5. Thúc đẩy sự phát triển của thị tr-ờng bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính
5.4 Tổ chức đinh gía BĐS
Một trong những vấn đề quan trọng mà các tổ chức, doanh nghiệp, ng-ời dân quan tâm trong giao dịch BĐS hiện nay là làm sao biết đ-ợc giá trị đích thực của một BĐS cụ thể mà họ muốn giao dịch. Tức là họ muốn biết giá trị mà BĐS đó đã giao dịch thành công, đang giao dịch, đang đựơc giao bán ở mức t-ơng đ-ơng. Tóm lại là giá ng-ời mua có thể mua, ng-ời bán có thể bán, những ng-ời môi giới có thể mời chào, nhừng ng-ời làm ăn góp vốn có thể chấp nhận đ-ợc với nhau…
Hiện nay tại Hà Nội nơi mà các hoạt động mua bán BĐS diễn ra lớn và sôi động các hoạt động định giá BĐS đ-ợc thực hiện bởi:
• Các ngân hàng định giá phục vụ cho chính ngân hàng đó trong việc thế chấp BĐS đó đi vay tín dụng.
• Các công ty kinh doanh BĐS định giá để bán các BĐS mà công ty đang có. • Các trung tâm định gía BĐS.
• Ngừơi dân có nhà, đất muốn tự đ-a ra giá chào bán.
• Những ng-ời góp vốn bằng BĐS tự đ-a ra giá để th-ơng l-ợng.
Điều dễ dàng nhận thấy là các hoạt động định giá của cơ quan Nhà nứơc, doanh nghiệp và ng-ời dân đều phục vụ mục đích chủ quan của mình. Ngân hàng muốn định giá để đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng (th-ờng định giá thấp). Các công ty định giá BĐS muốn định giá để đạt mức lọi nhuận tối đa (định giá cao khi bán, thấp khi mua). Nhìn chung công tác định giá còn thiếu độc lập và khách quan.
Để định giá BĐS có thể theo quy trình sau:
Nếu coi đất thuộc sở hữu toàn dân và là hàng hoá đặc biệt do Nhà n-ớc định giá thì theo pháp lệnh giá nội dung định giá đất nh- sau:
Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể
Điều tra, thu thập thông tin thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá cả
-ớc l-ợng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, kinh nghiệm, tình hình thị tr-ờng
Lựa chọn ph-ơng pháp định giá
Xác định giá chuẩn
Điều chỉnh
Điều chỉnh và thay đổi giá cho phù hợp với thị tr-ờng
1) Hình thái định giá đất 2) Căn cứ định giá đất 3) Thẩm quyền định giá đất 4) Thẩm định giá đất
5) Thông tin, dự báo và điều chỉnh giá đất 6) Kiểm soát giá đất
7) Kiểm tra, thanh tra giá đất
8) Giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất 9) Khen th-ởng và sử lý vi phạm về giá đất
10) Nội dung và thẩm quyền quản lý Nhà n-ớc về giá đất
Hiện nay giá đất đ-ợc xác định nh- sau: