đăng ký giao dịch ã Những hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS đăng ký giao dịch ã Thông tin giá BĐS, giá BĐS t-ơng đ-ơng BĐS đăng ký giao dịch Một lý làm thị tr-ờng BĐS nhà đất năm qua phát triển thiếu lành mạnh, Nhà n-ớc không kiểm soát đ-ợc quan chịu trách nhiệm cung cấp thông tin thức nh- thiếu quan t- vấn tin cậy có tính pháp lý để hỗ trợ ng-ời bán ng-ời mua tham gia giao dịch thị tr-ờng BĐS nhà đất Để làm đ-ợc việc địa ph-ơng đặc biệt thành phố lớn cần sớm thành lập trung tâm giao dịch BĐS thức với chức tối thể sau: ã Chức thông tin ã Chức thẩm định ã Chức cầu nối Một yêu cầu cốt yếu đặt hoạt động trung tâm phải mang lại tiện lợi hữu ích cho ng-ời tham gia cung cầu BĐS, đảm bảo cho BĐS tham gia giao dịch đ-ợc thực nhanh chóng, tin cây, an toàn tin t-ởng 44 Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Bên cạnh Nhà n-ớc cần có biện pháp quản lý hoạt động hệ thống dịch vụ môi giới nhà đất địa bàn, đ-a hệ thống môi giới vào hoạt động nh- khâu trình vận hành thị tr-ờng BĐS Những vấn đề để củng cố hoạt động hệ thống thông dịch vụ t- vấn môi giới BĐS gồm: Kiểm soát tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ t- vấn môi giới BĐS Ng-ời làm dịch vụ t- vấn môi giới phải đăng ký hoạt động với quan quản lý Nhà n-ớc đ-ợc Nhà n-ớc cho phép đ-ợc hoạt động t- vấn môi giới Kiểm soát tính công khai thông tin chất l-ợng dịch vụ t- vấn, ng-ời t- vấn đ-ợc quyền yêu cầu quan quản lý Nhà n-ớc xác nhận thông tin pháp lý BĐS Thúc đẩy đời phát triển dịch vụ t- vấn môi giới tổng hợp cho nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch BĐS nh-: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoáBĐS, dịch vụ kiểm tra t- vấn tính pháp lý BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ toán cho vay chấp BĐS dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch BĐS Những đơn vị dịch vụ thay mặt bên mua bên bán thực đầy đủ thủ tục cần thiết để BĐS đ-ợc giao dịch cách hợp pháp, quan t- vấn phải chịu trách nhiệm tr-ớc pháp luật chất l-ợng tính pháp lý dịch vụ 45 Báo cáo nghiên cứu khoa học Ngân hàng Sở tài nguyên môi tr-ờng Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Sở địa nhà đất Trung tâm giao dịch Các tổ chức kinh doanh BĐS Các cá nhân có nhu cầu BĐS Sở quy hoạch Cơ quan thuế Các ngành có liên quan 8.ứng dụng công nghệ tin học để góp phần quản lý thị tr-ờng BĐS nhà đất Chỉ thị số 58/CT-TW, ngày 17/10/2000 Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung -ơng khoá Đẩy mạnh ứng dụng phát triển công nghệ thông tin phục vụ nghiệp hoá, công nghiệp hoá Chỉ thị đà nêu nhiệm vụ ứng dụng Công nghệ thông tin quan Đảng Nhà n-ớc giai đoạn 2001 2005: Các quan Đảng, Nhà n-ớc, tổ chức trị xà hội đầu việc triển khai ứng dụng công nghệ thông tin hoạt dộng theo ph-ơng châm đảm bảo tiết kiệm, thiết thực hiệu lâu dài Tin học hoá hoạt động quan Đảng Nhà n-ớc phận hữu quan trọng cải cách hành quốc gia, nhiệm vụ th-ờng xuyên quan nhằm tăng c-ờng lực quản lý, nâng cao 46 Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 suất, chất l-ợng hiệu Các cấp uỷ, tổ chức Đảng đạo khẩn tr-ơng xây dựng hệ thống thông tin cần thiết phục vụ lợi ích công cộng nhân dân, phục vụ lÃnh đạo Đảng, quản lý Nhà n-ớc Sớm hoàn thịên, th-ờng xuyên nâng cấp để sử dụng có hiệu mạng thông tin diện rộng Đảng Chính phủ Bảo đảm đến năm 2005 xây dựng đ-a vào hoạt dộng hệ thống thông tin điện tử Đảng, Chính phủ Hệ thống thông tin đ-ợc xây dựng theo mô hình thành phần Cơ sở liệu Thiết bị (phần cứng + phần mềm) Tổ chức (quy tình tổ chức) Con ng-ời * Chức hệ thống + Nhập liệu: tổ chức theo mạng truy cập định kỳ + L-u trữ số liệu: Theo quy chuẩn khối l-ợng lớn thông tin + Phân tích liệu: Phân tích tổng hợp thông tin phục vụ yêu cầu hoạch định sách, chiến l-ợc quản lý phát triển thị tr-ờ-ờng BĐS + Hiển thị, truy cập liệu: Vừa cung cấp thông tin, vừa phân tích thông tin, vừa phân tích số liệu: * Yêu cầu hệ thống: Tính mở động hệ thống đảm bảo thích nghi tốt nhất, nâng cấp liên kết với hệ thống thông tin khác có liên quan nhhệ thèng th«ng tin qc gia, hƯ thèng th«ng tin quy hoạch, thông tin xây dựng, quản lý hành chínhTính đại, dễ sử dụng có độ tin cậy cao, có tính đến khả sử dụng công nghệ cán cấp, hoạt động liên tục, sử dụng giao diện Menu để sử dụng 47 Báo cáo nghiên cøu khoa häc Vị ThÞ Thu Trang - 44KT2 * Tính liên thông hệ thống: Hệ thống cung cấp thông tin liệu không gian thống nhất, đảm bảo liên thông cấp, sở ngành Ph-ơng án thiết kế tổng thể hệ thống thông tin thị tr-ờng BĐS * Thiết kế tổng thể bao gồm nội dung yêu cầu sau: Linh hoạt sử dụng, có ính đồng khả sử dơng dïng chung hƯ thèng më theo tiªu chn qc tế, có độ an toàn cao, dễ phát cố, phục hồi nhanh, dạng trực tuyến (online) * Thiết kế dạng sở liệu hệ thống: - Các Input ã Dữ liệu đồ thu thập từ đồ hoạ đồ số, đồ giấy, sơ đồ, vẽ, số liệu đo đạc, điều tra ã Dữ liệu thuộc tính dạng chữ số, văn bản, biểu đồ, đồ thị, âm thanh, hình ảnh để thích, dẫn, mô tả liệu đồ - Cấu trúc sở liệu hoạt động: Đó hệ thống gồm hệ sở liệu chung nh- hệ quy chiếu, hệ toạ độ, ranh giới, địa giới hệ sở liệu khác nh-: ã Cơ sở liệu đồ: địa hình, địa chính, quy hoạch với nhiều phân lớp theo đặc điểm, độ lớn, mục đích hiển thị ã Cơ sở liệu thuộc tính: địa danh, giải, ký hiệu thông tin pháp lý, kinh tế, xà hội, tự nhiên ã Một số toán điển hình nh-: Chồng ghép đồ để tìm kiếm thông tin tích hợp, biên tập đồ theo chủ đề mới, tính toán số liệu thống kê - Các Output ã Cung cấp thông tin cho thực nhiệm vụ nội dung quản lý Nhà n-ớc thị tr-ờng BĐS ã Cung cấp thông tin cho phép lÃnh đạo giải định vấn đề liên quan phạm vi ranh giới quản lý 48 Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 ã Cung cấp thông tin cho ngành có liên quan: Xây dựng, kiến trúc, quản lý nhà đất, thị tr-ờng chứng khoán ã Cung cấp thông tin ban đầu phục vụ nghiên cứu * An toàn thông tin hệ thống - Các nguyên tắc ã Đ-ợc bảo vệ, chống lại việc cố tình hay vô tình sử dụng sai ã An toàn phải đ-ợc quản lý suèt thêi gian phôc håi sù cè - Mét sè biện pháp ã Quản lý, kiểm tra, đĩa mềm l-u động ã Kiểm tra đối t-ợng thâm nhập từ bên - Sao l-u khôi phục liệu: theo chế độ đinh kỳ theo cách dự phòng kiểu gia tăng - Giải pháp xảy cố ã Phát giải cố ã Sử dụng thiết bị dự trữ ã Chuẩn bị cán có khả giải cố 49 Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Quản trị Hệ thống Internet Phòng địa quận Máy chủ Web Cơ sở liệu đất đai Máy in Phòng địa huyện Máy chủ liệu nhà đất Máy in Chuẩn hoá số liệu Nhập sô liệu cập nhật biến động Phân tích số liệu Tra cứu thôngtin đơn đăng ký Quy hoạch 50 Định giá Thuế Thông tin chi tiết Thông tin TH ...Báo cáo nghiên cứu khoa học Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Nghiên cứu số biện pháp thúc đẩy phát triển thị tr-ờng BĐS nhà đất Hà NộI Thị tr-ờng BĐS nhà đất nói riêng thị tr-ờng BĐS nói... toán 9) Nhà môi giới BĐS nhà đất 10) Nhà cung cấp tài 11) Nhà quản lý BĐS nhà đất 12) Nhà nghiên cứu thị tr-ờng 13) Nhà t- vấn tiếp thị quan hệ đối ngoại 14) Cán giám sát quy định Nhà n-ớc... phát triển BĐS nhà đất Nhà n-ớc Nhà n-ớc quan công quyền có liên quan 2) Các nhà phát triển BĐS nhà đất t- nhân 3) Kiến trúc s-: 4) Kỹ s5) Nhà quy hoạch 6) Nhà thầu xây dựng: 7) Các nhà t-