LUẬT NHỜ NGƯỜI ĐỨNG TÊN THAY TRONG GIAO DỊCH MUA BÂT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN TẠI VIỆT NAM • NGƠ THỊ KIM ANH TĨM TẮT: Hiện nay, vấn đề nhờ người khác đứng tên giao dịch mua bất động sản trở nên phổ biến Điều tồn khơng nguy làm phát sinh tranh chấp liên quan trực tiếp đến việc nhờ đứng tên (chủ yếu xuất phát từ người nhờ đứng tên người nhờ đứng tên) Bài viết phân tích cách khái quát vấn đề lý luận, pháp lý, đồng thời xem xét thực tiễn xét xử vụ tranh chấp có liên quan đến việc nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản Từ khóa: nhờ người đứng tên, giao dịch mua bất động sản, bất động sản, pháp luật Đặt vân đề Tại Việt Nam, bất động sản xem tài sản có giá trị, khơng ảnh hưởng tới người có quyền sở hữu, quyền sử dụng mà ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động quản lý, kinh tế, trị đất nước Chính vậy, liên quan đến việc ghi nhận quyền sở hữu quyền sử dụng đốì với bâ't động sản, hệ thơng pháp luật có liên quan đưa nhiều điều kiện chặt chẽ, nhằm đảm bảo quyền lợi nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai toàn dân Điều trở thành lý khiến chủ thể không đủ điều kiện sở hữu, sử dụng bất động sản theo quy định pháp luật Vì vậy, có tình trạng nhờ chủ thể khác có đủ điều kiện đứng tên thay giao dịch mua bất động sản, qua vừa đảm bảo đáp ứng quy định pháp luật liên quan tới bất động sản, vừa có quyền sở hữu, quyền sử dụng đơi với bất động sản Bên cạnh đó, thực tế khơng thiếu trường hợp chủ thể có đủ điều kiện để sở hữu, sử dụng bất động sản theo quy định thực việc nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản, lý tin tưởng lý khác Tuy nhiên, thực tiễn cho thây, vấn đề tồn nhiều rủi ro dễ phát sinh tranh chấp có liên quan thực tế Đặc biệt việc đảm bảo quyền lợi bên nhờ đứng tên, thực tế giấy tờ ghi nhận chủ sở hữu hay người có quyền sử dụng đất khơng phải người nhờ đứng tên Hiện tượng nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản tượng biểu cho “lách luật”, làm ảnh hưởng đến trật tự lẽ phải diễn việc áp dụng hệ thống pháp luật thực tiễn Cơ sở lý thuyết 2.1 Khái niệm nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản Trong giao dịch mua bất động sản, bên xác lập giao dịch bên có quyền, nghĩa vụ trực tiếp SỐ - Tháng 4/2022 25 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG đơi với việc thực giao dịch Trường hợp xảy việc nhờ đứng tên giao dịch, thực chất người đứng tên giao dịch người mang quyền nghĩa vụ trực tiếp mà chủ thể khác Như vậy,“nhờ đứng tên thay giao dịch mua bán bất động sản” thực chất việc “người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua nhà thực tế khơng tự đứng tên với tư cách bên mua, mà nhờ người khác thay đứng tên hợp đồng mua bán/nhận chuyển nhượng bất động sản” [1, tr.485] Việc nhờ đứng tên thỏa thuận tồn người nhờ người nhờ, mối quan hệ riêng tách biệt so với giao dịch mua bất động sản 2.2 Các trường hợp nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản Thứ nhất, trường hợp nhờ đứng tên thay mua bất động sản khơng đủ điều kiện trở thành chủ sở hữu Theo quy định pháp luật bất động sản hành nước ta, nhiều chủ thể bị giới hạn số quyền định sử dụng đất hay sở hữu nhà Điều thực chất xuất phát từ lý an ninh, trị kinh tế Căn quy định khoản Điều Luật Nhà năm 2014: " đô'i với người Việt Nam định cư nước ngồi phải phép nhập cảnh vào Việt Nam; đôi với tổ chức, cá nhân nước ngồi phải có đủ điều kiện quy định Điều 160 Luật này” Luật Đất đai năm 2013 quy định theo hướng loại bỏ, không công nhận quyền sử dụng đất người nước người Việt Nam định cư nước “người Việt Nam định cư nước ngồi thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam theo quy định pháp luật nhà nhận chuyển quyền sử dụng đất thơng qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất dự án phát triển nhà ở” Như vậy, đốì với chủ thể này, để đạt mục đích việc sử dụng thu lợi nhuận từ bất động sản, việc nhờ người đứng tên giao dịch mua bất động sản xem hệ tất yếu 2Ó SỐ6-Tháng 4/2022 Thứ hai, nhờ người đứng tên thay mua bất động sản đủ điều kiện sở hữu bất động sản Mặc dù không bị pháp luật giới hạn điều kiện thực giao dịch hay sở hữu bất động sản có nhiều chủ thể thực việc nhờ đứng tên Theo đó, trường hợp phát sinh tình huống, như: (i) nhiều chủ thể mua bất động sản nhờ đứng tên; (ii) nhằm đảm bảo thuận lợi cho hoạt động chuyển nhượng cho trình sử dụng, quản lý bất động sản sau nhận chuyển nhượng 2.3 Bản chất pháp lý việc nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản * Đối với giao dịch mua bất động sản: Giao dịch người nhờ đứng tên với người thứ ba nêu thực chất giao dịch giả tạo Theo đó, giao dịch người nhờ đứng tên với người thứ ba giao dịch bị che giấu, thực chất giao dịch mua bất động sản giao kết người nhờ đứng tên bên bán bên chuyển nhượng bất động sản lập nhằm che giấu giao dịch thực chất người nhờ đứng tên bên bán bên chuyển nhượng bất động sản * Đối với giao dịch nhờ đứng tên: Giao dịch nhờ đứng tên xác lập bên nhờ đứng tên bên nhờ đứng tên, người nhờ đứng tên người trung gian mốì quan hệ với người nhờ đứng tên người mua quan hệ mua bán tài sản “nhờ đứng tên” Điều tương đương chất lại khác so với ủy quyền hay đại diện Bởi lẽ giao dịch ủy quyền, đại diện, người ủy quyền không phát sinh nghĩa vụ, quyền đối tượng giao dịch đơi với người bán Trong đó, mặt chất người nhờ người đứng tên giao dịch mua bất động sản người phát sinh quyền nghĩa vụ trực tiếp từ giao dịch Phương pháp nghiên cứu Bài viết nghiên cứu dựa phương pháp: phân tích, tổng hợp, đánh giá, so sánh, đồng thời kết hợp với phương pháp thu thập tài liệu là: sơ cấp, thứ cấp, chủ yếu dựa tài liệu có liên quan, án xét xử quy định pháp luật hành nước ta LUẬT Kết luận, thảo luận khuyến nghị 4.1 Các hệ pháp lý việc nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản Khi phát sinh tranh chấp liên quan đến việc nhờ đứng tên thay giao dịch mua bất động sản Tòa án giải Thực tế xét án ban hành cho thấy hệ pháp lý thường xảy sau: * Trường hợp yêu cầu trả lại giá trị bất động sản lợi tức phát sinh Hệ thường xảy trường hợp người nhờ đứng tên không đủ điều kiện sở hữu bất dộng sản theo quy định pháp luật bất động sản sử dụng để giao dịch người thứ ba tình khác Do đó, Tịa án giải tranh chấp, bất động sản ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp cho họ mà thay yêu cầu bên nhờ đứng trả lại số giá trị định Ví dụ: Theo Bản án số 06/2009/DS-ST ngày 05/10/2009 Tòa án Nhân dân tỉnh Đồng Tháp tranh chấp ông Paul (người nhờ đứng tên) bà Hạnh, bà Hương (người nhờ đứng tên) Cụ thể: “ơng Paul người nước ngồi có nhu cầu định cư Việt Nam Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam khơng cho phép người nước ngồi quyền sở hữu nhà Việt Nam, nên gửi tiền bà Hạnh, bà Hương nhờ mua đất cất nhà số 83 Nguyễn Sinh Sắc Sau đó, người nhờ đứng tên người nhờ đứng tên có tranh chấp Tịa án định người nhờ đứng tên tiếp tục sở hữu đôi với nhà đất, phải trả lại khoản tiền tương đương với giá trị tài sản ban đầu giá trị tăng thêm tài sản ” * Trường hợp yêu cầu nhận lại bất động sản từ người đứng tên thay Với người nhờ đứng tên đủ điều kiện sở hữu bất động sản, nhiều trường hợp người đứng tên khơng u cầu có mong muốn nhận lại giá trị tài sận mà mong muôn nhận lại bất động sản Như vậy, với việc người đứng tên có đủ điều kiện chủ sở hữu bất động sản, người nhờ đứng tên cần chứng minh người thực chất thực giao dịch có khả Tịa án cộng nhận quyền sở hữu đốì với bất động sản cl)ấp nhận yêu cầu đòi lại tài sản Với người nhờ đứng tên khơng đủ điều kiện trở thành chủ sở hữu thời điểm mua bất động sản Với chất giao dịch có mục đích vi phạm điều cấm luật theo nguyên tắc phải bị tuyên bố vô hiệu Như vậy, giao dịch nhờ đứng tên không làm phát sinh quyền bên nhờ đứng tên với bất động sản người nhờ đứng tên yêu cầu nhận lại bất động sản Tuy nhiên, số trường hợp, thời điểm nhờ đứng tên, chủ thể không đáp ứng điều kiện chủ sở hữu bất động sản, sau thời điểm giải tranh châp lại đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật Trong trường hợp này, bên nhờ đứng tên trả lại bất động sản theo yêu cầu Trường hợp yêu cầu đòi lại tài sản người nhờ đứng tên chấp thuận, người nhờ đứng tên phải chia cho bên nhờ đứng tên phần giá trị tăng thêm tài sản phần lợi tức tương ứng với công sức tăng giá trị tài sản người Ví dụ: Bản án số 02/2010/DS-ST ngày 30/3/2010 Tòa án Nhân dân tỉnh Bình Dương liên quan đến tranh chấp bà Yến (người nhờ đứng tên) bà Anh (người nhờ đứng tên) Theo đó, thời điểm bà Anh mua đất giúp bà Yến vào năm 1998, pháp luật Việt Nam không cho phép người Việt Nam định cư nước ngồi, có quốc tịch nước ngồi sở hữu nhà Việt Nam không nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Việt Nam Tuy nhiên, đến ngày 01/9/2009, Quốc hội ban hành Luật sửa đổi bổ sung Luật Nhà Luật Đất đai Theo đó, bà Yến câp giấy xác nhận đăng ký công dân Việt Nam ngày 04/6/2009 Tổng lãnh quán Việt Nam Sydney, nên bà Yến đủ điều kiện sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật Vì Tịa xác định bà Anh có trách nhiệm hồn trả cho bà Yến bất động sản tài sản đất” Nói tóm lại, việc nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản phát sinh tranh chấp Tòa án giải thường mang lại hậu pháp lý mô'i quan hệ nội người đứng tên người nhờ đứng tên không làm ảnh hưởng đến hiệu lực giao dịch mua bất động sản nhờ đứng tên Theo đó, với phương án giải giúp hạn chế ảnh hưởng bất lợi SỐ6-Tháng 4/2022 27 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG đến người thứ ba có liên quan giúp mối quan hệ đảm bảo diễn trật tự định Thông qua hậu pháp lý phân tích cho thây việc nhờ người khác đứng tên giao dịch mua bất động sản ảnh hưởng tiêu cực tới quyền lợi ích bên, đặc biệt bên nhờ đứng tên đồng thời ảnh hưởng đến thực tế áp dụng pháp luật giao dịch bất động sản Chính vậy, hoạt động khơng nên khuyến khích áp dụng thực tiễn 4.2 Đánh giá thực tiễn xét xử Thông qua thực tiễn xét xử Tòa án liên quan đến việc nhờ người đứng tên giao dịch mua bất động sản chứng minh vai trò pháp lý người nhờ đứng tên hay hệ pháp lý thấy, quan điểm xét xử Tòa án vụ tranh chấp liên quan đến nhờ đứng tên khác biệt nhát định Trong nội dung án dẫn chiếu, Tòa án khơng có xác định liên quan đến giao dịch giả tạo người nhờ đứng tên hay người nhờ đứng tên người bán vô hiệu Hay nói cách khác, Tịa án tách hồn toàn khỏi chế định giao dịch giả tạo quy định Bộ luật Dân việc nhờ đứng tên trường hợp người nhờ đứng tên không đủ điều kiện sở hữu sử dụng bất động sản mà theo hướng giải khác độc lập riêng biệt Theo đó, hướng giải khơng làm ảnh hưởng đến lợi ích người bán hợp đồng thừa nhận giá trị pháp lý giao dịch người đứng tên giùm người thứ ba Điều phù hợp với quy định pháp luật quốc tế hợp đồng Tuy nhiên, tồn trường hợp Tịa án cơng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp cho người nhờ đứng tên Hay số khác biệt khác có liên quan đến việc xác định giá trị tài sản phải trả cho người nhờ đứng tên chưa làm rõ chất giao dịch nhờ đứng tên người nhờ người nhờ đứng tên Có thể thấy, việc quan điểm chưa thơng hay có bỏ qua số vấn đề pháp lý Tòa án giâi tranh chấp liên quan đến đứng tên nhờ xuất phát từ thiếu quy định pháp lý điều chỉnh cụ thể có liên quan Nhờ người khác đứng tên giao dịch bất động sản thực chất chưa có 28 SỐ - Tháng 4/2022 để xác định chát thuộc loại giao dịch nào, hay chưa có quy định cụ thể chế tài hướng xử lý giao dịch mua bán bất động sản liên quan đến việc nhờ đứng tên.Án lệ số 02/2016/AL đời giải phần vướng mắc việc xét xử tranh chấp vấn đề Tuy nhiên, án lệ dừng lại trường hợp nhỏ, chưa có tính bao qt đôi với tất trường hợp nhờ đứng tên mua bất động sản, tạo nhiều khó khăn cho Tịa án, ảnh hưởng tới quyền lợi ích hợp pháp bên liên quan Với thực tiễn nêu trên, yêu cầu cần thiết nhanh chóng lúc phải ban hành quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề nhằm định hướng xét xử thực cho Tòa án việc giải tranh chấp Những quy định pháp luật cần phải đảm bảo vấn đề sau: Một là, xác định chât giao dịch có liên quan: giao dịch nhờ đứng tên, giao dịch mua bất động sản Theo đó, cần rõ giao dịch nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản có mối quan hệ nào? Từng giao dịch có giá trị vai trị bên giao dịch Những quy định cần phải đảm bảo tương thích với quy định hành hệ thống pháp luật dân pháp luật đất đai, từ tạo thống việc áp dụng pháp luật Hai là, xác định hệ pháp lý cụ thể trường hợp: người nhờ đứng tên không đủ điều kiện sử dụng, sở hữu bất động sản người nhờ đứng tên đủ điều kiện sử dụng, sở hữu bâT động sản theo quy định pháp luật Việt Nam Cụ thể, hệ pháp lý cần liên quan đến việc xác định giá trị hợp đồng giao dịch (có hiệu lực pháp lý hay khơng có hiệu lực pháp lý), xác định quyền sở hữu, sử dụng bất động sản (chủ thể người nhờ hay người nhờ, xác định giá trị hoàn trả (các cứ, vấn đề để xác định giá trị hồn trả), Tóm lại, vấn đề hành cịn có mâu thuẫn việc áp dụng pháp luật Bởi vậy, việc quy định đưa hệ thống pháp luật cụ thể tạo thống trình áp dụng, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp chủ thể có liên quan ■ LUẬT TÀI LIỆU THAM KHẢO: Tòa án Nhân dân tối cao (2016) Án lệ số02/20] 6/AL Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản Tòa án Nhân dân tỉnh Đồng Tháp (2009) Bản án sô 06/2009/DS-STngày 05/10/2009 Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp Tòa án Nhân dân tỉnh Bình Dương (2010) Bản án số02/2010/DS-STngày 30/3/2010 Tịa án Nhân dân tỉnh Bình Dương Quốc hội (2015) Bộ luật Dân sựnăm2015 Đỗ Văn Đại (Chủ biên) cộng Giao dịch dân bất động sản Tập 1, NXB Hồng Đức, Hà Nội Quốc hội (2013) Luật Đất đai năm 2013 Quốc hội (2014) Luật Nhà năm 2014 Ngày nhận bài: 20/2/2021 Ngày phản biện đánh giá sửa chữa: 22/3/2022 Ngày chấp nhận đăng bài: 16/4/2022 Thông tin tác giả: ThS NGÔ THỊ KIM ANH1 Giảng viên Khoa Quản trị - Kinh tế quốc tế Trường Đại học Lạc Hồng ESTABLISHING A REAL ESTATE PURCHASE TRANSACTION UNDER OTHERS NAME ACCORDING TO VIETNAMESE LAW • Master NGO TH I KIM ANH Faculty of Administration and International Economics Lac Hong University ABSTRACT: The problem of establishing real estate transactions under others name has appeared in practice today Its risks are potential disputes directly related to the request to be named The following article analyzes the theoretical and legal issues, considers the practice of adjudicating current disputes related to the establishment of real estate transactions under others name Keywords: under others name, real estate purchase transaction, real estate, law So - Thdng 4/2022 29 ... Đối với giao dịch nhờ đứng tên: Giao dịch nhờ đứng tên xác lập bên nhờ đứng tên bên nhờ đứng tên, người nhờ đứng tên người trung gian mốì quan hệ với người nhờ đứng tên người mua quan hệ mua bán... bất động sản * Đối với giao dịch mua bất động sản: Giao dịch người nhờ đứng tên với người thứ ba nêu thực chất giao dịch giả tạo Theo đó, giao dịch người nhờ đứng tên với người thứ ba giao dịch. .. quan: giao dịch nhờ đứng tên, giao dịch mua bất động sản Theo đó, cần rõ giao dịch nhờ đứng tên giao dịch mua bất động sản có mối quan hệ nào? Từng giao dịch có giá trị vai trò bên giao dịch Những