Nhờ người đứng tên thay trong giao dịch mua bất động sản theo pháp luật dân sự việt nam

TRƯỜNG KHOA TIỂU LUẬN MÔN Đề tài Nhờ người đứng tên thay trong giao dịch mua bất động sản theo pháp luật dân sự Việt Nam Họ và tên Mã sinh viên Lớp Năm 2021 10 MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ NHỜ ĐỨNG TÊN THAY TRONG GIAO DỊCH MUA BẤT ĐỘNG SẢN 2 1 1 Các vấn đề lý luận về nhờ đứng tên thay trong giao dịch mua bất động sản 2 1 1 1 Định nghĩa về nhờ đứng tên thay trong giao dịch mua bất động sản 2 1 1 2 Các trường hợp nhờ đứng tên thay trong giao dịch mua bất động.

TRƯỜNG KHOA TIỂU LUẬN MÔN: Đề tài: Nhờ người đứng tên thay giao dịch mua bất động sản theo pháp luật dân Việt Nam Họ tên: Mã sinh viên: Lớp: Năm 2021 MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ NHỜ ĐỨNG TÊN THAY TRONG GIAO DỊCH MUA BẤT ĐỘNG SẢN .2 1.1 Các vấn đề lý luận nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản 1.1.1 Định nghĩa nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản 1.1.2 Các trường hợp nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản 1.2 Bản chất pháp lý việc nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản 1.2.1 Đối với giao dịch nhờ đứng tên 1.2.2 Đối với giao dịch mua bất động sản 1.3 Các pháp lý điều chỉnh giao dịch liên quan đến nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản .7 1.4 Rủi ro pháp lý việc nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản CHƯƠNG THỰC TẾ XÉT XỬ TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC NHỜ ĐỨNG TÊN TRONG GIAO DỊCH MUA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN 10 2.1 Căn chứng minh vai trò pháp lý người nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản 10 2.2 Hệ pháp lý việc nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản 12 2.2.1 Trường hợp yêu cầu trả lại giá trị bất động sản lợi tức phát sinh .12 2.2.2 Trường hợp yêu cầu nhận lại bất động sản từ người đứng tên thay 14 2.3 Đánh giá thực tiễn xét xử 15 KẾT LUẬN 17 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 18 LỜI NÓI ĐẦU Tại Việt Nam, bất động sản xem tài sản lớn có giá trị, khơng ảnh hưởng tới người có quyền sở hữu, quyền sử dụng mà ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động quản lý, kinh tế, trị đất nước Chính vậy, liên quan đến việc ghi nhận quyền sở hữu quyền sử dụng bất động sản, hệ thống pháp luật có liên quan đưa nhiều điều kiện chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi nhà nước – đại diện chủ sở hữu đất đai toàn dân Điều trở thành lý khiến chủ thể không đủ điều kiện sở hữu, sử dụng bất động sản theo quy định pháp luật nhờ chủ thể khác có đủ điều kiện đứng tên thay giao dịch mua bất động sản, qua vừa đảm bảo đáp ứng quy định pháp luật liên quan tới bất động sản, vừa có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản Bên cạnh đó, thực tế khơng thiếu trường hợp chủ thể có đủ điều kiện để sở hữu, sử dụng bất động sản theo quy định thực việc nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản lý tin tưởng lý khác Việc thực nhờ người khác đứng tên giao dịch mua bất động sản tiềm ẩn khơng nguy thực tế làm phát sinh nhiều tranh chấp liên quan trực tiếp đến việc nhờ đứng tên (chủ yếu xuất phát từ người nhờ đứng tên người nhờ đứng tên) Do đó, quyền lợi bên, đặc biệt bên nhờ đứng tên bị xâm phạm ảnh hưởng thực tế giấy tờ ghi nhận chủ sở hữu hay người có quyền sử dụng đất khơng phải người nhờ đứng tên Có thể nói, tượng nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản tượng biểu cho “lách luật”, làm ảnh hưởng đến trật tự lẽ phải diễn việc áp dụng hệ thống pháp luật thực tiễn Vì lý đó, em lựa chọn đề tài: “Nhờ người đứng tên thay giao dịch mua bất động sản theo pháp luật dân Việt Nam” đề tài nghiên cứu cho tiểu luận Qua đó, em nghiên cứu, tìm hiểu khai thác sâu vấn đề lý luận, pháp lý thực tiễn thực liên quan đến việc nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ NHỜ ĐỨNG TÊN THAY TRONG GIAO DỊCH MUA BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Các vấn đề lý luận nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản 1.1.1 Định nghĩa nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản Theo quy định pháp luật hành, với cách hiểu truyền thống, bên tham gia xác lập giao dịch bên có quyền nghĩa vụ trực tiếp liên quan đến giao dịch Tuy nhiên, trường hợp chủ thể tham gia xác lập, đứng tên giao dịch khơng phải người có quyền nghĩa vụ thực chất mà thực thay chủ thể khác, gọi nhờ đứng tên thay giao dịch Như vậy, “nhờ đứng tên thay giao dịch mua bán bất động sản” hiểu cách đơn giản việc “người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua nhà thực tế khơng tự đứng tên với tư cách bên mua, mà nhờ người khác thay đứng tên hợp đồng mua bán/nhận chuyển nhượng bất động sản”1 Từ khái niệm nêu hiểu, nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản thực chủ thể bên mua nhà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cùng với đó, việc nhờ đứng tên thể giao dịch mua bất động sản chỗ người đứng tên hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng bất động sản bên thực tế mua hay nhận chuyển nhượng mà người nhờ đứng tên ký kết Việc nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua nhà thực chất tồn thỏa thuận, mối quan hệ riêng biệt người nhờ đứng tên người nhờ đứng tên, khơng có liên quan đến giao dịch bất động sản Trong phạm vi tiểu luận này, nội dung phân tích sau dựa định nghĩa nhờ người đứng tên giao dịch mua bất động sản nêu giải thích 1.1.2 Các trường hợp nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản Có thể nói, thực tế tồn việc nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác Trong đó, đặc biệt phải kể đến quy định pháp luật nghiêm ngặt đặt việc công nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất chủ thể Chính vậy, để xem xét đánh giá đầy đủ Đỗ Văn Đại (Chủ biên) tác giả khác, Giao dịch dân bất động sản Tập 1, NXB Hồng Đức, tr485 trường hợp nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản, viết đánh giá phân tích khía cạnh điều kiện trở thành chủ sở hữu (tức người có quyền sở hữu nhà người có quyền sử dụng đất) bất động sản Theo đó, phân thành hai trường hợp sau đây: Thứ nhất, trường hợp nhờ đứng tên thay mua bất động sản khơng đủ điều kiện trở thành chủ sở hữu Xuất phát từ ý nghĩa quan trọng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà xã hội Việt Nam, đồng thời liên quan chặt chẽ đến vấn đề an ninh, trị kinh tế, hệ thống pháp luật nước ta đặt điều kiện định nhằm giới hạn quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất chủ thể Đặc biệt với chủ thể người Việt Nam định cư nước hay người nước ngoài2 Mặc dù xác định đối tượng sở hữu nhà Việt Nam, nhiên quyền sở hữu bị giới hạn phạm vi định Cụ thể theo quy định khoản Điều Luật Nhà năm 2014: “ người Việt Nam định cư nước ngồi phải phép nhập cảnh vào Việt Nam; tổ chức, cá nhân nước ngồi phải có đủ điều kiện quy định Điều 160 Luật này” Điều 160 Luật Nhà 2014 quy định điều kiện tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam phải đảm bảo có “Giấy chứng nhận đầu tư có nhà xây dựng dự án”, “giấy tờ liên quan đến việc phép hoạt động Việt Nam” với cá nhân phải “được phép nhập cảnh vào Việt Nam không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh theo quy định pháp luật” Bên cạnh đó, pháp luật đất đai có điều khoản đặt giới hạn người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước việc công nhận quyền sử dụng đất Việt Nam Cụ thể quyền sử dụng đất người nước hồn tồn bị loại bỏ, khơng cơng nhận theo quy định Điều Luật Đất đai 2013 Mặt khác người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền sử dụng đất phải thỏa mãn thuộc số trường hợp định Ví dụ trường hợp “người Việt Nam định cư nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam theo quy định pháp luật nhà nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất dự án phát triển nhà ở” Điều Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014: “Quốc tịch nước quốc tịch nước khác quốc tịch Việt Nam”; “Người Việt Nam định cư nước công dân Việt Nam người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài nước ngồi” Nói cách khác, số trường hợp định người Việt Nam định cư nước người nước quyền sử hữu bất động sản Việt Nam sở đáp ứng điều kiện định pháp luật Chính vậy, việc tự nhận chuyển nhượng hay mua bất động sản chủ thể có giới hạn định kể có nhu cầu Do đó, trường hợp chủ thể có mong muốn sở hữu nhà sử dụng đất Việt Nam lại thuộc trường hợp bị hạn chế quyền họ lựa chọn phương án nhờ chủ thể khác đứng tên thay giao dịch mua bất động sản Mặt khác, khơng chủ thể có yếu tố nước nêu trên, nhiều cá nhân nước sử dụng việc nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản để đáp ứng điều kiện nhận chuyển nhượng bất động sản theo quy định pháp luật Có thể thấy rằng, trước hạn chế đặt quy định pháp luật, việc nhờ người đứng tên giao dịch mua bất động sản trở thành hệ khó tránh nhằm giúp chủ thể đạt mục đích Thứ hai, nhờ người đứng tên thay mua bất động sản đủ điều kiện sở hữu bất động sản Mặc dù không bị pháp luật giới hạn điều kiện thực giao dịch hay sở hữu bất động sản có nhiều chủ thể thực việc nhờ đứng tên Theo trường hợp phát sinh nhiều tình khác sau: Một là, nhiều chủ thể mua bất động sản nhờ đứng tên Cụ thể tình này, giao dịch mua bất động sản thực nhiều người góp tiền mua lại khơng đứng tên hợp đồng nhận chuyển nhượng hay hợp đồng mua mà để số người mua đứng tên thay Khác với trường hợp thứ nhất, trường hợp này, người đứng tên thay đồng thời chủ sở hữu bất động sản xuất phát từ quan hệ tin tưởng mong muốn thực nhanh giao dịch nên nhờ người khác đứng tên Tình thường diễn quan hệ gia đình, đặc biệt quan hệ vợ chồng Cụ thể nhiều giao dịch mua bất động sản, có vợ chồng đứng tên hợp đồng thực chất hai biết đồng ý thực giao dịch Theo quy định pháp luật nhân gia đình điều khơng làm ảnh hưởng tới quyền lợi người nhờ đứng tên thực chất xác định tài sản chung vợ chồng hình thành thời kỳ hôn nhân Hay quan hệ cha mẹ xảy cha mẹ hỗ trợ tài mua bất động sản Cụ thể cha mẹ bỏ tiền để mua bất động sản với mục đích cho lấy vợ lý đó, nhiên lại khơng thể rõ thực tế người đứng tên người Có thể thấy rằng, việc nhờ đứng tên thiếu minh bạch thực tế làm ảnh hưởng lớn tới quyền lợi ích bên sau này, đặc biệt có tranh chấp phát sinh liên quan đến giao dịch mua bất động sản Hai là, tình nhờ đứng tên khác Bên cạnh tình liệt kê trên, nhiều trường hợp nhằm đảm bảo thuận lợi cho hoạt động chuyển nhượng cho trình sử dụng, quản lý bất động sản sau nhận chuyển nhượng, nhiều chủ thể lựa chọn việc nhờ người khác đứng tên giao dịch mua bất động sản Nhìn chung, việc nhờ người đứng tên giao dịch mua bất động sản diễn phổ biến trường hợp đầu tiên, cụ thể người Việt Nam định cư nước người nước ngồi Tuy nhiên thực tế, nhiều lý khác xuất phát từ nhu cầu chủ thể mà việc nhờ đứng tên áp dụng Việc xác định xác thực tế thực hoạt động nhờ đứng tên có ý nghĩa quan trọng việc xác định chất giao dịch mua bất động sản tiến hành, qua bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể có liên quan 1.2 Bản chất pháp lý việc nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản 1.2.1 Đối với giao dịch nhờ đứng tên Giao dịch nhờ đứng tên xác lập bên nhờ đứng tên bên nhờ đứng tên, người nhờ đứng tên người trung gian mối quan hệ với người nhờ đứng tên người mua quan hệ mua bán tài sản “nhờ đứng tên” Hay khía cạnh khái việc nhờ đứng tên có chất dạng dịch vụ với đặc thù riêng biệt giao dịch tương tự hợp đồng uỷ quyền Trong nhiều trường hợp, bên thực lập giấy uỷ quyền với nội dung nhờ đứng tên việc mua bất động sản Tuy nhiên, xét sâu đến chất việc nhờ đứng tên ta lại thấy đại diện, người đại diện theo ủy quyền không xem bên hợp đồng khơng có phát sinh quyền nghĩa vụ tương ứng với giao dịch xác lập Trong đó, người nhờ đứng tên bề mặt giao dịch xem bên hợp đồng thừa nhận quyền, nghĩa vụ tương ứng Như vậy, việc nhờ đứng tên khơng hồn tồn mang chất tương tự việc uỷ quyền theo quy định Bộ luật Dân 1.2.2 Đối với giao dịch mua bất động sản Có thể thấy giao dịch mua bất động sản giao kết người nhờ đứng tên bên bán bên chuyển nhượng bất động sản thực chất lập nhằm che giấu giao dịch thực chất người nhờ đứng tên bên bán bên chuyển nhượng bất động sản Tức giao dịch người nhờ đứng tên với người thứ ba nêu thực chất giao dịch giả tạo giao dịch người nhờ đứng tên với người thứ ba giao dịch bị che giấu Căn theo quy định Điều 124 Bộ luật Dân năm 2015, giao dịch giả tạo vô hiệu giao dịch bị che giấu nguyên giá trị pháp lý giao dịch không vi phạm quy định khác4 Như vậy, trường hợp người nhờ đứng tên đủ điều kiện sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật, tức giao dịch người nhờ đứng tên với người thứ ba khơng trái quy định pháp luật giao dịch thực chất bị che giấu có giá trị pháp lý Bởi lẽ thực tế việc nhờ mua bất động sản thường biết bên thứ ba, thứ giao dịch xuất phát từ tinh thần tự nguyện bên Bên cạnh đó, giao dịch bề ngồi, tức giao dịch bên nhờ đứng tên người thứ ba vô hiệu Tuy nhiên, trường hợp bên nhờ đứng tên bất động sản không đủ điều kiện để sở hữu hay sử dụng bất động sản theo quy định pháp luật, giao dịch nhờ đứng tên xem vi phạm điều cấm pháp luật Giao dịch người nhờ đứng tên với người thứ ba khơng thừa nhận có hiệu lực, tức coi vơ hiệu Có thể thấy dù trường hợp quyền lợi người thứ ba, tức bên bán bên chuyển nhượng bất động sản không trực tiếp bị ảnh hưởng lẽ thường có hai giao dịch mua bất động sản người nhờ đứng tên (thực chất) người nhờ đứng tên (bề ngồi) vơ hiệu Tuy nhiên, điều lại ảnh hưởng, tác động tiêu cực trực tiếp đến bên nhờ đứng tên bên nhờ đứng tên hai giao dịch bị tuyên vô hiệu Đỗ Văn Đại (Chủ biên) tác giả khác, Giao dịch dân bất động sản Tập 1, NXB Hồng Đức, tr497 Đỗ Văn Đại (Chủ biên) tác giả khác, Giao dịch dân bất động sản Tập 1, NXB Hồng Đức, tr 811 1.3 Các pháp lý điều chỉnh giao dịch liên quan đến nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản Hệ thống pháp luật dân hành nước ta chưa có điều luật cụ thể quy định hay thừa nhận việc nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản Tuy nhiên, xét đến chất pháp lý giao dịch thấy liên quan chúng với hệ thống pháp luật chuyên ngành định Thứ nhất, pháp luật dân Giao dịch nhờ đứng tên hay giao dịch mua bất động sản xác lập thực trước hết phải thuộc điều chỉnh pháp luật dân Đây hệ thống pháp luật nhất, xem móng, nguyên tắc cho việc thực hợp đồng, giao dịch nói chung lĩnh vực Theo đó, việc tuân thủ điều kiện để giao dịch có hiệu lực, điều kiện nội dung giao dịch xác lập, phải đảm bảo tuân thủ theo nguyên tắc quy định đưa lại văn pháp luật Cụ thể, theo pháp luật hành nước ta, Bộ luật Dân 2015 có hiệu lực điều chỉnh Thứ hai, pháp luật bất động sản Đây hệ thống văn pháp luật chuyên ngành liên quan trực tiếp điều chỉnh nội dung giao dịch mua bất động sản Theo đó, pháp luật bất động sản bao gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, văn hướng dẫn thi hành có liên quan Các văn quy phạm điều chỉnh nội dung liên quan đến điều kiện để thực hiện, xác lập giao dịch cụ thể việc mua bất động sản Nói cách khác, bên cạnh quy định nguyên tắc chung đưa pháp luật dân sự, giao dịch thực xác lập bên cần tuân thủ quy định pháp luật chuyên ngành bất động sản có liên quan Thứ ba, án, án lệ có liên quan Hiện nay, án lệ xem pháp lý để giải tranh chấp nước ta Theo việc áp dụng án lệ cần phải đảm bảo yếu tố tương tự nội dung liên quan Cụ thể điều chỉnh vấn đề nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản có án lệ số 02/2016/AL Nội dung án lệ ghi nhận sau: “Trường hợp người Việt Nam định cư nước bỏ tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhờ người nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, giải tranh chấp Tịa án phải xem xét tính cơng sức bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp khơng xác định xác cơng sức người cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có cơng sức ngang để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu” Như vậy, án lệ điều chỉnh liên quan trực tiếp đến việc nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản thuộc tình trường hợp người nhờ đứng tên không đủ điều kiện để sở hữu hay sử dụng bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam Do q trình giải vụ tranh chấp có chất pháp lý tương tự, Tồ án dẫn chiếu sử dụng nội dung ghi nhận án lệ Ngoài án khác, chưa thừa nhận án lệ coi để tham khảo cho Toà án bên trình giải tranh chấp liên quan đến nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản Tuy nhiên, cần phải lưu ý điều thừa nhận án khơng phải án lệ khơng có giá trị pháp lý bắt buộc việc áp dụng vụ việc tương tự 1.4 Rủi ro pháp lý việc nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản Xuất phát từ chất pháp lý phân tích giao dịch tồn tại, liên quan đến việc nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản thấy việc nhờ đứng tên tồn nhiều rủi ro mặt pháp lý cho chủ thể giao dịch Theo quy định pháp luật, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xem văn pháp lý, chứng chứng minh bản, xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Tuy nhiên với việc thực nhờ người khác đứng thực giao dịch mua bất động sản, tức đứng tên giấy tờ đồng nghĩa với việc Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng, sở hữu người bất động sản thực tế người có quyền lại người khác Người nhờ đứng tên hồn tồn có quyền thực giao dịch liên quan với bất động sản theo quy định thực tế Điều làm phát sinh nhiều rủi ro cho người nhờ đứng tên đặc biệt trường hợp người nhờ đứng tên không hợp tác, thống ý chí việc nhờ đứng tên, tức có ý định sở hữu, sử dụng bất động sản mà không trả lại cho người nhờ đứng tên5 Khi tranh chấp xảy ra, nhiều trường hợp người nhờ đứng tên khơng lấy lại quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản thực tế mình, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi họ Tố Tâm (2021), “Nhờ đứng tên giùm nhà đất – lợi bất cập hại”, xem http://www.baodongnai.com.vn/phapluat/202104/nho-dung-ten-gium-nha-dat-loi-bat-cap-hai-3052693/ (truy cập ngày 10/12/2021) CHƯƠNG THỰC TẾ XÉT XỬ TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC NHỜ ĐỨNG TÊN TRONG GIAO DỊCH MUA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN 2.1 Căn chứng minh vai trò pháp lý người nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản Mặc dù không đứng tên giao dịch mua bất động sản, nhiên xét chất, người nhờ đứng tên có vai trị, vị trí định Tuy nhiên để chứng minh vai trị khơng phải điều đơn giản lẽ tài liệu thể giao dịch thực lại đứng tên chủ thể khác Căn theo thực tiễn xét xử Toà án nội dung có liên quan, thấy vụ việc án ban hành, Toà án lại khai thác chứng minh thông qua loại chứng khác để chứng minh tồn giao dịch nhờ đứng tên, tức chứng minh vai trò pháp lý thực chất người nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản Theo đó, tổng kết bao gồm sau: Thứ nhất, người nhờ đứng tên người thực tế trả tiền Theo đó, không đứng tên giao dịch chất người trả tiền, thực nghĩa vụ giao dịch người nhờ đứng tên Đây quan trọng giúp người nhờ đứng tên chứng minh vai trị pháp lý trường hợp phát sinh tranh chấp với người đứng tên nhờ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản Nguồn gốc tiền sử dụng để mua bất động sản người nhờ đứng tên chứng minh qua nhiều cách: xuất phát từ thực tế hình thành nguồn tiền, từ giao dịch ngân hàng, Giá trị tiền bỏ để thực giao dịch bất động sản không nhở, việc chứng minh nguồn gốc hình thành số tiền tốn có vai trị quan trọng xác định thực chất người mua bất động sản Thông qua việc sử dụng tiền bên nhờ đứng tên để mua bất động sản thấy bên nhờ đứng tên mong muốn thực việc mua bất động sản thực tế Ví dụ trường hợp: Theo Quyết định số 61/2013/DS-GĐT ngày 11/6/2013 Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao vụ tranh chấp vợ chồng ông Thọ, bà Tư với bà Tám Theo đó, Tồ giám đốc thẩm khẳng định “có sở để xác định số tiền 44.400 USD 10 18.657.000 đồng tài sản chung ông Thọ, bà Tư” “bà Tư có văn xác nhận với nội dung đồng ý cho bà Tám đứng tên đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất, sử dụng nhà đất mà không chuyển nhượng, tặng cho nhà đất” Vì vậy, Tồ xác định có tồn giao dịch nhờ đứng tên giùm ông Thọ, bà Tư với bà Tám Có thể nói rằng, thơng tin người đứng tên hợp đồng mua bất động sản xem mặt hình thức, biểu bên ngồi, hành vi trả tiền bên nhờ đứng tên lại thể chất giao dịch thực chủ thể Thứ hai, người nhờ đứng tên tham gia vào giao kết thực hợp đồng Bên cạnh chứng minh thông qua nguồn gốc tiền sử dụng để thực nghĩa vụ toán giao dịch mua bất động sản, vai trò pháp lý người nhờ đứng tên thể cách rõ nét trình giao kết thực hợp đồng, cụ thể thông qua hành động bên nhờ đứng tên Điều thường chứng minh qua lời khai nhân chứng Cụ thể trình chuẩn bị thực giao dịch mua bất động sản, thân người mua thực chất ln phải cần có thời gian để xem xét, khảo sát bất động sản có thương lượng, thảo luận với bên bán Những giai đoạn thường thực chủ thể thực chất có mong muốn mua bất động sản Thơng qua lời khai nhân chứng (thường bên bán) việc tiếp xúc, gặp gỡ họ q trình thực giao dịch chứng minh vai trò bên nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản Ví dụ: Tại án Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao theo định số 06/HĐTP-DS ngày 28/01/2005 liên quan đến tranh chấp ông Định ông Thịnh giao dịch nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản Theo “ơng Định cho ông bỏ tiền mua bất động sản, Việt kiều Mỹ thời điểm mua bán pháp luật Việt Nam chưa cho phép người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam, nên ông Định nhờ vợ chồng ông Thịnh mua nhà, đứng tên giùm xây dựng lại nhà Ông Thịnh bà Lan lại không thừa nhận điều Căn theo lời khai ông Định, thành viên gia đình bên tranh chấp, fax ông Thịnh bà Lan viết fax từ máy fax nhà ông Thịnh từ Việt Nam sang Mỹ cho ông Định, việc chuyển tiền ông Định cho ơng Thịnh, Tồ án xác định ơng Định người thực chất bỏ tiền mua bất động sản, nhờ ông Thịnh bà Lan đứng tên giùm xây dựng lại nhà” Thứ ba, người nhờ đứng tên thực tế quản lý, kiểm sốt q trình sử dụng tài sản 11 Với chất thực tế xác định người nhờ đứng tên người nhờ đứng tên suy nghĩ chủ thể thực tế giao dịch mua bất động sản đồng thời chủ sở hữu thực chất bất động sản, sau nhận chuyển nhượng, hay mua bất động sản thấy thái độ mặt tâm lý, nhận thức chủ thể bất động sản Ví dụ trường hợp quyền sử dụng đất bị chủ thể khác xâm phạm, người nhờ đứng tên khơng quan tâm thực chất khơng có quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng người đó, người nhờ đứng tên lại có thái độ thực chất thể quyền quản lý kiểm sốt quyền sử dụng đất Điều cần phải chứng minh qua lời khai nhân chứng đồng thời dựa hành động thực chất chủ thể Có thể nói, việc chứng minh vai trò bên nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản nêu cần phải đánh giá dựa tồn q trình từ thời điểm chuẩn bị thực giao dịch, đến thời điểm tiến hành giao dịch sau hoàn thành giao dịch Đây sở quan trọng giúp người nhờ đứng tên chứng minh vai trị thực chất giao dịch mua bất động sản, qua bảo vệ quyền lợi ích đáng thân 2.2 Hệ pháp lý việc nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản Khi phát sinh tranh chấp liên quan đến việc nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản Tòa án giải Thực tế xét án ban hành thấy hệ pháp lý thường xảy sau: 2.2.1 Trường hợp yêu cầu trả lại giá trị bất động sản lợi tức phát sinh Hệ thường xảy trường hợp người nhờ đứng tên không đủ điều kiện sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật bất động sản sử dụng để giao dịch người thứ ba tình khác Do đó, Tồ án giải tranh chấp, bất động sản ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp cho họ mà thay yêu cầu bên nhờ đứng trả lại số giá trị định Cụ thể giá trị xác định bao gồm: Giá trị tài sản giải pháp bên nhờ đứng tên lựa chọn, đặc biệt trường hợp bên nhờ đứng tên không đủ điều kiện để sở hữu bất động sản bất động sản người thứ ba tình xác lập quyền sở hữu khơng thể địi lại Điều hoàn toàn phù hợp thực tế, lẽ người nhờ đứng tên không đủ điều kiện sở hữu bất động sản sau trả lại bất động sản 12 thuộc quyền sở hữu chủ thể Hay trường hợp liên quan đến người thứ ba tình, theo quy định Điều 168 Điều 133 Bộ luật Dân năm 2015, đối tượng pháp luật bảo vệ giao dịch loại Theo đó, thực tế, giá trị tài sản yêu cầu đòi thời điểm tranh chấp thường lớn giá trị ban đầu tài sản thông qua phần giá trị tăng thêm theo thời gian Chính vậy, địi lại tài sản cần đòi giá trị đầu tư ban đầu giá trị tăng thêm thực tế để đảm bảo quyền lợi bên nhờ đứng tên Liên quan đến giá trị đầu tư, việc yêu cầu bên nhờ đứng tên trả tiền đầu tư mua bất động sản ghi nhận Án lệ 02/2016/AL Theo thấy hệ pháp lý công nhận Tuy nhiên, để xác định giá trị ban đầu bất động sản cần phải xem xét nhiều yếu tố, đặc biệt giá trị ban đầu tính theo đơn vị khác khơng phải tiền Việt Nam việc quy đổi giá trị theo thời điểm chưa pháp luật ghi nhận Về giá trị tăng thêm, điều thể việc chênh lệch chuyển nhượng, bán bất động sản thời điểm tranh chấp so với thời điểm đầu tư ban đầu Theo thực tế xét xử ghi nhận Án lệ 02/2016/AL, phần tăng thêm chia cho người nhờ đứng tên công sức việc tăng giá trị bất động sản Tuy nhiên cần lưu ý rằng, việc xác định cơng sức đóng góp chia tài sản cho người nhờ đứng tên áp dụng trường hợp bên chủ sở hữu đứng tên thay cho đồng chủ sở hữu khác, lẽ công sức cải tạo, tăng giá trị tài sản nằm thực chất quyền nghĩa vụ thực chủ sở hữu với với tài sản Ngồi ra, liên quan đến bất động sản cịn có khoản lợi tức phát sinh Cụ thể lợi tức khác với giá trị tăng thêm tài sản gốc mà khởi lợi thu từ việc khai thác bất động sản Theo đó, xét xử, Tịa án thừa nhận quyền sở hữu phần lợi tức phát sinh người nhờ đứng tên Bởi lẽ theo quy định pháp luật dân sự, chủ sở hữu có quyền khai thác thu lợi tức từ việc khai thác tài sản Đồng thời thực tế không tồn việc mua bất động sản người nhờ đứng tên lợi tức khơng thể phát sinh Ví dụ: theo án số 06/2009/DS-ST ngày 05/10/2009 Toà án nhân dân tỉnh Đồng Tháp tranh chấp ông Paul (người nhờ đứng tên) bà Hạnh, bà Hương (người nhờ đứng tên) Cụ thể “ơng Paul người nước ngồi có nhu cầu định cư Việt Nam, nhiên pháp luật Việt Na không cho phép người nước quyền sở hữu nhà Việt Nam nên gửi tiền nhờ đơn vị mua đất cất nhà số 83 13 Nguyễn Sinh Sắc – bà Hạnh bà Hương Sau người nhờ đứng tên người nhờ đứng tên có tranh chấp, Toà án định người nhờ đứng tên tiếp tục sở hữu nhà đất phải trả lại khoản tiền tương đương với giá trị tài sản ban đầu giá trị tăng thêm tài sản” 2.2.2 Trường hợp yêu cầu nhận lại bất động sản từ người đứng tên thay Với người nhờ đứng tên đủ điều kiện sở hữu bất động sản Theo đó, nhiều trường hợp người đứng tên khơng u cầu có mong muốn nhận lại giá trị tài sản mà mong muốn nhận lại bất động sản Như vậy, với việc người đứng tên có đủ điều kiện chủ sở hữu bất động sản người nhờ đứng tên cần chứng minh người thực chất thực giao dịch có khả Tịa án công nhận quyền sở hữu bất động sản chấp nhận yêu cầu đòi lại tài sản Với người nhờ đứng tên khơng đủ điều kiện trở thành chủ sở hữu thời điểm mua bất động sản Với chất giao dịch có mục đích vi phạm điều cấm luật theo nguyên tắc phải bị tuyên bố vô hiệu Như vậy, giao dịch nhờ đứng tên không làm phát sinh quyền bên nhờ đứng tên với bất động sản người nhờ đứng tên yêu cầu nhận lại bất động sản Tuy nhiên số trường hợp, thời điểm nhờ đứng tên, chủ thể không đáp ứng điều kiện chủ sở hữu bất động sản sau đó, thời điểm giải tranh chấp lại đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật Trong trường hợp bên nhờ đứng tên trả lại bất động sản theo yêu cầu Trong trường hợp yêu cầu đòi lại tài sản người nhờ đứng tên chấp thuận, người nhờ đứng tên phải chia cho bên nhờ đứng tên phần giá trị tăng thêm tài sản phần lợi tức tương ứng với công sức tăng giá trị tài sản người Ví dụ Bản án số 02/2010/DS-ST ngày 30/3/2010 Toà án nhân dân tỉnh Bình Dương liên quan đến tranh chấp bà Yến (người nhờ đứng tên) bà Anh (người nhờ đứng tên) Theo đó, thời điểm bà Anh mua đất giùm bà Yến vào năm 1998, pháp luật Việt Nam không cho phép người Việt Nam định cư nước ngồi, có quốc tịch nước ngồi sở hữu nhà Việt Nam không nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Việt Nam Tuy nhiên đến ngày 01/9/2009, Quốc hội ban hành Luật sửa đổi bổ sung Luật nhà Luật Đất đai, theo bà Yến cấp giấy xác nhận đăng ký công dân Việt Nam ngày 04/6/2009 Tổng lãnh quán Việt Nam Sydney, bà Yến đủ điều kiện sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật Vì Tồ xác định bà Anh có trách nhiệm hoàn trả cho bà Yến bất động sản tài sản đất” 14 Nói tóm lại, việc nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản phát sinh tranh chấp Tòa án giải thường mang lại hậu pháp lý mối quan hệ nội người đứng tên người nhờ đứng tên không làm ảnh hưởng đến hiệu lực giao dịch mua bất động sản nhờ đứng tên Theo đó, với phương án giải giúp hạn chế ảnh hưởng bất lợi đến người thứ ba có liên quan giúp mối quan hệ đảm bảo diễn trật tự định Và hết, thông qua hậu pháp lý phân tích, khẳng định việc nhờ người khác đứng tên giao dịch mua bất động sản ảnh hưởng tiêu cực tới quyền lợi ích bên, đặc biệt bên nhờ đứng tên, đồng thời ảnh hưởng đến thực tế áp dụng pháp luật giao dịch bất động sản Chính hoạt động khơng nên khuyến khích áp dụng thực tiễn 2.3 Đánh giá thực tiễn xét xử Thông qua thực tiễn xét xử Toà án liên quan đến việc nhờ người đứng tên giao dịch mua bất động sản chứng minh vai trò pháp lý người nhờ đứng tên hay hệ pháp lý thấy quan điểm xét xử Toà án vụ tranh chấp liên quan đến nhờ đứng tên khác biệt định Cụ thể, nội dung án dẫn chiếu, Tồ án khơng có xác định liên quan đến giao dịch giả tạo người nhờ đứng tên hay người nhờ đứng tên người bán vô hiệu phân tích chương Như vậy, thấy Tồ án tách hoàn toàn khỏi chế định giao dịch giả tạo quy định Bộ luật Dân việc nhờ đứng tên trường hợp người nhờ đứng tên không đủ điều kiện sở hữu sử dụng bất động sản mà theo hướng giải khác độc lập riêng biệt Theo đó, hướng giải khơng làm ảnh hưởng đến lợi ích người bán hợp đồng thừa nhận giá trị pháp lý giao dịch người đứng tên giùm người thứ ba Điều phù hợp với quy định pháp luật quốc tế hợp đồng Tuy nhiên, tồn trường hợp Tồ án cơng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp cho người nhờ đứng tên Hay số khác biệt khác có liên quan đến việc xác định giá trị tài sản phải trả cho người nhờ đứng tên chưa làm rõ chất giao dịch nhờ đứng tên người nhờ người nhờ đứng tên Có thể thấy, việc quan điểm chưa thống hay có bỏ qua số vấn đề pháp lý Toà án giải tranh chấp liên quan đến đứng tên nhờ xuất phát từ thiếu quy định pháp lý điều chỉnh cụ thể có liên quan Nhờ người khác đứng tên giao dịch bất động sản thực chất chưa có để xác định chất thuộc loại giao 15 dịch nào, hay chưa có quy định cụ thể chế tài hướng xử lý giao dịch mua bán bất động sản liên quan đến việc nhờ đứng tên Mặc dù Án lệ 02/2016/AL đời giải phần vướng mắc việc xét xử tranh chấp vấn đề này, nhiên án lệ dừng lại trường hợp nhỏ, chưa có tính bao quát tất trường hợp nhờ đứng tên mua bất động sản, tạo nhiều khó khăn cho Tồ án ảnh hưởng tới quyền lợi ích hợp pháp bên liên quan Với thực tiễn nêu trên, yêu cầu cần thiết nhanh chóng lúc phải ban hành quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề nhằm định hướng xét xử thực cho Toà án việc giải tranh chấp Những quy định pháp luật cần phải đảm bảo vấn đề: Một là, xác định chất giao dịch có liên quan: giao dịch nhờ đứng tên, giao dịch mua bất động sản Hai là, xác định hệ pháp lý cụ thể trường hợp: người nhờ đứng tên không đủ điều kiện sử dụng, sở hữu bất động sản người nhờ đứng tên đủ điều kiện sử dụng, sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam Hệ pháp lý cần liên quan đến việc xác định giá trị hợp đồng giao dịch, xác định quyền sở hữu, sử dụng bất động sản, xác định giá trị hồn trả (nếu có) 16 KẾT LUẬN Việc nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản trở thành vấn đề ngày phổ biến nước ta có ảnh hưởng tiêu cực khơng nhỏ tới đời sống trị, xã hội, trật tự - an ninh, tới quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tranh chấp phát sinh ngày gia tăng Thông qua nội dung đây, viết phân tích làm rõ vấn đề pháp lý liên quan đến nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản; qua so sánh, đối chiếu với thực tiễn nhằm đánh giá hoạt động xét xử Toà án nhân dân liên quan đến nội dung Qua thấy rằng, vấn đề tiêu cực phổ biến xã hội, nhiên thực tế lại chưa xác định rõ ràng hệ thống pháp luật, chưa có pháp lý cụ thể để điều chỉnh định hướng chủ thể Điều tạo thiếu thống quan điểm xét xử dẫn tới giảm hiệu quy định pháp luật Bởi vậy, lúc này, điều cần thiết phải xây dựng hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề pháp lý liên quan đến việc nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản Qua góp phần để đảm bảo trật tự xã hội, bảo vệ chủ thể có liên quan đáp ứng mục tiêu xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam 17 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bản án số 06/2009/DS-ST ngày 05/10/2009 Toà án nhân dân tỉnh Đồng Tháp Bản án số 02/2010/DS-ST ngày 30/3/2010 Toà án nhân dân tỉnh Bình Dương Bản án số 06/HĐTP-DS ngày 28/01/2005 Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao Bản án số 61/2013/DS-GĐT ngày 11/6/2013 Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao Bộ luật Dân năm 2015 Đỗ Văn Đại (Chủ biên) tác giả khác, Giao dịch dân bất động sản Tập 1, NXB Hồng Đức Luật Đất đai năm 2013 Luật Nhà năm 2013 Luật Quốc tịch năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 10 Tố Tâm (2021), “Nhờ đứng tên giùm nhà đất – lợi bất cập hại”, xem http://www.baodongnai.com.vn/phapluat/202104/nho-dung-ten-gium-nha-dat-loi-batcap-hai-3052693/ (truy cập ngày 10/12/2021) 18 ... chất pháp lý việc nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản 1.2.1 Đối với giao dịch nhờ đứng tên Giao dịch nhờ đứng tên xác lập bên nhờ đứng tên bên nhờ đứng tên, người nhờ đứng tên người. .. PHÁP LÝ VỀ NHỜ ĐỨNG TÊN THAY TRONG GIAO DỊCH MUA BẤT ĐỘNG SẢN .2 1.1 Các vấn đề lý luận nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản 1.1.1 Định nghĩa nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất. .. việc nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ NHỜ ĐỨNG TÊN THAY TRONG GIAO DỊCH MUA BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Các vấn đề lý luận nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất